Как определить стоимость земельного участка

Определение рыночной стоимости земельного участка и ее отличие от кадастровой

В законодательстве, когда речь заходит о стоимости земли, упоминается ее рыночная стоимость и кадастровая. Причем их величины могут весьма существенно отличаться. В связи с этим у граждан возникает вполне закономерные вопросы, зачем необходима кадастровая и рыночная стоимость земельного участка, на что она влияет и почему отличается? Дадим на них подробный ответ.

Рыночная и кадастровая цена: в чем разница

Для начала необходимо вспомнить, сто понимается под терминами «земля» или «земельный участок». Согласно определению, закрепленному в законодательстве — это часть поверхности суши, имеющая четкие границы. Земли, находящиеся на территории нашей страны, имеют владельцев, которыми могут быть граждане, различные организации, муниципальные образования и государство.

Все земельные участки должны быть поставлены их собственниками на кадастровый учет. Работами по составлению земельного кадастра занимается особый государственный орган, сотрудники которого в соответствии со своими инструкциями, определяют цену каждого участка. Для ее вычисления используются специальные методики, учитывающие влияние определенных факторов.

Та сумма, которую покупатель готов отдать за земельный участок, составляет его рыночную стоимость. На нее влияет, прежде всего, классическое соотношение спроса и предложения. Рыночная и кадастровая стоимость могут приблизительно совпадать или довольно серьезно различаться. Это не значит, что одна из них определена неверно. Просто на эти величины влияют совершенно разные факторы. Рыночная стоимость земельного участка обычно выше, причем разница порой достигает 30%.

Кадастровая оценка применяется для вычисления сумму земельного налога. Для граждан он составит до 0,3% на участки земель, предназначенных для сельского хозяйства, индивидуальной жилой застройки или занятий садоводством. За участки иного назначения, налоговая ставка будет выше — до 1,5% от кадастровой стоимости (КС).

Рыночная стоимость земли применяется для сделок, связанных с отчуждением участка, прежде всего для продажи. Она не может быть ниже кадастровой, но вполне допустимо совпадение этих величин. Владелец участка вправе сам установить цену на свое владение и продать землю за эту сумму, если на нее найдется покупатель. Походим образом соотносится и рыночная и кадастровая стоимость квартиры, да и любого другого недвижимого объекта.

Кто и как определяет кадастровую стоимость

Методология определения КС устанавливается законодательно, на федеральном уровне или в субъектах. Специфика подсчетов зависит от категории, к которой относится участок. Кадастровые специалисты обязаны строго следовать предписанной процедуре и использовать специальные формулы. Об этом сказано в Земельном кодексе и законе, регулирующем оценочную деятельность.

Работы по кадастровой оценке земель производятся каждые пять лет. До начала нового цикла проверок действуют параметры, установленные ранее. Сохраняется и вычисленная кадастровая стоимость каждого участка. Пересмотр параметров для производства оценки или сама переоценка участка могут производиться досрочно, на основании судебного решения. Инициатором разбирательства может выступать сам владелец земли или налоговый орган.

Результаты оценки участка кадастровыми специалистами рассматриваются специальной комиссией, а затем утверждаются на уровне субъектов РФ. Только после этого начинается начисление налога на землю. Проведение оценки – одна из обязательных стадий при постановке участка на учет.

Применяемые к конкретному участку параметры оценки зависят от категории, к которой он относится. Так, при определении кадастровой стоимости участка, включенного в земли поселений и предназначенного для жилищного строительства, важное значение имеет статистика по рыночной стоимости участков и ее колебаниям за несколько последних лет. Те же критерии используются и при оценке земель, выделенных для садоводства, огородничества, строительства летних дач или гаражей.

При кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий большое значение имеет величина рентного дохода от их использования. Данный параметр применим и к участкам лесного фонда. Охраняемые территории, земли водоемов и прочие участки, расположенные вне населенных пунктов, оцениваются, исходя из затрат на поддержание или восстановление их естественного состояния и сохранение природного потенциала.

Для удобства дальнейших кадастровых работ, однородные по своим свойствам и назначению участки, расположенные в одной местности, объединяют в более крупные массивы — оценочные зоны. Внутри нее все участки будут иметь одинаковую КС. Зонирование территории наносится на карту, которая затем размещается на официальном портале Росреестра и доступна всем желающим.

