Понятие и определение рыночной стоимости земельных участков

Бесплатная консультация адвоката по земельным спорам
Цены на услуги адвоката по земельным спорам

Земельное право устанавливает два юридически значимых понятия стоимость участка земли: кадастровая и рыночная стоимость. Кадастровая стоимость земли имеет ключевое значение для определения размера платежей за землю (земельный налог и арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности). Определение рыночной стоимости участка, напротив, имеет важное практическое значение для субъектов земельных правоотношений при согласовании цены сделки с участком или в случае наличия спора о кадастровой стоимости земли.

Понятие рыночной стоимости земельного участка

Формально, рыночную стоимость участка земли можно определять исходя из суммы фактически совершенной сделки. Однако статья 3 Федерального закона от 29 тюля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет, что под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть продан на открытом рынке в конкурентных условиях, когда стороны сделки располагают всей необходимой доступной информацией о предмете сделки..

Обязательным элементом рыночной стоимости участка является то обстоятельство, что величина цены такой сделки не определяется следующими обстоятельствами чрезвычайного характера:

1. Стороны не обязаны совершать сделку без наличия собственной воли и действуют без принуждения;
2. Стороны обладают полной и достоверной информацией о предмете сделки, действуют в собственных интересах;
3. Объект оценки рыночной стоимости земли представлен на открытом рынке среди типичных объектов;
4. Цена сделки составляет разумное вознаграждение на аналогичные объекты оценки, а формирование цены происходит без принуждения какой-либо из сторон;
5. Стоимость объекта оценки выражена в денежной форме.

3 способа получить бесплатную консультацию юриста 01

Онлайн чат снизу справа, юрист консультант всегда на связи

02

Бесплатная горячая линия
8 800 511 38 27 (регионы РФ)
8 499 577 04 24 (Москва и МО)

03

Заполните форму на странице бесплатной юридической консультации

Бесплатная консультация адвоката по земельным спорам
Цены на услуги адвоката по земельным спорам

Рыночная стоимость участка земли устанавливается профессиональным оценщиком, который по итогам оценки выдает заказчику отчет об оценке объекта. Рыночная оценка участка не используется для целей налогообложения, однако ее можно применять в качестве доказательства в судебном споре об изменении кадастровой стоимости земли.

Определение рыночной стоимости земельного участка

Процедура проведения рыночной оценки участка земли определена Федеральным законом «Об оценочной деятельности» и включает в себя следующие этапы:

1. Принятие решения о проведении оценки. Сторона потенциальной сделки может самостоятельно определить стоимость предмета договора, однако по ряду причин она может являться недостоверной и отличаться от средних рыночных цен.
2. Выбор оценщика. Каждый профессиональный оценщик, имеющий право определять рыночную стоимость земли, обязан состоять в саморегулируемой организации оценщиков (СРО). Выбор конкретно оценщика зависит от желания заказчика с учетом сложившейся репутации и качества ранее оказанных услуг.
3. Проведение работ по определению рыночной стоимости участка земли;
4. Составление итогового отчета об определении рыночной стоимости участка;
5. Подписание акта выполненных работ, сдача результата заказчику и оплата принятых работ.

Процедура оценки рыночной стоимости предусматривает единые правила для каждого оценщика.

Оценщик может самостоятельно выбирать конкретный перечень методов исследования и оценки рынка оборота земли. Эти методы выбираются исходя из опыта работы оценщика, а также по итогам учета всех факторов, влияющих на оборот земли в регионе проведения исследования. Все выбранные методы оценщик обязан отразить в итоговом отчете о рыночной стоимости с указанием причин такого выбора.

На практике, наибольший объем работ по установлению рыночной стоимости земли связан с оценкой земель населенных пунктов, так как именно эти объекты имеют наиболее распространенный оборот сделок и представляют практическую ценность для осуществления предпринимательской деятельности. Для определения рыночной стоимости участков из земель населенных пунктов оценщик обязан исследовать не только текущее состояние спроса и предложения на рынке, но и учитывать нормы территориального зонирования и кадастрового деления. Сочетание этих способов исследования даст максимально объективную оценку объекта.

Наличие договора с оценщиком дает заказчику возможность привлечь его к ответственности в случае предоставление недостоверной или искаженной информации в итоговом отчете. Такая ответственность наступает в рамках страхования его деятельности.

Заказчик имеет право привлекать оценщика на своей стороне при разрешении спорных вопросов в судебном порядке. В этом случае отчет об оценке будет использоваться в качестве доказательства, а сам оценщик будет выступать в суде в роли эксперта, специалиста или свидетеля.

Рыночная стоимость арендной платы земельного участка

При заключении аренды участка, являющегося государственной или муниципальной собственностью, расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земли. Сведения об этой стоимости являются открытыми и общедоступными для всех заинтересованных сторон.

В случае, если земельный участок находится в частной собственности физического или юридического лица, расчет арендной платы может производиться с учетом рыночной стоимости аренды аналогичного участка.

Для определения рыночной стоимости аренды участков оценщик проводит стандартную процедуру исследования рынка данного вида сделок на соответствующей территории, по итогам которой выдает заказчику отчет.

Рыночная стоимость аренды, отраженная в отчете оценщика, представляет собой величину арендной платы, за которую может быть сдан в аренду участок земли на дату проведения оценки при типичных условиях рынка.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость участков земли определяется в результате комплекса действий по кадастровой оценке земель или по итогам судебных споров об оспаривании такой стоимости. Главной целью при этом является определение стоимости земли для целей учета в сфере кадастровой деятельности и последующего налогообложения. Для земель каждой категории сформированы критерии и методы проведения оценки, которые основываются на классификации земель по цели назначения и типу функционального использования.

Кадастровая и рыночная стоимость земли не совпадает по значениям. Как правило, кадастровая стоимость земли превышает рыночную, вследствие чего размер земельного налога или арендных платежей за землю рассчитывается по значительно большей ставке.

Так как рыночная стоимость формируется по взаимной договоренности сторон, она в меньшей степени зависит от показателя кадастровой стоимости. Однако при согласовании условий будущей сделки стороны вправе учитывать данные о кадастровой стоимости в качестве отправной точки для переговоров.

Отчет об оценке земельного участка будет являться не только основанием для установления цены объекта при совершении сделки, но и может использоваться для изменения кадастровой стоимости земли, применяемой для целей налогообложения. Для этих целей заинтересованное лицо обращается в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости участка земли, с привлечением к участию в дело оценщика, составившего отчет о рыночной цене объекта.

Автор статьи: Петр Романовский, юрист В 2000 году окончил юридический факультет НИУ «Высшая школа экономики». Работает в юридической сфере 16 лет, специализация — разрешение жилищных споров, сделки с имуществом, семейные дела, наследство, земельные споры, уголовные дела.

Полезная информация по земельным спорам

• Регистрация бани
• Раздел земельного участка
• Земельный участок под коммерческую застройку
• Обременение земельного участка
• Межевание земельного участка
• Уточнение границ участка
• Регистрация права собственности
• Участки многодетным семьям
• Купля-продажа участков
• Сервитут на земельный участок
• Переоформление участка земли на родственника
• Покупка земельного участка
• Договор купли продажи земельного участка
• Право собственности
• Выдел земельного участка из общей долевой собственности
• Договор аренды земельного участка
• Формирование земельных участков
• Безвозмездное пользование земельным участком
• Коэффициент застройки участка
• Категории земельных участков и виды разрешенного использования
• Вынос границ земельного участка
• Право постоянного бессрочного пользования земельным участком
• Узнаем собственника земельного участка
• Порядок согласования местоположения границ земельных участков
• Признаки самовольной постройки
• Особенности ипотеки земельных участков
• Выкуп земельных участков
• Изъятие земельного участка
• Прекращение права собственности на земельный участок
• Переход права на земельный участок
• Порядок изъятия земельного участка
• Рыночная стоимость земельного участка
• Залог земельного участка
• Отказ от права на земельный участок
• Земельный участок крестьянского хозяйства

Определение рыночной стоимости земельного участка

Расчет рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости, осуществляется в целях определения налогооблагаемой базы на данный земельный участок, для установления размеров компенсаций при отчуждении земли в случае принятии решения о ликвидации объекта недвижимости с целью нового строительства, при установлении арендной платы за землю. В Российской Федерации в настоящее время плата за землю устанавливается исходя из се доходности по городским, сельскохозяйственным и прочим землям.

Для определения рыночной стоимости земельного участка используется следующая информация:

• а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;
• б) физические характеристики участка;
• в) данные о взаимосвязи участка с окружением;
• г) экономические факторы, характеризующие участок;
• д) экологические факторы.

Источниками этой информации могут быть:

• * городские, районные и поселковые земельные комитеты и органы, регистрирующие сделки с земельными участками;
• * риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками;
• * ипотечные кредитные организации;
• * оценочные фирмы;
• * периодическая печать;
• * другие источники.

