Как проверить чистоту сделки

Содержание

Как перед покупкой самостоятельно проверить квартиру на чистоту сделки

Просмотров 116

Приобретая недвижимость, покупатель рискует остаться без денег. Неважно, совершается ли покупка на первичном или вторичном рынке жилья, необходима проверка юридической чистоты сделки.

Порядок действий

Выбор сделан, принято решение купить понравившуюся квартиру, теперь задача продавца — определить, что нужно проверять.

Понятие «проверка юридической чистоты сделки» означает выявление обстоятельств, которые могут препятствовать совершению купли-продажи. Юрист (риелтор, покупатель) определяет, были ли совершены продавцом какие-либо действия, указывающие на намерение ввести в заблуждение покупателя; сможет ли кто-либо в будущем подвергать сомнению законность сделки и требовать ее отмены.

Проверка чистоты сделки состоит из нескольких этапов:

  1. Проверка правомочности продавца. Будь то застройщик, если речь идет о покупке жилья на первичном рынке, или собственник квартиры, у продавца должны быть документы, подтверждающие право на заключение договора купли-продажи, договора долевого участия.
  2. Проверка подлинности документации. Существует ряд сервисов, позволяющих определить, на кого действительно зарегистрирована недвижимость, была ли выдана застройщику лицензия на строительство, действует ли выданная доверенность. Любой документ можно проверить, а если у физлица нет правомочий на получение информации, это может сделать нотариус.
  3. Выявление лиц, имеющих право на проживание в квартире.
  4. Проверка квартиры на наличие в отношении нее споров, судебных процессов, выявление обременений (аренды, ренты, ипотеки, ареста).
  5. Проверка соответствия фактического состояния квартиры данным, зафиксированным в технической документации. И застройщики, и продавцы квартир в собственности зачастую продают жилье, которое по техпараметрам не соответствует установленным нормам. Исправление ошибок будет стоить немалых затрат (от 10 тыс. и выше, причем стоимость может увеличиваться в разы).
  6. Проверка оплаты коммунальных услуг (для квартир на вторичке).

Процедура проверки юридической чистоты жилья на первичном и вторичном рынке разнится. Вторичное жилье продает собственник, с ним заключается договор купли-продажи. При оформлении покупки первичного жилья происходит приобретение права требования, которое подтверждается договором долевого участия. В каждом случае необходимо проверить разные пакеты документов, ведь процессы покупки очень отличаются.

Проверка нового жилья

Приобрести абсолютно новую квартиру можно 2 путями:

  1. Оформить ДДУ. Право собственности при этом не возникает. По документам человек, вкладывающий деньги, имеет право потребовать квадратные метры от застройщика. При этом дом может находиться на стадии завершения или начала строительства.
  2. Оформить договор купли-продажи с юридическим лицом. Фактически речь идет о покупке жилья на вторичном рынке. Разница в том, что недвижимость ранее приобретена от застройщика неким третьим лицом, вложившим средства в строительство, причем приобретение сделано с целью дальнейшей перепродажи.

В первом случае квартиры будут дешевле, ведь есть риск незавершенного строительства. При оформлении договора производится проверка застройщика. Во втором случае стоимость жилья не отличается от цены квартиры при покупке у собственника, но юрлицо требует проверки.

Опасно ли покупать квартиру у застройщика, что проверить

По-прежнему оформление ДДУ является наиболее надежной формой взаимоотношений с застройщиком для получения квартиры в перспективе. Права и обязанности сторон регулируются законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Благодаря правкам, внесенным в закон в июле 2018 г., риски для инвесторов снизились. Если договор с застройщиком был заключен после 01.01.2018 г., действуют следующие правила:

  1. Ранее застройщик мог распоряжаться привлеченными средствами по своему усмотрению, и если он ведал строительством нескольких объектов, у компании была возможность направлять средства на завершение разных домов в рамках одного проекта. Однако изменения в ст. 3 закона пресекают подобные действия. Теперь застройщик не вправе привлекать средства дольщиков на строительство нескольких объектов недвижимости.
  2. При финансировании строительства за счет средств банка, выданных по целевому кредиту, застройщик должен использовать эскроу-счета. Эта касается только новых проектов.
  3. Операции по передвижению средств теперь контролируются банками. При уличении в нецелевом использовании финансов счет будет заблокирован, а в компанию нагрянет проверка.
  4. Застройщик должен обеспечить участнику долевого строительства свободный доступ к информации.

Данные пункты дают покупателю дополнительные гарантии чистоты сделки.

Документы

Согласно ст. 3.1 Закона, застройщик обязан предоставить следующую информацию:

  • Учредительную документацию, устав предприятия в последней редакции.
  • Свидетельство о государственной регистрации, о постановке на налоговый учет.
  • Разрешение на строительство. В нем должны быть указаны сведения: дата выдачи, номер, конечный срок действия, наименование выдавшего документ госоргана.
  • Документ, свидетельствующий о праве на размещении жилого дома на данном земельном участке. Следует узнать сведения о собственнике земли, ее кадастровый номер и площадь участка.
  • Документы о планировании подключения дома к сетям инженерно-технического обеспечения.
  • График реализации проекта. Застройщик должен предъявить поэтапный план строительства с указанием конечных сроков завершения каждого из этапов.
  • Годовую отчетность предприятия за последний год, а лучше — за 3, чтобы увидеть состояние дел в динамике.
  • Последнее аудиторское заключение о деятельности фирмы.
  • Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (если квартира готова).

Изменения в законодательстве не касаются ранее запущенных проектов. Чтобы понять, насколько велика ответственность застройщика, необходимо проверить дату разрешения на строительство. Если документ выдан после июля 2018 г., застройщик подчиняется новым — более жестким правилам. Так, например, согласно п. 1 ст. 3 Закона, средства для строительства могут привлекаться только после того, как застройщик получит разрешение, предоставит проект, зарегистрирует право собственности на землю.

Информация о застройщике в СМИ

Дополнительно можно проанализировать данные о девелопере в СМИ. На сайте Застройщика редко можно увидеть нелестные отзывы, поэтому сведения нужно получать из сторонних изданий.

Застройщики обязаны вносить информацию о себе общедоступных источниках, включая наименование и номер расчетного счета. Вся размещенная информация находится под контролем государства.

Новая квартира от юридического лица: проверка чистоты сделки

Новая квартира может принадлежать юридическому лицу. Если оно имеет право собственности на жилье, заключается договор купли-продажи. Если же дом недостроен, оформляется уступка права требования. В любом случае нужно проверить юридическую чистоту предстоящей следки.

Уступка прав требования

Уступка прав происходит, если есть некое юридическое лицо, заключившее с застройщиком договор, по которому последний уступает право на одну или несколько квартир. Документом, подтверждающим такую уступку, может быть:

  • ДДУ;
  • инвестиционный или иной договор.

Если юрлицо, обладающее правом требования, оформило ДДУ, покупателю квартиры необходимо запросить в Росреестре выписку ЕГРН. Ее содержание покажет, действительно ли заключен договор застройщика с покупателем, поскольку все ДДУ подлежат обязательной госрегистрации.

Если у продавца оформлен с застройщиком иной договор, проследить юридическую значимость документа можно только путем тщательного изучения взаимоотношений юрлица и девелопера. Следует учесть, что продающая компания не отвечает за состояние объекта, который покупателю передаст застройщик.

Покупка от собственника

Если компания оформила на квартиру право собственности, заключается договор купли-продажи. Сведения о передаче объекта отражаются в Росреестре. Покупатель, проверяя чистоту сделки, должен запросить выписку ЕГРН. Из документа будет известно, нет ли на квартире обременений. Кроме этого, чтобы быть уверенным в правомочности действий продавца, следует:

  • Затребовать учредительную документацию, устав. Из содержания будет ясно, кто уполномочен принимать решение о продаже объекта.
  • Проверить базу предприятий-банкротов (ликвидируемых).
  • Получить у компании продавца (не застройщика) правоустанавливающие документы. Это может быть ДДУ, договор переуступки права или иной документ.
  • Запросить выписку из ЕГРЮЛ. Так можно проверить, существует ли юрлицо, кто является гендиректором.
  • Проверить, не является ли организация-продавец участником исполнительного производства. Если на активы компании наложены обременения, то и рассматриваемое жилье продаже не подлежит.

Мнение эксперта Алексей Петрушин Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

При продаже жилья от физлиц нужно только согласие собственников. В компании такое решение принимается советом учредителей. В итоге выносится решение. Чтобы удостовериться в законности продажи, необходимо потребовать протокол собрания с решением о продаже.

Быстро получить нужную информацию можно в Федеральной службе судебных приставов или Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

Вторичный рынок

На вторичном рынке смена собственника происходит путем заключения договора купли-продажи. Риск остаться без жилья велик. Причин всего две:

  • юридическая неграмотность обеих сторон;
  • умышленные неправомерные действия продавца с целью наживы, или попросту – мошенничество.

Даже если со стороны продавца действует риелтор, юрист, необходимо вооружиться знаниями и проконтролировать ход сделки.

Как проверить чистоту купли-продажи на вторичном рынке

Если выбор сделан, не стоит сразу выказывать свое восхищение объектом и поспешно оформлять задаток. Необходимо узнать историю жилья, проверить, законны ли действия продавца, все ли документы предоставлены им для отчуждения имущества, получены ли разрешения.

Проверка правомочий продавца

Инициировать продажу квартиры может только собственник или несколько собственников, которым принадлежит недвижимость. Сведения о том, кто действительно является собственником квартиры, содержатся в документах:

  • Свидетельстве о праве собственности, которое выдавалось до 2016 г., или выписке ЕГРН. Оба документа являются действующими и подтверждают, что квартира зарегистрирована на продавца в Росреестре.
  • Правоустанавливающем документе на квартиру, например — свидетельстве о праве на наследство.

Покупателю необходимо сверить ФИО собственника, указанное в выписке, с паспортными данными продавца, обратить внимание на адрес. Бывает, опечатка в одну цифру — уловка мошенников, пытающихся продать другую квартиру по схожему адресу.

Проверка документов на квартиру

Заранее определив, какие документы проверять при покупке квартиры и с какой целью, будет проще выстроить конструктивный диалог с продавцом, высказать опасения и обосновать необходимость предоставления справок.

В основной перечень документации для поверки чистоты сделки входит:

  • паспорт продавца;
  • свидетельство о праве собственности;
  • правоустанавливающая документация (договор купли-продажи, приватизации; свидетельство о праве на наследство, дарственная или иной документ);
  • справка о количестве зарегистрированных в квартире лиц;
  • архивная выписка из домовой книги обо всех зарегистрированных собственниках;
  • выписка с лицевого счета, квитанции об оплате за предоставленные коммунальные услуги;
  • доверенность, если от лица продавца действует его представитель.

Помимо указанных документов, иногда необходимо запросить иные справки, разрешения. Их перечень зависит от числа и состава владельцев имущества.

Продажа от содольщиков

Собственник может быть не один, а несколько. При этом сделка признается законной, если:

  • Оформляется 1 ДКП, где все совладельцы указаны как продавцы своих долей.
  • Оформляется несколько договоров. Тогда каждый из совладельцев должен дать другому согласие на продажу или отказ от покупки части квартиры. Так проходит процедура, предписанная ст. 250 ГК РФ, называемая «преимущественным правом покупки». Без ее соблюдения сделку легко оспорить.

Впоследствии договор о купле-продаже квартиры необходимо в обязательном порядке заверить у нотариуса.

Продажа квартиры (доли) несовершеннолетнего

Также оспоримой может быть сделка, где собственником всей квартиры или ее части является несовершеннолетний. По закону дети не могут совершать сделки купли-продажи, их права представляет опекун, усыновитель или родитель. С 14 лет дети сами могут продавать свою недвижимость, но с письменного разрешения родителей (опекунов). Сделка должна быть одобрена органами опеки и попечительства. Разрешение выдается, если продавец предоставит несовершеннолетнему альтернативное жилье, не меньшее по квадратуре и в долевом соотношении, чем продаваемое. Если у продавца нет разрешения органов опеки, то в будущем ребенок, чью долю продали, сможет оспорить сделку в суде.

Продажа квартиры в общей собственности

Особенности имеет продажа квартиры, купленная в браке. Если у супругов не выделены доли, жилье считается совместной собственностью. Сделка по отчуждению, осуществляемая одним из супругов, должна подкрепляться письменным разрешением второго супруга на продажу, заверенным нотариусом.

Даже если собственность разделена по соглашению, покупателю лучше запросить разрешение от супруга хотя бы в простой письменной форме.

Продажа квартиры в ипотеке

На продажу квартиры в ипотеке должно быть разрешение кредитной организации. В выписке ЕГРН будет указано, что квартира находится под обременением. В случаях, когда собственник не в состоянии платить за кредит, или в силу обстоятельств вынужден продать квартиру, банк идет на встречу и дает разрешение на продажу. Впоследствии либо кредит постепенно выплачивается новым собственником (производится уступка долга по ипотеке), либо погашается средствами, вырученными от продажи квартиры.

Для чего нужна архивная выписка о прописанных лицах

Из выписки можно узнать всю долгую историю недвижимости, а также о том, кто был выписан временно и имеет право на пожизненное проживание в квартире несмотря на ее продажу. В число таких лиц входят:

  • граждане, проходящие срочную военную службу;
  • заключенные, отбывающие срок в местах лишения свободы;
  • родители, находящиеся в доме престарелых или прописанные граждане, находящиеся на лечении в психоневрологическом диспансере;
  • дети, которые пребывают в спецшколе, воспитательном учреждении.

Благодаря выписке можно понять, от кого ожидать притязаний на жилье.

Проверка технической документации

Основная ожидаемая угроза — неузаконенная перепланировка. Узнать, где должны находиться перегородки, дверные проемы и окна, можно из техпаспорта. Если изменения не внесены, придется проводить узаконивание. Для точной оценки предстоящих затрат нужно пригласить сотрудника БТИ. Он оценит состояние квартиры и подскажет, целесообразно ли обращаться за узакониванием. Если изменения затронули несущие стены, покупателя в судебном порядке заставят восстановить строение до первоначального состояния.

Выявление задолженности по квартплате

О долгах «расскажут» справки, выданные в жилищном управлении. По закону собственник не должен гасить долги предыдущего хозяина, но счета будут приходить в адрес нового владельца.

Выявив, что жилье обременено долгами, следует договориться об их погашении за счет аванса (задатка).

Если времени мало, а проверить квартиру нужно, можно воспользоваться электронной базой данных о собственниках недвижимости.

Мнение эксперта Александр Фомичев Юрист. Стаж лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право. Задать вопрос эксперту Не нужно искать, как проверить квартиру перед покупкой через Росреестр. Достаточно просто перейти на официальный сайт регистрационного органа. В режиме онлайн сразу можно: получить информацию о собственнике, выявить наличие обременений, узнать, не находится ли квартира в залоге или под арестом. Для получения нужной информации необходим кадастровый номер, адрес квартиры.

Где получить документы для проверки чистоты сделки, стоимость

Чтобы быстрее купить квартиру на рынке вторичного жилья, и при этом самому проверить чистоту сделки, необходимо обратиться к собственнику. Он подаст соответствующие запросы в госорганы и получит справки за определенную стоимость:

Документ, где взять Стоимость Срок ожидания

Оформить выписку ЕГРН можно в Росреестре, МФЦ или на официальном сайте организации

300 руб.

3 дня, если обратиться в Росреестр, 5 — при обращении в МФЦ

Кадастровый паспорт как отдельно оформленный документ не выдается с 2017 г., сейчас оформляется выписка ЕГРН, которую можно получить в Росреестре

400 руб. — бумажный вариант документа, 250 руб. — электронная справка

3 дня — при обращении в Росреестр или подачи заявки на сайт госоргана, 5 дней — через МФЦ

Справка о составе семьи для выявления скрытых собственников. Оформляется в жилищном агентстве или в отделении регистрационного учета граждан

Выдается бесплатно

До 7 дней

Архивная выписка, позволяющая выявить всех нынешних и даже бывших собственников, имеющих право претендовать на квартиру. Ее может получить только продавец, риелтор. Стоимость справки высока, поэтому можно предложить продавцу возместить расходы на ее получение

1,5-6 тыс. руб.

От 1 до 7 дней

Справка, подтверждающая задолженность за коммунальные услуги

От 200 руб.

1-3 дня

Как правило, собственник без проблем предоставит документы, если покупатель возьмет на себя дополнительные издержки. При получении категорического отказа стоит задуматься, все ли в порядке с квартирой и стоит ли оформлять договор купли-продажи.

Покупать квартиру без проверки юридической чистоты сделки очень рискованно. И даже если изучить документы самостоятельно, можно упустить важные моменты, например, возможность притязания на недвижимость наследников, дальних родственников, лиц, отбывающих наказание в местах лишения свободы. Доверьте этап проверки квартиры профессионалам.

Юристы сайта тщательно изучат документы, озвучат все возможные риски, связанные с покупкой, выявят скрытых собственников, узнают о возможных обременениях. Специалисты помогут составить договор так, что никто не сможет притязать на купленную недвижимость. Проверка чистоты сделки юристами сайта — надежная защита от мошенников.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Автор статьи Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права. Рейтинг автора Написано статей 609 задать вопрос эксперту

9 Способов самостоятельно проверить квартиру при покупке

Я занимаюсь углубленными юридическими проверками 11 лет и многие вещи воспринимаю, как само собой разумеющиеся. Но я расскажу о нескольких вариантах, как можно проверить квартиру в Москве.

Начнем с того, что не все справочные ресурсы по недвижимости, используемые при самостоятельной проверке квартиры, содержат полностью достоверные сведения.

Да, иногда удается получить даже архивную информацию на таких ресурсах, как Росреестр, но это может занять до пяти рабочих дней. За это время проверяемая квартира уже может уйти к другому покупателю. Будет очень обидно, если она подходила вам по всем параметрам и оказалась юридически чистой, но узнали вы об этом слишком поздно и не успели купить квартиру самостоятельно.

Почему же такого не случается в компании? Мы назначаем встречу для внесения аванса и, одновременно, проводим первый этап проверки, включающий в себя анализ имеющихся документов и согласование списка тех, которые следует предоставить дополнительно. Таким образом мы фиксируем квартиру за собой. При этом наши эксперты прописывают в договоре основания для возвращения аванса. Таким образом, мы сохраняем нашему клиенту его деньги.

Материальная ответственность на момент внесения аванса лежит на компании. Поэтому мы делаем все от нас зависящее и предусматриваем все возможные ситуации, которые могут явиться основанием для расторжения сделки. При этом непременным условием договора является возвращение аванса.

Но если человек, знакомый с рынком недвижимости только понаслышке, вдруг решит проверить квартиру на вторичке самостоятельно, он должен, прежде всего, научиться разбираться в терминах и понятиях». Вот основные из них:

1) Проверить квартиру онлайн – получить выписку из Росреестра. Стоит такая справка не очень дорого, готовится, в зависимости от ресурса, на котором ее запрашивали, около суток. Полученная информация позволяет сделать вывод, что в день запроса квартира не имеет обременений. Результат онлайн-проверки считается действительным месяц, но это не значит, что на следующий день после получения информации не появится запрос от судебного пристава или следователя по уголовному или гражданскому праву. Возможно, эта квартира является предметом производства по уголовному или гражданскому праву, ее делят разводящиеся супруги или конфликтующие между собой наследники, и, следовательно, квартира получает обременение. Поэтому успокаиваться после такой проверки не стоит;

2) Проверить квартиру по адресу – по сути, это та же самая справка из ЕГРН, которая позволяет узнать, не находится ли данная квартира под обременением;

3) Проверить квартиру по кадастровому номеру – и это тоже запрос в Росреестр, с его помощью мы можем узнать стоимость квартиры по кадастровой оценке. Информация будет полезна для того, чтобы оценить величину налогов и понять, соответствует ли рыночная цена кадастровой оценке.

Это все, что можно выяснить онлайн. Полученные при этом данные довольно поверхностные и требуют дополнительной проверки.

4) Как еще можно проверить квартиру на юридическую чистоту? Есть ли какая-то проверенная база недвижимости или сайт с проверенными квартирами?

Таких ресурсов немного, основной из них — ЦИАН. «Проверенное жилье находится на ЦИАН» — таким был слоган компании всего два года назад. Сейчас гильдия риэлторов добилась того, чтобы ЦИАН перестал себя позиционировать таким образом, поскольку возникала подмена понятий и потенциальные покупатели могли быть введены в заблуждение.

Речь шла о том, что все объекты были проверены на предмет актуальности, не были задублированы, проданы или сняты с продажи, и, следовательно, каждый входящий в базу объект продается.

Однако у покупателя могло возникнуть мнение, что все квартиры из этой базы прошли юридическую проверку, подобно тому, как это происходит с автомобилями на одном популярном ресурсе. Там можно узнать год выпуска выбранного автомобиля, количество прежних собственников, результаты компьютерной диагностики и многое другое. Но недвижимость, в отличие от автомобилей, по подобному алгоритму никак нельзя проверить.

Как мы уже отмечали, если на момент проверки — не важно, делает это риэлтор или компьютерный алгоритм при внесении объекта в базу — он не имеет обременения, это не значит, что так будет всегда. Ситуация может измениться в любой момент, поэтому планировать покупку, основываясь на информации, полученной таким образом, нельзя.

5) Для ипотечников существует миф, что банк проверяет квартиру.

Проверка квартиры банком осуществляется им не самостоятельно, он поручает эту работу страховым компаниям. Только после одобрения объекта страховщиками банк предоставит денежные средства.

Поскольку задача страховой компании собрать как можно больше страховых взносов (их еще называют страховой премией), они работают с огромным количеством клиентов. Тем не менее, работая на больших объемах, они справляются со своей задачей. Чтобы убедиться в этом, можно найти в интернете статистику подачи исков к той или иной компании и посмотреть, сколько их было подано и сколько страховых выплат было сделано компанией.

Выбирая компанию, начните с исследования такой статистики и убедитесь, что интересующая вас компания проверяет «на совесть».

Мой опыт подсказывает следующее: страховые компании, банки и юристы проверяют документы «на достаточность», фиксируют сам факт их наличия для совершения сделки. Они проверяют комплектность пакета документов, их соответствие действующему законодательству и, если все в порядке, делают заключение о возможности регистрации перехода права собственности на основании имеющихся документов. Кроме того, банки проверяют перед сделкой отсутствие обременений и выясняют, не находится ли квартира в залоге. Все остальные риски ими, как правило, не проверяются, потому что на это требуются ресурсы, требуются дополнительные затраты. Более тщательную юридическую проверку осуществляют только риэлторские и юридические агентства.

6) Проверить квартиру бесплатно — реально?

Прежде, чем ответить на этот вопрос, надо договориться о терминологии. Получить результаты проверки в подарок, как правило, невозможно. Любая информация требует денег, весь вопрос в том, насколько понесенные затраты существенны для успешного завершения сделки.

Например, чтобы проверить квартиру через Росреестр, минимальная пошлина составит около 350 рублей. Даже по сравнению с повседневными тратами большинства из нас эта сумма входит, как говорят статистики, в «интервал безразличия».

Стоимость Юридической проверки квартиры в агентстве недвижимости составит 20-35 тыс. руб. (Итоговая сумма зависит от количества проверяемых документов, этот пункт обсуждается на переговорах). Если сопоставить эти цифры и минимальную стоимость квартир в московском регионе, которая редко бывает ниже 5 млн. руб, то можно сказать, что она тоже входит в «интервал безразличия». Мы знаем, что это — адекватные деньги за понятный результат.

А вот многие клиенты, впервые столкнувшись с решением задач, связанных с недвижимостью, не знают или не сразу понимают, что именно проверяет агентство недвижимости, насколько это трудозатратно и какие ресурсы требуется подключить для того, чтобы гарантировать отсутствие неприятных сюрпризов в дальнейшем. Ведь результат юридической экспертизы это не плод нашей фантазии, не просто красиво написанная бумага.

Если хоть раз проведенную сделку признают недействительной, агентство потеряет не только деньги, но и репутацию, создававшуюся годами.

7) Проверить справки, предоставляемые продавцом. Многие им доверяют, полагая, что не нужно больше никуда ходить и проверять собственника. Однако не расслабляйтесь – в моей практике было пять случаев, когда справки из диспансера были поддельными. Рекомендую всем, кто занялся самостоятельной проверкой, сходить за этими справками вместе с продавцом, чтобы медицинское освидетельствование провели при вас в день обращения. Из тех пяти случаев выявления поддельных справок, про которые я упомянул, два закончились тем, что покупатели сами почувствовали что-то неладное, отказались от самостоятельной проверки и передали работу нам. У нас есть свои ноу-хау – мы прекрасно понимаем, что ничто не мешает продавцу заранее сговориться с врачом и получить справку о дееспособности в присутствии покупателя, который может не заметить признаков обмана, очевидных для нас;

8) Получение архивной выписки о жильцах, ранее зарегистрированных в квартире. Вы сможете решить этот вопрос самостоятельно лишь в том случае, если продавец квартиры является ее первым владельцем. Тогда, придя с ним в МФЦ, вы сможете запросить архивную информацию и получить сведения, касающиеся данного собственника. Но архивные данные по предыдущим владельцам вы не получите и не сможете проверить, например, наличие детей, не участвовавших в приватизации. Таким образом, если право собственности на квартиру ранее передавалось несколько раз, то лучше пригласить экспертов. Это поможет избежать возможных неприятностей, потому что данную информацию мы, в отличие от частного лица, можем получить в полном объеме – с момента приватизации по сегодняшний день;

9)Опрос соседей. Специфичный способ чтобы дополнительно проверить квартиру на вторичном рынке недвижимости. Вы можете заглянуть к соседям и узнать какую-то дополнительную информацию. Однако нужно знать, как ее интерпретировать, потому что люди могут негативно относиться к собственнику, или, наоборот, дружить с ним, поэтому не все услышанные слова можно будет истолковать правильно. Поэтому будьте бдительны.

Как проверить договор купли-продажи?

Что нужно знать перед оформлением договора

Приобретение и продажа объектов коммерческой недвижимости — достаточно распространенное явление, и хотя количество таких сделок меньше, чем с жилыми объектами, ведением данных сделок занимаются штатные или привлеченные юристы, а иногда и сами владельцы бизнеса.

Данная статья позволит получить понимание о том, как происходит заключение договора купли-продажи коммерческой недвижимости, однако не будем ограничиваться только самим договором, т.к. приобретение дорогостоящего объекта требует изучения контрагента и самого предмета договора.

Договор купли-продажи является основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей, наряду с такими, как судебный акт, выдаваемый нотариусом, акт органа государственной власти. Полный перечень оснований для возникновения прав на объекты гражданских прав и недвижимое имущество в частности приведен в статье 8 Гражданского кодекса РФ.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, когда между сторонами – покупателем и продавцом — достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Основным из последних является предмет договора. Правильное описание объекта недвижимости является обязательным для любого договора купли-продажи недвижимости. При прохождении проверки договора в Росреестре это условие носит первостепенное значение. Причем данное требование обязательно для всех перечисленных документов.

Описание предмета при составлении договора

Все права на недвижимость по закону должны быть зарегистрированы в ЕГРН, который, в свою очередь, содержит также и информацию о самом объекте недвижимости (помещении, здании земельном участке и т.д). В связи с этим при оформлении договора описать предмет достаточно просто – заказать выписку из ЕГРН на объект и буквально скопировать данные из нее в договор.

Важно понимать, что характеристики объекта могут измениться по сравнению с теми, что были указаны в правоустанавливающих документах продавца. Это может произойти в результате изменений объекта, например, реконструкции, преобразования объекта недвижимости, причем не всегда законных.

Если стороны укажут в договоре характеристики объекта без соответствующих изменений, это не будет препятствием для государственной регистрации права покупателя, однако на последнего лягут все риски, связанные с незаконностью проведенных изменений в объекте (например, штраф, приведение в первоначальное состояние и даже снос).

Какие характеристики нужно указать в договоре из выписки? Кадастровый номер, адрес, площадь, назначение, наименование, вид объекта.

Цена объекта при проверке договора

В ходе проверки договора купли-продажи недвижимости данное условие также является существенным, поскольку без него такой договор будет считаться незаключенным.

В связи с этим необходимо упомянуть два важных аспекта. Указывать необходимо полную стоимость. В некоторых случаях продавец настаивает на указании заниженной стоимости с целью минимизировать налоги. Покупатель в этом случае принимает риски на себя, будет платить налог с дохода, который получит с покупателя при последующей продаже имущества (с учетом заниженной цены покупки).

Во-вторых, если вдруг в последующем суд признает сделку недействительной, покупатель сможет рассчитывать на возврат лишь той суммы, которая была указана в договоре.

Проверяя договор купли-продажи недвижимости, также важно обратить внимание на момент расчета. Стороны должны рассчитаться до момента обращения в регистрирующий орган, в противном случае у продавца возникнет право залога на предмет сделки, который будет ограничивать права покупателя.

При составлении договора необходимо понимать, когда произойдет передача предмета договора

Применительно к договору купли-продажи в законе отмечено, что право собственности покупателя возникает с момента передачи ему этого предмета. Недвижимость из этого правила – не исключение. Поэтому, если в Росреестр не предоставить передаточный акт либо не сделать соответствующее указание в договоре, в регистрации может быть отказано.

«Проверь себя и контрагента»

Данное действие можно совершить, зайдя на сайт налоговой, однако важно не ограничиваться данной проверкой: на нем содержится не вся важная информация. Здесь необходимо проверить, во-первых, действующее ли юридическое лицо – контрагент, кто актуальный руководитель, и в случае с ООО – состав его участников (информацию об акционерах может предоставить лишь реестродержатель соответствующего общества).

Далее проверяем оригиналы устава, свидетельств ОГРН, ИНН и приказ о назначении исполнительного органа, кто подписывает сделку от имени юридического лица.