Как формируется рыночная стоимость

Определением рыночной стоимости земельного участка занимаются не кадастровые инженеры, а независимые оценщики. Их деятельность регулируется законом «Об оценочной деятельности» и Методическими рекомендациями Росимущества. Однако законом не установлена обязательность обращения к профессиональным оценщикам. Владелец участка вправе сам установить на него цену, которую считает справедливой.

Самостоятельное определение рыночной стоимости обычно базируется на анализе объявлений о продаже недвижимости. Собрав статистику по ценам на участки с походим расположением и свойствами, можно довольно точно оценить свою собственность. Однако есть вероятность упустить некоторые важные аспекты, которые будут очевидны профессионалу.

Как правило, для оценки рыночной стоимости земли используют следующие методы:

• сравнительный;
• доходный;
• затратный.

Они используются по отдельности или в сочетании. Второй способ даст более точный результат, так как основывается на большем числе параметров. Рассмотрим эти способы подробнее.

Сравнительный метод

Такой подход удобно использовать, если рядом имеются аналогичные по свойствам участки, оценка которых уже производилась. Используя имеющиеся результаты можно по аналогии определить стоимость любого участка в том же массиве. Или вывести значение для удельное единицы: квадратного метра, сотки, гектара и т. д. Для этого суммируется стоимость всех оцененных участков, а затем делится на их общую площадь.

Доходный метод

Оценка производится на анализе дохода, который может получить владелец земли, используя ее согласно целевому назначению. Во внимание принимается не только текущее состояние дел, но и перспектива. Очевидно, что участки на окраине большого города рано или поздно будут использованы по жилую застройку или прокладку дорог. Следовательно, их стоимость будет выше, чем у аналогичных наделов вдалеке от населенных пунктов. Исключением могут стать земли вблизи популярных природных объектов или рекреационных зон. Возможность создания сопутствующей инфраструктуры сразу увеличит рыночную стоимость таких участков.

Затратный метод

Подсчет рыночной стоимости участка может базироваться и на подсчете затрат, которые придется понести для его освоения и возведения капитальных строений. Для сравнения берутся и предполагаемые доходы от использования построенной недвижимости. Рыночная цена будет приблизительно равна разнице между доходами и затратами. Метод требует учета большого числа факторов, но дает точный результат.

Кадастровая и рыночная оценка земель регулируются одними и теми же нормативными документами: Земельным кодексом и законом об оценочной деятельности. Однако цели при проведении каждой из них преследуются разные. Кадастровая стоимость служит базой для налогообложения, а рыночная — отражает цену, которую может потребовать за свой участок его владелец. Кадастровая стоимость при этом не может быть выше рыночной. Сроки проведения рыночной оценки определяет собственник земли, а перерасчет кадастровой стоимости проводится государственными служащими каждые пять лет.

Цена земли

Смотреть что такое «Цена земли» в других словарях:

• Цена земли — цена купли–продажи земельного участка, пая; формируется на земельном рынке под влиянием спроса и предложения. Базовая цена земли равна рентному доходу, деленному на норму ссудного процента, т.е. такой сумме денег, которая будет положена в банк и… … Словарь по экономической теории

• ЦЕНА ЗЕМЛИ — англ. prise of land; нем. Bodenpreis. Денежная сумма, получаемая земельным собственником за единицу площади при ее реализации; капитализированная земельная рента. см. РЕНТА. Antinazi. Энциклопедия социологии, 2009 … Энциклопедия социологии

• Цена земли — капитализированная земельная рента, которая при превращении в капитал может приносить доход в виде процентной ставки. Словарь бизнес терминов. Академик.ру. 2001 … Словарь бизнес-терминов

• цена земли — — EN land value The monetary or material worth in commerce or trade of an area of ground considered as property. (Source: RHW) [http://www.eionet.europa.eu/gemet/alphabetic?langcode … Справочник технического переводчика

• Цена земли — при капитализме, капитализированная Земельная рента. Как объект частной собственности земля является предметом купли продажи. И, хотя она не создана трудом человека и не имеет поэтому стоимости, она имеет цену (См. Цена). В отличие от… … Большая советская энциклопедия

• ЦЕНА ЗЕМЛИ — англ. prise of land; нем. Bodenpreis. Денежная сумма, получаемая земельным собственником за единицу площади при ее реализации; капитализированная земельная рента. См. РЕНТА … Толковый словарь по социологии

• Цена Земли — кровь (см. также приложение № 2) … Теоретические аспекты и основы экологической проблемы: толкователь слов и идеоматических выражений