В практике оценочной деятельности применяются пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков:

• 1) сравнения продаж;
• 2) соотнесения (переноса) стоимости;
• 3) капитализации земельной ренты;
• 4) техники остатка для земли;
• 5) развития земельного участка.

Метод сравнения продаж заключается в сопоставлении данных по аналогичным свободным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок в цену продажи. При этом необходимо учитывать, что публикуемые в периодической печати цены на земельные участки — это, как правило, так называемые цены продавца (т.е. завышенные), тогда как для сравнения необходимы фактические цены сделок (они, как правило, на 8-12% ниже публикуемых).

Сравнение оцениваемого земельного участка с аналогами осуществляется по:

• а) элементам сравнения;
• б) единицам сравнения.

Основными элементами сравнения являются: условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи, местоположение, физические характеристики, характеристики дохода, получаемого с земельного участка.

Если условия финансирования сделки купли-продажи земельного участка отличаются от обычных (например, для покупки участка взят 100 %- кредит, или условия финансирования сделки включают большие размеры платежей по процентам), то такие сделки необходимо тщательно анализировать и к цене данной сделки делать соответствующие поправки. Аналогично следует подходить и к условиям самих продаж — к обстоятельствам, которыми руководствовались покупатель и продавец на момент сделки.

Получение достоверных данных по условиям продаж — непростая задача. Другая трудность — определение величины поправок на те или иные отличия в условиях продаж.

Время продажи — один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для того чтобы производить поправки цен по сопоставимым сделкам, необходимо знать тенденции цен на земельном рынке, т.е. изменение цен на землю с течением времени. В российских условиях имеет место ежегодная сезонная тенденция повышения цен на земельные участки, зарегистрированы значительные сезонные колебания цен на них: весной цены возрастают, зимой — падают. По Подмосковью, например, сезонные колебания в некоторых районах достигают 15-20%.

При анализе соотношения спроса и предложения на земельном рынке можно выявить тенденции в ценах продавцов и в ценах покупателей. Следует отметить, что принятие того или другого законопроекта или правительственного постановления может оказать значительное влияние на ситуацию на земельном рынке,

Физическими характеристиками могут быть тип почв, размеры и конфигурация участка, рельеф, гидрогеологические параметры и пр.

На цену участка определенное влияние оказывает степень активности земельного рынка. Так, активность земельного рынка в 30-километровой зоне Подмосковья выше, чем на более удаленных от Москвы территориях; необходимо делать поправку и на этот элемент сравнения продаж.

При оценке земельного участка методом соотнесения (переноса) алгоритм расчета сводится к разделению общей цены продажи объектов — аналогов недвижимости па две составляющие — цену здания (сооружения) и цену земельного участка. Первоначально оценивается восстановительная стоимость с учетом износа здания и других сооружений, находящихся на данном участке; после вычисления этой стоимости из общей цены имущественного комплекса получают рыночную стоимость земельного участка. На базе соотнесения для аналогов стоимости земли со стоимостью улучшений (зданий и сооружений) устанавливаются типичные показатели соотношения между составляющими объекта недвижимости, которые используются для определения рыночной стоимости оцениваемых земельных участков.

Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты заключается в капитализации чистых доходов, полученных за счет арендных платежей. Использование этой техники в российских условиях возможно на экспертной основе, так как сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации в настоящее время сложно отыскать в ряде регионов из-за отсутствия или недостатка достоверной информации о рынке аренды земельных участков.

Методом техники остатка для земли первоначально оценивается рыночная стоимость имущественного комплекса, затем из нее вычитается восстановительная стоимость здания и других улучшений с учетом износа, а полученный результат принимается равным рыночной стоимости земельного участка.

Метод развития (освоения) земельного участка используется в том случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки с их последующей продажей. Данный метод основан на технике оценки инвестиционного проекта и предполагает следующий алгоритм действий:

• 1. Определение размеров и количества индивидуальных участков.
• 2. Расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж.
• 3. Определение издержек с распределением их во времени на освоение и продажу индивидуальных земельных участков.
• 4. Расчет величины денежного потока путем вычитания всех издержек на освоение участков из величины общей выручки от их продаж.
• 5. Определение ставки дисконта.
• 6. Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

При определении размеров индивидуальных участков, например, для жилой застройки, учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения.

В практике оценочной деятельности нередко возникают ситуации, когда размеры земельных участков определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов. Размеры индивидуальных земельных участков для дачного строительства обычно составляют от 6 до 20 соток. Наибольшим спросом на рынке пользуются земельные участки размером 12 соток. Значит, общий участок разбивается на индивидуальные участки по 12 соток.

Освоенными называются земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ, а также построены жилые дома по индивидуальным проектам.

Расчет стоимости освоенных участков производится методом сравнительного анализа продаж сопоставимых освоенных участков.

Издержки на освоение и продажу земельных участков включают в себя многочисленные расходы на расчистку, планировку и разметку участка, строительство подъездных дорог, инженерных коммуникаций, а также накладные расходы по содержанию управленческого персонала, охраны и пр. В издержки включается также предпринимательская прибыль, которая будет получена инвестором (девелопером) в случае успешной реализации проекта.

Величина общей выручки от продаж определяется как произведение стоимости индивидуальных освоенных участков на их количество.

График освоения и продаж участков строится путем прогнозирования периода освоения и продаж земельных участков.

Ставка дисконта, применяемая для дисконтирования денежного потока, должна отражать существующие тенденции эффективности инвестиций, складывающиеся на данном рынке освоенных земельных участков.

Необходимость проведения оценки земель, как объекта недвижимости, определяется условиями существующего рынка, а существование различных методов оценки земель обусловлено наличием данных для определения стоимости земли (наличие или отсутствие улучшений на земельном участке, наличие или отсутствие информации о сделках с объектами-аналогами, застроенность или незастроенность земельных участков и т.д. ).

Сегодня земельная недвижимость является частым объектом совершения различного рода сделок, таких как купля-продажа, сдача в аренду и др., а также является объектом налогообложения. Для возможности совершения сделок с землей и установления определённой величины взимаемого с земельного участка налога необходимо знать рыночную и кадастровую стоимость земельного участка, которая определяется при проведении оценки земли. Чтобы правильно оценить земельный участок при различных условиях, используют разные методы оценки земельной недвижимости.

Оценка земли, как объекта недвижимости, и особенности оценки земельных участков.

Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек, и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем зданий и сооружений.

Оценка земельного участка, как объекта недвижимости — определение денежного эквивалента стоимости этого земельного участка.

Оценка земельного участка отдельно от имеющихся на нем зданий вызвана следующими причинами:

1. различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);

2. требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;

3. принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка .

Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости:

1. земля не является результатом предшествующего труда;

2. пространственно ограничена;

3. незаменима другими средствами производства;

4. обладает постоянством местоположения;

5. неизнашиваема при правильном использовании;

6. территориально разнокачественна;

7. характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;

8. обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества;

9. практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями .

Виды оценки и стоимости земельной недвижимости.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на определенную дату. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования . В Земельном Кодексе РФ ст.65 п.5 установлено : «Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка…».

Целью единичной оценки является определение рыночной или какой-либо другой стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки .

Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства .

Согласно Земельному Кодексу РФ ст.66 рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности .

Пунктом 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ установлено «В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости» .

Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного .

Основные методы оценки земли.

Распоряжение Минимущества России от 7.03.2002 №568-р «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» выделяет 6 методов оценки рыночной стоимости земельных участков: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Метод сравнения продаж.

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса) .

Условием применения метода является наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. определение элементов сравнения, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами — аналогами;

2. определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

3. определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

4. корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

5. расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение или значения корректировок .

Метод выделения.

Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности .

Условия применения метода являются:

1. наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок;

2. соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод выделения предполагает следующую последовательность действий:

1. определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами — аналогами;

2. определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

3. определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

4. корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

5. расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

6. расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка. Улучшения земельного участка могут быть внешними (устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей) и внутренними (планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.);

7. расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении, как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств.

Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.

Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов .

Метод распределения.

Метод распределения (метод соотношения) — определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными. Метод применяется для оценки застроенных земельных участков .

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами — аналогами;

2. определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

3. определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

4. корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

5. расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

6. расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости .

Метод капитализации земельной ренты.

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок .

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условием применения метода является возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

2. определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

3. расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли .

Метод остатка.

Метод основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле .

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

2. расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

3. расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

4. расчет величины дохода, как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

5. расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации части дохода .

Метод предполагаемого использования.

Метод предполагаемого использования целесообразен, если выполняется условие его применения: возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто этим методом оцениваются неосвоенные участки земли. Данный метод на практике имеет несколько вариантов, из которых наибольшее распространение получил метод разбивки на участки .

Метод разбивки на участки используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:

1. определение размеров и количества индивидуальных участков;

2. расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;

3. расчет затрат и графика освоения, предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;

4. вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;

5. выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.

Затраты на освоение земельного массива обычно включают:

1. расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

2. расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

3. налоги, страховку, гонорары ИТР;

4. расходы на маркетинг;

5. прибыль и накладные расходы подрядчика .

Список использованных источников

1. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации : федер. закон Рос. Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ : . – Режим доступа : КонстультантПлюс. Законодательство

2. Министерство имущественных отношений Российской Федерации — Распоряжение от 6 марта 2002 г. № 568-р «Об утверждении методических рекомендацийпо определению рыночной стоимости земельных участков»

3. Гриненко С.В. Экономика недвижимости.Конспект лекций. / С.В. Гриненко; Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

4. Типология объектов недвижимости: Учебное пособие для вузов / В.М. Груздев;.– Нижний Новгород: ННГАСУ, 2014.

5. Оценка недвижимости и управление собственностью. : Учебн. пособие / А.В. Татарова.– Таганрог: ТРТУ, 2003.

6. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков . – Режим доступа: интернет: http://www.ocenchik.ru/docs/423.htm

Подходы и методы оценки земли

⇐ ПредыдущаяСтр 2 из 4

В настоящее время для оценки стоимости незастроенных (свободных) земельных участков применяют методы сравнительного и доходного подходов. Для оценки стоимости земли в составе застроенного земельного участка в дополнение к методам доходного и сравнительного подходов используют те же методы, комбинированные с методами затратного подхода.

Незастроенные земельные участки оценивают следующими методами:

— сравнения продаж;

— прямой капитализации земельной ренты;

— дисконтированных денежных потоков;

— реальных опционов.

Рассмотрим эти методы более подробно .

Метод сравнения продаж. Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на трех основных принципах оценки — спроса и предложения, замещения, вклада. Метод применяют для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и не занятых. Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использовать цены предложения (спроса).

Метод прямой капитализации земельной ренты. Основан на определении годовой величины дохода от владения земельным участком и делением полученного результата на коэффициент капитализации или умножением его на срок капитализации, равный периоду, необходимому для окупаемости или производства капитала, вложенного в земельный участок. При применении метода капитализации арендной платы используют данные о рыночных ставках арендной платы за землю. Такими данными являются цены аукционов или цены сделок на вторичном рынке.

Метод дисконтированных денежных потоков. Метод дисконтированных денежных потоков состоит в преобразовании дохода от предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручки от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Его применяют при наличии данных для прогноза. Недостатком метода является сложность составления прогноза и субъективность расчета ставки дисконтирования.

Метод реальных опционов. Метод реальных опционов — метод оценки, учитывающий возможности изменения условий и выбора. Основной элемент использования оценки стоимости опционов — риски и неопределенность вариантов будущего развития. Недостатками метода реальных опционов также являются сложность составления прогноза и субъективность расчета ставки дисконтирования.

Оценку земли в составе застроенных земельных участков осуществляют следующими методами:

— сравнения продаж;

— остатка;

— распределения;

— выделения.

Рассмотрим эти методы более подробно .

Метод сравнения продаж. Данный метод применяют для оценки незастроенных земельных участков или земельных участков, рассматриваемых как незастроенные. Расчет рыночной стоимости участка земли данным методом осуществляют посредством подбора объектов/аналогов, выявления элементов сравнения, позволяющих учесть отличия объекта оценки от объекта/аналога, расчета поправок на данные различия и внесения их в цены продаж объектов/аналогов. Стоимость земельного участка находят как среднее или средневзвешенное значение скорректированных цен объектов/аналогов. Оценка методом сравнения продаж наиболее объективна в тех случаях, когда имеется достаточное количество сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам. Необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкойдостоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Метод остатка для земли. Метод остатка для земли заключается в определении остаточного дохода, приходящегося на землю, и последующей его капитализации. Вначале определяют чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости, далее находят доход, приходящийся на здания, затем вычитают эту величину из общего чистого операционного дохода. Остаточный доход, приходящийся на землю, в виде разницы между общим доходом и доходом, отнесенным на здания, капитализируют по приемлемой ставке. Метод остатка рекомендуется применять в следующих случаях:

— известна или может быть точно определена стоимость здания;

— известен или может быть определен чистый операционный доход от объекта недвижимости;

— коэффициенты капитализации для здания и земли могут быть получены из рыночных данных (если коэффициенты капитализации для здания и земли нельзя получить из рыночных данных, их рассчитывают специально, однако такой расчет снижает объективность получаемых значений стоимости).

Основная проблема, связанная с использованием данного метода, заключается в появлении отрицательного или нулевого дохода, приходящегося на землю. Наиболее распространенной причиной этого служит отсутствие учета внешнего износа и избыточное увеличение остаточной восстановительной стоимости строений.

Метод распределения. Метод распределения основан на использовании в расчетах данных о соотношении стоимости земли и улучшений в стоимости единого объекта недвижимости (застроенного земельного участка). Условия применения метода:

— наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок; при отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

— наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

— соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод дает более точные результаты для участков с относительно новыми зданиями, на которые имеются сметы расходов. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости единого объекта недвижимости увеличивается.

Метод выделения. Метод выделения позволяет определить рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости (т. е. земельного участка с улучшениями) и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод основывается на технике остатка для земли. При осуществлении всех расчетов необходимо учитывать временные факторы, инфляционные процессы, а также привести стоимость всех затрат на дату оценки. Оценки земельных участков, полученные методом выделения по нескольким однотипным объектам (индивидуальным жилым домам, гаражам, типовым объектам коммерческой недвижимости), необходимо скорректировать на имеющиеся между ними различия по элементам сравнения.

Отметим, что метод выделения применяют в тех случаях, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик (при малом вкладе улучшений соотношение застроенной площади улучшений к площади земельного участка не превышает 0,6).

Поскольку эти методы опираются на существенно меньший объем информации относительно каждого из объектов, они требуют значительно меньшего времени для реализации (в расчете на каждый оцениваемый объект) по сравнению с методами индивидуальной оценки недвижимости и обеспечивают возможность одновременной оценки большой группы объектов. Сокращение времени происходит за счет исключения этапа визуального осмотра, необходимого при индивидуальной оценке, а также за счет исключения этапа анализа наилучшего и наиболее эффективного использования.

Другим достоинством методов массовой оценки является более высокий уровень формализации и, как следствие, возможность использования компьютерных систем оценки, обеспечивающих одновременную обработку больших массивов данных. Это, в свою очередь, порождает другие достоинства методов массовой оценки, а именно :

— уменьшение субъективной составляющей в процедуре расчета и соответственно зависимости результатов оценки от предпочтений оценщика;

— обеспечение сопоставимости результатов оценки, полученных для различных объектов со сходными основными характеристиками.

Благодаря указанным достоинствам методы массовой оценки, основанные на использовании регрессионного анализа, получили широкое практическое применение при оценке активов сложных имущественных комплексов, включающих десятки объектов недвижимости в различных городах России, а также больших групп недвижимости для целей налогообложения.

Методы оценки земли и зачем их знать инвестору

Интересными и привлекательными, с точки зрения инвестирования в непроизводственную сферу являются такие объекты рынка недвижимости как земельные участки. Объяснить такой интерес к ним можно тремя ключевыми характеристиками, о которых будет сказано ниже.

Вопрос земли как объекта недвижимости многогранен и широк, но сначала попробуем разобраться с общим понятием и затронуть основные методы оценки земли, которые необходимо знать любому начинающему инвестору, работающему на рынке недвижимости.

Почему земельные участки привлекают инвесторов?

Три ключевых характеристики земельных участков, отличающих их от прочих объектов (зданий, сооружений и т. д.):

• во-первых, землю можно с уверенностью назвать основой или базисом любого другого вида недвижимости;
• во-вторых, земельные участки как ресурс обладают широкими возможностями – их можно продавать под строительство, использовать в личных целях, для развития бизнеса или получения стабильного дохода от сдачи их в аренду;
• в-третьих, не требуют больших затрат на содержание и обслуживание.

Внимание! Земля – это один из самых надежных объектов инвестирования на рынке недвижимости плюс лучшая защита инвестиционного капитала от инфляции.

Выделив ключевые преимущества, переходим к основному понятию. Следует разделять понятие земля и земельные участки. Все-таки земля – это более обобщенное понятие, поэтому говоря об инвестициях в недвижимость, наиболее правильным будет использование именно понятия земельные участки.

В Земельном кодексе РФ понятие земельный участок трактуется следующим образом:

• это объект земельных отношений и права собственности;
• это недвижимая вещь (недвижимость);
• это часть земной поверхности с наличием характеристик, которые позволяют определить его в качестве индивидуальной вещи.

Таким образом, земельные участки можно с уверенность назвать территорией, которая уже готова к использованию в различных целях, в т. ч. инвестиционных.

Методы оценки в чем отличия?

