Как покупать квартиры в новостройках?

В процессе поиска новой квартиры покупатели часто колеблются между покупкой жилья на первичном и вторичном рынке. В каждом случае имеются свои плюсы и минусы. Нередко покупатель останавливает выбор именно на первичном рынке жилья в Украине. Однако при этом важно знать, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке.

Никогда не пытайтесь сэкономить покупке квартиры в новостройке на квалифицированном специалисте, особенно если Вы решили приобрести жилье на стадии строительства. Расходы при покупке квартиры в новостройке значительны, и экономия суммы примерно в размере эквивалентном 300 – 700 долл. США, в которую обойдется юридическое сопровождение сделки при покупке недвижимости, не сопоставима с теми огромными потерями, которые у Вас могут быть в будущем, если Вы этого не сделаете. Оцените свои юридические риски при покупке квартиры в новостройке и детально изучите порядок действий покупке квартиры в новостройке, прежде чем принимать окончательное решение. Сделайте это своевременно, чтобы потом не сожалеть.

Преимущества и недостатки покупка жилья в новостройке

Жилье в новостройке имеют свои плюсы и минусы. К преимуществам относятся следующие факторы:

• Дом построен из новых стройматериалов.
• Оснащение новыми инженерными системами.
• Свежий ремонт в подъезде.
• Возможность производить ремонт без претензий от соседей.
• Обычно стоимость жилья на первичном рынке меньше, чем аналогичное на вторичном.

Недостатками жилья в новостройке являются:

• Нестабильные сроки сдачи дома.
• Имеется возможность проще продать одну и ту же жилплощадь нескольким лицам.
• Придется делать ремонт с нуля.
• Риск несоответствия проекта результату.
• Длительные сроки устройства инфраструктуры.

Наличие тех или иных плюсов и минусов зависит от определенной ситуации. Например, в новом микрорайоне есть риск того, что придется ждать неизвестное количество времени, пока вокруг дома создадут нормальную инфраструктуру. На последних этажах имеется вероятность того, что крыша будет протекать, и возможно придется решать эту проблему самостоятельно. Зато, чтобы привлечь покупателей, застройщики часто организовывают акции, предлагают выгодные программы ипотеки или рассрочки.

Критерии выбора квартиры в новостройке

К сожалению, при покупке квартиры в новострое, чаще можно нарваться на мошенников, чем в случае приобретения вторичного жилья. Поэтому часто на форумах можно встретить вопрос, как купить квартиру в новостройке, чтобы не обманули. Эксперты утверждают, что прежде всего для минимизации рисков, следует выяснить побольше информации о застройщике. Для этого можно обратиться в компанию «Адвокатское и риэлтерское объединение Украины». Здесь есть довольно подробная информация обо всех застройщиках: объекты, которые они уже построили, какие только собираются возводить. Следует обратить внимание на такую информацию:

• форму собственности;
• год создания компании;
• количество реализованных проектов;
• банки-партнеры.

Юристы компании «АРОУ» проверят наличие у продавца недвижимости обязательного пакета документов:

• устав компании;
• свидетельство о регистрации;
• лицензия на соответствующую деятельность;
• государственный акт на владение участком или договор аренды;
• утвержденный проект строительства;
• заключение инвестиционной комиссии проекта строительства.

Также следует отметить, что нужно знать при покупке новостройки:

• Аккредитация ведущих банков страны считается одной из лучших гарантий безопасности.
• Уровень готовности дома рекомендуется проверить лично.
• Слишком низкая стоимость может говорить о проблемах у застройщика, что часто приводит к замораживанию стройки.
• Стоит уточнить длительность работы застройщика на рынке недвижимости, узнать историю предыдущих объектов – всегда ли они сдавались вовремя.
• Планировку, этаж и номер квартиры, даже, если строительство находится еще на стадии фундамента.

Характеристики многоквартирного дома

Квартиру покупают в большинстве случаев на всю жизнь, поэтому к ее выбору следует подходить со всей ответственностью. Необходимо правильно подобрать не только этаж и квартиру, но и проверить качество всех инженерных систем.

Как правильно выбрать этаж и квартиру?

Что касается этажности, то наибольшей популярностью пользуются 5-12 этажи, поэтому они стоят дороже. Квартиры на первом и последнем этажах традиционно обладают наименьшей ценой, но это не значит, что там обязательно будет влажно или постоянно течь крыша. Большинство уважающих себя застройщиков изначально строят так, чтобы таких проблем не возникало.

При выборе определенной квартиры следует точно рассчитать, на каком этаже она будет находиться, на какую сторону выходить и является ли она угловой. В зависимости от того, куда смотрят окна жилья — на юг, север, восток или запад, — в квартире будет жарко или прохладно. Также, если ее расположение угловое, то температура зимой вряд ли будет высокой, зато шума от соседей будет меньше. При внутреннем размещении жилья, наоборот – в холодное время года в квартире будет тепло, зато слышимость выше.

На какое оснащение следует обратить внимание?

Осматривая квартиру, следует обратить внимание на качество инженерных систем:

• Подача воды и отвод стоков – желательно, чтобы стояли трубы хорошего качества, которые не подвергаются коррозии.
• Электропроводка – в новострое должны использоваться медные провода, которые выдержат повышенную нагрузку.
• Отопительная система – в настоящее время в новых домах устанавливают алюминиевые или стальные радиаторы.
• Вентиляционная система – следует проверить, обеспечивается ли достаточный приток воздуха в квартиру.
• Пожарная сигнализация – ее в основном устанавливают в элитных домах.

Репутация застройщика

Как уже говорилось выше любого застройщика можно проверить через «Адвокатское и риэлтерское объединение Украины». Но, кроме того, следует обратить внимание на следующее:

• Цену квартиры – она не может быть значительно ниже среднерыночной.
• Наличие офиса – любой официальный застройщик должен иметь представительство в городе, где строится объект. На своем сайте компания размещает информацию о контактах и ценах за квадратный метр.
• История компании – рекомендуется узнать о предыдущих проектах застройщика, почитать в Интернете отзывы покупателей, посетить соответствующие форумы.

Важно! Рекомендуется самолично посещать строящийся дом и следить за процессом его возведения.

При покупке квартиры от застройщика следует список документов тщательно проверить. Компания должна предоставить их по требованию покупающей стороны.

Следует обратить внимание также на способ оплаты. Любой порядочный застройщик оформляет все сделки по безналичному расчету.

В договоре купли-продажи обязательно должны указываться:

• схема квартиры и ее описание;
• этаж, номер, площадь и стоимость за квадратный метр;
• сроки сдачи дома в эксплуатацию;
• порядок оплаты;
• ответственность застройщика, если он не закончит работу в срок;
• срок действия договора;
• реквизиты сторон.

Удобство транспортной доступности

Важным критерием выбора является транспортная доступность нового жилья. Особенно это касается тех покупателей, которые не планируют постоянно ездить на личном транспорте. В любом случае желательно, чтобы в шаговой доступности от новостройки находилась остановка общественного транспорта.

В основном доступность застройки зависит от ее расположения:

• В обустроенном районе – обычно в застроенном районе инфраструктура уже имеется, а также есть остановки общественного транспорта. Однако зачастую бывает, что свободного пространства недостаточно для парковки или устройства дополнительных зон отдыха.
• На новой площадке – застройщик выбирает свободный участок земли для устройства жилых зданий и развития инфраструктуры. Зачастую транспорт находится в удалении от жилья, хотя бывают и исключения. Придется довольно долго ждать, пока устройство инфраструктуры будет завершено, поэтому жилье в таких объектах обычно стоит дешевле.
• В пригороде – жилье располагается за чертой города и подходит больше тем, кто предполагает передвигаться на личном транспорте. Застройщик в первую очередь старается создать удобную дорогу от трассы к новостройкам. Плюсами такого расположения являются чистый воздух, большое пространство для устройства парковки и зон отдыха, близость к природе.

При выборе квартиры в новостройке следует тщательно обдумать, как каждый из членов семьи будет добираться из дома на работу, в школу, университет и т.д.

Экологическая безопасность

Важным критерием выбора является экологическая составляющая местности, где строится будущее жилье. Чтобы избежать проблем со здоровьем, следует заранее узнать, нет ли поблизости с новостройкой промышленных предприятий, вредных производств, могильников, кладбищ, мусорных свалок и т.д. Также нежелательно приобретать жилье вблизи оживленных трасс, ремонтных мастерских, ночных клубов.

Важно! Лучше покупать квартиру вблизи парковых или других зеленых зон, а также рядом с водоемами.

Личные предпочтения

Покупателя также интересуют личные ориентиры и требования к жилью:

• количество комнат;
• общая площадь квартиры;
• размер кухни;
• наличие балкона или лоджии и их габариты;
• совмещенность санузла;
• наличие кладового помещения.

Если квартира уже готова, желательно внимательно ее осмотреть на соответствие заявленному в плане варианту. Общая площадь и размеры комнат должны совпадать с утвержденной проектной документацией.

Если в приобретаемой квартире предполагается перепланировка, то необходимо обратить внимание на материал, из которого возводят стены дома:

• при использовании цельных панелей какие-либо переделки будут невозможны;
• кирпич позволяет вносить некоторые изменения, если они не касаются несущих стен;
• монолитные сооружения дают возможность совершить перепланировку за счет точечного воздействия тяжести на сваи.

Какие ошибки можно исправить при покупке жилья в новостройке?

Никто не застрахован от проблем с застройщиком, но большинство из них вполне можно разрешить, если поступить грамотно. Если после заключения договора купли-продажи, вы засомневались в порядочности компании – застройщика, можно отыграть все назад: отмените перевод денег, расторгните договор. При несоответствии характеристик жилья заявленным или наличии серьезных нарушений можно расторгнуть договор в суде.

Если обнаружены небольшие недоделки, требуйте от компании их устранения.

Если вас обманули мошенники и деньги были отданы за несуществующее жилье или одну квартиру продали нескольким хозяевам, немедленно обращайтесь к правоохранительным органам.

Итак, чтобы не стать обманутыми, первым делом следует проверить наличие у застройщика всех обязательных документов при покупке квартиры в новостройке в Украине. Затем нужно обратить внимание на репутацию строительной компании, узнать историю ее предыдущих объектов.

Если застройщик прошел все проверки, можно переходить к критериям выбора самой квартиры. В этом плане следует тщательно все обдумать, чтоб потом не разочароваться в купленном жилье.

Выбор застройщика Помните, вы покупаете не просто квартиру в престижном районе, с красивым видом, с хорошей планировкой. Вы покупаете недвижимость у застройщика, а некоторые из них могут быть мошенниками или просто не довести здание до сдачи. И поэтому, в первую очередь, тщательно проверяйте застройщика. Читайте отзывы в интернете, изучите инвесторов и партнеров, проверьте юридическую чистоту компании и несколько раз обязательно наведайтесь на площадку, чтобы оценить темпы строительства. Здесь не может быть мелочей.

Узнайте больше: > Что нужно сделать ДО покупки квартиры по ДДУ

Выбор квартиры Определитесь, какая именно квартира вам нужна, чтобы оценить требуемую сумму и свои возможности. Большинство застройщиков предлагает забронировать понравившийся вариант, как правило, за 2% от стоимости будущих квадратных метров. Подписывается агентский договор, согласно которому, если сделка не состоится, эта сумма будет возвращена вам. Так вы закрепите за собой квартиру, пока будете оформлять все необходимые документы. Имейте в виду, если вы покупаете квартиру в кредит, банк может и не одобрить конкретную сумму, так что в этом случае лучше подождать с бронированием.

Узнайте больше: > Как выбрать свой этаж в новостройке

Подсчет средств Если есть достаточная сумма для покупки недвижимости – можно пропустить этот этап и переходить к этапу передачи ключей. Если же полной суммы на руках нет (как это и происходит в большинстве случаев), нужно обращаться в банки или государственные органы, зависит от того, каким способом вы будете приобретать квартиру. Обратите внимание: на начальных этапах строительства с компанией-застройщиком обычно сотрудничают 2-3 банка, далее их количество увеличивается. Полный список банковских организаций, готовых выдавать кредиты на покупку квартир в возводимом здании, обычно есть на сайте или его можно узнать у менеджера в офисе.

Узнайте больше: > 10 способов найти недостающую сумму на покупку квартиры в новостройке

Выбор банка Попросите у банковских менеджеров типовой договор на программы кредитования. Изучите его, чтобы найти ответы на вопросы:

• количество обязательных страховок (на законодательном уровне нужна только страховка залогового объекта, но у банков есть свои дополнительные требования);
• есть ли возможность гасить кредит заранее и не будут ли налагаться штрафы;
• какие комиссии за кредитование и дополнительные услуги (банки могут навязать свои кредитные карты и т. д.);
• насколько можно затянуть с выплатами, какие льготные сроки.

Узнайте больше: > Как выбрать банк для оформления ипотеки

Сбор документов и получение кредита в банке Списки документов различаются от банка к банку и зависят и от кредитной программы (ипотека, потребительский кредит, государственные программы), и от финансовых возможностей заемщика. Существуют кредитные программы по двум документам, и они обычно оформляются за 2-3 дня, а набор на стандартную ипотеку могут рассматривать 1-2 недели.
Если объект аккредитован банком, требуется минимальный набор документов, если же берется потребительский кредит в другом банке – нужно будет предоставить самые разные справки и выписки, подробно стоит уточнять в каждом конкретном случае.
Для государственных программ нужно, чтобы и заемщик, и покупаемое жилье соответствовали множеству условий, например, это может быть только долевое строительство, и то, придется выбирать из тех объектов, которые аккредитованы в банке.

Государственная регистрация Теперь, когда банк одобрил кредит, можно забронировать квартиру окончательно и заниматься оформлением. Вы подписываете кредитный договор в банке и получаете деньги. Далее необходимо оформить сделку с застройщиком через Росреестр, где будет зафиксирована передача прав на квартиру от продавца покупателю. В среднем, примерно через 2 недели вы получите документы о государственной регистрации.

• В случае покупки квартиры по схеме долевого строительства (наиболее распространенный вариант), только после регистрации деньги передаются продавцу, до этого подписывается агентский договор.
• При покупке уже построенной квартиры оплата производится до подачи документации в Росреестр, иначе без оформленного договора «купли-продажи» сделку не зарегистрируют.

Далее требуется передать квартиру в залог банку, согласно условиям договора о кредитовании.

Узнайте больше: > Регистрация права собственности на недвижимость с 2017 года

Оформление страховки и передача квартиры банку Страховка квартиры, купленной в ипотеку, обязательна. Зачастую банковская организация предлагает (или скорее, навязывает) дополнительные (страховка права собственности, заемщика, страховка от невозврата кредита). На них можно не соглашаться, но тогда проценты могут расти. Важно просчитать, будет ли выгодной дополнительная страховка, или удобнее платить повышенный процент.
После того, как вы подписали страховки, оформляется закладная, на квартиру накладывается обременение.
Далее в большинстве случаев оформлением занимаются менеджеры компании-застройщика. Вы предоставляете менеджеру все документы из банка, и получаете зарегистрированный договор. Когда квартира покупается в уже сданном доме, сразу передаются документы на право собственности и выписка из ЕГРП.

Узнайте больше: > Как оформить страховку на недвижимость

Выдача ключей Если дом уже сдан, вы перечисляете деньги на счет застройщика, и приезжаете в офис, где по предъявлению акта приема-передачи и документа о том, что вы являетесь собственником, вам выдают ключи.
В случае, если дом еще на стадии возведения, компания уведомит вас, когда квартира будет готова к приему-передаче, и пришлет окончательные расчеты замеров БТИ. Эта цифра может несколько отличаться от прописанной ранее: не нужно этого бояться. По стандартной схеме производится взаиморасчет между вами и компанией-застройщиком. Вы осматриваете недвижимость и подписываете соответствующий акт, далее подписывается акт приема-передачи и выдается приглашение в офис на выдачу ключей.

Узнайте больше: > Как правильно принять квартиру квартиру в новостройке

Если тщательно следовать всем рекомендациям и относиться к покупке достаточно серьезно, все этапы будут пройдены, и в результате вы получите новую квартиру, где будете являться полноправным собственником.Дешевые квартиры — этот тот же сыр в мышеловке

Как купить квартиру в новостройке и не позволить себя обмануть? Для людей, которые впервые в жизни решили вложить деньги в собственное жилье, этот вопрос является краеугольным. Давайте поговорим об этом, чтобы вы имели представление, с какими трудностями предстоит столкнуться.

Общая информация о покупке квартир в новостройках.

Квартиры продаются на этапе строительства дома и после его сдачи в эксплуатацию. Чем раньше вы подпишите договор на покупку жилья, тем дешевле оно вам обойдется. Меньше всего денег уйдет в тот момент, когда строительство находится еще в стадии котлована. Дешевле, оно, конечно, лучше. Но и риски при покупке недостроенного жилья высоки. Ведь на каком-то этапе строительство может перейти в разряд долгостроя.

Квартиры в строящихся домах продают застройщики инвесторы (или соинвесторы), муниципальные власти и агентства недвижимости. Выбор того или иного продавца сулит покупателю определенную выгоду. Обратившись в агентство, вы сэкономите массу сил и нервов на оформлении документов; застройщик может предложить покупателю жилье эконом-класса в определенных районах города; а муниципальные власти обеспечат минимальные риски, связанные с покупкой квартиры.

Договор на покупку жилья оформляется в офисе продавца по одной из нескольких схем:

• Участие в долевом строительстве; (Как не стать обманутым дольщиком?)
• Паевый взнос;
• Инвестиционный вклад;
• Переуступка прав требования;
• Вступление в кооператив/товарищество.

Есть и другие схемы, выгодные в большей степени продавцам, нежели покупателям. Среди них — продажа векселя и заключение договора предварительной купли-продажи жилья.

В первом случае покупателю предлагается приобрести вексель по цене квартиры. Впоследствии ценная бумага должна быть обменяна на жилье. Но, с юридической точки зрения, никакого отношения к квартире вексель не имеет. Компания обладает правом просто выплатить покупателю сумму, указанную в бумаге, без предоставления жилья. Возврат денег — тоже хорошо, только жилье уже успеет подорожать. Стало быть, желаемую квартиру за эти деньги купить не получится.

Вторая схема, подразумевающая заключение договора предварительной купли-продажи, работает иначе. Покупатель вносит 100% предоплату за жилье и ждет, пока строительство закончится. После сдачи дома компания оформляет квартиру на себя и, согласно договору, передает ее покупателю. Как и вексель, договор предварительной купли-продажи имеет лишь отдаленное отношение к выбранной покупателем квартире. И ее передача может не состояться.

Приобретая готовую квартиру в новостройке, не забудьте убедиться в том, что дом сдан Государственной приемочной комиссии. Мы уже рассказывал, как принять квартиру у застройщика в прошлой статье. Только после получения соответствующих документов можете ставить подпись на акте приемки-передачи жилья. Оформление права собственности — следующий этап покупки квартиры. Вы можете заняться бумагами самостоятельно или оформить право собственности посредством организации, с которой был подписан договор о покупке. Второй вариант отнимет меньше времени, но обойдется дороже.

Если вы предпочитаете самостоятельно заниматься оформлением права собственности, то вот список документов, которые вам предстоит собрать:

• Договор о покупке квартиры + его ксерокопия для Федеральной Регистрационной Службы;
• Акт приемки-передачи жилья;
• Экспликация и поэтажный план из БТИ;
• Документ о финансовых операциях между продавцом и покупателем;
• Ксерокопия разрешения на ввод дома в эксплуатацию;
• Ксерокопия акта о распределения квартир в доме между инвесторами;
• Паспорт собственника квартиры + ксерокопия всех значимых страниц;
• Квитанция об уплате госпошлины.

Выдача свидетельства о праве собственности станет точкой в процедуре покупки жилья в строящихся домах.

Какие способы мошенничества при продаже жилья в новостройках существуют?

Мошенничество при продаже квартир

Схем «кидалова» на рынке новостроек насчитывается немало. Один из наиболее популярных видов мошенничества в долевом строительстве — долгострой. Существуют примеры, когда затягивающие строительство организации «крутили» деньги на стороне, а потом требовали с дольщиков доплату за уже оплаченное ими жилье. Мотивировали это подорожавшими за последний год стройматериалами.

Долгострой удобен для организаций и по другой причине. Прождавший несколько лет сдачи дома дольщик может потребовать обратно свои деньги. Компания честно возвратит пай, который за несколько лет успел обесцениться, а квартиру перепродаст уже другому покупателю по более высокой цене. Пай, кстати, возвращают далеко не все застройщики. Известны случаи, когда фирма на неопределенный срок задерживала выплаты своим бывшим «соинвесторам».

«Дополнительные соглашения», в которых корректируется стоимость жилья и сроки его сдачи в эксплуатацию, — еще одна схема мошенничества со стороны недобросовестных застройщиков. В ходе долгостроя корректирование стоимости может происходить бессчетное количество раз. А отказ дольщиков ставить подписи под «дополнительным соглашением» приравнивается фирмой к расторжению основного договора.

Встречается и такая схема мошенничества: застройщик заключает с покупателем договор купли-продажи только про условии приобретения последним дополнительных услуг от фирмы. Услуги разные: страхование мифических рисков, передача прав компании на оформление документов и т. д. Причем стоимость таких услуг, по сравнению с рыночной, завышена бывает очень сильно. Так, например, стоимость страховки в некоторых случаях доходит до 60% стоимости квартиры.

Широкий резонанс в свое время вызвала ситуация с крупным застройщиком «Mirax». Компания продавала под своим именем квартиры, предлагая покупателям заключать договор с контрагентом, не имеющим к организации юридического отношения. Вопросом о том, что за организация выступает в качестве продавца, многие дольщики даже не поинтересовались и подписали документы не глядя.

И это лишь часть неприятных ситуаций, в которые могут попасть покупатели жилья, заключившие с застройщиком договор на стадии строительства дома. Способов обмануть дольщика — масса. Положившись на «честное слово» фирмы, покупатели соглашаются с условиями документа почти не глядя. Суды при решении спорных ситуаций между покупателем и застройщиком задают дольщику всегда один и тот же вопрос: как взрослый человек в здравом уме мог поставить подпись под подобным договором?

Как не попасться на обман при покупке?

Чтобы избежать двойных продаж, внимательно отнеситесь к выбору застройщика

По правилам, договор о покупке жилья должен содержать адрес, параметры и цену квартиры, имена участников сделки (организации и покупателя), время, место и способ исполнения обязательств, информировать о правах и обязанностях сторон. Даже без одного из этих пунктов договор не будет иметь юридической силы. Тревожным сигналом может служить отсутствие в документах какой-либо обязательной информации.

Насторожить вас должно и предложение компании внести первоначальную сумму без договора, а также чересчур низкий % при продаже жилья в рассрочку. Не поддавайтесь соблазну сэкономить слишком много. Фирмы-однодневки могут усыпить бдительность покупателя, пообещав сумасшедшие выгоды.

Прежде чем обращаться к застройщику, соберите информацию о нем, проверьте репутацию. Обратите внимание на стаж организации, список ее инвестиций и тот факт, оказывались ли объекты сданными вовремя. Официальный сайт компании поможет вам уточнить эти вопросы. Конкретно о первичной недвижимости Санкт-Петербурга можно почерпнуть на нашем сайте. В случае, если возникнут какие-либо сомнения, организация обязана предоставить Вам для ознакомления учредительные документы, включая свидетельство о госрегистрации, учредительный договор и устав.

Интересы дольщиков защищает закон №214. Он регулирует отношения физических и юридических лиц, связанных с финансовыми вложениями в долевое строительство. В статьях закона оговорены все возможные случаи невыполнения застройщиком условий договора или выполнения их в неполном объеме. Для покупателя это означает, что его договор долевого участия защищен государством. Закон №214-ФЗ снижает риски дольщика быть обманутым, но не исключает их на 100%. Ведь от банкротства застройщика или не сдачи дома защититься пока невозможно. Кроме того, еще далеко не все фирмы сегодня работают по закону №214-ФЗ.

Отсутствие юридической грамотности часто подводило дольщиков. Поэтому не поскупитесь на оплату услуг риелтора или юриста при покупке у новых и сомнительных строительных компаний. Специалист проверит договор на соответствием федерального закона №214, обнаружит спорные места, размытые формулировки и т. д. Договор о купле-продаже квартиры в новостройке должен проверять профессионал, а не дилетант.

Денег в руки не берут

Основное изменение — деньги дольщика больше не перечисляются застройщику. В этом был основной риск. Получившие средства компании тратили их по своему усмотрению, и не всегда на строительство домов, в которых куплены квартиры.

Теперь застройщики не получают средств дольщиков, они остаются в банке на специальных эскроу-счетах. Снять их девелоперы смогут только после завершения строительства и передачи ключей от квартиры покупателю.

Строить дом застройщикам придется на заемные средства или свои собственные. Компании должны к 1 июля перейти на проектное финансирование, то есть найти банк, который выдаст кредит на возведение дома или целого комплекса.

Для самих покупателей процедура приобретения жилья изменится не сильно. Появится необходимость открыть эскроу-счет, на который будут перечисляться деньги. «Если речь идет об ипотечной сделке, то деньги из банка перечисляются не застройщику, а остаются на эскроу-счете», — говорит Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон». То есть покупатель кладет на такой счет сумму первоначального взноса, а банк — сумму займа. Так на одном счете формируется полная стоимость квартиры.

Эскроу-счета гарантируют безопасность сделки. Если застройщик обанкротится, деньги вернут дольщику или за счет них будет завершено строительство дома. Все сделки страхуются Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 миллионов рублей.

С 2019 года перечень защищенных законом объектов расширился. На достройку могут рассчитывать покупатели кладовок и машино-мест.

А вот владельцы нежилых коммерческих помещений законом о долевом строительстве не защищены, они не смогут получить ключи или компенсации, если застройщик обанкротился. Деньги выплачиваются им из конкурсной массы уже после завершения процедуры банкротства, но к моменту краха компании в ее «кошельке» обычно уже ничего не остается.

Остатки сладки

Квартиры, которые будут продаваться по старым правилам, еще будут на рынке 1 июля. Не переходить на эскроу-счета имеют право девелоперы проектов, стадия строительной готовности которых достигла 30 процентов, а доля проданного жилья — 10 процентов.

Процедура покупки таких квартир остается прежней — оформляется договор долевого участия, а деньги напрямую получает застройщик. Выгодна такая покупка понятным механизмом приобретения, а также возможной экономией. Застройщик не несет дополнительных затрат в виде обслуживания кредита в банке, а следовательно, может предложить покупателю выгодную цену.

У такого варианта покупки есть два «но»! Во-первых, прежний механизм рискованный, в случае банкротства застройщика нет гарантии возврата средств дольщику. Или по крайней мере путь к получению ключей будет более долгим и трудным в сравнении с новой моделью финансирования «долевки».

Во-вторых, готовность дома и процент проданных квартир определяется не «на глазок». Право застройщика работать по старым правилам должны подтвердить местные власти. И далеко не все застройщики к 1 июля получат необходимые документы. Если в отделе продаж застройщика вас уверяют, что дома будут достраиваться по старым правилам, а документы вот-вот будут, лучше обойти такую компанию стороной, покупать у нее квартиру — большой риск.

Недавно в министерстве строительства и ЖКХ заявили, что срок получения соответствующих подтверждений может быть продлен до 1 октября. А значит, будут компании, которые после 1 июля не будут переходить на проектное финансирование, но и по старым правилам работать до получения всех необходимых документов не смогут. Покупателям стоит опасаться таких компаний, выбирать застройщика сейчас нужно очень внимательно.

Торг вокруг цены

Проектное финансирование удорожает строительство. Компании занимают средства у банка в среднем под 12-15 процентов. Как результат — многие столичные застройщики уже анонсировали пересмотр цен с 1 июля на 10-15 процентов, сообщает компания «Метриум».

В то же время нельзя говорить, что так же поступят застройщики всей страны. Во многих регионах стоимость квадратного метра находится на максимально возможном уровне, ее повышение приведет к существенному снижению продаж.

Часть квартир будет продаваться по старым правилам и после 1 июля. Но при банкротстве застройщика гарантии возврата средств за такие квартиры нет

В общем-то с такой ситуацией рискуют столкнуться и столичные застройщики. Изменения анонсировались давно, и люди старались решить квартирный вопрос до вступления изменений в силу, тем более что тема повышения цен на квартиры активно обсуждалась и стимулировала к покупке. Поэтому рассчитывать на то, что квартиры будут дорожать, но при этом пользоваться спросом, не стоит. Застройщикам придется искать компромисс с покупателем, предлагать хорошую цену, бонусы и скидки, чтобы не «уронить» продажи.

«Тезисы о том, что масштабное регулирование отрасли приведет к снижению объемов ввода жилья или подорожанию жилья — спекуляция, — говорит председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. — Мы шли изначально к тому, что не все застройщики пройдут эту реформу, потому что целый ряд застройщиков работали как финансовые пирамиды. Яркий тому пример — компания Urban Group».

Поддержат фондом

Решать планируется и проблемы сегодняшних обманутых дольщиков. Этому будет способствовать возможность создания регионами специальных фондов. Соответствующий закон на днях принят Госдумой.

Источниками средств для завершения строительства станут компенсационный фонд, федеральный, региональные и муниципальные бюджеты.

«Это будет абсолютно прозрачная процедура, направленная на то, чтобы ни один бюджетный рубль не был потрачен зря и использовался только для достройки проблемных объектов», — пообещал Николай Николаев. Все расходы, сметы, финансовые планы будут устанавливаться правительством РФ, чтобы исключить злоупотребления и растрату денег.

Последнее обновление: 26.04.2019

Как покупать новостройку, какие документы необходимы для покупки квартиры в новостройке, какие схемы продажи строящихся квартир применяют Застройщики на первичном рынке жилья? Покупатель, как минимум, должен иметь представление об этих схемах, понимать, в чем их отличия между собой, и знать, какие виды договоров будут определять его права на будущее жилье.

На «первичке» квартиры в новых строящихся домах продаются несколькими способами. И несмотря на общеизвестный Договор долевого участия (ДДУ), существуют и другие варианты покупки квартиры в новостройке (об этом ниже).

Но для начала стоит определиться, что именно называют «новостройкой».

Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.

Что значит – квартира в новостройке?

Вообще, в обиходе, новостройкой называют квартиру в новом доме.

Но точнее и правильнее, с точки зрения профессионалов рынка, новостройками называть исключительно квартиры первичного рынка. То есть новостройка – это квартира в строящемся или только что достроенном доме, на которую еще НЕ получены документы о собственности (Титул).

Если же квартира продается ПОСЛЕ оформления ее в собственность (в собственность Застройщика, дольщика, соинвестора, или кого-то еще), то это уже – вторичный рынок жилья, и там уже совсем другие правила покупки и оформления.

Деньги на строительство нового жилья большинство Девелоперов привлекают с рынка (т.е. с покупателей квартир) в процессе строительства домов. Такой источник финансирования для Девелоперов очень выгоден – ведь они получают деньги в свое распоряжение на длительный срок и без процентов. Это называется – соинвестирование строительства или долевое участие (см. последние изменения в долевом строительстве – в Глоссарии по ссылке).

Такое участие граждан в процессе финансирования стройки может происходить разными путями. Эти пути заметно отличаются друг от друга по риску и юридическим последствиям. Риск покупки новостройки зависит как от надежности Застройщика, так и от типа договора, под который Покупатель отдает деньги Девелоперу за еще не построенную квартиру.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Как покупать квартиру в новостройке?

В отличие от «вторички», где квартиры покупаются только по Договору купли-продажи, на «первичке» квартиры могут приобретаться на основании разных типов документов (договоров).

Существует несколько вариантов покупки квартиры в новостройке:

1. Договор долевого участия (ДДУ);
2. Жилищно-строительный и Жилищно-накопительный кооперативы (ЖСК и ЖНК) (запрет с 1 июля 2018 г., но есть исключения, подробнее по ссылке);
3. Жилищный сертификат Застройщика (ценная бумага, запрет с 1 июля 2018 г., подробнее по ссылке);
4. ​Договор уступки прав требования (Договор цессии);
5. Договор инвестирования строительства (Инвестиционный договор);
6. Предварительный договор купли-продажи (ПДКП);
7. Предварительный договор долевого участия (ПДДУ);
8. «Вексельная схема» покупки квартиры (запрет с 1 июля 2018 г., подробнее по ссылке).

Последние четыре способа покупки новостройки относятся к так называемым «серым» схемам, т.е. полулегальным вариантам приобретения квартир у Девелопера. Эти варианты с одной стороны, опираются на законные положения Гражданского кодекса РФ, а с другой стороны, противоречат федеральному закону ФЗ-214 , который однозначно определяет разрешенные способы покупки квартир в строящихся домах, точнее – разрешенные способы привлечения денег на строительство многоквартирных домов (п.2, ст.1, ФЗ-214). Как такое может быть? А вот таки – может! Для этого и существует армия юристов, которые постоянно спорят друг с другом, доказывая, кто из них вернее понимает закон.

Но наши думные дьяки все-таки пытаются внести кое-какую определенность. Очередные поправки в закон о долевом строительстве ФЗ-214 с 1 июля 2018 года окончательно уводят с рынка недвижимости «вексельные схемы» продаж, жилищные сертификаты Застройщиков, а также ЖСК, создаваемые Застройщиками для обхода требований ФЗ-214 (кроме тех жилищных кооперативов, которые уже были созданы до этой даты и некоторых исключений – см. ссылки выше).

Различные предварительные и инвестиционные договоры теперь формально не допускаются законом для привлечения денег граждан в строительство (п.2.1, ст.1, ФЗ-214). Но! Та же статья весьма деликатно указывает, что сделка покупки новостройки по любому другому (кроме ДДУ) виду договора может быть признана недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку. То есть, если гражданин не против – то можно заключать любой договор с Застройщиком. Вот такой законодательный фокус!

Конечно, иногда бывает, что Застройщик построил дом на собственные средства (включая банковский кредит), оформил собственность на себя, и затем продает квартиры уже по Договорам купли-продажи – но это уже, по сути, вторичный рынок.

О чем нужно знать Покупателю апартаментов? Технические и юридические отличаются их от квартиры – смотри по ссылке.

В идеале, покупать квартиру в новостройке рекомендуется только путем заключения Договора долевого участия (ДДУ), форма и состав которого четко регламентированы ФЗ-214. Если же, по каким-либо причинам, такой возможности нет, и Девелопер предлагает Покупателю другой тип договора (из перечисленных выше), то это всегда повышает риски Покупателя, и перед тем, как соглашаться, необходимо получить дополнительную консультацию юриста по этому вопросу.

Что делать, если Застройщик предлагает дольщику подписать допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома? – см. в этой заметке.

Варианты покупки квартиры в новостройке через ЖСК или ЖНК вполне легальны, но имеют ряд характерных особенностей (см. подробнее по соответствующим ссылкам выше).

Инвестиционный договор, ПДКП и ПДДУ (по сравнению с ДДУ) дают большую свободу действий Застройщику, и существенно снижают его ответственность перед Покупателем. По ним очень сложно предъявлять претензии, получать компенсации, взыскивать убытки и пр. Практически невозможно влиять на действия Застройщика, в частности, на сроки строительства и оформления права собственности на квартиру.

В чем заключается ответственность Застройщика по Договору долевого участия – смотри по ссылке.

«Обходные схемы» (в обход ДДУ) также позволяют Застройщику средства, привлеченные для строительства одного дома, использовать для строительства другого (что часто приводит к различным коллизиям). Позволяют просто вернуть Покупателю деньги через пару лет, вместо обещанной квартиры (особенно, когда цены выросли, и на эти деньги квартиру уже не купишь).

При «обходных схемах» нередки случаи «двойных продаж» одной и той же квартиры разным Покупателям (подробнее об этом – по ссылке).

Тем не менее, нередко случается, что Застройщик, который действует в обход ДДУ, имеет на это вполне объективную причину, а вовсе не желание уйти от ответственности перед Покупателем.

В частности, привлечение средств дольщиков по ДДУ обязывает Застройщика предварительно оформить и зарегистрировать права на земельный участок под застройку. Но так как застройка часто ведется на государственных, муниципальных или ведомственных землях, то государство или местные власти могут подолгу не предоставлять права на участок Застройщику, хотя строить ему там разрешают. Это и вынуждает многих Застройщиков искать обходные пути привлечения средств от населения (в обход ДДУ).

ВИДЕО: Грамотная покупка новостройки. Советы нотариуса

— О трех основных рисках покупателей квартир в строящихся домах, о неустойках при задержке сдачи дома, о судебной защите дольщиков – в беседе нотариуса с экспертом рынка городского жилья.

К слову, жителям Москвы, например, департамент по контролю за долевым строительством (Москомстройинвест) дает советы на своем сайте «Как не стать обманутым дольщиком?» — (…правда, кое-что там уже устарело).