Договор купли продажи участка

>5 шагов для оформления договора купли продажи земельного участка. Документы и регистрация

Содержание

Предварительные действия по подготовке ЗУ к продаже

Не забывайте, что участку требуется придать ухоженный товарный вид, что существенно увеличит его стоимость, следует установить его гражданско-правовые основания. Они устанавливаются путём подготовки требуемой документации. Продажу следует начинать, когда документация полностью готова. При её отсутствии или недостаче заинтересованные в приобретении надела покупатели, скорее всего, откажутся от повторного просмотра участка и сочтут действия продавцов заведомо недобросовестными.

Современный рынок недвижимости наполнен мошенническими схемами, которые проворачиваются за счёт отсутствия определённой документации. Впоследствии такие сделки признаются оспоримыми. Юридическим последствием становится реституция – аннулирование прав.

Какие документы нужны для продажи земельного участка?

Главное – обеспечение участка правоустанавливающей документацией. Её не следует путать со свидетельством о праве собственности. В эту категорию входит один из документов, на основании которого возникло право собственности на землю:

  1. акт о выделе земель из муниципального фонда;
  2. свидетельство о принятии надела по наследству;
  3. договор имущественной сделки.

Тип и форма договора зависит от гражданско-правовой процедуры, регулирующей переход права к настоящему владельцу. В их числе могут быть:

  • дарственная на землю;
  • купчая;
  • договор мены.

На основании одного из обозначенных оснований, владелец обязан был получить:

  1. свидетельство о праве собственности;
  2. кадастровый паспорт участка.

Эти бумаги выдают на основании правоустанавливающего документа, в момент регистрации права собственности.

Мы ответили на вопрос: какие документы нужны для продажи земельного участка, теперь поговорим о дополнительной документации.

Дополнительный пакет и особенности документации

Если земля выделялась в советский период на основании постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения, та акты, по которым ЗУ был выдан, являются правоустанавливающей документацией. Такие наделы продавать нельзя. Чтобы их продать, следует перевести вид имеющегося права в собственность. Для этого потребуется разрешение администрации и перерегистрация на основании выданного разрешения.

Кроме прочего, участок следует размежевать и установить границы с соседями. На самом деле при продаже земель Росреестр не требует обязательности межевания. Однако покупателей не привлекают неопределённые гражданские и имущественные права. Ведь только после проведённого межевания станет понятно, что приобретается именно обозначенный участок. Для того, чтобы провести процедуру, следует обратиться в геодезическую компанию и подать заявку на межевание участка, приложив перечисленную документацию, для продажи земельного участка, на право собственности.

Геодезисты и кадастровый инженер проведут кадастровые работы, установят межевые знаки и согласуют границы участков с соседями.

Геодезическая компания выдаст папку с бумагами по межеванию, в который будут вложены межевой план участка с описанием и акты. Эту папку следует показывать покупателям в первую очередь, но брать с собой для проведения сделки не требуется.

Если на участке имеется возведённое или незавершённое капитальное строение – документация для купли продажи земельного участка на него предоставляется отдельно. Если его нет – следует взять справку о его отсутствии.

К имеющемуся пакету остаётся приложить кадастровую выписку из государственного кадастра недвижимости об отсутствии ареста и иных обременений. Если установлен сервитут – предоставить выписку о его наличии, что не помешает наделу участвовать в сделке.

Теперь участок готов к тому, чтобы его предоставить покупателям для просмотра.

Естественно, что продавцу требуется иметь в наличии гражданские паспорта РФ с пропиской, ксерокопии которых будут прилагаться к пакету документов.

Поиск покупателей начинают с обращения в риэлторскую компанию или самостоятельно размещают объявления в СМИ и на интернет порталах информационного содержания.

Оформление купли-продажи земельного участка: пошаговая инструкция

Если вас интересует купли-продажа дома с наделом, тогда вам следует прочитать эту статью. Если же вы не продаете, а покупаете участок, тогда ознакомьтесь с другим нашим материалом.

Для того чтобы знать как оформить купли продажу земельного участка, нужно определиться кто будет ей заниматься.

Если продажей занимается риелторская компания или посредник по доверенности, документы не стоит передавать для работы. Главное для представителя интересов покупателя – организовать просмотры. Пакет с готовыми бумагами следует показывать только в собственном присутствии. Лучше всего – снять копии, а оригиналы предоставлять только в случае необходимости.

К имеющимся документам целесообразно, но не обязательно, прилагать справку от независимого оценщика. Если справки нет, то цену следует устанавливать, ориентируясь:

  1. на стоимость аналогичных наделов;
  2. на рекомендации посредника или риелтора.

После того, как вопрос о покупке согласован в устной форме, следует соблюсти формальности, оформив договорённости предварительным договором купли-продажи земельного участка (ПДКП).

Куда обращаться и внесение задатка

Для составления ПДКП можно обратиться:

  • в риелторскую компанию;
  • к юристу.

По усмотрению сторон допустимо составить его самостоятельно, при соблюдении нормативов, предъявляемых к предварительным соглашениям. Заведомо следует обсудить способ предоставления гарантий, которые могут выражаться во внесении задатка. После внесения задатка при оформлении ПДКП, участок снимается с торгов и резервируется за покупателем на договорённых условиях.

Образец для скачивания: предварительный договор купли-продажи земельного участка

Владелец уже НЕ имеет права:

  1. передать ЗУ третьим лицам;
  2. изменить условия сделки купли продажи земельного участка;
  3. повысить стоимость надела.

Нарушив указанные положения, он обязан вернуть задаток, полученный им от покупателя, в двойном размере (ст.380, 381 ГК РФ). Если от продолжения проведения сделки откажется покупатель, уплаченный задаток остаётся у продавца. Эти нюансы следует внести отдельным пунктом в ПДКП, во избежание конфликтов и судебных разбирательств.

Если контрагенты не желают рисковать деньгами, они могут вносить аванс, который в случае расторжения сделки возвращается (ст.487 ГК РФ).

Заключение предварительного соглашения не является сделкой имущественного характера. Этот документ имеет краткосрочную юридическую силу только до момента подписания купчей. Никакие имущественные права на его основании не передаются.

Сроки и составление основного договора

Типовая форма договора купли продажи земельного участка

Зарезервировав участок, покупатель находит денежные средства, а продавец готовит переход собственности. Если деньги готовы, а серьёзных предварительных работ не требуется, купчая может составляться в любой удобный день, по усмотрению сторон. Как правило, срок становится более продолжительным, когда покупатели пользуются кредитными условиями оплаты ЗУ.

В этом случае приходится дожидаться одобрения со стороны банка, которое может затянуться до 3 месяцев. Эти обстоятельства следует учесть заранее, так как существенным условием составление ПДКП является соблюдение сроков, при срыве которых:

  1. нарушителю назначаются штрафные санкции;
  2. заинтересованная сторона может затребовать залог в установленном размере;
  3. объект может сниматься с резервирования.

Основной типовой договор (образец договора купли продажи земельного участка можно скачать чуть ниже или в конце статьи) имущественной сделки допускает самостоятельного составления, но здесь целесообразнее обратиться к специалисту, который поможет предусмотреть все тонкости, связанные с конкретным участком, подлежащим сбыту. Уплаченный в виде аванса задаток зачитывается в счёт оплаты покупки. На основании ПДКП в положения купчей переносятся основные пункты, а сведения о сторонах и характеристиках приобретаемого ЗУ не должны иметь расхождений.

