Правомочия арендатора земельного участка

Содержание

Права арендатора и арендодателя земельного участка

Нередко бывает так, что собственник участка земли не планирует вести на нем какую-либо хозяйственную деятельность.

Но для того чтобы земля не пустовала, не висела на балансе лишними расходами (землю необходимо содержать, а в некоторых случаях и вести хоть какую-то деятельность, платить за нее налог, поддерживать в должном состоянии здания и многое другое), собственник имеет возможность и полное право сдать ее и получать с нее доход — ренту.

Для того чтобы процесс сдачи земельного участка в аренду не превратился в кошмар для обеих сторон сделки, следует очень четко понимать, какие права и обязанности вытекают из заключения данной сделки, что может и что не может делать на земле арендатор, как на процесс деятельности арендатора может влиять собственник участка — арендодатель.

Сегодня под сделку аренды попадаю все типы земель, кроме тех, что классифицируются как «изъятые из оборота».

На что имеет право арендатор земельного участка?

Права арендатора земельного надела напрямую вытекают из двух документов:

  • договора аренды,
  • свидетельства о собственности на земельный участок и его кадастрового паспорта

Арендатор может использовать землю только по ее целевому назначению, прописанному в документах на собственность и кадастровом паспорте. Дополнительно ограничения деятельности арендатора могут быть прописаны в тексте договора аренды.

Третьим документом, регламентирующим действия арендатора на участке, является Земельный кодекс РФ. Статьи кодекса определяют общие положения — в каком виде участок должен находиться, как следует использовать земли, а также ограничения, обеспечивающие безопасность проводимой на земельном участке деятельности.

Гражданский кодекс РФ дает четкое определение, кто может выступать в роли арендатора. По закону арендатором может быть вообще любое физическое лицо, в том числе иностранный подданный, лица без гражданства, а также любые юридические лица, в том числе иностранные.

Статья, прочитав которую вы узнаете, как взять землю в аренду у администрации.

Основные права арендатора

  1. Право на ведение на участке хозяйственной деятельности, не нарушающей законы РФ.
  2. Право на использование для собственных нужд полезные ископаемые, расположенные на участке, подземные и другие источники пресной воды.
  3. По согласованию вести различные работы по мелиорации, осушению, обводнению территории.
  4. Право на сдачу всего участка или его части в субаренду третьему лицу.
  5. Право аренды земельного участка является активом и может выступать для залога или для паевых взносов.
  6. Изменение собственника участка не может быть основанием для прекращения ранее заключенного договора аренды.
  7. Арендатор по собственной воле может передать право аренды третьему лицу.
  8. В случае смерти арендатора происходит наследование прав и обязанностей по заключенному договору. Арендодатель не имеет права отказать наследнику в продолжении действия договора, если только арендодатель не сумеет доказать тот факт, что заключение договора аренды было обусловлено исключительно личными качествами арендатора.
  9. Если арендодателем земельного участка является муниципальные и государственные органы, тогда в случае выставления его на продажу арендатор имеет преимущественное право выкупа данного участка. Исключение составляет только случай, если на указанном участке земли расположены строения с другим собственником. Того преимущественное право выкупа приобретается ими.
  10. Досрочное расторжение договора аренды может наступить в том случае, если арендодатель скрыл реальные недостатки участка, которые препятствуют заявленной (оговоренной) в договоре деятельности арендатора. В этой статье вы можете подробнее прочитать о расторжении договора аренды по инициативе арендатора.
  11. По завершению срока аренды арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора.

Как должен быть заключен договор аренды?

Именно в договоре аренды должны быть прописаны все ограничения прав арендатора со стороны арендодателя.

Прежде, чем подписывать документ, нужно четко определиться, какие права арендатор имеет по закону.

  1. Договор заключается только на основании документов на землю.
    Обязательно в договоре прописывается местоположение участка, его целевое назначение, кадастровый номер. Для участка должны быть указаны границы, предварительно согласованные со всеми соседями для того, чтобы не возникло территориальных споров. Без перечисленных данных договор считается недействительным.
  2. Договор аренды земельного участка обычно является срочным, то есть заключается сторонами на определенный срок, указываемый в тексте документа. В исключительных случаях возможно заключение бессрочного договора, прекращение которого наступает после заранее оглашенного заявления одной из сторон. В таком случае в договоре прописываются условия, при соблюдении которых договор аренды земельного участка положено считать закрытым.

Важно! Только для земель сельхозназначения определяется максимальный срок аренды участка, который составляет 49 лет.

  1. право отдавать арендуемый участок в субаренду должно быть прописано в договоре.
    Да, арендатор имеет право отдать весь надел или его часть в субаренду третьему лицу и при этом согласие собственника земли не требуется, достаточно его просто письменно известить о том, что земля будет сдана в субаренду. В извещении необходимо указать список лиц — субарендаторов, потому как с моменты вступления в силу договора о субаренде, именно эти лица будут нести ответственность перед собственником земли.
    Закон ограничивает действие договора субаренды сроком действия основного договора аренды. Если основной договор аренды по каким-либо причинам оказывается разорванным, автоматически разрываются и все действующие на тот момент договора субаренд.
    Этот момент принципиально важен в практике. Прежде чем подписывать договор аренды, стоит уточнить, не является новый договор — сделкой по субаренде. Сроки, указанные в таком договоре, решающего значения не имеют и полностью подчинены всем срокам действия основного договора.
  2. Тут вы можете посмотреть образец договора субаренды нежилого помещения.
  3. В договоре аренды должна быть указана арендная плата за участок и сроки ее выплаты. Платежи не обязательно должны проходить ежемесячно, допустимы периоды оплаты раз в квартал или раз в три месяца.
  4. Договор аренды земельного участка обязательно должен быть зарегистрирован в государственных органах.

