Выход из ЖСК

Какие споры могут быть?

Самый частый тип споров между жильцами многоквартирных домов и коммунальными компаниями, в том числе ЖСК – конфликт вокруг исполнения последними своих обязанностей по договору. Каждый жилец вносит периодическую плату за услуги, предоставляемые работниками ЖСК. Сюда входят работы по благоустройству придомовой территории и своевременной уборки подъездов. Так же в эту категорию относят текущий ремонт.

Многие ЖСК игнорируют свои обязанности, либо исполняют их не полностью. В домах, которыми они управляют, редко проводится уборка, ломаются элементы инфраструктуры. Жильцы, обнаружив факт халатного отношения ЖСК к своим обязанностям, могут пожаловаться на него уполномоченному органу или подать в суд.

Бывают споры, которые связаны с нежеланием крупной компании-застройщика допускать реализацию права жильцов на самостоятельное управление домом. Жилищные-строительные кооперативы могут создаваться как управляющие компании, подконтрольные застройщику.

Важно. Если жильцы захотят сменить управляющую домом организацию, то их ждет жесткое сопротивление со стороны текущих управленцев. Сюда же входит подделка решений ОСС и игнорирование устава.

Так как жилищный кооператив выступает не только как организация по эксплуатации дома, но и часто является формой организации фирмы-застройщика, то возникают споры с пайщиками еще до этапа их вселения в квартиры.

Печально известные истории про обманутых дольщиков неразрывно связаны с ЖСК и пробелами в их договорах с пайщиками. На этой почве происходило много судебных споров.

Что делать и куда обращаться?

В зависимости от тяжести ситуации, можно попробовать разрешить спор через различные инстанции.

Первое, что стоит предпринять – написать обращение в офис ЖСК с требованием устранить вашу проблему. Если вам не отвечают, либо отказывают, то следует писать жалобу в Госжилинспекцию по месту жительства.

Это профильный надзорный орган, занимающийся контролем в коммунальной сфере. В его полномочия так же входит надзор за деятельностью ЖСК. Если организация откликнется на вашу жалобу, то пришлет инспектора с проверкой. Он может наложить административное взыскание на кооператив и принудить его решить вашу проблему.

Но часто происходит так, что Жилищная инспекция не откликается на жалобы, либо инспектор халатно относится к работе и игнорирует очевидные нарушения со стороны управления кооператива.

Если Госжилинспекция не помогла в решении вашей проблемы, то обращайтесь в прокуратуру с жалобой на ЖСК. В российском законодательстве вообще нечетко разграничены полномочия между отдельными надзорными органами в сфере ЖКХ. Поэтому неудивительны ситуации, когда представитель прокуратуры проводит проверку вместе с инспектором ГЖИ.

Скачать образец жалобы в прокуратуру на ЖСК

В крайнем случае, если надзорные органы вам не помогли, можно обратиться в суд, подав иск на председателя жилищного кооператива. Это действенный метод, если у вас есть доказательная база, свидетельствующая о недобросовестности руководства кооператива.

Как написать заявление в ЖСК?

Такие заявления являются формой прямой связи с руководством управляющей организации. В документе следует описать суть вашей проблемы, и, сославшись на соответствующие пункты договора с кооперативом, потребовать устранить возникшие у вас неприятности.

Если руководство кооператива ответственно подходит к своей работе, то это окажется действенным методом разрешения ситуации. Но в большинстве случаев требуется давление на ЖСК со стороны надзорных органов.

Выход из кооператива

Отношение между пайщиками и кооперативами регулируются № 215-ФЗ от 30.12.2004. В 9 статье этого документа сказано, что пайщик имеет право в любой момент до окончания строительства дома добровольно выйти из состава кооператива и вернуть себе потраченные на покупку пая деньги. Это может быть реализовано пайщиком в одностороннем порядке путем написания заявления.

Справка. В заявлении о выходе из ЖСК ссылайтесь на 9 статью приведенного Федерального закона, впишите свои паспортные данные и попросите аннулировать свой договор, а так же вернуть все потраченные деньги.

Порядок и сроки возврата можно так же сразу обозначить в заявлении, либо попросить уточнения у руководства кооператива.

