Депозит при аренде

Внесение страховой суммы является частой практикой при аренде квартиры. Это может быть залог или депозит, понятия, которые часто путают. На самом деле, это разные варианты внесения гарантийной оплаты. В представленной статье мы подробно расскажем, чем отличается залог от депозита, какие преимущества и недостатки есть у таких платежей, а также порядок передачи денег и иные особенности финансовых операций при аренде.

○ Депозит при аренде жилья.

Страховой депозит – это определенная сумма, которая передается хозяину квартиры в качестве гарантии сохранения в надлежащем виде переданных во временное пользование вещей. Она обычно равняется месячной оплате за проживание, но может быть отдельно рассчитана сторонами. При калькуляции они исходят из стоимости бытовой техники и мебели.

Если при освобождении жилплощади будет выявлена порча какой-либо части имущества, арендодатель вправе удержать из депозита сумму, необходимую для покрытия расходов на ее ремонт.

В законодательстве не предусмотрено понятие страхового депозита, оно приравнивается к обеспечительному платежу.

• «Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
• При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (п. 1 ст. 381.1)».

○ Отличие залога от депозита.

Залог передается хозяину квартиры в качестве гарантии оформления договора. Если после заключения сделки, арендатор передумает заезжать в квартиру, переданные финансовые средства остаются у владельца жилплощади. Кроме того, залоговая сумма может использоваться как гарантия оплаты в случае возникновения долга.

• «Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ)».

В отличие от депозита, залоговая сумма является фиксированной и равняется месячной оплате за проживание. Таким образом, при наличии условия внесения залога, квартиросъемщик при заключении договора должен передать арендодателю оплату за два месяца – первый и последний.

○ Преимущества и недостатки депозита.

Внесение обеспечительного платежа имеет плюсы и минусы как для квартиранта, так и для хозяина.

В большей степени он призван защищать интересы арендодателя, поэтому преимуществами получения финансов является:

• Гарантия сохранения имущества в надлежащем виде.
• Наличие суммы компенсации за возможный ущерб, который уже имеется и его не придется взыскивать.

Недостатком получения обеспечительного платежа является то, что его размер, как правило, приравнивается к месячной оплате за проживание, поэтому есть риск, что он не покроет полученные убытки.

Что касается арендатора, преимуществом внесения депозита для него является повышение вероятности получения желаемого жилья, а недостатком – лишние финансовые траты.

○ Как оформляется депозит и залог.

Факт передачи страхового депозита прописывается в арендном договоре отдельным пунктом. В нем необходимо указать назначение передаваемых денежных средств (депозит/залог), их размер цифрами и прописью, а также форма передачи.

Деньги можно передать как наличным, так и безналичным расчетом. Во втором случае доказательством перечисления будут выступать банковские выписки и дополнительных подтверждений не потребуется.

Что касается наличного расчета, передача денежных средств должна фиксироваться распиской, в которой прописана дата расчета и размер платежа. Документ должен быть заверен подписями сторон.

Если при заключении арендного договора присутствует риелтор, его подпись также должна стоять как на договоре, так и на расписке. В этом случае он выступает в роли гаранта не только в том, что деньги действительно переданы, но и в том, что они будут использованы по назначению.

○ Возврат депозита.

Обеспечительный платеж должен быть возвращен арендатору в том случае, если имущество передается без существенных изменений. Для этого необходимо составить акт приема-передачи, в котором будет подробно указано, какие именно вещи, в каком количестве и состоянии переданы квартиросъемщику. После окончания арендных отношений, депозит должен быть возвращен арендатору в том случае, если имуществу не был причинен ущерб.

При оценке состояния вещей необходимо учитывать их естественный износ. Например, если расшатались петли дверей или сошла краска, это не будет считаться порчей имущества. Но если присутствует факт поломки бытовой мебели, разбитого окна или иного повреждения – в этом случае из обеспечительного платежа будет вычтена сумма, требуемая для ремонта.

Возврат депозита происходит в том же порядке, что и его передача. Деньги передаются наличным либо безналичным платежом. Доказательством передачи будет выступать банковская выписка либо подписанная сторонами расписка. В случае вычитания какой-то суммы из депозита, необходимо отразить основание для этого в акте приема-передачи имущества.

○ Как передается и возвращается залог.

Залог передается вместе с платой за первый месяц проживания и оформляется по договоренности. Здесь также возможен как наличный, так и безналичный расчет с подтверждением оплаты банковской выпиской или распиской.

Залог подлежит возвращению, если квартиросъемщик проживал в квартире не менее 3-4 месяцев и не имел задолженностей по оплате. Залоговая сумма не может использоваться в качестве компенсации за нанесенный ущерб, если иное не предусмотрено договором.

○ Особенности и советы.

Особенность депозита при аренде заключается в том, что денежные средства сразу переходят по назначению, без привлечения третьего лица. Чаще всего он требуется, когда речь идет о недвижимости высокого класса с ценной мебелью и техникой.

Некоторые советы по его оформлению помогут снизить риск ущерба для каждой из сторон:

• Обязательно оформлять акт приема-передачи.
• Прописать в договоре, что обеспечительный платеж не может быть использован в других целях, кроме возмещения ущерба (штрафа или оплаты в счет долга за проживание).
• Предусмотреть в тексте соглашения, что оценка имущества при возврате должна осуществляться с учетом его естественного износа (ст. 622 ГК РФ).
• Передавать денежные средства только под расписку либо банковским переводом.

○ Отказ в возврате депозита или залога.

Обеспечительный платеж возвращается арендатору в полном объеме только в двух случаях:

• Если выполнены все условия соглашения (соблюден срок действия, отсутствует ущерб имущества, долги по платежам за проживание/коммунальные услуги и т.д.).
• Если в случае досрочного расторжения договора квартиросъемщик предупредил о своем намерении съехать не позднее, чем за 30 дней до следующей даты платежа.

При несоблюдении любого из этих условий, арендодатель вправе не передавать обеспечительный платеж. Кроме того, между сторонами могут возникнуть разногласия по поводу состояния имущества или оценки его ущерба. Поэтому очень важно, чтобы акт приема-передачи был составлен максимально подробно с детальным указанием состояния каждой переданной во временной пользование вещи.

Квартирант может требовать возврата депозита через суд при условии неправомерности его удержания хозяином. Для этого необходимо:

• Составить иск и приложить к нему:
  • Копию арендного договора.
  • Акт приема-передачи имущества.
  • Претензии хозяина.
  • Фото/видеоматериалы о состоянии вещей.
• Подготовить независимую оценку имущества, переданного во временное хранение.
• Обеспечить свидетельские показания.

При принятии судом положительного решения по иску, денежные средства будут возвращены в полном объеме.

Таким образом, внесение депозита или залога при аренде жилья имеет многие нюансы, которые следует учитывать при их использовании. Чтобы обезопасить себя от финансовых потерь, важно правильно оформить передачу денег и включение в договор соответствующего пункта.

○ Советы юриста:

✔ Можно ли уплатить депозит частями?

Такое возможно при достижении договоренности с арендодателем и отражения данного пункта в договоре. При этом следует учитывать, что если квартирант решит досрочно съехать, не оплатив вторую часть депозита, он все равно обязан ее внести согласно заключенному соглашению.

✔ Можно ли залог зачесть в сумму арендных платежей?

В соответствии с п.1 ст. 329 ГК РФ, залог может использоваться для погашения долга. На практике он обычно используется как оплата за последний месяц проживания. Но фактическое использование данной суммы должно регулироваться заключенным договором, в котором отражена цель ее внесения.

Залог – это способ обеспечения исполнения обязательств в виде имущества и других объектов гражданских прав (за исключением денежных средств), находящихся в собственности залогодателя и гарантирующих погашение займа или иных гражданско-правовых обязательств.

С определением «залог» связаны следующие термины:

• Залогодатель – лицо, которое передает свое имущество в обеспечение взятых на себя обязательств. Иными словами – должник. Причем залогодателем может быть и сам должник, и другое лицо, позволяющее воспользоваться своим имуществом в целях использования чужого обязательства;

• Залогодержатель – кредитор, которому имущество передается по договору залога в качестве гарантии;

• Предмет залога – непосредственно само имущество, которое передается во исполнение обязательств.

Договор залога и существенные условия

Основание для передачи имущества в залог возникает только при заключении соответствующего соглашения между сторонами в письменной форме.

К числу обязательных условий договора залога относятся:

• вид залога;

• оценочная стоимость предмета залога;

• размер и сроки исполнения обязательств.

При отсутствии существенных условий договор признается недействительным.

Предмет залога

В качестве предмета залога может выступать любое имущество должника. Это может быть недвижимость, транспорт, изделия из драгоценных металлов, ценные бумаги, а так же имущественные права.

Запрещено использовать:

• недвижимость, вещи и ценные бумаги, изъятые государством из оборота;

• земельные участки, являющиеся государственной или муниципальной собственностью;

• сельскохозяйственные угодья, входящие в фермерские или сельскохозяйственные организации;

• культурные ценности, являющиеся достоянием государства.

Основные виды залога

То, какой вид залога предусмотрен в договоре, влияет на распределение прав и обязанностей между кредитором и заемщиком.

Всего в России существует два основных вида:

• Залог, предусматривающий передачу имущества залогодержателю (заклад). В случае заклада залогодатель – лицо, предоставившее имущество, имеет право владения этим имуществом, а в некоторых случаях и право пользования. Залогодатель может осуществлять контроль за состоянием и порядком использования заложенного имущества;

• Залог, по которому имущество остается у лица, его предоставившего. Например, залог товара в обороте.

По инициативе залогодержателя могут быть ограничены права третьих лиц и собственно заемщика на это имущество.

Рассмотрим эти два вида залога.

Залог товаров в обороте

При таком виде залога, как товары, находящиеся в обороте, предмет залога не передается в распоряжение лицу, выступающему кредитором, а остается у залогодателя.

При этом залогодатель контролирует товары в обороте, являясь при этом представителем другой стороны залоговых отношений.

То есть, залогодатель распоряжается товарами по своему усмотрению, а именно, залогодатель имеет право на изменение состава залога, внося соответствующие корректировки в товарные запасы, сырье, готовую продукцию и прочее имущество.

При этом важно, чтобы стоимость не уменьшалась, по сравнению с той, что указана в договоре. Когда товары реализованы (то есть перешли во владение и пользование приобретателя), они уже не являются предметом залога. И наоборот. Когда заемщик приобретает товары, их рассматривают как предмет залога.

При залоге товаров в обороте заемщик обязан контролировать и соблюдать условия договора, ведя учет всех операций, которые могут повлечь за собой изменение состава или натуральной формы залога. Для этого ему необходимо в обязательном порядке вносить необходимые сведения в Книгу записи залогов.

Права и обязанности сторон при закладе

При закладе основными обязанностями кредитора являются:

• Страхование предмета залога на сумму его полной стоимости за счет средств и в интересах заемщика;

• Сохранение имущества в целости и сохранности;

• Предоставление информации залогодателю о возможной угрозе утраты или повреждения заложенного имущества;

• Составление на постоянной основе отчетов о пользовании предметом залога и отправка этих отчетов в адрес заемщика (если такое условие прописано в договоре залога);

• Возвращение предмета заклада, когда обязательство выполнено.

Залогодержатель при закладе имеет право на:

• Пользование предметом залога в тех случаях, когда договор это предусматривает. При этом полученные доходы покрывают расходы на содержание предмета залога, и идут на погашение процентов и (или) суммы основного долга.

• Досрочное исполнение обязательства.

Порядок действий в случае не выполнения обязательств по договору залога

Итак, согласно договору залога, залогодатель передает залогодержателю имущество, которое служит гарантией исполнения взятых обязательств.

Если же эти обязательств не будут выполнены, то кредитор в этом случае вправе удовлетворить требования за счет предмета залога. То есть имущество должника будет продано.

Из этой суммы кредитор забирает сумму долга с начисленными за период действия договора процентами и всякого рода издержками. Разница, если таковая возникает, передается залогодателю. Взамен должник получает полную свободу от долговых обязательств.

Книга записи залогов

Законодательство накладывает на залогодателей (юридических лиц и индивидуальных предпринимателей) обязанность по ведению книги записи залогов, с отражением существенных условий таких сделок в виде реестра.

Этот реестр залогодатели должны предъявлять для ознакомления по требованию заинтересованных лиц.

При сдаче квартиры в аренду агентством недвижимости в г.Чернигов рекомендовано оформить страховой депозит.

Страховой депозит – это залоговые деньги на случай непредвиденных убытков во время сдачи жилья в аренду.

Денежные средства оплачиваются арендаторами перед заключением договора о съеме недвижимости.

Владелец помещения не может тратить полученные деньги на свое усмотрение, эта сумма возвращается съемщику в случае соблюдения всех обязательств. При нарушении договоренностей владелец недвижимости имеет право возместить убытки с залога.

Данный депозит защищает арендодателя в трех случаях:

1. При нанесении вреда имуществу.

Для того чтоб законно взыскать за порчу вещей, предварительно требуется составить акт приема-передачи ценного имущества. Специально установленной формы для таких случаев не существует, однако есть основные моменты, которые необходимо описать. В обычной письменной форме указывается не только количество ценных вещей, но и характерные особенности и признаки. К примеру, не просто шкаф двустворчатый, а шкаф двустворчатый, светлого цвета, без сколов, царапин, повреждений. Акт подписывается с двух сторон.

Есть в данном пункте сноска, при которой взыскание не возможно при естественном износе техники, который не привел к поломке. Так же не компенсируются потертости на обоях, выгоревшие шторы, стоптанные ковровые покрытия и прочее.

1. В случае возникновения задолженностей по коммунальным платежам.

Страховой депозит можно использовать на погашение коммунальных расходов, возникших в результате не оплаченных платежей.

1. При одностороннем разрыве договора о найме со стороны съемщика недвижимости.

В документе купле-продаже описывается срок, часто четырнадцатидневный, когда необходимо предупредить о прекращении найма. Однако не все добросовестно выполняют условия договора, что приводит к ситуациям, в которых помещение простаивает в поисках новых жильцов. Для покрытия убытков используется гарантийный платеж.

Сумма гарантийного взноса обычно приравнивается к одномесячной арендной плате и оплачивается единожды в день аренды жилья, либо по договорной системе с разбивкой на три месяца.

При сдаче элитной квартиры с наличием большого количества техники, сумма гарантийного платежа может превышать месячную арендную плату. В зависимости от состояния помещения, сумма залогового платежа может составить от 30-70% от ежемесячной платы. Если жилье без мебели и техники или в ветхом состоянии арендодатели могут не требовать внесение страхового залога.

Точная цифра прописывается в документе на съем квартиры. При получении денежных средств наймодатель выдает расписку. Если здание арендует юридическое лицо — требуется квитанция об оплате.

При спорных вопросах, возникающих при удержании гарантийного взноса, необходимо обращаться в суд. Однако многие арендодатели скрывают от государства дополнительный доход для экономии на налогах. Это чревато тем, что законно спорную сумму взыскать не получится. Вместе с тем есть вероятность того, что арендатор будет шантажировать фактом не задекларированных доходов, что приведет к не хорошим последствиям в первую очередь для арендодателя.

Арендуя или снимая квартиру через агентство недвижимости в Чернигове, учитываются интересы двух сторон, и обеспечивается безопасность. Профессионалами составляется договор, который оберегает от риска потерь денежных средств и гарантирует возврат страхового депозита либо законного покрытия ущерба, нанесенного арендатором во время проживания в помещении.

Когда берется в пользование недвижимое имущество, то, как правило, его собственник при подписании договора требует от арендатора внесения дополнительных платежей в виде залога, задатка или же страхового депозита.

Для непосвященных в юридические тонкости перечисленные суммы могут показаться синонимами. Но на самом деле это не так, поэтому разберемся в нюансах.

Когда применяется страховой депозит при аренде помещения

Законодательством, регулирующим отношения аренды, такое понятие, как страховой депозит, не предусмотрено. Между тем, собственники жилой и нежилой недвижимости часто вписывают пункты о нем в соглашение с нанимателем.

Что собой представляет такой платеж в рамках аренды ? Это сумма, за счет которой покрывается ущерб, нанесенный собственнику имущества. Например, арендатор вследствие небрежного отношения к своим обязанностям ухудшил состояние помещения, испортил, присвоил находящееся там имущество. В таком случае нанесенные убытки будут покрыты за счет ранее предоставленных средств.

Депозит за аренду может быть предусмотрен и в других случаях. К примеру, это может быть:

• задержка при внесении арендной платы за один или несколько месяцев;
• отказ со стороны арендатора компенсировать коммунальные услуги;
• досрочное освобождение помещения без согласования с его собственником.

Поделиться публикацией с друзьями