Договор купли продажи земельного участка: скачать бесплатно

Если таковые появились, требуется приложить документальное свидетельство их правомочности в виде справки, выписки из ГКН и прочего.

Договор начинается с определения:

  1. места и времени составления;
  2. субъектов сторон;
  3. предмета договора.

Характеристики участка, внесённые в предварительное соглашение и в купчую, требуют соответствия сведениям кадастрового паспорта и свидетельства о собственности.

После основной части, определившей субъект и предмет имущественной сделки, формулируются пункты:

  1. Условия проведения имущественной сделки. В пункт вносятся подпункты, определяющие способ перехода имущественных прав. Так же – сумму, подлежащую оплате и способ передачи денег.
  2. Права и ответственности сторон, определяющие соблюдение сроков и условия организации купли продажи.
    Сроки передачи, в которых назначается дата составления акта приёма-передачи ЗУ.
  3. Ответственность сторон при не исполнении положений договора, где определяются штрафные санкции за нарушение условий и пени за нарушение сроков передачи ЗУ или внесения платежа.
  4. Условия расторжения договора. Обозначаются ситуации, которые допускают отмены юридической силы договора по взаимному согласию сторон или в одностороннем порядке через суд.
  5. Действия в обстоятельствах неодолимой силы.
  6. Заключительные положения, где указывается необходимость проведения регистрации договора, число экземпляров и иные нюансы по усмотрению сторон.
  7. Скрепляется подписями с расшифровкой фамилий.

Стоимость оформления такого договора юристом в регионах РФ составляет в среднем 6-8 тысяч рублей. Его допустимо удостоверить нотариально, если сторонам требуется дополнительная гарантия чистоты сделки. Если продажа проводится через риелторскую компанию, то специалисты высчитывают в пользу компаний сумму от 50 тысяч рублей. Некоторые объекты облагаются процентным вычетом, который проводится в момент передачи денег продавцу и составляет 3-5% суммы сделки.

Регистрация в Росреестре

Оформленная купчая передаётся в Росреестр для внесения сведений о сделке в записи ГКН. Наряду с ней передаются:

  1. кадастровый паспорт участка;
  2. правоустанавливающий документ;
  3. свидетельство о собственности.

Стороны договора (бланк договора купли продажи земельного участка можно скачать ТУТ) подходят в многофункциональный центр (МФЦ) совместно, при предоставлении паспортов составляют заявления о переходе прав и сдают обозначенную документацию под расписку в окно регистратору.

Проведение процедуры регистрации купли продажи земельного участка платное. Требуется оплатить пошлину в размере 2 тысячи рублей.

Регистрация проводится на основании закона, принятого 27.07.1997 г., под № 122-ФЗ, который требует проведения регистрации имущественных прав на объекты недвижимости. Не зарегистрированный договор является недействительным. Регистрационные действия допускается приостановить одной из сторон подачей заявления, если контрагент нарушил правила, установленные в положениях купчей.

Переход права завершается получением свидетельства о праве собственности, выданном на имя нового владельца, при отметке о регистрации на экземпляре договора. До получения таковых приобретённый надел следует принять актом приёма-передачи.

Вместо заключения предлагаем вам ознакомится с другим материалом, который поможет вам после купли-продажи ЗУ:

  • 3 ШАГА ДЛЯ ВОЗВРАТА НАЛОГОВОГО ВЫЧЕТА ПРИ ПОКУПКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
  • КАКОЙ НАЛОГ ПЛАТИТЬСЯ С ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦОМ И КАК ЕГО РАССЧИТАТЬ?
  • 2 ВАРИАНТА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ МАТЕРИНСКОГО КАПИТАЛА НА ПОКУПКУ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Вот такой не простой порядок купли-продажи земельного участка, надеемся что наш материал вам поможет. Удачи!

Оформление купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка имеет отношение по своей юридической специфике к виду гражданско-правовой сделки, характеризуемой теми же существенными условиями, что применимы к разного рода возмездным соглашениям.

Их объектом является недвижимость, и суть сделок состоит в оформлении передачи права собственности на основании письменной бумаги юридического характера, а также передачи заранее фиксированной денежной суммы, которая является ценой предмета сделки .

В отношении данного предмета соглашения, которое рассматривается, таковым предметом является четко определенный земельный надел.

Земельные правоотношения в пределах РФ урегулированы специальными законами, которые надлежит внимательно рассмотреть с целью наилучшего понимания природы данного договора, а также наиболее выгодного и удачного применения на практике.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Договор купли-продажи земельного участка – это

При детальном рассмотрении вопроса урегулирования в правовом аспекте данного рода сделки, можно сделать очевидный вывод о том, что к нему применяются общие гражданско-правовые нормы договора купли-продажи, учитывая особенности, которые характеризует его предмет, как объект недвижимости, а также специфики того, что этим объектом недвижимости выступает именно земельный надел.

Относительно формы договора следует отметить, что его заключение надлежит оформлять в простой письменной форме. Следует указать на то, что нотариальное удостоверение применимо по желанию сторон и не носит обязательного характера.

Однако отдельные его разновидности все же имеют обязательный нюанс относительно этой процедуры – поход в нотариальную контору. Причем для земли характерна территориальная принадлежность к определенному округу, а это означает, что нотариус должен принадлежать именно к тому округу, в котором заключается договор.

Это имеет отношение к договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением. Причем несоблюдение данной особенности может иметь очень нежелательные последствия для сторон правоотношения, а именно может повлечь за собой недействительность договора.

Это означает, что он не имеет никаких юридических последствий для участников данного правоотношения.

Еще одной особенностью является то, что в законе не содержится четкого указания для государственной регистрации договора, однако, факт перехода прав на собственность по договору обязательно надлежит регистрировать.

Таким образом, относительно данного рода сделки, характерным является момент несовпадения даты заключения договора и даты перехода прав на собственность, которая являлась его предметом. То есть принадлежность предмета договора новому владельцу официально наступает с момента государственной регистрации сделки.

Так как предметом сделки выступает земля, а именно ее определенный отрезок, он должен обязательно иметь кадастровый номер, четко определенный адрес и площадь. Это является исключительным условием при характеристике предмета продажи с такими особенностями.

Право собственности продавца на данный товар должно быть подтверждено специальными документами установленного образца.

Как оформить договор купли-продажи земельного участка

Договор надлежит правильно оформлять, обращая внимание на все тонкости и условия законов, так как важным он будет для регистрирования права собственности на покупателя во время предъявления в Федеральное Управление государственного регистрационного центра.

Необходимым объемом документов для заключения соглашения являются паспорта всех участников сделки, а именно продавца, покупателя и свидетелей, документы на право владения предметом продажи со стороны продавца, оформленные по всем правилам закона.

На что необходимо обращать внимание при заключении сделки, а также, какие действия предпринимать:

  • Проверьте правильность и наличие всех необходимых для продажи бумаг, среди которых должны быть такие:
  • паспорт продавца;
  • свидетельство о наличии права собственности на участок;
  • выписка из кадастрового паспорта и копия кадастрового плана;
  • нотариальное разрешение на продажу от всех сособственников, если в свидетельстве о праве на собственность содержится несколько владельцев.

Если земельный надел продается нотариально доверенным лицом собственника, то необходимо проверить подлинность его полномочий, указанных в доверенности, путем обращения к нотариусу по месту ее оформления.

