Налог с продажи квартиры в рк

Вопрос:

Должен ли нерезидент, в соответствии с Налоговым кодексом РК и Конвенцией о двойном налогообложении подписанной между Казахстаном и Российской Федерацией, платить налог с продажи собственности в РК?

Ситуация: Гражданин Российской Федерации получил в наследство квартиру.

Когда и по какой ставке надо уплачивать налог: при оформлении права на наследство или с прибыли от продажи квартиры?

Ответ:

Доходы в виде безвозмездно полученного или унаследованного имущества, в том числе работ, услуг, за исключением безвозмездно полученного имущества физическим лицом-нерезидентом от физического лица-резидента признаются доходами нерезидента из источников в Республике Казахстан согласно подпункту 30) пункта 1 статьи Кодекса Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» (далее — Налоговый кодекс).

При этом нерезидент имеет право применить положения Конвенции об устранении двойного налогообложения и предотвращении уклонения от уплаты налогов на доход и капитал, заключенной между Республикой Казахстан и Российской Федерацией (далее – Конвенция) в части освобождения от налогообложения доходов в виде унаследованного имущества, при представлении документа, подтверждающего резидентство нерезидента, соответствующего требованиям статьи Налогового кодекса.

Вместе с тем, согласно подпункту 6) пункта 1 статьи Налогового кодекса доходами нерезидента из источников в Республике Казахстан признаются доходы от прироста стоимости при реализации, в том числе находящегося на территории Республики Казахстан имущества, права на которое или сделки по которому подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан.

В соответствии с пунктом 4 статьи 658 Налогового кодекса исчисление и удержание индивидуального подоходного налога с доходов физического лица- нерезидента, указанных в пункте 1 статьи Налогового кодекса, производятся в порядке, определенном статьей 650 Налогового кодекса.

Пунктом 1 статьи 650 Налогового кодекса установлено, что данная статья применяется к доходам нерезидента из источников в Республике Казахстан от прироста стоимости при реализации находящегося на территории Республики Казахстан имущества, права на которое или сделки по которому подлежат государственной регистрации в соответствии с законами Республики Казахстан. При этом прирост стоимости при реализации имущества, находящегося на территории Республики Казахстан имущества, права на которое или сделки по которому подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан, определяется как положительная разница между стоимостью реализации имущества и стоимостью его приобретения.

Согласно пункту 11 данной статьи нерезидент, получающий доход в виде прироста стоимости, указанный в пункте 1 данной статьи, от лица, не являющегося налоговым агентом, производит исчисление подоходного налога самостоятельно путем применения ставки, установленной статьей Налогового кодекса, к сумме такого дохода.

Так, в соответствии с подпунктом 5) статьи 646 Налогового кодекса, доходы нерезидента от прироста стоимости, дивиденды, вознаграждения, роялти облагаются налогом по ставке 15 процентов.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 13 Конвенции доходы, получаемые резидентом Договаривающегося Государства от отчуждения недвижимого имущества и расположенного в другом Договаривающемся Государстве, могут быть обложены налогом в этом другом Государстве.

Таким образом, в случае продажи нерезидентом унаследованного имущества и возникновения дохода от прироста стоимости, такие доходы нерезидента, согласно положениям Конвенции и Налогового кодекса, подлежат налогообложению в Республике Казахстан по ставке 15 процентов.

Здравствуйте Изатов Руслан!

Комитет государственных доходов Министерства финансов Республики Казахстан (далее – КГД МФ РК) рассмотрев Ваш вопрос, поступивший на блог Председателя КГД МФ РК сообщает следующее. Согласно подпунктам 1) — 4) и 6) пункта 1 статьи 331 Кодекса Республики Казахстан от 25.12.2017 г. № 120-VI «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» (далее — Налоговый кодекс), действующего с 1 января 2020 года, доход от прироста стоимости при реализации имущества физическим лицом возникает при реализации следующего имущества:

1) жилищ, дачных строений, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства, находящихся на территории Республики Казахстан на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности;

2) земельных участков и (или) земельных долей, целевым назначением которых с даты возникновения права собственности до даты реализации являются индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, под гараж, на которых расположены объекты, указанные в подпункте 1) данного пункта, находящихся на территории Республики Казахстан на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности;

3) земельных участков и (или) земельных долей, целевым назначением которых с даты возникновения права собственности до даты реализации являются индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, садоводство, под гараж, на которых не расположены объекты, указанные в подпункте 1) данного пункта, находящихся на территории Республики Казахстан на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности;

4) земельных участков и (или) земельных долей с целевым назначением, не указанным в подпунктах 2) и 3) данного пункта, находящихся на территории Республики Казахстан;

6) недвижимого имущества, находящегося на территории Республики Казахстан, за исключением указанного в подпунктах 1), 2), 3) и 4) данного пункта; В соответствии с пунктом 2 статьи 331 Налогового кодекса доходом от прироста стоимости при реализации имущества, указанного в подпунктах 1) – 7) пункта 1 данной статьи, является положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и ценой (стоимостью) его приобретения. Положения данного пункта не распространяются на доход от прироста стоимости при реализации безвозмездно полученного имущества, который определяется в соответствии с пунктами 5, 6 и 7 данной статьи.

На основании изложенного, имущественный доход, подлежащий обложению индивидуальным подоходным налогом по ставке 10%, возникает при реализации недвижимого имущества, установленный подпунктами 1), 2) и 3) пункта 1 статьи 331 Налогового кодекса, находящегося на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности. При этом, доходом от прироста стоимости при реализации данной недвижимости будет являться положительная разница между ценой (стоимостью) реализации и ценой (стоимостью) его приобретения. Также, имущественный доход, подлежащий обложению индивидуальным подоходным налогом по ставке 10%, возникает при реализации недвижимого имущества, установленный подпунктами 4), 6) пункта 1 статьи 331 Налогового кодекса, вне зависимости от срока владения. При этом, доходом от прироста стоимости при реализации данной недвижимости, будет являться положительная разница между ценой (стоимостью) реализации и ценой (стоимостью) его приобретения.

Председатель Комитета
государственных доходов
Министерства финансов РК Султангазиев М.Е.

Важно: норма по взиманию этого налога уже существует и изменений в 2020 году не планируется Важно: норма по взиманию этого налога уже существует и изменений в 2020 году не планируется.
Активное обсуждение на уходящей неделе вызвала статья 331 Налогового кодекса Казахстана. Принятая еще 25 декабря 2017 года поправка оказалась недопонятой и стала предметом дискуссий. У большинства казахстанцев возникли два вопроса: первый – надо ли с 2020 года платить налог с продажи недвижимости вне зависимости от срока владения, второй – сделки по какой категории недвижимости в обязательном порядке облагаются налогом. За разъяснениями норм Налогового кодекса корреспондент «Капитал.kz» обратился к экспертам.
Здесь важно напомнить хронологию внесения поправок. Об истории вопроса рассказал директор НИИ финансового и налогового права, доктор юридических наук и профессор Каспийского университета Евгений Прохоров. В 2015 году был принят Закон РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам введения декларирования доходов и имущества физических лиц». Он предусматривал, что с 1 января 2020 года будет начисляться индивидуальный подоходный налог (ИПН) на прибыль, полученную при продаже жилья, вне зависимости от срока владения объектом. Однако с принятием нового Налогового кодекса РК от 25 декабря 2017 года старый Налоговый кодекс от 10 декабря 2008 года был отменен с 1 января 2018 года, в том числе и в части внесенных в него ранее изменений и дополнений. Таким образом из главного налогового документа была исключена спорная статья.
Согласно пунктам статьи 331 действующего Кодекса Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» (от 25.12.2017 г.), если казахстанец покупает и в течение года продает жилье или участок, то уплачивает 10% от суммы дохода от прироста стоимости (разница между ценой покупки и продажи).
Официальный представитель Комитета государственных доходов Алибек Абдилов напомнил, что налог на операции с недвижимостью, совершенные в течение короткого времени, вводили для борьбы со спекуляцией на рынке.
«Если имущество находится в праве собственности более года, то его владелец не облагается данным доходом. При этом введение данного налога было обусловлено целью снизить спекуляции на рынке недвижимости и пресечь возникновение так называемого «ценового пузыря», который негативно влиял на реальное ценообразование на рынке недвижимости. На сегодня поправок в Налоговый кодекс ни по дополнительному введению прогрессивной шкалы ИПН с продажи недвижимости, ни по увеличению срока с момента покупки не планируется. За два года с момента введения статьи 331 Налогового кодекса она оставалась без изменений», – сказал Алибек Абдилов.
Но эта норма не относится к коммерческой недвижимости. Владельцы данной категории объектов и земельных участков оплачивают 10% от дохода вне зависимости от срока владения.
«Принятая два года назад норма об уплате ИПН в размере 10% от прироста стоимости при заключении сделки продажи недвижимости менее чем через год с момента покупки не действует на коммерческую недвижимость, офисные помещения, на квартиры, выведенные из жилого фонда и являющиеся нежилыми помещениями. То есть владельцы данной категории недвижимости оплачивают налог в размере 10% от прироста стоимости. Закон на сегодня действует и в целом недопонимания у владельцев не вызывает», – отметил адвокат Алматинской городской коллегии адвокатов, городской юридической консультации Максим Савич.
Налог с продажи жилой недвижимости или участка под ИЖС относится к подоходному налогу, где базой для исчисления является доход от прироста стоимости. Взимается он при двух обстоятельствах: владение недвижимостью меньше года и продажа по цене выше первоначальной.
«Один из основных имущественных доходов – это налог на прирост стоимости жилья.
В законе четко написано, что налог платят при реализации «жилищ, дачных строений, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства, находящихся на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности». То есть каким образом было получено это имущество, как возникло право собственности, нигде не указывается и значения не имеет. Поэтому налог этот действует не только с покупки, но и дарственной на квартиру или дом», – уточнила адвокат Алматинской городской консультации Шолпан Исмаилова.
Поэтому важно после получения недвижимости в дар или наследство заказать оценку объекта. Задним числом это сделать невозможно, говорит Шолпан Исмаилова. Если нет оценки, то налог рассчитывается по кадастровой стоимости, которая значительно ниже рыночной и поэтому выйдет большая сумма налога.
«Если же в течение года продается недвижимость, полученная в дар, то никаких заключений об оценке не принимается. Под стоимостью покупки понимается кадастровая цена жилья на 1 января года реализации, поэтому сразу продавать подаренное жилье невыгодно», – говорит адвокат.
Она также пояснила, что важно вовремя регистрировать право собственности в ЦОНе, так как учитывается не фактическое, а документально зарегистрированное владение.
ИПН рассчитывается по следующей схеме: казахстанец купил квартиру за 10 млн и в течение налогового года продает за 15 млн тенге, то налог 10% будет взиматься с 5 млн тенге. Но только в том случае, если сделка происходит в течение года. Если владелец совершает сделку на 366 день со дня приобретения, то оплачивать налог он не будет. Как отметил президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов, все сделки четко отслеживаются.
«Есть камеральная проверка соглашений физических и юридических лиц отделом камерального мониторинга налогового органа на основании поданных нотариусами деклараций (как физических, так и юридических лиц). И если сделка по продаже недвижимости совершена в течение налогового года, то отправляется уведомление участникам сделки для того чтобы оплатить ИПН в размере 10% от прироста от сделки», – пояснил Ермек Мусрепов.
Все эти нормы уже действуют. Новых налогов при продаже недвижимости в 2020 году не будет, подчеркивают эксперты. Самое главное, вовремя регистрировать права собственности и получить оценку объекта.
Статья 331. Доход от прироста стоимости при реализации имущества в Республике Казахстан физическим лицом
1. Доход от прироста стоимости при реализации имущества физическим лицом возникает при реализации следующего имущества:
1) жилищ, дачных строений, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства, находящихся на территории Республики Казахстан на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности;
2) земельных участков и (или) земельных долей, целевым назначением которых с даты возникновения права собственности до даты реализации являются индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, под гараж, на которых расположены объекты, указанные в подпункте 1) настоящего пункта, находящихся на территории Республики Казахстан на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности;
3) земельных участков и (или) земельных долей, целевым назначением которых с даты возникновения права собственности до даты реализации являются индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, садоводство, под гараж, на которых не расположены объекты, указанные в подпункте 1) настоящего пункта, находящихся на территории Республики Казахстан на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности;

Какими правами обладают иностранцы в Казахстане по приобретению жилья, нежилой недвижимости, земельных участков, наследованию имущества? Должен ли иностранец обладать видом на жительство для приобретения недвижимости? Могут ли иностранца лишить недвижимости?

Приобретение жилья

Статья 9 Закона Республики Казахстан «О правовом положении иностранцев» гласит следующее:

«Иностранцы, постоянно проживающие в Республике Казахстан, в жилищных отношениях имеют те же права и несут те же обязанности, что и граждане Республики Казахстан.

Иностранцы могут иметь в Республике Казахстан на праве собственности жилище (за исключением временно пребывающих иностранцев)…».

На практике данное положение трактуется следующим образом:

• иностранец, имеющий вид на жительство, вправе приобрести любое жилье (квартиру, дом)
• иностранцам, не имеющим вида на жительство, в оформлении и регистрации сделки по приобретению жилья будет отказано.

Таким образом, иностранцу, не проживающему в Республике Казахстан, но желающему приобрести жилье, остается следующий вариант — получить вид на жительство, затем приобрести жилье. Однако вариант не единственный.

Юридические лица с иностранным участием могут безо всяких ограничений приобретать в собственность жилье, независимо от того, находится ли учредитель организации на территории Республики Казахстан или нет. Поэтому альтернативным вариантом является создание юридического лица и приобретение жилья в его собственность.

Приобретение земельных участков

Согласно пунктам 3, 4 статьи 23 Земельного кодекса Республики Казахстан в частной собственности иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц (негосударственных) могут находиться земельные участки только для следующих целей:

• под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами;
• земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением.

Земли, предназначенные для ведения товарного сельскохозяйственного производства и лесоразведения, не могут находиться в собственности иностранцев и иностранных юридических лиц (пункт 4 статьи 23 Земельного кодекса). В соответствии с пунктом5 статьи 37 Земельного кодекса земельные участки для товарного сельскохозяйственного производства могут предоставляться иностранцам и лицам без гражданства в аренду на срок до 10 лет.

Право постоянного землепользования не может принадлежать иностранным землепользователям (пункт 2 статьи 34 Земельного кодекса).

Особенности в отношении граждан Российской Федерации

В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса, если международным договором, ратифицированным Республикой Казахстан, установлены иные правила, чем те, которые содержатся в Земельном кодексе, то применяются правила указанного договора. Международные договоры, ратифицированные Республикой Казахстан, к земельным отношениям применяются непосредственно, кроме случаев, когда из международного договора следует, что для его применения требуется издание законодательного акта.

К примеру пунктом 1 статьи 4 Договора между Республикой Казахстан и Российской Федерацией о правовом статусе граждан Республики Казахстан, постоянно проживающих на территории Российской Федерации, и граждан Российской Федерации, постоянно проживающих на территории Республики Казахстан, установлено, что гражданин одной Стороны, постоянно проживающий на территории другой Стороны, пользуется такими же правами и свободами и несет такие же обязанности, что и граждане Стороны проживания, за изъятиями, установленными данным Договором. В то же время пунктом 1 статьи 6 указанного Договора установлено, что приобретение собственности гражданами одной Стороны, постоянно проживающими на территории другой Стороны, регулируется законодательством Стороны проживания. В связи с этим на граждан России, постоянно проживающих в Казахстане (имеющих вид на жительство), все равно распространяются вышеуказанные ограничения и они вправе приобретать в собственность участки только с целевым назначением, указанным в пунктах 3, 4 статьи 23 Земельного кодекса.

Особенности в отношении граждан Республики Беларусь

Аналогичная ситуация имеет место в отношении граждан Республики Беларусь, постоянно проживающих в Казахстане (имеющих вид на жительство). Пункт 1 статьи 4 Договора между Республикой Казахстан и Республикой Беларусь о правовом статусе граждан Республики Казахстан,
постоянно проживающих на территории Республики Беларусь, и граждан Республики Беларусь, постоянно проживающих на территории Республики Казахстан предусматривает, что гражданин Беларуси, постоянно проживающий на территории Казахстана, пользуется такими же правами и свободами и несет такие же обязанности, что и граждане Казахстана за изъятиями, установленными данным Договором. Пунктом 1 статьи 6 данного договора установлено, что приобретение собственности гражданами одной Стороны, постоянно проживающим на территории другой Стороны, регулируется законодательством Стороны проживания. Таким образом, применяется право Республики Казахстан и ограничения, указанные в пунктах 3, 4 статьи 23 Земельного кодекса, сохраняются.

Приобретение нежилой недвижимости

В отношении приобретения недвижимости, не относящейся к жилому фонду (зданий, сооружений, помещений, офисов, магазинов и т.д.) законодательство Республики Казахстан не содержит ограничений не зависимо от того, имеет ли иностранец вид на жительство или нет. Норма, прямо указывающая на такую возможность также отсутствует, но она вытекает из содержания вышеприведенной статьи 23 Земельного кодекса, предусматривающей возможность нахождения в собственности иностранцев земельных участков. Ведь право на земельный участок неразрывно связано с правом на строения, расположенные на нем.

Наследование жилья

Указанные выше ограничения на приобретение жилья не действуют при наследовании имущества в силу заключенных Республикой Казахстан международных соглашений. Так, например, согласно статье 47 Кишиневской конвенции от 07.10.2002 года «О правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам», участниками которой являются Азербайджан, Армения, Беларусь, Грузия, Казахстан, Кыргызстан, Молдова, Россия, Таджикистан, Туркменистан, Узбекистан, Украина, граждане каждого из государств могут наследовать на территориях других участников Конвенции имущество или права по закону или по завещанию на равных условиях и в том же объеме, как и граждане данного государства.

Нотариусы выдают свидетельства о праве на наследство на недвижимость и любое другое имущество иностранцам, независимо от того, проживают ли они в Казахстане или нет. Порядок оформления наследственных прав в этом случае не отличается от общеустановленного.

Должен ли иностранец продать принадлежащее ему жилье в течение определенного срока (1 года)?

Пунктом 1 статьи 252 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) установлено, что если по основаниям, допускаемым законодательными актами, в собственности лица оказалось имущество, которое не может ему принадлежать в силу законодательных актов, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение 1 года с момента возникновения права собственности на данное имущество, если иные сроки не предусмотрены законодательными актами.

Со ссылкой на указанную норму казахстанские нотариусы и органы юстиции разъясняют, что иностранец, который приобрел жилье на законных основаниях (например, унаследовал), должен его продать в течение 1 года, поскольку иностранец, не обладающий видом на жительство, не вправе иметь в собственности жилье на территории Республики Казахстан.

Также в указанном пункте 1 статьи 252 Гражданского кодекса говорится, что в случае, если имущество не будет отчуждено собственником в указанный срок, оно по решению суда подлежит принудительному отчуждению с возмещением собственнику стоимости имущества за вычетом затрат по его отчуждению. То есть, если руководствоваться данным пунктом, то жилье иностранца, не проживающего в Казахстане, и не распорядившегося жильем в течение 1 года, должно быть принудительно продано по решению суда с торгов, а вырученная сумма (за вычетом издержек) должна быть передана иностранцу. В то же время порядок такой принудительной продажи законом или подзаконными актами не установлен. Ни у одного государственного органа в настоящее время не имеется полномочий на предъявление подобных исков в суд, и на практике данные положения закона не реализуются. Для иностранцев не установлено никакой ответственности или штрафов за то, что они не распорядятся своим жильем в течение 1 года. Поэтому в настоящее время несоблюдение срока для продажи жилья иностранцем, не влечет никаких негативных последствий в виде изъятия жилья или денежных санкций.

Собственность на недвижимость у иностранца, утратившего гражданство Республики Казахстан

Если гражданин Республики Казахстан приобрел квартиру (или другую недвижимость), а впоследствии утратил гражданство и (или) уехал из республики, является ли это основанием для утраты им прав на недвижимость? Должен ли он ее продать или она может быть конфискована? Законодательство не предусматривает ни оснований, ни порядка для таких действий (выкуп, конфискация) в отношении недвижимости бывшего гражданина Казахстана. Законодательством не предусмотрены обязанность бывшего казахстанского гражданина отчуждать свою недвижимость после утраты гражданства, а также право государства на изъятие такой недвижимости. Законодательство не устанавливает каких-либо сроков для отчуждения такой недвижимости, особых условий продажи в виде повышенной ставки налога, не ограничивает сроков владения и не устанавливает срок в течение которого необходимо распорядиться недвижимостью под угрозой ее утраты.

Исключением может считаться жилая недвижимость, к которой в случае утраты гражданства могут быть применимы правила статьи 252 Гражданского кодекса, рассмотренные в предыдущем разделе. В данном случае принудительная реализация жилья у бывших казахстанских граждан, утративших гражданство, на практике также не реализована.

Исключения из указанного выше правила установлены также в отношении земельных участков. Согласно пункту 2 статьи 23 Земельного кодекса при выходе гражданина, являющегося собственником земельного участка, предоставленного для ведения крестьянского или фермерского хозяйства, личного подсобного хозяйства, лесоразведения, садоводства и дачного строительства, из гражданства Республики Казахстан право собственности подлежит отчуждению или переоформлению согласно нормам статьи 66 Земельного кодекса. Эта статья в свою очередь предусматривает, что земельный участок должен быть отчужден в течение одного года или в указанный срок право на участок должно быть переоформлено в право, которое данному субъекту может принадлежать — то есть право аренды.

В соответствии с пунктом 5 статьи 24 Земельного кодекса, если гражданин, являющийся собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения, выходит из гражданства Республики Казахстан, земельный участок подлежит возврату в собственность государства либо право на земельный участок должно быть в течение одного года переоформлено в право аренды сроком до 10 лет. При возврате земельного участка в государственную собственность собственнику выплачивается цена земельного участка, по которой этот участок был приобретен у государства, за счет средств, поступающих от продажи земельных участков. В случае отказа местного исполнительного органа от приобретения земельного участка по его разрешению такой участок может быть продан гражданину Республики Казахстан.

Можно ли приобретать жилье гражданину Казахстана, состоящему в браке с иностранцем?

Гражданин Республики Казахстан свободно может приобретать на свое имя жилье в Казахстане, не смотря на то что состоит в браке с иностранцем. Никаких ограничений в этом отношении закон не предусматривает. При этом иностранный супруг при покупке жилья также фактически станет собственником доли в этом жилье, хотя приобретать его непосредственно на свое имя, не имея вида на жительство в Казахстане, он не вправе.

Можно ли приобретать земельный участок гражданину Казахстана, состоящему в браке с иностранцем?

Гражданин Республики Казахстан, состоящий в браке с иностранным гражданином, в обычном установленном порядке вправе приобретать земельные участки в собственность или в землепользование (аренду). Специальных ограничений этом плане законом не предусмотрено. При этом иностранный супруг при приобретении земли, также как и при приобретении жилья, фактически станет собственником доли в земельном участке, даже если в силу установленных ограничений непосредственно приобрести участок на свое имя не смог.

Требуется ли перерегистрация имущества, принадлежащего иностранцу?

Оформив и зарегистрировав на свое имя имущество при его приобретении, иностранец не должен периодически подтверждать права на него, производить перерегистрацию этого имущества, менять документы и совершать иные действия, чтобы сохранить права на него. Таких требований казахстанское законодательство не содержит.

Налоги иностранцев при продаже недвижимости

Иностранец является резидентом

В случае если иностранец является резидентом Республики Казахстан, то применяется общий порядок налогообложения, установленный для граждан Казахстана, а именно прирост стоимости при продаже недвижимости облагается индивидуальным подоходным налогом по ставке 10%. Если недвижимость реализуется по истечению одного года с момента приобретения, обязанности по уплате налога не возникает.

Иностранец является нерезидентом

Иной порядок применяется если иностранец, реализующий в Казахстане недвижимость, не является казахстанским резидентом.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 192 Налогового кодекса Республики Казахстан доходы от прироста стоимости при реализации находящегося на территории Республики Казахстан имущества, права на которое или сделки по которому подлежат государственной регистрации (недвижимость относится к такому имуществу) считаются доходами нерезидента из источников в Республике Казахстан.

Приростом стоимости в данном случае является положительная разница между стоимостью реализации и стоимостью приобретения недвижимости.

Согласно подпункту 6) статьи 194 Налогового кодекса доходы нерезидента от прироста стоимости облагаются налогом по ставке 15 процентов. Поэтому вся сумма прироста стоимости будет обложен налогом по указанной ставке. В отличие от налогообложения дохода от продажи жилой недвижимости резидентов, для нерезидентов не действует правило, освобождающее от налогообложения, если жилье находилось в собственности более одного года. Таким образом, резиденты уплачивают налог независимо от срока владения недвижимостью, но только в случае, когда стоимость продажи выше стоимости приобретения.

Согласно пункту 3 статьи 204 Налогового кодекса уплата индивидуального подоходного налога производится физическим лицом-нерезидентом самостоятельно не позднее 10 календарных дней после срока, установленного для сдачи декларации по индивидуальному подоходному налогу за налоговый период, которая должна быть сдана не позднее 31 марта следующего года.

В случае, если стоимость приобретения отсутствует (например, недвижимость приобретена в дар, унаследована, приватизирована без уплаты денег), то до совершения сделки необходимо произвести оценку продаваемой недвижимости в оценочной компании, обладающей соответствующей лицензией. Прирост стоимости в этом случае будет определяться как положительная разница между стоимостью продажи и оценочной стоимостью.

Иностранцы — граждане государств, с которыми у Республики Казахстан заключены Конвенции об избежании двойного налогообложения (например Российской Федерации), могут также воспользоваться положениями этих конвенций, если законодательство их государств не предусматривает обложение налогом прироста стоимости при продаже недвижимости. С полным перечнем государств, с которыми заключены такие Конвенции, можно ознакомиться на сайте Налогового комитета Министерства Финансов. Для того, чтобы применить положения международного договора иностранцу необходимо получить в налоговом органе своего государства, письменное подтверждение (справку, сертификат) о том, что он является резидентом своего государства. Этот документ необходимо предъявить в налоговый орган Республики Казахстан со ссылкой на статью 215 Налогового кодекса.

По открытым данным, количество граждан, стоящих на учете как нуждающиеся в жилье, в Казахстане приближается к 500 000 человек. Значительная часть из них стоит в очереди много лет. Не все граждане могут позволить себе оформить ипотеку в коммерческом банке. Накопить на собственное жилье многим просто не по силам.

Поэтому некоторые ищут способы получить арендное жилье от государства быстро, а главное — выгодно. Но, как показывает практика, с развитием различных способов решения жилищного вопроса совершенствуются и мошеннические схемы.

Как сказано выше, в Казахстане действительно образовалась новая финансовая пирамида. В ведомстве отметили, что эта организация начала работать в октябре прошлого года. Всего по стране у нее было 22 представительства. Название пирамиды госорганы пока не разглашают в интересах следствия, но вот что стало известно о схеме ее деятельности: желающим купить недвижимое имущество предлагали сделать вступительный взнос в размере 180 тысяч тенге, а потом на протяжении 10 месяцев ежемесячно платить еще по 50 тысяч. Из 180 тысяч 100 лежали на счету клиента, а 80 переводили на специальный счет одного из товариществ с ограниченной ответственностью. В КФМ отметили, что подобные операции и демонстрируют главные черты финансовой пирамиды — нужен первоначальный взнос, обещают бонусы за каждого привлеченного вкладчика, свою деятельность они активно рекламируют, а переводы осуществляют разные отправители на счет единственного получателя. Непосредственно в эту организацию люди уже вложили 3,9 миллиарда тенге.

Сейчас проводят расследование по статье о создании и руководстве финансовой пирамидой. За это предусмотрено наказание до 10 лет лишения свободы, а также конфискация имущества. Кто прав, а кто виноват — покажет следствие и решит суд. Но что можно сказать уже сейчас: этот случай ярко иллюстрирует тот факт, что жилищный вопрос является одним из самых острых в наше время. Граждане обращаются за помощью к аферистам в надежде решить квартирный вопрос как можно скорее и выгоднее, а на деле сфера недвижимости превращается в возможность для аферистов без значительных усилий получить большие деньги за короткий срок. Так насколько сложно в Казахстане приобрести квартиру?

Вне зоны доступа

Казахстанская реальность такова, что переехать от родителей в собственную квартиру могут позволить себе далеко не все выросшие дети. Да и снимать «однушку» стоимостью в среднемесячную зарплату соглашаются немногие. Остальные же часто вынуждены выбирать жизнь на родном диване. Так в чем же проблема? В социально-экономической неустроенности нашего общества или в поколении инфантильных молодых людей, которые упорно отказываются взрослеть?

Чтобы разобраться в этом вопросе, Центр исследований прикладной экономики (Applied Economics Research Centre (AERC) по заказу АО «Байтерекдевелопмент» провел исследование рынка жилой недвижимости Республики Казахстан, в рамках которого была оценена доступность жилья в стране.

Все годы независимости в Казахстане уделяли пристальное внимание проблеме обеспечения жильем населения. Помимо того, что разработали нормативную правовую базу жилищных отношений и жилищного строительства, приняли четыре государственные программы по жилищному строительству. 5 марта 2018 года Первый Президент РК объявил программу «7-20-25».

Как известно, в рамках этой программы к заемщику предъявляют ряд объективных требований, таких как наличие подтвержденного дохода, отсутствие ипотечных займов, так как все это влияет на динамику реализации программы. Как показала практика, активными получателями ипотечных кредитов по программе «7-20-25» стали в основном жители Нур-Султана и Алматы, на долю которых приходится 51 процент всех займов, так как среднедушевые доходы населения этих городов значительно выше доходов населения других регионов. К сожалению, именно по этой причине только незначительная доля населения в регионах смогла приобрести квартиры. Однако, по оценкам экспертов рынка недвижимости, на сегодня эта программа — самая востребованная, и, по официальным данным, благодаря ей более 8800 семей в стране все-таки приобрели жилье.

Таким образом, обеспеченность населения жильем пока составляет 21,6 квадратных метра на одного человека. Тот же показатель во многих странах СНГ остается выше, чем в Казахстане: в среднем он составляет 24 квадратных метра. К примеру, в России — 24,9 квадратных метра, Беларуси — 26,8, Армении — 31,4. Обеспеченность населения жильем в Казахстане также намного ниже, чем в восточноевропейских странах.

Возникает вопрос: насколько население способно брать ипотеку на предлагаемых условиях? Ответ дает ряд показателей, которые определяют возможности населения той или иной страны по приобретению жилья при различных условиях.

Наиболее известными являются так называемые индексы доступности жилья, предложенные Программой ООН по населенным пунктам (UN HABITAT). Эти индексы определяют количество необходимого времени на приобретение стандартного жилья или способности населения приобрести стандартное жилье с помощью собственных средств или ипотеки.

Центр исследований прикладной экономики по заказу АО «Байтерекдевелопмент» провел расчеты основных индексов доступности жилья для домохозяйств Казахстана в сравнении с показателями России и Беларуси как основных партнеров по Евразийскому экономическому союзу. Расчеты показали, что для покупки стандартной квартиры по средне-рыночным ценам среднестатистической казахстанской семье необходимо четыре года, россиянину — 2,8 года, белорусу — 2,6 года. Для показателя сделали расчет доступности жилья в разрезе доходов домохозяйств, который показал, какой доле населения доступно жилье при существующих ценах и уровне дохода. Расчет показал, что в Казахстане и Беларуси только 10 процентам населения жилье доступно. В России этот показатель — 39,3 процента.

Нужно понимать, что в реальной жизни ни одна среднестатистическая семья не может направлять все доходы на покупку квартиры на протяжении нескольких лет. Поэтому допускается, что семья может направлять не более одной трети совокупного семейного денежного дохода в год на приобретение стандартной квартиры, сохраняя при этом нормальные условия существования. Если учесть это обстоятельство, то значение показателя (не более трех лет) в реальной жизни означает, что среднестатистической семье понадобится до 10 лет на приобретение стандартной квартиры. На практике же далеко не каждая семья может меньше потреблять и больше сберегать, чтобы откладывать на покупку товаров долговременного пользования.

Поэтому, глядя на цифры, приведенные вышеупомянутыми источниками, можно сделать вывод, что приобрести жилье молодой семье в Казахстане можно, но без посторонней помощи это сделать практически нереально. В основном льготные квадратные метры, реализуемые через операторов государственных программ, достаются семьям, в которых, как минимум, несколько детей или же имеются иные уважительные причины. То есть, в принципе, получить свое жилье с помощью кропотливых вложений и после длительного ожидания вполне реально. Но это вовсе не означает, что после получения квартиры начинается светлая полоса. Радость от обретения собственного жилья нередко сменяется разочарованием.

Рано радоваться

Основное количество жалоб людей, получивших жилье с помощью различных госпрограмм, приходится на качество стройматериалов, используемых при возведении и отделке зданий, и на проблемы с коммуникациями. Также участники программ указывают на затягивание сроков сдачи домов, огромные очереди на жилье в местных исполнительных органах, непрозрачность бюрократических процедур и недостаточный объем строительства доступного жилья в целом.

Жалобы на качество государственного жилья у жителей Казахстана начались еще при реализации Государственной программы развития жилищного строительства в РК на 2005–2007 годы.

Шквал нареканий обрушился и на дома, возведенные по госпрограмме «Доступное жилье-2020». К примеру, некоторые недавно возведенные дома в Костанае, по словам жильцов, практически разваливаются на глазах. После того, как сроки сдачи одного из зданий несколько раз продлевали, его, наконец, ввели в эксплуатацию. Но даже после этого в нем обнаружили множественные недочеты и недоделки. Уже весной затопило подвал, в кровле обнаружили дыры, стены «пошли по швам», стал осыпаться фундамент. По этой причине газовая компания отказалась подключать дом к газоснабжению.

В Алматы жильцы некоторых домов отметили отсутствие цементной смеси во внутренних перегородках между пеноблоками, частичную побелку в квартирах, незакрепленность подоконников и трещины на потолке. В некоторых подъездах строители умудрились даже повесить «вверх ногами» почтовые ящики.

Дом, сданный в 2019 году в Караганде, оказался не подключен ни к водоснабжению, ни к электроэнергии, при этом застройщик и акимат перекладывают вину друг на друга. А ведь за такое жилье людям приходится платить немалые взносы в течение многих лет.

Все вышеприведенные примеры, к сожалению, подтверждает, что ежегодно вводимое в эксплуатацию количество квадратных метров не перекрывает потребностей в жилье даже одной, насчитывающей наименьшее количество льготников, области. И когда мы, наконец, получим ответ на казахстанский квартирный вопрос — неизвестно.

Аксинья Титова

Читайте «МК в Казахстане» на Google News