Согласие прописанных на продажу квартиры

Последнее обновление: 01.02.2020

На рынке недвижимости бывают ситуации, когда в процессе продажи квартиры, жильцы не снимаются с регистрационного учета, и остаются прописанными в квартире на момент сделки. Когда такое бывает? Что делать Покупателю в этом случае? Можно ли купить квартиру с прописанными в ней людьми, а потом самостоятельно выписать их оттуда?

Это зависит от ситуации. Чаще всего Продавцы выписываются сами после сделки, иногда Покупатель выписывает их принудительно (через суд), но бывает и так, что выписать прежних жильцов нельзя. Рассмотрим эти случаи подробнее.

Покупка квартиры с прописанным человеком – довольно частая практика на рынке недвижимости. Тем не менее, для Покупателя это дополнительный риск (обременение), если он не выяснит некоторые сведения (о них ниже), и не предпримет соответствующих мер, чтобы это обременение устранить.

Как происходит сделка купли-продажи квартиры, и нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

Когда квартиру покупают с прописанными в ней людьми?

Наше законодательство не запрещает продавать жилую недвижимость с прописанными в ней людьми (как собственниками, так и не собственниками). Регистрация по месту жительства дает только право пользования жилплощадью, и может не иметь ничего общего с правом собственности на эту площадь (подробнее об этих правах – см. по ссылкам в Глоссарии).

Покупка квартир с прописанными там людьми происходит, как правило, в трех случаях:

1. Продавцам на момент сделки некуда выписаться, они выписываются уже после продажи в купленную альтернативную квартиру или загородный дом. Это условие прописывается в Договоре купли-продажи квартиры.
2. Покупатель не проверил перед сделкой Выписку из Домовой книги или ЕЖД, и после покупки с удивлением обнаружил в квартире прописанных жильцов. Условий об их выписке в договоре не было (промах Покупателя).
3. Покупатель сознательно приобретает квартиру с прописанным в ней человеком, позволяя ему там оставаться (согласно условиям договора).

Первый случай – самый распространенный. Продавец и его семья, прописанные в квартире, меняют ее на другую, совершая так называемую альтернативную сделку купли-продажи. На момент продажи своей квартиры, Продавцы остаются в ней прописанными. Условие о снятии их с регистрационного учета указывается отдельным пунктом в Договоре купли-продажи квартиры и обосновывается законом (п.2, ст.292, ГК РФ).

Второй случай – хуже для Покупателя. Правда, выход есть. На основании той же статьи закона он может подать иск в суд на принудительную выписку членов семьи Продавца из проданной квартиры. Судебная практика в таких случаях показывает, что решение принимается, обычно, в пользу Покупателя. Для работников паспортного стола это решение суда будет служить основанием для принудительной выписки жильцов из проданной квартиры.

Третий случай – относительная редкость на рынке. Это касается покупки квартиры по Договору пожизненной ренты (что это такое – см. по ссылке в Глоссарии). Здесь Покупатель сознательно оставляет прописанным в квартире прежнего собственника, да еще и платит ему ренту. За это он получает квартиру в свою собственность по цене значительно ниже рынка.

Можно ли купить квартиру не гражданину России – ответ в этой заметке.

«Вечные жильцы» в купленной квартире – кто они?

Всегда ли купив квартиру с прописанными людьми, Покупатель может быть уверен, что они снимутся с регистрационного учета после сделки, или их можно будет выписать принудительно через суд? Нет, не всегда!

Закон позволяет некоторым гражданам иметь пожизненное (бессрочное) право на проживание в квартире, даже если у нее сменился собственник. Это право превращает их в «вечных жильцов» и головную боль для Покупателя. Выписаться эти жильцы могут только по собственному желанию.

И у кого же есть такое право?

Существует несколько категорий таких персонажей с «вечной пропиской»:

• Члены семьи собственника, отказавшиеся от приватизации квартиры, но оставшиеся в ней прописанными;
• Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой (в т.ч. когда их забрали в детдом) – для их выписки может потребоваться разрешение Органов опеки и попечительства;
• Супруги (в т.ч. бывшие), если в их брачном договоре есть пункт о пожизненном проживании одного из них (не собственника) в квартире другого (собственника); то же касается и случая с Соглашением о разделе общего имущества супругов:
• Наследники умершего собственника квартиры, если их право проживания в ней указано в завещании (см. «завещательный отказ»);
• Пайщики ЖСК и члены их семей (не собственники), которые участвовали в выплате пая, а затем прописались в кооперативной квартире.

Этих жильцов не получится выписать даже через суд. Поэтому если при покупке квартиры, среди прописанных людей Покупатель обнаружил кого-либо из этих категорий граждан, то лучше отказаться от сделки, либо требовать снятия их с регистрационного учета ДО продажи. Иначе придется смириться с тем, что купленная квартира фактически станем коммуналкой с неожиданными соседями.

Для всех остальных прописанных по данному адресу лиц (собственников и членов их семей) будет действовать условие обязательной выписки (снятия с регистрационного учета) после продажи квартиры, в соответствии с законом (см. № статьи выше) и условиями договора.

Какие бывают обременения на квартиру? Что нужно знать Покупателю об обременениях – см. по ссылке в Глоссарии.

А можно ли купить квартиру с прописанными в ней детьми?

Особый случай – если в покупаемой квартире прописаны несовершеннолетние дети. А так как наш закон ревностно стоит на страже прав ребенка, то Покупателю здесь нужно быть особенно пунктуальным. Что это значит?

Речь идет именно о прописанных (зарегистрированы по месту жительства) детях, НЕ собственниках квартиры. В общем случае к ним применяется правило «членов семьи собственника», которые должны сняться с регистрационного учета после продажи жилья (п.2, ст.292, ГК РФ). Но и здесь есть исключение.

Согласно п.4, ст.292, ГК РФ, если дети остались без родительского попечения и/или им назначена опека или попечительство, то продажа квартиры, где они прописаны, допускается только с согласия Органов опеки и попечительства. За этим и нужно проследить Покупателю перед покупкой недвижимости.

Что нужно знать о правах несовершеннолетних детей в сделке купли-продаже квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Еще Покупателю нужно иметь в виду, что на право проживания в квартире могут также претендовать и временно выписанные из нее жильцы (например, находящиеся за границей, на лечении, на службе, в тюрьме и т.п.). По возвращении они имеют право на восстановление регистрации по своему прежнему месту жительства. А как узнать о таких персонажах?

Сведения обо всех людях когда-либо прописанных и выписанных (в т.ч. временно) из квартиры содержаться в Архивной выписке из Домовой книги по данному адресу.

Заказать Архивную выписку из Домовой книги можно (СЕРВИСЫ). Заказать Выписку из ЕГРН о правах и перходах прав собственности можно (СЕРВИСЫ).

А что насчет временно прописанных лиц, обнаруженных в выписке? Здесь все просто – они будут выписаны из квартиры, как только у нее смениться собственник.

Риск покупки квартиры с прописанными людьми опасен тем, что его нельзя закрыть даже титульным страхованием квартиры (страхование от потери права собственности, подробнее – по ссылке). Ведь собственность Покупатель не теряет, а от обременения в виде неожиданных соседей-жильцов страховка не спасает.

Вообще, если в процессе покупки квартиры Покупатель обнаружил прописанных в ней людей, которые отказываются (или не имеют возможности) выписаться до сделки, то лучше вместе с документами обратиться за дополнительной консультацией юриста. Это не только прояснит картину по конкретной сделке, но и определит перспективы принудительной выписки по суду, если такая потребуется.

Нередко приходится совершать сделки с жилплощадью с уже зарегистрированным в ней жильцом, а возможно и не с одним. При этом требуется либо отыскать его самим, либо ожидать добровольной самостоятельной выписки. В этой статье разберемся, как и можно ли продать квартиру с прописанными людьми, если ни один из них не собственник, без особых трудностей и бумажной волокиты.

Основные моменты

Совершать какие-либо действия с недвижимостью, в которой есть еще жильцы с прописками, достаточно сложно. Поэтому многие даже отказываются от реализации жилища, но происходит это из-за незнания правовых норм. Во-первых, существуют ситуации, когда лицо можно выписать без последствий и спокойно распоряжаться недвижимым имуществом. Тем не менее есть и моменты, когда невозможно снять кого-либо с учета и без его согласия сделать что-то с домом.

Во-вторых, прежде чем приступать к каким бы то ни было манипуляциям с жильем, следует ознакомиться с законодательством и понять, что вы сможете делать, а что нет. Помните, что продажа квартиры с прописанным человеком (не собственником) займет немало времени и сил.

Кто имеет право на прописку в жилплощади

В Российской Федерации обязательна регистрация для всех граждан. Она бывает двух видов:

• временная;

• постоянная.

Первая действует от трех месяцев до пяти лет, она не ставится в паспорт, а выдается на отдельном бланке. Проживающие таким образом не могут претендовать на жилое помещение, продавать его, сдавать в аренду или дарить. Этот тип позволяет жить на месте определенное время, пользоваться различными государственными услугами (делать загранпаспорт по месту обращения, прикрепляться к поликлинике и т.д.)

Вторая же представляет собой штамп в документе, удостоверяющем личность. Она бессрочна и дает права на наследование и распоряжение недвижимостью. Без разрешения прописанного человека не происходят никакие сделки с квартирой.

Если жилище муниципальное, то оформление регистрации займет долгое время. Потребуется собрать согласия со всех жильцов и муниципалитета. Чаще всего прописываются в приватизированное жилье – там нужно лишь подтверждение от собственника.

По адресу могут быть зарегистрированы:

• родственники хозяина;

• муж/жена;

• дети;

• те, кому завещаны доли или все жилище;

• посторонние, но только в немуниципальные жилплощади.

При этом все вышеперечисленные категории должны быть гражданами РФ.

Юридические аспекты

Различные сделки (в том числе и продажа квартиры с зарегистрированными лицами) попадают под поле деятельности сразу нескольких Кодексов:

• Жилищный;

• Семейный;

• Гражданский.

Согласно одному закону, продавать можно. Указано, что при смене хозяина прекращают свое действие все права людей, у которых есть прописка в данной недвижимости.

При этом также в главном законе РФ указано, что каждый гражданин может использовать жилье, если имеет в нем регистрацию, а переход от одного хозяина к другому не является фактом для выписки. Однако также следует следить, как именно оформлены жильцы (временно или постоянно). Таким образом, лучше индивидуально проконсультироваться с юристом, чтобы избежать недоразумений.

Как продать квартиру с прописанными жильцами

Это будет довольно непросто, если не учесть многочисленные нюансы. При этом покупатель получает полные основания расторгнуть сделку, если узнает, что в недвижимости есть зарегистрированные лица. У собственника могут возникнуть проблемы и куча бумажек, с которыми придется разбираться.

Снятие с оформления по принуждению

Если кто-то отказывается от добровольного выписывания из жилья, то потребуется обращение в суд. На основании юридического решения его прописку аннулируют принудительно. Понадобятся доказательства того, что этот гражданин не принимал участия в оплате счетов, имеет другой дом или уехал в другой населенный пункт. То есть действительно доказать, что он не нуждается в данной жилплощади.

Порядок выписки

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком (не собственник) и как это будет происходить? Скорее всего придется снять регистрацию по адресу. Делается это двумя способами:

• с помощью суда;

• в досудебном порядке.

Граждане могут добровольно или же по требованию написать заявление и оформить выписывание из жилья. Иногда они требуют денежную компенсацию от хозяина.

Если же дело связано с судебным разбирательством, то процесс нередко занимает до 5 месяцев. Также потом нередко следуют апелляции, что еще продлит срок выписки. Все будет зависеть от желания и действий каждой из сторон.

Кого можно выписать, не нарушая закон

Чтобы совершать сделки с жилплощадью, придется постараться и запастись терпением. Продажа квартиры с прописанными людьми может длиться очень долго, покупателей, желающих приобрести подобную недвижимость непросто. Именно поэтому рекомендуется своевременно выписать всех, кроме собственника.

Бывшие супруги и их родственники

Если жилье было муниципальным, то лишить кого-либо прописки можно только после решения суда. В случае если была приватизация до брака, то тут проблем меньше. По закону устанавливается прекращение права пользования в момент развода. Родственники также не имеют прав претендовать на дом. Когда жилище куплено уже после официального бракосочетания, то тогда претендовать на жилплощадь может бывший муж или жена. Выхода всего два — обращаться в суд или выкупать доли.

Человека выписывают, если он дебоширит, не помогает в оплате услуг ЖКХ, был осужден либо же живет не по месту регистрации. Все это придется доказывать в судебном разбирательстве.

Лица старше 18 лет, но вписанные после приватизации

Если жилье было приватизировано до вставания на учет, то можно легко выписать постороннего без его согласия.

Граждане имеющие прописку, но не живущие в этом жилище

Эту категорию лиц можно снять с учета по адресу, если доказать в суде, что они не помогали оплачивать счета. Не забывайте, что у выписываемого должно быть другое место для жительства.

«Бесправные» родители

Бывают и такие случаи, когда возникает проблема, как продать квартиру с обременением — прописан человек, который является мамой или папой детей, но не имеет род.прав? В этой ситуации не требуется даже наличие другой – гражданина выписывают сразу же.

Трудности с лишением регистрации лиц до 18 лет встают при отдельном жилье ребенка. Например, сын или дочь живет только с папой или мамой. При этом прописка в одном месте, а живет он в другом. В случае муниципальной недвижимости все решается с помощью заявления в суд.

Если же он в приватизированном жилом помещении, то сложностей не избежать. Выписать его будет непросто, особенно, если он претендует на долю. Органы опеки нередко отказывают в выписке, аргументируя это ущемлением прав (в случае, когда вы хотите переписать ребенка в меньшую по площади квартиру).

Зарегистрированные посторонние

Новый хозяин согласно закону может выписать всех, кто там жил. Это работает и при покупке, и при дарении или завещании. Однако все равно придется обратиться в орган судебной власти.

Кого не получится «переоформить” по принуждению

Однако закон защищает категории людей – их нельзя выписать без согласия. Тогда будет продажа квартиры с обременением, если в ней прописан человек, подходящий под нижеприведенные характеристики.

Обязательно обратите на них внимание, чтобы не попасть в трудное положение.

Право собственности

Если гражданин претендует на владение частью или всей площадью жилья, то его будет невозможно лишить регистрации без его официального разрешения.

Завещательный отказ

Тот, кому недвижимость перешла по наследству, должен в течение трех лет предоставлять третьим лицам право пользования этим помещением. Однако срок действия и прочие нюансы прописаны в завещании.

Приватизация

Если жилье было во владении нескольких граждан до процесса приватизирования, то оформляя ее на одного человека, все остальные также гарантировано получают гарантированную возможность жить в нем пожизненно. При этом необязательно иметь документ о собственности.

Участие в жилищных кооперативах

Когда лицо оплатило взнос (или даже его часть), его не лишат прописки.

Рента

Во время заключения договора такого типа гражданин получает право проживания до конца жизни.

Брачный договор

Перед заключением брака многие пары заверяют такой документ у нотариуса – с этого момента указанные в нем пункты оспорить нельзя. Если в такой бумаге записано, что супруг или супруга может пользоваться недвижимостью в течение определенного срока, то ничего поделать с этим будет нельзя даже после развода.

Дети до 18 лет

В случае если несовершеннолетний ребенок не имеет родителей или опекунов, то выписать его возможно только, предоставив ему аналогичное по площади и условиям жилье. Понадобится разбираться с органами опеки, возможно привлечение суда. Почти всегда в лишении регистрации в этих ситуациях отказывают.

Порядок продажи

Прежде чем приступать к размещению объявлений или обращаться к риелторам, следует ознакомиться с тем, как именно происходит процесс, учесть все мелочи. Будьте готовы к тому, что вам придется серьезно постараться, чтобы избежать каких-либо проблем и быстро найти покупателей.

Варианты продажи квартиры с прописанными

Всего есть несколько способов:

• с будущей выпиской всех жильцов хозяином продаваемой жилплощади;

• с дальнейшим лишением регистрации проживающих, но уже покупателем;

• передача недвижимости с оформлением прописки (неважно временной или постоянной);

• и, самый опасный, сокрытие какой-либо информации о прописанных.

Если же всю бюрократическую часть берет на себя продавец, то цену можно не снижать. Главное – правильно оформить все договоренности.

Но при перекладывании всех обязанностей на плечи того, кто приобретает жилище, стоимость придется существенно понизить. Разбираться с бумагами мало кому захочется.

Помните, скрывание данных о том, что в жилом помещении у кого-то есть регистрация, влечет за собой тяжелые последствия – вплоть до штрафа или признания мошенничества. Но чаще всего ограничиваются признанием договора недействительным.

Продажа по доверенности

По этому документу можно совершать манипуляции с жилплощадью. В нем должны быть прописаны все нюансы и стоимость жилья. Помните, что доверенное лицо не имеет возможности повлиять на снятие жильцов с учета.

Согласие граждан

В случае, когда есть только один владелец, то никаких согласий от проживающих в помещении не требуется. Если же недвижимость поделена на доли, то чтобы что-то с ней сделать, понадобится письменное разрешение от каждого из хозяев.

Можно также перекупить части или же добиться от других написать отказ от владения. Тогда у жилища будет единственный собственник.

Список документов

У тех, кто интересуется, как продать приватизированную квартиру с прописанным человеком, нередко возникает вопрос о количестве док-ов. Обычно нужны:

• бумаги, удостоверяющие права собственности;

• паспорта всех участников сделки;

• договор или расписка, которая дает основания для возникновения ПС;

• справки о зарегистрированных лицах;

• техпаспорт.

Иногда могут понадобится еще какие-либо документы (к примеру, отказы от доли).

Для квартиры с обременением

Ко всему вышеперечисленному потребуется приложить:

• подробную расписку из дом.книги;

• обязательство, заверенное у нотариуса (если все проживающие согласны отказаться от прописки);

• ордер, свидетельства о приватизации, брачный договор, документ о выплате паев (если необходимо).

В каждом случае возможен различный список бумаг, все зависит от обстоятельств.

Несовершеннолетние

Существует несколько условий, чтобы снять лицо до 18 лет с регистрации.

Собственность

Когда ребенок имеет право быть собственником, то придется получить положительный ответ на совершение манипуляций с домом от органов опеки, собрать много различных бумаг.

При этом детям обязательно потребуется предоставить другую жилплощадь. Она не должна быть меньше по площади, иметь меньше комнат, также там обязаны быть подходящие условия для обучения и проживания.

Обязательно согласие родителей на выписку в письменном виде.

Регистрация

Лучше заняться этим вопросом до момента продажи. Законный представитель может просто переписать несовершеннолетнего в другое жилое помещение. Но самому ЗП потребуется также потребуется зарегистрироваться в этом же доме.

Если же вы будете выписывать лицо до 18 лет после смены владельца, то без суда не обойтись. Придется доказывать, что дети живут в другом месте и с другими людьми.

Риски и юридические последствия

Обязательно ознакомьтесь со всеми возможными сценариями развития событий, последствиями и нюансами.

Риски покупателя

Обременение может доставить немало хлопот, поэтому покупатели стараются обходить подобные жилища стороной. Если же цена слишком привлекательно, то советуем внимательно изучить каждый документ, прежде чем соглашаться на сделку.

• обратите внимание, чтобы у граждан, имеющих прописку, не было особых прав, которые помешают вам в дальнейшем лишить их регистрации;

• не забывайте о тех, кто был выписан временно – они способны вернуться в любой момент.

С продавцом обсудите каждые мелочи, требуйте письменных объяснений, согласий, подтверждений. В противном случае вы не сможете доказать свою правоту.

В идеале, чтобы все зарегистрированные лица выписались до того, как вы купите себе жилье. Но можно либо прописать дату, до которой все жильцы должны сняться с учета, в договоре, либо принять то, что в доме будет прописан кто-то еще.

Риски продавца

Продающая сторона рискует меньше. Самое страшное – в случае, когда вы сокрыли то, что есть люди с регистрацией, — сделку аннулируют.

Придется выплачивать компенсацию, а сама недвижимость переходит к тому, чьи права были проигнорированы.

Теперь вы знаете, как продать приватизированную квартиру с прописанным человеком. Можно отметить, что в целом перепродать жилье с обременением несложно. Есть несколько способов лишить различные категории граждан прописки, также вы можете найти покупателей, которых не испугает наличие зарегистрированных лиц. Но не забывайте установить достойную цену за жилплощадь и учтите все нюансы.

Статья обновлена: 1 октября 2020 г. Автор статьиМитрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 14 лет

Здравствуйте. Да, собственники квартиры могут продать свою квартиру без согласия прописанных/зарегистрированных в ней лиц. Не важно несовершеннолетние ли эти прописанные лица или нет, проживают ли в квартире или нет, родственники, пенсионеры, имеют ли инвалидность и т.п. В п. 2 ст. 209 ГК РФ написано — «Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам…». Продажа относится к сделкам отчуждения — п. 1 ст. 235 и п. 1 ст. 549 ГК РФ. А прописанные граждане по закону не относятся к лицам, при которых нарушаются интересы при сделке. Поэтому не нужно спрашивать их согласия — ни у взрослых, ни у детей или органов опеки.

Но есть важные нюансы:

• Вряд ли кто-то захочет купить квартиру, в которой после сделки останутся прописаны люди. Такие квартиры продаются долго и по заниженной цене. Ведь будущим собственникам придется обращаться в суд, чтобы выписать и выселить людей без их согласия.

  К тому же банки не одобряют ипотечный кредит на покупку квартир, если кто-то не выпишется перед сделкой. Поэтому покупатели с ипотекой сразу отпадают, а их примерно половина на вторичном рынке — аналитику по месяцам можно найти в Центре Дом.РФ.

  Как собственникам выписать человека из квартиры без его согласия — подробная инструкция от адвоката Алексея Бессонова.

• Если прописанный человек отказался от участия в приватизации данной квартиры, то он имеет право проживать в ней даже после смены собственника (право пожизненного проживания) — ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ и п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда за январь-июль 2014 года.

  «Отказник» от приватизации потеряет это право, если он сам выпишется из квартиры и пропишется в другом месте. Если же такой человек проживает в квартире и отказывается выписываться, то суд откажет в его выписке. Можно его выписать, только когда он не проживает в ней долгое время — инструкция.