  • Оформление договора происходит в простой письменной форме. При возникновении затруднений, лучше доверить этот вопрос квалифицированному специалисту — нотариусу или юристу.
  • Если вы все же решили не тратить денежные средства на постороннюю помощь, внимательно изучите все законы относительно сделки, так как ошибки при оформлении могут повлечь недействительность или ничтожность договоренности, что влечет за собой отсутствие ожидаемых юридических последствий (ст. 421 ГК РФ).
  • Для оформления сделки воспользуйтесь чистой бумагой. В начале листа следует написать полное наименование сторон договора, а также предмет договора. Так как им выступает четко определенный земельный объект, следует подробно указать его характеристики, в том числе разрешительные (статья 292, 558 ГК РФ).
  • Следует подробно описать существенные условия, к которым относятся цена, способы оплаты, риски и другие, так как законом предусмотрена свобода договорных отношений (статья 432, 554, 317, 555 ГК Р).
  • Также не забудьте о дате и месте заключения договора. В конце каждая из сторон ставит подпись на двух его экземплярах.

Договор купли-продажи доли земельного участка

Земельные договорные отношения не являются редкостью в наше время, и часто случается, что объектом покупки может выступать определенная доля участка. Помимо общих рекомендаций, следует составить запрос относительно земельной доли в участке в Росреестр, воспользовавшись специальной формой на их официальном сайте.

Неизбежен контакт с остальными владельцами земельного надела, доля которого подлежит продаже, так как первоочередное право на заключение подобного соглашения имеют именно они (ст. 250 ГК РФ). Во избежание конфликтов их надо известить о намерении отчуждения своей доли. И в 30-тидневный срок от них должна последовать реакция на ваш запрос.

В своем уведомлении надлежит указывать окончательную цену земельного надела. В случае мошенничества с цифрами, такая сделка может быть опротестована в суде в течение 3-х месяцев с момента оформления.

После выполнения всех условностей, можно приступать непосредственно к оформлению интересующих вас правоотношений. Часто заключению основного контракта предшествуют договоры о намерениях или купчая с указанием гарантий продажи-покупки.

Сам договор подлежит к составлению в простой письменной форме, предписаний относительно дополнительных манипуляций с нотариатом закон не содержит. Здесь можно скачать предварительный договор купли-продажи доли земельного участка и сам договор купли-продажи доли земельного участка.

Основные моменты, которыми следует оперировать при его оформлении, такие:

  • Обратите внимание на все нюансы относительно сторон договора, а также объекта продажи.
  • Если имеются какие-либо сооружения, их наличие также должно быть зафиксировано в договоре, как и все существенные характеристики недвижимости.
  • Укажите стоимость в национальной и иностранной валюте на момент реализации имущества.
  • Не забудьте об обременениях. Их необходимо указать во избежание возможных проблем, среди которых существенное снижение стоимости предмета договора.

В ст.5 ЗК РФ указаны моменты, наличие которых в договоре является недопустимым. Среди них такие, как:

  • Особое право продавца на обратный выкуп предмета сделки.
  • Ограничение в правах на пользование предметом покупки со стороны новых владельцев.
  • Снятие ответственности с лица, которое реализует земельную долю, в случае предъявление прав на предмет договора со стороны каких-либо третьих лиц.

Образец договора купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка должен иметь такие дополнения:

  • график платежей;
  • описание земельного участка;
  • кадастровый паспорт земельного участка;
  • свидетельство о государственной регистрации права.

Договор купли продажи земельного участка должен также иметь сопутствующие официальные бумаги, среди которых следует выделить:

  • акт приема-передачи недвижимости;
  • дополнительное соглашение (при необходимости внесения определенных корректировок и дополнений к основному тексту соглашения);
  • протокол разногласий в случае существования таковых, составляется для урегулирования конфликтных пунктов договора;

Здесь возможно с целью ознакомления скачать образец договора купли-продажи земельного участка.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка

Начиная обсуждать существенные условия сделки, ее стороны, продавец и покупатель, согласовывают все нюансы, которые могут сопутствовать ее заключению.

Предварительно проверяют все документы, которые могут служить законным основанием подтверждения прав на предмет продажи, объем право- и дееспособности, необходимый для осуществления оформления договора, возможные дополнительные издержки, которые могут возникнуть на стадии заключения соглашения.

Заключение предварительного договора купли-продажи земельного участка

Заключение предварительного договора является скорее необходимостью, чем прихотью сторон, так как документ регулирует момент вступления в силу основного договора, то есть дату его подписания, а также все существенные условия, которые будут фигурировать в его содержании.

При этом важно ответить, что та из сторон, которая по возможным причинам уклоняется от его выполнения или настаивает на изменении условий основного договора вразрез с предыдущими договоренностями, может нести юридическую ответственность за подобное поведение и действия.

Виды разрешенного использования земель населенных пунктов.

О документах, необходимых при покупке земельного участка

О документах для продажи земельного участка читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/zemlya/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-prodazhi-zemelnogo-uchastka.html

Преимущество предварительного договора купли-продажи земли

Предварительный договор играет роль гарантии выполнения всех указанных в нем условий, которые напрямую связаны с заключением, а также пунктами основного соглашения, поэтому очень важно на стадии переговоров учесть все существенные условия и нюансы и закрепить их в этой бумаге.

Важно помнить, что этот документ носит обязательный к выполнению характер, и является по своей природе договором, который должен в себе содержать все признаки договора купли-продажи земельного участка. Существенные положения актов законодателя непременно должны быть соблюдены в отношении его формы и условий.

Данный договор должен обосновывается на следующих дефинициях:

  • вид;
  • предмет;
  • бумаги, служащие подтверждением права на собственность;
  • бумаги, служащие подтверждением отсутствия отягощений на отчуждение земли;
  • объем правомочностей фигурантов договоренности.

Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка

С целью ознакомления с образцом предварительного договора купли-продажи земельного участка предлагаем вам скачать его образец по данной ссылке.

Регистрация договора купли-продажи земельного участка

Необходимый объем документов, требуемых для государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка:

  • договор купли-продажи земельного участка в 3-х экземплярах;
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности;
  • кадастровый план земельного участка;
  • нотариально удостоверенное согласие супруги/супруга на совершение купли-продажи земельного участка;
  • иные документы, в том числе документы-основания, указанные в свидетельстве о государственной регистрации перехода права на земельный участок.

Подобный договор характеризуется тем, что может иметь простую письменную форму либо быть нотариальным. Это зависит от волеизъявления фигурантов.

Главным акцентом в подобном соглашении является то, что предмет договора, то есть определенный земельный надел, меняет своего собственника за определенную плату со стороны нового владельца предыдущему, что является ценой данного договора, момент и форма передачи которой четко описываются в соответствующем пункте соглашения.

Обязательным является наличие передаточного акта, который является доказательством передачи предмета соглашения новому владельцу.

Важно помнить, что момент передачи права собственности на земельный надел к новому владельцу наступает с момента государственного регистрирования соглашения, поэтому это действие является обязательным.

Чтобы это сделать, требуется обратиться в Федеральную Регистрационную Службу. То есть в РФ все соглашения относительно земли подвержены такой обязательной процедуре, поэтому не стоит входить в заблуждение по поводу того, что подписание договора достаточно для наступления юридических последствий в виде изменения владельца земли на нового.

Главным объектом является земля, однако, необходимо знать, что такой земельный надел должен иметь свой уникальный кадастровый номер, без которого манипуляции будут невозможными.

Существенным условием также будет денежный эквивалент цены предмета продажи, который подлежит индивидуальному определению участниками сделки, исходя из местности месторасположения, а также цен, характерных для данного конкретного региона.

