Участок без межевания

>С 2020 года нельзя продать дом без межевания

Это важно знать: можно ли продать земельный участок без процедуры межевания?

Межевание – это комплексные землеустроительные работы, целью которых является определение границ земельного участка, а также их уточнение или восстановление. Порядок его регулируется статьей 11.10. ЗК РФ. Занимаются межеванием геодезические службы, имеющие лицензию на проведение подобных работ, а его результаты в обязательном порядке оформляются специальным актом и заносятся в межевой план.

После этого земельный участок может быть поставлен на учет в Государственный кадастр недвижимости (ГКН).

В статье рассмотрим, можете ли вы обойтись без межевания при продаже садового или иного земельного участка, как проходит покупка земли и/или дома в СНТ и другие важные нюансы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Законодательные основы

Обоснование необходимости межевания земельных наделов содержит федеральный закон №447 «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», принятый Госдумой в декабре 2014 года.

В этом законодательном акте указано, что c 1 января 2018 года на всей территории РФ запрещены любые действия, связанные с продажей, дарением, обменом, сдачей в аренду или оформлением в наследство земельных участков, не имеющих юридически подтвержденных размеров и очертаний границ, и не внесенных в ГКН. То есть, участков, которые не были подвергнуты процедуре межевания.

Под действие этого закона попадают:

Кроме того, помимо указанных в законе ФЗ №447, существуют другие варианты действий с земельными участками, связанные с их оформлением в собственность и требующие из обязательно межевания.

Всегда ли нужно межевать землю?

Проведение межевания земельного надела необходимо, если:

1. Надо оформить в собственность участок, расположенный в «чистом поле» и ничем не огражденный, когда границы его натурально никак не обозначены и собственник не знает точного их расположения.
2. Хозяин ЗУ решил его разделить, либо, наоборот, присоединить к нему соседний.
3. При возникновении земельных споров с соседями, имеющих смежные участки. При отсутствии юридически закрепленных границ надела такие споры возникают достаточно часто.

Без процедуры межевания можно обойтись, если:

• Собственник решил приватизировать участок, воспользовавшись процедурой «дачной амнистии», при этом границы его известны, не оспариваются соседями и обозначены на местности забором. Правда, в результате человек получит кадастровый документ, в котором будет указано, что приватизированный надел границ не имеет.
• При смене свидетельства о собственности на землю устаревшего образца на новый кадастровый паспорт, однако, в новом документе, опять-таки, будет прописано указание, что границы земельного надела не определены.
• При оформлении права собственности не на ЗУ, а лишь на дом, который на нем расположен (более детально о том, можно ли продать дом или земельный участок, на котором он стоит, один без другого, можно прочитать тут ).

Можно ли произвести продажу надела или дома без предварительного уточнения границ?

В настоящее время множество людей являются владельцами ЗУ, приватизированных согласно условиям программы «дачная амнистия». В кадастровых документах на эти участки указано, что границ они не имеют. Можно ли сегодня владельцам таких долей продавать их вместе с домом или без него, не уточняя их границ при помощи межевания?

При этом если продаваемая доля ЗУ относится к землям сельскохозяйственного назначения, то и продавать её разрешено с перспективой аналогичного использования, то есть – фермерам или владельцам участка, из которого выделена доля (подробнее о том, как продать землю сельхозназначения и ее пай, можно узнать в этом материале, более детально о том, кто и как может купить или продать землю сельхозназначения, можно узнать тут). Если же выделенная часть имеет другое, отличное от сельскохозяйственного, назначение, то владелец может продавать её кому угодно. При этом остальные дольщики имеют право приоритетной покупки.

Продать без предварительного межевания ЗУ целиком можно только в том случае, если это садовый участок, выделенный владельцам безвозмездно ещё в советское время и относящийся сегодня к землям садового некоммерческого товарищества (СНТ). Обычно такие участки в кадастровом реестре не фигурируют и, следовательно, формально собственностью владельцев не являются. Для их продажи необходимо:

1. Принести в кадастровую палату выписку из документа, подтверждающего решение местной администрации о передаче земли в личное пользование владельца.
2. Получить в Росреестре кадастровый паспорт и выписку, с указанным в ней кадастровым номером ЗУ, размером его площади, его стоимости, а также информацией о том, что участок границ не имеет и является частной собственностью.

Таковы требования закона, но практика показывает, что и сегодня, в 2018 году, хотя сделки по купле-продаже ЗУ нельзя проводить без предварительного межевания, они всё ещё имеют место. Правда, стоят такие участки значительно дешевле, чем с уточненными границами.

Без согласования границ с соседями

По закону ФЗ №457 перед продажей участка необходимо обязательное проведение его межевания. Для его осуществления собственнику ЗУ придется обратиться к услугам кадастрового инженера, имеющего лицензию на проведение инженерно-геодезических работ, в обязанности которого, в частности, входит согласование установленных границ участка с соседями.

Кадастровый инженер проводит такое согласование либо с каждым соседом индивидуально, либо на общем их собрании. Приглашения на собрание высылаются за 30 дней до его начала. В любом случае, провести межевание по закону, а, следовательно, и продать надел, не согласовывая его границ со смежными соседями, трудно. Если же такое, все-таки, произошло, то очень высока вероятность возникновения судебных разбирательств, связанных с земельными спорами по поводу несогласованных с соседями границ ЗУ.

Кстати, вероятность осложнений с владельцами смежных участков является ещё и одной из главных причин, почему не рекомендуется покупать ЗУ без его межевания. Проводить четкое юридически закрепленное уточнение границ участка при возникновении земельного спора придется все равно, но оплачивать эту недешевую процедуру предстоит уже его новому владельцу.

Если нет кадастрового паспорта

Продать земельный участок, если он не внесен в Кадастровый реестр, согласно закону №ФЗ-447, сегодня невозможно, так как нотариусы не вправе заверять такие сделки. А кадастровый паспорт является документальным подтверждением такого внесения. Вряд ли найдется покупатель на недвижимость, покупка которой сопряжена с определенными юридическими рисками, а если и найдется, то цену он предложит значительно заниженную.

Однако многие владельцы земли боятся связанным с этим хлопот и затрат, и довольствуются тем, что их ЗУ на кадастровых картах числится под так называемым «старым» номером.

Как быть, если кадастровый номер старый?

Старые кадастровые номера, которые присваивались земельным участкам с 1992 по 2017 год, официальные органы называют условными. Объяснение этой «условности» очень простое – применяются они лишь для обозначения ЗУ на кадастровой карте, а при оформлении сделок их использование запрещено.

Продать землю, имеющую старый кадастровый номер, невозможно, его необходимо поменять на номер новый, позволяющий ЗУ участвовать в процедуре оформления купли-продажи. Сам процесс обмена – это, по сути, всё та же постановка участка на кадастровый учет, законодательно невозможная без проведения его межевания.

Продать сегодня земельный участок, не прошедший процедуру межевания, в принципе, можно. Однако сделка эта будет не совсем правомерной с точки зрения сегодняшнего законодательства, и найти покупателя, согласного нести юридические риски обладания таким участком или допускающего дополнительные траты на его межевание в дальнейшем, будет трудно.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Можно ли продать дом без межевания земельного участка?

В последнее время участились разговоры о том, что при продаже земельного участка возникнет вопрос о его межевании.

Вроде бы логично предположить, что это же условие распространяется и на проблему продажи дома. Так это или нет?

Ниже рассмотрим, понадобятся ли услуги кадастрового инженера, если вы продаете домовладение.

Также, узнаем, какие документы нужно будет подготовить, какие сложности могут возникнуть и какие вероятны последствия продажи домовладения без определенных границ надела.

Документы

Чтобы продать дом, нужно одновременно оформлять договор купли-продажи на жилое строение и на земельный участок под ним. Без земли зарегистрировать дом на нового собственника в Росреестре не получится. Если надел не размежеван, то в данных ЕГРН будет отсутствовать информация о границах участка.

Межевание — процедура по определению точных координат поворотных точек вашего надела. Эти данные определяются геодезическим способом кадастровыми инженерами, специалистами, которые имеют квалификационный аттестат.

Все данные фиксируются в документах, объединенных в межевом плане. Затем он передается в кадастровую палату, где вся информация из межевого плана попадает в базу данных ЕГРН.

Как быть, если участок и дом уже зарегистрированы в кадастровой палате и на них были получены документы о праве собственности, но процедуру межевания собственники не проходили?

В первую очередь, необходимо обратиться в Росреестр с вопросом о документах.

Возможно, что границы были определены при прежнем владельце, а новый собственник об этом не знает.

Есть еще один вариант: документы были получены, но не внесены в госкадастр. В этом случае нужно передать их для обработки в Росреестр.

ЕГРН — реестр недвижимости, который объединил в начале 2017 года государственный кадастр и реестр прав. Росреестр — федеральный орган, который ведет ЕГРН.

Можно ли оформить сделку без определения границ?

На этот вопрос нет однозначного ответа.

Продать дом и участок можно без прохождения процедуры межевания земельного участка только в случае, если соблюдаются следующие условия:

1. На дом оформлено право собственности.
2. Дом зарегистрирован в кадастровой палате.
3. Жилое строение не перестраивалось и осталось с теми же параметрами, которые указаны в документах.
4. Земельный участок зарегистрирован в Росреестре и находится в собственности, а не на праве пользования (можно проверить на сайте Росреестра или выписать новые документы через МФЦ).
5. Конфигурация земельного участка и его границы не изменялись.

Если все указанные условия соблюдены, то дом и участок можно продать без проблем.

Если дом и участок были зарегистрированы давно, и документы не сохранились, то можно оформить новые документы, выписку из ЕГРН. Там будут указаны все данные, которые были внесены при регистрации. Если межевания не было, то в них будет указано, что границы не определены.

Сложности

Если все документы в порядке, то при предъявлении их в Росреестре не должно возникнуть никаких проблем.

Трудности могут возникнуть в следующих случаях:

1. Если дом не зарегистрирован, то есть построен на земле самовольно, без разрешения муниципальных служб. Чтобы зарегистрировать строение, нужно получить разрешение на строительство. Для его получения потребуется межевание.Здесь есть нюансы. Если дом стоит на земельном участке, предоставленном до 2001 года, то гражданин может воспользоваться упрощенной системой регистрации недвижимости (дачной амнистией). Зарегистрированный дом можно продать.
2. Если площадь земли, на которой стоит дом, значительно изменялась. Например, была поделена или, наоборот, два участка объединились в один. В этом случае межевание необходимо.
3. Если дом перестраивался, видоизменялся. Для его регистрации нужно пройти процедуру межевания.

Покупатели захотят купить дом только при условии проведения процедуры межевания.

После определения границ кадастровым инженером и занесения результатов в межевой план, площадь и конфигурация участка могут сильно пострадать.

Вполне возможно, что видимая до продажи граница передвинется и будет проходить через постройки или посадки.

Ни то, ни другое потенциальным покупателям не нужно, поэтому большинство из них предпочитают отдать деньги за отмежеванный участок.

Перед продажей необходимо собрать все документы и обратиться с ними в Росреестр.

Почему нужно делать межевание?

Продавец и покупатель могут по-разному воспринимать межевание: продавец участка — как вынужденную необходимость, покупатель — как комфортную составляющую.

В зависимости от того, смогут ли продавец и покупатель найти общий язык относительно вопроса определения границ, будет зависеть состоится сделка или нет.

Перед продажей

Продавец не обязательно должен делать межевание земельного участка перед продажей. Среди документов, которые потребуются при переходе прав собственности от продавца к покупателю, нет межевого плана. Это значит, что можно продать участок, который значится с неопределенными границами.

Почему же многие из тех, кто собирается продать свой участок, вызывает кадастрового инженера для проведения процедуры межевания?

Причины могут быть следующими:

1. Выделение участка из общей собственности.
2. При объединении двух и более участков.
3. Для узаконивания «прирезков».
4. Из-за конфликтов с соседями.
5. Для возведения жилого дома и получения разрешения на строительства.
6. Для изменения статуса участка и повышения его цены.

Проведенная процедура межевания дает уверенность в своих границах, поскольку все геодезические работы проводятся с точностью до 1 см. Это означает, что и площадь, указанная в документах, будет соответствовать настоящей.

Перед покупкой

У покупателя есть не меньше причин, чтобы купить дом с размежеванным участком. В противном случае межевание придется делать уже после сделки. Но в этом случае могут возникнуть сложности.

Возможно, покупатель не будет подробно проинформирован о конфликте с соседями. Или настоящие границы будут далеко не такими, какими они казались до подписания договора купли-продажи.

Возможные последствия

При покупке дома с участком без межевания могут возникнуть следующие сложности:

1. Предполагаемая площадь участка может быть завышена из-за неправильно проведенной межи с соседями. В результате уточнения площадь может сократиться.
2. Конфликты с соседями могут привести к уточнению ими своих границ, в результате чего пострадают ваши постройки или посадки. Судебные тяжбы также не добавят радости покупателю.
3. Незаконно прирезанные земли могут быть неоформленными. Но при этом продавец их демонстрирует как свои.

В целом покупатель должен предусмотрительно относиться к будущему приобретению. Нужно понимать, что покупая участок без межевания, вы получаете «кота в мешке». Сделка может быть как удачной, так и неудовлетворительной.

Межевание дает возможность ясно представить границы надела.

Если посмотреть на ситуацию объективно, то недешевая процедура межевания полностью оправдывается при продаже. Определение границ кадастровым инженером — это один из факторов, повышающий ликвидность объекта недвижимости.

Обязательное межевание земельных участков в 2019 году

Распоряжением РФ №2236-р (см. кратко, или всё распоряжение) об повышении качества услуг в сфере кадастрового учёта и обязательном межевании, которое было предложено и принято ещё в 2012 году, собственников земельных участков вынудили до 2018 г. провести обязательные процедуры определения границ участков.

Проблемы эти решаемы через мучительные суды, уговоры соседей и не всегда гарантированы успехом. Уходят месяцы, чтобы сотрудники более опытных организаций, как «ПРАВОЗЕМ» проанализировав ситуацию, составили новый проект. В ходе формирования проекта повторно подготавливают документы подтверждающие наличие ошибки, для оспаривания результата определения границ и судебной тяжбы с соседями. Так начинается длительный процесс по устранению ошибки.

С 1 января 2018 года нельзя продать участок без межевания

Данные нормы уже прописаны в законе от 22.12.2014 № 447-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости», а также поправки внесены в некоторые законодательные акты «Российской Федерации» и относятся к земельным участкам следующего типа для ведения:

К тому же, для процедуры межевания нужны не только деньги. К примеру, процедура определения границ участка должна быть в присутствии соседей, землеустроителя, комиссии. Если соседи не будут согласны с границами, то процедура межевания обнулится, а деньги, заплаченные за это, останутся в государстве.

Обязательное межевание до 2018 года

По своей сути, у большинства граждан нашей страны, которые имеют земельный участок, имеются все основания не проводить межевания, но только до 1 января 2018 года(п. 1 ст. 19 Закона о государственной регистрации последней редакции, а также по изменениям, которые были внесены с 1 января 2015 г. согласно закону № 447-ФЗ от 22.12.2014 г.). таким образом, после указанной даты, межевание без государственной регистрации невозможно будет осуществлять. Так есть ли смысл проводить межевание сейчас?

В законе нет чётких параметров, кому можно бесплатно осуществлять межевание. Чаще всего под «бесплатным межеванием» подразумевается действие муниципального органа власти, который реализует земельный участок на торгах. В законе также определено понятие, кто и как должен проводить бесплатное межевание. Бесплатная процедура межевания осуществляется только в рамках проведения кадастровых работ комплексного типа.

Что такое межевание земельного участка по новому закону 2019 года

Заказчиком комплексных кадастровых работ может выступать муниципальное образование или Министерство имущественных отношений региона. Уточнить, включен ли его участок в проект межевых работ, собственник может, обратившись в одну из этих структур. Запрос лучше оформить в письменном виде.

Часто при межевании происходят споры с соседями. Это обычная практика, которая вытекает в отказ подписывать Акт. Любые претензии и отказы непременно фиксируйте документально и требуйте поставить подпись. Эта бумага может стать решающей, если дело дойдет до суда. Однако, портить нервы и навсегда заполучить врагов в лице соседей не всем нравится и лучше искать компромисс.

• Земельный участок выдан для ведения частного приусадебного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, строительства ИЖС.
• Земельный надел имеет ранее выданные правоустанавливающие документы, которые подтверждают фактическое владение, но нет фактов межевания.
• Земельный участок (при наличии всех правоустанавливающих документов), ранее был в бессрочном пользовании, а теперь, вы хотите перевести его в собственность.

В России в своё время был утверждён Федеральный Закон №447, где одна из статей гласила, что до конца 2017 года в России должно пройти обязательное межевание земельных участков. Чуть позже был утверждён ФЗ №218, который предусматривал процедуру межевания до конца 2018 года. Первый закон даёт ясное положение того, что если в 2017 году не будет осуществлено межевание земельного участка, то начиная с 2018 года появятся сложности самостоятельного распоряжения земельным участком. Второй закон дополняет следующее, что межевание все же можно провести в 2018 году, но только для некоторых случаев, например, вы проводите строительство объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС), оформляете в собственность и т.д.

Межевание земельного участка до какого года продлена

Рекомендуется зайти на веб-страницу со списком кадастровых инженеров https://rosreestr.ru/wps/portal/ais_rki, с помощью фильтра отобрать контакты специалистов из своего региона и обзвонить. Вы удивитесь, насколько разные приблизительные суммы вам будут называть.

Бесплатная процедура межевания осуществляется только в рамках проведения кадастровых работ комплексного типа. Нормативная база была разработана только в 2014 году, а в конце июля 2015 года было дано разъяснение, что инициаторами проведения комплексных кадастровых работ могут выступать местные муниципалитеты, которые в свою очередь могут по своему усмотрению проводить бесплатное межевание земельного участка.

Обязательное межевание земельных участков

Оформив документы на свою землю и проведя бесплатное межевание, владелец участка может получить из налоговой неприятную бумагу. Суммы начисленных выплат могут быть огромными и совершенно не соответствовать действительности. В таком случае собственнику придется оспаривать кадастровую стоимость земли в госорганах.

Примером может стать ситуация, когда органы кадастра, следуя утвержденной методике, оценили участок как элитный с подведенным газоснабжением за счет государства. На самом деле, ситуация может оказаться совершенно противоположной: газа нет, район далеко не престижный. Кадастр действовал согласно закону, поскольку получил соответствующие документы (о газе, местоположении участка) от муниципальных органов.

Обязательное Межевание С 2020 Года

По Старому Закону получалось, что без межевания земельный участок не мог быть продан, начиная с 2018 года (реверанс юристам (пусть далее по тексту рю) — это являлось основанием для приостановки государственной регистрации прав на земельный участок, в отношении которого отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка).

Ну и рю: в настоящее время Законом № 218-ФЗ не предусмотрены основания для приостановления государственной регистрации прав на земельные участки в связи с отсутствием в Едином государственном реестре недвижимости сведений о координатах характерных точек их границ (в связи с отсутствием «межевания»). Действующее законодательство также НЕ СОДЕРЖИТ ограничения на совершение сделок с земельными участками, границы которых не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. Тем более не торопит сделать это до определенной даты. Эта процедура может быть проведена по усмотрению собственника, сроками не ограничивается.

Межевание до какого года продлили

На основании произведенных измерений, кадастровые инженеры составляют межевой план и несут персональную ответственность, как административную, так и уголовную, за достоверность и правильность внесенных данных. Все составленные документы они удостоверяют своей подписью.

По своей сути, у большинства граждан нашей страны, которые имеют земельный участок, имеются все основания не проводить межевания, но только до 1 января 2019 года(п. 1 ст. 19 Закона о государственной регистрации последней редакции, а также по изменениям, которые были внесены с 1 января 2015 г. согласно закону № 447-ФЗ от 22.12.2014 г.). таким образом, после указанной даты, межевание без государственной регистрации невозможно будет осуществлять. Так есть ли смысл проводить межевание сейчас?

Обязательное межевание земельных участков в 2018 г

До 1 марта 2018 г. заложено проведение комплексных кадастровых работ за счет средств федерального и местного бюджетов. Немного подробнее: на 01.11.2016 г. на учете в ГКН стоит 60 млн земельных участков. Из них обеспечено выполнение кадастровых работ по межеванию земельных участков 49% (в координатах границ). В 2017 г. субсидии на комплексные кадастровые работы планируется предоставить трем пилотным регионам-Республика Тува, Архангельская и Белгородской областях. Ответьте себе на вопрос, с каких земель, общих или частных начнется процесс?

Установление с 1 января 2018 г. запрета (без исключения) на распоряжение земельными участками, сведения о которых отсутствуют в ЕГРН. Поясняю. Если дачный, приусадебный, любой ВАШ участок не прошел процедуру межевания у кадастрового инженера и числится без координат границ в поворотных точках. (см рисунок), то: вы не сможете юридически распоряжаться с ним: продать, передать по наследству, подарить детям внукам. Мой прогноз, в 2018 г. активизируются проверочные рейды земельных инспекторов на предмет соответствия вашей фактической границы с документальной не отмежованной, с последующими штрафами (до 10 тыс. руб.) и предписаниями на устранение в определенный срок.

Сроки продления дачной амнистии до 2020 года

В 1998 году заработала правовая регистрационная система, актуальность которой сохранилась и до сегодняшнего дня, в связи с чем документ, заверенный согласно всех существующих требований в органе местного самоуправления, к примеру, справка, выданная Бюро Технической Инвентаризации, будет выступать в качестве действующего правоустанавливающего документа.

• Документ, где нет указания конкретных прав владения участком.
• Акт либо свидетельство, где предоставлено бессрочное право на пользование либо владение, наследуемое пожизненно.
• Акт на бессрочное пользование участком от соответствующих служб.
• Выписка из хозкниги.

1. Необходимо, чтобы гражданин согласился выполнять общее поручение. Это довольно хлопотное дело. Придется выделять на него свое время.
2. Межевание садового участка, если не подпадает под дачную амнистию, требует затрат. Размер вложений напрямую зависит от региона расположения СНТ. Смогут ли все члены товарищества в одно и то же время выделить полагающуюся сумму из семейного бюджета? Практика показывает, что добиться такого единодушия довольно сложно.

Таким образом, владелец закрепляет свое право на каждый клочок земли (повторимся, разрешенная погрешность составляет 5 см). Это дает гарантию от претензий со стороны иных собственников (или мошенников). Государству же данная процедура необходима для учета наделов и их владельцев. Территория у РФ огромная, ее следует использовать по-хозяйски.

Закон о межевании дачных участков с 1 января 2018 года гласит, что без проведения процедуры регистрации границ продать дом с такой землей или подарить будет нельзя. Правда ли это?

С 1 января 2018 года межевание обязательно

Да, действительно, с 1 января 2018 года собственники частных домов не смогут продать недвижимость, если земля, на которой она стоит не имеет межевания, а координаты характерных точек данного земельного участка отсутствуют на публичной кадастровой карте.

С 1 января 2018 года нельзя будет совершить сделку купли продажи земельного участка (с домом он или без), если в Государственном Кадастре Недвижимости (ГКН) будут отсутствовать четкие сведения о его местоположении.

Данные нормы уже прописаны в законе от 22.12.2014 № 447-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости», а также поправки внесены в некоторые законодательные акты «Российской Федерации» и относятся к земельным участкам следующего типа для ведения:

-Личного подсобного хозяйства,

-индивидуального гаражного строительства,

— индивидуального жилищного строительства.

Также следует сказать несколько важных слов о потенциальных покупателях и наследниках земли, которая не имеет сведений о границах. На такую землю никоем образом нельзя будет получить правоустанавливающие документы.

Также, участок, не имеющий межевания, нельзя будет подарить. Поэтому делать межевание земельного участка – обязательная мера для тех, кто хочет совершить с ним какую-либо сделку. Его нельзя будет ни продать, ни купить, ни обменять, ни заложить, ни подарить.

Ранее, когда участок был поставлен на кадастровый учет, но не имел межевания, с ним можно было провести любую сделку. С 1 января 2018 года такого послабления больше не будет. Прежде всего, такие поправки в законе – необходимая мера для защиты прав новых собственников. Кстати, интересное по теме: Строительство многоквартирных домов на участках под ИЖС будет запрещено.

Извечная проблема как соседские войны, когда люди постоянно конфликтуют из-за расположения забора, стены, посаженого дерева и т. д. сегодня полностью решена на государственном уровне. С 1 января 2018 года нельзя продать участок без межевания.

Агентства недвижимости выражают мнение, что данное нововведение приведет к резкому снижению цен на жилые дома, земля под которыми не имеет межевания и узаконенных границ.

Все потому, что многие собственники не имеют физической возможности сделать процедуру межевания, так как не живут в продаваемом объекте недвижимости. А процедура межевания, требует согласования с разными организациями, местным самоуправлением, соседями — это занимает время.

С момента написания заявления может пройти месяц, а то и более, пока соседи все соберутся, а если соседи по участку тоже не проживают, то без них и межевание не провести. К тому же у некоторых людей нет и финансовой возможности сделать межевание и они будут вынуждены ждать покупателя, который согласится за свои деньги сделать процедуру узаконивания границ участка, рискуя тем, что собственник, в итоге, может передумать продавать недвижимость. Так или иначе, межевание потребует от одной и другой стороны лишних затрат времени и сил.

К тому же, для процедуры межевания нужны не только деньги. К примеру, процедура определения границ участка должна быть в присутствии соседей, землеустроителя, комиссии. Если соседи не будут согласны с границами, то процедура межевания обнулится, а деньги, заплаченные за это, останутся в государстве.

Придется процедуру повторять снова. А то и вовсе обращаться в суд, чтобы вопреки несогласию соседей определить свои границы. А это дополнительные затраты денег и времени. Достаточно часто можно слышать от владельцев частных домов, что межевание земли с соседями потребовало от них нескольких лет.

Таким образом, всем, кто не успел до 1 января 2018 года сделать межевание участка с определением четких границ, выраженных в координатах, придется затевать процедуру регистрирования рубежей своей земли для дальнейшего проведения сделок с ней.

Если у вас возникли вопросы или требуется профессиональная юридическая помощь обратитесь за бесплатной юридической консультацией и решите свою проблему.

Региональная юридическая служба. Бесплатная юридическая консультация по всей стране 8(800)707-79-45

Можно ли законно продать земельный участок без межевания?

Законно продать земельный участок без межевания возможно, но такая сделка связана с риском. Владелец надела вправе самостоятельно принимать решение о его необходимости. Осуществить продажу можно, если приобретатель не против, что земля реализуется без установленных границ. При возникновении конфликтных ситуаций в хозяевами соседних наделов их придется решать в суде.

Для чего проводится межевание

Межевые работы проводятся с целью установления разграничения между смежными объектами. Они направлены на:

• Упорядочивание земельных правоотношений;
• Оформление и охрану частного индивидуального имущества;
• Проведение учета существующих ресурсов в государстве и осуществление управления фондами по распоряжению землями;
• Контроль роста наполнения бюджета за счет налоговых платежей;
• Упрощение процедуры изъятия угодий для государственных потребностей.

Разграничение нужно проводить, когда фактическая величина участка отличается от данных, отмеченных в документах. Его продажа невозможна, если владельцы соседних наделов спорят о его пределах. При этом не много найдется претендентов на территорию, границы который не определены, не получен кадастровая документация, а на угодья претендуют и соседи.

Плюсы осуществления сделки с землей без проведения межевых работ

Землеустройство могут проводить только специалисты, имеющие лицензию на проведение таких услуг. Стоимость их работы оценивают геодезические компании, в которых они состоят в зависимости от возникающих трудностей и рыночных цен.

На величину цены могут влиять:

• Регион проведения работ;
• Расположение земельной площади;
• Форма объекта и рельеф местности;
• Категория земельного участка;
• Его история.

Учитывая, что затраты могут быть довольно высоки, основным положительным моментом продажи земельного надела без проведения таких работ является сокращение расходов на них.

Минусами такой сделки служат небольшой спрос на такое имущество и большая перспектива споров с соседями о пределах участка и его величине.

Сегодня в едином реестре прав находится множество территорий, не прошедших этап разграничения при помощи межевания. Это касается садовых наделов, зарегистрированных по упрощенной схеме по «дачной амнистии». На них имеются кадастровая документация с указанием их характеристик с указанием того, что у них нет границ. И они разрешены к продажи.

Проблема владения таким участком заключается в том, что с января 2018 года для проведения операций с ним необходимо проводить межевание. Без такового возможно продать только долю земельного имущества.

Но она может быть реализована только участникам, входящим в число владельцев общей собственности с/х назначения или фермы, использующей такой участок. Часть угодий, не являющихся с/х землями, может предлагаться иным дольщикам. Если они за месяц не изъявят желание приобрести такую долю, то возможна её продажа другим заинтересованным лицам.

В соответствии с требованиями ФЗ-122 и внесенными поправками в ФЗ-447. Регистрация земельных площадей, выдаваемых для сада, огорода, дачи, гаража или под ИЖС, при отсутствии в реестре их координат, приостанавливается с 01.01.2018 г. то есть их нельзя будет продавать и оформлять их в собственность.

Кроме того, невозможно будет без межевания реализовать долю территории для сельскохозяйственных работ. Для осуществления сделки собственнику понадобится произвести выдел доли, используя межевание. После такой процедуры владелец сможет продать его третьему лицу, если местный муниципалитет не изъявит желание в срок до 30 дней выкупить такой объект.

Порядок продажи участка без установления границ

Сегодня часто продают землю, которая используется для садоводства. Она, за редким исключением, не стоит на кадастровом учете и формально не входит в собственность садовода. Поэтому прежде, чем выставить её на продажу, нужно оформить, как свою собственность.

Существующая упрощенная схема оформления дачных угодий предполагает выполнение следующих действий:

1. Обратиться в кадастровую палату и представить выписку из постановления муниципалитета о предоставлении земли.
2. В Росреестре заказать кадастровый паспорт. Он содержит основные параметры территории, включая:

• Площадь;
• Цена;
• Разрешенный вид использования;
• Номер в кадастре;
• Адрес места расположения;
• Отметку об отсутствии пределов участка.

1. Готовится предварительное соглашение и выплачивается задаток.
2. Заключается основной договор. Он должен содержать существенные условия сделки и удостоверяться у нотариуса либо без его удостоверения. Перед проставлением подписей осуществляется проверка необходимой документации.
3. Производится окончательный расчет. Чаще всего это происходит в банке.
4. Регистрация договора. Для этого необходимо обратиться в соответствующее подразделение Росреестра и предоставить следующие бумаги:

• Договор о продаже участка;
• Заявление сторон. Заполняется в службе;
• Правоустанавливающая документация;
• Выписка из кадастра;
• Нотариально удостоверенные согласия супругов участников процедуры;
• Платежная квитанция об уплате госпошлины.

Особенности продажи доли участка

При реализации части надела, его дольщики вправе купить её первыми. О её продаже собственник должен известить их письменно с указанием цены и условий продажи. Это право может быть реализовано в период 30-ти дней с даты поступления извещения. Если никто не изъявил желание это сделать, то владелец может предлагать свой объект посторонним людям по той цене, которую указал дольщикам.

Нужно ли проводить межевание?

Установление пределов необходимо для передачи права собственности на земельное имущество. Но при этом существуют случаи, когда информация о расположении координат пределов участка не требуются. Это ситуации, когда площадь:

• Предоставлена для ЛПХ, ведения дачи, огорода и сада, ИЖС и ГС;
• Частная собственность ранее прошла регистрацию в установленном законодательством порядке и владельцу выдана документация, устанавливающая правомочия, без проведения разграничения;
• Правомочия возникли из-за переоформления прав бессрочного/постоянного использования объекта.

ВНИМАНИЕ! Такие правила действительны до 01.01.2018 г. После этой даты, регистрация прав на любое земельное имущество без межевания производиться регистрирующей службой не будет.

При оформлении новых территорий, активности в пользовании и планируемой перспективе их реализации, процедуру межевания лучше не затягивать. Когда право на землю оформлено в установленном законодательством порядке, а продажа его не предвидится, межевые работы можно отложить до времени, когда в этом возникнет необходимость.

Существует возможность воспользоваться услугами бесплатного межевания. Это происходит в случаях:

• Проведения аукциона по продаже земельных объектов либо права на заключение арендного договора. Работы могут выполняться за счет государства;
• Осуществления кадастровых работ в комплексе. Они распространяются на крупные площади, называемые кадастровыми кварталами, захватывая и индивидуальные территории. Они проводятся в соответствии с федеральными программами.

Большинство собственников задаются вопросом о правомерности использования недвижимого имущества без межевания. Финансовые операции, связанные с недвижимостью требуют основ в правовой области – многим знаком процесс регистрирования земли или участка для дальнейшей его эксплуатации (аренды, продажи). Статья поможет разобрать с вопросом необходимости межевания при различных ситуациях с оборотом недвижимости.

Обязательно ли делать?

Межевание представляет собой измерение границ участка. Для определения земельного надела на местности необходимо знать не только его расположение, но и площадь.

СПРАВКА – при регистрации земли участвуют такие показатели как кадастровый номер, площадь, границы. Самостоятельно провести замеры не получится – это обязаны делать государственные органы (землеустроительная компания).

Можно ли продать дачу, садовый участок, гараж без межевания земли?

С начала 2018 года отменена правомерность сделок с недвижимостью с отсутствием сведений об измеренных границах. Это касается следующей недвижимости:

• земельные участки;
• личное подсобное хозяйство;
• участок садоводства и огородничества;
• гаражное или индивидуальное строительство;
• дачное хозяйство.

ВАЖНО – норма была введена на основе ФЗ № 447 “О внесении изменений в ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” и отдельные законодательные акты Российской Федерации”. То есть без проведения кадастровых работ запрещено продавать, арендовать, обменивать или закладывать землю, даже при наличии свидетельства о собственности.

На сегодняшний день участок, поставленный на учет без межевания, считается учтенным. В кадастровом паспорте ставится отметка в графе пятнадцатой “Особые отметки” о не установленной границе. Проводить межевание необязательно, но могут возникнуть проблемы с соседними владельцами. Но, раздел, продажа и передача в наследство требует процедуры измерения границ.

Покупка

Купить участок без определения границ можно при расплате наличными. Если используется ипотека, кредит, то банк имеет право для страховки потребовать провести межевание.

Его выполняет за свой счет первоначальный владелец. Но так как он может продать землю и без межевания, то возможно стоит договариваться о разделе трат на данную процедуру.

Аренда

Самый простой способ избежать бумажной волокиты и денежных трат сдать в аренду гараж либо участок. Новые временные пользователи не будут задаваться вопросами о границах земли или гаражной территории.

Если производиться оформление договора аренды сроком более одного года, тогда потребуется регистрация в Росреестре. Последний в свою очередь потребует проведение межевания и осуществления кадастрового учета на часть земли, которую передают в аренду.

На практике – если между сторонами арендования есть соглашение и границы указаны графически или описаны текстом (зафиксировать графическим рисунком на плане), то измерения не требуются.

Приватизация

Приватизация требует оформления границ. Проводятся следующие шаги:

1. Согласно закону о приватизации № 1541-1 правообладатель недвижимого имущества, который не является еще собственником, должен обратиться в администрацию с заявлением (в документе описывается местоположение участка земли, период владения, ранее неучастие в приватизации земельной собственности).
2. Правообладатель подает прошение о бесплатной процедуре перевода права собственности.
3. Ожидание решения – положительный результат регистрируется в Росреестре. потребуются документы – гражданский паспорт, свидетельство о праве, административный акт, право на постоянное пользование или аренда.
4. Росреестр потребует проведение межевания, либо на этапе обращения в администрацию, ее работки на запрос о приватизации, ответят просьбой проведения измерительных работ.

Наследование

Вступить в наследство можно без измерения участка, если в порядке кадастровый паспорт. Но с изменениями 2018 года приватизировать его будет невозможно.

До периода наследования необходимо провести уточнение границ территории, зарегистрировать их. Также процесс межевания потребуется при разделе недвижимого имущества, доставшегося в наследство сразу нескольким родственникам.

Это необходимо для уточнения долей и фиксирования права собственности за каждым.

ВАЖНО – Право собственности не сможет быть оформленным юридически, при отсутствии в кадастровом паспорте информации о координатных расположениях границ земли.

Вероятные последствия и риски

1. Претензии на установление границ участка (например, соседи строят баню и захватили часть вашей земли).
2. Проблемы с приватизацией – если до 1 января 2018 года не проводилось межевание, то можно потерять право собственности.
3. Проблемы с эксплуатацией земли – продажей, делением на доли, дарением, передачей в наследство.
4. Мошенничество при покупке участка без обозначенных границ (например, купили дачу с примерным графическим указанием, начали посадку/застройку, но оказалось, что влезли на чужую территорию). При наличии только кадастрового номера может оказаться, что территория занимается меньшая, чем есть на самом деле.

ВНИМАНИЕ – реализация и эксплуатация участка требует вмешательства государственных органов, без межевания продажа и аренда будет считаться противозаконной, так как можно захватить территорию частного или государственного сектора, а это повлечет административную и уголовную ответственность.

Продажа земельного участка без межевания процедура возможная, но не правомерная. В дальнейшем могут возникнуть проблемы как административного, так и судебного характера, вплоть до потери права собственности. Следует внимательно относиться к ведения документов на недвижимость. держать в порядке и в полном соответствии кадастровый паспорт с заполнение границ и их четким указанием.

Можно ли продать земельный участок без межевания

Межевание — достаточно дорогостоящая и длительная процедура. Иногда на это уходит около полутора месяцев.

Не у всех есть деньги и время, чтобы заказывать эту услугу. Но возникает острая необходимость продать участок.

В некоторых случаях это не противоречит закону.

Например, если на участке нет дома или он построен очень давно. Дело в том, что получить разрешение на строительство без межевания невозможно.

Также можно продать садовый участок без вызова кадастрового инженера. Или — дом в деревне. Ситуации с возможным отсутствием межевания уникальны и разбирать нужно каждую в отдельности.

Особенности сделки купли-продажи

Не все до конца понимают, что такое межевание. Многие владельцы земельных участков думают: если у них есть кадастровый номер и земля внесена в базу данных государственного кадастра, значит межевание состоялось. Но это не совсем так.

Межевание — это лишь один из элементов кадастрового учета, причем, пока необязательный. Что оно из себя представляет? Это комплекс работ, которые выполняет один кадастровый инженер или целая компания:

• геодезисты,
• кадастровый инженер,
• помощники в отделе документации.

Границы земельного участка приобретают точные координаты, которые вносятся на карту. Все документы заносятся в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), и данные об имуществе становятся официально оформленными.

Границы могут быть оспорены только в судебном порядке заинтересованными лицами (в основном, соседями).

Если теоретически земельный участок можно продать без межевания, то практически это сделать почти невозможно.

По каким причинам владелец неразмежеванного участка столкнется с трудностями при его продаже:

1. На такой участок труднее найти покупателя. Межевание является дополнительным преимуществом при продаже. В объявлениях обязательно указывают: «участок прошел процедуру межевания», и это становится плюсом. Почему? Ответ прост — покупатель хочет точно знать, где проходят границы его будущего участка и какова его площадь.
2. Если на участок не оформлено право собственности. Чаще всего имеются ввиду садовые и дачные участки. Кто-то оформил право собственности без межевания, у кого-то — земля по прежнему принадлежит муниципалитету. В первом случае можно продать землю без межевания. Во втором — нет, придется определять границы.
3. При продаже частичной доли земельного участка. В этом случае дольщик должен обязательно заказать услуги кадастрового инженера, чтобы выделить свою собственность.
4. При продаже участка с незарегистрированным жилым домом. Даже если право собственности на землю оформлено, а дом построен без документов, то придется межевать, чтобы получить остальные документы на дом и оформить его как полагается.
5. Если произошла путаница с документами. Иногда такая ситуация возникает с владельцами садовых участков. На кадастровой карте на месте своего участка они видят участок с другим кадастровым номером. Возможно, что при выяснении, перед продажей такого надела придется сделать межевание.

Несмотря на постоянно поступающую информацию о том, что необходимо провести обязательное межевание, продать участок можно и без него.

Подготовка к сделке и документы

Для того, чтобы продать участок, не прибегая к помощи кадастровых инженеров по определению границ, нужно проверить документы.

На участок могут сохраниться старые бумаги, среди которых:

• кадастровый паспорт;
• межевой план;
• Свидетельство о государственной регистрации права;
• выписка из кадастра.

Если у вас есть Свидетельство, значит вы имеете право собственности на участок. В этом случае было межевание или нет, неважно. Собственник, за исключением редких случаев, может продать свой участок.

В кадастровом паспорте должна стоять отметка, если межевание не проводилось — «без определения границ». Так регистрировали участки в дачных и садоводческих товариществах. В случае, когда на участок есть чертежи (в межевом плане или кадастровом паспорте), участок размежеван.

Теперь нужно проверить, внесены ли данные в ЕГРН. Для этого нужно обратиться в ближайшее отделение Росреестра или такой же запрос направить через МФЦ.

Также можно получить данную услугу онлайн.

Если у вас сохранился межевой план, а данные в кадастровые службы вы не подавали, то не поздно это сделать в ближайшее время.

Для продажи участка без межевания нужно заключить стандартный договор с покупателем и предоставить все документы на участок в Росреестр или МФЦ.

Отдельно межевой план с продавца не потребуют.

Как продать долю или часть надела

Долю земельного участка без межевания продать невозможно по нескольким причинам:

1. Для того, чтобы продать земельный участок нужно, чтобы он стал собственностью.
2. Регистрация о праве собственности возможна теперь только после прохождения процедуры межевания.
3. Предварительно для выдела формируется межевой проект, который устанавливает координаты границ земельного участка и всех долей.
4. Только после того, как участок будет поставлен на кадастровый учет (после межевания) возможна регистрация права собственности на него.

Есть различные обходные пути, как можно продать часть участка без межевания, но они не являются законными.

Стоимость

Межевание достаточно дорогая процедура.

Ее стоимость колеблется и зависит от следующих обстоятельств:

• площадь участка;
• его конфигурация;
• объем работ;
• удаленность от города (от месторасположения офиса кадастрового инженера);
• количество объектов на земельном участке (в том числе кусты и деревья);
• наличие долей;
• дополнительные работы.

Стоимость процедуры должна быть обговорена заранее и указана в договоре. В настоящее время минимальная цена на межевание — около 5 тысяч рублей. Все нюансы, которые касаются оплаты, должны быть обговорены в договоре.

Нужно учитывать, что процедура межевания состоит не только из геодезических работ на участке. Это также работа с документацией. В стоимость могут включаться посреднические услуги: подача межевого плана в Росреестр. Если вас это не устраивает, документы можно сдать самостоятельно и бесплатно.

Также, необходимо учитывать, что площадь, зависящая от определенных границ участка, влияет на величину налога на имущество.

Возможность сделки при наличии кадастрового номера

Наличие кадастрового номера говорит лишь о том, что земельный участок поставлен на кадастровый учет и прошел первый этап регистрации данных.

Такие участки обозначены в ЕГРН как «не имеющие точных границ». Этот статус вполне допустим согласно земельному законодательству.

Если на такой участок оформлено право собственности, то собственник имеет право продать его даже без межевания.

При оформлении сделки в Росреестре не потребуется дополнительных документов, которые указывают на проведение межевания (кадастровый паспорт или межевой план).

Сейчас без межевания очень трудно оформить в собственность земельный участок, но те, кто получил Свидетельство о праве собственности раньше, имеет право не проводить эту процедуру на своем участке. Как правило, на этот шаг толкают различные обстоятельства.

Когда необходимо проводить процедуру

Перед сделкой купли-продажи земельного участка необходимо межевание в том случае, если право собственности на него не оформлено. Так бывает с садовыми участками, которые находятся в пользовании, а не собственности.

Чтобы продать, подарить или завещать такой участок, нужно пройти все этапы регистрации, включая межевание.

Влияние определенных границ на стоимость

Очень важным фактором, который может значительно повысить или понизить рыночную стоимость участка, является наличие/отсутствие межевания. Покупатель понимает, что неразмежеванный участок, особенно в СНТ, может принести множество сюрпризов.

Фактические границы могут сильно отличаться от тех, что показывает продавец. То есть участок после межевания может уменьшиться. Более важная проблема — это наличие строений на соседских участках.

Например, покупая участок с новой баней, новый собственник может остаться фактически ни с чем после определения границ. Чтобы подстраховаться, покупатель предпочитает заплатить за участок чуть большую сумму, но не получить кота в мешке.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассмотрена возможность продажи земельного участка без проведения процедуры определения границ.

Несмотря на активное распространение на многих интернет-ресурсах заявлений о том, что с 2018 года продать участок без межевания — нереально, в действительности все осталось по-прежнему. Закон «О госрегистрации недвижимости» остался прежним. Сократились лишь сроки оформления собственности.

Покупка земельного участка – ответственное дело, сопровождающееся не только выбором недвижимости и соблюдением нюансов, но и определенными рисками. Даже разбирающийся в юридических тонкостях человек не всегда способен предусмотреть все детали сделки, поэтому рекомендуется консультация специалиста. Оптимальным решением станет предоставление права на проведение купли-продажи участка опытному юристу.

Земельный участок – недвижимость, которая реализовывается физическими и юридическими лицами, а также городскими властями. Цена зависит от региона нахождения объекта покупки, а также от индивидуальных особенностей – место расположение (в черте города или за его пределами), наличие инфраструктуры, степень подготовки документов.

Последний вариант предусматривает, в частности, наличие границ участка. Земля может продаваться как с межой, так и без нее, что подразумевает отсутствие определенных границ, а в документах при этом не обозначена конкретная площадь.

Риски покупки участка без межевания состоят в том, что в будущем могут возникнуть проблемы с разметкой границ, особенно если соседи имеют конкретные претензии. При наличии спорных моментов участок без межевания невозможно продать, а также самостоятельно урегулировать конфликт. Ситуация разрешается только в суде, что отнимает немало времени и сил.

Что это такое и общие положения

Межевание – инженерно-геодезические мероприятия, направленные на установление истинных границ участка.

Право на осуществление процедуры имеют такие организации, как:

• геодезическая контора;
• риэлтерское агентство;
• нотариальная контора;
• компания, относящаяся к Роснедвижимости.

Непосредственное проведение межевания могут осуществлять только специалисты с необходимым образованием и комплектом инструментария.

Принцип основан на определении границ недвижимости (на основе документации на участок или судебного решения). Точки по периметру обозначаются какими-либо физическими объектами для фиксации визуальных границ. Чаще всего используются деревянные колышки, установленные по углам участка.

Образец заявления на межевание земельного участка

Купля-продажа земельного участка оформляется у нотариуса при наличии специального договора.

Можно ли использовать материнский капитал на покупку участка под ИЖС — читайте в этой статье.

Важные замечания

Законодательством не запрещена продажа или покупка участков без межевания. В большинстве случаев такая практика осуществляется при организации нового жилого поселка или дачного кооператива, где земля на бумаге поделена на участки, но на практике межа не обозначена.

При покупке земли без границ следует быть внимательным к некоторым вещам:

Соответствие площади участка в документах и в реальности	Определить это можно визуально, посетив объект покупки и измерив его границы. Крайние точки границы не должны затрагивать соседние владения.
Соответствие расположения	Участок по документам должен располагаться по тому же адресу. Нередки случаи мошенничества, когда покупателю демонстрируется один объект, а в договоре указывается совершенно другой, который зачастую имеет конфликтные ситуации.
Отсутствие обременения	Рекомендуется самостоятельно узнать, не находится ли недвижимость в залоге или аресте у судебных приставов.

Также не лишним будет обратить внимание на распределение границ соседнего участка. Если он уже размежеван, то крайние точки не должны касаться приобретаемой недвижимости. Проще говоря, два соседних участка не должны накладываться друг на друга.

Возможно ли это

Покупка и продажа участков без межевания не запрещена законодательством. В документах у такой недвижимости нет обозначения границ, но собственник при этом имеет полное право на его реализацию. Однако, приобретая сейчас такую недвижимость, в 2020 году в любом случае придется пройти процедуру определения границ.

Как правило, участки без межи распространены в садоводческих товариществах и сельскохозяйственных угодьях. Перед продажей владелец недвижимости обязан предложить выкупить свою долю членам кооператива или сообщества. При отсутствии предложений со стороны дольщиков в течение месяца собственник может продать землю любому желающему.

Продажа участков без межи под строительство также законна, но при этом предусматривает последующее определение границ самостоятельно. Выгода может быть только в низкой стоимости недвижимости, но риски покупки участка без межевания в таком случае крайне высоки.

В частности, это касается строительства капитальных зданий (дом, гараж, надворные постройки). В первую очередь необходимо установить границы, а уже потом осуществлять строительство. В противном случае при неверных расчетах суд может постановить, что дом построен с нарушением и его необходимо снести.

Что говорит закон

Законодательство РФ разделяет земельные участки на различные категории, поэтому и нормы для всех различные.

К примеру, до 2006 года вся земельная недвижимость подвергалась обязательному межеванию. К ним относились как кооперативные дачные участки, так и земля, находящаяся в собственности под строительство.

В конце 2006 года вышла «дачная амнистия» (ФЗ №93), предполагающая необязательное межевание дачных ЗУ и некоторых других категорий земель, которые не предназначались для возведения жилых строений. ФЗ №447 предполагает с 2020 года снова ввести обязательное межевания всех земельных участков.

Скачать ФЗ №93 О дачной амнистии

Необходимые условия

Невозможно самостоятельно осуществить процедуру межевания, даже если отлично знать принцип ее осуществления. Для проведения работ допускаются только специалисты с образованием и аппаратурой.

На основе проведенных действий устанавливаются границы участка. Данные заносятся в документацию, а по периметру недвижимости устанавливаются специальные обозначения.

К специалистам относятся геодезисты и землеустроители, в чьи обязанности входит обозначение границ участков земли и оформление документов.

Проблемы и риски покупки участка без межевания

Возникающие риски при покупке участка без межевания могут наступать как в процессе оформления документов, так и после прохождения процедуры.

В первом варианте последствия малозначительные, поскольку обнаружение несоответствия границ по документам и в Росреестре может служить аннулированием сделки без видимых последствий для покупателя. В таком случае имеет смысл отказаться от приобретения данного участка либо дать время собственнику на устранение проблем.

Если участок уже приобретен, то отсутствие межи может стать началом проблем с соседями. Претензии на установление истинных границ и разные взгляды на это – распространенная причина судебных разбирательств. Законом предусматривается ответственность за проведение всех процедур и затрат на нового собственника земельного участка.

Кроме этого, строительство частного дома на таком участке может привести к несоблюдению «красной линии», которая определяется только после проведения процедуры межевания. Красная линия – определение границы строительства от границ участка.

Решением суда может стать перемещение фундамента дома, если его расположение не соответствует требованиям закона. А это уже подразумевает снос здания или его части, а также серьезные материальные затраты.

Главные условия процедуры

Чтобы осуществить межевание участка, необходимо следовать действующему законодательству, а проведение процедуры доверять сертифицированным специалистам.

Важным пунктом считается составление всех документам по межеванию. Это позволит избежать неприятных последствий, а ответственность за неверное измерение или случайное наложение объектов друг на друга ляжет непосредственно на исполнителей.

Форма межевого плана:

Куда стоит обращаться

Обращаться насчет межевания следует в строительную или геодезическую фирму. Некоторые агентства недвижимости, реализующие участки, также могут предоставлять своих специалистов.

Владельцу участка необходимо убедиться в квалификации сотрудников, а также подписать договор на предоставление услуг. В документе обязательно должен значиться пункт о несении ответственности за неверные измерения.

Кроме этого, геодезистов можно пригласить из БТИ. Государственная организация внушает намного больше доверия, но при этом придется подождать некоторое время, если на проведение процедур имеется очередь.

Каков порядок

Процедура межевания предусматривает следующий порядок действий:

• обращение с заявлением в соответствующую организацию – собственник участка может составить договор на проведение работ по межеванию, а также обратиться в государственные органы с заявлением о самостоятельном проведении процедуры (возможно только при наличии необходимо образования);
• специалисты в указанное время приступают к работам;
• заключение о проведенных действиях предоставляется заявителю в качестве межевого плана;
• владелец участка с полученной технической документацией обращается в регистрационные органы.

Срок постановки на учет земельного участка достигает до 2-хмесяцев. На практике время зависит от занятости организации, времени года и очередности.

Доступные действия

При отсутствии возможности, средств, а иногда и желания для проведения процедуры межевания собственник может свободно его реализовать.

К доступным действиям с участками без межи относятся:

• продажа;
• сдача в аренду;
• дарение;
• обмен;
• переход по наследству.

Владелец имеет право практически на все действия, пока действует «дачная амнистия». Однако, специалисты рекомендуют все же осуществить процедуру межевания. Это позволит избежать возможных проблем, а также поднимет в цене недвижимость при попытке ее продать.

Стоит ли решаться

Каждый самостоятельно определяет, стоит ли ему приобретать участок без межевания. Рисков, связанных таким типом недвижимости, никто не отменял, как и дополнительных трат.

Купить участок без межи стоит в следующих случаях:

Невысокая стоимость	Покупателю необходимо сравнить рыночную стоимость на недвижимость с оформленной процедурой на межевание и отдельно на ее стоимость. Если предлагаемая земля дешевле, то имеет смысл ее купить и за свой счет установить границы.
Соседний участок в дачном кооперативе	Поскольку большинство недвижимости дач не обладают межеванием, то подобный вид сделки несет в себе минимальные риски, особенно если он является соседним.
Отсутствие соседних границ	Имеется в виду, когда приобретается ЗУ в новом дачном кооперативе или поселке, а предлагаемая недвижимость еще не имеет соседей. В таком случае необходимо первым провести процедуру межевания, исключая возможные претензии от соседей.
Отсутствие претензии от владельцев соседних участков	Если предлагается ЗУ с уже имеющимися соседями, то важно, чтобы у них не было претензий по границам.

В любом случае в 2020 году всех собственников дачных участков обяжут пройти процедуру межевания, поэтому тем, кому приобретение не представляет срочность, имеет смысл подождать.

Плюсы и минусы

К положительным сторонам приобретения участка без межевания можно отнести следующие:

Меньшая стоимость	Владельцы намеренно занижают стоимость недвижимости, чтобы быстрее продать ее. Как правило, разница и составляет ту сумму, которую требуется потратить на проведение работ по межеванию, а также материальная компенсация за трату времени и сил.
Возможность реализации ЗУ в полной мере	На данный момент отсутствуют какие-либо ограничения на продажу или покупку недвижимости без межевания, если отсутствуют конфликтные ситуации с соседями.
Более простая процедура оформления	Пакет документов исключает данные о границах участка.

К минусам относятся:

• всевозможные риски, связанные с меньшей реальной площадью, чем заявлено в документах;
• возможные конфликтные ситуации с соседями и государственными органами при несоответствии данных;
• траты из личных сбережений на проведение процедуры межевания;
• необходимость прохождения процедуры в 2020 году в обязательном порядке.

Если участок не обладает крайне привлекательной стоимостью или удобным расположением для покупателя, земельный участок без межевания приобретать не рекомендуется. Потенциальные риски и обязательные затраты в будущем несопоставимы с получаемой выгодой.

Оценка земельного участка производится кадастровым инженером.

Возможна ли купля продажа земельного участка по доверенности — мы расскажем в этой статье.

Нужно ли согласие супругов на продажу земельного участка — читайте .

Можно ли продать дом без межевания земельного участка

Совсем скоро придет 2020 год, когда будут внесены коррективы в земельные вопросы. Вы решили продать участок? Пока еще есть возможность реализовать это без межевания, но не во всех случаях. В статье рассмотрим основные пункты поставленной проблемы и грядущие изменения.

Межевание: что это?

Это процесс определения границ территории, которой вы владеете, на ней находится дом. Процедурой занимается кадастровый инженер из компании, которая проводит геодезические измерения. С помощью GPS-аппаратуры он составляет план усадьбы, определяет фактические границы и документирует их, вносит в кадастр. Кадастр – это реестр для информации об объектах, ведется для исчисления налогов.

Границы кадастровый инженер фиксирует дюбелями, штырями или кольями. Все измерения точные, до 1 см, погрешность – максимум 10%. Но на эту работу уходит до 1,5 месяца. Работник устанавливает координаты поворотных точек надела – они определяют конкретную границу земли продавца.

Цена вопроса

Минимальная стоимость услуги – 10 тыс. рублей, не учитывая выезд квалифицированного работника. Разные организации предлагают онлайн-калькуляторы. Таким образом, можно узнать приблизительную стоимость. Также цена зависит от размера объекта и места проживания, количества услуг (составление плана, заполнение бумаг), срочности выполнения измерений. Окончательная цифра может значительно отличатся от начальной.

О чем говорит закон

Не обязательно делать межевание, чтобы продать участок. С 1997 года было невозможно реализовать землю без четкого установления границ. На смену пришел Федеральный закон № 218 Ф3, принятый 13.07.2015. В статье 26 нет пункта, посвященного обязательному межеванию. Есть только одно правило: территорию необходимо поставить на кадастровый учет.

Случаи, когда можно продать дом без межевания:

1. Форма и размеры усадьбы не менялись.
2. Продавец именно владеет участком, а не пользуется.
3. Дом не перестраивали, его параметры все еще соответствуют прописанным раньше в документах.
4. Строение есть в кадастровой палате.
5. Земля прошла регистрацию в Росреестре (если не уверены, прошла или нет, проверьте на сайте).
6. На строение оформили право собственности.
7. Если соседи согласились на компромисс с вами и согласовали линию участка.

Если нужная документация случайно затерялась, можно переоформить.

Вопрос документации

Сначала нужно оформить договор купли-продажи (на строение и территорию). Если вы решили продать участок без измерения, понадобятся и старые бумаги:

1. Свидетельство о государственной регистрации права. Оно свидетельствует о наличии записи в базе данных Росреестра.
2. Кадастровая выписка. Подтверждает наличие данных об участке в кадастре.
3. Кадастровый паспорт с отметкой “без определения границ”. Содержит информацию из Государственного Кадастра.
4. Межевой план. Одна из его частей – графическая.

Ситуация текущего года: чего ожидать

В новом 2020 году сделки без межевания приостановят. Если планируете на будущее продать дом с землей, задумайтесь: нужно ли провести измерения? Может случиться так, что в ближайшее время оформить договоренность не получится.

Юридически подкованный покупатель участка может отказаться от покупки: он не сможет оформить право собственности в следующем году, могут возникнуть разногласия с соседями, живущими рядом. Покупателю придется самостоятельно платить за межевание.

Есть желание продать дачу?

Формула дачи: земля, дом, постройки. Кроме вопроса межевания, проблемы появятся, если избой никто не пользовался, или здание возвели без разрешения, или абсолютно вся площадь предназначена только для садоводства. Новый землевладелец получает права на территорию и на все, что на ней находится.

Дачный участок можно продать, если он прошел кадастровый учет. Цифры вносят в Единый государственный реестр недвижимости. Межевание заказывает собственник.

Рассмотрим две ситуации. Первая: землей владеет государство, а постройка – ваша. Участок предназначен для садовых и огородных работ, на основе межевания. При продаже вы передадите покупателю право на аренду. Вторая: земля вместе с домом принадлежат вам. Тогда межевание желательно, потому что это гарантирует защиту прав покупателя.

Если вы хотите продать дачу, подумайте о межевании. Это выгодно, потому что:

• можно повысить цену из-за наличия всех документов;
• есть гарантия отсутствия спора с соседями;
• покупатель сможет оформить ипотеку.

Для проведения услуги нужны такие документы: план участка, правоустанавливающий документ, паспорт (чертеж), нотариальная доверенность.

Что будет, если не сделать межевание

У того, кто продает землю, могут возникнуть проблемы, если отсутствуют установленные границы. Главное вероятное затруднение – споры с соседями по поводу площади и линии участка. Межевание решает или предотвращает спор. В этом случае его можно сделать коллективно – есть возможность получить скидку: инженеры в основном работают в частных компаниях. Цены на услугу станут выше уже в этом году. К тому же можно не успеть совершить сделку до 2020 года.

Есть вероятность, что покупатель получит участок меньший, чем прописано в договоренности.

Когда необходимо определение границ

Продавец воспринимает межевание как вынужденную необходимость, а покупатель – как приятное дополнение к покупке.

Случаи, при которых необходимо межевание:

1. Если постройку возвели без разрешения муниципальных служб. Тогда нужно провести процедуру обозначения границ и получить соответствующий документ.
2. Площадь менялась. Если два участка были слиты в один или один разделен на несколько.
3. Дом перестраивался.

Также владельцы заказывают услуги кадастрового инженера, чтобы выделить участок из общей собственности, задокументировать прирезок – законно увеличить площадь.

Заказывать процедуру межевания или нет – решать вам. Взвесьте все за и против, посмотрите на календарь: возможно, еще успеете продать без проведения измерений. Услуга недешевая, но она реально может уберечь от земельных конфликтов и недовольных покупкой собственников.

Продажа участка без межевания в 2020 году

Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Продажа участка без межевания в 2020 году». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Законодательство о земле и кадастре за последние годы претерпело ряд значительных изменений. Новшества повлекли за собой массу вопросов. Один из самых главных: можно ли без межевания продать дачный или садовый участок, и нет ли ограничений на продажу земли в 2020 году? Для ответа на вопрос обратимся к земельному законодательству.

Можно ли продать участок без межевания

Мы выяснили, что ни в одном действующем правовом акте нет указания на обязательное проведение межевания. Законом не устанавливаются ни сроки обязательного межевания, ни то, что для продажи оно необходимо. Есть требования к межевому плану (установлены ст. 22 закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О регистрации недвижимости», а также Приказом Минэкономразвития от 08.12.2015 № 921), есть требования к порядку и срокам кадастрового учета (Статья 16 218-ФЗ). Но требований к сделкам с недвижимостью, которые четко бы указывали нам на куплю-продажу только отмежеванного земельного участка нет.
Покупатели намного охотнее приобретают участки с определенными границами еще и по той причине, что органы Росреестра могут не допустить регистрацию перехода прав от одного собственника к другому без межевания, сославшись на то, что документы на землю устарели, и надо их обновить в соответствии с действующим законодательством. От этого сделка может затянуться, что становится невыгодным ни одной из сторон.

Обязательно ли делать межевание при продаже земельного участка – что говорит закон

Следует понимать, что продать участок без межевания можно если сведения о нем есть в базе Росреестра и он стоит на кадастровом учете. В противном случае, оформления межевания не избежать.
Каждый покупатель понимает, что при переходе прав собственности, ответственность по пользованию участком ложится на его плечи. Конечно, в покупке не отмежёванного участка есть свои плюсы – можно хорошо поторговаться и приобрести землю дешевле. Но также есть и минусы — заявленная в документах площадь и фактические границы в натуре могут не совпадать. Это чревато при возведении построек. Ведь для строительства необходимо соблюдать градостроительные нормы и правила, в том числе и отступы от границ. Без межевания границы определить сложно и могут возникнуть проблемы при постановке на кадастровый учет новых построек. Продать участок без межевания в 2020 году возможно, но только вряд ли найдутся, те, кто захочет купить кота в мешке.

Если таких документов нет – право на землю, вероятно, не зарегистрировано. И это проблема, продать такой участок нельзя. Межевание в этом случае нужно не для самой сделки, а для постановки на кадастровый учет и регистрации прав в Росреестре. Так как регистрация не пройдена, реальный владелец земли формально прав на нее не имеет. А потому и продать ее не может. Чтоб исправить ситуацию, обратитесь к любому кадастровому инженеру. За 8-12 тысяч рублей, он проведет комплекс работ, включающий:

Земля без границ

Также имеет смысл уточнить сведения о правоустанавливающих документах продавца, дате и номере государственной регистрации права собственности продавца в ЕГРН, точную цену, порядок расчетов и указание на отсутствие уточненных границ. Вы можете составить договор самостоятельно либо воспользоваться предложенным нами образцом.

Шаг 1. Оформите договор

Представим, что с документами у вас все в порядке: земля состоит на учете, а право собственности подтверждено выпиской из ЕГРН. Как пройдет сделка, какие документы для продажи земельного участка потребуются? Обо всем этом кратко и по существу.

Но и в этом случае есть риск стать жертвой ажиотажа вокруг сего вопроса о земле. Так, не исключено, что необходимостью продать свою землю озадачились соседи. Последние намеренно или случайно могут в ходе всего процесса документально включить в пределы своего надела и часть земель по соседству. Суть проблемы раскроется при новых собственниках, а значит, земельного спора избежать не удастся. Не исключена будет и необходимость отстаивать свои земельные права в судебном процессе.

Учитывая все сроки процедур, связанных со сделками с недвижимостью, совершая ее сегодня, есть риск не завершить процесс переоформления прав собственника до конца года. Если ситуация складывается не в пользу покупателя, возможно, стоит отказаться от соглашения.

Так, момент переоформления прав собственности будет перенесен на следующий год, а значит, отсутствие межевания станет препятствием для новых собственников при оформлении документов на землю, и производить выделение границ им придется за свой счет. В силу этого уже сегодня стоимость таких земель снижена.

ВНИМАНИЕ! Договор купли-продажи содержит сведения о сделке. Покупатель и продавец самостоятельно решают заверять или нет соглашение в нотариальной конторе. Заверенный договор считается дополнительной гарантией для обеих сторон.

Перед выставлением дачного участка на продажу, его требуется оформить в собственность. Получив свидетельство, подтверждающее право владения недвижимостью, собственник может реализовать надел без межевания.

• соглашение о купле-продаже;
• заявление обеих сторон;
• документация, подтверждающая право владения наделом;
• выписка из кадастрового реестра;
• согласие супруга на сделку, заверенное у нотариуса;
• квитанция об уплате государственной пошлины.

• невозможность оформления права собственности;
• дополнительные финансовые и временные расходы при заказе услуги самостоятельно;
• риск развития земельных споров с соседями;
• невозможность распоряжения землей.

Покупатель, который приобретает не отмежеванный участок, автоматические принимает на себя дополнительные затраты. Кроме финансовых расходов, нужно будет выждать 2-6 месяцев, пока будут установлены контуры границ и выдан на руки план. Только после этого можно приступить к оформлению кадастрового паспорта и регистрации недвижимости в ЕГРН.

Риски при покупке участка без межевания в 2020 году

Но с другой стороны, если будут основания для признания межевого плана недействительным документом, то в регистрации могут отказать. Все зависит от того кем выявлена ошибка, когда она замечена. Дать однозначный ответ, как ошибка повлияет на переоформление, сложно. Все зависит от обстоятельств, с которыми нужно обратиться напрямую к юристу.

• Упорядочивание правоотношений в области земельного права. В России эта отрасль права еще проходит свое становление, в результате нередко возникают споры относительно земель и их границ.
• Учет земельного фонда и управление им. Внесение сведений обо всех землях в единый реестр позволяет упорядочить сведения о землях, категориях их использования, собственниках.
• Определение размера земельного налога, а также контроль за поступлением налоговых платежей.

Можно ли продать или подарить такую землю? С 2020 года сделки с землей, не имеющей установленных границ, невозможны. Исключений из этого правила нет. При этом, отсутствие межевания не является препятствием к использованию земли. Эта противоречивая ситуация сложилась из-за того, что многие участки ставились на учет по закону о дачной амнистии. Он действует с 2006 года, неоднократно продлевался. Полностью прекратить свое существование дачная амнистия должна была с марта 2020 года, но она была продлена еще раз.

Межевание и его цели

По своей сути, закон о дачной амнистии позволяет провести все регистрационные процедуры в упрощенном порядке. И до января 2020 года обязательного межевания для этого не требовалось. Земля просто ставилась на учет и вместо информации о границах ставилась отметка «границы не определены».

При реализации части надела, его дольщики вправе купить её первыми. О её продаже собственник должен известить их письменно с указанием цены и условий продажи. Это право может быть реализовано в период 30-ти дней с даты поступления извещения. Если никто не изъявил желание это сделать, то владелец может предлагать свой объект посторонним людям по той цене, которую указал дольщикам.

Сегодня в едином реестре прав находится множество территорий, не прошедших этап разграничения при помощи межевания. Это касается садовых наделов, зарегистрированных по упрощенной схеме по «дачной амнистии». На них имеются кадастровая документация с указанием их характеристик с указанием того, что у них нет границ. И они разрешены к продажи.

При оформлении новых территорий, активности в пользовании и планируемой перспективе их реализации, процедуру межевания лучше не затягивать. Когда право на землю оформлено в установленном законодательством порядке, а продажа его не предвидится, межевые работы можно отложить до времени, когда в этом возникнет необходимость.

• Стороны составляют договор купли-продажи земельного участка. Он составляет желательно делать это нотариальной письменной форме. До того может быть составлен предварительный договор. В итоговом договоре прописываются все значимые для сторон условия. Даже если участок декларированный желательно максимально подробно описать предел сделки, его цену, обязательства сторон и их ответственность.
• Стороны подписывают и регистрируют договор.
• Регистрация перехода прав в Росреестре. Для этого потребуется предоставить пакет документов:

1. Договор купли-продажи;
2. Заявление на регистрацию перехода прав собственности;
3. Правоустанавливающие документы на участок;
4. Выписка из ЕГРН;
5. Квитанция об уплате государственной пошлины.

Однако, не все так безоблачно. Вот уже год обсуждается вопрос о необходимости исправления этой ситуации. Депутатами предлагается рассмотрение поправок в закон, по которым декларированные участки не будут продаваться. Это снова станет невозможно. Запрет может распространиться и на другие варианты распоряжения имуществом. Так, возможно скоро станет нельзя оставить декларированный надел в наследство. Причин тому несколько. В первую очередь это недостаточная защищенность покупателя. Поэтому надо учитывать, что рано или поздно такие поправки будут приняты.

Как продать участок до межевания

• участок, не имеющий ограждения или разметки. Такие земли встречаются при продаже участков в чистом поле под ИЖС. Данные о площади такой земли есть лишь в администрации района.
• Надел сложной геометрической формы. Участки могут пересекаться дорогой, врезаться в земли соседей, быть изрезанными оврагом. Установить их площадь без межевания крайне затруднительно.
• Участки, которые предполагается разделять или объединять. Например, родители выделяют часть земли для детей и их строительства. До оформления собственности участок надо разделить, а сделать это можно лишь после межевания.
• Земля, по фактической площади превышающая указанный в кадастре надел. Оформлять прирезку земли при межевании можно совершенно безнаказанно и без штрафа в качестве неприятного последствия. В итоге выручка продавца окажется больше.
• Продается земля спорная с соседями. Уже при просмотре бдительный сосед может сообщить покупателям о перспективах судов, чем отпугнет их. Желательно решить все вопросы заранее.

Как видим, межевание – один из элементов кадастрового учета. Это установление границ участка при помощи специальной процедуры. Обследование, замеры, согласование с соседями – всем этим занимаются кадастровые инженера по инициативе заявителя.

В то же время, межевание – не обязательное требование. Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 не содержит норм о необходимости межевания при регистрации перехода права собственности для продажи дачного участка.

Варианты продажи дачи

В этом случае вопрос межевания отпадает сам собой, потому что согласно п.3 ст. 11.3 ЗК РФ муниципальная и государственная земля предоставляется для ведения садоводства и огородничества только на основе проекта межевания. Следовательно, при продаже такой дачи приобретается только право на строение. Земля же переходит к покупателю на правах аренды согласно п.3 ст. 35 ЗК РФ.

Главный вопрос для покупателя вступать в такую сделку или нет, и чем она чревата. Продавцы также оказались на перепутье, с одной стороны, процесс выделения границ материально затратный, с другой стороны, требует массу времени.

Вопросы межевания рассматриваются и в другом законодательном акте – Федеральном законе №218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости». Ряд положений в нем напрямую регулируют процедуру межевания и условия ее проведения.

Цель межевания

В 2020 году действуют нормы законодательства, которые не обязывают собственника надела к выделению границ. Фактически межевать территорию или нет, решает только он, многие долгие годы решали немежевывать. С 1 января 2020 года картина в корне меняется, и все владельцы обязаны будут произвести геодезические и кадастровые работы на своих участках.

Наличие четких ориентиров позволяет собственнику устанавливать на нем постройки, вести подсобное хозяйство, не опасаясь выйти за границы дозволенного и нанести ущерб соседям. Либо,наоборот, дает возможность отстоять свои территории от внешних посягательств.

Уточнение фактической площади участка.

Ранее приобретенные немежеванные наделы могут отличаться по показателям в документах и реальной ситуации.

Продажу земельного участка в 2020 году без межевания

С 1 января 2020 года в Российской Федерации отменяется возможность совершения сделок с земельными участками, в отношении которых в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ.

1. При перерегистрации участков, выданных на правах бессрочного пользования непосредственно в собственность.
2. Земли для дачно-садовых видов деятельности, личных подсобных хозяйств и возведения гаражей.
3. Наличие правоустанавливающих документов, выданных ранее без отмежевания границ.

Можно ли произвести продажу надела или дома без предварительного уточнения границ? Без согласования границ с соседями Если нет кадастрового паспорта Как быть, если кадастровый номер старый?

Особенности реализации части надела

Среди главных особенностей при продаже части земельного участка выделяют следующие:

• для земель, предназначенных под сельскохозяйственные нужды, продажа производится исключительно участникам долевой собственности;
• для земель обычного пользования – участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки.

Можно ли продавать часть земли без межевания?

Согласно статье 6 Земельного Кодекса РФ часть земли является самостоятельным объектом правоотношений.

Нормами Гражданского Кодекса объектами товарооборота определены недвижимые предметы, в том числе участки земли (см. ст. 128 и ст. 130 ГК РФ).

В соответствии со статьями 549 и 554 ГК РФ участок земли, приобретаемый по договору купли-продажи, должен быть четко определен по кадастровым и техническим характеристикам. Земельный Кодекс регламентирует продажу земельных наделов, поставленных на учет в кадастровом органе (см. ст. 37 ЗК РФ).

По итогам учета каждый земельный надел наделяется характеристиками, которые позволяют выделить участок и произвести его экспертизу (см. ст. 1 ФЗ-№28). С этой целью земельному объекту приписывают индивидуальный код. Согласно статье 19 ФЗ-№28, чтобы внести запись об участке в кадастр, требуется наличие документов о проведенных межевых работах.

Следовательно, продажа части земли сопровождается процедурой размежевания, результатом которой становится разделение участка на отдельные объекты с четкими границами.

Принимая во внимание, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, собственник обязан произвести процедуру межевания, для того чтобы получить право собственности на новообразованную часть надела с целью дальнейшей продажи.

Реализация 1/2 части, находящейся в общедолевой собственности

Процесс реализации ½ части земли, находящейся в общедолевой собственности сопровождается следующими стадиями:

1. Получение отказа остальных собственников в письменной форме.

С этой целью необходимо направить в адрес совладельцев уведомление о предстоящей сделке с указанием ее цены.

ВНИМАНИЕ. В случае нарушения условия уведомления совладельцев, сделка может быть признана недействительной в судебном порядке.

1. Подготовка пакета документов:

• Выписка из ЕГРП при ее наличии;
• Документы, подтверждающие право на собственность (договор купли-продажи, арендное соглашение, свидетельство о вступлении в наследство и прочие);
• Кадастровый паспорт на землю;
• Квитанция об оплате налогового взноса.

1. Составление договора.

Составить договор можно как самостоятельно, так и при помощи нотариуса. Документ, закрепляющий продажу части земли должен содержать следующие сведения:

• Персональные данные контрагентов;
• Точное описание предмета сделки (площадь – ½ участка, кадастровые сведения, категория и назначение земли, адрес участка);
• Данные о документе, подтверждающем право продавца на реализуемую собственность;
• Цена сделки;
• Метод оплаты и сроки зачисления средств;
• Ограничения по использованию объекта.

1. Регистрация договора в Росреестре.

Финальная стадия сделки по продаже части земельного надела. Стороны соглашения обращаются в службу государственной регистрации с подготовленными документами, после чего им выдается расписка с указанием даты выдачи выписки из ЕГРП. В момент получения выписки право на собственность переходит новому владельцу.

Процесс реализации земли

Половины без дома

Для того чтобы продать половину участка без дома, требуется узаконить ее в качестве независимого объекта.

Для этой цели необходимо обратиться в землеустроительную организацию.

После того как часть продаваемой земли обретет индивидуальный кадастровый номер, собственник имеет полное право распоряжаться ей, как отдельным объектом.

Важно после проведения размежевания зарегистрировать половину участка в органах государственного кадастра. Необходимо написать соответствующее заявление и прикрепить к нему перечень документов:

• Копию удостоверения личности (оригинал взять с собой);
• Копию доверенности (при наличии);
• Копию идентификационного кода;
• Техническую документацию, выданную землеустроительной организацией в электронном и печатном формате;
• Квитанцию об оплате услуг.

Финальный этап перед продажей части земли без дома является регистрация прав собственности в органах Росреестра. После получения выписки из ЕГРП собственник может продавать половину участка.

Земли СХ назначения

Владелец части земли сельскохозяйственного назначения имеет право реализовывать свою долю исключительно другому участнику данной долевой собственности (см. ст. 12 ФЗ-№101).

В данном случае уведомление остальных совладельцев не требуется.

Реализация доли земли с/х назначения третьему лицу разрешена только после выделения земельного участка из общей доли. Владелец надела должен осуществить межевание земли и оформить долю в качестве отдельного участка.

СПРАВКА. Разделение общего землевладения допустимо при согласии всех долевых участников. При отсутствии согласия совладельцев разрешается производить выдел собственность в судебном порядке.

Однако после оформление своей доли в качестве отдельного участка, собственник не вправе сразу продавать землю третьим лицам (см. ст. 8 ФЗ-№101).

Согласно Федеральному Закону №-101 приоритетное право на покупку земли сельхоз. назначение имеют муниципальные власти. Собственник надела должен письменно уведомить муниципалитет о продаже участка земли, указав его площадь, адрес, стоимость и сроки расчета.

Если в течение одного месяца местные власти не направят в адрес владельца участка письменного уведомления о желании приобрести надел по приоритетному праву, землю можно реализовывать третьим лицам.

ВНИМАНИЕ. Стоимость участка должна соответствовать изначально заявленной в уведомлении цене.

Части садового надела

При реализации садового надела необходимо придерживаться следующего алгоритма:

1. Письменно уведомить совладельцев о продаже части надела, указав стоимость доли участка.
2. При отсутствии в течение месяца желания со стороны долевых собственников приобрести часть земли, ее можно реализовывать в пользу третьих лиц.

При реализации части участка в пользу одного из совладельцев, извещать остальных собственников не требуется.

Что такое преимущественное право покупки и у кого оно

Участники долевой собственности обладают преимущественным правом покупки части общего имущества на равных условиях по цене, за которую она продается, кроме случая публичных торгов (см. ст. 250 Гражданского Кодекса РФ).

Реализация долей земельных участков напрямую связана с правом преимущественной покупки совладельцев. Продажа земли должна подкрепляться кадастровыми документами, а также сделки подобного рода в обязательном порядке регистрируют в органах Росреестра.

Как продать долю земельного участка – разбираем варианты

Оценок 0 02 Июля 2019 2019-07-02 1286 Время чтения 8 минут Прочитать позже

Отправим материал на почту

Разбираемся в том, как продать долю земельного участка при различных обстоятельствах. В зависимости от мнения совладельцев территории, присутствия в собственниках несовершеннолетних детей будет меняться план действий. Вы узнаете, что такое межевание и почему оно так важно, а также правила выделения территории для дальнейшей продажи.

Причины, как и сопутствующие проблемы при продаже доли участка могут быть разными, и каждый случай должен рассматриваться отдельно

Что подразумевается под продажей доли

Продажа доли земельного участка – это переход прав на владение определенной частью земли, исключая процесс выделения, в ходе которого территория приобретает границы. Регулирование процесса осуществляется при помощи:

• Гражданского кодекса;

• Земельного кодекса;

• ФЗ №218.

Подробная информация о требованиях к условиям составления сделки указана в статье 37 ЗК РФ. Процесс регистрации права владения регулируется статьей 42 ФЗ №218. При реализации доли учитывается первостепенное право покупки, которое распространяется на владельцев остальной территории, согласно статье 250 ГК РФ.

Продажа возможна, когда земля принадлежит одному или нескольким владельцам по условиям общей долевой собственности. Когда владельцами участка являются лица, не установившие четких границ долей, то перед продажей части земли потребуется ее отделение. Для этого проводится собрание всех собственников. Если владельцы не могут прийти к единому решению, то оформляется исковое заявление, направляемое в суд.

Если встреча «за круглым столом» не даст результата, следует обращаться в суд

Условия выделения площади в целях дальнейшей продажи

Выдел территории производится в целях свободного распоряжения личной долей. Для этого потребуется обратиться в компанию для межевания участка, после к акту проделанных работ приложить заявление с подтверждением наличия права использования земли, и подать документы для последующего выделения.

Осуществить процедуру возможно только при условии, что совладельцы ознакомлены с будущим выделом и не имеют на это возражений. Когда стороны не могут прийти к общему решению, то они будут вынуждены обратиться в суд для решения ситуации.

Оформление площади участка в долю проходит в три шага:

1. Когда все сособственники согласны на отделение доли зарегистрированного участка, то потребуется обратиться к специалистам для проведения межевых работ. Результатом проводимой работы является акт, на основании которого выделенные доли вносятся в кадастровый реестр.

2. Когда участок не прошел предварительной регистрации, то потребуется провести межевание, после поставить выделенные территории на учет.

3. Далее допустимо оформления права собственности на основе документа, подтверждающего переход земли во владение заявителю.

Результатом процедуры является выдача права собственности и присвоение кадастрового номера выделенной доли. После этого земля может быть продана или передана во владение третьему лицу как отдельная территория.

Выделенной доле присваивается свой кадастровый номер

Статья 6 ЗК РФ устанавливает, что часть участка признается самостоятельным предметом для ведения земельных правоотношений. В соответствии с ГК РФ установлено, что земельные участки и их доли являются объектами гражданского товарооборота, но самостоятельными единицами не указываются.

В соответствии с актами ГК РФ, допускается передача только тех земельных наделов, которые имеют присвоенный кадастровый номер и определенные технические параметры. В противном случае стать владельцем части участка невозможно. Согласно статье 37 ГК РФ к продаже допускается только земля, поставленная на учет.

Правила и порядок присвоения кадастрового номера описаны в статье 1 ФЗ №28. В результате учета территории осуществляется определение характеристик и выдел доли из целого участка, производимый на основании полученных данных. Каждая выделенная территория имеет свой индивидуальный код, являющийся кадастровым номером. Статья 19 указывает, что постановка участка на учет возможна только при передаче полного пакета документов, в который входит акт о выполнении межевых работ.

Исходя из положений законодательных актов, ответ на вопрос о возможности продажи доли без межевания, строго отрицательный. Без проведения такой процедуры участок не будет выделен и не получит личный код для регистрации в кадастровом реестре. Только после межевания участок может передаваться в собственность другому человеку на основании договора купли-продажи.

Видео описание

О сделках без межевания в видео:

На нашем сайте Вы можете ознакомиться с самыми популярными в Подмосковье участками для строительства загородного дома. В фильтрах можно выставить желаемое направление, наличие газа, воды, электричества и прочих коммуникаций.

Продажа без выделения доли из участка

Гражданин, получивший в собственность землю путем ее приватизации, является владельцем соответствующего пая. С такой землей можно проводить следующие процедуры без необходимости выдела доли:

• составление завещания;

• отказ от владения;

• передача в пользу уставного капитала компании, которая использует эту территорию;

• продажа;

• дарение.

Процедуры дарения и продажи возможны, только если сделка проводится в пользу участника долевой собственности или лица, постоянно эксплуатирующего эту землю. В законах РФ указано, что продать пай без выдела нельзя, если покупатель является третьим лицом.

При продаже пая распространяется преимущественное право приобретение на субъекты РФ и муниципальное образование. Цену за участок назначает продавец, регулировать стоимость государственные органы не имеют права. Если субъекты РФ и муниципальное образование дали отказ от покупки или проигнорировали возможность в течение 30 дней с момента оповещения о продаже доли, то земля может быть продана другим лицам.

Первые в очереди на покупку пая стоят субъекты РФ и муниципальное образование

Существуют земли, относимые к невостребованной доле. К категории относятся территории, принадлежавшие субъекту РФ, который не передал ее во владение другому лицу и не эксплуатировал участок в личных целях в течение трех лет. К невостребованным землям может быть отнесены только доли, отдельно зарегистрированные в Росреестре. Такие земли переходят в распоряжение местному муниципалитету после соответствующего решения суда.

Требуется ли согласие других владельцев

При продаже доли участка другие собственники могут быть против такого действия. Дольщики имеют преимущественное право на приобретение продаваемой части участка, поэтому перед передачей объекта третьим лицам, необходимо удостовериться об отсутствии желания у сособственников купить землю. Право регулируется статьей 250 ГК РФ.

В качестве подтверждения оповещения владельцев они должны подписать соответствующую бумагу на отказ от приобретения земли на условиях, установленных продавцом. Она станет доказательством отсутствия претензий в случае необходимости подачи искового заявления в суд. Другие владельцы имеют только право преимущественного приобретения, запрещать реализацию территории они не могут.

Без согласия совладельцев на продажу доли участка далеко не уедешь Это может быть интересно! В статье по следующей ссылке читайте про перечень всех документов при покупке земли и загородного дома и для чего они нужны.

Процедура продажи участка

Для продажи необходимо совершить четыре действия:

1. Получить подтверждение на отказ от права преимущественного приобретения земли от собственников других долей участка. Для этого отправляется уведомление, в котором содержится информация о желании продать участок с определенными неизменяемыми условиями. Если после отказа параметры сделки будут изменены, то это приведет к признанию договора купли-продажи недействительным.

2. Подготовка документации.

3. Составление договора. Законодательство позволяет совершать действие самостоятельно или с помощью нотариуса.

4. Регистрация договора и права собственности.

Образец Свидетельства на право собственности на землю

Как продать долю в доме с землей, если второй собственник несовершеннолетний

В соответствии со статьей 28 ГК РФ, ребенок не имеет права принимать участие при заключении сделки по продаже участка в долевой собственности. Его интересы могут быть представлены только опекунами или родителями.

Кроме этого при оформлении ДКП потребуется согласие органа опеки и попечительства. Вопросы продажи собственности, принадлежащей ребенку, строго регулируется государством, так как существует риск, что несовершеннолетний останется без владений.

Единственный способ уверить органы перед тем, как продать часть дома и земельного участка – переписать на ребенка другую жилую площадь. Это может быть новая приобретенная квартира или территория, которая ранее принадлежала родителям. Главным условием согласия является соответствие размеров новой доли старой части.

Родители или опекуны должны назначить встречу с представителем органов. Ему нужно передать все имеющиеся документы на продаваемую землю и на площадь, которая будет заменять ее. Обработка полученной информации займет не более двух недель. Если комиссия выдала отрицательный ответ, то изменить его будет невозможно даже в рамках судебного процесса.

О покупке/продаже недвижимости, если совладелец несовершеннолетний в видео:

Это может быть интересно! В статье по следующей ссылке читайте про дом в Купертино – с гаражом на крыше.

При продаже доли в земельном участке важно учитывать нюансы, которые являются причиной возникновения дополнительных этапов и расширения пакета документов. Поэтому каждая процедура купли-продажи территории отличается друг от друга бумагами и алгоритмом действий.