Для полной уверенности необходимо проверить наличие корпоративных документов по одобрению предстоящей сделки, в случае если таковое необходимо.

Нелишним будет проверить информацию о контрагенте на сайте единого федерального реестра сведений о банкротстве, а также судебных приставов на предмет наличия исполнительных производств.

Важно проверить участие контрагента в судебных процессах, на сайте арбитражного суда. Достаточным периодом, на мой взгляд, являются дела, где контрагент выступает в качестве истца/ответчика за последние 1-2 года.

Проверка объекта недвижимости по официальным источникам

Юридическая проверка недвижимости начинается с заказа выписок из ЕГРН. Их существует 2 типа: 1) на объект; 2) на историю правообладателей. Отсюда будет известно, кому, на каких основаниях и когда принадлежал объект (участок, здание, сооружение и т.д.), а также актуальные обременения и правопритязания.

Изучая эти документы, важно выявить возможные основания и сроки давности для обжалования предшествующих сделок, поскольку объект может быть истребован даже у добросовестного приобретателя, если он выбыл из владения собственника помимо его воли.

Юридическая проверка договора купли-продажи недвижимости

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью · Август 24, 2016

Среди всех сделок, производимых с недвижимостью (квартирами, домами, земельными участками и т.д.), конечно, наиболее распространенными считаются сделки купли-продажи. О рисках и неудачных примерах таких сделок наслышаны даже те, кто совсем не знаком с юридическими нюансами. От всех негативных последствий поможет защититься специалист, который примет участие во всех мероприятиях в рамках заключения сделки, а главное — осуществит юридическую проверку договора купли-продажи недвижимости.

Договор купли-продажи недвижимости: что нужно проверить

Перед тем как составлять и оформлять договор, в первую очередь следует проверить, с кем вы имеете дело. В частности:

  1. Действительность правоустанавливающих документов и/или доверенности. Важно убедиться, что перед вами подлинные документы на недвижимость, а также что продавец имеет права на совершение подобных сделок. Если сделка происходит по доверенности, проверьте, подлинный ли это документ и не истек ли срок его действия.
  2. Дееспособность нынешнего владельца имущества. Помните, что совершать сделки купли-продажи может только дееспособный владелец недвижимости, находящийся в здравом уме и светлой памяти.
  3. Добровольность заключения сделки. Если сделка была совершена по принуждению или обманным путем, она легко будет опровергнута в судебном порядке.
  4. Юридическая чистота недвижимости. Одним из важнейших моментов при заключении сделки купли-продажи является проверка так называемой юридической чистоты объекта сделки: обременения, задолженности, участие этой недвижимости в сомнительных сделках; для жилой недвижимости — история приватизации, количество зарегистрированных лиц и т.д.

Если у вас есть какие-либо сомнения в отношении самого объекта недвижимости или продавца, лучше обратиться к специалисту для проведения юридической проверки и анализа всех обстоятельств сделки, а также ее перспектив.

Собираетесь провести сделку купли-продажи недвижимости?

Обратитесь за консультацией к специалисту: +7 (495) 760-30-56

Юридическая проверка договора купли-продажи недвижимости: нюансы оформления

Сделка будет считаться законной и состоявшейся, только если договор будет оформлен корректно с точки зрения законодательства, а переход права собственности — зарегистрирован в ЕГРП. Чтобы не оказаться обманутым и избежать в дальнейшем судебных разбирательств, следует провести юридическую проверку договора купли-продажи недвижимости.

Что должно быть обязательно прописано в договоре?

  1. ФИО всех участников сделки, информация о документах, удостоверяющих их личность, подписи каждого.
  2. Подробная информация о недвижимости и ее местоположении: адрес, номер квартиры, данные о расположении объекта на земельном участке и т.п.
  3. Конкретную стоимость объекта сделки, сроки и способ выплаты этой суммы покупателем. Если предусмотрена рассрочка платежей, это тоже следует внести в договор.
  4. Прочие важные условия и обстоятельства, которые могут изменяться в зависимости от сделки.

Если вы не уверены в том, что обладаете достаточными юридическими знаниями для самостоятельной проверки такого важного документа, следует заручиться поддержкой специалиста. Обратитесь за правовым анализом договора к опытному юристу. Желательно, чтобы это был юрист, специализирующийся на сопровождении сделок с недвижимостью и прочими жилищными делами.

Как проверить квартиру на чистоту перед покупкой самостоятельно

13 487 просмотров

Сделка по возмездному отчуждению жилья всегда сопряжена с определенными рисками, ведь она может быть оспорена и признана недействительной по целому ряду причин. Это и отсутствие тех или иных документов, и их неправильное составление, и сокрытие Продавцом каких-либо данных о продаваемой квартире. Может ли Покупатель самостоятельно проверить недвижимость на юридическую чистоту, и как это сделать?

Выбор квартиры

В первую очередь Покупателю понадобится определиться с выбором конкретного предложения. Не следует сразу же останавливаться на единственном приглянувшемся варианте. Лучше подобрать несколько квартир для их последующего сравнения между собой. Особое внимание необходимо обращать на такие составляющие, как:

  • общий метраж и количество комнат;
  • этаж, на котором находится квартира;
  • адрес месторасположения квартиры (ближе к центру или на окраине населенного пункта);
  • окружающая инфраструктура (школы и детские сады, торговые центры, поликлиники и больницы, парковые зоны, транспортные развязки и т.д.);
  • характеристика дома (его общая этажность, оснащенность вспомогательными технологическими системами, а также состояние, качество и долговечность строительных материалов);
  • характеристика самой квартиры (тип отделки, обстановка, освещенность, класс жилья – «эконом», «комфорт» или «бизнес»).

Далее Покупателю понадобится исследовать рынок цен. Сделать это достаточно просто: нужно сравнить исходную квартиру и другую квартиру с аналогичными параметрами. Актуальные стоимости жилых помещений регулярно размещаются на сайтах по продаже недвижимости или в объявлениях местных газет. Если при сравнении цен выясняется, что стоимость объекта неоправданно занижена или завышена, это может стать для Покупателя первым «звоночком», предостерегающим от заключения сомнительной сделки.

Окончательная стоимость будет зависеть и от того, к какой категории принадлежит квартира, – к первичной или вторичной недвижимости. Сегодня квартиру первичного фонда, находящуюся в процессе строительства, можно купить дешевле, чем аналогичную квартиру вторичного фонда. В среднем разница составляет 20-40%. Когда ранние этапы строительства завершаются, и приближается срок сдачи новостройки в эксплуатацию, стоимости между похожими квартирами первичного и вторичного рынков выравниваются.

Затем Покупателю потребуется посетить жилье для его осмотра. Иногда граждане пропускают этот шаг, либо просто обговаривая все детали с Продавцом по телефону, либо перекладывая осмотр на риэлтора. Делать так не рекомендуется, Покупатель получит куда больше информации о жилом помещении, если посетит его самостоятельно и не будет слепо доверять сторонним лицам. При посещении объекта внимание необходимо обратить на:

  • личность человека, проводящего осмотр (в идеале это должен быть действующий собственник жилья);
  • текущее состояние квартиры, подъезда, дома, двора;
  • соседей по этажу и подъезду.

Как проверить новую квартиру перед покупкой на юридическую чистоту

Проверить новую квартиру на юридическую чистоту оказывается несколько проще, чем квартиру, которой уже кто-то владел. Дело заключается в том, что в случае с первичной недвижимостью Покупатель выступает первым и зачастую единственным хозяином жилья.

Приобретателю нового жилого помещения помогут отзывы, которые можно найти на специализированных Интернет-сайтах. Обращать внимание нужно только на такие пользовательские отзывы, которые содержат имена, фамилии, даты и конкретные факты. Также рекомендуется проследить, какая репутация в целом сложилась у Продавца за время работы на рынке.

Это поможет Покупателю составить начальное мнение о Продавце. Если не возникнет никаких оснований для сомнений и подозрений, Покупатель сможет перейти к непосредственной проверке документации на жилое помещение.

Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры на вторичном рынке

Проверить чистоту сделки при приобретении недвижимости на вторичном рынке – более сложная задача. Обычно такая квартира имеет целую историю смены владельцев, а также прописки и выписки жильцов. Каждый из таких людей может стать потенциальной проблемой при проведении сделки и перерегистрации права собственности, поэтому чем таких граждан больше – тем хуже для Покупателя.

В случае с вторичным жильем одним из самых важных документов можно считать выписку из ЕГРН. Помимо прочих сведений здесь содержится частичная информация о том, становилась ли квартира предметом споров и конфликтов. Во внимание рекомендуется брать как минимум последние 3-5 лет из истории жилого помещения.

Если в течение последних 3 лет свои права на недвижимость заявляли сторонние лица, то от покупки такого жилья лучше отказаться. Не исключено, что споры и распри продолжатся даже после того, как право собственности перейдет к Покупателю. А вот если общий срок исковой давности уже прошел, и в течение последних 3 лет собственник владел своей квартирой в обычном порядке, то такую квартиру можно смело приобретать (предварительно проверив всю юридическую документацию).

Узнать больше об истории квартиры можно и со слов Продавца. Однако чтобы не доверять словам как единственному источнику информации, их понадобится сравнить с реальными юридическими документами на жилье (выпиской из ЕГРН, выпиской из паспортного стола или МФЦ о прописанных лицах и пр.). Если не будет выявлено никаких расхождений, недочетов и спорных моментов, то за безопасность сделки можно не переживать.

Проверка юридической чистоты основных документов

После того, как Покупатель выберет квартиру и Продавца, ему понадобится перейти к непосредственной проверке жилья и документации на юридическую чистоту. Заключение сделки обязательно должно сопровождаться следующими бумагами:

Название Описание

Документ, подтверждающий личность Продавца.

Как правило, паспорт. Покупатель может досконально проверить личность Продавца, обратившись с его паспортными данными в паспортный стол.

Подлинность паспорта также можно проверить через официальный сайт Федеральной миграционной службы РФ. Однако полученная здесь информация будет иметь более справочный и обобщенный характер, чем информация, полученная в паспортном столе.

Правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности Продавца на отчуждаемый объект.

Это может быть предыдущий договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о принятии наследства и пр.

Выписка из ЕГРН.

Данная бумага содержит сведения об объекте права (квартире) и субъекте права (фактическом собственнике недвижимости). Информацию из выписки необходимо сравнить с другими документами (паспортом продавца, правоустанавливающим документом на недвижимость, техническим паспортом) и убедиться, что нигде нет расхождений.

В выписке также содержатся сведения о наличии/отсутствии арестов и обременений.
Покупатель напрямую заинтересован в том, чтобы на продаваемую квартиру не были наложены никакие ограничительные меры. В противном случае сделка по возмездному отчуждению может быть признана недействительной по обращению в суд 3-ей стороны (например, банка, если Покупателю будет незаконно продана ипотечная квартира, кредит по которой еще не был погашен).

Обычно выписка из ЕГРН оформляется в 2 основных вариантах: простом или расширенном. Расширенная выписка из ЕГРН позволит Покупателю понять, сколько собственников вообще было у квартиры, и как часто с ней проводились различные сделки имущественного характера. Если квартира часто продавалась и покупалась в течение короткого промежутка времени, это может говорить о возможном факте мошенничества.

Выписка из паспортного стола или Многофункционального центра о наличии/отсутствии в квартире зарегистрированных лиц.

Наличие в квартире зарегистрированных лиц не является фактическим препятствием для отчуждения недвижимости, – продать и приобрести можно даже такое жилье, в котором кто-то прописан. В договоре может быть оговорено, что прописанные лица выпишутся из квартиры в указанный срок после перехода права собственности. Тогда каждый прописанный жилец должен будет предоставить письменное и нотариально заверенное обязательство о выписке.

Однако Покупатель все же заинтересован в том, чтобы из жилого помещения были заблаговременно выписаны все предыдущие жильцы. В противном случае неснятие их с регистрационного учета может привести к конфликтам и затяжным судебным тяжбам, ведь даже после продажи такие люди сохранят право проживания в спорной недвижимости. Да и суммы за коммунальные услуги в квартире с невыписанными гражданами (даже если они фактически не проживают в квартире) обычно оказываются выше.

Справка о наличии/отсуствии задолженностей по коммунальным платежам.

Если такие долги имеются, после продажи они могут частично перейти к новому собственнику (т.е. Покупателю).

Письменное разрешение из БТИ на проведение масштабной перепланировки (если проводилась).

В жилом помещении мог проводиться серьезный ремонт, предполагающий не только смену обоев, но и снос стен, увеличение или уменьшение исходного метража комнат, перемещение коммуникаций и пр. Чтобы такие изменения не несли в себе угрозы для жизни и здоровья, они должны быть узаконены и официально одобрены ответственным госучреждением.

Кадастровый и технический паспорт на квартиру, выдаваемые в Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Здесь должны указываться технические характеристики обекта недвижимости, а также сведения о проведенных перепланировках.

Если выяснится, что информация в техническом и кадастровом паспортах не соответствует действительности, это может стать основанием для отказа в перерегистрации права собственности в Росреестре. От приобретения такого жилья лучше заранее отказаться.

Справка из наркологического и психоневрологического диспансера.

Продавать свою квартиру вправе только собственник, обладающий полной дееспособностью (т.е. достигший возраста 18 лет и признанный вменяемым, отдающим отчет своим действиям).

С наибольшей осторожностью следуют относиться к таким квартирам, которые совсем недавно были получены владельцами по решению суда. Рано или поздно такое решение может быть обжаловано предыдущим хозяином и, если его требования окажутся удовлетворены, недвижимость возвратится в его законную собственность. При этом новый владелец (он же Покупатель) рискует остаться не у дел – не факт, что ему будут хотя бы возвращены деньги за ничтожную сделку.

Все документы, предъявляемые Продавцом, должны быть представлены в оригиналах. На подлинниках недопустимы никакие исправления, помарки, опечатки или ошибки. Кроме того, договоры, соглашения и разрешения должны содержать подписи ответственных сотрудников, вотермарки и штампы соответствующих организаций (в большинстве своем – государственных). Любые свидетельства должны быть составлены на специальных гербовых бланках.

Покупателю рекомендуется сделать копии каждой бумаги и сохранить их у себя. Исключение составляет разве что паспорт Продавца, – здесь снятие копии заменяется на обыкновенную выписку ключевой информации о человеке. Продавец не вправе этому воспрепятствовать. Если же действующий собственник не позволяет сделать копии или выписать основные сведения из его паспорта, от сделки лучше отказаться.

Проверка юридической чистоты дополнительных документов

В отдельных случаях комплект основных документов должен быть дополнен и другими бумагами, выписками и справками. Речь идет про следующие ситуации.

Если квартира продается по доверенности

Сделка, совершаемая по доверенности, относится к категории риска. Нельзя исключить возможности того, что доверенность была получена обманным путем, даже если она предъявляется Покупателю и на первый взгляд кажется официальной.