В случае указания цены за определенный сегмент площади (га), она также должна быть указана в общей совокупности такой величины площади, а способ передачи денежных средств зависит от желания сторон и может быть как наличным, так и безналичным, как после подписания договора, так и до его скрепления подписями.

Важно, чтобы эти условия были четко отрегулированы сторонами и закреплены в тексте соглашения в отдельном разделе. Фактом получения денег продавцом может быть расписка, в которой должны быть указаны паспортные данные, дата получения и сумма цифрами и прописью, и конечно же подпись.

Не забудьте привлечь двух свидетелей во время составления расписки, их подписи и участие также важны и нужны, чтобы документ был действительным.

В договоре купли-продажи земельного участка обязательно к указанию:

  • месторасположение земельного надела;
  • площадь;
  • кадастровый номер;
  • категория земли (целевое назначение);
  • разрешенное использование участка.

В текст также могут быть добавлены сведения:

  • о разрешительных правах на застройку данного земельного участка;
  • об эксплуатации соседних земельных участков, которые оказывают большое влияние на эксплуатацию и величину стоимости продаваемого земельного участка;
  • о качественных свойствах земли, которые могут оказать влияние на планируемую покупателем эксплуатацию и величину стоимости продаваемого земельного участка;
  • продавец при заключении договора купли-продажи несет обязательства по предоставлению покупателю имеющихся у него данных об обременении его земельного участка и ограничении его эксплуатацию.

Недействительными следует принимать такие условия договора купли-продажи земельного участка:

  • которые наделяют правом выкупа земельного участка по собственному желанию;
  • которые сужают право последующего распоряжения земельным участком, в том числе ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей. Это условие не может быть в соглашении, так как идет вразрез с нормами закона;
  • которые сужают объем ответственности продавца при предъявлении прав на земельный участок третьими лицами, о наличии которых покупатель был извещен или не был, не имеет значения.

Невыполнение продавцом этого требования дает покупателю право истребовать пропорционального снижения величины стоимости имущества либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказанным тот факт, что покупатель обладал информацией или должен был знать о правах третьих лиц на это имущество (ст.460 ГК РФ).

До момента официального оформления сделки необходимо выяснить все качественно важные характеристики объекта продажи, среди которых важное место занимает наличие/отсутствие обременений.

Если они существуют, нужно включить их данные в соглашение. Среди них возможны такие, как: сервитут, ипотека и другие обременения.

Также указанию надлежит дата окончания-начала действия обременения, лицо, в пользу которого оно существует, а также дата окончания действия наложенных обременений.

Рассмотрим подробнее:

  • если это ипотека, то требуется указать дату ее возникновения (со дня государственной регистрации ипотеки), срок выполнения обеспеченного ипотекой обязательства, сумма или информация о порядке и условиях возникновения данного денежного эквивалента;
  • если это сервитут, то требуется указать объект и условия сервитута, дата его начала и окончания (продолжительность), информацию о физическом или юридическом лице, при наличии об объекте, по которому была установлена правомочность по ограниченному пользованию, либо информация о том, что характер сервитута носит публичную особенность;
  • если это аренда, то требуется указать реквизиты договора аренды, включая регистрационные данные, полную информацию об арендаторе, сроке аренды.

Отсутствие или наличие ограничений на эксплуатацию определенного земельного надела легко проверить, подав заявку к государственному регистратору, который выдаст Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ознакомившись с ее содержанием, вы будете владеть практически полным информационным спектром относительно предмета покупки.

Кроме прочего, необходимо владеть данными относительно возможного наложения ареста на предмет сделки. Это может быть в связи с уголовным производством в отношении продавца, либо по определению судьи, в качестве обеспечения иска. С этим нужно быть ознакомленным заранее.

В случае отсутствия каких-либо ограничений и запрещений, это указывается отдельным пунктом в тексте соглашения. И в этом случае и сделка, и само дальнейшее пользование предметом покупки не должно доставить особых хлопот.

Обязательным условием действительности сделки, как указывалось ранее, является государственная регистрация, которую надлежит совершить в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

По проведении необходимых действий работниками данного учреждения, вы получите на руки свидетельство, в котором будет значится, что вы — новый владелец земельного наела, который был предметом договора купли-продажи земельного участка.

Расторжение договора купли-продажи земельного участка

При любых договорных правоотношениях, их фигуранты идут на определенные риски, которые порой не всегда оправданы. Если говорить о рассматриваемом варианте, то можно с уверенность сказать, что риску подвержены обе стороны соглашения.

Так, покупатель рискует получить в собственность не совсем то, что предполагалось изначально, или в плохом техническом состоянии, продавец же несет риски, связанные с оплатой со стороны покупателя.

Крайней мерой при наличии таких обстоятельств будет служить расторжение договора, что влечет за собой возврат в точку начала договорных отношений, то есть первоначальное состояние, что связано также с возмещением причиненных убытков.

Однако этот вариант не всегда является возможным и не дает никаких гарантий возврата того, что было получено по договору, что, прежде всего, касается денежных средств.

В любом случае, возврат недвижимости более вероятное действие, чем возврат денег, к чему следует внимательно отнестись покупателю.

Любой объект недвижимости может характеризоваться различными недостатками, среди которых стоит выделить следующие:

  • Недостоверно указанное техническое состояние, которое в сущности хуже, чем то, что указано на бумаге.
  • Наличие скрытых обременений или запрещений в пользу других лиц.
  • Не осуществлена передача необходимых документов.

Если исходить из требований законодателя, то все эти скрытые недостатки должны быть оговорены до момента подписания договора, то есть покупатель должен знать, за что платит, и при наличии таких недостатков цена за товар должна быть приемлемо ниже, чем при отсутствии таковых.

Недобросовестные продавцы могут умалчивать о наличии таких фактов относительно предмета продажи, поэтому подводные камни, как правило, начинают всплывать уже в момент подписания передаточного акта.

Это служит причиной того, что на этот случай необходимо быть подготовленным заранее. Если в момент заключения сделки продавец умолчал о подобных скрытых недостатках предмета продажи, законодатель наделяет потерпевшую сторону правом требования уменьшения заявленной стоимости предмета покупки, либо расторжения договора посредством судебной тяжбы.

При не предоставлении всех правоустанавливающих документов на предмет, покупать может предоставить разумный срок для устранения подобной проблемы, либо отказаться от заключения сделки в полной мере.

При продаже товара ненадлежащего качества, применить к конкретной ситуации подобного рода требование о замене товара на надлежащий невозможно (это является мерой защиты прав потребителя при покупке товара), так как предмет покупки – это четко определенная вещь, недвижимость с индивидуальными определенными признаками. Однако и при таком развитии ситуации возможны варианты.

Итак, при наличии подобной информации о предмете покупки возможны два варианта:

  • Требовать пропорционального уменьшения стоимости предмета продажи либо компенсирования расходов на их устранение.
  • Расторгнуть договор и требовать возмещения всех убытков, принесенных данной сделкой. Субъектом их возмещения будет, конечно же, продавец.

Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости

Необходимо брать во внимание, что не все продавцы изначально являются мошенниками, и мотивы их действий не всегда бывают направлены против вас и против ваших прав вразрез ваших интересов, как покупателя. Всегда стоит пытаться уладить конфликт мирно.

Если же это сделать невозможно, то должны быть соблюдены все процедурные моменты. Перед самим расторжением в адрес другой стороны необходимо направить письменно оформленную претензию, и в течение 30-ти дней дождаться реакции контрагента.