Алгоритм подачи иска

Основанием для подачи искового заявления против жилищного кооператива является нарушение ваших прав. Если вы считаете, что руководство ЖСК при своей работе не соблюдает нормы российского законодательства, то обращайтесь в суд.

Подобные иски рассматриваются в суде по гражданским делам. В гражданском праве срок давности по рассмотрению дел составляет три года, за этот срок с момента возникновения конфликта с ЖСК вы можете попытаться решить проблему через суд.

  1. В самом заявлении изложите свои полные контакты, включая адрес проживания.
  2. Так же впишите туда полное название и адрес организации, на которую подаете в суд.
  3. В теле заявления описываются обстоятельства, которые привели к нарушению ответчиком закона, а так же его суть.
  4. В исковом заявлении вы обязаны предъявить к ответчику свои требования. Это может быть как требование выплатить денежную компенсацию, так и требование решить давно назревшую проблему в доме.
  5. В конце заявления ставятся дата написания и подпись истца.

Судебная практика

В открытой базе данных по судебной практике большая часть дел, касающаяся жилищных кооперативов, посвящена неправомерным решениям этой организации. Вообще по 117 статье ЖК РФ, для таких организаций общее собрание собственников является главным органом, решение которого не может быть оспорено правлением. Однако протоколы таких собраний подделываются.

Такой случай произошел в г. Рязани, где в 2010 году гражданин Шабордин заявил о нарушении порядка созыва общего собрания собственников. Избранное правление кооператива собиралось не в полном составе и без оповещения большинства его членов.

Несмотря на то, что всего избрано туда было 12 человек, в заседаниях принимали участие только трое из них. Они же созвали фиктивное собрание собственников, на котором был утвержден новый глава ЖСК.

Сам гражданин Шабордин был руководителем кооператива до этого момента, и потребовал признать такие действия незаконными.

Однако суд постановил, что в протоколах заседаний правления, предоставленных самим истцом, указано, что в правление было избрано 7 членов, а решение о проведении собрания было инициировано 6 его членами и кворум был достигнут. В исковых требованиях гражданину Шабордину было отказано решением № 2-994/2010 от 21.10.2010.

Как видно из дела, для признания недействительным решения общего собрания или правления ЖСК, необходимо убедить суд в том, что подтверждающие эти процедуры документы не являются подлинными. Истец в данном деле предоставлял суду сведения, которые опровергали его собственную позицию и делали выигрыш спора в суде невозможным.

В Ульяновске в 2011 году рассматривалось другое дело об отмене решений ЖСК. Там кооператив «Комплекс» пошел в организации общих собраний собственников обходным путем и нарушил Жилищный кодекс.

Нарушение состояло в передаче полномочий ОСС избираемой им конференции – выборного органа, состоящего из собственников. Руководство кооператива пыталось утвердить устав, а так же штатное расписание и ежегодную смену через фальсификацию решений конференции.

Вдобавок, «Комплекс» занимался учреждением коммерческих предприятий, чего не имел права делать, его руководители избирались на конференцию делегатами, а так же делали так, чтобы туда избирались подрядчики ЖСК. На основании анализа устава организации и ее несоответствия ЖК РФ, а так же несоответствия ему задокументированных действий ЖСК, суд постановил решением № 2-3067/11 от 09.11.2011 удовлетворить иск полностью.

Что указывается в жалобе?

Жалобу можно писать в следующие надзорные органы:

  1. Прокуратуру.
  2. Государственную жилищную инспекцию.
  3. Роспотребнадзор.

Можно писать жалобу в несколько инстанций одновременно. Жалоба пишется по одному типу: описывается суть возникшей проблемы, ответственного за ее возникновение и устранение. Так же в жалобе указываются контакты ЖСК и его поведение после того, как вы сообщили о проблеме.

ВНИМАНИЕ!. Желательно прикреплять к жалобам ваши переписки с ЖСК, чтобы легче было установить факт нарушения закона.

Оспаривание решений

Оспаривание решения возможно в двух случаях:

  • если не соблюдена юридическая форма его принятия;
  • если сущность решения противоречит законодательству или уставу самой организации.

И в том, и в другом случае решение можно оспорить, подав иск в суд.

Выше были рассмотрены случаи из судебной практики, где одному истцу удалось оспорить решение, а другому – нет. Решающим фактором на суде являются документы, которые должны сопровождать принятие решений ЖСК, а так же показания жильцов и членов правления.

Сделаем выводы

Споры с ЖСК концентрируются вокруг решений общих собраний и правления, а так же исполнения ими своих обязанностей по договору. Жаловаться на кооперативы можно сразу в несколько надзорных органов. Если они не помогли, проблема решается в гражданском суде.

Новая редакция Ст. 130 ЖК РФ

1. Членство в жилищном кооперативе прекращается в случае:

1) выхода члена кооператива;

2) исключения члена кооператива;

3) ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива;

4) ликвидации жилищного кооператива;

5) смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.

2. Заявление члена жилищного кооператива о добровольном выходе из жилищного кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном уставом жилищного кооператива.

3. Член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных настоящим Кодексом или уставом жилищного кооператива.

4. В случае смерти члена жилищного кооператива его наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).

Комментарий к Статье 130 ЖК РФ

1. Прекращение членства в жилищном или жилищно-строительном кооперативе происходит по основаниям, которые исчерпывающим образом определены в ст. 130 Кодекса. Для сравнения напомним, что ЖК РФ 1983 г. такой перечень оснований прекращения членства не устанавливал, упоминая только об исключении из жилищно-строительного кооператива (ст. 123) и прекращении деятельности такого кооператива (ст. 126).

Добровольный выход члена кооператива из кооператива осуществляется в соответствии с правилами, предусмотренными ч. 2 комментируемой статьи.

Исключение члена кооператива на основании решения общего собрания (конференции) возможно в случаях, указанных в ч. 3 ст. 130 Кодекса.

Ликвидация юридического лица — члена кооператива и ликвидация самого жилищного кооператива осуществляются в случаях и порядке, которые установлены в ст. ст. 61 — 65 ГК РФ и в уставе соответствующего юридического лица.

Целесообразно обратить внимание на то, что Кодекс установил указанные выше основания в «закрытом» перечне. Поэтому в уставе конкретного жилищного или жилищно-строительного кооператива нельзя предусмотреть иные, помимо упомянутых в Кодексе, основания прекращения членства в кооперативе.

При прекращении членства в кооперативе до полной выплаты паевого взноса выбывающему члену кооператива должен быть выплачен его пай (см. ст. 132 Кодекса).

2. Отсылочная норма ч. 2 ст. 130 Кодекса обязывает установить в уставе кооператива порядок рассмотрения заявления члена жилищного кооператива о добровольном выходе из кооператива. Кроме того, в уставе кооператива должна быть регламентирована вся процедура выхода из кооператива и выдачи паевого взноса (см. ч. 1 ст. 113 Кодекса).

3. Юридическим основанием исключения члена жилищного кооператива из кооператива является решение общего собрания членов кооператива (конференции), которое должно быть отражено в протоколе соответствующего собрания (конференции). В каких именно случаях указанное решение может быть принято, Кодекс не определяет. Поэтому случаи грубого неисполнения членом кооператива без уважительных причин своих обязанностей, установленных Кодексом или уставом жилищного кооператива, необходимо четко определить в учредительном документе кооператива.

Например, в уставе можно предусмотреть, что член кооператива может быть исключен из кооператива в связи с тем, что он: неоднократно нарушил сроки и порядок уплаты взносов, предусмотренных уставом или неоднократно отказался от уплаты таких взносов; совершил действия, причинившие существенный ущерб имуществу кооператива; систематически нарушает положения устава кооператива и т.п.

Следует обратить внимание на то, что при исключении из кооператива члена кооператива, который оплатил паевой взнос в полном объеме, указанный член кооператива сохраняет право собственности на принадлежащее ему жилое помещение и долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

4. В состав наследства члена потребительского кооператива входит его пай (см. ст. 1177 ГК РФ). Наследник члена жилищного кооператива имеет право быть принятым в члены соответствующего кооператива. Такому наследнику не может быть отказано в приеме в члены кооператива.

Другой комментарий к Ст. 130 Жилищного кодекса Российской Федерации

Основанием исключения из кооператива согласно ч. 3 комментируемой статьи может явиться грубое неисполнение членом кооператива без уважительных причин своих обязанностей, установленных Жилищным кодексом или уставом кооператива.

Таким основанием может явиться нарушение обязательств по внесению паевых взносов (см. ст. 113 ЖК — положения, которые должны содержаться в уставе кооператива). Следует обратиться к ст. 17 ЖК РФ, имея в виду требование об использовании жилого помещения по назначению.

Вопрос об исключении решается на общем собрании членов кооператива (конференции).

2. В случае исключения бывшему члену кооператива выплачивается сумма пая. Исключенный и члены его семьи обязаны освободить жилое помещение, занимаемое ими в кооперативном доме (ст. 132, 133).

3. В случае смерти члена жилищного кооператива его наследники имеют преимущественное право на вступление в этот кооператив (ст. 131).

«Наши гаражи были построены в 1980-х годах. В связи с указом Президента, был создан гаражный кооператив «Бельчица». Первое собрание не состоялось. 24 января 2018 года было повторное собрание, на котором председатель кооператива заявил, что в следующем году собрания не будет, все будут решать уполномоченные. Люди могут присутствовать на собрании, но право голоса у них не будет. Кто я вообще в этом кооперативе? За какое количество членов кооператива может голосовать один уполномоченный? Могу ли я выйти из состава кооператива? Николай Ермолаев, Полоцк».
фото .com
Сергей Лейченко, первый заместитель председателя Полоцка райисполкома:
— Порядок деятельности гаражных кооперативов установлен Положением о создании и деятельности гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок, утвержденным Указом Президента N 43 от 28 января 2008 года.
В соответствии с данным Положением высшим органом управления кооператива является общее собрание. При наличии в кооперативе более 50 членов в качестве органа управления может образовываться собрание уполномоченных. В соответствии с пояснением председателя ГСПК «Бельчица» уполномоченные в данном кооперативе избраны. Уполномоченные могут быть избраны (переизбраны): на общем собрании, на котором присутствуют более двух третей от общего числа членов кооператива, из числа членов кооператива из расчета по одному уполномоченному от каждых пяти членов кооператива, если уставом кооператива не предусмотрено иное представительство, либо на собраниях, проводимых в группах по избранию (переизбранию) уполномоченных. Группы формируются из расчета не менее пяти членов кооператива, если уставом кооператива не предусмотрено иное представительство. Каждая группа вправе избрать одного уполномоченного из числа ее членов. Уполномоченный на собрании уполномоченных имеет количество голосов, равное сумме собственных голосов и голосов членов кооператива, представляемых уполномоченным.
В соответствии с пунктом 41 Положения вы, как член кооператива, вправе присутствовать на собрании уполномоченных без права участия в голосовании по вопросам повестки дня.
По пояснениям председателя кооператива, члена правления кооператива на собрании 24 января 2018 года были рассмотрены годовой отчет за 2017 год, предполагаемый бюджет на 2018 год, а также члены кооператива были ознакомлены с пунктами Положения в части компетенции собрания уполномоченных, а именно: утверждение ежегодной сметы доходов и расходов. По итогам собрания проведено голосование, на котором члены кооператива голосовали лично, через уполномоченных либо по доверенности.
Основанием для прекращения членства в кооперативе является добровольный выход члена кооператива из данной организации.
Добровольно выбывшие из кооператива люди обязаны заключить с кооперативом договор о порядке пользования объектами общего пользования кооператива (земельным участком кооператива, подъездными путями к гаражу), а также договор на энергоснабжение гаража. Размер платы за пользование объектами общего пользования кооператива не может быть ниже размера членских взносов члена кооператива, увеличенного в 2 раза.
Вас затопили соседи? Обсчитали в магазине? Необоснованно оштрафовали? Вы затрудняетесь в решении повседневных проблем в сфере ЖКХ, торговли, транспорта? Не находите общего языка с администрацией района, ГАИ, банком или турфирмой?
Присылайте нам ваши вопросы и жалобы.

Статьи
Р. Демьянов
Разделы:
Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)

Статья 130 Жилищного кодекса (ЖК) предусматривает 5 возможных случаев прекращения членства в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК):

  • выхода члена кооператива;
  • исключения члена кооператива;
  • ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива;
  • ликвидации жилищного кооператива;
  • смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.

      Выход члена ЖСК

Выход члена кооператива представляет собой добровольное прекращение членства в кооперативе на основании заявления участника.
По сути, само заявление составляется в произвольной форме и произвольного содержания – ЖК не устанавливает специальных требований. Значит, любой письменный документ, обращенный кооперативу, должен рассматриваться в качестве такового, если из него однозначно вытекает волеизъявление конкретного члена ЖСК считать себя утратившим членство в кооперативе.
Заявление члена о добровольном выходе из ЖСК рассматривается в порядке, предусмотренном уставом ЖСК (п. 2 статьи 130 ЖК). Отсюда вопрос: вправе ли устав ЖСК допускать варианты, при которых заявление о выходе не подлежит удовлетворению?
Рассмотрим, что же допускается включать в устав ЖСК. Согласно п. 1 статьи 113 ЖК в уставе ЖСК должны содержаться сведения о:

  • наименовании кооператива;
  • месте его нахождения;
  • предмете и целях деятельности;
  • порядке вступления в члены кооператива;
  • порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат;
  • размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке их внесения и др.

В то же время, согласно п. 2 статьи 113 ЖК устав кооператива может содержать другие не противоречащие ЖК, другим федеральным законам положения. Таким образом, раз устав ЖСК не должен противоречить ЖК, следовательно, он не может содержать положения, исключающие возможность добровольного выхода члена кооператива на основании представленного им в произвольной форме заявления, поскольку такая возможность предусмотрена ЖК.
Также поскольку в уставе ЖСК обязательно должны содержаться сведения о порядке выхода из кооператива и выдачи в связи с этим паевого взноса и иных выплат, то это также исключает возможность запрета выхода и него.
Сам выход из кооператива возможен как до, так и после выплаты паевого взноса.
Поскольку согласно п. 4 статьи 218 Гражданского кодекса (ГК) члены ЖСК, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру или иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество, значит, в случае выхода из ЖСК после выплаты паевого взноса паевой взнос выплачиваться не должен (ведь член ЖСК приобрел право собственности на жилое помещение, а возврат имущества приведет к неосновательному обогащению).
Если член ЖСК решил выйти из него до выплаты паевого взноса, то порядок такой выплаты регулируется непосредственно уставом ЖСК. Однако весьма спорным является вопрос о размере таких выплат.
Дискуссионным является вопрос о последствиях выхода для проживавших совместно с членом кооператива членов его семьи. На практике данный вопрос решается следующим образом: члены семьи выбывшего из ЖСК сохраняют право дальнейшего пользования квартирой, за которую не выплачен паевой взнос, лишь при условии вступления в члены ЖСК.

      Исключение члена ЖСК

Согласно п. 3 статьи 130 ЖК член ЖСК может быть исключен из него на основании решения общего собрания членов кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК или уставом ЖСК. Таким образом, невыполнение требований иных внутренних документов (помимо устава) формально не может служить причиной принудительного прекращения членства в ЖСК.
Исключение производится во внесудебном порядке, но может быть обжаловано в суде.
Согласно статье 132 ЖК исключенному члену кооператива выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом ЖСК. Срок такой выплаты не может быть более чем 2 месяца со дня принятия кооперативом решения об исключении члена.
Нарушение законного или уставного (меньшего, чем законный) срока исполнения обязанности по выплате пая влечет юридическую возможность привлечения кооператива к гражданско-правовой ответственности в форме взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами и возмещения убытков в части, не покрытой процентами.
Согласно статье 395 ГК а пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
Исключенный член ЖСК, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме кооператива и обязаны освободить данное жилое помещение в течение 2 месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении. В случае отказа освободить помещение граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (статья 133 ЖК).
Смотрите далее: «Прекращение членства в ЖСК (окончание)».

Выход из ЖСК

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *