Жилищные отношения — это одна из тех отраслей права, по вопросам которой граждане наиболее часто обращаются к юристам. Ведь у всех нас есть либо собственная жилая площадь, либо квартиры/дома, взятые в наем. А значит периодически мы сталкиваемся с вопросами, касающимися данной недвижимости.
Определение и суть жилищных правоотношений
По определению понятие жилищного правоотношения подразумевает отношения между некоторыми субъектами, которые касаются права пользования, управления, владения и эксплуатации объектом (или объектами) жилищного фонда.
Виды жилищных правоотношений
При этом выделяют несколько групп данных отношений:
- имущественные (например, вопросы аренды);
- неимущественные (например, отношения между собственниками комнат в коммунальной квартире);
- жилищные правоотношения на основе властных полномочий одной из сторон (например, управление жилищным фондом);
- отношения на основе равного правового статуса всех сторон (например, отношения между собственниками в жилищном кооперативе).
Объекты жилищных правоотношений
При этом объекты жилищных правоотношений — это различные жилые помещения. В частности, дом и его какая-то часть, квартира или отдельные ее комнаты. Причем согласно законодательству РФ жилым считается только изолированное помещение, пригодное для того, чтобы в нем можно было проживать на протяжении всех сезонов года.
Основания возникновения жилищных правоотношений
Вопросы, на базе которых возникают жилищные правоотношения могут быть следующие:
- пользование помещениями частного жилого сектора;
- причисление помещений к жилому фонду и исключение из него;
- оплата за коммунальные услуги, арендная плата (как начисление, так и выплаты);
- учет жилого фонда;
- соответствие помещений требованиям, распространяющимся на жилой фонд;
- пользование жилыми помещениями и поддержание их в должном состоянии и пр.
При этом основаниями, по которым возникают жилищные правоотношения, могут выступать:
коммерческие сделки;
решения судебных органов;
порядок наследования;
административные акты;
приобретательная давность.
Что мы предлагаем
В своей работе юристы компании «Партнер» занимаются всем спектром вопросов, касающихся жилищного фонда. Опытные специалисты, на счету которых десятки успешно закрытых дел, готовы помочь в решении даже самых сложных, запущенных проблем. Однако мы все же настоятельно рекомендуем обратиться за помощью к специалистам еще только на стадии разгорания правового конфликта, поскольку в этом случае есть возможность урегулировать жилищные правоотношения с максимальной выгодой для клиента, с наименьшими для него моральными и материальными затратами.
Содержание
Понятие и виды жилищных правоотношений
Жилищные правоотношения — это общественные отношения, урегулированные нормами жилищного законодательства. Это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды урегулированных нормами права отношений, возникающих по поводу жилища: владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, предоставления жилых помещений нуждающимися в них, управления и эксплуатации жилищного фонда и т.д.
В результате регулирования нормами жилищного права общественные отношения приобретают правовую форму и становятся жилищными правоотношениями.
В правовой науке выделяют два вида жилищных правоотношений: организационные — построенные на началах власти и подчинения (например, отношения по управлению жилищным фондом, по учету нуждающихся в жилье граждан и распределению жилья), и складывающиеся на началах равенства их участников, которые подразделяются на имущественные (например, правоотношения по пользованию жилыми помещениями) и личные неимущественные отношения (например, вытекающие из факта соседства в коммунальной квартире). Имущественных отношений большинство.
Часть 1 ст. 4 ЖК РФ закрепляет перечень жилищных отношений.
Так, жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:
- возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
- пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
- пользования общим имуществом собственников помещений;
- отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
- учета жилищного фонда;
- содержания и ремонта жилых помещений;
- переустройства и перепланировки жилых помещений;
- управления многоквартирными домами;
- создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
- предоставления коммунальных услуг;
- внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
- формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее — фонд капитального ремонта);
- контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
- осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;
- ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.
Объект и субъекты жилищных правоотношений
В юридической литературе до сих пор не сложилось четкого понимания того, что является объектом жилищных правоотношений. В законодательстве ответ на этот вопрос найти гораздо проще. Согласно ч. 1 ст. 15 ЖК РФ единственным объектом жилищных правоотношений являются жилые помещения. К ним относятся жилые дома, части жилых домов, части квартир, комнаты.
Жилищное законодательство предъявляет к жилому помещению определенные требования: оно должно быть жилым, т.е. функционально предназначенным для проживания граждан круглогодично.
Это означает, что жилой дом, в котором находится жилое помещение, должен быть строением капитального типа. Так, «времянки», вагончики жилыми помещениями не являются и в состав жилищного фонда не входят.
Субъекты правоотношений — это лица, участвующие в этих правоотношениях.
Субъектами жилищных правоотношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования (ч. 2 ст. 4 ЖК РФ).
Положения ЖК РФ применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено названным кодексом или другим федеральным законом.
Круг субъектов жилищных правоотношений довольно широк и разнообразен:
- стороны жилищного правоотношения;
- пользователи жилых помещений, не совпадающие со сторонами обязательств;
- лица, имеющие самостоятельное право пользования жилыми помещениями;
- лица, права которых носят зависимый, производный характер, и др.
Основными субъектами жилищных правоотношений выступают их стороны.
Сторонами, например, жилищных организационных правоотношений, с одной стороны, выступают органы, уполномоченные вести учет лиц, нуждающихся жилых помещениях, и распределять жилье, с другой — гражданин, имеющий право на получение жилья в данном жилищном фонде.
В жилищных имущественных правоотношениях в качестве пользователя жилого помещения могут быть только граждане (наниматель, член жилищного или жилищно-строительного кооператива, члены их семей и другие лица, имеющие самостоятельное право пользования жилым помещением; поднаниматели и временные жильцы).
В жилищном праве также используется термин «семья», понимание сущности которого важно при определении таких субъектов, как «член семьи собственника», «член семьи нанимателя». Легального определения семьи не имеется. В жилищном праве «семья» понимается более широко, чем в семейном праве. Это группа лиц, общность людей, основанная на браке, родстве, свойстве или в совместном проживании в одном жилище и ведущая с нанимателем жилого помещения, как правило, совместное хозяйство, под которым понимается наличие общего бюджета, общие расходы по оплате жилища, взаимная забота и т.д.
Однако законодательство построено таким образом, что семья как общность людей самостоятельным субъектом жилищных правоотношений не является.
Основания возникновения жилищных правоотношений
Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ст. 10 ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных правоотношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.
В Жилищном кодексе РФ перечислены юридические факты — жизненные обстоятельства, влекущие возникновение жилищных правоотношений. Аналогичные юридические факты влекут также изменение и прекращение жилищных правоотношений.
Юридические факты делятся на два вида: действия (зависят от воли субъектов правоотношений) и события (не зависят от воли правоотношений).
Действия, в свою очередь, делятся на правомерные и неправомерные.
Итак, жилищные права и обязанности возникают из следующих юридических фактов:
- из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему. Наиболее распространенными юридическими фактами являются договоры и иные сделки;
- из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Например, государственная регистрация права на жилое помещение, решение исполнительного органа государственной власти о предоставлении жилого помещения;
- из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
- в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
- из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
- вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
Юридические факты могут быть объединены в юридический состав.
Это означает, что для возникновения правоотношения необходима совокупность указанных в ст. 10 ЖК РФ юридических фактов.
Например, при переходе права собственности по договору необходимо не только заключение договора в письменной форме, но и соблюдение требования государственной регистрации договора и перехода права собственности.
Содержание жилищных правоотношений
Содержание жилищных правоотношений образуют взаимные права и обязанности субъектов (участников) правоотношений.
По характеру и объему они различаются в зависимости от правового режима жилого помещения, субъектного состава и вида жилищного правоотношения.
Так, в организационных отношениях гражданин, имеющий право на получение жилой площади из фонда социального использования, приобретает право требования к органам, которые в соответствии с законом ведут учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вследствие чего они несут обязанность при наличии определенных условий: поставить гр-на на учет, вынести решение о предоставлении конкретного жилого помещения и т.д.
Жилищные имущественные правоотношения возникают с момента принятия решения о предоставлении жилого помещения и заключения договора социального либо коммерческого найма, и т.д.
Особенность имущественных правоотношений состоит в том, что права и обязанности сторон в данном правоотношении — это в основном права и обязанности по пользованию жилым помещением, направленные на материальный объект — жилое помещение.
Вследствие этого права пользователя жилой площади имеют характер вещных прав (наряду с их обязательственными чертами). Комплекс правомочий нанимателя по пользованию и распоряжению жилым помещением, предоставленным ему по договору или иному основанию, иногда именуют как «право на жилую площадь», понимая под ним особое право на занимаемое им жилое помещение.
Жилищное законодательство – совокупность нормативно-правовых актов различного уровня, внешняя форма выражения норм права. (ст.ст. 5-9 ЖК РФ)
Нормы жилищного права содержаться как в гражданском, так и в жилищном законодательстве. В соответствии со ст. 72 Конституции жилищное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ, согласно ст. 71 Конституции гражданское законодательство находится в ведении РФ. В этой связи понятие «источники жилищного права» значительно шире понятия «жилищное законодательство».
Система жилищного законодательства закреплена в ст. 5 ЖК РФ, оно включает ФЗ, Указы Президента, постановления Правительства РФ, нормативно-правовые акты федеральных органов исполнительной власти, законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, нормативные правовые акты ОМСУ.
Следует отметить, что понятие гражданское законодательство включает в себя только законы, оставляя за рамками подзаконные нормативны акты. Жилищное законодательство определено гораздо шире, что нельзя приветствовать. Терминология должна использоваться единообразно, тем более, что большая часть норм жилищного права является гражданско-правовыми.
Нормативные акты субъектов РФ в области жилищного законодательства принимаются по тем или иным вопросам компетенции, обозначенной в ст. 13 ЖК РФ, например законы, посвященные порядку признания граждан малоимущими, порядку учета таких граждан и предоставления жилых помещений по договору социального найма. Анализ регионального законодательства позволяет сказать, что субъекты реализовали свои полномочия по следующим вопросам
– обеспечение отдельных категорий граждан жилыми помещениями
— по вопросам оплаты жилья и коммунальных услуг
— содержание и ремонта жилищного фонда
— определение статуса и полномочий органов управления и надзора в жилищно-коммунальном хозяйстве
К числу основных источников ЖП можно отнести следующие:
- Международно-правовые акты:
- Всеобщая декларация прав человека 1948г. «каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи» (ст.25)
- Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах граждан 1966г. «участвующие в настоящем Пакте государства признают право каждого на достойный жизненный уровень для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное условий жизни. Государства-участники примут надлежащие меры к обеспечению осуществления этого права, признавая важное значение в этом отношении международного сотрудничества, основанного на свободном согласии» ст.11
- внутригосударственные нормативно-правовые акты:
- законы и нормативно-правовые акты РФ
Конституция РФ 12.06.1993 (ст.25, 27, 35, 40, 71, 72)
ГК РФ ч.1 от 21.10.1994
ч.2 от 22.12.1995
ч.3 от 01.11.2001
ЖК РФ (принят ГД 22.12.2004) от 29.12.2004 11 разделов (общие положения, право собственности и другие вещные права на жилые помещения, жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма, найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, специализированный жилищный фонд, ЖК (ЖСК), ТСЖ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги, управление многоквартирными домами, ОРГАНИЗАЦИЯ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТАОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ, ,ЛИЦЕНЗИРОВАНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО УПРАВЛЕНИЮМНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ)
ФЗ О введении в действие ЖК РФ от 29.12.2004 № 189-ФЗ (введение с 1 марта 2005)
— признание утратившими силу ряда актов
- порядок применения не утративших силу актов
- действие во времени: жилищные отношения являются длящимися, поэтому указанный вопрос приобретает особую значимость. К жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных законом (См. ст.9 договоры управления многоквартирными домами) Сохранение права стоять на учете
- внесение изменений в зак-во
- правовой режим земельных участков
Другие ФЗ должны быть приняты в соответствии с ЖК РФ.
ФЗ от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»
ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»
ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)
Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» законы и иные нормативно-правовые акты субъектов РФ
Закон Самарской области от 5 июля 2005 № 139-ГД «О жилище» нормативно-правовые акты ОМСУ (в основном Постановления Самарской городской Думы)
Проблема соотношения гражданского и жилищного законодательства имеет большое практическое значение.
- общие и специальные нормы
- ЖК РФ содержит гражданско-правовые нормы, в отношении которых закреплен приоритет ГК РФ
Постановление Пленума № 14. Разрешая споры, возникшие из жилищных отношений, судам необходимо учитывать, что жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (пункт «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации) и включает в себя Жилищный кодекс Российской Федерации, принятые в соответствии с ним другие федеральные законы, а также изданные в соответствии с ними указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, нормативные правовые акты органов местного самоуправления (часть 2 статьи 5 ЖК РФ). При этом наибольшую юридическую силу среди актов жилищного законодательства в регулировании жилищных отношений имеет Жилищный кодекс Российской Федерации. В случае выявления судом несоответствия норм иных актов жилищного законодательства положениям Жилищного кодекса Российской Федерации должны применяться нормы этого Кодекса (часть 8 статьи 5 ЖК РФ).
Принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).
Статья 6. Действие жилищного законодательства во времени
- Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
- Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.
- В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
- Акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Постановление Пленума № 14: п. 5. Часть 1 статьи 6 ЖК РФ закрепляет общеправовой принцип действия законодательства во времени: акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
При этом необходимо иметь в виду, что часть 2 статьи 6 ЖК РФ допускает применение акта жилищного законодательства к жилищным отношениям, возникшим до введения его в действие, но только в случаях, прямо предусмотренных этим актом. Так, статьей 9 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон) нормам раздела VIII ЖК РФ «Управление многоквартирными домами» придана обратная сила: они распространяются на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами.
Так как отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило, носят длящийся характер и, соответственно, права и обязанности субъектов этих отношений могут возникать и после того, как возникло само правоотношение, статьей 5 Вводного закона установлено общее правило, согласно которому к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных Вводным законом. Например, нормы части 4 статьи 31 ЖК РФ о правах собственника жилого помещения в отношении бывшего члена его семьи подлежат применению и к тем жилищным правоотношениям, которые возникли до вступления в силу данного Кодекса.
В связи с этим суду при рассмотрении конкретного дела необходимо определить, когда возникли спорные жилищные правоотношения между сторонами. Если будет установлено, что спорные жилищные правоотношения носят длящийся характер, то Жилищный кодекс Российской Федерации может применяться только к тем правам и обязанностям сторон, которые возникли после введения его в действие, то есть после 1 марта 2005 года.
Большую роль при регулировании жилищных отношений имеют Постановления Конституционного Суда РФ и Верховного Суда РФ.
Конституционный Суд среди прочих функций разрешает дела о соответствии Конституции РФ ФЗ, актов Президента РФ и Правительства РФ, проверяет по жалобам на нарушение конституционных прав и свобод граждан по запросам судов конституционность закона, применяемого в конкретном деле (Полномочия Конституционного Суда РФ определены ст.125 Конституции РФ и ст. 3 ФКЗ «О конституционном Суде РФ» от 21.07.1994, разрешает споры о компетенции между ОГВ РФ, ОГВ РФ и субъектов РФ, решение КС РФ после его провозглашения является окончательным, не подлежит обжалованию, становится непосредственно действующим и не нуждающимся в подтверждении другими правовыми актами)
Постановление КС РФ от 15.06.2006 № 6-П по проверке конституционности ст. 2 вводного закона и ст. 4 Закона «О приватизации…» Сохраняют актуальность постановления от 3.11.1998 № 25-П (по делу о проверке конституционности положений ст.4 Закона РФ «О приватизации…», 2.02.1998 № 4-П по проверке конституционности «Правили регистрации …» и др.
В настоящее время имеет место Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». Представляют интерес также постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации..»; Пленума ВС СССР от 11.10.1991 № 11 «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами» и др.