• ЦЕНА ЗЕМЛИ НОРМАТИВНАЯ — НОРМАТИВНАЯ ЦЕНА ЗЕМЛИ … Юридическая энциклопедия

• цена земли нормативная — Показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Н.ц.з. устанавливается для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при… … Справочник технического переводчика

• ЦЕНА ЗЕМЛИ, НОРМАТИВНАЯ — показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Н.ц.з. устанавливается для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при… … Большой бухгалтерский словарь

6.4 Рынок земли. Цена земли

• •Экономика
• •2. Предмет, методы и функции экономической теории
• •3. Экономические категории и экономические законы
• •Тема 2. Потребности и ресурсы. Проблема выбора в экономике
• •1. Потребности, их классификация и основные характеристики
• •2. Ресурсы и факторы производства: их классификация и характеристика
• •3. Проблема выбора в экономике. Производственные возможности общества и их границы.
• •Тема 3. Экономические системы
• •1. Экономическая система общества: элементы, критерии классификации
• •2. Понятие собственности, субъекты и объекты, типы и формы собственности. Реформирование собственности в рб
• •Владение распоряжение пользование
• •3. Модели рыночной экономики. Особенности белорусской национальной модели
• •4. Рынок: понятие, функции.
• •Тема 4: спрос, предложение и рыночное равновесие
• •1. Спрос и определяющие его факторы. Закон спроса. Эластичность спроса и ее измерение
• •0 Qd
• •2. Предложение и определяющие его факторы. Закон предложения. Эластичность предложения и ее измерение
• •0 Qs
• •3. Рыночное равновесие. Товарный дефицит и товарные излишки
• •0 Q1 q
• •Тема 5. Основы поведения субъектов рыночной экономики
• •1. Понятие рационального потребителя. Общая и предельная полезность. Закон убывающей предельной полезности.
• •2. Организация (фирма) как хозяйствующий субъект
• •3. Производственная функция. Общий, средний и предельный продукт. Закон убывающей предельной производительности
• •4. Понятие и классификация издержек. Эффект масштаба. Проблема оптимального размера фирмы
• •5. Доход и прибыль фирмы. Правило максимизации прибыли
• •Тема 6. Рынки факторов производства
• •6.1 Особенности функционирования рынков факторов производства. Спрос на факторы производства
• •6.2 Рынок труда: сущность, особенности. Заработная плата
• •6.3. Рынок капитала и его структура. Номинальная и реальная ставка ссудного процента. Инвестиции.
• •6.4 Рынок земли. Цена земли
• •Тема 7. Основные макроэкономические показатели и макроэкономическая нестабильность
• •1. Национальная экономика и ее структура.
• •2. Валовой внутренний продукт (ввп) и методы его расчета. Номинальный и реальный ввп
• •3. Цикличность экономического развития. Экономический цикл и его фазы
• •4. Инфляция, причины ее возникновения и виды. Социально-экономические последствия инфляции
• •5. Безработица, ее типы. Измерение безработицы. Экономические издержки безработицы
• •Тема 8. Макроэкономическое равновесие на товарном рынке
• •1. Компоненты совокупного спроса. Функции потребления и сбережений.
• •2. Инвестиции. Функция инвестиций. Мультипликатор и акселератор инвестиций.
• •Тема 9. Равновесие денежного рынка. Финансовая система
• •1. Сущность денег и их функции. Денежная масса и ее агрегаты. Денежно-кредитная система страны.
• •2. Спрос на деньги. Предложение денег. Роль банковской системы в создании денег. Денежный мультипликатор.
• •3. Финансовая система страны. Госбюджет: понятие, доходы и расходы. Налоги, их виды.
• •4. Денежно-кредитная политика: цели, инструменты, виды, эффективность.
• •Тема 10. Макроэкономическая политика
• •1. Бюджетно-налоговая политика: цели, инструменты, виды, эффективность.
• •2. Бюджетный дефицит и его финансирование. Государственный долг.
• •3. Социальная политика: понятие, цели, направления.
• •Тема 11. Экономический рост
• •11.1 Понятие и типы экономического роста
• •11.2 Факторы экономического роста. Проблемы экономического роста в современной Беларуси
• •11.3 Модели экономического роста
• •Тема 12. Современное мировое хозяйство
• •1. Международная торговля товарами и услугами.
• •2. Международные валютно-кредитные отношения.
• •3. Место Республики Беларусь в мировом хозяйстве.
• •4. Международная миграция рабочей силы.
• •5. Платежный баланс страны.
• •Вопросы к экзамену

Пример на метод удельной цены.

