Для сельскохозяйственного использования

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков

Все земли разбиты на участки, у которых помимо категории, есть также определенный вид разрешенного использования (ВРИ).

Этот термин, используемый в законодательных актах РФ, (Земельном и Градостроительном кодексе), существует для того, чтобы определять, какую деятельность можно вести на участке.

Например, нельзя выбрать любое место в городе или за городом и построить там магазин, торговый центр или начать выращивать помидоры и картошку.

Нужно знать, предполагается ли в этом месте подобная деятельность и какое-либо строительство на уровне городского (территориального) планирования. Подробнее о том, как можно узнать ВРИ, читайте в статье «Как узнать вид разрешенного использования земельного участка».

Виды разрешенного использования земельного участка (ВРИ ЗУ), согласно действующего классификатора, указаны в документе градостроительного зонирования «Правила землепользования и застройки» (ПЗЗ) города (где также указаны размеры участка и расположенных на нем построек, ограничения по использованию и расчетные показатели).

Каждый земельный участок имеет три вида разрешенного использования, согласно Градостроительному кодексу РФ, ст. 37:

• основной,
• условный,
• вспомогательный.

Для чего нужен классификатор?

Чтобы структурировать и классифицировать информацию о ВРИ, в 2014 году был принят приказ 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

В 2015 году были внесены изменения, действующие на сегодняшний день.

До этого четких правил по формулировке видов разрешенного использования не существовало, и они не имели классификации.

Некоторые названия были довольно «размытыми» и не несли четкого смысла.

Владелец участка выбирает деятельность согласно основному или вспомогательному ВРИ сам, без дополнительных разрешений. На условный ВРИ владелицу необходимо получить разрешение.

Подытожим: классификатор разрешенного использования земельных участков — это документ, содержащий перечень всех видов разрешенного использования. Многие из них приобрели более конкретную формулировку смысла, не предполагающую другие варианты его трактовки.

Перечень видов разрешенного использования по классификатору

В текущем варианте классификатора описаны 13 групп видов использования с числовым обозначением (1,2,3 … 13). У каждого из них под номерами 1.1., 1.2 и т.д. расписано подробно его содержание. Полный текст классификатора, содержащий таблицу ВРИ и их коды, можно найти по .

Рассмотрим подробнее разделы классификатора видов разрешенного использования земельных участков.

Сельскохозяйственное

Разделу присвоен код 1. Имеет 18 подпунктов содержания от 1.1 до 1.18.

Этот вид подразумевает деятельность, связанную с ведением сельского хозяйства:

1. растениеводство
2. животноводство,
3. пчеловодство,
4. рыбоводство.

В основном он описывает ВРИ сельскохозяйственной категории земель.

Под первым пунктом — растениеводство — имеется в виду выращивание:

• сельскохозяйственных культур и овощей;
• чая и лекарственных трав;
• цветочных, плодовых и ягодных культур;
• льна и конопли.

Также на участке этого вида разрешаются:

• научные и селекционные работы,
• хранение, производство и переработка с\х продукции;
• размещение питомников, построек для хранения техники и оборудования;
• разведение животных.

Один из подпунктов вида – ведение хозяйства без возведения каких-либо построек (полевые участки личного подсобного хозяйства).

Подробнее обо всех ВРИ сельскохозяйственных земель читайте в этой статье.

Жилая застройка

Имеет 7 подпунктов содержания с кодами от 2.0 до 2.7.1, описывающих ВРИ ЗНП.

На таких участках предполагается размещение жилых домов разного вида и типа (от индивидуальных жилых домов с участком до многоквартирных домов в 20 этажей).

Вид «Жилая застройка» не подразумевает здания с временным проживанием людей (гостиницы, дома отдыха, оздоровительные заведения, помещения для проживания рабочих, тюрьмы и т. д.).

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

Разрешено строить жилые дома не выше 3-х этажей, в которых можно жить постоянно.

Также этот код участка предусматривает выращивание на нем:

• сельскохозяйственных культур,
• плодовых деревьев,
• ягод,

размещение:

• подсобных помещений,
• гаражей.

Подпунктом 2.1.1 вынесена малоэтажная многоквартирная жилая застройка. То есть – дома не выше 4-х этажей для постоянного проживания нескольких семей.

На этой территории также предусмотрено выращивание культур и дополнительное строительство, к которому, помимо гаражей и подсобных помещений, добавляются:

• встроенные и пристроенные магазины;
• объекты обслуживания (химчистки, парикмахерские);
• детские и спортивные площадки.

Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)

Те же условия использования участка, как и ИЖС (2.1) – жилые дома постоянного проживания не выше 3х этажей, выращивание культур и деревьев, вспомогательные постройки и гаражи.

Добавляется лишь возможность разведения животных и размещение построек для их содержания.

Блокированная жилая

Дома на несколько семей, называемые таунхаусами, с общей придомовой территорией. Квартиры имеют общие стены с соседями.

Также разрешено:

• выращивание деревьев,
• ягод,
• размещение гаражей,
• детских и спортивных площадок.

Передвижное жилье

Имеет код 2.4. Включает в себя:

• палаточные городки,
• жилые вагончики и прицепы,

которые можно подключить к инженерным сетям.

Среднеэтажная

Имеет код 2.5.

Многоквартирные дома не выше 8 этажей, пригодные для постоянного проживания.

Многоэтажная

Имеет код 2.6.

Многоквартирные дома от 9 этажей и выше, пригодные для постоянного проживания.

Пункты 2.5 и 2.6. предполагают также размещение элементов благоустройства:

• лавочки и урны, кустарники;
• детские и спортивные площадки;
• подземные и наземные парковки;
• магазины и прачечные.

Подробнее о видах разрешенного использования земель населенных пунктов читайте .

Обслуживание жилой застройки

Подразумеваются строительство некоторых объектов из кода 3.0 и 4.0:

• кафе и столовые;
• объекты соцобеспечения;
• парковки и гаражи;
• мастерские ремонта;
• парикмахерские и больницы;
• школы, детские садики, университеты;
• библиотеки, театры, церкви и т.д.)

ВАЖНО: в некоторых случаях, участку может быть присвоен весь код 2.0. Это значит, что на территории возможно любое строительство и любая деятельность из всего вышеперечисленного.

Общественное использование объектов капитального строительства

Имеет 10 подпунктов содержания с кодами от 3.1 до 3.10.2.

Подразумевается строительство:

• коммунальных объектов;
• объектов соцобслуживания;
• больниц и поликлиник;
• детских садов, школ и университетов;
• исследовательских центров;
• развлекательных, религиозных объектов и т. д.

Предпринимательство

Имеет 10 подпунктов содержания с кодами от 4.1 до 4.10

Здания, построенные с целью получения дохода:

• магазины и торгово-развлекательные центры;
• кафе, клубы и рестораны;
• гостиницы, аквапарки;
• паркинги, автосервисы и др.

Отдых (рекреация)

Имеет 5 подпунктов содержания с кодами от 5.1 до 5.5.

Предполагают строительство:

• парков и скверов;
• спортивных и туристических объектов;
• зданий для наблюдения и ухода за природой.

Производственная деятельность

Имеет 11 подпунктов содержания с кодами от 6.1 до 6.11

Размещение производственных территорий и помещений:

• капитальное строительство с целью добычи полезных ископаемых и их переработки,
• возведение заводов и фабрик.

Размещение объектов транспорта

Имеет 5 подпунктов содержания с кодами от 7.1 до 7.5.

Строительные объекты, представляющие собой пути сообщения и сооружения для перевозки грузов или людей, следующих видов транспорта:

• железнодорожного,
• автомобильного,
• водного,
• воздушного,
• трубопроводного.

Обеспечение обороны и безопасности

Имеет 4 подпункта содержания с кодами от 8.0 до 8.3.

Размещаются следующие строительные объекты:

• воинские формирования, полигоны, военные институты;
• инженерные сооружения на границах РФ (таможенный контроль);
• здания органов внутренних дел и спасательных служб.

Деятельность по особой охране и изучению природы

Имеет 3 подпункта содержания с кодами от 9.0 до 9.2.

Строительные объекты предназначенные для осуществления деятельности по сохранению и изучению природного мира, ухода за ним. Также объекты курортной деятельности, используемые для оздоровления и лечения людей за счет природных ресурсов:

• минеральные воды,
• лечебные грязи и др.

Участки, в которых не допускается сельскохозяйственная и любая другая деятельность, кроме:

• охранной,
• курортной,
• историко-культурной.

Использование лесов

Вид использования имеет 4 подпункта содержания с кодами от 10.1 до 10.4.

Подразумевается строительство объектов для:

• заготовки, обработки и вывозу древесины и др. лесных ресурсов (грибы, ягоды);
• выращивания древесины (лесные плантации) и др. лесных ресурсов;
• хранения собранного природного ресурса (временные склады).

Водные объекты

Вид использования имеет 3 подпункта содержания с кодами от 11.0 до 11.2.

К этому виду относятся территории:

• рек, озер, болот, морей и т. д.;
• примыкающие к водоемам участки.

Используются для водопользования и строительства водных объектов, например водохранилищ.

Земельные участки (территории) общего пользования

Вид использования имеет 3 подпункта содержания с кодами от 12.0 до 12.2.

Встречается только в населенных пунктах и подразумевает размещение:

• дорог и прилегающих территорий;
• набережных, мест отдыха и рекреации;
• кладбищ и земель запаса (в которых запрещена любая хоздеятельность).

Участки под огородничество, садоводство и дачное хозяйство

Имеет 3 подпункта с кодами от 13.1 до 13.3.

В основном предполагает выращивание:

• сельскохозяйственных культур,
• плодовых и ягодных деревьев,

и возведение временных построек для хранения собранного урожая, обеспечения ухода за ним:

• поливка,
• прополка,
• удобрение и т.п.

ВАЖНО!!! Согласно ФЗ от 2017 года, вводится разрешение на строительство домов постоянного проживания на этом участке.

Необходимо рассмотреть подробнее эти 3 подпункта.

Огородничество

Разрешает выращивание на участке:

• сельскохозяйственных культур,
• овощей,
• ягод,
• картофеля.

Что касается строительства — разрешено возведение лишь временных построек, не предназначенных для проживания.

Садоводство

Выращивание тех же культур, как и в предыдущем пункте. Отличие в видах строительства.

Садоводство предполагает возведения дома для отдыха, не делящегося на квартиры и не предназначенного для проживания, а также дополнительных хозяйственных построек.

Дачное хозяйство

Те же виды растений, но возможно строительство жилого дома (без деления на квартиры и не выше 3-х этажей) и хозяйственных построек.

ВАЖНО: огородничество и садоводство разрешается вести так же на землях сельскохозяйственного назначения, но либо без разрешения строительства вообще, либо разрешено строительство только нежилых вспомогательных объектов.

Основные отличия нового классификатора

В первом разделе (код 1.0) описаны все возможные виды сельскохозяйственного использования с описанием построек и сооружений.

Все виды ведения садового и дачного хозяйства вынесены в новый код 13 (13.1., 13.2., 13.3).

Крестьянско-фермерское хозяйство не упоминается вообще, а все виды жилого строительства приобрели более упорядоченную классификацию.

Какие ВРИ подходят для индивидуального строительства

Для индивидуального строительства, в соответствии с классификатором, подходят следующие участки.

Жилые здания постоянного проживания

На участках с кодом разрешенного использования:

• 2.0. – жилая застройка;
• 13.2. – ведение садоводства;
• 13.3 – ведение дачного хозяйства (в соответствии с ФЗ N217, который вступает в силу с 2019 года).

Сезонные жилые объекты

На участках с кодом:

• 13.1. – ведение огородничества (только некапитальное строительство);
• 13.2. – ведение садоводства;
• 13.3. – ведение дачного хозяйства.

Нежилые здания, сооружения и постройки

На участках с кодом 1.0. – сельскохозяйственное использование (вспомогательные сооружения для ведения хозяйства), на участках с кодом 4.0 – предпринимательство (строительство нежилых зданий с целью получения прибыли).

ВРИ, указанные в документах ранее

В старом классификаторе видов разрешенного использования земельных участков (документ 2014 года) для строительства вспомогательных и жилых помещений подходят те же коды.

Отсутствуют лишь вновь введенные коды:

• 13.1.,
• 13.2.,
• 13.3.

Классификатор не отменяет предусмотренного в градостроительном кодексе деления видов разрешенного земельных участков использования на основные, вспомогательные и условно разрешенные.

Так, например, в качестве основного может быть выделен укрупненный ВРИ – сельскохозяйственное использование. Значит, на участке можно будет заниматься любой деятельностью, описанной под кодом 1.1 -1.18.

ВАЖНО: если некоторые уже существующие постройки стоят на не предназначенной для них земле согласно новому классификатору – они все равно признаются законными. Владельцу не нужно переводить свой участок в другую категорию. (согласно статье 34, п. 11. ФЗ от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ).

Виды использования, которые можно отнести к вспомогательным, так же содержатся в классификаторе под описанием содержания расширенного кода.

Например, код 2.5 «среднеэтажная жилая застройка», включает озеленение, гаражи, детски и спортивные площадки.

Будущие изменения

С 2014 года в документах наряду со старыми, появляются и новые виды разрешенного использования. Также, потребуют решения отдельные вопросы.

Например, в некоторых городах производственные зоны на картах зонирования обозначаются по отдельности, в зависимости от опасности детальности (вредных выбросов, возможности взрыва), а в классификаторе все сведено в единую производственную деятельность.

Эти и многие друге противоречия повлекут за собой изменения, потому что, в соответствии с уже упомянутым ФЗ от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ (ст. 34, п 12), документы градостроительного зонирования до 1 января 2019 года должны быть изменены в соответствии с классификатором.

С 2019 года вступает в силу ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в котором решаются некоторые спорные вопросы и уточняются недостающие моменты.

Процесс изменений, можно сказать, только начался и будущее покажет практика.

Существующий ВРИ любого участка (на настоящий момент, без учета многих изменений в соответствии с классификатором) можно посмотреть на кадастровой карте Росреестра.

Что еще влияет на присвоение участкам вида разрешенного использования:

Вид разрешенного использования является частью градостроительного регламента, который, в свою очередь, входит в Правила землепользования и застройки (наряду с картой градостроительного зонирования).

Все эти документы повлияли на создание классификации видов разрешенного использования земельных участков.

Таким образом, с принятием этого документа вид использования присваивается сразу всей зоне (которые выделены на карте зонирования) и включает в себя и основные, и вспомогательные, и условно разрешенные виды сразу.

Это является плюсом, так как у участка появляется большее количество возможностей использования, которые можно легко сменить.

Видео о классификаторе и порядке смены ВРИ

В данном видео рассказывается о том, зачем нужен классификатор и порядке действий для смены ВРИ (куда обращаться сроки и т.д):

Выводы

Перечислим по пунктам:

1. действующий классификатор ВРИ земельных участков имеет 13 кодов с расширенным подробным описанием содержания каждого подпункта;
2. он не отменяет деление на основные, вспомогательные и условно разрешенные виды, а делает его более легким;
3. по нему можно выяснить, какие виды участков подходят для частного строительства, ведения сельского хозяйства и предпринимательства;
4. С 2020 года по публичной кадастровой карте можно будет узнать ВРИ участка в соответствии классификатором;
5. Тем не менее, в документе остаются вопросы, требующие пересмотра, и задачи, требующие решения.

Любая деятельность на земле четко определяется градостроительными документами.

Подобный контроль нужен, чтобы город развивался, был удобным и комфортным для жизни и для работы.

Введение классификатора ВРИ ЗУ структурировало и собрало воедино порядок назначения видов использования для земельных участков, отбросило двусмысленность и нечеткость формулировок.

Это облегчило задачи и для профессионалов (градостроителей, юристов, государственных служащих), и для людей, занимающихся строительством, предпринимательством, ведением дачного хозяйства и огородничества.

Виды разрешённого использования земельных участков в новом представлении — Классификатор ВРИ 2019

Виды использования участков в новом Классификаторе

Всем собственникам и владельцам земельных участков известно:

• наделы должны использоваться в соответствии с их назначением и видом разрешённого использования (ВРИ)
• при необходимости изменения ВРИ приходится ориентироваться на те варианты, что включены в набор ВРИ для территориальной зоны, в которую попадает земельный участок

С наименованиями ВРИ нередко возникали сложности:

1. у местных органов власти — при комплектации видов использования участков для градостроительных регламентов территориальных зон при градостроительном зонировании
2. у собственников — при выборе ВРИ для конкретного земельного участка.

Недостаток количества ВРИ ЗУ в классификационном перечне был причиной обострения проблем. Собственникам требовалось подобрать такой вид использования, который:

1. наиболее соответствовал фактическому использованию
2. минимизировал риски наложения штрафов за нецелевое использование участка

Нередко необходимых ВРИ в Классификаторе, действовавшем с 2015 года, просто не существовало. Он не справлялся с затруднительным положением. Назрела необходимость внесения существенных поправок. Так и произошло.

Приказом Министерства экономического развития № 44 от 4 февраля 2019 года в Классификатор ВРИ ЗУ были внесены изменения. Новый перечень видов использования земельных наделов представил:

• расширенный набор ВРИ
• подробные сведениями о назначении земельных наделов
• понятные наименованиям видов
• подробную текстовую информацию о видах

Из описаний некоторых ВРИ были удалены излишние уточнения, а в других, наоборот, они стали более глубокими, исключающими многие неясности.

Например, в описании земель, предназначенных для ведения садоводства с выращиванием с/х культур для собственных нужд, уже нет уточнения о том, что к этим культурам должны относиться плодовые, ягодные, овощные, бахчевые или иные декоративные культуры. При этом устранение таких подробностей в описании ВРИ не влечёт ни ограничения, ни запрет на их выращивание.

Обязательность соответствия ПЗЗ Классификатору ВРИ — 2019. Выбор ВРИ только по классификатору

Роль прежнего Классификатора в наведении порядка при разработке Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) несомненна. Она не утратила своей злободневности со вступлением в силу нового перечня наименований видов разрешённого использования ЗУ.

Виды использования ЗУ устанавливаются органами местного самоуправления в соответствии с ПЗЗ. Правоообладатели земельных наделов могут делать выбор ВРИ из состава:

1. основных
2. вспомогательных

без получения дополнительных разрешений и согласований.

Если же необходимый ВРИ включён в перечень условно разрешённого использования, то для изменения существующего вида нужно решать вопрос на общественных слушаниях, получать одобрение и согласовать итоги с администрацией.

Если же будущий правообладатель участка получает первичный надел, то он также может самостоятельно выбрать основной и вспомогательный виды использования. Помощь Классификатора ВРИ в этом вопросе незаменима.

С введением нового Классификатора ситуация в плане выбора вида использования для владельцев участков не изменилась. Она даже улучшилась по причине обилия этих видов. Но вот для муниципалов работы прибавилось. В срок до 1 января 2020 года им необходимо внести изменения в действующие ПЗЗ и привести наименований ВРИ ЗУ в соответствие с классификатором.

Соответствие Классификатору может быть установлено решением органа местного самоуправления и по заявлению самого правообладателя земельного участка. И это решение о присвоении нового кода ВРИ будет основанием для внесения изменений в сведения ЕГРН о разрешённом использовании земельного участка.

Если вид использования участка:

1. был установлен до вступления в законную силу Классификатора ВРИ 2019
2. не противоречит нормам Земельного кодекса

то его наименование менять не нужно. Это положение действует даже в случае отсутствия наименоания в новом Классификаторе. При отсутствии у собственника необходимости замена ВРИ не производится.

Классификатор в официальной публикации

В новый классификатор добавлено около 40 новых разделов, в 42 подкатегории внесены изменения.

Нет смысла копировать здесь десятки страниц всего перечня видов, увеличивая до безмерных масштабов объём статьи. Проще воспользоваться ссылками:

• на Приказ Минэкономразвития РФ
• на страницу Публичной кадастровой карты Российской Федерации с перечнем ВРИ

Полезнее сейчас остановится только на главных моментах и некоторых пояснениях.

Для каждого ВРИ в Классификаторе введены:

1. подробные сведения о принадлежности
2. цифровая комбинация
3. краткое текстовое наименование каждого вида
4. детальное описание ВРИ

Категории земельных участков в Классификаторе ВРИ — 2019 не представлены. По этому поводу ожидается официальная публикация ещё одного важного федерального документа — официального регламента, который станет дополнением к классификатору.

Разделы Классификатора ВРИ — 2019

• 1.0 Сельскохозяйственное использование

Раздел содержит 20 видов разрешённого использования с кодами 1.1-1.18.

Допускается строительство зданий и сооружений, предназначенных:

1. для хранения и переработки сельхозпродукции
2. содержания с/х животных

Подробности

• 2.0 Жилая застройка

Раздел включает в себя содержание 9 видов разрешённого использования участков с кодами 2.1 — 2.3, 2.5 — 2.7.1

Включённые в этот раздел ВРИ допускают строительство и размещение зданий с помещениями, где может постоянно жить и проживать человек.

Исключения

• здания для предпринимательской деятельности, ведущейся в целях извлечения прибыли:

1. пансионаты
2. дома отдыха
3. отели
4. здания для проживание и одновременно для лечебных целей или социального обслуживания населения:
5. дома ребёнка
6. дома престарелых и инвалидов
7. санатории
8. больничные комплексы
9. пункты ночлега для бездомных граждан
10. объекты капитального строительства для временного размещения вынужденных переселенцев, признанных беженцами

• здания, используемые для непрерывной производственной деятельности:

1. служебные помещения
2. вахтовые комнаты
3. помещения, используемые для производственных целей
4. помещения и здания для деятельности режимного характера:
5. казармы
6. караульные комнаты
7. здания для содержания осуждённых и подозреваемых лиц
8. и т.д.

• 3.0. Общественное использование объектов капитального строительства

Раздел содержит перечень из 33-х видов разрешённого использования с кодами 3.1 — 3.10.2

Допускается размещение ОКС для бытовых, социальных и духовных потребностей человека.

• 4.0. Предпринимательство

В раздел включены 18 видов разрешённого использования участков с кодами 4.1-4.10 для размещения объектов, связанных с ведением предпринимательской деятельности в целях извлечения прибыли. Включается также эксплуатация ЗУ для банковской и торговой деятельности.

• 5.0. Отдых (рекреация)

Раздел включает в себя содержание 13 видов разрешённого использования с кодами 5.1-5.5.

Эксплуатация ЗУ связана с обустройством мест для следующих задач:

1. занятие спортом, физической культурой, пешими или верховыми прогулками
2. отдых и туризм
3. наблюдение за природой
4. пикники, охота, рыбалка и иная деятельность
5. создание и уход за городскими лесами, скверами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также обустройство мест отдыха в них

• 6.0. Производственная деятельность

Разрешённое использование распространяется на субъекты предпринимательства, ведущие производственную деятельность в сфере добычи полезных ископаемых, их переработки, изготовления продукции промышленным способом

В раздел включены 16 видов разрешённого использования участков с кодами 6.1-6.12.

Среди них есть новый ВРИ «Научно-производственная деятельность» (код 6.12), обеспечивающий размещение технологических, промышленных, агропромышленных парков, бизнес-инкубаторов.

• 7.0. Транспорт

Раздел содержит перечень из 10 видов разрешённого использования участков, предназначенных для следующих задач:

• обслуживание транспортных сетей, в том числе для перевозки людей и передачи грузов или вещных материалов
• обслуживание транспортных средств

В раздел включены ВРИ участков с кодами 7.1- 7.5.

• 8.0. Обеспечение обороны и безопасности

Для поддержания в боевой готовности Вооруженных Сил РФ, других войск, воинских формирований и органов управлений ими используются зоны и участки, имеющие оборонное значение:

1. для размещение военных организаций, внутренних войск, учреждений и других объектов
2. для дислокации войск и сил флота
3. для строительства, эксплуатации и размещения инженерных сооружений и заграждений, пограничных знаков, коммуникаций и других объектов, необходимых для обеспечения защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации, а также для устройства пограничных просек и контрольных полос
4. для строительства зданий пунктов пропуска через Государственную границу Российской Федерации
5. для проведения воинских учений и других мероприятий
6. для разработки, испытания, производства ремонта или уничтожения вооружения, техники военного назначения и боеприпасов
7. для размещения объектов капитального строительства, необходимых для создания и хранения запасов материальных ценностей в государственном и мобилизационном резервах (хранилища, склады и другие объекты)
   Сооружения и объекты военного назначения:
   • для сухопутных участков
   • для водных участков
   • для обслуживания авиации на местах

Также ВРИ земельных распределены в соответствии со спецификой оборонных сооружений и объектов:

1. для боевого дежурства действующих воинских частей и т.д.
2. военные институты, училища, академии и университеты, имеющие статус военно-образовательного цикла

В данный раздел включены и ВРИ земельных участков под строительство, эксплуатацию и размещения объектов:

1. для таможенной деятельности
2. для подготовки и поддержания в готовности органов внутренних дел, Росгвардии и спасательных служб, в которых существует военизированная служба
3. для размещения объектов гражданской обороны, за исключением объектов гражданской обороны, являющихся частями производственных зданий

Коды 3-х видов ВРИ в этом разделе — 8.1-8.3

• 9.0. Деятельность по особой охране и изучению природы

К этому разделу относятся территории и участки, связанные:

1. с природоохранной деятельностью
2. с охранением окружающей среды и биоресурсов

Запрещена Хозяйственная деятельность на данных ЗУ, связанная:

1. с извлечение прибыли
2. со строительством промышленных объектов

Территория по границам не может изменена ни при каких условиях, как и статус временного использования, если участки находятся в границах:

1. государственных природных заповедников
2. национальных и природных парков
3. памятников природы
4. дендрологических парков
5. ботанических садов
6. оранжерей

Разрешена только деятельность, связанной с охраной и изучением природы.

В раздел включены виды использования участков в курортных и санаторных целях, а также участков, связанных с историко-культурной деятельностью

Коды 4-х видов разрешённого использования земельных участков в этом разделе — 9.1-9.3

• 10.0. Использование лесов

Эксплуатация лесных участков связана со следующими вариантами деятельности:

1. заготовка
2. первичная обработке
3. вывоз древесины и недревесных лесных ресурсов
4. охрана и восстановление лесов
5. иные цели

Коды 4-х видов использования земельных участков в этом разделе — 10.1 — 10.4.

• 11.0. Водные объекты

К водным объектам относятся:

1. ледники
2. снежники
3. ручьи
4. реки
5. озёра
6. болота
7. территориальные моря
8. другие поверхностные водные объекты, имеющие схожую водную структуру

• 12.0. Земельные участки (территории) общего пользования

Земельные наделы, имеющие статус общего пользования и предназначенные для решения таких задач:

1. строительство и эксплуатация объектов уличной сети:
   • автомобильных дорог
   • трамвайных путей и пешеходных тротуаров в границах населённых пунктов
   • пешеходных переходов
   • бульваров
   • площадей
   • проездов
   • велодорожек
   • объектов велотранспортной и инженерной инфраструктуры
2. строительство, эксплуатация, с последующим размещением придорожных стоянок (парковок) транспортных средств в границах городских улиц и дорог
3. благоустройство территории с размещением:
   • декоративных, технических, планировочных, конструктивных устройств,
   • элементов озеленения
   • различных видов оборудования и оформления
   • малых архитектурных форм
   • некапитальных нестационарных строений и сооружений
   • информационных щитов и указателей, применяемых как составные части благоустройства территории
   • общественных туалетов
4. ритуальная деятельность:
   • размещение кладбищ
   • крематориев и мест захоронения
   • размещение соответствующих культовых сооружений
   • осуществление деятельности по производству продукции ритуально-обрядового назначения
5. запас:
   • отсутствие хозяйственной деятельности

Комплексное содержание земельных наделов общего пользования включает в себя коды 12.0.1-12.0.2.

• 13.0. Земельные участки общего назначения

Это земельные участки, имеющие граничащую территориальную расположенность в пределах населённых пунктов.

Такие участки являются имуществом общего пользования и предназначены для общего использования правообладателями земельных участков, расположенных в границах территории, где граждане занимаются садоводства или огородничества для собственных нужд, и (или) для размещения объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования.

Земельные наделы имеют право принадлежности к конкретному собственнику садового участка СНТ или ОНТ.

В соответствии с выбранной категорией для таких участков:

1. или допускается строительство объектов недвижимости, сооружений, временных построек
2. или устанавливается полный запрет на строительство объектов недвижимости, сооружений, временных построек

Коды ВРИ земельных участков в этом разделе — 13.1 — 13.2.

Значение Классификатора ВРИ-2019 для государства и местных властей

О взаимосвязи Классификатора ВРИ — 2019 и ПЗЗ уже было отмечено выше. Классификатор применяется для широкого круга задач, решаемых государством и местными властями.

Кодирование наименований ВРИ с присвоением цифрового обозначения каждому наименованию соответствует разделам и подразделам. классификатора. Земельные участки систематизированы. Этим обеспечивается:

1. рациональное использование и управление ЗУ
2. выполнение оценки земель
3. ведение учёта и регистрации прав собственников
4. определение допустимых действий по распоряжению землёй

Присвоение кода виду разрешённого использования ЗУ позволяет определить:

1. максимально допустимый размер участка
2. ограничения по распоряжению, застройке и заключению сделок любого характера (при необходимости)
3. нормы налогообложения, применительно к ставкам, льготам
4. имущественные права собственника в отношении участка и строений на нём
5. субсидирование
6. другие параметры

Значение Классификатора для собственников

Владельцы наделов ставят перед собой конкретные цели:

1. построить дом
2. разбить сад или огород
3. заняться фермерским хозяйством
4. разместить торговый центр
5. организовать цех по металлообработке
6. другие

Разом все эти задачи не решаются ни на одном из участков. Содержание ВРИ предоставляет возможность реализации целого комплекса направлений, но только таких, что связаны с назначением надела. Именно поэтому невозможно увидеть пастбища возле многоэтажек, среди сельхозугодий — гипермаркеты, а на стадионе — бетонный завод.

Разобраться с тем, что можно делать, скажем, на участке, предназначенном под магазин, поможет содержание кода 4.4 Классификатора ВРИ:

1. можно построить ОКС, назначение которого — продажа товаров
2. торговая площадь не должна превышать 5000 кв.м

Следовательно, Классификатор помогает понять, как эффективно и по закону можно распорядиться своим земельным наделом. Этому способствует также уточнение описания видов коснулось следующих разделов:

1. «Жилая застройка»
2. «Общественное использование объектов капитального строительства»
3. «Предпринимательство»
4. «Отдых (рекреация)»

Введены дополнительные виды, связанные с предоставлением коммунальных услуг:

1. административные здания организаций
2. дома социального обслуживания
3. общежития
4. здания для медицинских организаций особого назначения

Уточнены характеристики жилых домов на участках:

1. для ИЖС
2. для ЛПХ
3. для малоэтажной многоквартирной жилой застройки
4. для блокированной жилой застройки.

Все эти новшества расширяют возможности использования земельных участков.

Земли сельхозназначения

Имеющийся в собственности надел земли далеко не всегда можно использовать для любой деятельности. Многие угодья имеют целевое, конкретное назначение. Попробуем разобраться, на что следует обращать внимание в момент приобретения земельного участка, каким образом его можно использовать.

Для эффективного контроля над особенностями использования земельных участков, все они в обязательном порядке должны быть разделены на установленные законом категории соответственно их целевому назначению.

Возможность использования земель находится в зависимости от того, какая именно категория была им присвоена. Кроме основной категории, земельному участку присваивается также определенный вид использования, который необходимо соблюдать.

Одним из видов земельных участков являются земли сельхозназначения, в состав которых входят лучшие в стране плодородные почвы.

Сельское хозяйство – это основа существования любого государства и общества. Поэтому государство выделило в отдельную категорию земли, пригодные для его ведения, и внимательно следит за правильностью использования таких участков. Право владения ими регулируют многочисленные нормативные акты.

Понятие земель сельхозназначения

Согласно Статье 77 Земельного Кодекса РФ, к данной категории относятся земли, которые располагаются за пределами какого-либо населенного пункта и предназначаются для сельскохозяйственных нужд.

Законодательно выделяются следующие категории земель сельхозназначения:

• сельскохозяйственные;
• несельскохозяйственные.

Хотя на первый взгляд кажется, что вышеупомянутые разновидности угодий имеют противоположное назначение, все они подчинены общей цели – обеспечению необходимых для сельскохозяйственного производства условий. Все действия, которые можно выполнять с этими угодьями, регламентирует Закон об обороте земель сельхозназначения.

Земли сельхозназначения: виды разрешенного использования

Существуют следующие виды использования земель с/х назначения:

• участки, занятые дорогами (с полосами отчуждения);
• участки под хозяйственные строения;
• земли с защищающими поля лесополосами и лесные участки другого предназначения);
• пастбища;
• сенокосы;
• пашни;
• залежные земли;
• сады.

Собственник либо арендатор таких земель заниматься выращиванием продукции на них лишь для своих личных нужд, не реализуя полученный урожай гражданам либо предприятиям на коммерческой основе (разрешено огородничество, садово-дачное хозяйство, личное хозяйство). Можно посадить сад или сделать виноградник, устроить пастбище либо пашню, организовать пасеку.

Разрешено создание рыбного хозяйства, разведение птицы, домашних животных. Можно построить жилое помещение для отдыха (без прописки) – капитальный дом, временные постройки, объекты сельскохозяйственной инфраструктуры. Также разрешается возведение трубопроводов, линий электропередач, автострад, инженерных сетей и коммуникаций. Возможна и организация защитных насаждений (живая изгородь, лесополоса).

Залежными земли могут становиться специально (например, для повышения плодородия почвы) либо вынужденно (из-за эрозии почвы, длительного ее загрязнения, техногенной либо природной катастрофы).

Можно ли строить дом на землях сельхозназначения

Что можно строить на этих землях? В состав земель сельхозназначения входят участки и угодья, выделенные под сооружение водных объектов, защитных лесополос и возведение зданий и сооружений для изготовления, хранения и переработки различной с/х продукции. Их можно использовать для нужд фермерских, крестьянских, охотничьих и подсобных хозяйств.

Статья 78 гласит, что целенаправленное ИЖС на таких землях не ведется, однако можно быть выдано разрешение на дачный дом, сад, огород и пр.

Перед тем, как начинать строиться на таких землях, важно изучить их предназначение. Возможность для застройки предоставляется в тех случаях, если угодья предоставлены для возведения индивидуальных помещений (садоводческих домиков и дач) и ведения личного хозяйства. Чтобы использовать с/х земли для возведения жилых домов, заинтересованные лица имеют возможность объединятся в соответствующие сообщества.

Условия законного строительства зданий на с/х землях:

1. Строение должно использоваться для личного проживания. Строить многоквартирный дом либо отель нельзя.
2. Возведение строений возможно только на площадях садоводческих сообществ.
3. Дом может иметь не более трех этажей.

Жилые дома на таких площадях строятся очень часто. Их широко используют для массовой застройки. Но перед покупкой дома на такой территории необходимо тщательно изучить документы на него и убедиться, что условия целевого использования не были нарушены предыдущим владельцем участка.

Просто так построить торговую точку или многоэтажный дом на таком земельном участке нельзя. Для этого необходимо разрешение с обоснованием. Изменение категории земель может понадобиться при необходимости возведения многоквартирного жилого дома, магазина, производственного предприятия, строительства дороги, организации заповедной зоны и т.д.

Перевод земель сельхозназначения в другую категорию

Перевод земель сельхозназначения в другую категорию является довольно продолжительной процедурой. Все сроки и условия такого перевода четко оговорены в современном законодательстве. Законодательство также содержит перечень справок и документов, необходимых для осуществления данного процесса. Если заявитель получает отказ, он имеет право подать в определенный срок повторное ходатайство.

Перевод земель сельхозназначения в земли населенных пунктов может быть начат собственником участка, местными управляющими органами, правообладателем находящейся на спорном участке постройки, а также другими заинтересованными лицами.

Как перевести земли сельхозназначения под ИЖС? Чтобы сделать это, заинтересованное в переводе лицо должно сначала написать соответствующее ходатайство и лично передать его в исполнительный орган власти либо в местные управляющие органы, которые наделены полномочиями решения подобных вопросов. При желании, пакет документов с личной подписью заявителя может быть выслан им заказным письмом по почте.

В заявлении должен быть указан:

• официально присвоенный кадастровый номер участка;
• обе категории (установленная и та, в которую необходимо перевести);
• обоснование смены категории;
• полномочия на землю.

После того, как исполнительные органы рассмотрят поданное заявление, они выдают заявителю заключительный акт с подтверждением смены либо отказом удовлетворить просьбу. Выданное решение о переводе участка в ЛПХ, ИЖС или в дачное строительство должно содержать следующие сведения:

• аргументацию;
• описание места;
• границы и площадь участка земли;
• кадастровый номер.

Субъектами РФ ходатайство о переводе может рассматриваться до двух месяцев с даты его поступления, а правительством – до трех месяцев. После принятия решения соответствующий акт в двухнедельный срок отправляется заявителю.

Налог на землю сельхозназначения

Лица, владеющие землей с/х назначения, обязаны платить налог на нее. Своевременная оплата налога позволяет землевладельцу избежать начисления штрафов.

Размер налога зависит от назначения земельного участка и способа его использования. Собственниками земли с/х назначения признаются все ее владельцы – физические и юридические. Налог на земельные участки сельхозназначения в 2019 году высчитывается с коэффициентом 0,3%. Данная ставка предусмотрена лишь для сельскохозяйственных объектов. Для остальных групп размер ставки составляет полтора процента.

Пониженный налог применяется только при соблюдении следующих условий:

• участок располагается вне какого-либо населенного пункта (к примеру, дача может находиться в черте города, а сельскохозяйственные земли всегда находятся за ее пределами);
• земельный надел используют по прямому назначению – для осуществления с/х деятельности.

Если участок выкупается для последующей перепродажи, пониженная ставка применена не будет. Она составит полтора процента. То же самое произойдет и при использовании объекта не по назначению. В случае исправления нарушения, возможен пересмотр размера ставки.

Пониженная процентная ставка применяется:

• к участкам для ведения сада и огорода;
• к сельскохозяйственным угодьям;
• к объектам, используемым для государственных нужд и т.д.

Также 0,3-процентным налогом облагаются участки, на которых ведется индивидуальное хозяйство. К остальным объектам применяется полуторапроцентная ставка.

При подсчете налога учитывают следующие показатели:

• площадь участка;
• цена за 1 м2 от кадастровой стоимости;
• коэффициент 0,3%.

Подсчитать размер налога можно самостоятельно либо с помощью специального онлайн-калькулятора. Физические лица могут самостоятельно ничего не подсчитывать. Все подсчеты выполняет налоговая инспекция. Налоговики высчитывают точную сумму, формируют квитанцию с реквизитами и направляют ее собственнику по почте для оплаты.

От уплаты налога освобождены коренные народы Севера, Дальнего Востока и Сибири. Льготы имеются у инвалидов, ветеранов Великой Отечественной, участников боевых действий, ликвидаторов аварии на ЧАЭС и некоторых других категорий граждан. Для получения льготы в налоговую инспекцию следует подать соответствующее заявление.

Важные вопросы по загородной недвижимости:

Возможности использования земель зависят от присвоенной им категории. Не везде можно строить дом или выращивать с/х культуры.

Часто вопросы касаются земель для сельского хозяйства. Что такое в 2020 земли сельхозназначения?

Земельный Кодекс РФ разделяет все земельные ресурсы по целевому назначению на разные категории. Первой упоминается земельная категория сельскохозяйственного назначения.

Напрямую от категории зависит вид позволенного использования участков и нюансы их оборота. Что в 2020 году понимается под землями сельхозназначения?

Общие аспекты

В России земли сельхозназначения по своему объему уступают только территориям лесного фонда, которые занимают больше половины земельных ресурсов страны.

И хотя Россия по площади пашни один из мировых лидеров, распахано только около 8% общей территории. При этом сельхозугодия не всегда расположены внутри категории земель сельхозназначения.

Такие угодья могут входить в земли промышленности, лесного фонда и т.д. Да и земли сельхозназначения использоваться могут не только при ведении с/х производства.

По этой причине часто и возникают вопросы о том, что следует относить к землям сельхозназначения и как можно их использовать?

Необходимые термины

Землями сельскохозяйственного назначения именуются территории, расположенные вне населенных пунктов.

Они определены для потребностей сельского хозяйства. В частности допускается использование:

• для ведения сельхозпроизводства;
• для иных схожих целей.

Общий правовой режим данной категории земель сводится к передаче их именно под сельскохозяйственные цели. Но нужно отличать земли сельхозназначения от земель с/х использования.

Последние могут причисляться и к иным категориям. Например, может использоваться для сельского хозяйства земля лесного фонда, данная гражданам или юрлицам во временное пользование.

Земля сельхозназначения это территория, предназначенная для обслуживания цикла выращивания сельхозпродукции.

Значит, на ней могут размещаться склады для хранения выращенной продукции, административные строения, дороги и прочие элементы инфраструктуры.

Закон предусматривает защиту земель сельхозназначения от необоснованного изъятия из с/х оборота. Потому такие земли, годные для сельского хозяйства, даются в основном для сельскохозяйственных целей.

Для иных целей предоставляются участки несельскохозяйственного предназначения или наделы сельхозназначения плохого качества.

Кроме того не все с/х земли можно использовать в сельхоз целях. К примеру, имеются ограничения, касающиеся использования территорий заповедных зон.

Каково их назначение

Для земель сельхозназначения учреждено шесть групп. Для каждой существуют свои разрешенные виды использования.

Различают с/х земли:

Годные под пастбища, сенокосы, с/х угодья	Занятые долголетними насаждениями, внутренними дорогами, коммуникациями, отданные для личного подсобного хозяйства (всего одиннадцать видов разрешенного использования)
Неподходящие для пашни	Но с возможным применением для взращивания некоторых культур
Занятые постройками сельхозназначения	Всего семнадцать видов разрешенного использования
Занятые водными объектами	И предоставляемые для ведения предпринимательской деятельности
Занятые лесами	—
Иные земли	Не используемые в градостроительной деятельности

Для отдельного участка применяются виды разрешенного использования:

• основные;
• условно-разрешенные;
• вспомогательные, как дополнительные к вышеуказанным видам.

Правовое регулирование

Землям сельхозназначения посвящена гл.14 Земельного Кодекса РФ. О понятии и составе земель сельскохозяйственного назначения говорится в ст.77 гл.14 ЗК РФ.

Здесь сказано, что землями сельхозназначения признаются территории за границами населенных пунктов и предназначенные для нужд сельского хозяйства.

Причем уточняется, что под нуждами понимается не только размещение сельскохозяйственных угодий, но и размещение сопутствующих с/х производству объектов.

Детальное регулирование оборота с/х земель регламентирует Закон «Об обороте земель сельхозназначения», последняя редакция от 24.07.2002 (ФЗ № 101).

Норматив регламентирует отношения, касающиеся распоряжения и пользования с/х землями.

Этим же законом устанавливаются ограничения и правила по обороту с/х земель, порядок предоставления земель из госфонда или изъятия в государственную собственность.

Но ФЗ № 101 не распространяется на земли, предоставленные гражданам под ИЖС или гаражное строительство, для ЛПХ, огородничества, садоводства, животноводства.

Оборот таких земель основан на нормах ЗК РФ и федерального законодательства.

Возникающие нюансы

Кто может пользоваться землями сельхозназначения и в дальнейшем и в последующем претендовать на их выкуп?

Земельное законодательство приводит подробный перечень лиц. Главное требование это резиденство РФ и использование по назначению.

Существуют и субъекты, которым право на использование земель сельхозназначения предоставляется с некоторым ограничением.

В частности иностранные граждане и компании использовать такие земли могут только на правах аренды у частного лица.

Земля сельхозназначения, принадлежащая государству или муниципалитету, может передаваться в аренду только резидентам РФ.

В некоторых случаях использование земель сельхозназначения невозможно без изменения категории земли.

Как рассчитать стоимость квартиры при продаже смотрите в статье: как рассчитать стоимость квартиры для продажи.

Через какое время можно продать дом купленный на материнский капитал, .

Как правило, обусловлено это обеспечением активизации оборота земель и ростом спроса на загородное строительство.

Как перевести в другую категорию

Чаще всего с/х земли переводятся в категорию ИЖС. Это дает право владельцу участка построить жилой дом и зарегистрироваться в нем, получив предварительно адрес.

Также участок ИЖС позволяет организовать электро-, газо- и водообеспечение.

Законодательство предусматривает два способа перевода с/х земли в ИЖС:

На основании земельного законодательства посредством перевода земли в земли населенных пунктов	Но при этом владельцу участка придется возместить государству убыток, поскольку стоимость с/х надела намного выше цены земли иной категории
На основании градостроительного законодательства через расширение населенного пункта	Перевод возможен согласно планам государства относительно распределения земель по зонам. В отличие от первого варианта в этом случае категория не меняется. Осуществляется лишь изменение вида разрешенного использования

Для изменения категории земли соответствующее ходатайство подается в муниципалитет. К заявлению прилагается выписка из Кадастрового реестра и правоподтверждающий документ на участок.

В течение двух месяцев обращение рассматривается. При положительном решении выдается документ, свидетельствующий об изменении категории. Документы на землю переоформлять не нужно.

Важно! Чем дальше расположен с/х участок от населенного пункта, тем меньше шансов на изменение его категории. Желание собственника может не совпадать с планами по зонированию территории.

Существует и более постой метод, предполагающий юридическое закрепление земли под ИЖС. При этом должны соблюдаться такие условия:

В собственности находится участок под садоводчество	И имеется разрешение на строительство дома. Закрепление участка под ИЖС можно осуществить через присвоение дома адреса и последующей регистрации по этому адресу
Участок предназначен под дачное строительство	Порядок закрепления аналогичен – строительство дома и регистрация в нем
Перевод земли сельхозназначения в соответствующие виды использования	Садоводство, дачное строительство

Для осуществления перевода собственник участка подает в местную администрацию заявление, где указывается:

• кадастровый номер участка;
• настоящая категория земли и предполагаемая;
• обоснование для изменения категории.

Иногда может потребоваться проведение экологической госэкспертизы на предмет допустимости перевода.

Спустя два месяца принимается решение о переводе или отказе. В двухнедельный срок заявителю направляется акт о принятом решении.

Купля-продажа участка

Купля-продажа участка сельскохозяйственного назначения относится к обороту земель сельхозназначения.

В целом покупка и продажа земельных участков определяется следующими факторами:

• форма собственности;
• субъектный состав участников сделки;
• вид разрешенного использования и т.д.

Особенность продажи с/х участков в том, что законом закреплено преимущественное право на покупку земли в отношении государственных или муниципальных органов власти.

Как продать с/х участок? Собственник земли сельхозназначения, планируя ее продажу, обязан известить об этом высший исполнительный орган государственной власти.

Видео: как купить земли сельхозназначения

В уведомлении обязательно прописывается стоимость участка и прочие существенные условия, необходимые для согласования условий договора.

Только при отказе госоргана от покупки можно продать участок физическому или юридическому лицу.

Возможно ли взять в аренду

Аренда земель с/х назначения оптимальный вариант для тех, кто хочет заниматься сельским хозяйством, но своего участка не имеет. Поэтому вопрос, сколько стоит аренда такой земли, неизменно актуален.

Важно, что арендовать с/х землю можно в любом количестве. Максимальный срок аренды составляет 49 лет.

Кроме того аренда земель сельхозназначения позволяет выкупить землю, но только если такая возможность предусмотрена договором.

В договоре аренды указывается стоимость пользования, сроки и способы внесения платежей, возможность выкупа.

С собственником участка достаточно просто заключить договор. При аренде земель у государства ситуация усложняется.

Предусматривается такой порядок:

1. Подается заявление в местную администрацию.
2. На основании обращения в прессе публикуется объявление о предполагаемой сдаче участка в аренду.
3. Если в течение месяца претендентов на аренду больше не появится, то заключается договор аренды. При наличии нескольких кандидатов проводится конкурс.

В сущности, государство предусматривает три варианта аренды земли – бесплатно, по итогам торгов, без торгов. Безвозмездно получить участок в использование могут лица, относящиеся к льготным категориям.

В основном это специалисты, привлекаемые для работы в село. Земля передается им в аренду на 5-6 лет без взимания арендной платы.

Построив дом, можно обратиться за предоставлением земли в собственность перед завершением аренды.

Схема торгов применяется в основном, когда планируется нецелевое использование. Например, получить земли сельхозназначения и оформить их под ИЖС.

В аукционе выигрывает тот, кто предложит большую арендную плату. С победителем в течение двадцати дней заключается договор аренды.

Важно, инициатор торгов должен за свой счет провести межевание участка и постановку его на кадастровый учет.

Если победил иной претендент, то он обязан возместить инициатору расходы. Согласно ст.22 ЗК РФ арендатор земли может передавать участок в субаренду.

Если земля арендована у государства на срок более пяти лет, то допускается оформление субаренды в пределах длительности аренды без согласия собственника (если иное не предусмотрено ФЗ), но с его уведомлением.

Условия аренды и субаренды аналогичны. Как пример договор субаренды можно .

Для получения земли без торгов нужно чтобы отсутствовали иные кандидаты, а цели арендатора соответствовали планам государства. Например:

Аренда с/х земли	Для организации фермерского хозяйства или сельского поселения
Аренда под ИЖС или строительство многоэтажного дома	С правом последующего выкупа земли
Аренда под застройку социальной значимости	Это может быть возведение детского сада или частной школы

Что касается стоимости аренды земли сельхозназначения, то назвать точную сумму за 1 га невозможно.

Связано это с тем, что такая земля в разных регионах стоит по-разному и разброс может быть довольно значимым. Точная стоимость уточняется в местной администрации.

Вместе с тем государством регламентировано определение величины арендной платы. Она определяется такими критериями, как:

• кадастровая оценка;
• размер аренды на аналогичный участок по итогам торгов;
• сумма земельного налога;
• рыночная стоимость.

При получении аренды через торги начальная стоимость равна определенному участку от кадастровой оценки (около 1,5%). При определении стоимости аренды учитывается целевое предназначение.

Получение участка под строительство дома обойдется дороже, чем использование земли для ведения сельского хозяйства.

Арендовать землю у муниципалитета можно на льготных условиях. Порядок льготного предоставления устанавливают местные власти.

Как взять кредит под залог пая

Земля сельхозназначения может использоваться сельхозпредприятием, но принадлежать гражданам, которые работали в сфере с/х хозяйства конкретного населенного пункта в начале девяностых годов.

За счет передела земли были распределены. Кто-то из граждан начал использовать участок самостоятельно, другие стали дольщиками в определенном землевладении, состоящем из паев.

Земельные паи причисляются к землям особой категории, но они являются частной собственностью. Следовательно, можно взять кредит под залог пая.

Банков, предлагающих подобное кредитование, не так уж много. И решение банка зависит от ценности участка. Интерес обычно представляют крупные сельскохозяйственные угодья вблизи населенных пунктов.

Небольшие участки, используемые под дачное строительство, кредитные организации вряд ли заинтересуют.

Для оформления кредита и подачи заявки потребуются такие документы:

• паспорт;
• справка о доходах;
• правоподтверждающий документ на землю;
• кадастровый паспорт участка;
• справка из Земельного комитета об отсутствии обременений.

Заемщик может продолжать пользоваться землей, предоставленной в залог. Но для возведения любой постройки потребуется получить согласие банка.

Про налогообложение по безвозмездному договору аренды нежилого помещения узнайте из статьи: договор безвозмездной аренды нежилого помещения.

Как оформляется прописка в Москве без права на жилплощадь, .

Как отказаться от доли в приватизированной квартире, .

Кредит под залог земельного пая можно оформить в «Россельхозбанке». Срок кредитования равен пяти годам, а процентная ставка составляет от 25% годовых.

Можно найти и другие кредитные организации, выдающие подобные кредиты, и изучить их условия.

Но стоит учитывать, что при кредитовании под залог земли, каждый отдельный случай рассматривается индивидуально.

Использование земель сельхозназначения в 2020 году, как и прежде, требует знания особенностей данных территорий.

Нецелевое использование с/х земли в некоторых случаях может стать причиной ее изъятия в госфонд.

Как делится на группы и классы земля сельскохозяйственного назначения? Обучение риэлторов.

Начинающим риэлторам , работающим на загородном рынке, необходимо в принципе разбираться в составе и классах земель сельскохозяйственного назначения. Для чего? Для оценки перспективы развития конкретного бизнеса на том или ином участке земли, что можно строить, что можно сажать, а может вообще все запрещено, так как земля относится к «прочим землям» — нарушенным землям болотам, оврагам, свалкам?

Рынок земли сельскохозяйственного назначения начинает стремительно развиваться. Зная об особенностях и группах земли риэлтору можно правильно ориентироваться в поисках целевого покупателя.

В последнее время увеличилось количество звонков с просьбой подобрать нужный участок для конкретной цели использования на землях сельхозназначения, например, просят подобрать участок для пчеловодства, для открытия конно-спортивной школы, в целях установления парников для выращивания зелени , для выращивания декоративных растений на продажу владельцам частных домов и другие темы. Ведь не каждый участок в документах которого написано » для сельскохозяйственного использования(производства) пригоден для узкой цели использования. Сельхозземля, используемая не по целевому назначению, подлежит изъятию, поэтому к выбору конкретного участка надо подходить серьезно.

Эта статья предназначена предоставить начинающим риэлторам самую важную первоначальную информацию для начинающих предпринимателей агропром бизнеса.

В Приказе Министерства экономического развития РФ от 20.09.2010 № 445. Установлены основные группы для определения кадастровой стоимости земельных участков.

1. Земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности.

В состав этой группы № 1 входят:

• — пашня, сенокос, пастбище, залежи, сельскохозяйственные угодья
• — для размещения и эксплуатации автомобильной дороги
• — личное подсобное хозяйство пашня, сенокос, пастбище, залежи, сельскохозяйственные угодья
• — для размещения и эксплуатации автомобильной дороги
• — личное подсобное хозяйство
• — водонапорная башня
• — межхозяйственный осушительный канал
• — выпас скота
• — артезианская скважина
• — внутрихозяйственная дорога
• — кустарник
• — межхозяйственный мелиоративный канал
• — пруд, озеро

1. Земли сельскохозяйственного назначения, малопригодные под пашню, но используемые для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников, чая, винограда, риса.
2. Земли сельскохозяйственного назначения, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Разрешенное использование для группы № 2:

• — конный двор, телятник, коровник, животноводческие помещения,
• свинарник
• — столярная мастерская, ремонтная мастерская, машинный двор
• — цех по оцилиндровке бревен, пилорама
• — стоянка для техники, заправка, РММ
• — мясоперерабатывающее предприятие
• — плодовая база
• — молочно-товарная ферма, фермы,
• — склад, овощехранилище, семенохранилище
• — хозяйственные постройки
• — сушилка
• — пожарное депо
• — убойный, колбасный цех, кормоцех,
• — профилакторий для лечения молодняка

• — холодильник
• — очистные сооружения
• — мельница
• — силосная яма

Для риэлторов, специализирующихся на работе с землями сельскохозяйственного назначения, я написала специальную статью «Технологии работы риэлторов с землями сельскохозяйственного назначения».

1. Земли сельскохозяйственного назначения, занятые водными объектами и используемые для предпринимательской деятельности.
2. Земли сельскохозяйственного назначения, на которых располагаются леса.
3. Прочие земли сельскохозяйственного назначения, в том числе болота, нарушенные земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками.

Разрешенное использование для группы № 6:

• — болото, овраг
• — скотомогильник, свалка
• — свалка
• — нарушенные земли
• — овраг
• — земли, не вовлеченные в градостроительную и иную деятельность.

Данное деление на такие группы земель сельхозназначения помогает определить кадастровую стоимость земли сельхозназначения, а мы с вами, уважаемые риэлторы, должны понимать, что, чем ниже кадастровая стоимость земельного участка , тем менее плодородная земля, тем менее она подходит для выращивания сельскохозяйственной продукции, но зато мы видим другие возможности развития агробизнеса, например, животноводство, ремонтные мастерские, пилорама и другие формы малого бизнеса.

Отдельный вопрос возникает по участкам сельхозназначения, на которых растет лесная растительность. Такая ситуация возникает, если участок долго не эксплуатировался и порос лесом и кустарниками со временем. Владельцы участков сельскохозяйственного назначения часто не знают , есть ли у них право корчевать этот лес на своем участке. На таком участке можно сделать расчистку, корчевать деревья и кустарники, так как эта растительность расположена на земле с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного назначения(производства)». Основанием для такого решения владельца участка служит статья 260-261 Гражданского Кодекса РФ:

» Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. 2. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением».

Это не касается земельных участков ,расположенных не в сельскохозяйственной категории, а в категории лесных земель. Земли, находящиеся в категории лесного фонда регулирует Лесной кодекс РФ, также и вопросы вырубки на таком участке земли. Лесные земли фонда не подлежат продаже, можно только заключить договор аренды с конкретным правом использования, например, для разведения пчел, сбора лекарственных растений, ягод и плодов, в том числе для ведения охотничьего хозяйства, но это тема для отдельной статьи.

В современной непростой экономической ситуации встает задача перед малым агробизнесом возрождения малых фермерств, личных подсобных хозяйств, специализирующихся на растениеводстве, животноводстве, рыболовстве и других направлениях предпринимательства.

Любой сельский бизнес может располагаться только на землях сельскохозяйственного использования (назначения), поэтому спрос на сельхозземли будет только возрастать. Как всегда будет прав тот, кто из риэлторов первым придет к осознанию этого процесса.

Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

Определение 1

Земли сельхозназначения – это земли, расположенные за пределами населенных пунктов и предназначенные специально для нужд и целей сельского хозяйства.

Категория земель сельхозназначения включает в себя 2 субкатегории, каждая из которых имеет собственный дифференцированный правовой режим:

1. сельскохозяйственные угодья (сюда относится пашня, сенокос, пастбище, залежи, земельные участки с многолетними насаждениями такие, как сады, виноградники и пр.). Они обладают приоритетом в использовании и подлежат тщательной охране (причем можно говорить о конкретных отличиях в правовом режиме, к примеру, пашни и сенокосы или пастбища и виноградники). Если сельхозугодия относятся к разряду мелиорированных, в таком случае на правообладателей данных участков земли накладываются дополнительные обязанности;
2. несельскохозяйственные угодья (сюда относят земли, на которых располагаются внутрихозяйственные дороги, коммуникации, лесные насаждения, предназначенные для обеспечения защиты земель от влияния отрицательных (вредных) климатических, антропогенных и техногенных явлений, водные объекты, а также здания, строения, сооружения, используемые для производственных нужд, хранения и первичной переработки сельхозпродукции).

Правовой режим сельскохозяйственных земель

Принципиальное отличие друг от друга перечисленных выше угодий заключается в порядке определения и содержании их правового режима. Определенное для всей категории сельскохозяйственных земель целевое назначение земельных участков конкретизирует градостроительный регламент, который является составным элементом правил землепользования и застройки для угодий несельскохозяйственного назначения. Для сельхозугодий градостроительный регламент не установлен (часть 6 статьи 36 Гражданского Кодекса Российской Федерации), следовательно, актуальны общие правила о целевом назначении.

Вывод 1

Из вышесказанного вытекает необходимость отличия сельскохозяйственных земель в качестве категории земель из земельного фонда Российской Федерации и территориальной зоны сельхоз использования, которая определяется после проведения градостроительного зонирования административно-территориального образования.

Зоны сельскохозяйственного использования

В составе зон сельхоз использования могут находиться:

1. зоны сельхозугодий (это касается пашен, сенокосов, пастбищ, залежей, земель, занятых многолетними насаждениями такими, как сады, виноградники и пр.);
2. зоны, на которых располагаются объекты сельхозназначения, предусмотренные для ведения с/х, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельхозназначения (часть 9 статьи 35 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Для каждой подобной территориальной зоны в границах административно-территориального образования определен градостроительный регламент, который устанавливает правовой режим всех участков земли, точно также как и всего, что располагается над и под поверхностью участков земли и применяется при их застройке и дальнейшей эксплуатации объектов капстроительства (часть 1 статьи 36 Гражданского Кодекса Российской Федерации). Правовой режим сельскохозяйственного назначения определяют уполномоченные органы публичной власти согласно федеральным законам (часть 7 статьи 36 Гражданского Кодекса Российской Федерации). В первую очередь, правовой режим устанавливается Земельным Кодексом Российской Федерации, Законом, регламентирующим перевод земель из одной категории в другую, а также Законом касаемо оборота земель.

В соответствии со статьей 7 Закона, регламентирующего перевод земель из одной категории в другую, перевод земель сельхозугодий либо участков в составе данных земель из сельхозземель в иную категорию допустим в следующих случаях:

• консервация земель;
• создание особо защищаемых природных территорий;
• установление либо изменение границ населенных пунктов;
• размещение промышленных объектов на земельных участках, кадастровая стоимость которых не больше среднего уровня кадастровой стоимости по административно-территориальному образованию (городскому округу);
• включение непригодных для реализации сельхозпроизводства земель в структуру земель лесного/водного фонда;
• строительство дорог, ЛЭП, линий связи (включая линейно-кабельные сооружения), нефтяных проводов, газовых проводов и иных трубопроводов, ж/д линий и прочих сооружений в случае наличия утвержденного проекта рекультивации сельхозугодий и т.п.

Замечание 1

Необходимо отметить, что приведенная статья 7 распространяет свое действие на случаи перевода сельхозугодий в иную категорию земель при том, что в структуре категории земель сельскохозяйственного назначения есть и 2-я субкатегория, которая называется несельскохозяйственные угодья.

Субкатегория сельхозугодий, которая занимает особенное положение в рамках категории земель сельхозназначения, неоднородна. Внутри нее выделяют:

• «обычные» сельхозугодья с низкой либо средней кадастровой стоимостью. Таким образом, выдел земельных долей, которые находятся в муниципальной собственности, производится, прежде всего, из неиспользуемых земель и земель плохого качества (пункт 8 статьи 13 Закона касаемо оборота земель);
• сельхозугодья, чья кадастровая стоимость на половину и больше превышает среднюю кадастровую стоимость по административно-территориальному образованию (городскому округу);
• особо ценящиеся продуктивные сельхозугодья, включая угодья, чья кадастровая стоимость значительно больше среднего уровня кадастровой стоимости по административно-территориальному образованию (городскому округу).

Для 2-х последних видов сельхозугодий устанавливается ограниченный список оснований для их перевода в иные категории земель (статья 7 Закона, регламентирующего порядок перевода земель из одной категории в другую).

На особом правовом месте в составе земель сельхозназначения находится фонд перераспределения, создаваемый с целью перераспределения земель для сельхозпроизводства, создания и расширения КФХ, личного подсобного хозяйства, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота (пункт 1 статьи 80 Земельного Кодекса Российской Федерации). Исходя из этого нормативного определения, земельный фонд может состоять из сельскохозяйственных, так и несельскохозяйственных угодий.

Замечание 2

Изначально этот фонд формировался согласно статье 14 Закона РСФСР от 23 ноября 1990-го г., посвященного земельной реформе, в соответствии с чем местная администрация должна создавать особый земельный фонд для дальнейшего перераспределения и наделения земельными участками граждан с целью организации крестьянских хозяйств, ведения личных подсобных хозяйств, садоводства, огородничества или животноводства. Сюда входили земли, которые использовались не по целевому назначению, неэффективно использовались, а также выбывшие из оборота либо переквалифицированные в менее ценные угодья.

В соответствии с пунктом 11 статьи 3 Вводного закона с даты введения в действие Земельного Кодекса Российской Федерации в фонд перераспределения включены все земли, которые находились на момент введения в действие Земельного Кодекса Российской Федерации (30 октября 2001-й г.) в образованных (согласно Указу Президента Российской Федерации от 27 декабря 1991-го г. касаемо неотложных мер по реализации земельной реформы в РСФСР) фондах перераспределения земель. На сегодняшний день фонд перераспределения земель образуется за счет земельных участков сельхозназначения, которые поступают в данный фонд после приобретения Россией, субъектом Российской Федерации либо административно-территориальным образованием права собственности на участок земли по основаниям, определенным федеральными законами, кроме случаев приобретения права собственности на участок земли, изъятый для муниципальных или гос. потребностей (пункт 2 статьи 80 Земельного Кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона касаемо оборота земель земельные участки, которые находятся в фонде перераспределения земель, можно передавать гражданам и юр. лицам в аренду, а также предоставлять им в собственность на возмездной либо безвозмездной основе, когда это установлено федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Замечание 3

Надо отметить ряд общих и особенных обязанностей правообладателей земельных участков, которые обуславливаются функцией земель сельхозназначения в качестве средства производства в с/х. К общим обязанностям относят применение земельных участков согласно целевому назначению этой категории земель и разрешенными использованием методами, которые не должны причинять ущерб природному объекту (земле), в частности, приводить к деградации, загрязнениям, захламлениям земель, отравлениям, порче и прочим отрицательным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности (пункт 1 статьи 6 Закона касаемо оборота земель).

В число особенных обязанностей правообладателей участков земли, следующих из экологического законодательства, входит обеспечение плодородия земель сельхозназначения, требование в области мелиорации земель, требование в области применения пестицидов и агрохимикатов (статья 42, 43, 49 Закона, посвященного охране окружающей среды).

> Что такое земли сельскохозяйственного назначения? Порядок приобретения и аренды, налогообложение

Определение понятия и состав

К сельскохозяйственным землям в России относят территории, которые не относятся к жилым поселениям, они предоставляются государством для развития сельского хозяйства, куда включены:

1. ведение сельхоз производства;
2. фермерского хозяйства;
3. личного и подсобного хозяйства;
4. скотоводства;
5. садово-огороднической деятельности.

Также отдельно в структуру земель, имеющих сельское хозяйственное значение, законом включена и научная, учебная деятельность, создание защитных насаждений, но с учетом сельскохозяйственного производства. Точное определение, что означает рассматриваемое понятие, дано в Земельном кодексе РФ в статье №77.

Этот документ и регулирует все отношения, которые осуществляются с указанной категорией земель.

Правовой режим сельскохозяйственных угодий регламентирован Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

По качеству почв и характеристикам ландшафта этот вид земель считается неоднородным. При разделении важно учитывать природные условия, в том числе климатические, удаленность от объектов инфраструктуры и др. Эти характеристики разделяют земли на:

• сельскохозяйственные угодья;
• земли, занятые производственными объектами и объектами сельскохозяйственной инфраструктуры;
• земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью, замкнутыми водоемами.

Сельскохозяйственные угодья используются для выращивания различных растений, выпаса скота, заготовки кормов. К ним относятся пашня, сады, луга, сенокосы, пастбища. Отдельную категорию угодий составляют оленьи пастбища, обладающие самостоятельным правовым режимом и подлежащие особой охране. К угодьям относятся также залежные земли.

О том, что такое земли сельскохозяйственного назначения и на какие виды разрешенного использования они делятся, мы рассказывали в отдельной статье.

Особенности этой категории

К основной особенности относится то, что сельхоз земли используются не только для развития сельхозпроизводства, но и для различных других целей. Например, для создания защитных лесных насаждений, для научных и исследовательских целей, для создания огороднических товариществ и других обществ. Также допустимо использовать их в коммерческих целях и для строительства жилья.

Земли могут быть использованы и для строительства дорог, линий электропередач, нефтепроводов только при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель. Сельскохозяйственные угодья, где есть пашни, сенокосы, пастбища, сады и виноградники имеют особый статус, подлежат охране и имеют приоритет в использовании.

Минимальный размер участка

Отдельно можно сказать о минимальных участках. У каждого региона устанавливается свой минимум. Но есть и средние составляющие. Для зерновых культур он должен составлять 300 гектаров минимум, для иных целей – от одного гектара.

Об ограничении оборота сельхозземель

Есть масса ограничений, связанных с оборотом земель сельхозиспользования. Они установлены ФЗ №101, который жестко контролирует реализацию земель. К ограничениям относятся:

• Оборот не допускается, если не обеспечено целевое и эффективное пользование указанной категории земель.
• Оборот не допускается при сильном дроблении земель для пользования частниками.
• Запрещено использовать земли, расположенные в заповедных зонах.
• Запрет лежит и на землях, которые имеют особую публичную значимость.
• Земли не выдаются, если их предполагается использовать не с целью ведения сельского хозяйства.

Об использовании иностранными гражданами в РФ

Считается, что иностранцам и лицам без гражданства даны равные права на землю. Исключение — право на земельную собственность.

Поэтому по закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» иностранные граждане могут брать эту категорию только в аренду.

Какие существуют проблемы с/х угодий?

Сегодня земли сельхозназначения часто пустуют. Несмотря на то, что их в некоторых регионах нашей страны дают на весьма привлекательных условиях, желающих развивать фермерское хозяйство больше не становится. Еще одной проблемой можно назвать плохую охрану таких земель, заброшенность этих территорий.

Что такое рекультивация?

Сельскохозяйственная рекультивация включает в себя воссоздание участков, которые считаются биологически продуктивными, то есть позволяют выращивать на них необходимые культуры.

Рекультивацией называют ряд различных работ, связанных с восстановлением земель и водоёмов, которые после воздействия человека потеряли былую продуктивность. Главная цель рекультивации — сделать окружающую среду лучше, а земли и водоемы — более плодородными и экологичными.

О том, что такое рекультивация земель сельскохозяйственного назначения и как составить проект, подробнее рассказано .

Фонд перераспределения

Государственный контроль и учёт таких земель возможен благодаря Фонду перераспределения. Он создан для того, чтобы учитывать земли и подсобные личные хозяйства, расширять возможности для сельскохозяйственных целей, развития садоводства, животноводства, огородничества и сенокошения. Благодаря Фонду удается избежать большого количества бесхозных, но плодородных земель. Как земли поступают в Фонд:

1. при добровольном отказе от земли его владельцем;
2. при отказе от наследования этой земли, либо при отсутствии наследников или лишению права на наследование по законным причинам;
3. при наличии законных причин на лишение земли и передаче ее государству.

Сведения о наличии земель в фонде перераспределения земель являются общедоступными, о них можно узнать на специальных ресурсах или в муниципальных органах власти.

Кадастровый учёт

Кадастровый учёт земельных участков — предусматривает включение их в Единый госреестр земель, в результате чего каждый земельный участок получает инвидидуальные характеристики. Чтобы фермер мог получить указанную землю, например, в аренду, ему надо выделить его из всего земельного массива и поставить на государственный кадастровый учет в качестве самостоятельного земельного участка.

Зарегестрировать такое право могут отделы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает в себя ряд технических и административных мероприятий, которые помогают определить ее стоимость в границах территорий. К предметам оценки относятся: технологические характеристики участка, плодородие угодий, удаленность от пунктов реализации сельхозпродукции, экономические показатели.

При оценки земель существуют показатели:

• Показатели плодородия. Качество земли, урожайность, окультуренность.
• Рентный доход.
• Площадь и конфигурация участков.
• Расстояние от оцениваемых земельных участков до пунктов реализации сельскохозяйственных продуктов с учетом качества дорожного полотна.

Оценка таких земель производится на основе Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных Приказом Минэкономразвития России № 445 от 20.09.2010г.

Законодательное регулирование

Среди законов множество актов. Среди них:

1. ФЗ «О фермерском (крестьянском) хозяйстве».
2. ФЗ «Об огороднических, садоводческих, дачных некоммерческих гражданских объединений».
3. Законы субъектов страны, издаваемые в сфере землепользования, и прочие нормативные акты.
4. Земельный кодекс РФ.

Правовой режим

Правовой режим всех земель, в том числе и сельскохозяйственного назначения, определяется их категорией и видом разрешенного использования, определенном на основе зонирования территорий.

Земли сельскохозяйственного назначения отличаются от земель сельскохозяйственного использования. У последних есть возможность относиться к другим категориям, но при этом включать в себя земельные угодья. Земли же сельхоз назначения направлены только на выращивание продукции.

Перевод в другой вид собственности

Категории земель можно перевести на другую форму. Но существует и ряд ограничений. Изменение допустимо, если земли законсервирована, ее требуется перевести в категорию земель, охраняемых государством. Если меняются границы поселения, если планируется строительства дороги, если нужно добывать на них полезные ископаемые или размещать на территории социальные объекты — больницы, детские дома и др.

Запрещен перевод в другую категорию для особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий. Чтобы изменить категорию, собственник должен направить в местную администрацию ходатайство и провести государственную экологическую экспертизу.

О том, каковы особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию и как он осуществляется, можно прочитать .

Нецелевое применение

К нецелевым видам использования относятся различные виды нарушений. Например, земли сельхозназначения используют для личных построек, или на охраняемом участке возводят дороги и строят ферму. Часто встречается такой вид нарушения: землю берут в аренду для исследовательских целей, а по факту на ней строят сооружения с целью получения личной выгоды.

Может быть связано с различными видами наказаний. В зависимости от их тяжести могут наступить ответственности:

1. гражданско-правовая;
2. дисциплинарная;
3. административная;
4. уголовная.

Кстати, уголовная наступает только, если земля была испорчена, и это привело к порче окружающей среде и нанесло вред здоровью людей.

Информацию о том, какая ответственность грозит за нарушение правил использования таких участков и советы о том, как избежать штрафов, вы найдете .

Использование земельных участков сельхозназначения

Существует несколько категорий:

• Для дачного строительства и хозяйства.
• Для ведения садоводства.
• Для скотоводства.
• Для ведения сельскохозяйственного производства.

Земли сельхоз назначения для дачного строительства и хозяйства используются фермерами и садоводами. На них допустимо возведение дачного дома, построек для выращивания различных сельскохозяйственных культур, теплиц, сараев и др.

Земли сельскохозяйственного назначения для ведения садоводства. На таких землях допустимо возводить хозяйственные постройки: гаражи, теплицы, садовые домики, сараи. Однако для строительства дома для постоянного проживания эта категория земель не подходит.

Изменение вида

Всего различают два метода перевода земельных участков:

• смена действующей категории;
• процедура изменения вида (без вывода из действующей категории).

Смене не подлежат земли, которые считаются особо охраняемыми территориями.

Для смены необходимо подать специальное заявление, которое будут рассматривать в муниципальных органах власти. После подачи необходимого пакета документов будет принято решение.

Можно также участвовать в слушаниях относительно пересмотра видов разрешенного использования. На них приглашаются люди, которые живут или владеют собственностью в непосредственной близости от участка. После слушаний комиссия составляет протокол и дает свои рекомендации. Протокол отравляется в администрацию, где принимается решение.

Пошаговую процедуру изменения вида разрешенного использования земель сельхозназначения вы найдете .

Что можно здесь строить?

Среди разрешенных построек — все, которые используются для развития сельского хозяйства. Это могут быть коровники, свинофермы, лесопромышленные производства, пилорамы. Разрешается возведение сараев, подсобных помещений, строительство дорог.

Перед началом строительства на землях, имеющих такое назначение, необходимо оформить земельный участок в собственность. Тогда там возможно возводить и частные постройки, коттеджи и дома для личного пользования, но о как таковых домах для постоянного проживания речи не идет.

Подробнее о том, можно ли строить дом на участке сельхозназначения, можно узнать , а о том, строительство каких сооружений разрешено, а каких запрещено, рассказывается в этой статье.

О возможности аренды

Участок можно передать от муниципалитета в аренду без проведения торгов, если на него претендует фермерское хозяйство. Для этого необходимо обратиться в местную инстанцию и подать заявление на передачу земли в аренду. При этом арендная плата не может превышать 0,3 процента от установленной кадастровой стоимости на участок.

О том, как можно взять землю сельскохозяйственного назначения в аренду у частного лица или у государства, написано в нашем материале.

Особенности договора аренды

Есть несколько нюансов:

1. Договор аренды не может изменять вид разрешенного использования земельного участка.
2. Обязанность постановки земельного участка на кадастровый учет и составления документов возлагается на заявителя.
3. Для составления договора нужно получить специальное разрешение от представителей муниципальной власти.
4. Не требуется обязательного нотариального заверения.
5. В договоре требуется прописать технические данные арендуемого участка, его месторасположение и прочие характеристики.
6. В качестве арендодателя могут выступать и физлица, и организации, и государство.
7. В договоре необходимо ссылаться на правоустанавливающие документы арендодателя на предмет аренды.

• Скачать бланк договора аренды земли сельскохозяйственного назначения
• Скачать образец договора аренды земли сельскохозяйственного назначения

Разрешена ли приватизация?

Приватизация земельных участков сельхозназначения с оформлением права собственности дает возможность гражданам владеть, распоряжаться участком, совершать куплю-продажу и др. Собственностью на землю обладают и юридические лица.

Кстати не все сельхоз земли доступны для приватизации. Запрет лежит на участках, которые уже находятся в собственности государства или органов власти, если они заняты оленьими пастбищами, если находятся на Крайнем Севере.

Налоги

Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности землевладель­цев и землепользователей. Налоговой базой для определения земельного налога является площадь указанного участка. Налоговая ставка на такие земли не должна превышать 0,3 процента.

Если собственник владеет таким земельным участком и дает его в аренду, он может рассчитывать земельный налог по пониженным налоговым ставкам. В иных случаях участки облагаются у собственника по ставке, не превышающей 1.5%.

Земли сельскохозяйственного назначения могут быть использованы для различных целей, связанных с развитием сельского хозяйства. Эта категория имеет особые правовые формы, что несет в себе ряд особенностей, связанных с арендой, налоговой ставкой и правовым статусом земель.

Вид разрешенного использования земель для сельскохозяйственного производства

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Все участки земли подлежат обязательному разграничению по определенным группам. Способов классификации существует несколько. Одним из самых распространенных является отнесение надела по целевому предназначению. Все выделенные и отнесенные к определенной категории участки также выносятся в подразделы. Процедура производится согласно принадлежности земли к конкретному типу ее применения и осуществляется согласно Приказа Министерства экономического развития № 450 от 1 сентября 2014.

Как разрешено использовать сельхозземли

В п 1. Ст. 77 Земельного кодекса РФ под участки, выделенные под сельхозназначение, отведена отдельная группа. К таким землям относят наделы, которые располагаются за пределами населенных пунктов с прямым использованием под сельскохозяйственные цели.

Например, территория может отводиться для того, чтобы обеспечивать сырье для дальнейшей переработки, организации фермерского хозяйства, птицехозяйства и иные нужды. Такой необходимый нюанс, как тип разрешенного использования, обеспечивает конкретизацию назначения наделов. То есть появляется возможность применения территории под определенный вид хозяйствования, осуществлять организацию на определенном пространстве соответствующих производств, оборудование инженерных систем на этих объектах, использовать земельные участки для складирования и хранения произведенной продукции и пр.

Новый классификатор

Все виды разрешенного использования земель для сельскохозяйственного производства перечислены в ЗК РФ. Основные их них представлены ниже:

• для использования в сельхозцелях;
• с целью организации сельскохозяйственного производства (сенокосы, виноградники, фруктовые сады и пр.);
• для организации фермерского или крестьянского хозяйства;
• для того, чтобы обеспечить свое подсобное хозяйства;
• территории под дачное использование. Такие наделы выделяются или продаются населению для проведения досуга;
• для садоводческих целей. Такие земли, которые приобретают граждане или предоставляются им, используются для выращивания различных культур: бахчевые, ягодные, овощные. Также эти наделы используются в качестве места для отдыха. При этом допускается возводить жилые постройки, но без прописки в них;
• для животноводческих целей;
• в качестве места выпаса скота и покоса сена;
• для огородничества;
• охотничьи угодья;
• для пчеловодства;
• для высадки для жилых массивов, которые выполняют роль барьера;
• для учебы, научной и исследовательской деятельности;
• для ловли рыбы;
• выращивание форели и пр.

Ниже приведены основные типы сельхоззначения более подробно.

Подсобное хозяйство

Такой вид земельных участков для сельскохозяйственного производства предназначен только для проведения сельхозработ. Какое либо строительство на данной территории запрещено.

Справка: Полевой надел означает территорию, которая должна использоваться под личное подсобное хозяйство (ЛПХ) за пределами городской черты.

Дачный надел

Участки для дачи используются населением для проведения свободного времени – досуга. Также на таких землях можно выращивать садовые культуры.

Внимание: На участках данного типа допускается возводить жилые постройки без возможности встать на регистрационный учет в них, сооружать хозстроения, выращивать культурные растения: овощи, фрукты, ягоды и пр.

Для сада и огорода

Официальное название данного варианта – СНО – садоводческого некоммерческое объединение, которое создается физлицами без коммерциализации. Это направление подразделяется на следующие категории:

• некоммерческое садовое товарищество;
• некоммерческое садовое партнерство;
• потребительский садовый кооператив.

На таких ЗУ возможно построить жилой дачный домик. Кроме того, на таких наделах допускается регистрироваться, согласно Постановлению №7 от 14.04.2008 Суда РФ.

Для фермерства

Наделы данного типа относятся к объединениям лиц, которые имеют права на создание таких хозяйств с совместной собственностью с целью выпуск и продажи сельхозпродукции. Основать союз подобного типа вправе как один гражданин, так и несколько (при наличии зарегистрированного права долевой собственности на участок, орудиями труда и иными предметами).

Животноводство

На данных территориях население может выращиванием животных. Здесь можно пасти скот, косить сено на корм животным на зимнее время года.

Выпуск товаров сельхоззначения

На подобных территориях граждане вправе выращивать и/или производить сельскохозяйственную продукцию конкретных видов. Если гражданин приобрел надел с сельхозцелью, то ему нужно заострить внимание на типах работ, которые можно вести на этой территории. Эту информацию возможно найти в правоустанавливающей документации. Если данные будут отличаться от целей покупателя, то ему следует задуматься о правильности своего выбора – потребуется переоформлять виды разрешения, для чего понадобятся время и средства.

Как изменить ВРИ участка

Очень удачным вложением считается земля с несколькими возможными видами разрешений на использование. Владелец может сделать выбор в пользу любого направления. Если же необходимо изменить категорию разрешения, то следует стать инициатором процесса. Для этого потребуется обратиться в органы местного самоуправления с прощением о рассмотрении проблемы на публичных совещаниях.

Полезно: Весь процесс смены вида разрешения зафиксирован в ст. 39 Градостроительном кодексе России. Для начала необходимо оформить заявление в администрацию населенного пункта. Адресатом должен являться председатель собрания органов местного управления. В заявке обязательно указываются данные паспорта заявителя, адрес месса жительства и номер сотового телефона.

Таким образом, рассмотрены основные виды земельных участков для сельскохозяйственного производства. Владельцы земельных наделов могут распоряжаться своей собственностью только в установленных пределах. Земли населенных пунктов для сельскохозяйственного производства не используются.