Перед тем как рассматривать какие основные методы оценки стоимости земли применяются, нельзя не упомянуть и о 5 важных факторах, которые могут, в свою очередь, влиять на стоимость земельных участков в современных условиях рынка:

1. спрос на рынке на конкретные участки;
2. месторасположение земли в т. ч. транспортная доступность и окружение;
3. пригодность или перспективность земельного участка (климат, зонирование, экологические, инженерно-геологические и прочие параметры);
4. юридическая доступность участка – отсутствие каких-либо ограничений, обременений и запретов со стороны действующего законодательства;
5. доходность – дисконтирование ожидаемых в будущем доходов с учетом возможных рисков планируемых инвестиций.

Рыночные методы оценки

В основу данных методов положена информация и данные реального рынка недвижимости. Согласно методическим рекомендациям Минимущества РФ применяются следующие методы оценки рыночной стоимости земли:

• метод распределения;
• метод остатка;
• метод сравнения;
• метод капитализации;
• метод выделения;
• метод разбивки.

Рассмотрим более подробно особенности каждого из вышеперечисленных методов.

Метод распределения

Определения стоимости земли основано на принципе соотношения стоимости земельного участка и имеющихся на нем улучшений (построек). Именно поэтому этот метод оценки еще называют методом соотношения.

Следует отметить, что без наличия достоверных статистических данных применить этой метод на практике довольно сложно и значения стоимости получаются больше ориентировочными. Наиболее достоверное соотношение стоимости получается только для новых построек.

Внимание! Этом метод редко применяется на практике по причине довольно низкой достоверности результатов.

Метод остатка

Применяется данный метода для оценки стоимости земельных участков, в том случае если существует возможность их застройки с целью получения дохода. Стоимость определяется как часть капитализации общего дохода, относящегося только к земельному участку, а сам расчет происходит через норму капитализации земли.

Внимание! Применение метода остатка в условиях нестабильной экономики может не дать точных прогнозных данных доходности таких инвестиций.

Метод сравнения

Главный плюс данного метода – это простота проведения оценки.

Его также можно назвать методом широкого применения, потому что он используется:

• для оценки свободных земельных участков;
• для определения стоимости предположительно свободных участков.

Базируется метод на сравнении цен продаж аналогов и внесения корректировок в зависимости от месторасположения, условий зонирования, экономических и прочих характеристик конкретного участка земли.

Внимание! Сравнение продаж дает довольно точные результаты, а сам метод считается одним из наиболее эффективных в оценке таких объектов недвижимости, как земельные участки.

Метод капитализации

Стоимость земельного участка определяется как величина будущих доходов в виде арендной платы за данный объект недвижимости. Расчетная формула указана ниже на рисунке.

Внимание! На российском рынке недвижимости в аренду чаще всего сдаются земельные участки, находящиеся в государственной собственности, поэтому арендная ставка определяется в соответствии с нормативной стоимостью земли, а не рыночной.

Метод выделения

Объектом оценки данного метода в основном являются уже застроенные участки, если вклад застроек в общую стоимость объекта недвижимости не очень велик.

Стоимость земли определяется по следующей расчетной формуле:

Формула определения стоимости земли

Совет! Наиболее уместно применение метода извлечения в случае определения стоимости загородных и участков в окрестностях города.

Метод разбивки

Применяется метод разбивки только для оценки земельных участков, подлежащих последовательному их освоению.

Определение стоимости проходит в 3 ключевых этапа:

• определяется количество и размер индивидуальных частей (участков) и рассчитывается стоимость уже освоенных участков по методу сравнения продаж;
• составляется график освоения и делается расчет планируемых затрат;
• размер суммарной прибыли, планируемой к получению после полного освоения все участков корректируется на общий размер затрат, связанных с этим процессом.

Нормативные методы

Суть данных методов – это определение нормативной стоимости земельных участков. Нормативная стоимость земли фиксируется в Земельном кадастре, по этой причине данные методы еще называют кадастровой оценкой.

Выделим несколько основных примеров сделок, где могут применяться методы кадастровой оценки земель:

• при выкупе или передаче государственной земли в частную собственность;
• установление долевой собственности на участок земли;
• при передаче по наследству или дарение;
• оформление кредита под залог земельного участка;
• в случае изъятия земли для государственных нужд.

Внимание! Основой для определения стоимости земли в рамках нормативных методов является ставка земельного налога без учета льгот.

Подводя итог, следуют подчеркнуть главное: только комплексное применение на практике всех вышеуказанных методов оценки стоимости земельных участков сможет дать инвестору объективную картину и наиболее точный расчет эффективности планируемых им капиталовложений в тот или иной объект недвижимости.

Получите книгу БЕСПЛАТНО!

Как за счет государства заработать на недвижимости свой первый миллион

Методы оценки земель

Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд.

Основа определения нормативной цены земли:

ставки земельного налога и повышающие коэффициенты, льготы по земельному налогу не учитываются.

Часто необходимо оценить объект, состоящий из здания и земельного участка, когда на последний имеются только права аренды. В этом случае в качестве стоимости земли можно учесть затраты на отвод земельного участка под строительство.

В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных.

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф), доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.

Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке.

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.

На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капитализации. Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид:

, где

VL — стоимость земельного участка,

IL — доход от владения землей,

RL: — ставка капитализации для земли.

Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвеcтированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка: характеристики местоположения, размер, форма, окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.

Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, allocation) — определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.

Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий:

• — определение элементов сравнения объектов;
• — определение отличий каждого аналога от объекта оценки;
• — расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнения;
• — расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
• — расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
• — расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности.

Метод является наиболее эффективным в условиях пассивного рынка (отсутствуют данные о продаже свободных земельных участков) с учетом особенностей исходной информации и модели получения искомой стоимости. Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле:

, где

Сз, — стоимость земельного участка,

С — стоимость объекта,

Су — стоимость улучшений.

Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Основные этапы метода остатка для земли:

• 1) определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;
• 2) определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);
• 3) чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

Сложно прогнозировать доход в условиях недостаточной стабильности экономики.

Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:

• — определение размеров и количества индивидуальных участков;
• — расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;
• — расчет затрат и графика освоения предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;
• — вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;
• — выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.

Затраты на освоение земельного массива обычно включают:

• — расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
• — расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
• — налоги, страховку, гонорары ИТР;
• — расходы на маркетинг;
• — прибыль и накладные расходы подрядчика и т.д.

В целом, моделирование рыночной стоимости земельных участков проводится в рамках предположения о достижении динамического равновесия в конкуренции различных «рациональных» землепользователей за право занять определенный участок. При балансе платежеспособного спроса и предложения на имитируемом земельном рынке при ограниченности предложения решается вопрос о наиболее эффективном использовании участка как свободного и с учетом существующей застройки. Моделирование потенциального рентного дохода для различных типов землепользования базируется на закономерностях формирования рентных эффектов местоположения и сложившихся цен (продажи и аренды). Учитывая существенную разницу в стоимостных показателях для участков, расположенных по фронту улично-дорожной сети города и расположенных на внутриквартальных территориях, эти участки подлежат обязательному разделению при оценке. Реализация принципа наиболее эффективного использования происходит в условиях конкуренции за пользование недвижимостью между различными функциональными сегментами рынка с учетом реальных ограничений на объемы спроса и возможной многофункциональности территории, в результате чего на каждом участке образуется набор землепользователей.

Метод распределения (соотнесения или аллокации) основан на принципах сбалансированности и вклада, которые утверждают, что существует нормальное (типичное) соотношение между стоимостью земли и стоимостью недвижимости в целом (или стоимостью возведенных на ней сооружений). Метод используется при отсутствии информации о продаже свободных участков, но при наличии данных о продажах однотипных застроенных (улучшенных) земельных участках, аналогичных оцениваемому земельному участку при условии, что известно или может быть рассчитано соотношение стоимости земли и стоимости зданий (сооружений).

Теоретически для определенного типа собственности и определенного региона существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Следовательно, когда в каком-то регионе нет достаточного числа продаж неосвоенных земель, можно:

— подобрать сравнимый регион с достаточным числом заключенных сделок;
— определить типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости;
— использовать это отношение при анализе продаж освоенных или других участков, которые будут служить объектом сравнения в оцениваемом регионе.

После того как определено типичное отношение стоимости земли к общей стоимости застроенного участка, вычисленный коэффициент вводится в цены продаж; в результате получают набор значений стоимости, по которым в дальнейшем проводится анализ.

В зависимости от способа обработки первичной информации о продажах аналогов, возможны по крайней мере два варианта использования этого метода.
Один из них предполагает анализ, корректировку цен продаж улучшенных (застроенных) земельных участков и расчет итогового значения стоимости, а затем выделение искомой стоимости земли из итогового значения стоимости.

В другом варианте вначале рассчитывается стоимость земли по каждому из имеющихся аналогов, а затем полученные результаты анализируются и корректируются с целью расчета искомой стоимости земельного участка.

В частности, для второго варианта оценки использование метода предполагает следующую последовательность действий:
— подбор недавно проданных или предлагаемых на продажу объектов недвижимости с участками земли, аналогичными или близкими к оцениваемому участку, с известными ценами продаж или предложения соответственно;
— оценка отношения стоимости земли к общей стоимости собственности по каждому из подобранных объектов недвижимости;
— расчет рыночных стоимостей участков земли, находящихся в составе сопоставимых объектов;
— корректировка полученных стоимостей земельных участков к стоимости оцениваемого участка;
— расчет стоимости оцениваемого земельного участка как среднего или средневзвешенного значения откорректированных стоимостей земельных участков.

Пример 17.4. Имеются данные о ценах продаж трех земельных участков с улучшениями, а также найденные оценщиком доли стоимости земли по каждому объекту. Определить стоимость свободного земельного участка, находящегося в ближайшем окружении с проданными земельными участками.

Решение

№ п/п Цена земельного участка с улучшениями, ден. ед. Доля земли, % Стоимость земли, ден. ед.
1 420 000 32 134 400
2 850 000 17 144 500
3 1 000 000 15 150 000
Стоимость свободного земельного участка 143 000

Одна из основных проблем этого метода — сложность определения доли стоимости земли в общей стоимости недвижимости. Эта доля может зависеть от достаточно большого количества факторов: типа недвижимости, местоположения участка, площади его застройки, возраста зданий (сооружений), их этажности и других факторов. Исходя из этого считается, что метод распределения не может обеспечить гарантированных точных показателей стоимости.

Метод используется для оценки рыночной стоимости земли, как правило, при недостатке рыночной информации о продаже свободных земельных участков либо в качестве поверочного при наличии оценок, полученных другими методами.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с

Оценка земли. Метод распределения дохода

21.09.2015 15:12 989

При оценке улучшенных участков земли, с условием наиболее эффективного использования, задействуют метод распределения дохода. Он, как и метод остатка для земли, опирается на принцип ожидания и добавленной продуктивности, не основанной на земельных улучшениях.

Стоимость земли в согласии с ним определяется через капитализацию чистого операционного дохода, извлеченного посредством аренды застроенного участка земли, и сниженного на величину дохода, который относится к улучшениям, по ставке капитализации для земли, по формуле:

VL = (IO – VB × RB) / RL,

в которой: VL – это стоимость земли;

IO – чистый операционный доход;

VB — стоимость улучшений;

RB — ставка капитализации для улучшений;

RL — ставка капитализации для земли.

Метод работает следующим образом:

• рассчитывается стоимость расходов на улучшения, при условии наиболее эффективного использования участка;
• устанавливается чистый операционный доход от участка на основании рыночных ставок платы за аренду;
• вычисляется доход, падающий на улучшения, в виде произведения рыночной стоимости улучшений, на ставку капитализации от улучшений;
• считается доход с земли в форме разницы между чистым операционным доходом от участка и тем доходом, который приходится на улучшения;
• определяется рыночная стоимость земли через капитализацию дохода с нее.

Центральный момент метода – вычисление дохода по физическим элементам всего недвижимого объекта и ставкам капитализации. При этом возможно распределить доход между физическими составляющими при адекватном определении доли улучшений в суммарной стоимости собственности.

Чистый операционный доход, приходящийся на долю земельных улучшений, определяется на основе рыночной стоимости этой доли и размера ставки капитализации для земельных улучшений. Она демонстрирует интерес инвестора, основанный на улучшениях, который рассчитывает на возврат средств и на вознаграждения за вклад:

RB = Y + H,

здесь RB — ставка капитализации, демонстрирующая инвестиционный интерес

Y — норма отдачи на капитал (ставка дохода);

Н — норма возврата на капитал.

Ставка дохода на капитал здесь опирается на ставку капитализации для земли, она может быть рассчитана через общую ставку капитализации улучшенного участка земли по формуле:

Y = RL = RO – H × B,

RL — ставка капитализации для земли

RO — общая ставка капитализации

B – доля стоимости улучшений в структуре стоимости недвижимого имущества

Как уже было отмечено, норма возврата определяется оставшимся сроком жизни улучшений. За него принимается то количество лет, в течение которых надлежащее техническое обслуживание и хозяйственное использование позволит улучшениям давать доход.

Предпринимаемые модернизации и ремонты, как и ненадлежащая эксплуатация земельных улучшений, либо могут удлинять, либо укорачивать оставшийся срок экономической жизни. В случае, когда сооружения и здания по техническим и экологическим условиям не соответствуют общепринятым требованиям к проживанию и осуществлению деятельности, данный фактор в определении остального срока жизни учитывают отдельно.

Когда оставшийся срок жизни улучшений не дает возможности установить падающий на их долю чистый операционный доход, за доход с земли следует принять совокупно чистый операционный доход с единого объекта недвижимости.

Отсюда видно, что метод распределения дает возможность максимально отобразить экономический интерес, обусловленный физическими компонентами объекта недвижимости.

ПРИМЕР

Необходимо установить стоимость участка земли, где планируется выстроить офисное здание, предполагаемый экономический срок жизни которого 25 лет. Расходы на реализацию земельных улучшений, включая проектирование, возведение, финансирование, маркетинг и менеджмент, прибыль застройщика – совокупно составят 9 млн. долл.

Известен также потенциальный валовой доход от сдачи в аренду здания при текущих рыночных условиях: он может составить 3,2 млн. долл. с учетом риска недополучения платежей по аренде 10%. Операционные расходы на эксплуатацию и содержание недвижимого объекта, складывающиеся из расходов на управление, коммунальные платежи, текущий ремонт строения, его охрану, уплату налогов, связанных с собственностью, составят 700 000 долл.

Интерес инвестора составляет 21%. Имея данные о стоимости здания и интересе инвестора, отражающем ставку капитализации улучшений, определим доход, относящийся к ним:

9000000 × 0,21 = 1890000

Знание экономического срока жизни здания, а также ставки капитализации улучшений, можно найти ставку капитализации для земли:

0,21 – 1 / 25 = 0,21 – 0,04 = 0,17

Также, зная величину общего дохода от застроенного участка земли, размер риска недополучения платежей, операционных затрат и дохода, приходящегося на улучшения, можно установить размер дохода, приходящегося на землю, а затем прокапитализировать его в стоимость земли:

(2180000 – 1890000) / 0,17 = 1705882

Видно, что стоимость участка земли составит около 1706 тыс. долл.

Тем не менее, складываются ситуации, в которых определить рыночную стоимость для улучшенных участков земли невозможно: например, там, где их используют для строительства общественных зданий и таких объектов, которые не несут коммерческих функций, или особых объектов производственного значения, и тех объектов, для которых не имеется развитого рынка.

Недвижимость такого рода редко продается и сдается в аренду. Но в случае, если такая недвижимость продается, стоимость земли устанавливается на уровне показателей рыночной цены земли в данном районе. И тогда при оценке земли задействуют метод развития.

Доходный подход к оценке земельных участков

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

В основе доходного подхода лежат четыре принципа:

— принцип наиболее эффективного использования;

— принцип ожидания;

— принцип спроса и предложения;

— принцип замещения.

Доходный подход включает три метода:

Метод капитализации дохода (земельной ренты) основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации, т.е. .период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Этапы определения рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода:

1. Определение величины капитализируемого дохода.

Доход от земельного участка рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки.

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

а) земельная рента при оценке сельскохозяйственных и лесных земель;

б) земельная арендная плата при оценке земель поселений;

в) часть дохода от единого объекта недвижимости, приходящаяся на застроенный земельный участок, рассчитанная методом остатка;

г) доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем.

2. Определение коэффициента капитализации.

В отличие от оценки зданий и сооружений при определении стоимости земли коэффициент капитализации включает только ставку дохода, норма возмещения не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен.

Подхода к расчету коэффициента капитализации:

Первый подход рассматривает земельный участок как разновидность денежного капитала и соответственно рассчитывает коэффициент капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Доход, приносимый земельным участком, представляет собой определенный процент на вложенный в покупку земли капитал. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска.

Второй подход — условная капитализацияисходя из установленного, государством срока капитализации. Этот подход используется при оценке сельскохозяйственных и лесных земель. Определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском хозяйстве. Доход с одного гектара, получаемый от производства сельскохозяйственных культур, умножается на установленный срок капитализации, и получается стоимость земель сельскохозяйственного назначения.

Для сельскохозяйственных земель срок капитализации установлен 33 года, а для лесных земель — 50 лет.

Третий подход — расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. Расчет ставок доходности для земельных участков связан прежде всего с идентификацией, анализом и классификацией рисков, которые учитываются в ставке дохода. В практике она чаще всего определяется методом кумулятивного построения, что позволяет оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в земельный участок.

Определение ставки дохода методом кумулятивного построения:

где: Кк — коэффициент капитализации (ставка дохода) для земельного участка;

k0 — безрисковая ставка дохода на капитал;

ΣРn — премия за риск по числу фактора риска.

Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компенсацию за капитал, инвестированный в земельный участок с учетом фактора времени. Безрисковая ставка используется в качестве базовой величины, к которой добавляются поправки, учитывающие конкретные риски, связанные с инвестициями в оцениваемый земельный участок.

Премия за риск инвестиций в оцениваемый участокучитывает риск получения дохода от инвестиций в земельный участок, обусловленный видом использования земельного участка и его региональным местоположением.

Четвертый подход — метод анализа сравнительных продаж(рыночной выжимки) предполагает расчет коэффициента капитализации путем деления величины дохода по аналогичным земельным участкам на цену их продажи. Рекомендуется рассчитывать среднее значение по нескольким продажам. Данный метод считается особенно точным, когда все данные берутся с рынка, т.е. капитализируется рыночная арендная плата за земельный участок.

3. Определение рыночной стоимости земельного участка.

Расчеты стоимости земли (Сз) методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

где: Д – доход;

Кк – коэффициент капитализации.

Задача. Определите рыночную стоимость земельного участка, если известно, что: земельный участок приносит собственнику ежеквартальный доход — 3500 руб. Коэффициент капитализации для земельного участка равен — 10%.

Решение:

Годовая рента земельного участка: 3500 х 4 = 14000 руб.

Рыночная стоимость земельного участка составит:

руб.

Одной из разновидностей метода капитализации является капитализация земельной арендной платы, может использоваться для оценки рыночной стоимости земель предприятий и объектов коммерческой недвижимости, расположенных в городах и населенных пунктах.

Земельная арендная плата — это периодическая денежная сумма, выплачиваемая за право пользования (распоряжения) земельным участком в соответствии с арендным договором, заключаемым между арендодателем и арендатором.

Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются арендаторам в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

Годовая арендная платаможет быть рассчитана по следующей формуле:

где: — величина годовой арендной платы за земельный участок;

— базовая ставка арендной платы за м2;

КВД — коэффициент вида деятельности арендатора;

КМ — коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка;

S — площадь земельного участка.

Задача. Определить стоимость земельного участка, если известны следующие данные: земельный участок площадью 0,3 га продается под застройку торговым комплексом. Базовая ставка арендной платы составляет 20 руб. за м2 в год, КВД = 3; КМ = 2; требуемая ставка доходности составляет 20%.

Решение:

Определяем величину годовой арендной платы за участок:

руб.

Рассчитываем стоимость земельного участка:

тыс. руб.

Задача. Оцените рыночную стоимость права на заключение договора аренды методом капитализации дохода, если известно, что площадь земельного участка – 40 соток. Величина ренты определенная на основе анализа рыночных ставок арендной платы за право пользования аналогичными земельными участками равна 1500 руб. за сотку в год. Коэффициент капитализации – 0,2.

Решение: Рыночная стоимость права на заключение договора аренды земельного участка составит: тыс.руб.

Метод остатка используется для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и доходной недвижимости, может также использоваться для оценки незастроенных участков, если имеется возможность их застройки улучшениями, приносящими доход.

Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку.

При применении метода остатка необходимо соблюдать следующие условия:

1. Имеющиеся здания и сооружения должны соответствовать варианту наиболее эффективного использования земельного участка.

2. Стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты и срок их эксплуатации на их строительство должны быть рассчитаны достаточно точно.

3. Должен быть известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации единого объекта недвижимости. При этом арендные ставки за помещение должна рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.

На практике возможно использование двух вариантов метода остатка.

Первый вариант метода остатка предусматривает определение остатка дохода, приходящегося на земельный участок.

Этапы:

1. Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка.

Стоимость воспроизводства определяется издержками на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание современного объекта-аналога с учетом износа.

Затраты на создание улучшений состоят из трех частей:

Прямые издержки — расходы, непосредственно связанные со строительными работами. Прямые издержки включают: стоимость строительного оборудования и материалов, заработную плату строительных рабочих, стоимость эксплуатации строительных машин, стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительства, прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные издержки — расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. К косвенным издержкам относятся: затраты на проектирование, подготовку территории строительства, все виды налогов, затраты на отвод земельного участка, проценты по кредитам, расходы на рекламу, страховые платежи.

Прибыль инвестора — денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капитала, организацию и реализацию строительного проекта.

Прибыль может быть рассчитана:

а) исходя из норм отдачи по альтернативным инвестициям;

б) как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов или затратами на приобретение и модернизацию объекта недвижимости.

При определении стоимости воспроизводства или замещения учитывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ включает величину физического, функционального и экономического (внешнего) износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

Накопленный износ наиболее предпочтительно определять как разность между затратами на создание улучшений без учета износов и рыночной стоимостью объекта на дату оценки. Накопленный износ также может определяться в целом исходя из срока жизни объекта.

После определения величины накопленного износа ее вычитают из суммы затрат на создание зданий и сооружений, для получения стоимости их воспроизводства или замещения на дату оценки.

2. Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимостиза год на основе рыночных ставок арендной платы. Данный расчет осуществляется в три стадии.

На первой стадии оценивается потенциальный валовой доход (ПВД).

ПВД — это доход, который можно получить от недвижимости при полной загруженности площадей, предназначенных для сдачи в аренду, без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площадей, сдаваемых в аренду (это могут быть все площади — складское помещение или полезная площадь — офисное помещение), и ставки арендной платы. ПВД рассчитывается на ежегодной основе по следующей формуле:

где: S — площадь сдаваемая в аренду (или другая единица измерения, приносящая доход), м2;

А — ставка арендной платы за м2 площади.

Расчет производится на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов, сложившихся на данном сегменте рынка недвижимости.

На второй стадииоценивается действительный валовой доход (ДВД).

ДВД — это предполагаемый доход от недвижимости за вычетом убытков от недозагрузки площадей и потерь при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

ДВД = ПВД — П + ПД.

где: П – потери, % от ПВД

ПД – прочие доходы

На третьей стадиирассчитываются предполагаемые операционные расходы и расходы на замещение.

Операционные расходы — это периодические расходы, необход мые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода.

Операционные расходы принято делить:

— условно постоянные, относятся расходы, размер которых не за висит от степени эксплуатационной загруженности объекта или объема предоставляемых услуг. Это налоги на землю и имущество страховые платежи, расходы на содержание охраны, заработную плату обслуживающего персонала, если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания, плюс налоги на данную заработную плату.

— условно переменные, относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта или объема предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов. В то же время можно выделить типичные статьи расходов, которые характерны практически для любого объекта: расходы на управление; расходы по заключению договоров аренды; заработная плата обслуживающего персонала; расходы на вывоз мусора; коммунальные расходы — газ, электричество, вода, тепло, канализация; расходы на содержание территории и автостоянки; расходы по обеспечению безопасности; прочие расходы.

— расходы на замещение, относятся расходы, либо которые имеют место раз в несколько лет, либо величина которых сильно изменяется из года в год.

Это расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся материалов (мебель, ковровые покрытия, кухонное оборудование), а также замену элементов здания, срок службы которых короче, чем срок экономической жизни здания (кровли, покрытий пола); расходы на косметический ремонт (окраска фасада зданий), сантехнический и электротехнический ремонт.

Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете денежные средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.

Расходы на замещение рассчитывают как ежегодные отчисления в фонд замещения, т.е: деньги на эти расходы должны резервироваться, хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делает.

Анализ доходов и расходов производится на основе ретроспективных данных бухгалтерского отчета или на основе прогнозных данных. При этом необходимо рассматривать не конкретную ситуацию, а типичные условия функционирования объекта недвижимости, т.е. провести нормализацию отчетных данных.

3. Расчет чистого операционного дохода, (ЧОД):

ЧОД = ДВД — ОР — РЗ

где: ОР – операционные расходы, руб.

РЗ — Расходы на замещения, руб.

4. Расчет остатка чистого операционного дохода для земликак разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.

5. Расчет рыночной стоимости земельного участкапутем капитализации чистого операционного дохода для земли.

Задача. Определите стоимость земельного участка площадью 8000 м2.

Разработана документация на строительство двух зданий с учетом наиболее эффективного использования земельного участка:

— четырехэтажное здание, с общей площадью 5500 м2.

— трехэтажное здание, с общей площадью 3500 м2.

Срок экономической жизни зданий составляет 90 лет.

Ставка арендной платы 7000 руб. за 1 м2 в год.

Потери о недозагрузки и неплатежей 10% от ПВД.

Расходы условно постоянные – 4000,0 тыс. руб.

Расходы условно переменные — 3000,0 тыс. руб.

Затраты на строительство зданий (33) — 200000,0 тыс. руб.

Коэффициент капитализации для зданий — 20%.

Коэффициент капитализации для земельного участка — 18%

Решение:

Рассчитаем общую сдаваемую площадь зданий:

S = 5500 + 3500 = 9000, м

Потенциальный валовой доход от единого объекта недвижимости:

тыс. руб.