Методы ценообразования при совершенной конкуренции.

1. Метод ценообразования «издержки плюс прибыль».При этомметоде к затратам прибавляются все виды надбавок.

Ц = З + П

Например: Себестоимость единицы товара составляет 400 р., а рентабельность на уровне 30%. Определить цену товара.

Ц = 400 + 400 * 30 / 100 = 520 р.

Метод ценообразования на основе анализа безубыточности по валовым показателям.

В основе этого метода находится сопоставление следующих валовых показателей: выручки и валовых издержек, что означает использование для анализа, так же, как в первом способе, издержек производства, хотя и в другой форме. Предприятие (фирма) обычно графически выполняет такой анализ. На графике изображаются следующие линии: постоянных издержек; валовых издержек; валового дохода. Далее, фирма, являясь монополистом, может изменять диапазон цен:

а) увеличить цену до максимального значения;

б) уменьшить цену до минимального значения.

В принципе и при меньших значениях цены еще можно выпускать продукцию (чтобы не потерять рынок), возмещая расходы на постоянные издержки. Следовательно, по методу анализа безубыточности возможно изме­нение цены от минимального значения до максимального значения.

3. Метод ценообразования с ориентацией на спросочень трудоемок и не всегда позволяет получить достаточную информацию для успешного уста­новления цен. Для анализа спроса предприятие чаще всего может получить доста­точную информацию о его прошлом движении, внося уточнения на осно­ве учета: цен конкурентов; статистического анализа; опроса потребителей и т.п. Однако надежной информации бывает недостаточно, и предприятие рискует своими доходами.

4. Метод ценообразования с ориентацией на ценностную значимость товара.По этому методу основным фактором ценообразования предприятия считают не издержки продавца, а восприятие покупателем товара, кото­рый имеет для него определенную ценность. Цена при таком подходе должна соответствовать ощущаемой потребителем ценностной значимо­сти товара. Если ценность товара, по мнению потребителя, снижается, то соответ­ственно должна уменьшаться и цена. В этом варианте издержки производ­ства могут быть неизменными, и они рассматриваются как ограничитель­ный фактор, определяющий нижний уровень цены. При таком методе первичная цена обычно значительно превышает издержки производства.

Примеромиспользования метода установления цены на основе учета ценности товара может служить ценовая политика компании, производящей тракторы. Аналогичный трактор фирмы-конкурента стоит 90 тыс. долл., а трак­тор фирмы – 100 тыс. долл.

Аргументы повышения цены за счет большей ценности товара сле­дующие: 90 000 долл. — цена трактора фирмы-конкурента.

Учет повышенной ценности трактора:

— 7000 долл. — наценка за повышенную износоустойчивость;

— 6000 долл. — наценка за повышенную надежность;

— 5000 долл. — наценка за повышенный уровень сервиса;

— 2000 долл. — наценка за длительный срок гарантий, поставки за­пасных частей.

Итого: 20 000 долл. — дополнительные выгоды; 1 0 000 долл.­скидка.

Вывод: 100 000 долл. — окончательная цена.

Основная проблема метода ценообразования на основе ощущаемой ценности товара — это необходимость точного определения восприятия покупателями ценности данного предложения. Для успешного определе­ния рыночного восприятия ценности товара рекомендуется выполнить маркетинговые исследования.

5. Параметрические методы ценообразованияимеют в своей основе количественные зависимости между ценами и основными потребитель­скими свойствами продукции, которые могут быть описаны параметри­ческим рядом.

Параметрический рядпредставляет собой группу продукции, которая однородна по конструкции и технологии, идентична по своему физико-химическому составу, имеет одинаковое или сходное функциональное назначение, а различается уровнем потребительских оценок. Выявленные на основе анализа статистического материала количест­венные зависимости между ценами и параметрами продукции использу­ются для составления проектов цен на ранних стадиях проектирования и конструирования новой продукции. Учитывая, что расчет новой цены осуществляется лишь с учетом из­менения параметров товара, такой метод называется параметрическим.

В общем виде расчет цены по параметрическому методу может быть представлен формулой:

Цн = ЦБ Х {КП},

где Цн — цены нового товара; ЦБ — цена базового товара;

КП — совокупность изменений параметров (П) нового товара по сравнению с параметрами базового изделия;

К — корректирующий коэффициент, значение которого связано с тем, показывает ли улуч­шение параметров количественное их снижение или увеличение по сравнению с базовыми.

Когда новая цена рассчитывается с помощью показателя норматив­ных затрат на единицу параметра, то такой метод называется норматив­но-параметрическим, и он может быть представлен формулой:

Цн = Цб + Нз х {КП},

где Цн — цены нового товара;

ЦБ — цена базового товара;

Нз — нормативные затраты на единицу потребительского параметра изделия;

КП — новые потребительские параметры, скорректированные на повышающие или понижающие коэффициенты в зависимости от характера самих параметров.

Две вышеприведенные формулы могут дополняться суммами скидок и надбавок, учитывающих изменения вспомогательных параметров.

Осуществим рассмотрение типичных параметрических методов це­нообразования.

А. Метод удельной цены

Основан на формировании цен по главному параметру качества то­вара. Удельная цена получается как частное от деления цены на основной параметр качества товара. Это можно выразить следующей формулой:

Цу=Цт/П,

где Цу — удельная цена на единицу основного параметра, р.;

Цт -цена единицы товара, т.е. 1 шт., р.;

П — значения основного параметра товара в соответствующих единицах измерения.

Пример на метод удельной цены.

Предприятие планирует изготовить новый электродвигатель мощностью 100 кВт. Базовый двигатель имеет мощность 20 кВт и рыночную цену 2000 р.Определить цену нового двигателя, используя метод удельной цены.

Решение.

1. Удельная цена на основе данных базового двигателя (по вышеприведенной формуле) составит:

Цу = Цт/ П = 2000 р. /20 кВт = 100 р./кВт

2. Цена нового двигателя будет определяться на основе формулы удельной цены:

Цу = Цт / П => Цт нов = Цу х П = 100 х 100 = 10000 р.

Ответ:цена нового двигателя составит 10000рр.

Б. Ценовой метод баллов,когда используются экспертные оценки значимости параметров товара. При этом на основе экспертных оценок значимости параметров изделий каждому параметру товара присваивается определенное количество бал­лов (оценок). Потом в результате суммирования получается своего рода интеграль­ная оценка технико-экономического уровня изделий.

Итак, порядок действий по ценовому методу баллов следующий: от­бор основных параметров — начисление баллов по каждому парамет­ру — суммирование баллов по базовому и искомому товару — расчет цен на товары по соотношению суммарных баллов.

По этому методу цена на новый товар (ЦН) будет рассчитываться по формуле:

Цн = ЦБ (∑Бнi / ∑Ббi), где

Цн — цена нового товара;

ЦБ — цена базового товара;

БНi — балльная оценка i-ro параметра нового товара;

Ббi — балльная оценка i-ro параметра базового товара (эталона).

Удельная цена (unit price) — средняя цена товарной единицы или единицы потребительной стоимости. Удельная цена рассчитывается на основе первичных данных о стоимости и количестве тех или иных изготовленных, проданных, вывезенных или ввезенных товаров, содержащихся в общих статистических источниках внешней торговли.

Удельная цена — средняя цена товарной единицы, статистический показатель движения цен в международной торговле; рассчитывается на основе экономической информации, содержащей статистические данные о стоимости тех или иных ввезенных или вывезенных товаров; анализируется с помощью индексов.

Отдельно рассчитываются удельные цены:

• по всему экспорту какого-либо товара из данной страны или средней цены по экспорту в отдельную страну (вычисляются путем деления стоимости вывезенного за определенный период товара на его количество);
• по всему импорту какого-либо товара из отдельной страны или средней цены по всему импорту данной страны (определяются аналогично).

Удельные цены, являясь средством статистического учета и анализа, имеют некоторые преимущества по сравнению с другими видами цен, например, справочными ценами. По массовым, однородным, стандартным товарам удельные цены более показательны, поскольку являются средневзвешенными, они связаны с объектом реальных операций, за ними стоят конкретные сделки.

При использовании удельных цен учитывают, что они отражают не столько цены фактически совершенных в данном периоде экспортно-импортных сделок, сколько реальный объем экспорта или импорта за определенный период.

Наиболее точную информацию дают годовые удельные цены, которые относятся к большему объему внешнеторговых операций. Динамика удельных цен изучается с помощью индексов удельных экспортных цен на промышленные изделия, а также соответствующих сводных индексов, широко публикуемых статистикой ООН.