Сначала Покупателю потребуется изучить саму доверенность. Она должна иметь обязательное нотариальное удостоверение. Кроме того, в тексте доверенности должны полно и всесторонне раскрываться полномочия Доверенного лица: вправе ли он только обсудить ключевые условия сделки или может еще и подписать договор купли-продажи, и получить оплату за объект недвижимости.

Чтобы обезопасить себя, Покупателю также понадобится запросить у Доверенного лица контактные данные Продавца. При этом рекомендуется не только созвониться, но и встретиться с действующим собственником недвижимости лично.

Если такая встреча не покажется Покупателю сомнительной или подозрительной, он сможет окончательно увериться в юридической чистоте сделки путем проверки доверенности в кабинете нотариуса. Для этого необходимо снять с доверенности копию, внимательно ее изучить и найти сведения о нотариальной конторе, которая была ответственна за выдачу документа.

Когда доверенность является подлинной и достоверной, нотариус выдает исчерпывающую информацию о ней, Доверителе и Доверенном по запросу обратившегося лица. Здесь же нужно уточнить, не была ли доверенность позднее отозвана по какой-либо причине.

Если выяснится, что отзыв доверенности имел место, от проведения купли-продажи следует отказаться. Отозванная доверенность не имеет юридической силы, а, следовательно, Доверенный, Доверитель или оба этих лица вместе имеют своей целью обмануть Покупателя, ввести его в заблуждение и заключить недействительную сделку.

Если продается квартира, полученная по наследству

Совершение имущественных сделок с недвижимостью, которая перешла к действующему собственнику путем наследования, также требует повышенного внимания. Если квартира была получена в наследство, а затем сразу же выставлена на продажу, она рискует стать предметом споров, конфликтов и судебных тяжб.

Вновь объявившиеся наследники (например, внебрачные дети, доказавшие свое родство с Наследодателем) вправе оспорить сделку по возмездному отчуждению унаследованной недвижимости и/или опротестовать завещание. На это у них есть 3 года со дня гибели Наследодателя.

Когда речь идет про унаследованную квартиру, Покупателю необходимо запросить у Продавца Свидетельство о принятии наследства. Следует обратить внимание на дату, с момента наступления которой Продавец был признан новым собственником жилого помещения. Если с указанного дня прошло больше 3 лет, за оспаривание сделки другими наследниками можно не переживать. Также Покупатель и Продавец могут обратиться к нотариусу по месту открытия наследства и получить исчерпывающую информацию о других возможных претендентах на реализуемое жилье.

Если Продавец имеет супруга

В соответствии со ст. 34 СК РФ, имущество, приобретенное супругами во время брака, признается их совместно нажитой собственностью (даже несмотря на то, что фактически квартира может быть записана только на 1 партнера). Супруги имеют на такое имущество одинаковые и равные права. Именно поэтому Покупателю понадобится:

  • запросить у Продавца подлинник свидетельства о браке и сделать с него копию;
  • лично встретиться с супругом/супругой Продавца, узнать его/ее отношение к планируемой продаже;
  • вместе с супругом/супругой Продавца оформить письменное и нотариально удостоверенное согласие на проведение сделки (при отсутствии данной бумаги отчуждение легко может быть признано недействительным).

Письменное и нотариально удостоверенное согласие от супруга/супруги рекомендуется требовать не только тогда, когда квартира была приобретена во время брака. Эта бумага не станет лишней, даже если жилое помещение было приобретено лишь 1 партнером до вступления в брак, или если супруги развелись некоторое время назад. Так Покупатель точно сможет обезопасить себя от любых возможных разбирательств.

Если продается не вся квартира, а только ее часть (доля)

Если Продавец хочет продать свою долю жилого помещения, ему понадобится получить письменные отказы остальных сособственников от приоритетной покупки части квартиры. Такие отказы требуют обязательного нотариального удостоверения. Они необходимы лишь в том случае, если производится продажа невыделенной доли жилого помещения. Если же доля выделена в натуре, или если Продавец является единоличным владельцем недвижимости, получать отказы не нужно.

Каждый из дольщиков должен либо согласиться на использование преимущественного права покупки, либо отказаться от него в течение 30 дней. В случае, когда тот или иной совладелец игнорирует поступившее предложение, Продавцу следует обратиться к нотариусу для получения на руки Свидетельства о направлении сособственнику уведомления определенного содержания и о принятии всевозможных мер для реализации преимущественного права покупки. Именно предоставления этого документа может потребовать Покупатель, если Продавец сошлется на молчание содольщиков.

Если местонахождение собственника неизвестно, а получить от него окончательное решение не представляется возможным, Продавцу понадобится обратиться в суд с Иском о розыске пропавшего содольщика и о назначении управляющего его имуществом.

Если управляющий будет назначен, письменное уведомление о планируемой продаже доли понадобится направить именно в его адрес. Управляющий может согласиться или отказаться от использования преимущественного права покупки. В случае отказа Покупателю потребуется запросить у Продавца:

  • соответствующее судебное постановление по данному делу;
  • нотариально заверенный отказ Управляющего и остальных содольщиков от первоочередного приобретения доли.

Если продажа квартиры затрагивает интересы Опекаемого лица

В случае с несовершеннолетним, недееспособным или ограниченно дееспособным собственником в процесс продажи вмешивается как его законный представитель, так и независимая сторона – Органы опеки и попечительства. ООП должны выдать письменное разрешение на отчуждение собственности Опекаемого лица.

Покупатель обязан требовать от Продавца предъявления такого документа всегда, если сделка прямо или косвенно связана с правами Опекаемого лица. Последний может выступать не только единственным собственником, но и одним из нескольких сособственников или простым жильцом, прописанным в квартире.

Практика показывает, что ООП редко выдают подобные разрешения, т.к. это ущемляет имущественные интересы несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных лиц. При этом несовершеннолетний сможет продать квартиру по достижении 18 лет. А вот продажа квартиры с недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином в качестве собственника/сособственника/прописанного жильца может оказаться фактически неосуществимой идеей.

Законный представитель Опекаемого лица должен действовать на основании официального документа:

  1. Полномочия родителей подтверждаются отметкой в паспорте и свидетельством о рождении ребенка.
  2. Полномочия опекуна подтверждаются решением об установлении опеки.
  3. Полномочия усыновителя подтверждаются соответствующим постановлением суда.

Покупателю понадобится проследить и за тем, чтобы сделка проводилась по установленным правилам:

  1. За малолетнего ребенка (в возрасте до 14 лет), недееспособного или ограниченно дееспособного гражданина сделку полностью проводит его законный представитель (при наличии письменного разрешения от ООП). Законный представитель также проставляет на официальных документах свою подпись, действуя от имени Опекаемого лица.
  2. Ребенок в возрасте от 14 до 18 лет, не относящийся к категории недееспособных или ограниченно дееспособных граждан, проводит сделку самостоятельно. Помимо письменного разрешения от ООП такое отчуждение должно дополняться письменным разрешением законных представителей. Ребенок от 14 до 18 лет сам проставляет подписи на официальных документах.

Если в квартире есть прописанные или временно выписанные лица

Покупатель напрямую не заинтересован в приобретении квартиры с прописанными в ней лицами. Поэтому обязанность по их выписке следует доверить действующему собственнику (Продавцу).

Если владелец заявляет, что в квартире отсутствуют прописанные жильцы, от него необходимо получить свежую справку из паспортного стола или МФЦ. Однако в таком документе не будут отражены жильцы, относящиеся к категории временно выписанных. Речь идет о:

  • лиц, осужденных за совершение преступлений и отбывающих наказание в исправительных учреждениях;
  • лиц, проходящих военную службу по призыву;
  • престарелых граждан, находящихся в социальных учреждениях;
  • детей, находящихся в воспитательно-исправительных учреждениях;
  • недееспособных, находящихся в психиатрических лечебницах;
  • лиц, проходящих длительное лечение в медицинских учреждениях.

Временно выписанные лица сохраняют право пользования жилым помещением даже после того, как у него появляется новый собственник. Чтобы получить информацию о наличии или отсутствии временно выписанных лиц, Продавцу понадобится запросить в паспортном столе или МФЦ расширенную (архивную) выписку из домовой книги. Покупатель должен внимательно изучить данную бумагу.

Если в расширенной выписке будет сказано, что в квартире имеются временно выписанные лица, это станет серьезным поводом для поиска другого Продавца. Дело заключается в том, что снятие временно выписанных лиц с регистрационного учета – сложное и длительное мероприятие, которое иногда не удается довести до конца даже через суд.

Если есть сомнение в судебной истории квартиры

Покупатель также может получить сведения о том, какие судебные процессы проводились в отношении квартиры и ее владельца. Обычно судебные споры, связанные с конкретным жилым помещением, рассматриваются в гражданском суде по месту расположения этого жилого помещения. Покупателю рекомендуется (на выбор):

  1. Обратиться в канцелярию соответствующего суда с просьбой предоставить судебную выписку о спорах и тяжбах, в которых фигурировал Продавец и его недвижимость (однако велика вероятность, что в такой просьбе Покупателю будет отказано).
  2. Найти информацию о судебных спорах на сайте территориального районного (городского) суда.
  3. Обратиться в территориальную службу судебных приставов и запросить у них информацию об исполнительном производстве по имевшимся судебным спорам.
  4. Найти информацию об исполнительном производстве по имевшимся судебным спорам на сайте Федеральной службы судебных приставов.
  5. Узнать судебную историю Продавца и его недвижимости из неофициальных бесед – с соседями, представителями Товарищества собственников жилья (ТСЖ), Жилищно-эксплуатационного управления (ЖЭУ) и пр.

Такой проверке можно подвергнуть и личность Продавца. Для этого необходимо открыть сайт того суда, который действует по месту прописки Продавца (адрес можно получить из его паспорта). В строку поиска вводится фамилия Продавца, после чего проверяется, как часто и в каких именно судебных тяжбах он участвовал. Продавца также рекомендуется проверить на банкротство в базе данных официального сайта Арбитражного суда РФ. Если выяснится, что действующий собственник был признан банкротом, от сделки с ним рекомендуется отказаться.

Если есть сомнение в истории коммунальных платежей

Покупателю следует приобретать только такую недвижимость, за которой не числится никаких долгов по коммунальным платежам. Если же человек купит квартиру с долгами по коммунальным платежам, ему придется смириться с целым рядом неудобств. Хотя за их погашение останется ответственен предыдущий владелец, напоминания и судебные иски будут приходить именно по адресу жилого помещения, а, следовательно, и на имя нового собственника. Кроме того, представители коммунальных служб могут просто отключить в квартире электричество, газ и воду.

Долги по взносам на капитальный ремонт и вовсе имеют преемственную силу – это значит, что после перехода права собственности они окажутся закрепленными уже за новым владельцем.

Чтобы убедиться, что все коммунальные платежи за квартиру были уплачены в полном объеме и в установленные сроки, Покупателю необходимо:

  1. Потребовать у Продавца справки об отсутствии задолженностей, полученные в Жилищно-эксплуатационном управлении или Едином расчетно-информационном центре.
  2. Ознакомиться с платежными квитанциями за последний год.
  3. Включить в договор купли-продажи квартиры упоминание о том, что Продавец оплатил все коммунальных платежей. Также здесь оговаривается, что в случае обнаружения долгов Продавец несет за них и их погашение личную ответственность.
  4. Опционально и по желанию – опросить сотрудников ЖЭУ и ТСЖ на предмет наличия или отсутствия долгов по коммунальным платежам в указанной квартире.

Если Продавец планирует устранить аресты и обременения квартиры

К обременениям относится наличие заключенного договора ренты, договора об ипотеке или договора о сдаче квартиры в аренду. В свою очередь, арест представляет собой наложение запрета на совершение любых регистрационных действий с недвижимостью (в т.ч. наложение запрета на продажу). Жилое помещение может быть арестовано, если у его собственника имеются долги перед коммунальными службами, банками и другими организациями.

Покупатель заинтересован в том, чтобы на приобретаемую им квартиру не были наложены обременения и аресты. Наличие таких ограничений способно привести к тому, что новый собственник либо лишится своего жилья по обращению 3-ей стороны, либо будет ощутимо ограничен в своих правах на недвижимость.

В справке из ЕГРН может быть указано, что на квартиру наложены те или иные ограничительные меры. Однако иногда Продавцы заявляют, что они решат существующую проблему в кратчайшие сроки (например, если речь идет про погашение оставшегося ипотечного кредита). Покупателю не следует слепо доверять таким заявлениям, – в подтверждение сказанных слов понадобится запросить у собственника:

  1. Письменный и нотариально заверенный документ от обременителя (арендатора, залогодержателя и пр.). Здесь обременитель должен констатировать, что он более не имеет никаких притязаний на реализуемую недвижимость.
  2. Свежую справку из ЕГРН, в которой больше не будет содержаться сведений об обременениях и/или арестах. Чтобы исключить такие записи, действующему собственнику понадобится обратиться в Росреестр.

Если в квартире проводилась перепланировка (проверка законности)

Покупателю следует приобретать только такую недвижимость, в которой была проведена узаконенная перепланировка. Далеко не всегда переоборудование квартиры оказывается отражено в техническом паспорте.

Даже если сторонам удастся провести куплю-продажу такого жилого помещения, впоследствии новый собственник рискует столкнуться с серьезными проблемами – вплоть до того, что Росреестр откажет ему в перерегистрации права собственности. Либо же государственные учреждения в принудительном (судебном) порядке обяжут гражданина за свои средства провести повторный ремонт, чтобы восстановить прежний вид квартиры.

Чтобы убедиться в законности перепланировки, технический план понадобится сравнить с реальной обстановкой в квартире. Эту процедуру удастся провести эффективнее, если Покупатель пригласит для осмотра сотрудника БТИ.

В техническом паспорте уже может стоять отметка о том, что проведенные в квартире изменения не были официально одобрены и узаконены. Если такой штамп имеется, Покупателю следует либо отказаться от заключения сделки, либо обязать Продавца привести и квартиру, и бумаги в надлежащее состояние.

Как проверить квартиру онлайн через Росреестр в Интернете

За получение большинства документов ответственен именно Продавец, в то время как Покупатель может разве что истребовать бумаги и проверить их на подлинность. Однако получить один из самых важных документов, – выписку из ЕГРН, – Покупатель может самостоятельно и в формате «онлайн». Это оказывается крайне полезной функцией, если учесть, что большинство Продавцов не предоставляют никаких документов и бумаг на квартиру до внесения аванса (предоплаты в счет будущей покупки).

В базе данных Росреестра содержится большая часть данных, необходимых для начальной проверки объекта недвижимости: это и сведения о правообладателях, и информация о наличии/отсутствии арестов и обременений, и частичные данные о судебных разбирательствах в отношении квартиры. Сначала Покупателю следует проверить юридическую чистоту выписки из ЕГРН и паспорта Продавца, и только потом – внести аванс.

Чтобы получить выписку из ЕГРН в формате «онлайн», Покупателю понадобится:

  1. Зайти на официальный сайт Росреестра, где предоставляются выписки из ЕГРН.
  2. Выбрать тип выписки для заказа.
  3. Заполнить форму, куда вносится адрес квартиры и персональная информация заявителя.
  4. Оплатить госпошлину (250-300 рублей).
  5. Получить электронный документ в течение 1-3 рабочих суток. Выписка удостоверяется электронной подписью ФПК Росреестра.


Таким образом можно оформить:

  • Стандартную выписку из ЕГРН, содержащую основные сведения. Это ФИО собственника, информация об объекте недвижимости, данные об арестах и обременениях, правоустанавливающие характеристики, техническое описание квартиры.


Скачать образец стандартной выписки из ЕГРН

  • Расширенную выписку из ЕГРН, в которой раскрывается история владения квартирой (т.е. информация обо всех собственниках и сделках, начиная с 1998 года).


Скачать образец расширенной выписки из ЕГРН Проверка квартиры на юридическую чистоту – это непростая процедура, которую Покупатель может выполнить самостоятельно лишь отчасти. Основная сложность связана с наличием большого количества документов (выписок, разрешений, постановлений, согласий и пр.). Каждую бумагу необходимо тщательно проанализировать, обратив внимание на содержание, даты, подписи, печати. Документы также не должны противоречить друг другу и содержать расхождений. Не знаете, с чего начать проверку недвижимости на юридическую чистоту? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта ros-nasledstvo.ru и получите ответы на имеющиеся вопросы. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Наталья Фомичёва Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автора Написано статей 500 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Чтобы написать эту статью, я посмотрела одиннадцать «трёшек», пообщалась с семью агентствами и на одно из них подала в суд.

Анна Волкова покупает трёшку в Рыбинске

Раньше я считала, что на показе квартиры достаточно всё осмотреть, расспросить хозяев о перепланировке и договориться о цене. Теперь я понимаю, что это всё не так важно. Розетки можно перенести, обои переклеить, перепланировку узаконить. А вот если окажется, что продавец не тот, за кого себя выдает, можно остаться на улице без квартиры, без денег и в одних кальсонах.

Главный источник риска — темное прошлое квартиры. По факту с квартирой все нормально, а по документам у нее есть какие-то другие собственники, доли принадлежат несовершеннолетним детям, собственник подписывал договор в беспамятстве, а три продавца назад квартиру вообще перепродали на кабальных условиях, поэтому сделка недействительна. На рынке недвижимости очень много споров из-за документов, суды часто встают на сторону продавцов, право собственности оспаривают и в итоге страдает самый последний покупатель. Не окажитесь им.

Вот вопросы, которые помогут защититься от плохого исхода:

  1. Кто продает вам квартиру — собственник или риелтор?
  2. Застрахована ли ответственность риелтора?
  3. Кто собственники квартиры и у кого еще есть на нее права?
  4. Какое семейное положение у продавца?
  5. Кто зарегистрирован или живет в квартире?
  6. Какие у квартиры обременения?
  7. Живут ли в ней дети?
  8. Кто и как страхует сделку?
  9. Почему квартиру продают и почему именно за столько?
  10. Кто займется оформлением сделки и кто будет за это платить?

А теперь обо всем по порядку.

Это собственник или посредник?

Люди продают квартиры сами или через посредников — риелторов. Первое, что нужно спросить у продавца, — кто он: собственник или риелтор.

Покупать жилье на вторичном рынке через риелторов удобнее. Им выгодно как можно быстрее продать квартиру, чтобы получить свои комиссионные. Они знают все подводные камни и сроки согласования документов. Если риелтор грамотный, он заранее разъяснит участникам сделки, что от кого потребуется и сколько всё это займет.

С другой стороны, есть риск, что посредник окажется неопытным, недобросовестным или вообще мошенником — и вы потеряете деньги.

Мне не повезло. Я нашла квартиру по объявлению, на просмотре она мне понравилась, я согласилась подписать соглашение о задатке. Хозяева переехали в другой город, а у агентства были копии свидетельств о госрегистрации права всех собственников, поэтому для меня все выглядело законным. Я приехала в офис агентства и передала задаток его директору. Спустя несколько дней риелтор перестал отвечать на звонки, а собственник снова выставил квартиру на продажу. Так я вышла на хозяйку жилья. От нее я узнала, что риелторы действительно взялись продавать ее квартиру, но мой задаток ей не передавали и уже второй месяц тянут время.

В результате мы заключили с собственницей новый договор задатка, а недавно оформили сделку у нотариуса. Взыскивать деньги с недобросовестных риелторов мне придется через суд.

Как оценить риелтора

Пока искала квартиру, я перезнакомилась со многими юристами и риелторами и каждого просила рассказать, как лучше поступать в моей ситуации.

Юристы посоветовали никогда не передавать задаток риелтору. Соглашение о задатке заключается между собственником и покупателем, посредник может только помочь его составить и присутствовать при передаче денег, но сами деньги переходят только от покупателя к продавцу.

А вот что рассказали о своей работе сами риелторы.

Репутация. Посмотрите отзывы в интернете и расспросите знакомых. Хорошие риелторы заботятся о репутации и действуют так, чтобы сделкой остались довольны все стороны.

Работа в открытую. Хорошие риелторы сразу говорят, что они риелторы, и никогда не выдают себя за родственников и друзей продавца. Если в объявлении указано, что квартира от собственника, а на просмотре вы встречаетесь с посредником — это повод задуматься о добросовестности агента.

У меня был подобный случай. Посредник показал мне квартиру и назвался другом семьи. Он сказал, что собственники за границей и доверили продажу ему. На просьбу показать доверенность он ответил, что сделает это, когда я передам ему задаток в тридцать тысяч. Квартира мне понравилась, а цена была ниже средней на 150 тысяч рублей, но я решила не рисковать.

Встреча с собственником. Перед тем как заключать договор и платить деньги, важно убедиться, что намерения продавца не расходятся со словами риелтора. Попросите его организовать встречу с хозяином квартиры.

Если продавец не в городе, пусть риелтор покажет выписку из домовой книги и документы, подтверждающие право собственности. Но на передачу задатка хотя бы кто-то из владельцев квартиры все равно должен приехать лично. В крайнем случае это должен быть представитель по доверенности. Хороший риелтор не станет препятствовать вашей встрече и настаивать, чтобы вы платили только ему.

Договор. Риелтор должен заключить договор с продавцом квартиры. В нем прописаны все услуги агентства и ответственность сторон. Когда такой договор есть, собственнику невыгодно искать других покупателей в обход отношений с риелтором. Если собственник передумает продавать квартиру, то по договору он должен заплатить неустойку или оплатить часть услуг агентства.

Риелтор не обязан показывать вам свой договор, но он может показать доверенность от собственника или как-то еще подтвердить свои полномочия на поиск покупателя для конкретной квартиры.

Агентский договор не всегда заключают с продавцом. У вас как у покупателя тоже может быть свой риелтор, но тогда и договор с ним будет всегда под рукой. Если вы наняли риелтора для поиска квартиры и оформления сделки, перечитайте свой договор. Если риелтора у вас еще нет, прочитайте договор до того, как соглашаться на его услуги. Договор с риелтором должен быть обязательно. Это не просто совет, а требование закона.

Застрахована ли ответственность риелтора?

Профессиональные риелторы страхуют ответственность перед клиентами. Если из-за ошибки риелтора сделка будет признана недействительной, страховая компания возместит материальный ущерб. Например, если риелтор не запросил у продавца согласие супруга на сделку, а тот потом через суд признал ее недействительной, страховщик оценит ущерб и возместит его покупателю полностью или частично.

Но даже если за что-то отвечает риелтор, а его страхует полис, это не значит, что дело можно пустить на самотек. Как минимум нужно проверять все документы, которые оказываются в вашем поле зрения, например выписку из ЕГРН.

А еще внимательно читайте полис. В нем указан лимит ответственности риелтора перед одним клиентом — это сколько страховая заплатит клиенту риелтора, если тот ошибется. Кроме него, есть еще лимит ответственности по всем страховым случаям — сколько страховая готова заплатить всем клиентам риелтора. Эта сумма больше, поэтому в рекламе риелторы часто пишут именно ее. Но для конкретного клиента она бесполезна.

В объявлении на «Авито» агентство пишет, что застраховано и сумма страховки — 5 млн рублей

Но если приглядеться, то по одному страховому случаю выплачивается только 500 тысяч рублей, а не пять миллионов. При покупке квартиры на компенсацию ущерба такой суммы может и не хватить — придется требовать деньги в обычном порядке через суд Если сомневаетесь в страховке агента, можно оформить титульную страховку — она страхует риск утраты права собственности на квартиру, дом или участок. Если прежний владелец оспорит вашу сделку в суде и договор купли-продажи признают недействительным, вы получите деньги обратно. Правда, для этого придется доказать, что вы добросовестный покупатель.

У кого есть право распоряжаться недвижимостью?

Если вы разговариваете с продавцом квартиры, спросите, кто ее собственники. Только у них есть право распоряжаться недвижимостью. Единственное исключение: если собственники на кого-то оформили доверенность. В ней должно упоминаться право продать эту квартиру, подавать документы, собирать справки и ставить подписи. Если в доверенности не указано какое-то право, то его и нет.

Доверенность должна быть выписана на того человека, с которым вы заключаете сделку. Другой человек не может ей пользоваться. Если доверенность на мать, ее сын не имеет право продавать квартиру.

Как проверить доверенность

Доверенность на продажу квартиры должна быть нотариально заверенной и действующей на момент совершения сделки. Проверить доверенность можно в специальном сервисе.

Если вам показывают доверенность со штампом нотариуса, это еще не значит, что она действует. Собственник квартиры мог отозвать ее, а у риелтора остался экземпляр. Всегда проверяйте доверенность до сделки. Если не получится через сервис, можно съездить к нотариусу — он проверит по общим базам. И никаких копий, даже заверенных собственником. Только оригинал.

На вторичном рынке жилья есть неприватизированные квартиры, хозяева которых не собственники и не имеют права их продавать. Собственник такой квартиры — государство, а купить ее можно только после приватизации. Если хозяин квартиры только собирается ее приватизировать, придется дождаться, пока он это сделает.

Я смотрела одну неприватизированную квартиру. Хозяйка решила ее продать, чтобы погасить долги в микрокредитных организациях. Она просила у меня задаток, а приватизировать собиралась потом.

Я попросила показать выписку из домовой книги и, посоветовавшись с юристами, отказалась: на собственность в этой квартире могли претендовать три человека. Кто-то из них мог не дать согласие на приватизацию. Да и сама хозяйка могла передумать, погасив свои долги за мой счет. Даже если бы мы заключили договор, деньги потом мне пришлось бы возвращать через суд.

Выписку из домовой книги берет в управляющей компании продавец квартиры. Она показывает, кто зарегистрирован в квартире, а не кто ее собственник:

Квартиросъемщик не является собственником квартиры и не может ее продать Все прописанные в квартире родственники имеют право на приватизацию жилья

Кто собственник квартиры?

Право собственности раньше подтверждали свидетельством о государственной регистрации. С 1 июля 2016 года свидетельства на право собственности не выдаются. Вместо них выдают выписку из ЕГРН, где записаны все собственники квартиры. Так государство страхует покупателя от мошенников, которые могли бы подделать свидетельство. Свежая выписка из ЕГРН покажет, кто является собственником на текущий момент.

По умолчанию бумажную выписку выдают после регистрации права. Но получить ее можно в любой момент. Проще всего заказать свежую выписку в электронном варианте — на сайте Росреестра. Стоит она 250 рублей и оформляется в течение трех рабочих дней.

Надежнее проверять свежую выписку, а не ту, которую продавец получил, когда сам покупал квартиру. Даже если вам показывают свидетельство годичной давности, все равно попросите взять свежую выписку. У грамотного и честного риелтора она всегда под рукой. Но все равно учитывайте, что срока действия у выписки нет. Она подтверждает только право собственности в момент выдачи. Уже на следующий день все могло измениться.

Выписка из ЕГРН, которую мне выдали после покупки квартиры. Собственники указаны во втором разделе

Если собственников двое или больше, убедитесь, что их намерения совпадают. В этом случае вы покупаете все доли в квартире, поэтому при заключении сделки должны присутствовать все взрослые собственники.

В ЕГРН может не быть сведений о квартире, если права на нее оформлены раньше 1998 года. В этом случае вы не сможете проверить подлинность свидетельства на квартиру. Попросите собственников подать документы на регистрацию прав в Росреестре. Тогда они получат выписку, в которой будут указаны данные всех собственников, а заодно и обременения, если они есть. Ответственные продавцы и риелторы делают это заранее.

Если в вашем случае право собственности подтверждают документом двадцатилетней давности, это повод задуматься. Если при этом продавец еще и не хочет регистрировать свое право и получать выписку, от сделки лучше отказаться.

Вместо выписки на сайте Росреестра можно заказать бесплатную справку об объекте недвижимости. Из нее тоже понятно, сколько человек имеют право собственности, как оно оформлено и есть ли обременения.

Справка об объекте недвижимости с сайта Росреестра. Квартира, которую я купила, находится в общей долевой собственности всех членов нашей семьи

Какие у квартиры обременения и ограничения?

Обременения — это ограничения прав собственника в пользу третьих лиц. Самое распространенное обременение — ипотека. В этом случае квартира находится в залоге у банка, и купить ее вы можете только с его согласия. Еще обременения — это рассрочка, договор ренты, договор аренды, арест или банкротство собственника.

С обременениями и ограничениями прав есть две проблемы:

  1. Сделка будет невозможна, затянется или обойдется дороже.
  2. Появится повод признать ее ничтожной или оспоримой, и тогда есть риск остаться без квартиры и без денег.

Поводов признать сделку недействительной много. Продавец может оказаться недееспособным или докажет, что не понимал, что делает. Еще продавец может оказаться должником или банкротом, и у него не будет права распоряжаться имуществом. Один из собственников может наложить запрет на сделку или это сделал суд по ходатайству кредитора или другого заинтересованного лица. Супруг может не дать согласие на сделку, даже если он бывший.

Все это нужно проверять заранее. Используйте для этого общедоступные бесплатные сервисы:

ГАС «Правосудие» — проверьте, нет ли судебных заседаний на имя любого из собственников. Ищите суд по месту жительства продавца или месту нахождения квартиры.

Сайт судебных приставов — проверьте долги собственников.

Сайт федеральных арбитражных судов — проверьте, не подал ли собственник заявление о своем банкротстве.

Реестр банкротов — проверьте, не признали ли собственника банкротом. Квартиру у банкротов лучше не покупать, а их доверенности недействительны.

Если права собственника как-то ограничены, это повлияет на процесс покупки, а иногда и вовсе помешает сделке. Хуже всего, если об ограничениях вы узнаете после того, как подпишите договор и отдадите деньги. Получить их назад будет сложно.

Не все обременения одинаково опасны. Например, покупка ипотечной квартиры — это законно, если банк не против. Но при этом ипотека перейдет к вам или нужно будет рассчитаться с банком и снять залог — из-за этого оформление займет больше времени. Всегда лучше выяснить заранее, как обременение повлияет на сделку. Как минимум это поможет правильно настроиться и запастись терпением.

Мой брат купил квартиру с ипотечным долгом в кредит. Банк закрыл долг продавца и оформил ипотеку на покупателя. Все прошло хорошо, но подготовка всех документов и проверка их банком заняли полтора месяца.

Обременения регистрируются Росреестром, поэтому информация о них есть всё в той же выписке из ЕГРН и бесплатной справке.

Кто зарегистрирован в квартире?

Кроме права собственности, есть еще регистрация — в выписке из домовой книги написано, кто зарегистрирован в квартире. Бывает, что квартира оформлена на одного человека, а прописана в ней вся его семья. Это не помешает вам ее купить, но если бывшие жильцы не выпишутся, это может стать проблемой.

Когда государству нужно найти человека, его ищут по адресу регистрации. По нему же приходят письма из налоговой, кредиторы и судебные приставы. Если теперь в этой квартире живете вы, то и общаться с этими приятными людьми тоже вам. Поэтому при покупке квартиры убедитесь, что из нее выписались все прошлые жильцы, иначе потом придется выселять их через суд.

Суд тоже не всегда сможет помочь. Например, он может отказать, если прописанный в квартире когда-то оформил отказ от приватизации.

Часто люди продают одну квартиру и только потом покупают другую, поэтому до завершения сделки им некуда выписываться. В договоре можно предусмотреть условие, что они обязуются выписаться до такого-то числа или в течение нескольких дней после сделки. Обычно даже банк не против таких формулировок. Но до этого убедитесь, что людям будет куда выписываться — особенно если в квартире зарегистрированы дети.

У кого еще есть право пользоваться квартирой?

Кроме собственников и зарегистрированных, есть еще люди, у которых может оказаться право пользоваться квартирой. В законе описано много ситуаций, когда это право они не теряют даже при продаже квартиры, поэтому у вас не получится их выселить или снять с регистрации. Вот частые ситуации.

Аренда квартиры — если прошлые хозяева квартиры сдали ее на долгий срок и прописали в договоре, что при смене собственника арендаторы сохраняют все права. Договоры аренды на длительный срок регистрируют в Росреестре, поэтому это должно быть в выписке. Но такое требование было не всегда, поэтому если про аренду в выписке ничего не написано, это еще ничего не значит. Но на всякий случай проверьте.

Завещательный отказ. Это, например, когда кто-то из прежних собственников написал в завещании: квартира отойдет сыну, но дочь пусть живет в ней до самой смерти. Тогда право проживания в квартире сохранится у дочери, даже если сын продаст ее вам.

Если продавец квартиры решит скрыть подобные обстоятельства, вам будет сложно узнать их самостоятельно. К сожалению, пока еще не придумали способа узнать наверняка, не арендует ли кто-то квартиру. Осмотрите все комнаты — может быть, в квартире живет больше людей, чем написано в документах. Изучите справку о зарегистрированных в квартире людях и разберитесь, на каком основании они там живут. Например, если регистрация не постоянная, а временная, это может быть признаком того, что квартиру надолго сдают в аренду, но не обязательно: у временной регистрации могут быть и другие причины.

Если не повезет, правду потом придется искать в суде. По закону продавец обязан указать в договоре купли-продажи всех, у кого есть право пользоваться квартирой при смене собственника. Это существенное условие, поэтому если он этого не сделал, суд может признать договор недействительным. Он вряд ли выгонит из квартиры арендаторов или сестру наследника, но может заставить продавца вернуть вам деньги.

Супруги согласны?

Квартира может находиться в совместной собственности супругов, даже если сейчас они в разводе. Это когда право собственности оформлено на одного супруга, а фактически квартира принадлежит обоим, поэтому продать ее без согласия второго супруга нельзя. Единственное исключение — брачный договор между супругами, в котором прописано, что квартира принадлежит только мужу или только жене.

Чтобы убедиться, что супруг или супруга не против, попросите у продавца нотариально заверенное согласие на продажу квартиры. В нем может быть указан срок действия. Если он не истек или не указан вовсе, согласие формально действует — но только при условии, что потом его не отозвали. Если сомневаетесь, сходите к нотариусу и проверьте действительность документа.

Согласие чаще всего распространяется на одну конкретную квартиру — проверяйте адрес и характеристики недвижимости в документе.

Бывшие супруги тоже имеют право на совместное имущество, если оно приобреталось в браке. Это право сохраняется у них три года после развода, но иногда срок удается увеличить.

Как и в случае с арендой, гарантий здесь никто не даст. Был случай, когда мужчина продал дом, а потом объявилась его жена-иностранка и сказала, что не давала согласия на сделку. Покупатели проверяли документы: никаких подтверждений, что продавец в браке, не нашлось. Паспорт был без штампа, сам мужчина утверждал, что больше никто прав на дом не имеет. Он даже предоставил нотариально заверенное заявление, что не находится в браке, а имущество не совместно нажитое.

Верховный суд встал на сторону внезапно появившейся супруги, и договор признали недействительным. И хотя продавец дома уже потратил все деньги и не мог их вернуть, пришлось отдать оплаченный дом. Добросовестный покупатель остался без денег и недвижимости.

Надежнее всего покупать квартиру у собственника, который был в браке при покупке квартиры и находится в браке с тем же человеком при продаже. Тогда понятно, кто еще имеет право на общую собственность и чье согласие спрашивать.

Согласие мужа моей мамы на продажу их совместно нажитой квартиры. Действует бессрочно, но касается только одной конкретной квартиры>А дети есть?

Когда среди собственников квартиры есть несовершеннолетние дети, вам нужен юрист.

Там всё настолько сложно, что мы даже не будем пытаться.

Добросовестный приобретатель

Есть такое понятие — добросовестный приобретатель. Оно означает, что человек, который купил квартиру, на этапе подготовки к сделке проделал всю необходимую работу, проверил все документы и убедился в ее юридической чистоте.

Если, несмотря на все эти усилия, после сделки объявится какой-то новый собственник или залогодержатель, то суд может встать на сторону добросовестного приобретателя.

У добросовестного приобретателя отобрать квартиру через суд сложнее, но все-таки возможно. Даже если вы проверите все документы и внимательно прочитаете договор, это не застрахует вас от претензий и даже потери права собственности.

Например, добросовестность не поможет, если выяснится, что квартиру у предыдущего собственника похитили или заставили продать обманом. Бывшему собственнику достаточно доказать, что у него украли паспорт, а подпись подделали. После этого квартиру у вас заберут, а деньги вы, скорее всего, не получите. Бывали случаи, когда мошенники незаконно продавали чужие квартиры, их потом ловили и наказывали, а городские власти просто забирали недвижимость у новых покупателей.

Единственное, что может защитить деньги в такой ситуации, — это титульное страхование. Оно тоже не дает стопроцентной гарантии, и у него есть свои минусы: например, страховую выплату можно получить только по решению суда. Но если вы добросовестный приобретатель, а у вас все равно смогли отобрать недвижимость, другого способа вернуть деньги просто не остается.

Лучше покупать квартиру, у которой мало собственников, а в последнее время ее не покупали, не продавали и не наследовали. Чем чаще квартира переходила из рук в руки, тем рискованнее ее покупать. Это можно проверить по выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества. Как и общую выписку, эту можно получить в электронном виде. Ее сделают за 250 рублей в течение трех рабочих дней.

Почему квартира продается?

Спросите собственника о его планах: почему он продает квартиру и куда собирается выехать. Чаще всего на вырученные деньги продавец планирует купить новое жилье и заключить одновременно две сделки — с вами и с продавцом подходящей квартиры. Другой продавец тоже может искать себе жилье. В этом случае вам придется ждать, когда всё срастется во всех звеньях цепочки сделок.

Трезво оцените планы продавца. Бывает, что они расходятся с реальностью. Например, если он продает однушку и хочет с небольшой доплатой купить трёшку в том же районе, то ждать придется долго.

Если собственник расскажет вам о своих планах, это поможет лучше оценить сроки оформления сделки. Но если у него есть какие-то еще причины продавать квартиру, то выяснять их, скорее всего, придется вам самим. Например, буйного алкоголика за стенкой продавец будет скрывать изо всех сил, вплоть до того, что назначит просмотр на время, когда тот обычно ведет себя тихо. Такие подробности лучше выяснять у соседей. Поговорить с ними в любом случае полезно.

Почему такая цена?

Попросите продавца объяснить цену. Это важно, когда она явно занижена. Если деньги нужны, чтобы покрыть долги, лучше не рисковать. Позже бывший собственник может подать в суд, чтобы признать сделку кабальной, то есть совершенной на крайне невыгодных условиях. Такая сделка может быть оспорена в суде, и квартиру придется вернуть.

Но это не значит, что продажу квартиры со скидкой всегда могут признать кабальной сделкой. Иногда продавцам на самом деле нужно срочно продать недвижимость, чтобы погасить кредит, уехать за границу, построить дом или успеть купить новую квартиру до рождения ребенка.

Чтобы сделку признали кабальной, должны совпасть такие условия:

  1. Ее заключили под влиянием тяжелых обстоятельств: например, смерть ребенка или неизлечимая болезнь.
  2. Условия сделки не просто невыгодные, а крайне невыгодные. Скидка 5% — это не крайне невыгодные условия.
  3. Покупатель воспользовался этими обстоятельствами. То есть вы были в курсе и получили от этого выгоду.

Если цена «в рынке», то есть равна или чуть больше средней цены всех примерно одинаковых квартир, не стесняйтесь торговаться. Часто продавец называет первую цену с учетом торга и готов снижать ее на просмотре. Риелторы так тоже делают.

Дееспособен ли продавец?

Кроме заниженной цены, насторожить может и личность продавца. Чтобы потом не встречаться с ним или его родственниками в суде, лучше заранее убедиться в его дееспособности. Но если дееспособность по возрасту выяснить легко, то другие возможные обстоятельства, например психическое расстройство, наркотическую зависимость или перенесенный инсульт, — трудно или невозможно.

Зато они могут «всплыть» уже после сделки. Квартиру зарегистрируют на покупателя, а потом продавец или его родственники подадут иск о признании сделки недействительной по причине недееспособности продавца. Скажут, например, что при совершении сделки он был в запое, три года назад упал и ударился головой или сильно переживал из-за смерти матери. При этом вы точно знаете, что продавец был на сделке в белой рубашке и при галстуке, отлично выглядел и полностью отдавал отчет в своих действиях.

Сведения о недееспособности, наступившей по решению суда, содержатся в Росреестре. Если сделку заверяет нотариус, он может их запросить и проверить. Но даже в этом случае нет полной гарантии, что позже собственник или его родственники не обратятся в суд.

Если поведение кого-то из собственников квартиры вызывает сомнения, лучше не рисковать и поискать другой вариант — даже если сама квартира вам нравится. В крайнем случае можно попросить продавца пройти экспертизу и принести вам ее заключение. Это единственный документ, который подтверждает дееспособность и помогает избежать проблем после сделки.

Согласен ли продавец ждать?

Расскажите продавцу об обстоятельствах покупки квартиры: например, если вы покупаете ее в ипотеку или с участием материнского капитала. В случае с ипотекой придется ждать, пока банк одобрит сделку, а при участии маткапитала продавец получит деньги по частям. Убедитесь, что он в курсе и готов ждать.

Особенно важно заранее всё обсудить, когда сделок несколько: продавцу нужны деньги, чтобы расплатиться с другим продавцом, а тому — со следующим и так далее.

Я покупаю квартиру в Рыбинске у семьи, которая приобретает недвижимость в Ярославле. У меня маткапитал, а у них — маткапитал и ипотека. Выходит, конечный покупатель будет получать деньги частями. Я выяснила в пенсионном фонде, что мое заявление о распоряжении маткапиталом будут рассматривать месяц, и сказала об этом продавцу. Он поспешил узнать у своего продавца, готов ли тот ждать. Сюрпризов удалось избежать, все договорились, и сделка не сорвалась.

Кто поможет с документами?

Когда вы всё выяснили, договоритесь с продавцом о дальнейших шагах: кто какие документы готовит, нужен ли предварительный договор и задаток, когда ориентировочно состоится сделка.

В сложных случаях сделку нужно согласовать с банком, органами опеки, участниками параллельных сделок. Чтобы не утонуть в бумагах, можно воспользоваться услугой сопровождения сделки, которую оказывают агентства недвижимости или юристы.

Если что-то вызывает сомнения, найдите независимого юриста или риелтора, который посмотрит на документы свежим взглядом. Иногда выручает банк. Если покупаете квартиру в ипотеку, юристы банка будут внимательно проверять документы, права и доверенности.

Заранее выясните, кто будет оплачивать услуги специалистов, расходы на сопровождение сделки и оформление документов. Зафиксируйте это в договоре.

Это не все риски, с которыми сталкиваются покупатели квартир. Но если проверить хотя бы это, можно избежать многих проблем. Возьмите за правило: если что-то вызывает у вас сомнения, не нравится или смущает, отказывайтесь от сделки. На рынке недвижимости много предложений.

Желание побыстрее переехать в дешевую квартиру со свежим ремонтом может привести к тому, что вы потеряете деньги и останетесь без жилья.

12 секретов — как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Источник фотографии

Вопросом юридической проверки квартиры перед покупкой задаются в основном покупатели, определившиеся с приобретением конкретной недвижимости. Цель проста и очевидна – обезопасить себя и свое имущество от будущих притязаний третьих лиц. Если сделка будет происходить через агентство недвижимости, то они обязаны проверить все юридические нюансы сами. Если же решено заключить договор без помощи риэлтера, то крайне важно уметь разбираться в документах и знать, что потребуется для перерегистрации права собственности.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Вне зависимости от того, будет ли совершена сделка с помощью квалифицированного агентства или самостоятельно, продавцу и покупателю лучше обладать элементарными юридическими знаниями. Перед подписанием договора и фактической передачей денег важно собрать необходимую для сделки документацию.

В обязательном порядке нужно проверить документы, подтверждающие права продавца на квартиру. Основным документом является свидетельство о праве собственности. В тексте любого свидетельства присутствуют ссылки на документы, которые явились основанием для регистрации права за человеком.

Чаще всего такими правоустанавливающими документами являются договора купли-продажи, дарения, мены. Покупателю важно знать, что на оборотной стороне такого договора должна быть синяя печать ФРС. Если ее нет, то сделать сделку будет невозможно. И свидетельство, и договор будут сдаваться в ФРС для регистрации сделки.

Как проверить паспорт продавца

Паспортные данные, указанные непосредственно в свидетельстве и договоре должны соответствовать официальному документу, подтверждающему личность. Если человек менял паспорт, то старые данные сохраняются на последней странице нового документа.

Если есть возможность, то лучше снять копию паспорта продавца и самостоятельно проверить подлинность документа через официальный сайт миграционной службы.

Как проверить свидетельство о собственности на квартиру

Лучше найти возможность, чтобы лично подержать в руках подлинник свидетельства о регистрации собственности. Оно должно быть на гербовой бумаге, имеющей номер, а также без дефектов, подчисток и прочих исправлений. Документ содержит информацию о правообладателе, его паспортные данные, а что касается недвижимости, то адрес и площадь. Также в свидетельстве будет видна информация о наличии ограничений и обременений, но нельзя забывать, что они указаны на момент выдачи свидетельства.

Как проверить квартиру на обременение и наложен ли арест

Перед заключением договора нужно проверить объект недвижимости на наличие обременений, к которым, в том числе, относится арест, залог, аренда. Свежую информацию, соответствующую действительности, можно найти только в выписке из ЕГРП на эту квартиру.

Заказать выписку в бумажном виде можно лично в ФРС или МФЦ. Если нет желания тратить на это время, то лучше обратиться к услугам сотрудника агентства недвижимости, чтобы он ее получил. Если достаточно электронного вида справки, то можно сделать запрос на сайте Росреестра.

Нужен ли кадастровый паспорт

Нужен. При сдаче пакета документов в ФРС для регистрации права собственности обязательно потребуется и кадастровый, и технический паспорт. Если отсутствует хоть один – продавец должен его сделать. Более того, лучше лично проверить по паспорту соответствие расположения стен и окон. Если имеются перепланировки, но они не отображены в документе, то лучше попросить продавца его обновить.

Нужно ли согласие супруга

Если продавец состоит в браке, то при продаже недвижимости он обязательно должен предоставить согласие своего супруга. Разговор идет не об устном подтверждении, а о документе, который составляется у нотариуса и им же заверяется. Сотрудники ФРС или МФЦ, в который будут сдаваться документы для регистрации права, откажут в принятии, если не будет согласия супруга.

Как проверить квартиру в Росреестре через интернет

Перед покупкой недвижимости нужно обязательно проверить ее самостоятельно. Раньше сделать это можно было, посетив лично регистрационную службу и заказав выписку из ЕГРП. Сделать запрос может любое лицо, необязательно собственник. Государственные структуры стараются идти в ногу со временем, и сегодня заказать справку можно, сидя дома, онлайн.

Для этого нужно зайти на официальный сайт Росреестра, перейти в раздел «Физическим лицам» и заказать выписку из ЕГРП, которая будет содержать всю историю квартиры. Покупателя должно насторожить, если недвижимость часто перепродавалась.

Как проверить наличие прописанных лиц

Нельзя забывать, что прописанные лица имеют право проживать в квартире. Перед покупкой недвижимости продавец должен всех выписать. Однако существует небольшой нюанс – некоторые категории граждан могут в дальнейшем объявиться и заявить о праве проживать в недвижимости:

— осужденные и временно выписанные в места изоляции от общества;
— находящиеся на лечении и временно выписанные в психоневрологический диспансер;
— проходящие срочную службу;
— несовершеннолетние, проживающие в воспитательных учреждениях;
— пенсионеры, временно проживающие в домах престарелых.

Чтобы исключить наличие таких лиц, нужно потребовать от продавца расширенную справку, которую выдают в паспортной службе. Информация об отсутствии прописанных лиц должна быть отображена в договоре купли-продажи квартиры.

Как проверить наличие задолженностей по квартире

Перед покупкой покупатель может попросить продавца взять справку из ЖЭК об отсутствии задолженностей по газу, электричеству, водоснабжению и т. д. Такая справка должна быть свежей, потому что речь идет о том, чтобы продавец оплатил все коммунальные услуги вплоть до последнего месяца. В противном случае, оплатить долги придется новому собственнику.

Если покупается квартира в элитном доме, то нужно проверить долги за домофон, охрану, консьержа и прочие дополнительные, но обязательные для жильцов платежи. Случается, что продавец неплатежеспособен и не в силах оплатить долги по квартире. В такой ситуации покупатель может оплатить сам, но в счет снижения стоимости за недвижимость. Информация об отсутствии задолженностей должна быть отображена в договоре купли-продажи.

Что проверить, если квартира приобреталась по наследству

Покупателя также может насторожить, если в свидетельстве будет указано, что квартира оформлена по наследству. Тут краеугольным остается вопрос – есть ли другие наследники.

Но даже если прошло 3 года, нельзя забывать, что наследник может предоставить суду особые основания уважительности пропуска срока. И если суд сочтет возможным, то даже спустя 5 лет наследнику могут вернуть квартиру. Такой исход ситуации скорее исключение, чем правило, но лучше себя подстраховать.

Вместе с продавцом можно посетить нотариуса, который выдавал ему свидетельство о праве на наследство , и запросить справку об отсутствии других наследников или об их отказе от наследства. Получить такой документ без продавца не получится, нотариус не станет разговаривать с посторонними лицами, которые никак не относились к наследственному делу.

Что делать, если продавец – несовершеннолетний

В такой ситуации есть доля риска для покупателя, так как для того, чтобы регистрационная служба разрешила перерегистрацию права, нужно, чтобы органы опеки и попечительства выдали соответствующее разрешение. А они его выдают тогда, когда будет подтверждена покупка другой недвижимости для ребенка. В итоге деньги могут быть уже переданы, а документы не будут приняты в ФРС.

Что делать, если есть подозрения в неадекватности продавца

Жизненные ситуации бывают разные и лучше перед покупкой попросить продавца, чтобы он предоставил справку из психоневрологического диспансера о том, что он не стоит на учете. На практике именно такие справки – редкость.

Однако если в ходе разговоров покупателя что-то насторожило в поведении продавца, то все же стоит попросить такой документ.

Три года я работала в недвижимости, и каждый пятый мой клиент рассказывал, как чуть не попал на мошенников.

Мария Яковлева три года работала в недвижимости

Были клиенты, которых обманывали, и я разгребала последствия. Благодаря этому я знаю, что большинство мошеннических схем можно предотвратить, если грамотно проверить документы.

В статье я расскажу, какие документы обязательно нужно проверить перед покупкой квартиры и на что в них обратить особое внимание. Если работаете с риелтором, эта статья поможет его проконтролировать. Если покупаете сами, эта статья подскажет, что можно проверить самому и когда лучше идти к профессионалам.

Зачем проверять документы перед покупкой квартиры

Покупателю проверка документов особенно важна, потому что он рискует своими деньгами. Если что-то всплывет и сделку признают недействительной, полностью вернуть деньги, скорее всего, не получится. А если попасть на мошенников, последствия вообще невозможно предсказать. Есть схемы, когда люди остаются и без денег, и без квартиры.

Продавцу стоит проверить документы ради дополнительной безопасности. Ведь, если сделку признают недействительной, деньги придется возвращать. Это уже неприятно, а если деньги потрачены, то их нужно будет срочно найти.

История друзей моего клиента — пример того, что может случиться, если не проверить документы.

Молодожены решили купить квартиру. Много денег потратили на свадьбу и экономили, поэтому от риелтора и юриста отказались. Ребята выбрали квартиру и приступили к проверке документов. Собственники — семейная пара средних лет, покупали квартиру в ипотеку, которую уже выплатили. В договоре купли-продажи все чисто, справка о погашении ипотеки есть, в выписке из ЕГРН все идеально.

Квартиру купили, отпраздновали новоселье, а через несколько лет получили повестку в суд. Оказалось, что у бывших собственников было трое детей, один из которых был рожден после 2007 года. Квартира покупалась не только в ипотеку, но и с маткапиталом. По закону ребенку должны были выделить долю, но бывшие собственники этого не сделали и покупателям об этом не рассказали.

Молодожены изучили только договор купли-продажи, где дети не указаны. Они не проверили графу «Дети» в паспортах продавцов и не запросили справку из пенсионного фонда о том, что маткапитал не использовался. Эта ошибка может стоить им квартиры и 3,5 млн рублей. На момент написания этой статьи суды продолжаются.

Документы, которые подтверждают личность собственника

Сначала необходимо убедиться в личности человека, у которого вы собираетесь купить квартиру.

Для этого у совершеннолетних собственников проверьте паспорт. Его данные должны быть такими же, как на всех других документах по квартире. То есть ФИО, серия, номер и другие данные должны в точности совпадать. Это подтвердит, что в документах тот же человек, что в паспорте и перед вами.

Если купить квартиру по поддельным документам, потом придется в суде делить ее с настоящим собственником. Например, в Московской области покупатель квартиры подал иск на собственницу за то, что она продала ему квартиру, но продолжает в ней жить. Он объяснил, что заключил договор купли-продажи, передал деньги, получил свидетельство о регистрации и может предоставить подтверждающие документы.

Знаем все о недвижимости Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

В ответ собственница подала встречный иск и заявила, что квартиру не продавала, поэтому вправе в ней жить. Она рассказала, что в 2013 году у нее украли паспорт и все документы. Когда она показала покупателю восстановленный паспорт, тот сказал, что заключал сделку с другой женщиной. В итоге суд признал договор купли-продажи ничтожным. Покупатель не проверил документы продавца и из-за поддельных документов потерял несколько миллионов рублей.

Если собственник несовершеннолетний. Личность несовершеннолетних собственников подтверждает свидетельство о рождении. Его данные также нужно сравнить с информацией на других документах.

У детей 14—18 лет кроме свидетельства о рождении также проверьте паспорт.

Паспорта бывают нескольких видов: гражданина РФ, постоянно проживающего за границей россиянина и иностранного гражданина.

Паспорт гражданина РФ. Именно этот документ подтверждает личность продавца в большинстве сделок с недвижимостью в России.

Перед покупкой квартиры проверьте, настоящий ли у продавца паспорт:

  1. Нет исправлений, наклеек, кривых шрифтов.
  2. Есть все водяные знаки и оттиски, шрифты, как в вашем паспорте.
  3. Серия паспорта совпадает с местом выдачи. Первые две цифры серии — это код города. Например, если паспорт выдан в Санкт-Петербурге, первые две цифры — 40. Если в Москве — 45. Если серия начинается с 40, а выдан паспорт в Липецке, это подделка. Список с кодами городов можно посмотреть на сайте «Твой паспорт».
  4. Состояние паспорта соответствует дате выдачи. Новый на вид паспорт, полученный три года назад, может быть поддельным.

Также проверьте, менялись ли имя и фамилия собственника. Если да, у продавца необходимо запросить свидетельство из загса о заключении или расторжении брака или о смене имени.

Паспорт иностранного гражданина. Иностранные граждане могут без ограничений продавать и покупать недвижимость в России. Кроме паспорта у иностранца нужно проверить его нотариально заверенный перевод.

Правоустанавливающие документы

Правоустанавливающие документы показывают, кто и на каком основании владеет квартирой или ее частью. Это основание права собственности на квартиру.

Если не проверить правоустанавливающие документы, невозможно узнать, чью квартиру продает человек. Возможно, он просто ее снял и решил продать, чтобы быстро получить деньги и скрыться. Это одна из известных схем мошенничества 90-х годов. Когда появится настоящий собственник, он оспорит сделку и вы потеряете несколько миллионов рублей.

Когда может не быть правоустанавливающих документов

Правоустанавливающих документов может не быть в двух случаях:

  1. Квартира не приватизирована. Тогда придется приостановить сделку и попросить продавца заняться приватизацией.
  2. Документы потерялись. В этом случае попросите продавца их восстановить.

Вид правоустанавливающего документа зависит от того, как квартира оказалась у собственника. Если он ее приватизировал, правоустанавливающим документом будет договор передачи квартиры в собственность. Если купил — договор купли-продажи, а если получил в наследство — свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию.

Если квартира в новостройке, правоустанавливающим документом может быть договор долевого участия в строительстве. Вместе с ДДУ необходимо проверить акт приемки, если дом сдан.

Вместе с договором купли-продажи стоит попросить продавца показать расписку в получении денег или акт приема-передачи квартиры с предыдущим собственником. Так вы убедитесь, что между бывшим собственником и нынешним, который продает вам квартиру, нет разногласий. То есть один получил ключи, второй — деньги, никаких споров не возникло. Для вашей сделки нужно, чтобы предыдущая была завершена и конфликты других людей вас не затронули.

Реже встречаются договор ренты, дарения, мены и решение суда, если квартира была предметом судебного разбирательства. С их помощью легко провести мошенническую схему, поэтому для проверки квартир с такими документами лучше нанять профессионального юриста.

Выписка из ЕГРН

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости нужна, чтобы подтвердить собственность на квартиру и список правоустанавливающих документов, проверить, есть ли обременения и другие собственники.

Она заменяет свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и кадастровый паспорт.

Больше — лучше

Возможно, у продавца остались старые паспорта на квартиру и свидетельство о регистрации права. Их тоже лучше проверить: сверить данные в них с данными в свежих документах. Чем больше документов, тем тщательнее проверка.

Но если этих документов нет, не страшно. Свидетельства и кадастровые паспорта уже не выдают. Все, что содержат эти документы, есть в выписке из ЕГРН. Даже если квартира куплена в 2014 году и свидетельство о регистрации собственник потерял, достаточно проверить выписку из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН — самый важный документ. Если ее не проверить и в ней окажется подвох, деньги можно потерять с вероятностью 90%. Например, в квартире окажется собственник, мнение которого не учли, — он оспорит сделку и вы потеряете деньги. Квартира окажется под обременением — сделку признают недействительной и вы потеряете деньги. Вам продаст квартиру человек, который не имеет на нее прав, а реальный собственник оспорит сделку, и вы потеряете деньги. Есть еще десятки подобных вариантов. Чтобы их избежать, необходимо проверить выписку из ЕГРН.

Выписку предоставляют в нескольких форматах в зависимости от того, какая информация нужна. Часто для сделок без ипотеки хватает выписки об основных характеристиках недвижимости. Заказать ее можно на сайте Росреестра. Для оформления ипотеки банки иногда просят расширенную форму с подробным планом квартиры.

Информация о сделках с недвижимостью вносится в ЕГРН с 31 января 1998 года. Сведения до 1998 года можно получить либо в местной администрации, либо в бюро технической инвентаризации.

Выписка из ЕГРН

Согласие супруга

По закону распоряжаться общим имуществом супругов можно только с их обоюдного согласия. То есть, чтобы купить или продать квартиру в браке, нужно получить согласие супруга. Квартира может находиться в совместной собственности супругов, даже если они уже в разводе.

Что касается продавца. Если продавец приобрел квартиру, когда был в браке, запросите нотариальное согласие его супруга на продажу. В судебной практике было много случаев, когда сделку купли-продажи признавали недействительной по иску супруга, не дававшего на нее согласия.

Также проверьте, было ли согласие супруга на момент покупки им квартиры. Невозможно на 100% проверить, был продавец в браке или нет. Он может соврать. Поэтому, если продавец говорит, что в браке не был, попросите его написать нотариально заверенное заявление, что на момент приобретения квартиры он в браке не состоял.

В нотариальном согласии может быть указан срок действия — нужно проверить, не истек ли он. Согласие обычно выдается на конкретную квартиру, поэтому обязательно проверьте ее адрес и характеристики.

Помните, что бывшие супруги тоже имеют право на совместное имущество, если оно приобреталось в браке. Это право сохраняется у них три года после развода. Например, в одном деле истица смогла доказать, что ее бывший муж незаконно подарил своему сыну земельный участок, потому что он являлся их с истицей совместной собственностью.

Есть исключения, когда согласие можно не проверять, например если вы покупаете квартиру, которая получена в наследство или дар. Но риски все равно есть, поэтому лучше, чтобы документы посмотрел грамотный юрист.

Что касается вас. Если вы состоите в браке, берите письменное согласие супруга на покупку. В противном случае, если отношения с супругом испортятся, он может оспорить сделку.

Справка о погашении ипотеки

Если продавец покупал квартиру в ипотеку, спросите, погашена ли она. Если нет и вы готовы выплачивать кредит за продавца после покупки квартиры, берите ипотеку в том же банке, что и он. В разных банках это сделать практически невозможно.

Если продавец говорит, что ипотека погашена, попросите у него кредитный договор и справку о закрытии кредитного договора — справку о погашении ипотеки. Она должна быть оформлена на фирменном бланке банка. На справке должны стоять исходящий номер, синяя печать банка, подпись сотрудника и руководителя отделения. Не забудьте сверить номер кредитного договора с номером договора в справке.

Дополнительно продавец может предоставить чистое свидетельство о регистрации права, справку из Росреестра или показать выписку из ЕГРН, где написано, что обременений нет.

Справка об отсутствии задолженности перед банком, то есть о погашении ипотекиСправка из Росреестра об отсутствии ипотеки

Справки из ПНД и НД

Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров берут, чтобы убедиться в дееспособности продавца.

Если после сделки выяснится, что продавец недееспособен, договор признают ничтожным.

Справка из ПНДСправка из НД

Юристы говорят, что справки ПНД и НД не дают стопроцентной гарантии. Но если есть свежая справка, то вероятность адекватности продавца выше. Поэтому брать справки надо.

На практике эти справки просят только у совершеннолетних собственников. Их выдают лично гражданину в день обращения.

Если продавец пожилой

Продавать квартиру может пожилой человек. У такого продавца обязательно просите справки из ПНД и НД. Но если вы все равно сомневаетесь в его дееспособности, пригласите на сделку психолога, который аттестован для участия в сделках с недвижимостью. Он поработает с продавцом перед подписанием договора и решит, может ли продавец заключать сделку.

Это сложно для продавца с моральной точки зрения, но безопаснее для вас. После мнения психолога вы будете уверены, что сделку не оспорят из-за недееспособности продавца.

Практика с психологами на сделках больше всего распространена в Москве. Найти такого специфического специалиста в столице легко. В Санкт-Петербурге и других городах — намного сложнее.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности

Свидетельство подтверждает право собственности на квартиру или ее часть. Если право собственности получено с 1991 по 1996 год, то свидетельства не будет. В этом случае необходимо проверить, сделана ли на правоустанавливающем документе отметка о государственной регистрации права: она должна быть. Повторюсь: с 15 июля 2016 года свидетельства о регистрации права отменили, их заменила выписка из ЕГРН.

Чтобы проверить свидетельство о праве собственности, нужно сверить документы-основания, которые в нем указаны, с реальными документами. Тип, номер и серия должны совпадать.

Также нужно проверить адрес, этаж и площадь квартиры. Назначение должно быть жилое. Кадастровый номер квартиры можно проверить на сайте Росреестра.

Посмотрите, указаны ли в свидетельстве обременения. Если нет — хорошо. Если, например, в свидетельстве написано «Ипотека в силу закона», это означает, что квартира в залоге у банка. Купить ее реально: можно погасить своими деньгами чужую ипотеку или взять ипотеку в том же банке. Первый вариант — рискованный, но иногда других способов купить понравившуюся квартиру нет. Лучше проконсультируйтесь с юристом, если видите обременения.

Свидетельство на квартиру с обременением — ипотекойС 2015 года внешний вид свидетельства изменился, теперь оно выглядит так

Кадастровый и технический паспорта

В техническом паспорте указан адрес квартиры, сведения о доме, подробные характеристики квартиры по каждому помещению, план квартиры и экспликация к нему.

Техпаспорт иногда запрашивают банки при одобрении ипотеки. Для себя его просить не обязательно: все данные содержит выписка из ЕГРН. Но проверить техпаспорт лишним не будет.

Перепланировка. Если сравнить квартиру с ее планом из техпаспорта, можно понять, делали ли владельцы перепланировку. Если делали, необходимо выяснить, узаконена ли она. Собственник может сказать, что перепланировка согласована, но это другое понятие. Согласовывают эскиз или проект еще не сделанной перепланировки, а узаконивают уже фактически сделанную перепланировку. Если в техпаспорте есть красные линии на плане, значит, перепланировка не узаконена.

Вопрос перепланировки важен, если вы берете квартиру в ипотеку: не все банки дадут кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой. Продать такую квартиру в дальнейшем тоже будет непросто. Если вы решите сами узаконить перепланировку после покупки квартиры, будьте готовы заплатить более 20 тысяч рублей, обойти несколько организаций и потратить много времени. Кроме того, такая перепланировка может в принципе быть незаконна.

Чтобы не было рисков, перепланировка должна быть узаконена, то есть план в техпаспорте и в других документах должен совпадать с реальной квартирой.

Метраж. Сверьте все характеристики дома и квартиры с теми, что вам называл продавец. Часто продавцы преувеличивают площадь помещений — проверьте, не соврали ли вам.

Техплан. Техпаспорт иногда путают с техпланом. Это расширенный документ, который содержит все данные техпаспорта и используется при постановке квартиры на кадастровый учет. На практике для проверки юридической чистоты квартиры техплан не просят.

Кадастровый паспорт отменили с 2017 года. В нем указывали характеристики квартиры, план этажа и кадастровый номер помещения.

Форма 9 Справка о регистрации

Форма 9 подтверждает, кто зарегистрирован в квартире. Если вы не проверите этот документ и окажется, что в квартире зарегистрирован человек, который, например, находится в тюрьме, то, когда он вернется, придется делить квартиру с ним. Такие ситуации редко решаются на словах, практически всегда это суды, деньги, нервы, время и никаких гарантий, что вы продолжите спокойно жить в своей квартире.

Форму 9 легко подделать. Поэтому лучше, если собственник или его доверенное лицо возьмет эту справку при вас. Ее можно заказать в управляющей компании, ТСЖ, через МФЦ или через портал госуслуг.

Форму 9 выдают двух видов: обычную и архивную — полную. Проверяйте обе: так безопаснее. В обычной выписке перечислены люди, которые сейчас зарегистрированы в квартире. В архивной перечислены все, кто был зарегистрирован раньше. В архивной выписке необходимо посмотреть, нет ли временно выписанных из квартиры, несовершеннолетних и пенсионеров. Если есть, спросите, где они сейчас, попросите подтверждающие документы и идите к юристу за советом.

Архивную нужно взять один раз, а обычную — несколько раз за сделку. Когда начали проверку документов, попросите свежую форму 9, когда собственник выписался из квартиры — тоже. Когда квартира уже ваша, сами возьмите форму 9 и проверьте, чтобы там никто больше не был прописан.

Архивная форма 9

Форма 12 О снятии с регистрации некоторых категорий граждан

В форме 12 указаны люди, которые сняты с регистрации в квартире из-за нахождения в лечебных учреждениях, местах лишения свободы, или безвестно пропавшие. Еще здесь содержится информация о несовершеннолетних, которых забрали в интернат, и о военных, которые не возобновили регистрацию после службы.

Форма 12 как форма 9: если ее не проверить, может объявиться внезапный жилец. А специфика справки такая, что здесь указаны не самые сговорчивые граждане. Споры с ними практически всегда решаются только через суд.

В справке не указаны имена и фамилии — только количество людей и годы рождения.

Если везде написано «нет», квартира чиста. Если где-то стоит число, у продавца необходимо уточнить, что это за люди, как их зовут и где они сейчас. Попросите документы, которые подтверждают слова продавца, и бегите к юристу.

Форма 12

Выписка из домовой книги

Выписка из домовой книги содержит те же данные, что и архивная форма 9. Они отличаются только источниками: форму 9 составляют на базе поквартирной карточки, а выписку делают из домовой книги.

Для проверки юридической чистоты квартиры я советую просить у продавца оба документа, потому что бывали случаи, когда информация различалась. Например, по одному документу в квартире заключенные не были зарегистрированы, а по второму были.

Выписка из домовой книги. Источник: Агентство недвижимости «Истрариел»

Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам По закону долги за электроэнергию, отопление и воду остаются с бывшим собственником, а долги по капремонту закреплены за квартирой и оплачивает их новый владелец.

Если вы купите квартиру с долгами по коммунальным платежам, вас не заставят их оплачивать. Но придется потратить силы, нервы и время, чтобы доказать, что задолженности были до того, как вы приобрели квартиру. А если бывший собственник не платил за капремонт, то его долги перейдут вам.

Чтобы узнать, всё ли оплатил продавец, попросите у него справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Ее можно взять в управляющей компании, ТСЖ или через МФЦ.

Если долги есть, выберите вместе с собственником один из вариантов:

  1. собственник сам погашает весь долг до сделки и дает вам еще одну справку об отсутствии задолженностей;
  2. собственник пишет расписку о том, что обязуется оплатить весь долг в определенный срок после продажи квартиры. Оплачивать он будет деньгами, которые получит от вас;
  3. из стоимости квартиры вычитается размер долга, и вы сами оплачиваете задолженность. Чаще всего выбирают этот вариант.

Чтобы обезопасить себя еще больше, позвоните в управляющую компанию и спросите о долгах за квартиру. Собственник может подделать справку, а в УК вам скажут правду.

Когда будете принимать квартиру, в акте приема-передачи квартиры зафиксируйте показания счетчиков. Так у вас будет доказательство, что именно такие показания были, когда вы въехали в квартиру.

Копия финансового лицевого счета

Этот документ нужен, чтобы проверить сведения о зарегистрированных в квартире людях, характеристики квартиры, информацию о системах коммуникаций и коммунальных услугах. Если у продавца есть долги по коммунальным платежам, здесь это будет отражено.

На практике риелторы редко берут копию ФЛС, но я советую ее брать, чтобы еще раз проверить всю информацию. Этот документ может понадобиться при нотариальном заверении договора купли-продажи и при одобрении ипотеки.

Получают копию ФЛС в МФЦ или через портал госуслуг. Жители небольших городов и населенных пунктов могут обратиться в местную администрацию.

Бланк выписки из финансового лицевого счета

Единый жилищный документ

Жителям Москвы и Московской области доступен единый жилищный документ — ЕЖД. Его можно взять в МФЦ или в Едином информационно-расчетном центре — ЕИРЦ. А вот Форму 9 и Форму 12 в Москве, скорее всего, взять не получится — их не выдают по обычному запросу в МФЦ.

ЕЖД заменяет:

  1. Копию финансового лицевого счета нанимателя жилого помещения.
  2. Выписку из домовой книги.
  3. Копию карточки учета для собственника жилого помещения.
  4. Справку о проверке жилищных условий.
  5. Справку о регистрации по адресу.
  6. Справку о составе семьи.
  7. Справку о совместном проживании с умершим / о прописке на день смерти.
  8. Справку об одиноком умершем.
  9. Справку об иждивении.
  10. Справку об изменении адреса.
  11. Справку «дом-новостройка».
  12. Справку об отсутствии задолженности по оплате жилого помещения, коммунальных и прочих услуг.
  13. Справку о замене паспорта с указанием причины.

Если вы представляете куда-либо ЕЖД, у вас не имеют права требовать документ, который дублирует сведения из него. Например, выписку из домовой книги: ее данные содержит ЕЖД. Но этот документ не заменяет выписку из ЕГРН, ее взять все равно нужно.

Бланк единого жилищного документа

Доверенность

Возможно, вы будете общаться не с собственником квартиры, а с его представителем. Тогда необходимо проверить его доверенность. Она должна быть нотариально заверенной.

Собственники квартиры часто дают доверенность родственнику, другу, риелтору или юристу. Доверенности бывают трех видов:

  1. Генеральная. Дает право продать квартиру, подписать от имени собственника договоры, передать и взять деньги, представлять интересы собственника в госорганах. Если у продавца генеральная доверенность, вы общаетесь с ним как с полноценным собственником.
  2. Специальная. Дает право на какую-то деятельность. Чаще собственники дают ее риелторам на сбор документов.
  3. Разовая. Ее дают, например, чтобы подписать договор или взять справку. Собственник не может быть в нужном месте в нужный час и дает право другому человеку совершить от своего имени какое-то действие.

Проводить сделку по доверенности рискованно, поэтому лучше просить, чтобы в момент подписания договора присутствовал собственник квартиры.

Доверенность могут отозвать в любой момент. Сделать это может любой нотариус, не обязательно тот, кто ее заверял.

С доверителем может что-то случиться. Такая история произошла у моих клиентов. Пожилая собственница жила в Москве и продавала квартиру в Санкт-Петербурге. Сил ехать в другой город у нее не было, поэтому она дала генеральную доверенность своему знакомому. Продавец понимал, что собственницы не будет на сделке и это испугает покупателей, поэтому выставил квартиру по заниженной цене. Он приехал в Питер, собрал документы и нашел покупателей — моих будущих клиентов. Покупатели понимали, что рискуют, но купили квартиру. Через несколько месяцев к ним пришли наследники: выяснилось, что пожилая собственница умерла за пару дней до сделки. То есть доверенность была недействительна.

Доверенность может быть поддельной. От этого можно застраховаться, если правильно проверить доверенность. Для этого есть специальный сервис. А нотариуса лучше дополнительно проверить на сайте нотариата.

Паспортные данные доверителя и представителя в доверенности нужно сверить с данными в их паспортах. Если увидеть доверителя и его паспорт вы не можете, потому что он в другом городе, попросите нотариально заверенную копию. Изучите права представителя — какие действия он может осуществлять — и проверьте срок действия доверенности.

Запомнить

  1. Проверяйте оригиналы документов. Фотографии и не заверенные нотариально копии не подходят.
  2. Не торопитесь. Читайте документы, задавайте вопросы, обдумывайте каждое решение. Мошенники торопят покупателей, чтобы те не успели увидеть подвох. Если что-то смущает в квартире, ее собственниках или документах, обращайтесь к профессионалам.
  3. В ипотеку покупать безопаснее, потому что кроме вас квартиру проверяет банк.
  4. Информация в некоторых документах пересекается. Я советую не ограничиваться минимумом документов, но и не ударяться в проверку ненужных. Профессиональные агенты недвижимости проверяют документы, которые перечислены в этой статье, и на практике этого хватает, чтобы распознать мошенников.
  5. С профессиональным риелтором, юристом и ипотечным брокером квартиру покупать быстрее, безопаснее и выгоднее. Выбирайте проверенные агентства.
  6. В агентствах недвижимости есть услуга сопровождения сделки. Она в два раза дешевле, чем полное ведение сделки. Если вы уже выбрали квартиру, проверили документы и договорились с продавцом, закажите эту услугу сопровождения. Риелтор еще раз проверит документы и поможет оформить сделку.

Как проверить чистоту сделки

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *