Общее собрание собственников
Общее собрание собственников
Зачем собственникам нужно собираться на общее собрание?
Собственники, обладая общим имуществом в многоквартирном доме, владеют, пользуются и в установленных законодательством пределах распоряжаются этим имуществом. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляется собственниками путем принятия на общем собрании совместных решений. Слово «собрание» у большинства жителей ассоциируется с помещением, президиумом, поднятием рук при голосовании, подсчетом голосов. Однако общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме отличается от традиционного общественного мероприятия и по существу, и по форме.
Общее собрание собственников является органом управления многоквартирным домом, причем высшим органом. Решение такого собрания обязательно для всех собственников, поэтому так важно всем принимать участие в проводимых собраниях. Только общее собрание собственников имеет право выбрать способ управления многоквартирным домом.
Что такое очная и заочная формы общего собрания?
Общее собрание может проводиться в очной форме, когда собственники помещений присутствуют на собрании для обсуждения вопросов повестки дня и голосования.
В случае, если общее собрание проводится без совместного присутствия собственников помещений в многоквартирном доме, для выявления воли собственников по тому или иному вопросу используется заочная, письменная форма голосования.
При заочной форме общего собрания вопросы повестки должны быть сформулированы таким образом, чтобы любой собственник мог выразить свою позицию, ответив однозначно. Например, должны быть приведены варианты решения вопроса.
На такие вопросы, как определение места размещения детской площадки или периодичности вывоза мусора, ответить однозначно невозможно. Они требуют дополнительного обсуждения собственниками, конкретные варианты их решения и будут впоследствии вынесены на голосование.
Кто может быть инициатором общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и в какой срок он должен оповестить собственников о проведении собрания?
Инициатором внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может стать любой из собственников дома или уполномоченное им лицо, и не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания он должен оповестить об этом других собственников заказными письмами или личным вручением уведомления под роспись.
Что такое кворум при общем собрании собственников?
Кворум – это минимально необходимое количество голосов собственников, при котором принимаемые на собрании решения считаются правомочными. Законодательное требование о правомочности общего собрания собственников (о кворуме) связано с необходимостью присутствия на нем собственников помещений в многоквартирном доме или их представителей, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников.
Иными словами, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления многоквартирным домом только тогда вправе принимать решения по вопросам, включенным в повестку дня, когда к моменту его начала собирается такое количество собственников, которое обеспечивает соблюдение указанного требования о кворуме.
При заочной форме необходимо наличие соответствующего количества поступивших письменных решений собственников.
В любом случае при отсутствии кворума решения общего собрания не будут иметь юридической силы!
Как рассчитать голоса, принадлежащие собственнику?
Только зная общую площадь всех жилых и нежилых помещений, принадлежащих всем собственниками в многоквартирном доме, можно рассчитать голоса, принадлежащие каждому из участвующих на собрании собственников, и определить наличие кворума.
К примеру, если общая площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме равна 1000 кв. м, то доля собственника, которому принадлежит квартира в этом доме общей площадью 50 кв. м, в процентах равна: (50 х 100) /1000 = 5%. Если принять 1% общей доли собственности равной 1 голосу, то данный собственник имеет 5 голосов.
Аналогичным образом рассчитываются голоса, принадлежащие другим участвующим в собрании собственникам. Сумма голосов, принадлежащих принимающим участие в собрании собственникам, должна быть более половины всех голосов собственников в данном доме, поскольку только в этом случае общее собрание собственников будет считаться правомочным.
Могут ли жители неприватизированных квартир голосовать на собрании собственников?
Жилищный кодекс закрепил, что в общем собрании принимают участие и голосуют только собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома или их представители.
В неприватизированных квартирах и комнатах граждане (наниматели) проживают на основании договоров социального найма. Эти жилые помещения находятся в муниципальной или государственной собственности. На общем собрании в конкретном многоквартирном доме от имени собственника (государства или муниципального образования) участвуют представители уполномоченных органов.
В случае если нанимателям будет предоставлено право (например, на основании доверенности) представлять собственника на общем собрании, то у них появится возможность участвовать в общем собрании собственников и голосовать по вопросам повестки.
Как часто можно проводить общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?
В соответствии со ст.47 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. Также за собственниками закреплено право проведения внеочередного общего собрания, которое может быть инициировано любым из собственников данного многоквартирного дома в любое время.
Решение на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома принято без моего участия? Возможно ли такое?
В соответствии со ст.46 Жилищного кодекса РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются большинством голосов от общего числа принимающих участие в данном собрании собственников. Исключение составляют вопросы:
— принятие решения о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества;
— принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
— принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
По данным вопросам решение на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Каков порядок проведения очного собрания собственников? Как уведомляются собственники? Как составлять протокол голосования? Нужна ли в протоколе роспись всех проголосовавших?
Собственник или группа собственников помещений в многоквартирном доме – инициаторы проведения собрания – обязаны уведомить о проведении общего собрания остальных собственников не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения в письменной форме (заказным письмом, под роспись, разместить в доступном помещении для всех собственников).
В сообщении о проведении общего собрания обязательно должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме должны быть зафиксированы в протоколе общего собрания. Форма протокола общего собрания собственников многоквартирного дома законом не установлена, но необходимо включить следующие сведения: вид, форма собрания, адрес многоквартирного дома, повестка дня, место и дата составления протокола, итоги голосования по всем вопросам повестки дня (количество голосов) и т.д. Протокол общего собрания подписывают инициаторы проведения собрания.
Кворум – это число участников собрания, достаточное для того, чтобы данное собрание было правомочным принимать решения по вопросам его повестки дня.
Применительно к общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме кворум – это число участников общего собрания (собственников помещений в данном доме или их представителей), обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме (Жилищный кодекс, ст. 45, ч. 3).
Наличие у собрания кворума не надо путать с количеством голосов, необходимых, чтобы решение считалось принятым. Для ряда вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания, достаточным количеством голосов для принятия решения является большинство голосов от общего числа голосов собственников помещений, принимающих участие в данном собрании (при условии, что собрание имеет кворум), то есть достаточно 25% от общего числа голосов всех собственников в доме +1 голос (при условии, что собрание имеет кворум). Для принятия других решений (например, связанных с капитальным ремонтом многоквартирного дома), необходимо количество голосов, не менее чем 2/3 (66,67%) голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, поэтому число участников собрания, обеспечивающее кворум, может оказаться недостаточным для принятия решений по таким вопросам.