При этом все требования должны быть обоснованы и подкреплены соответствующими нормами законодателя, иначе бумага не будет иметь юридической силы и последствий.

После этого, дождавшись ответа, переписка может быть продолжена, однако, все письма надлежит сохранять. Если же ответа нет, то это дает вам право на обращение в судебные органы для дальнейшего детального рассмотрения конфликта и его разрешения.

Если же конфликт удается разрешить мирно, то расторжение договора должно быть оформлено так же, как и изначальное соглашение, – в простой письменной форме либо нотариальной, а также должны быть соблюдены иные процедурные моменты, которые закреплены в законе.

Если же договор подлежал государственному регистрированию, то и расторжение должно быть таким же.

Признание договора купли-продажи земельного участка недействительным

Если на то имеются законные основания, то договор может быть признан недействительным или ничтожным, что, однако, возможно лишь посредством суда. Для этого необходимо направить исковое заявление в Арбитражный суд по месту жительства возможного ответчика, а также всем возможным фигурантам процесса.

Заявление составляется на основании правил, изложенных в ст. 125 Арбитражного Кодекса РФ. Если все, что будет изложено в иске, суд примет достаточным для запуска судебного рассмотрения, то в течение 5-ти дней будет вынесено соответствующее определение, и дело будет рассматриваться.

Если все ваши основания являются достаточными для вынесения требуемого решения, то вы сможете отстоять свою точку зрение на судебном разбирательстве.

Какие существуют основания для признания договора недействительным:

  • Сделки, которые вступают в противоречие с общепризнанными нормами морали и правопорядка. Последствия носят конфискационный характер.
  • Мнимые или притворные соглашения. Мнимыми признано считать те, содержание которых не предполагает наличие результата, а притворные – те, которые призваны скрыть реальное волеизъявление ее фигурантов.
  • Сделка, фигурантом которой является недееспособное лицо. Этот факт должен быть засвидетельствован судом. Так же обстоит дело и с ограниченно дееспособными лицами. Эти лица не наделены такими правами в силу каких-либо физических или умственных недостатков.
  • Гражданин, принимающий участие в заключении сделки, находился в момент заключения в состоянии неосознания своих действий и поступков (аффект). Такие сделки признаются недействительными по заявлению такого лица. И этот факт должен быть надлежащим образом обоснован и доказан.
  • Договоры с несовершеннолетними (от14 до 18 лет). Эти лица не достигли возраста полной право-дееспособности и лишены подобных правомочий.
  • С несовершеннолетними без согласия родителей (опекунов). Однако в этом случае сделка может считаться оспоримой, если несовершеннолетнее лицо приобретает какую-либо выгоду. Это разрешается посредством суда.
  • При наличии факта угрозы, насилия, тяжелого стечения обстоятельств, которые повлекли за собой заключение подобного соглашения.
  • Сделки, фигурантом которых является юридическое лицо без достаточных оснований. Это значит, что подобные манипуляции идут в разрез правоспособности, указанной в Уставе, а также утвержденных в нем целям деятельности.
  • Если при заключении сделки были нарушены права несовершеннолетних.
  • При несоблюдении определенной законом формы для данного конкретного соглашения, будь то письменная или нотариальная.

Возможные последствия признания договора недействительным

Главным и основным фактом, который действует в случае недействительности сделки, является не наступление юридических последствий, на которые она была направлена изначально.

Это, как вы заметили, является возможным при существенных нарушениях закона, описанных выше. Если ни один фигурант сделки не имел намерения ее совершать вразрез с нормами закона, то выгода от ее заключения должна быть возвращена каждой стороне в натуре. Если это невозможно, то в денежном эквиваленте.

Если только одна сторона сделки нарушила нормы законодателя, то суд может применить в ее отношении конфискационные меры, чего не скажешь о другой.

Если же обе стороны действовали вразрез правил и норм закона, то конфискационные меры будут применимы к обеим сторонам в пользу государства.

Некоторые другие сделки также предусматривают в случае их недействительности возмещение убытков потерпевшей стороне.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? 5 из 5 читателей считают Запись полезной.

Как оформить куплю продажу земельного участка? Нюансы сделок с землей

Юридическая консультация > Административное право > Оформление документов > Как оформить куплю продажу земельного участка? Нюансы сделок с землей

Настойчивое увеличение цен на недвижимость порождает и рост количества мошеннических схем. При наличии сомнений в вопросах земельного законодательства, часто имеющего «подводные камни», лучше обращаться к юристам. Порой, даже самые добропорядочные продавцы не в состоянии компетентно проанализировать последствия сделки.

Процедура продажи-покупки земельных участков

Покупка и продажа земли — всегда рискованные сделки

Любые процедуры, включающие продажу и покупку земельных участков, можно отнести к очень рискованным сделкам. Продавец несет ответственность за замерные и кадастровые работы.

Переход прав на такой вид недвижимости как земля, всегда требует государственного регулирования. Чаще всего приобретение земли оформляется в три этапа:

  1. Составление соглашения о продаже;
  2. Сбор документов, позволяющих оформить переход земли;
  3. Получение свидетельства после проверки Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии

В отличии от продажи других объектов недвижимости, процедуры с земельными участками затрудняются следующими законами:

  • Приобретая землю с домом, необходимо выяснить является ли один и тот же человек владельцем каждого из двух объектов;
  • Любая информация о земельном участке должна быть равно представлена в трех бумагах: правовом свидетельстве, межевом, кадастровом планах;
  • Среди видов владения землей можно выделить пожизненное пользование или бессрочное наследуемое владение, но не стоит ассоциировать их с собственностью.

Нюансы сделок с землей

Продавец обязан предоставить покупателю всю информацию о земельном участке

Купле-продажа земельных участков контролируется законами из статей 450-490 Гражданского Кодекса РФ и 37 статьей Земельного Кодекса РФ. Согласно данным правовым источникам, в полномочия владельца земли и клиента не входит право на изменение целевого назначения участка, например отнесение ее к охраняемой зоне.

Объектом договора может являться только часть земли, прошедшая учет, предполагающий налоговое обложение. Продающая сторона обязана предоставлять покупателю полную информацию о земле.

Специфика договоров

Согласно вышеуказанным сведениям, от продавца может быть потребованы любого рода сведения о предмете их сделки:

  • о регламенте использования земли и связанных с ним ограничениях;
  • об участках находящихся по соседству, если это может оказывать влияние на полноценность эксплуатации покупаемого участка земли и ее цены — к примеру, если рядом будет строиться автомобильный завод, фабрики и т.д. о нюансах разрешения застройки земли, чаще всего в защищаемых государством зонах (у воды и национальных заповедников она может быть взборонена);
  • об особенностях земли, из-за которых застройка может быть затруднена или не может осуществиться — подземные провода, выработки.

Землевладелец, сообщающий ложные факты намеренно, рискует потерять в цене на свой объект недвижимости, ведь в данном случае покупатель может требовать снижение цены и даже расторжения договора с возмещением ущерба. Таким образом, всю информацию нужно предоставить в письменном договоре, без заверения нотариуса.

Важнейший момент сделки по продаже недвижимости — это описание объекта и его стоимости. Участок земли может быть идентифицирован по адресу, кадастровому номеру, размеру площади, категории и виду разрешенной эксплуатации.

Необходимо удостовериться, что указанная площадь точно охватывает межевой плана. Нужно обозначить все цифры, номера, даты документов, предоставляемых продавцом. Сделка так же может быть признана недействительной, если продавец требует следующее:

  • сужает права покупателя выставленными условиями;
  • не берет на себя ответственность за претензии от третьих лиц;
  • имеет право выкупить участок обратно по своему желанию

Содержимое пакета документов

Чтобы оформить куплю продажу земельного участка, нужно собрать пакет документов

Ниже перечислены документы требуемые Федеральной регистрационной службой для процедуры обретения земельным участком нового владельца:

  • Предоставить три копии подписанного договора, один из которых будет храниться в государственном учреждении;
  • Документы, удостоверяющие личности участников договора — паспорта, при необходимости нотариальные доверенности;
  • Если продавец владеет только частью земельного участка, то он предоставляет нотариальное согласие других владельцев;
  • Документы, устанавливающие право владения землей продавца — старый договор покупки, мены, дарение или нотариальное свидетельство о наследстве.
  • Кадастровый паспорт земельного объекта, с уточненной датой выдачи;
  • Акт передачи земли новому хозяину не обязателен, если он был приложен к договору о покупке

Стороны договора обязаны заполнить заявление на официальном бланке в Федеральной регистрационной службе. Факт оплаты государственной пошлины будет проверяться, поэтому лучшее заранее приложить квитанцию. Размер пошлины варьируется между 300 и 2000 рублей, в зависимости категории земли.

Стоит обратить внимание на то, что большая часть пакета документов предоставляется продавцом. Общим документом является только договор. Но рискующая сторона это покупатель, отдающий свои деньги.

Еще до начала процедуры регистрации ему необходимо ознакомиться с документами, проверить их и сохранить у себя копии. Обязательна сверка предоставленных сведений с межевым планом. Если его нет или он разниться с информацией в документах, то от сделки лучше отказаться.

Каким образом стоит осуществлять проверку? Регламент использования земли и ее градостроительный план можно найти в архивах администрации района. Межевые и наследственные конфликты вы можете узнать от соседей. А вот за проверкой плана лучше обращаться к специалисту по кадастровой инженерии.

Процедура регистрации права на землю

Низкая цена на землю должна вызвать у покупателя массу вопросов

Успешная сделка заканчивается подписанием сторонами договора и получением свидетельства, где прописано имя нового владельца. Это значит, что Гос.реестр прав делает у себя в архивах новую запись.

Если регистрация не будет остановлена, принятие решения не должно забрать больше 10 дней. После уведомления о принятии решения, стороны будут уведомлены, и новый владелец получит кадастровый паспорт с изменениями.

Договор и регистрация права являются самостоятельными действиями. В случае расторжения сделки еще до внесения новой записи в реестр, стороны должны уведомить об этом регистраторов. В подобном случае права остаются за прежним хозяином.

Однако, если расторжение договора происходит после передачи прав новому владельцу, то для возвращения полномочий на землю будет необходимо ждать решение суда о возврате имущества и аннулировании записи в реестре.

Приобретение дома вместе с земельным участком

Дом и земельный надел — неразделимы

Дом и земельный надел — независимые от друг друга объекты. Оформление предметов недвижимости происходит отдельно. И хотя порядок регистрации у них общий, порой могут возникать юридические неувязки. В пример приведем два существующих хода развития событий.

В первом случае дом продается собственником, который обладал землей в форме бессрочного пользования или наследства — в таком случае его права не могут перейти к покупателю. После выдачи свидетельства на участок и жилье, он будет вынужден:

  1. обратиться в муниципалитет за приобретением права;
  2. произвести кадастровые работы по выделению участка за свой счет;
  3. получить отказ от продавца, предоставляя ему права на землю;
  4. выкупить участок по кадастровой стоимости\оформить аренду;
  5. зарегистрировать свои полномочия по форме Государственного реестра прав. Наиболее логичным выходом из положения будет оформление продавцом земли в собственность и последующая продажа вместе с домом. Это выгодно обеим сторонам.

Человек, фактически владеющий домом и его наследники, имеют право на бесплатную приватизацию, и государство не может им отказать. Оформляется все в одно время, стоимость сделки увеличивается. У покупателя отпадает необходимость просить землю у власти и выкупать ее по большей цене.

Во втором случае и участок, и дом принадлежат собственнику. В таком случае, согласно статье 552 Гражданского кодекса, продающая сторона может передать землю под зданием во владение, аренду или эксплуатацию — согласно решению. Однако, приоритет отдается Земельному кодексу (ст.35), в соответствии с которым продавец может лишь продать вместе с землей под ним. Однако, продажа части земли запрещена законом.

Тогда есть два пути решения. Первый — земля делиться в результате кадастровых работ. Это не всегда реально, так как есть минимальные требования для выделения целевого назначения, а арпантаж в условиях существующей застройки затрудняется. Второй вариант — договор купли-продажи оформлен на дом и полный участок, на котором он построен.

Прежде чем браться за оформление купле-продажи земельного участка, убедитесь в его юридической чистоте, проверьте межевой план, и составьте договор с учетом всех размеров и границ. Осуществляя регистрацию, органы Федеральной регистрационной службы будут контролировать только наличие осложнений и факт постановки объекта на учет.

Мнение юриста-эксперта:

Сделки с земельными участками являются также сложными, как и сделки с недвижимостью. Но еще более сложной становится сделка с домом и земельным участком одновременно. Граждане могут этой процедурой заниматься самостоятельно, а могут поручить это по доверенности профессионалам.

При оформлении доверенности у нотариуса внимательно изучите вариант текста, который предложил нотариус. Желательно не давать доверенности на длительный срок, не более 1 года. А полномочия должны быть преданы другому лицу только для оформления конкретного земельного участка с указанием конкретной цене или диапазона.

Помочь в этом вам может информация нашего портала и специалисты. Обратиться за бесплатной консультацией можно по указанным телефонам или использовать форму обратной связи.

Из этого видео Вы узнаете как приобрести земельный участок и при этом не приобрести проблемы:

Оформление сделок с землей. Юридические тонкости

Оформление любых сделок с землей предполагает в первую очередь, надлежащее оформление самого земельного участка как объекта недвижимости, далее — соответствие сделки установленной законом форме, а также соблюдение требований законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Итак, начинаем. Согласно императивной норме (п. 2 ст. 214 Гражданского Кодекса РФ), земля как и другие природные ресурсы, если она не находится в собственности граждан и юридических лиц (частная собственность), муниципальных образований, является собственностью государственной. Для того чтобы стать предметом сделки земля должна быть представлена в качестве объекта гражданского права и оформлена как объект недвижимости, что возможно только путем формирования земельного участка (ст.ст. 129, 130 Гражданского Кодекса РФ).
Понятие объекта недвижимости дано в Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»(№ 122-ФЗ от 21.07.1997 года), и представляет собой однозначно идентифицируемый объект, имеющий конкретно определенные технические характеристики, точное указание местоположения, включая определение территориальных границ, полное описание правообладателя и получение им прав на земельный участок в порядке, установленном земельным законодательством (ст. 261 п. Гражданского Кодекса РФ).
Правообладателем земельного участка является его правоприобретатель (не обязательно новый собственник) в результате перехода к нему как права собственности (в результате выкупа, приватизации, сделки купли-продажи), так и получения права владения и пользования (постоянное или срочное право пользования – аренда, право пожизненно-наследуемого владения). Не смотря на то, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками регулируются гражданским законодательством (п. 3 ст. 3 Земельного Кодекса РФ), в части оформления непосредственно самого земельного участка необходимо руководствоваться требованиями Земельного Кодекса РФ.
При этом следует иметь в виду, что многие положения Земельного Кодекса РФ имеют отсылку к градостроительной, землеустроительной и проектной документации, как например, о нормах предоставления земельных участков (п. 3 ст. 33 Земельного Кодекса РФ); об условиях приобретения права частной собственности на участки, которые находятся в государственной собственности (ст. 36 Земельного Кодекса РФ). Само формирование земельных участков как индивидуально обособленных объектов осуществляется в процессе кадастровых работ, выполняемых с учетом следующих обстоятельств:

  • границы и предельные размеры участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (соблюдение правил градостроительной деятельности имеет принципиальное значение для участков в городской застройке).
  • решение об утверждении проекта границ принимается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 Земельного Кодекса РФ, в двухнедельный срок со дня представления самого проекта границ земельного участка;
  • проект границ разрабатывается с учетом порядка использования земель поселений в соответствии с зонированием их территорий и определяется правилами землепользования и застройки, утверждаемыми правовыми актами местного самоуправления.

Следует учесть, что согласно п. п. 7 и 8 ст. 36 Земельного Кодекса РФ границы и размеры земельного участкаопределяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков, естественных границ земельного участка. Площадь и контур земельных участков определяется возможностью формирования участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования. Градостроительные требования к использованию земельных участков в городских и сельских поселениях устанавливаются Градостроительным кодексом.
Для формирования земельного участка на основании проекта границ устанавливаются границы земельного участка на местности, и обеспечивается изготовление кадастрового плана данного участка. Попробуем подвести промежуточные итоги – оформление технической документации на земельный участок как объект недвижимости можно считать законченным при наличии следующих документов:

  • распоряжение соответствующего уполномоченного органа об утверждении проекта границ земельного участка,
  • определение функционального назначения и определение разрешенного использования;
  • кадастровый план земельного участка.

Теперь обсудим вопросы, которые зависят непосредственно от нас с вами – сторон по сделке.
Гражданским Кодексом РФ для сделок с объектами недвижимости установлена обязательная письменная форма. Нотариальное удостоверение сделки с земельными участками требуется в отдельных, прямо предусмотренных законом случаях (как например завещание), либо по желанию сторон сделки. Отступление от предусмотренной законом формы влечет недействительность сделки с момента ее совершения – ничтожность (ст.162, п.1 ст.166, ст.168, ст.550, ст.609 ГК РФ).
Далее идет третий уровень, требования которого мы можем только принять к сведению, но повлиять на них – никак. Требование о государственной регистрации сделок с землей как с объектом недвижимости предусмотрено п. 1 и 2 ст. 131, ст. 551, п. 2 ст. 609 Гражданского Кодекса и регламентируется все тем же законом № 122-ФЗ. Отсутствие надлежащего оформления объектов недвижимости может серьезно повлиять на саму возможность совершения сделки с землей, например купли-продажи земельного участка. Это обусловлено, в первую очередь тем, что регистрирующий орган (Главное управление Федеральной регистрационной службы), проверяет всю историю приобретения тем или иным лицом прав (собственности, владения и пользования и т.д.) на земельный участок. А нарушение любой из процедур оформления таких прав является основанием как минимум – для приостановления государственной регистрации, и как максимум – для отказа в государственной регистрации перехода права собственности, либо регистрации сделки с объектом недвижимости.
С 2005 года, в связи принятием изменений и дополнений в Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрирующий орган (и выданные им свидетельства о правах) становится гарантом признания прав физических и юридических лиц на объекты недвижимости). Оспорить факт государсвтенной регистрации права, сделки можно только в судебом порядке. Поэтому за регистрирующим органом сохраняется право истребовать дополнительные документы (в том числе техническую документацию) и запрашивать дополнительные подтверждения, связанные с законностью оформления прав на недвижимое имущество, к которому относятся и земельные участки. Судебными органами за период 2004-2005 года была сформирована определенная практика рассмотрения споров, связанных с правами на земельные участки, в том числе и основания для отказа в регистрации таких прав.
Судебная практика выявила весьма интересные моменты. Так, например, сам вид сделки с земельным участком (продажа или аренда), стороны в сделке (граждане или юридические лица), вид собственности объекта сделки (государственная, частная) могут предполагать возникновение дополнительных требований к оформлению и порождать споры, препятствующие завершению сделки. При этом судебные органы исходили исключительно из норм, установленных действующим законодательством, и обосновывали свои выводы следующим образом. Например, сделка купли-продажи земельного участка совершается одновременно с передачей прав и на возведенные объекты. Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного Кодекса РФ, отчуждение (продажа) земельного участка лицом, которому также на праве собственности принадлежат здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, проводится вместе с земельным участком.
Отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий (строений, сооружений) в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Указанное обстоятельство требует от собственника-продавца оформить соответствующие технические документы на все принадлежащие ему объекты недвижимости. Земельный участок и объекты недвижимости, расположенные на нем, могут выступать в качестве отдельных объектов купли-продажи только в случаях, когда они принадлежат разным собственникам. Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного Кодекса РФ, пункту 3 статьи 552 Гражданского Кодекса РФ, при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания (строения, сооружения) вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение, сооружение).
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю (согласно статье 20 Земельного Кодекса РФ) земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания (строения, сооружения), в соответствии с пунктом 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского Кодекса РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного Кодекса РФ (Федеральный Закон РФ от 25.10.2001 г. №137-ФЗ). При этом согласно пункту 2 статьи 35 Земельного Кодекса РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного Кодекса РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Как отмечает Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 Земельного Кодекса РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания (строения, сооружения), находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Например, государственная регистрация перехода права собственности на земельные участки из состава государственных земель при их отчуждении, государственная регистрация обременений (ограничений) права государственной собственности на земельные участки и сделки с такими земельными участками.
В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Закона о введении в действие ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА РФ до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. При этом согласно статьям 6 и 13 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в редакции Федерального закона от 09.06.2003 № 69-ФЗ) государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Судебной практикой (Постановление Пленума ВАС РФ № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства») было определено, что указанные выше виды государственной регистрации осуществляются без государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ранее возникшего права государственной собственности на земельный участок, т.к. по пункту 2 ст. 214 ГК РФ, не находящийся в собственности граждан или юридических лиц земельный участок (земля) является государственной собственностью. Однако указанное положение судебной практики никак не защищает вас от возможного требования регистрирующего органа представить дополнительные документы (например, выписку из реестра государственной собственности). При этом мы даже не коснулись оформления, например, прав на земельные участки, закрепленные за государственными предприятиями, или фермерами.
Всем, даже случайным участникам рынка недвижимости – следует помнить, что каждый объект недвижимости (как правильно нас ориентирует законодательство) – уникален, соответственно не может быть и стандартного оформления сделок с недвижимостью. Наше законодательство не является универсальным и состоит из многочисленных отсылок, пользоваться и применять которые способны только специалисты.
Со своей стороны мы можем только порекомендовать Вам подходить к вопросу подготовки и проработки сделок с объектами недвижимости, а особенно – с земельными участками, достаточно серьезно, а если Вашей целью является быстро получить желаемый результат, не затрачивая лишних усилий – предоставить это профессионалам
> Договор купли-продажи земельного участка

Стороны и предмет договора купли-продажи земельного участка

Сторонами договора купли-продажи земельного участка являются продавец и покупатель. В качестве продавца и покупателя могут выступать любые субъекты гражданского права с учетом ограничений, предусмотренных законодательством.

Согласно статье 5 ЗК РФ участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Указанные субъекты права являются одновременно участниками отношений, регулируемых гражданским законодательством пункт 1 ст. 2, ст. 124, ст. 125 ГК РФ. Таким образом, вещные и иные права на земельные участки в России могут принадлежать гражданам, юридическим лицам, государству (Федерации и ее субъектам), а также муниципальным образованиям. Перечисленные субъекты права как обладатели соответствующих вещных или обязательственных прав на земельные участки могут быть участниками сделок с ними.

Граждане для совершения гражданско-правовых сделок с недвижимостью должны обладать правоспособностью и дееспособностью в соответствии с гражданским законодательством. Правоспособность гражданина — это его способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность). В силу обладания гражданской правоспособностью любой гражданин имеет право участвовать в гражданско-правовых отношениях, но не всякий способен реализовать это право. Иными словами, для самостоятельной реализации всего объема своей правоспособности гражданин должен обладать дееспособностью. Дееспособность гражданина — это его способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности ( пункт 1 ст. 21 ГК РФ). Наиболее существенными элементами содержания дееспособности граждан является возможность самостоятельного заключения сделок (сделкоспособность) и возможность нести самостоятельную имущественную ответственность (деликтоспособность).

В отличие от правоспособности, дееспособностью обладают не все граждане, поскольку по состоянию здоровья или в силу недостижения определенного возраста некоторые из них не способны к осознанному юридически значимому поведению.

Сделки с земельными участками в интересах недееспособных или ограниченно дееспособных граждан заключаются в порядке, установленном законом. Так, за малолетних граждан, т.е. несовершеннолетних, не достигших 14 лет, подобные сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны по правилам ст. 28 ГК РФ.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать указанные сделки с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем (статья 26 ГК РФ). От имени гражданина, признанного в установленном порядке недееспособным, сделки совершает его опекун (ст. 29 ГК РФ). Гражданин, который в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством, ограничен судом в дееспособности, вправе совершать такого рода сделки лишь с согласия попечителя (ст. 30 ГК РФ). Дееспособные граждане самостоятельно реализуют свою правоспособность.

Участниками сделок с земельными участками могут быть граждане Российской Федерации, а также при определенных условиях иностранные граждане и лица без гражданства. Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами (пункт 2 ст. 5 ЗК РФ).

Данное правило основано на нормах ч. 3 ст. 62 Конституции РФ, п. 1 ст. 2 ГК РФ, предусматривающих для указанных субъектов национальный режим, который в отдельных случаях может быть ограничен федеральным законом. Ограничения в отношении иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в области земельных и связанных с ними гражданско-правовых отношений установлены, например, в п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22, п. 5 ст. 28, п. 12 ст. 30, п. 5 ст. 35, п. 9 ст. 36 ЗК РФ.

Так, согласно п. 3 ст. 15 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Юридические лица, являющиеся участниками земельных отношений, которым могут принадлежать права на земельные участки, также могут быть как российскими, так и иностранными. Возможность совершения сделок с земельными участками российскими юридическими лицами (коммерческими или некоммерческими организациями любых видов) также обусловлена их правоспособностью. Правоспособность юридического лица возникает при государственной регистрации юридического лица и прекращается в момент его ликвидации. В гражданском праве различают общую (универсальную) и специальную (уставную) правоспособность юридического лица.

Большинство коммерческих организаций обладают общей гражданской правоспособностью, которая означает, что обладающая ею коммерческая организация вправе осуществлять любые виды хозяйственной и иной деятельности, иметь любые гражданские права и нести все обязанности, связанные с осуществлением этой деятельности. Государственные и муниципальные унитарные предприятия, в отличие от большинства других коммерческих организаций, обладают специальной правоспособностью. Специальная правоспособность предполагает, что обладающее такой правоспособностью юридическое лицо вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо указаны в его учредительных документах и соответствуют установленным в этих документах предмету и целям деятельности данного юридического лица. По этой причине п. 3 ст. 9 ФЗ от 14.11.2002 г. «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» к числу сведений, которые в обязательном порядке должны быть указаны в уставе любого унитарного предприятия (основанного как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления), относит, в частности, цели, предмет и виды деятельности унитарного предприятия.

По общему правилу специальной правоспособностью обладают также некоммерческие организации (ст. 49 ГК РФ). Пределы специальной правоспособности некоммерческих организаций определяются их учредительными документами. Сделки, заключенные некоммерческой организацией за пределами специальной правоспособности, установленной учредительными документами, будут считаться оспоримыми в соответствии со ст. 173 ГК РФ. Пределы специальной правоспособности некоммерческих организаций могут быть ограничены и законом.

Итак, сторонами договора купли-продажи земельного участка могут выступать любые перечисленные выше субъекты гражданского права, за исключением следующих случаев. Покупателями не могут быть: иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, если предметом договора купли-продажи является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения; юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, если предметом договора купли-продажи является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»); иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица, если предметом договора купли-продажи является земельный участок, расположенный на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ. Законодательством могут быть установлены иные ограничения субъектного состава участников договора купли-продажи земли.

В качестве продавца земельного участка может выступать только его собственник, обладает правомочиями по свободному распоряжению земельным участком как объектом гражданских прав. Собственник, реализуя возможность распоряжения имуществом, по своей воле включает земельный участок в гражданский оборот и определяет его юридическую судьбу в пределах, установленных ГК РФ и ЗК РФ. Он вправе распорядиться своим земельным участком любым, не запрещенным законом способом, в том числе путем продажи. Обладание земельным участком на основании иного вещного права исключает возможность отчуждения такого участка.

Рассмотрим признаки, индивидуализирующие земельный участок, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Земельные отношения не возникают по поводу земли как природного объекта или ресурса. Объектом таких отношений является индивидуализированная часть земли, то есть конкретный земельный участок.

Важнейшим признаком, которому должен отвечать земельный участок для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым предметом сделок, является то, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами, должны быть определены его размер, границы и местоположение. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству (пункт 1 ст. 261 ГК РФ). Мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка называются межеванием. Собственники земельных участков, не изъятых из оборота и не ограниченных в обороте (например, земли сельскохозяйственного назначения), согласно ЗК и ГК РФ вправе распоряжаться этими участками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Однако объектом сделок могут быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ).

На основании проведенного государственного кадастрового учета территориальным органом государственного земельного кадастра составляется кадастровый план земельного участка, в которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. Так, согласно ст. 554 ГК РФ в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество — земельный участок, подлежащий продаже.

Таким образом, именно кадастровый паспорт объекта недвижимости содержащий установленные Законом сведения, позволяет идентифицировать земельный участок, однозначно определить его как объект сделки, поскольку в соответствии с требованием п. 1 ст. 432 ГК РФ существенным условием договора всегда является достижение соглашения относительно его предмета.

Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках (ст. 38 ФЗ).

Наконец, еще одним элементом, позволяющим идентифицировать земельный участок для целей оборота, является его местонахождение. Для признания земельного участка объектом земельных отношений достаточно, чтобы его границы были описаны и удостоверены в установленном порядке.

Таким образом, предмет договора купли-продажи земельного участка включает в себя земельный участок, определенность которого может быть установлена только при наличии: а) площади земельного участка; б) кадастрового номера и в) местонахождения.

Договор купли продажи участка

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *