Кто должен платить за замену?

Письмо НКРЭ от 13.09.2012 г. №5817/11/47-12

Национальная комиссия, осуществляющая государственное регулирование в сфере энергетики, письмом от 13.09.2012 г. №5817/11/47-12 предоставила разъяснения относительно средств учета электроэнергии.
В письме отмечается, что согласно п. 3.2 Правил пользования электрической энергией (далее — правила) ответственность за техническое состояние средств учета несет та организация, на балансе которой они находятся, или организация, осуществляющая их эксплуатацию на основании соответствующего договора.
В соответствии с п. 3.3 правил ответственность за сохранность и целостность расчетных средств учета электрической энергии и пломб (оттисков их тавр) согласно акту о пломбировании возлагается на собственника (пользователя) электроустановки или организацию, на территории (в помещении) которой они установлены.
В свою очередь, в Нацкомиссии обращают внимание на то, что плановая замена, в т. ч. во исполнение требований нормативно-правовых актов, обслуживание и ремонт расчетных средств учета электроэнергии осуществляется электропередаточной организацией или иной организацией, имеющей право на выполнение этих работ, за счет их владельцев. При этом неплановая замена таких средств учета электроэнергии осуществляется аналогично только за счет организации, по требованию (по инициативе) которой осуществляется такая замена.
В письме также указывается, что в случае проведения внеочередной технической проверки, проверки программирования, проверки правильности работы, ремонта, замены или экспертизы средства учета стоимость работ оплачивается:
— субъектом хозяйствования, по инициативе которого проводились внеочередная техническая проверка, проверка программирования, проверка схем подключения средства учета и/или правильности его работы, ремонт, замена или экспертиза, — в случае если нарушения в работе расчетных средств учета и схем их подключение по результатам проверки не выявлены;
— владельцем средства учета или субъектом хозяйственной деятельности, отвечающим за техническое состояние и/или сохранность средства учета, — в случае если выявлены нарушение схемы расчетного учета электроэнергии, повреждение или хищение расчетных средств учета электроэнергии по вине владельца средства учета или субъекта хозяйствования, отвечающего за техническое состояние и/или сохранность средства учета;
— электропередающей организацией — в случае если выявлены нарушение схемы расчетного учета электроэнергии, повреждение расчетных средств учета электроэнергии или их несоответствие нормативно-технической документации по вине энергоснабжающей организации.

«ЛІГА ЗАКОН»

Время чтения: 7 минут

Начало отопительного сезона может преподнести неприятные сюрпризы в виде неисправных радиаторов системы отопления. В этом случае температура в помещениях понижается до недопустимых отметок, а жильцы испытывают серьезный дискомфорт. Не все собственники разбираются, кто должен менять батареи отопления в квартире, если они перестали отвечать своему прямому назначению. Ответ на этот вопрос зависит от того, в чьей собственности находится квартира, а также от причины замены радиаторов.

Система отопления МКД

На первый взгляд система отопления МКД мало чем отличается от способа обогрева других типов жилья. Однако у нее есть свои нюансы. Начинается она с входных задвижек, отсекающих дом от теплотрассы. По их ближнему к внешней стене фланцу проходит раздел сфер ответственности УК и поставщика услуги. Этот важный момент помогает в свое время определить, кем должна производиться замена отопления в многоквартирном доме.

Кроме батарей, розливов и стояков в систему входят:

• врезки ГВС на подающем и обратном трубопроводе (одна или две);
• элеватор отопления, подающий более горячую воду через сопло в раструб, и через подсос забирающий часть воды из обратного трубопровода в повторный цикл в отопительный контур. Диаметр сопла регулирует температуру смеси и радиаторов;
• домовые задвижки, отсекающие контур отопления. Летом они закрыты, зимой — открыты;
• сбросы — вентили для перепускания или осушения системы и прочие элементы.

Узнайте подробнее, как функционирует система отопления многоквартирного дома.

Законодательная база

Вопросы, связанные с функционированием и обслуживанием общедомового имущества, а также перечень оборудования и систем, входящих в его состав, регулирует и .

Ввиду постоянных споров о том, кто должен заменять неисправные радиаторы и другие элементы отопительной системы в МКД, Минстрой России разослал , в котором уточнил, являются ли квартирные радиаторы отопления общим или личным имуществом владельцев и, следовательно, как меняют батареи отопления.

Согласно этому письму и положениям законодательных актов, к внутридомовой системе отопления относятся:

• стояки;
• обогревающие элементы;
• запорная и регулирующая арматура;
• ОДПУ теплоэнергии;
• прочее оборудование, расположенное на этих сетях.

Всегда ли батареи следует относить к общедомовому имуществу

Несмотря на кажущуюся однозначность позиции в отношении радиаторов отопления и их принадлежности к общедомовому имуществу, выраженную в нормативных документах, она не всегда оказывается справедливой.

В определено, относится ли радиатор отопления в квартире к общему имуществу. Основываясь на положениях ЖК РФ, высший судебный орган установил, что обогревающие элементы внутридомовой отопительной системы, обслуживающие только одну квартиру, не входят в состав общего имущества собственников помещений в МКД.

Итак, общим имуществом считаются лишь батареи, обслуживающие более чем одно жилое помещение, в том числе без запорной арматуры, которая расположена на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления и находится внутри квартир.

Когда возникает необходимость заменить батареи

Почти каждый жилец рано или поздно сталкивается с необходимостью замены старых радиаторов. Одна из основных причин — потеря герметичности вследствие коррозии металла. Механические повреждения вызывают также скачки давления в центральной теплосети.

Снижение мощности батареи – еще один повод обновить отопительные устройства. Из-за низкого качества теплоносителя на внутренних поверхностях системы образуются твердые отложения. Это приводит к сужению каналов, по которым циркулирует теплоноситель, в связи с чем снижается мощность устройств.

Узнайте, каковы нормы температуры батарей отопления в квартире.

Зачастую возможностей отопительных приборов, параметры которых рассчитывались по старым нормативам, недостаточно для обогрева квартиры в многоэтажке.

Температурный режим для всех типов помещений в МКД определяют .

Ознакомьтесь с тем, каковы нормы температуры в квартире в отопительный сезон.

Как быть, если дома холодные батареи

Если после запуска и отладки системы отопления радиаторы в квартире остаются холодными, а договор о подаче тепла не был подписан напрямую с поставщиком услуги, следует подать претензию в обслуживающую организацию (УК или ТСЖ).

Документ, составленный в 2 экземплярах, информирует УК о том, что температура в жилище не соответствует установленным нормам.

В ответ на претензию представитель УК должен составить акт о непредоставлении или о некачественном предоставлении услуги.

Если консенсус не достигнут, на повторную проверку нужно пригласить представителя жилищной инспекции и независимого специалиста. Результаты проверки оформляются в специальном акте, 2 экземпляра которого должны подписать все присутствующие.

Если УК оставила претензию без ответа, следует обращаться в:

• Государственную жилищную инспекцию района;
• районное отделение Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей (Роспотребнадзор);
• местный орган Федеральной антимонопольной службы.

Кто оплачивает замену батарей отопления в квартире

Если проблему холодных батарей может решить только их замена, жильцы хотят выяснить, кто должен менять радиаторы отопления. В подобной ситуации вариантов может быть несколько. Выбор предпочтительного способа связан со следующими аспектами:

• в чьей собственности находится квартира;
• где такие батареи установлены;
• каковы причины предполагаемой замены обогревателей.

Из этих данных следует ответ на не менее важный для собственника вопрос, за чей счет производится замена радиаторов отопления в квартире.

Замена батарей в муниципальном жилье

Муниципальные квартиры – это жилые помещения, принадлежащие муниципалитету и сдаваемые им в аренду по соглашению социального найма.

Ст. 67 ЖК обязывает нанимателя содержать жилище в надлежащем состоянии, в том числе осуществлять текущий ремонт. В договоре перечисляются параметры, отличающие его от капитального. В число систем, которые нужно ремонтировать, входит и отопление.

Из текста типового соглашения следует, кто осуществляет ремонт батарей отопления в неприватизированной квартире. Эта обязанность однозначно возлагается на нанимателя жилья.

Однако из правила есть исключения. Они касаются следующих случаев:

• выполнение работ по ремонту важных элементов общедомового имущества или входящего в состав оборудования МКД;
• проведение капитального ремонта дома, включающего в себя замену системы отопления.

Поскольку масштабные ремонтные ремонты обязан проводить собственник, замена батарей отопления в квартире по капитальному ремонту производится силами и за счет владельца, то есть муниципалитета.

В ситуациях, которые допускают разночтения, точку в спорах между нанимателем и арендодателем зачастую может поставить только судебная инстанция, если ни одна из сторон не желает толковать положения типового договора или статей ЖК в пользу оппонента.

Если стороны не готовы мирным путем определить, за чей счет замена батарей в муниципальной квартире должна быть осуществлена, самым веским аргументом станет решение суда.

Обновление радиаторов в приватизированном жилье

В случае, если квартира в МКД находится в частной собственности, владелец жилья ежемесячно оплачивает коммунальные услуги, а также мероприятия, связанные с содержанием общедомового имущества. При возникновении необходимости в замене радиаторов его может интересовать, должна ли управляющая компания менять батареи в квартирах.

Ст. 167 ЖК РФ, а также Правила, утвержденные Правительством РФ, определяют перечень объектов, которые относятся к общедомовому имуществу. К ним относятся оборудование и коммуникации, обслуживающие все или часть квартир в доме, в том числе системы отопления.

Все объекты, которые находятся внутри квартиры и не могут быть использованы другими жильцами дома, ЖК РФ относит к личным.

Следовательно, на вопрос о том, кто должен менять радиаторы отопления в приватизированной квартире, в законодательстве находим однозначный ответ: все работы по их содержанию должен выполнять владелец.

Если же управляющая компания намерена проводить плановый капитальный ремонт МКД, то в рамках осуществления этих мероприятий может быть полностью заменена система отопления, в том числе обогревательное оборудование в квартирах собственников. В этой ситуации понятно, за чей счет меняют батареи в приватизированной квартире – работы финансируются из средств УК.

Порядок замены аварийных радиаторов через ЖЭК или УК

Если в квартире произошла авария, связанная с течью в батареях отопления, или создалась предаварийная ситуация с незначительной протечкой в радиаторах, собственник жилья должен немедленно поставить об этом в известность обслуживающую компанию. Этот шаг – обязательная составляющая того, как заменить батареи отопления в квартире через ЖЭК в 2020 году.

Согласно законодательству, в этом случае устранением аварийной ситуации с последующей заменой обогревательных приборов, установленных в квартире в МКД, должна заниматься управляющая компания, ЖЭК или ТСЖ.

Более того, обслуживающие организации обязаны произвести все необходимые работы на безвозмездной основе. Это один из случаев, когда бесплатная замена батарей отопления в квартире через ЖЭК вполне реальна. После поступления информации от собственника об аварии для предотвращения более серьезных последствий повреждения следует немедленно устранить за счет сил и средств УК.

После того как управляющая компания примет претензию о замене радиаторов, можно считать, что владелец жилья с аварийным радиатором решил вопрос, как поменять батареи через ЖЭК бесплатно.

Самостоятельная замена батарей и возможные сложности

Если жильцы решили обновить батареи не из-за аварийной ситуации, а лишь из стремления улучшить их внешний вид или эксплуатационные характеристики, сделать это можно и самостоятельно, но при непосредственном участии управляющей компании.

Несмотря на то, что эти работы не входят в компетенцию УК, обращение к специалистам поможет выяснить, как правильно поменять батареи отопления.

Несанкционированное вмешательство в отопительную систему может нарушить схему ее работы, а отвечать за это придется тому, кто предпринял самовольные действия.

Чтобы сделать все по правилам, нужно найти организацию, которая заменит радиаторов. Она должна иметь лицензию или свидетельство СРО о допуске на проведение подобного вида работ.

После установки батарей представитель УК проведет техническую экспертизу и подпишет акт принятия на учет новых отопительных приборов.

Получение разрешения

Прежде чем приступить к замене радиаторов, следует получить разрешение от УК на осуществление таких работ. Для этого нужно предоставить:

• заявление;
• техпаспорт помещений, где будет производиться замена;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• свидетельство о том, что подрядчик состоит в базе ЕГРЮЛ.

На рассмотрение документов обычно уходит около 2 месяцев. После этого подписывается разрешение на отключение стояка и слива теплоносителя из системы отопления. В документе прописывается время и максимальная продолжительность работ.

Если УК не меняет аварийные батареи

Нередко УК предлагает проведение платных работ или пытается переложить замену аварийных батарей на владельца помещения. В подобной ситуации собственник может обратиться с жалобой в Жилинспекцию. В ней следует указать, что ответственные лица уклоняются от исполнения прямых обязанностей.

Ознакомьтесь с перечнем организаций, куда жаловаться на управляющую компанию.

Выводы

Замена батарей в квартире – хлопотное мероприятие, которое в зависимости от причин может возлагаться на собственника, нанимателя жилья или обслуживающую компанию. Законодательство РФ помогает определить, в каком случае и кто обязан выполнять работы и финансировать их.

В доме №41 на улице Октябрьской идет капитальный ремонт. Всего в двухэтажке 12 квартир, квартира №6 принадлежит 70-летнему Константину Преображенскому, который проживает в Ижевске, а в Североуральск приехал, чтобы продать отцовское жилье. Константин Игоревич был удивлен, узнав, что систему отопления в его квартире во время капремонта менять не собираются, хотя должны. Потому что, как утверждает Константин Преображенский, радиаторы отопления, не имеющие запорной арматуры в квартире, являются неотъемлемой частью системы отопления всего дома и не являются частной собственностью хозяина квартиры. При капитальном ремонте дома радиаторы отопления должны быть заменены, если срок их эксплуатации больше 25-30 лет.
– А наш дом по документам построен в 1956 году, а по факту еще в 1953-м, – говорит Константин Игоревич, – то есть ему 64 года.
По вопросу замены системы отопления мужчина неоднократно писал директору управляющей компании МУП «Управление ЖКХ», главе Североуральска Василию Матюшенко и в другие инстанции. В ответе от 19 марта этого года за подписью директора МУПа Сергея Киприянова сказано, что в ходе работ по проведению капитального ремонта системы отопления в многоквартирном доме производится ремонт только общедомового имущества, но не имущества собственников квартир. При этом к общему имуществу относятся части системы инженерного оборудования, обслуживающие более одного помещения.
– Каждый из ваших радиаторов обслуживает только одно помещение (комнату, в которой он установлен), поэтому их замена осуществляется за ваш счет, – сказано в ответе Сергея. – Радиатор – это аналогично или равно унитазу, ванне, раковине, печи варочной, холодильнику, входной или межкомнатной дверям и так далее. Это ваше имущество и меняется за ваш счет.
С утверждением Сергея Киприянова собственник жилья не согласен. Письменного отказа от проведения ремонтных работ внутри своей квартиры он не писал, как сделали некоторые из его соседей. Поэтому ждет, когда работники придут к нему и заменят систему отопления.
– Слесари пришли, сказали, что в смете замены радиаторов нет, в проекте нет, – поясняет Константин Игоревич, – а как вообще составлялся проект, если обследование не проводилось? Радиаторы в аварийном состоянии, и эксплуатировать их нельзя.
По словам Преображенского, во втором подъезде из хозяев шести квартир трое от капитального ремонта внутри жилых помещений отказались. Потому что те, кто этим ремонтом занимается, напугали их, мол, во время сварочных работ все им попортят и испачкают.
– Они хотят, чтобы и я такой отказ подписал, но я против, – говорит Константин Игоревич.
В Ижевске, где проживает Преображенский, капитальный ремонт делается как положено. А в Североуральске, по мнению мужчины, людей обманывают. Знает он это и от знакомых, которые живут в домах на улице Мира и Молодежной, где капитальный ремонт уже сделан, а система отопления внутри квартир осталась старая.
В последнем своем обращении в управляющую компанию, написанном 16 июня, Преображенский просит заменить в его квартире стояк и пять секций радиаторов по статье «Содержание и текущий ремонт общего имущества дома». О сроках проведения ремонта мужчина просит известить его письмом по адресу фактического проживания в городе Ижевске. Что касается высказывания Киприянова, Преображенский говорит: «Сравнение ответственности за обогревающие элементы без запорной арматуры в квартирах с ответственностью за унитаз, ванну и так далее считаю неквалифицированной осведомленностью в вопросах работы системы отопления».

Один из специалистов, который не первый год работает на капитальных ремонтах в Североуральске, подтвердил – если кранов на трубах отопления в квартире нет, замена труб во время ремонтных работ не производилась и отказа собственник не писал, то он прав. Радиаторы обязаны заменить бесплатно для владельца квартиры.
– Часто бывает, соседи сверху отказываются трубы менять, а соседи снизу согласны, – говорит специалист, – приходится новое к старому подгонять.