Действительный валовой доход:

ДВД = ПВД – П = 63000,0 – (10% → 6300) = 56700,0 тыс. руб. или

63000,0 х 0,9 = 56700,0 тыс. руб.

Чистый операционный доход от единого объекта:

ЧОД — ДВД — Р =56700,0 — (3000,0 + 4000,0) = 49700,0 тыс. руб.

Доход, относимый к зданиям:

Дз = 33 х К3 = 200000,0 х 0,2 = 40000,0 тыс. руб.

Доход, относимый к земельному участку:

Дзу = ЧОД — Дз = 49700,0 – 40000,0 = 9700,0 тыс. руб.

Стоимость земли: тыс. руб.

Задача. Нужно определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство автозаправочной станции (АЗС) на пять колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 1239,0 тыс. руб., планируемый доход на инвестиции- 16%, срок экономической жизни -9 лет.

При анализе эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением получены следующие данные:

— в течение одного часа с одной колонки в среднем в сутки продают 28 л бензина;

— средний доход от продажи 1 л бензина составляет 210 руб.;

— с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

Решение:

1. Определяем стоимость строительства АЗС:

Сс = 1239,0 х 5 = 6195,0 тыс. руб.

2. Находим коэффициент капитализации для сооружений (по методу Инвуда):

3. Определяем ЧОД, приносимый сооружениями:

Дс = 6195,0 х 0,2711 = 1679,5 тыс. руб.

4. Определяем ЧОД от АЗС (земельного участка и сооружений):

Дзу+с = 5 х 300 х 24 х 28 х 0,210 = 2116,8 тыс. руб.

5. Находим остаток ЧОД, приходящийся на земельный участок:

ЧОДзу = 2116,8 – 1679,5 = 437,3 тыс. руб.

6. Определяем стоимость земельного участка:

тыс. руб.

Второй вариант метода остатка:

— расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

— расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы;

— расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода;

— расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или стоимости замещения улучшений.

Задача.

Определите стоимость земельного участка, если известны следующие данные:

— общая площадь объекта — 22 000 м2;

— общая площадь надземной части — 18 000 м2;

— стоимость строительства 1 м2 наземной части здания – 30,0 тыс. руб.;

— общая площадь квартир — 15 300 м2;

— общая площадь подземной части — 4 000, м2;

— стоимость строительства 1 м2 подземной части здания – 20,0 тыс. руб.;

— общее число машино-мест — 100;

— стоимость продажи 1 м2 жилых площадей — 50,0 тыс. руб.;

— стоимость продажи 1 машино-места в гараже — 20,0 тыс. руб.;

— затраты, связанные с операционными расходами составляют 2% от общей стоимости;

— величина ставки по кредиту составляет 10% годовых.

Решение:

Стоимость продажи всех жилых площадей здания собственником:

Сжп = 50,0 х 15300 = 765000,0 тыс. руб.

Стоимость продажи всех машино-мест собственником:

См-м = 20,0 х 100 = 2000,0 тыс. руб.

Стоимость продажи, всего:

Сп = 765000,0 + 2000,0 = 767000,0 тыс. руб.

Операционные расходы:

ОР = 767000,0 х 0,02 = 15340 тыс. руб.

Стоимость продажи с учетом операционных расходов:

Сор = 767000,0 – 15340 = 751660,0 тыс. руб. или

Сор = 767000,0 х 0,98 = 751660,0 тыс. руб.

Стоимость строительства наземной части, всего:

Снч = 30,0 х 18000 = 540000,0 тыс. руб.

Стоимость строительства подземной части, всего:

Спч = 20,0 х 4000 = 80000,0 тыс. руб.

Стоимость строительства всего здания:

Сз = 540000,0 + 80000,0 = 620000,0 тыс. руб.

Стоимость строительства с учетом стоимости оплаты кредитных ресурсов, всего: С% = 620000 х 1,1= 682000,0 тыс. руб.

Стоимость земельного участка:

С ЗУ = 751660,0 – 682000,0 = 69660 тыс. руб.

Метод предполагаемого использования применяют при условии, что земельный участок способен приносить доход. Наиболее часто метод используется для оценки неосвоенных участков земли.

Этапы метода:

1. Определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования.

2. Определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода

3. Определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка.

4. Определение ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок. При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования. Ставка дисконтирования определяется на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню риска инвестиций.

5. Расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Задача. Определить стоимость земельного участка, вариантом наиболее эффективного использования, которого является строительство крытого рынка.

Имеются следующие данные:

— площадь участка — 7000 м2;

— общая площадь сооружений крытого рынка — 6300 м2;

— полезная площадь сооружений рынка — 4095 м2 ;

— проектно-планировочные работы – 200,0 тыс. руб.;

— грунтовые и дорожные работы – 900,0 тыс. руб.;

— электричество – 500,0 тыс. руб.;

— водоснабжение и теплоснабжение -1200,0 тыс. руб.;

— канализация и дренаж – 1600,0 тыс. руб.;

— телекоммуникации – 300,0 тыс. руб.;

— стоимость строительства м2 сооружений крытого рынка — 3500 руб./м2.

— прибыль предпринимателя от величины расходов 30%;

— ставка арендной платы 600 руб. / м2, руб.;

— потери от недозагрузки — 5% от ПВД;

— операционные расходы — 20% от ДВД;

— ставка дохода — 2,5% в месяц;

— прогнозный период — 4 года.

Решение:

Стоимость строительства сооружений крытого рынка:

6.3. Применение доходного подхода при оценке земельных участков

Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупате­лем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.

Метод капитализации земельной ренты предполагает деление годового рент­ного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Расчет стоимости земли методом капитализации осуществляется по следующей формуле:

, (25)

Где:

Сзу – стоимость земельного участка;

R – рента (рентный доход);

Ккз – коэффициент капитализации земельного участка

Метод капитализации земельной ренты реализуется через следующие этапы:

Этап 1. Определение величины капитализируемого дохода.

Этап 2. Определение коэффициента капитализации.

Этап 3. Определение рыночной стоимости земельного участка.

Последовательность действий при реализации этапов применения доходного подхода при оценке земельных участков следующая.

Этап 1. Определение величины капитализируемого дохода.

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

• при оценке сельскохозяйственных и земель лесного фонда – расчетный рентный доход;

• при оценке имущественного комплекса – часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;

• при оценке земель поседений – земельная арендная плата (арендный доход).

При обосновании рентного дохода от использования (владения) земельным участком могут быть использованы следующие техники:

• метод арендной платы;

• метод предполагаемого использования земельного участка;

• метод остатка;

Метод арендной платы.

В Международных стандартах оценки (МСО) этот метод называется «капитализация арендной платы».

Под арендой земельного участка понимается его предоставление арендодателем во временное владение и/или пользование арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определенный срок.

Земельная арендная плата — это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком.

Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений и приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.

В настоящее время в российских городах органы местного управления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются по террито­риально-экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: вида деятельности арендатора и коммерческой ценности местоположения земельного участка. Исходя из этих данных годовая арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле:

, (26)

Где:

А – величина годовой арендной платы за земельный участок;

Аб – базовая ставка арендной платы за 1 м2;

Кд – коэффициент вида деятельности арендатора;

Км – коэффициент коммерческой ценности местоположения земельного участка;

S – площадь земельного участка.

Для упрощения расчетов в районных городах в качестве базовой став­ки годовой арендной платы используются ставка утвержденного земель­ного налога и соответствующие ей коэффициенты вида деятельности арендатора и местоположения участка.

Исходные данные для капитализации можно также получить при анализе рыночной информации о продажах участков земли, аналогичных оцениваемому, и величинах арендной платы.

К ограничениям в использовании метода капитализации относятся:

• неравномерность получаемых доходов;

• нестабильность цен, большой раз­брос продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участков на рынке.

Метод предполагаемого использования земельного участка применяется для оценки как застроенных, так и незастроенных земельных участков, приносящих доход.

Данный метод широко применяется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезный ископаемые.

Рентный доход от предполагаемого использования земельного участка может быть рассчитан двумя методами.

Первый метод предполагает определение рентного дохода в виде арендной платы. Однако этот вариант расчета рентного дохода применяется в том случае, если земельный участок является незастроенным.

Второй метод предполагает определение рентного дохода как суммы всех доходов, приносимых земельным участком. Этот метод применяется в отношении застроенного земельного участка. В этом случае рентный доход, получаемый от земельного участка, состоит из двух частей:

• непосредственно дохода, исчисленного в виде арендной платы за определенный период;

• дохода, получаемого от объектов, находящихся на этом земельном участке.

Пример расчета рентного дохода.

Два угледобывающих предприятия продают добытый уголь по цене 200 у.е. за тонну. Себестоимость добычи угля на обоих составляет 120 у.е. за тонну.

Предприятие 1 отгрузило 5 000 тонн угля соответственно на сумму 1 000 000 у.е. ( 200 у.е. * 5 000 тн = 1 000 000 у.е.).

Расстояние до места разгрузки — транспортное плечо — составляет 100 км. Стоимость транспортировки 1 тн угля составляет 0,5 у.е/км. Затраты угольного предприятия 1 на добычу и транспортировку угля составили:

120 у.е. * 5 000 тн + 0,5 у.е. * 5000 тн * 100 км = 850 000 у.е.

Таким образом, доход с 1тн угля составил:

(1 000 000 у.е. – 850 000 у.е.) / 5 000 тн = 30 у.е.

Предприятие 2 отгрузило 3 000 тн угля на сумму 600 000 у.е. (3 000 тн * 200 у.е. = 600 000 у.е.). У второго предприятия транспортное плечо равно 10 км, стоимость транспортировки 1 тн угля — 0,5 у.е/км.

Затраты у предприятия 2 на добычу и транспортировку угля составили:

120 у.е. * 3 000 тн + 0,5 у.е. * 3 000 тн * 10 км = 375 000 у.е.

Таким образом, доход у второго предприятия с 1 тн угля составил:

(600 000 у.е. – 375 000 у.е.) / 3 000 тн = 75 у.е.

Если бы оба угольных предприятия имели одинаковые транспортные расходы, то соответственно доход на 1 тн угля у них был бы одинаковым. Однако за счет того, что второе предприятие имеет более выгодное расположение (меньшее транспортное плечо) оно имеет дополнительный рентный доход в размере 45 у.е. с 1 тн угля.

В общем виде доход от объектов, расположенных на оцениваемом земельном участке, определяется в следующей последовательности:

1. рассчитывается потенциальный валовой доход, который может быть принесен этими объектами;

2. далее рассчитывается действительный валовой доход как потенциальный валовой доход за вычетом недополученного дохода, обусловленного спецификой эксплуатации объектов расположенных на земельном участке;

3. на последнем шаге рассчитывается чистый операционный доход как разница между действительным доходом и операционными доходами, связанными с эксплуатацией объекта (объектов), расположенных на земельном участке.

Метод остатка.

Суть метода заключается в капитализации чистого операционного дохода, относящегося к одной из сопоставляющих, когда стоимость других компонентов (интересов) известна.

При применении метода остатка для земли должны быть известны:

• стоимость зданий и сооружений;

• чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями;

• коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений.

Условия применения техники остатка дохода для земли следующие:

1. имеющие объекты на земельном участке в сочетании с ним соответствуют варианту наилучшего и наиболее эффективного использования;

2. стоимость зданий и сооружений на земельном участке или предполагаемая стоимость их строительства, а также срок их эксплуатации могут быть рассчитаны достаточно точно;

3. известен годовой чисты операционный доход от эксплуатации объекта в целом, то есть от земельного участка и находящихся на нем объектов.

Рыночная стоимость земельного участка определяется по формуле:

, (27)

Где

Сзу – стоимость оцениваемого земельного участка;

Доб – общий доход от оцениваемого земельного участка с расположенными на нем имущественным комплексом (улучшениями);

Дик – доход от имущественного комплекса (улучшений), расположенных на оцениваемом земельном участке.

Метод остатка предполагает следующую последовательность действий:

• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

• расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

• расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

• расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Пример расчета стоимости земельного участка методом остатка.

Рыночная стоимость построенных сооружений равна 450 000 у.е. Ставка дохода на инвестиции – 12 %. Ставка капитализации — 15%.

В первый год эксплуатации данный имущественный комплекс (земельный участок и построенные на нам сооружения) принес чистый операционный доход в 65 000 у.е.

Решение.

1. Чистый операционный доход, приносимый сооружениями

450 000 у.е. × 0,12 = 54 000 у.е.

2. Чистый операционный доход, приносимый землей.

65 000 у.е. — 54 000 у.е. = 11 000 у.е.

3. Стоимость земельного участка

11 000 у.е. : 0.12 = 73 333, 3 у.е.

Примечание:

При применении метода остатка возможно получение отрицательной величины остаточного дохода, приписываемого земле. Это может сигнализировать о том, что здание является избыточным улучшением для данного участка.

Этап 2. Определение коэффициента капитализации.

На практике рекомендовано к применению четыре подхода к расчету коэффициента капита­лизации.

Первый подход — это рассмотре­ние земельного участка как разновидности денежного капитала и соот­ветственно расчет коэффициента капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. В качестве коэффициента капитализации (ставки дисконтирования) можно использовать ставку рефинансирования Центрального Банка РФ. Ставка рефинансирования (учетная ставка) представляет собой процентную ставку, которую использует Центральный Банк при предоставлении кредитов коммерческим банкам в порядке рефинансирования.

В настоящее время денежный рынок в России характеризуется значи­тельной нестабильностью, поэтому данный метод расчета коэффициента капитализации использовать сложно.

Второй подход — условная капитализация исходя из установленного государством индекса. Этот метод широко применяется во многих стра­нах для кадастровой оценки различных категорий земель, прежде всего сельскохозяйственных и лесных. Методиками государственной кадастро­вой оценки земель определяется срок, в течение которого воспроизводит­ся капитал в сельском или лесном хозяйстве. В настоящее время данный метод используется при кадастровой оценке в России. Кадастровая сто­имость 1 га сельскохозяйственных угодий рассчитывается путем умноже­ния расчетного рентного дохода, получаемого от производства сельско­хозяйственных культур на 33 года, а 1 га земель лесного фонда — путем умножения расчетного рентного дохода от заготовки древесины на 50 лет.

Третий подход — расчет коэффициента капитализации методом куму­лятивного построения, что позволяет оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в земельный участок.

Формула для расчета коэффициента капитализации данным методом имеет следующий вид:

, (28)

Где:

Ккз – коэффициент капитализации;

Кб – безрисковая ставка доходности на капитал;

Кi – премия за риск по i-му фактору риска;

n – число факторов риска.

Наиболее традиционный набор факторов риска включает в себя следующие факторы риска: надбавка за риск инвестиций (Ки), надбавка за низкую ликвидность (Кл), надбавка за уровень менеджмента (Км), надбавка за иные виды рисков (Кир).

Под безрисковой ставкой понимается ставка отдачи на капитал при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).

Все инвестиции имеют разные степени риска, зависящие от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Общее правило расчета надбавки за риск инвестиций состоит в том, что чем выше риск, тем больше должна быть величина процентной ставки, чтобы побудить инвесторов к риску. Размер премии за данный риск в отечественной литературе колеблется в диапазоне 0 – 5%.

Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Размер этой поправки обычно находится в диапазоне 1 – 5%.

Надбавка за уровень менеджмента отражает зависимость дохода от сложности процессов управления и принятия решений в данной сфере деятельности.

Возможны и иные виды рисков, отражающие специфические особенности объектов оценки.

Основным недостатком данного способа является субъективный характер определения надбавок за риск, которые большей частью определяются экспертно. Поэтому значения ставки дисконтирования, полученные этим методом бывает трубно обосновать.

Четвертый подход основан на методе рыночной «выжимки», или ана­лизе сравнительных продаж. Данный метод не требует сложных финансо­вых расчетов или экспертных оценок, но невозможен без достоверной информации о сравнимых продажах земельных участков.

Коэффициент капитализации равен доходу, деленному на цену прода­жи по аналогичным земельным участкам. Необходимо рассчитывать сред­нее (средневзвешенное) значение по нескольким продажам для получения достоверных значений ставки капитализации.

Пример определения коэффициента капитализации методом сравнительных продаж.

При анализе продаж земельных участков оценщику удалось найти информацию о недавних продажах аналогичных участков. Кроме этого оценщику удалось собрать и прочую информацию по сделкам, совершенным с земельными участками. Эта информация, а также коэффициент капитализации по оцениваемому земельному участку представлена в таблице 20.

Таблица 20. Расчет коэффициента капитализации методом сравнительных

продаж (методом рыночной «выжимки)

Показатели	Участки сравнения
1. Цена продаж участка, у.е.
2. Чистый доход, у.е.		12,5	21,5	14,25
3. Ставка капитализации, ед.	0,17	0,15625	0,179167	0,15
4. Весовой коэффициент, доли	0,4000	0,1500	0,3000	0,1500
5. Взвешенное значение коэффициента капитализации	0,0680	0,0234	0,0538	0,0225
Итого искомый капитализации	16,77

Примечание к примеру:

Результатом строки 5 является произведение строк 3 и 4. Весовые коэффициенты в таблице отражают степень схожести аналогов с оцениваемым участком по основным ценообразующим факторам. При большой схожести оцениваемого и сравнимого участков коэффициент капитализации можно определить по одному аналогу.

Этап 3. Определение рыночной стоимости земельного участка.

Для расчета стоимости земельного участка величина дохода, полученная на первом этапе, делится на коэффициент капитализации, рассчитанным на втором этапе.