Нарушение прав арендатора

Нарушение прав арендатора ведет к расторжению договора аренды земельного участка по заявлению арендатора. В российской практике чаще всего нарушается право стороны на предоставление актуальной информации о состоянии земель.

Арендатор должен понимать, что регистрация договора в государственных органах — в его интересах.

Безусловно, некоторые арендодатели в условиях суровой российской действительности предпочитают не указывать в договорах реальную плату за аренду земли.

Но это тоже является нарушением прав арендатора, ведь в случае чего, неустойка будет рассчитываться, в том числе, и из указанной суммы платежей.

Закон запрещает расторгать договор аренды сельскохозяйственных земель в период сбора урожая.

Это следует помнить не только арендодателю, но и арендатору, для того, что суметь защитить себя тогда, когда дело уже дало результат и осталось его только быстро собрать и реализовать.

Еще одним пунктом, который довольно часто нарушают арендодатели — вопрос досрочного расторжения договора, заключенного сроком более чем на 5 лет.

Суть в том, что решение по расторжению такого договора в одностороннем порядке обязательно должно рассматриваться судом. А суды берутся удовлетворить требование только в случае очень серьезных нарушений со стороны арендатора.

Так что если арендатор не должен собственнику за весь период аренды, не устроил экологической катастрофы, не разместил на участке кладбище химических или радиоактивных отходов, суд, скорее всего , не даст права одностороннего расторжения договора сроком более 5-ти лет.

Ограничения прав арендатора

Ограничение прав арендатора возможно только по договору, и только в том случае, если пункты договора не противоречат коренным образом постановлениям Земельного Кодекса и Гражданского кодекса.

В частности по законам РФ арендатор не имеет права:

  • подарить арендуемый участок,
  • продать его,
  • передать по наследству,
  • вести на земле деятельность, не предусмотренную в целевом назначении земель (сервитуте).

Обязанности арендатора земельного участка

Помимо прав у арендатора всегда есть обязанности, возникающие, опять-таки из текста договора и согласно российским законам.

  1. Обязанностью арендатора является своевременное внесение всех платежей по договору аренды.
  2. Земли должны использоваться только по назначению, указанному в документах на собственность или оговоренному в договоре.
  3. Арендатор обязан поддерживать состояние вверенных ему земель в надлежащем состоянии, как того требуют законы РФ. В частности, не захламлять участок, не устраивать на нем несанкционированных свалок, не отравлять земли и воды химическими или радиоактивными отходами.
  4. Обязан вернуть арендуемый участок в указанные договором сроки и в состоянии, которое определяется договором и законодательством.

Права арендодателя

  1. Арендодатель имеет право получать арендную плату за сдаваемый участок или ее эквивалент в виде товаров и услуг.
  2. Арендодатель вправе потребовать неустойку за нарушение сроков возврата участка после аренды,
  3. Также арендодатель имеет право на возмещение ущерба, нанесенного его земле, если арендатор вернул участок не в том виде, в каком это было указано в договоре аренды.
  4. За арендодателем остаются все права на распоряжение участком в период аренды.
  5. Право расторжения договора со стороны арендодателя может быть реализовано только в трех случаях:
  • арендатор серьезно ухудшает качество арендуемого участка (использует земли не по назначению, указанному в договоре и документах, снижает плодородность верхнего слоя, серьезно ухудшает экологическую обстановку),
  • несколько раз нарушал основные пункты договора аренды,
  • более двух раз подряд не выплатил арендную плату.
    Дополнительно законом предусмотрено прекращение действия договора аренды в случае, если земли изымаются для государственных нужд или реквизируются.

Обязанности арендодателя

Арендодатель, в первую очередь, обязан известить арендатора о всех возможных «дефектах» земли, которая участвует в сделке.

Незнание недостатков своей собственности в данном случае от ответственности не освобождает. Отсутствие данной информации может стать поводом к расторжению сделки и выплате неустоек.

В заключении хотелось бы заметить, что грамотное полноценное заключение договора аренды земельного участка любого назначения лучше всего поручить профессиональному юристу. Однако, если такой возможно нет, то паниковать тоже рано — стандартный шаблон заключения договора аренды не изобилует подводными камнями, но приложение к договору с описанием тех земель, которые планируется брать в аренду составить стоит.

>Арендатор и арендодатель земельного участка: права и обязанности

3.3 Права и обязанности арендатора земельного участка

Земельное законодательство предоставляет арендатору, за исключением некоторых случаев, те же права, что и собственнику:

– право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования земельного участка;

– самостоятельно хозяйствовать на земле;

– передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу;

– отдавать арендные права земельного участка в залог;

– вносить право аренды в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия его собственника при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Граждане, использующие земельные участки на праве аренды, имеют право на компенсацию затрат, вложенных в целях повышения плодородия почв, при добровольном отказе от земельного участка и на возмещение убытков, включая упущенную выгоду, в случае выкупа этого участка для государственных, муниципальных и общественных нужд.

К правам арендатора относится также право на возмещение убытков и (или) расторжение договора, вызванных задержкой предоставления земельного участка (ст. 611 ГК РФ). Для арендодателя в данном случае наступает ответственность за неисполнение обязательств по договору по гражданскому законодательству.

На основании ст.

612 ГК РФ в случае обнаружения недостатков арендованного имущества (наличие зараженных земель, соседство экологически вредного производства, не позволяющее, например, использовать землю, арендованную для сельскохозяйственных целей, либо, если земля арендована под строительство, недостатками может быть признана структура почвы, не дающая возможность произвести это строительство) арендатор вправе по своему выбору:

– потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения этих недостатков (например, путем проведения рекультивации земель), либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;

– удержать сумму понесенных им расходов, связанных с устранением данных недостатков, из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

– потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, на основании данной статьи может предоставить арендатору другой аналогичный земельный участок без обнаруженных недостатков или безвозмездно произвести улучшение земельного участка (если это возможно).

На арендатора распространяется и ответственность за нарушение земельного законодательства. Договор аренды дополняет и конкретизирует положения законодательства, в частности, точно определяет цель аренды земли. При этом договор не должен противоречить законодательству, в случае разногласий действует норма закона.

По закону и договору арендатор соблюдает следующие обязанности:

– своевременно вносить плату за пользование земельным участков (ст. 614 ГК РФ);

– использовать земельный участок в соответствии с договором аренды (ст. 615 ГК РФ);

– поддерживать земельное имущество в исправном состоянии, нести расходы на поддержание его в этом состоянии, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 616 ГК РФ).

– если на арендуемом имуществе лежат обременения, связанные с правами третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога), арендатор не вправе прекратить или изменить эти права, но арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

– по окончании договора аренды арендатор обязан возвратить арендуемые земли. Земельный участок должен быть возвращен в состоянии, не худшем, чем оговорено в договоре.

Если же арендатор не прекратил пользоваться участком в срок, установленный договором, и без согласия арендодателя, хотя последний на таком прекращении настаивает, или прекратил использование несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В случае, когда внесенная плата не покрывает понесенные арендодателем убытки, он вправе претендовать на их возмещение.

– если в ходе осуществления сделки по аренде земельного участка арендодатель объявит себя банкротом, обращение по его долгам на арендуемый земельный участок не допускается, то есть арендатор не обязан нести на себе бремя материальной ответственности за хозяйственные и иные промахи арендодателя.

аренда юридический земельный участок

Определение права аренды земельных участков и обязанности участвующих в его реализации сторон

Отношения касательно права аренды земельного участка описываются несколькими базовыми юридическими категориями: само право аренды, сторона арендодателя, сторона арендатор земельного участка, их права и обязанности.

Взаимосвязь этих категорий вытекает из их законодательных определений. В общих чертах определения аренды земли идентичны понятиям аренды других видов имущества, но имеются и определенные нюансы.

  • 1 Законодательство
  • 2 Право аренды
  • 3 Арендодатель
  • 4 Арендатор

Законодательство

Глава 34 Гражданского кодекса дает основные определения арендных отношений (ст. 606-607), регламентирует права и обязанности их участников (ст. 609, 611-616, 622-625 и проч.). Немаловажными в регулировании права аренды являются главы 27-29 ГК, описывающие общие основания договорных отношений.

Право аренды

Арендатор земельного участка имеет право и возможность за оплату владеть и пользоваться имуществом на протяжении некоторого времени.

Право владения позволяет арендатору изменять характеристики объекта и определять на свое усмотрение доступ к нему третьих лиц в оговоренных договором рамках.

Право пользования дает возможность извлекать из имущества выгоду, получать прибыль.

В юридической практике встречаются случаи аренды одним лишь правом пользования без владения, но в отношении земельных участков они редки.

Хоть земля и остается имуществом арендодателя, продукты, произведенные на ней арендатором, становятся его собственностью.

Право аренды является свободно отчуждаемым. Это значит, что арендатор может его продавать (как целиком, так и частично), отдавать в залог и совершать с ним прочие экономические операции. В договоре может быть оговорен запрет на такие действия.

Если ограничение не было указано в договоре явно, то считается, что он заключен на неопределенный срок. Но и в этом случае право прекратит свое действие по достижении максимального срока, определенного в законе для аренды государственных и муниципальных земель (49 лет в общем случае).

Право аренды предполагает возможности пролонгации или выкупа при окончании срока договора.

Статья 621 ГК дает арендатору преимущественное право продления аренды в случае добросовестного исполнения договорных обязанностей. Это значит, что арендодатель обязан продлить договор именно с ним.

Если арендодатель отказывает бывшему арендатору в пролонгации, но в течение года заключает договор с другим человеком, то арендатор имеет право подать в суд с требованием переуступки права аренды в свою сторону и компенсации понесенных убытков.

Право обязательно регистрируется в государственном реестре, если договор заключен на срок, превышающий 1 год.

Арендодатель

Данная сторона может быть представлена гражданами, юридическими лицами, муниципальными и государственными органами.

Арендодатель имеет право:

  • Своевременно получать арендную плату;
  • Получать информацию о текущем состоянии арендуемого имущества;
  • Требовать расторжения договора при его неисполнении арендатором. Расторжение договора возможно при ухудшении экологической ситуации на арендованном участке, даже если это не было оговорено сторонами.

Круг его обязательств более широк.

Так, арендодатель обязан:

  • Передать в пользование арендатора имущество, соответствующее оговоренному в договоре состоянию. Также передается вся документация имущества. Если обнаруживается несоответствие, арендатор может потребовать либо безвозмездного исправления состояния, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо расторжения договора;
  • Не допускать просрочек в передаче собственности. Если просрочка была допущена, арендатор вправе потребовать возмещения убытков;
  • Поддерживать имущество в пригодном для эксплуатации состоянии, если данная обязанность договором не была возложена на арендатора;
  • Предупреждать о правах других граждан и организаций на землю.

Арендатор

Эта сторона может быть представлена гражданами и юридическими лицами. Арендатор имеет право:

  • Пользоваться предоставленным имуществом;
  • Получать прибыль с собственности;
  • Требовать от арендодателя поддержания приемлемого состояния земельного участка;
  • Получать приоритет при продлении аренды;
  • Строить сооружения, если это не запрещено договором;
  • Проводить мелиорационные работы, строить искусственные водоемы, проводить инфраструктуру и коммуникации;
  • Сдавать участок в субаренду и переуступать право аренды (если это не запрещено договором аренды);
  • Получать приоритет при выкупе муниципальных и государственных участков, если на них находятся принадлежащие арендатору сооружения (ст. 36 ЗК).

Законодательство налагает на арендатора обязанности, связанные с добросовестным использованием участка:

  1. Вернуть по истечении срока договора имущество в его первоначальном виде с поправкой на естественный износ;
  2. Своевременно платить арендную плату. При просрочке выплат два раза и более арендодатель может обратиться в суд;
  3. Использовать вверенное имущество только в рамках целей, оговоренных в договоре и установленных в законах;
  4. Сохранять окружающую среду, препятствовать повреждению почв и растительности.

Список прав и обязанностей сторон может быть расширен и изменен в соответствующих пунктах договора. Перечисленные выше законодательные нормы действуют по умолчанию в тех случаях, когда дополнительные условия по объектам этих норм не оговариваются.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Земельное право: аренда земельных участков

Арендные земельные отношения регулируются нормами гражданского и земельного законодательства. При этом нормы гражданского законодательства применяются к названным отношениям лишь в случаях, если они не урегулированы Земельным кодексом РФ, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другими актами земельного законодательства.

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

Земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

В соответствии с общими нормами ГК РФ (ст. 607), чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях.

В договоре аренды должны быть указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие установить и идентифицировать этот земельный участок.

Названные сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

Договор аренды заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 609 ГК РФ).

Договор аренды земельного участка заключается на определенный срок.

С его истечением прекращаются и обязательства по договору — земельный участок возвращается во владение и пользование собственника, а арендатор перестает владеть и пользоваться им.

Арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается с пользователем водным объектом при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка, т.е. при отсутствии в договоре такого условия он считается незаключенным.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.

Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.

При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Аренда земельного участка:

Особенности оформления аренды земельного массива

Передача земли в наем представляет собой официальное соглашение между двумя гражданами (юрлицами, а также, между физлицами и фирмами), где один участник – это владелец надела, а второй – лицо, желающее взять землю во временное использование.

Аренда земельного участка предполагает внесения арендатором определенной платы за пользование территорией, а также, налагает на стороны определенные обязательства и предоставляет права распоряжения наделом. В данной статье мы расскажем о том, в каком порядке земля может быть передана в аренду, на каком основании и каким образом составляется соответствующее соглашение.

Кто может стать участниками сделки?

Использовать земельные участки на праве аренды могут только лица, которые подписали соответствующий договор аренды территории. В свою очередь принять участие в таком мероприятии могут только лица, отвечающие всем требованиям действующего законодательства.

Речь идет о следующих лицах:

  • граждане и юридические лица;
  • люди, достигшие совершеннолетнего возраста;
  • граждане, являющиеся полностью дееспособными и адекватными.

Разумеется, и арендодатель, и арендатор должны подтвердить свои полномочия и права при помощи специальных документов.

То есть, если в сделке принимает участие гражданин, то обязательно потребуется его паспорт и документы, подтверждающие его права на распоряжение земельным участком (для арендодателей).

Когда арендатором или арендодателем выступает юрлицо, необходимо будет подготовить правоустанавливающие и учредительные документы, а также, оформить доверенность на имя официального представителя (если этого требует закон).

Какие срок аренды предусмотрены законом?

Важным моментом при оформлении договора аренды является точное определение и указание сроков пользования землей. Дело в том, что законодательно установлены разные типы арендных отношений, именно, с учетом срока эксплуатации надел. Аренда может быть следующей:

  1. Краткосрочная аренда – предполагает оформление договора на короткий промежуток времени (до 5-10 лет), с предоставлением возможности дальнейшего продления срока договора. Как правило, такой вариант предусмотрен для земли, переданной под строительство многоэтажных зданий, парковок, для благоустройства парковых территорий.
  2. Долгосрочная аренда – договор может заключаться на длительный отрезок времени (от 5 до 49 лет). Все важные моменты прописываются в соглашении. Такой вариант подходит при необходимости длительной эксплуатации земельного объекта, к примеру, для организации ЛПХ и при наличии планов по дальнейшей передачи территории в личное пользование.
  3. Бессрочная аренда, которая не имеет практически никаких ограничений, кроме максимального срока в 49-ть лет. Каждая из сторон вправе расторгнуть соглашение в любой момент, при достижении заблаговременной договоренности.

Все перечисленные виды аренды требуют обязательной регистрации, чего нельзя сказать о соглашениях, заключенных на срок до 12-ти месяцев.

Полномочия и обязательства участников договоренности

Несколько слов стоит сказать о том, какие права и обязанности предусмотрены для участников сделки. Для этого составим небольшую таблицу:

Права Обязанности
Арендодатель
  • увеличивать или уменьшать арендную плату и требовать ее своевременной уплаты;
  • потребовать расторжение договора, при наличии оснований.
  • передать имущество в полном объеме и в надлежащем состоянии арендатору;
  • при возникновении недостатков у надела, разрешить ситуацию, согласно действующим положениям закона
Арендатор
  • получить надел в приемлемом состоянии;
  • передавать имущество в субаренду, если на это есть разрешение арендодателя.
  • использовать лишь согласно разрешенному назначению;
  • поддерживать землю в оптимальном состоянии;
  • возвратить надел до окончания срока.

Особенности составления договора аренды надела

Основанием для непосредственной передачи земли арендатору становится письменный документ, который называется договором аренды земельного участка. Все важные нюансы, касающиеся оформления и регистрации такого соглашения прописаны в ГК РФ и в ЗК РФ.

Есть существенные моменты, которые обязательно должны учитываться при составлении такого договора. Речь идет о следующих пунктах:

  1. Правильно составленный и подписанный договор выступает основанием для передачи имущества от арендодателя к арендатору на временной основе.
  2. Все доходы, продукция, урожай, полученный от земельного надела в период аренды являются исключительно собственностью арендатора.
  3. Арендодателем может являться только гражданин (компания) который имеет законные права на землю и может распоряжаться ею по своему усмотрению. В ряде случаев арендовать землю могут иностранцы.
  4. Объектом сделки выступает надел, поэтому важно четко прописать все его параметры в документе. Особенно важно указать категорию земли, чтобы арендатор использовал имущество только в разрешенных рамках.
  5. Договор аренды подлежит обязательной регистрации в надзорном органе.

Заключение

Аренда земельного надела – это стандартное мероприятие, которое предполагает ряд совершения необходимых действий со стороны участников. Важным этапом является подготовка документации и заключение письменного соглашения. В дальнейшем арендатор получает право эксплуатировать надел с учетом положений, прописанных в этом документе.

>Права и обязанности арендатора и арендодателя земельного участка. Сложное простыми словами

Права и ответственность сторон при составлении договора

Субъектом, передающим надел в распоряжение, к арендатору земельного участка, на основании положений статей 209, 608 ГК РФ может являться:

  • физическое или юридическое лицо;
  • орган местного самоуправления.

Передача прав осуществляется в сторону граждан и организаций. Договор аренды ЗУ составляется в свободной форме между физическими лицами. Если нанимающая сторона юридическое лицо или муниципальное образование – могут использоваться бланки типовых договоров. После составления необходимо зарегистрировать договор аренды. Одно из основных обстоятельств, формирующее принципы юридически значимых отношений между сторонами – чёткое и непротиворечивое определение интересов сторон, которое выражается в их правах и обязанностях контрагента.

Стоит иметь в виду, что установленные юридически отношения между сторонами определяют дальнейшие правомочия контрагентов, ограничивая их в нерегламентированных действиях и предписывая соблюдение санкционированных действий, в отношении друг к другу.

В пункт, отражающий полномочия контрагентов, входят те положения, которые предусматривают унифицированные виды использования земельного участка. Любое предпочтение, которое может предусматривать конкретная ситуация, может беспрепятственно вноситься в обозначенный пункт. Те положения, которые не прописаны в документе, не допускают требования к исполнению, как со стороны граждан, так и должностных лиц.

Права и обязанности арендатора земельного участка

Арендатор может распоряжаться наделом, извлекать из него пользу и реализовывать полученные результаты трудов, приобретая материальное преимущество. Всё, что связано с полученным урожаем или приростом скота, при аренде земель сельскохозяйственного назначения – принадлежит арендатору. Такие на данный момент правомочия арендатора земельного участка.

Арендатор земельного участка обязан осуществлять возмездное пользование землёй, с условием предоставления установленной оплаты собственнику.

По окончании срока действия найма, по требованию собственника он обязан привести участок в первоначальный вид. Действия, регламентированные для проведения тех или иных видов работ, определяются:

  • положениями договора;
  • законодательством РФ;
  • категорией и целевым предназначением ЗУ.

Если необходимо продлить договор аренды, следует за 3 месяца до окончания его действия обратится к арендатору.

Отдельными положениями допустимо выделить и иные требования, которые арендатору требуется соблюдать. В их числе могут быть:

  1. соблюдение санитарных, технических, противопожарных норм при проведении работ в пределах ЗУ.
  2. Не препятствовать администрации или иным организациям населённого пункта, вести санкционированные муниципалитетом виды работ.
  3. Не проводить деятельность, приводящую к порче плодородного слоя почвы или экологии окружающего контекста.

По усмотрению сторон могут вноситься любые пункты, предусматривающие санкционирование одних действий и запрещающих те виды деятельности, которые представляются недопустимыми с точки зрения контрагентов.

Права и обязанности арендодателя

Основной обязанностью лица, отчуждающего право пользования ЗУ, является сам факт передачи земельного имущества. Он должен предоставить свободу беспрепятственного использования участка.

После передачи земли, часть прав сохраняется за ним как за собственником, допуская контроль над действиями лиц, пользующимися наделом. Он может входить на территорию, использующуюся по соглашению найма, курируя деятельность и выявляя нарушения. Для того, чтобы стороны, осуществившие переход прав не испытывали дискомфорта от нерегламентированных проверок, целесообразно установить сроки, допустимые для посещений собственником.

При не исполнении установленных обязанностей, сторонам вменяется ответственность, которая допускает штрафные и иные санкции, вплоть до досрочного расторжения договора аренды и прекращения права пользования. Оно допускается:

  1. по взаимному согласию;
  2. односторонним решением;
  3. в порядке судебного производства.

Целесообразно сформулировать положения, в которых определяются критерии применения тех или иных форм ответственности, соразмерных допущенным нарушениям.

На что арендатор земельного участка не имеет право?

Так как наём ЗУ допускает ограниченные права на распоряжение недвижимостью, лицо, получившее право пользования не может проводить действия, допустимые только для собственника.

В частности, недопустимо без согласия собственника:

  • переоформлять надел на своё имя;
  • выставлять его на торги;
  • обменивать на что-либо;
  • дарить третьим лицам;
  • сдавать в субаренду и оформлять переуступку права аренды третьим лицам.

Кроме запрета на проведение самостоятельно гражданско-правых сделок, не допускаются действия, противоречащие закону.

В их числе те, которые допускают нарушение имущественных прав собственника или снижают стоимость объекта в результате:

  • не надлежащего ухода;
  • применения ядохимикатов;
  • нарушения санитарных норм и противопожарной безопасности.

При обнаружении совершения недопустимых действий и недобросовестного отношения арендатора к земельной собственности, помимо расторжения договора допускается судебное взыскание материального ущерба.

Все положения, которые требуется соблюдать сторонам при совместном владении ЗУ, определяются взаимно. Лица, определившие правила взаимодействия не могут выходить за рамки установленных правил.

Подробнее об аренде ЗУ читайте в нашем разделе.

Право аренды земельного участка: понятие, содержание, субъекты

В Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса (ЗК РФ), могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Арендные права относятся к числу не вещных, а обязательственных прав. Указанные права могут возникать только в отношении тех земельных участков, которые не изъяты из гражданского оборота в соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК РФ. Кроме того, согласно ст. 9 ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» из земель сельскохозяйственного назначения в аренду могут быть переданы только прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Аренда земельных участков регулируется общими положениями гражданского законодательства об аренде (§ 1 гл. 34 и др. ГК РФ), однако особенности сдачи этих участков в аренду могут быть установлены законом (п. 2 ст. 607 ГК РФ). Ряд таких особенностей, о которых подробнее будет сказано ниже, предусмотрен, в частности, в ст. 22 ЗК РФ.

Укажем, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Арендные отношения по поводу земельного участка между арендодателем и арендатором регулируются договором аренды, заключаемым по правилам ГК РФ с учетом особенностей, предусмотренных Кодексом.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не является заключенным.

В связи с этим следует обратить внимание на то, что только в результате государственного кадастрового учета (п. 2 ст. 70 ЗК РФ) каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Поэтому любой земельный участок, а не только участок из земель сельскохозяйственного назначения, может стать объектом аренды лишь после того, как в отношении него осуществлен государственный кадастровый учет.

Право сдачи имущества, в том числе земельного участка, в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Права арендаторов земельных участков определяются в договорах аренды в соответствии с ГК РФ и с учетом особенностей, установленных Кодексом. Однако следует иметь в виду, что для некоторых видов арендаторов земельных участков в специальных нормах установлены ограничения их прав.

аренда земельный правовой

Такие нормы обладают приоритетом по отношению к положениям ГК РФ и ЗК РФ. Например, согласно ст. 18 и 19 ФЗ от 14.11.2002 г. «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», государственные или муниципальные предприятия, а также казенные предприятия, являющиеся арендаторами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, ни при каких обстоятельствах не вправе: сдавать такие земельные участки в субаренду; передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам (перенаем); отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

Статья 22 ЗК РФ содержит нормы, определяющие особенности аренды земельных участков, которые следует рассматривать в качестве специальных по отношению к общим нормам ГК РФ об аренде имущества.

Например, согласно п. 1 указанной статьи, иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ. Указанные ограничения установлены, в частности, в п. 12 ст. 30, п. 5 ст. 35. Кроме того, по общему правилу п. 11 ст. 22 ЗК РФ, не могут предоставляться в аренду российским и иностранным гражданам, лицам без гражданства земельные участки, которые изъяты из гражданского оборота. Перечень этих участков установлен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды такого участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель (п. 3 и 31 ст. 22 ЗК РФ).

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральнымизаконами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Так, на основании постановления мэра г. Ростова-на-Дону от комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору земельный участок площадью 16066 кв. м, на 49 лет для проектирования, строительства и эксплуатации оптово-розничного рынка. Договор аренды предусматривает нахождение на территории рынка недвижимого имущества не только в собственности общества, но и иных лиц.

Общество и предприниматель заключили договор о долевом участии в строительстве общегородского вещевого рынка «Юпитер», в соответствии с которым общество обязалось предоставить предпринимателю в собственность торговый павильон площадью 46, 95 кв. м, расположенный на территории общегородского вещевого рынка.

Таким образом, произошла замена арендатора земельного участка, в следствие чего Комитет обратился в суд.

Суд правомерно указал, что, разрешив предпринимателю в рамках договора о долевом участии в строительстве строительство недвижимого объекта и использование его в течение длительного времени, общество передало предпринимателю арендные права (в том числе право на возведение объектов недвижимости) на часть земельного участка под возведенным предпринимателем строением.

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации согласие администрации на замену арендатора не требовалось. Земельный участок предоставлен для целей строительства оптово-розничного рынка; рабочим проектом предусмотрено возведение комплекса торговых павильонов.

Выводы суда о том, что возведенное строение соответствует строительным нормам и правилам, признание права собственности на павильон за предпринимателем не нарушает прав и интересов общества, также основаны на материалах дела, из которых следует, что строительство павильона осуществлялось с ведома и согласия общества. Данное обстоятельство в последующем было закреплено в договоре о долевом участии в строительстве оптово-розничного рынка.

Правило п. 3 ст. 22 ЗК РФ основывается на диспозитивной норме, содержащейся в первом предложении п. 1 ст. 621 ГК РФ, в соответствии с которой преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок имеет арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, если иное не установлено законом или договором аренды. В п. 3 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено иное, т.е. исключено условие, ставящее решение вопроса о заключении договора аренды земельного участка на новый срок в зависимость от того, насколько добросовестно исполнял свои обязанности арендатор, для случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ /4/.

Арендатор, обладающий указанным преимущественным правом, обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, — то в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель откажет такому арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключит договор аренды с другим лицом, то арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Определение размера арендной платы осуществляется по соглашению сторон в договоре аренды земельного участка (п. 4 ст. 22 ЗК РФ). Это следует из правил первого абзаца п. 1 ст. 424, п. 1, 2 ст. 614 ГК РФ, согласно которой порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п. 2-4 ст. 614 ГК РФ, арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  • 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  • 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
  • 3) предоставления арендатором определенных услуг;
  • 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
  • 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, то размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

По общему правилу в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд. Исключения из этого правила могут быть предусмотрены договором аренды.

Правительство РФ вправе устанавливать общие начала определения арендной платы для договоров аренды земельных участков, арендодателями по которым являются Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования в лице соответствующих органов. Так, Минимуществом России в соответствии с постановлением Правительства РФ от 6.07.2001 г. N 519 «Об утверждении стандартов оценки» были разработаны и утверждены распоряжением от 10.04.2003 г. N 1102-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков.

Согласно п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Кодексом.

Таким образом установлено общее правило, согласно которому арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, передавать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Указанное общее правило не применяется:

  • а) если его применение исключено специальными условиями соответствующего договора аренды;
  • б) в отношении государственных и муниципальных предприятий, казенных предприятий, являющихся арендаторами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (подробнее об этом говорилось выше);
  • в) в отношении арендаторов, являющихся резидентами особых экономических зон.

Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка (п. 7 ст. 22 ЗК РФ).

Пункт 8 ст. 22 ЗК РФ устанавливает общее правило о наличии у арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае продажи такого участка преимущественного права его покупки. Указанное общее правило не применяется в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Таким образом, договору аренды принадлежит одно из ведущих мест в системе создаваемых при осуществлении экономической и правовой реформы новых гражданских правовых институтов. Аренда позволяет решить ряд задач по рациональному и экономически целесообразному использованию земель. Расширенное правовое регулирование аренды земельным законодательством, что привело к возникновению противоречий с гражданским законодательством, при этом были значительно расширены права арендаторов, что в дальнейшем может привести к еще большему распространению аренды, как одного из основных видов прав на землю.

Право аренды земельного участка: понятия, особенности

Аренда земельного участка подчиняется общим условиям одноименного договора. Земля отдается арендатору во владение, пользование, но в рамках срока, установленного договором. Содержание соглашения должно быть понятным обеим сторонам: в будущем это убережет их от разногласий. В аренду сдаются земли, подлежащие учету, которые разрешены для использования в определенном виде деятельности, планируемой арендодателем. Ему необходимо знать вид разрешенного использования земли (сокр. ВРИ). Вместе с арендодателем он несет ответственность, если его деятельность на участке противоречила ВРИ.

Право аренды: общее

В качестве правового режима, связанного с владением и распоряжением землей, аренды разрешена по ГК и ЗК РФ. Регулируется разными нормами права: все зависит от того, кто выступает арендодателем: государство в лице его уполномоченных органов или частное лицо. Право аренды реализуется в договоре, который заключается между двумя сторонами. Это арендодатель – собственник земли и арендатор, лицо, готовое взять ее в пользование на срок, установленный договором.

Понятие аренды установлено в ст. 606 ГК РФ. По подписанному между сторонами документу, арендодатель обязуется передать арендатору землю во временное владение и пользование. Продукты труда, которые создаются в результате использования надела, являются собственностью арендатора.

Статья 22 ЗК РФ устанавливает общие правила аренды:

  1. Иностранцы, апатриды могут брать в аренду земельные участки. Это правило носит общий характер. Из него могут быть изъятия по ЗК РФ.
  2. Участки земель, кроме тех, которые ограничены или изъяты из оборота, предоставляются собственникам в аренду.
  3. Если срок арендного соглашения истекает, арендатор добросовестно его исполняет, то он может рассчитывать на заключение нового договора, в продолжении старого. Больше: именно арендатору закон отдает преимущественное право заключения соглашения об аренде.
  4. Размер платы за использование земельного участка выступает существенным условием договора. Конкретные цифры устанавливаются сторонами соглашения. Если речь идет об участке, который принадлежит государству, тарифы могут быть определены российским правительством.
  5. В определенных случаях арендатор вправе передать свои права, обязанности по соглашению третьим лицам. Это называется субарендой. Собственник должен быть оповещен об этом, в письменном виде. Но в договор может быть внесен пункт о том, что субаренда не допускается. Стороны договариваются между собой об этом.
  6. Арендные права могут быть отданы в залог, в качестве вклада в уставной капитал юридического лица.
  7. Если арендатор заключил договор с государством, то он также может рассчитывать на право его преимущественного выкупа. При условии надлежащего выполнения обязанностей по договору.
  8. НДС в рассматриваемых отношениях для арендатора заменяет плата, которая предусмотрена за использование участка.

ВАЖНО: Земли, изъятые из оборота, не могут быть предметом арендного договора! Список земель указан в статье 27, п. 4 ЗК РФ. Например, это территории национальных парков, заповедников, а также земли, на которых размещены объекты, необходимые для несения воинской службы в пределах суверенитета РФ.

При оформлении отношений между арендатором и арендодателем, стороны должны знать существенные условия соглашения. Без их присутствия в тексте документа, он недействителен в силу закона. Предмет договора – это земля, обладающая четкими идентификационными признаками. Также площадь и месторасположение земли должны быть четко указаны в тексте документа. К соглашению прилагается план участка.

Право аренды земли реализуется в случае, если договор заключается в письменной форме. Это второе, существенное его условие. Сдавать в аренду имущество могут только его собственники. Договор аренды регистрируется в Росреестре.

Срок также выступает обязательным условием. Обычно он прописывается в договоре. Если не зафиксирован, то аренда считается действующей на неопределенное время.

Полномочия арендаторов

Права аренды закреплены в статьях ЗК. В частности, в ст. 40, 41, 42. Компетенция и ответственность арендаторов может разнится: все зависит от того, какие земли они взяли во временное пользование. Например, существуют территории сельскохозяйственного назначения. Они могут быть использованы для ведения фермерского хозяйства. И по статье 7 N74-ФЗ от 2003 года, владение участком может осуществляться в соответствии с теми задачами, которые ставил перед собой арендатор при заключении договора. Арендатор имеет право на:

  • использование на участке нерудных полезных ископаемых;
  • применять для своей деятельности полезные свойства земли.

Кроме того:

  • строить производственные здания;
  • возводить строения жилого назначения.

По субаренде: если договор заключен на длительное время, то арендатор может передавать свои права третьему лицу. Этот правовой режим называется субарендой. Собственник уведомляется о том, что земельные угодья сданы в субаренду.

Особенности заключения

Арендатор вправе на возмещение убытков, включая упущенную выгоду. Если происходит досрочное расторжение существующего соглашения, и его инициатором выступает арендодатель.

В ряде ситуаций заключать договор аренды могут лица, которые фактически не являются собственниками земли. Например, такое бывает, если участок передан по наследству лицу, которое не достигло 18 лет. Вместо них в договорных отношениях действуют законные представители: по статье 22, п. 10 они могут оформлять договорные отношения до времени достижения собственником 18 лет.

Арендатор после того, как срок аренды истек, может рассчитывать на преимущественное право на оформление нового договора. Исключения составляют ситуации, когда собственники зданий, построек и сооружений хотят приобрести землю, находящуюся под ними в постоянное владение. То есть оформить собственность и на земельный надел. Если участок принадлежит государству, то указанные субъекты имеют право на приватизацию либо аренду.

Закон устанавливает порядок реализации преимущественного права арендатора. Это описано в статье 621 ГК РФ. Арендатор письменно сообщает арендодателю о своем желании заключить договор. Если арендодатель уклоняется от этого в силу различных причин, заключает в течение 12 месяцев новый договор, но уже с другим человеком, прежний арендатор наделяется правом требования по переводу на себя всех полномочий по новому соглашению. Либо, если он больше не хочет сотрудничать с арендатором, который, собственно, в нем не заинтересован, может потребовать возмещения убытков по договору.

Земли, которые разрешены к использованию, можно арендовать. Условия соглашения различны: все зависит от ВРИ земель и арендодателя. Основное состоит в том, чтобы стороны соблюдали порядок ВРИ.

Правомочия арендатора земельного участка

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *