Риски при покупке коммерческой недвижимости

Мы уже неоднократно писали о том, какие риски подстерегают покупателей квартиры или участников долевого строительства. Однако не меньше неприятностей ожидает и покупателей коммерческой недвижимости. В чём же особенности приобретения нежилых помещений и как обезопасить себя от возможных неблагоприятных последствий?

Пределы использования коммерческой недвижимости

Жилые квартиры разрешено использовать только для проживания. Спектр разрешённых способов использования нежилых помещений гораздо шире, но всё равно ограничен законом. Прежде всего, ограничения касаются коммерческих помещений, расположенных в жилых домах или в непосредственной близости от них. Не вдаваясь в перечисления, скажем, что в нежилых помещениях запрещена любая деятельность, которая наносит вред жильцам квартир (подробнее о требованиях, которые предъявляются к нежилым помещениям, можно почитать в нашей специальной публикации на эту тему). Под этим понимается не только запрет на размещение в нежилых помещениях вредных химических производств, но и, например, превышение предельно допустимого уровня шума.

Поэтому, приобретая нежилое помещение, попробуйте узнать в правлении ТСЖ или непосредственно у жильцов дома, в котором оно находится, как они относятся к использованию этого помещения в коммерческих целях. Может оказаться, что нынешний собственник продаёт его именно по той причине, что у него возник конфликт с жильцами, которые постоянными жалобами в контролирующие органы блокируют его деятельность.

Земельный участок занятый нежилым зданием

Если вы приобретаете отдельностоящее здание или сооружение, проверьте, чтобы это был объект капитального строительства, возведение которого происходило в строгом соответствии с требованиями действующего законодательства. А главное, чтобы земельный участок, занятый строением, был оформлен в собственность или в долгосрочную аренду собственнику строения. В противном случае участок может быть в любой момент изъят, а строение обяжут снести.

Часто продавцы нежилых помещений или отдельностоящих строений, предназначенных для организации кафе и ресторанов, утверждают, что прилегающий к помещению земельный участок легко занимается под летнюю веранду. Это действительно так только в том случае, если земельный участок в собственности или в аренде у владельца помещения.

Права на помещение третьих лиц

Коммерческая недвижимость часто является предметом залога по кредитам. Проверьте эту информацию перед покупкой.

Если помещение находилось в собственности юридического лица, проверьте, получены ли на эту сделку необходимые корпоративные разрешения собственников долей или акционеров.

Если помещение приобретено сравнительно недавно или приобреталось по договору долевого участия, соинвестирования или другому договору в строящемся доме, попросите продавца предъявить документ, подтверждающий, что все платежи за помещение внесены в полном объёме.

Изъятие помещения для государственных нужд

Санкт-Петербург, как и любой мегаполис, развивается стремительными темпами. Это касается, в том числе, дорожного строительства и развития инфраструктуры. И новые магистрали нередко проходят через районы, занятые гаражами и нежилыми зданиями. В этом случае нежилые помещения могут быть изъяты у собственников в принудительном порядке. При этом собственникам, безусловно, выплачивается денежная компенсация. Но, во-первых, эта компенсация не будет учитывать денежных средств, вложенных в рекламу и привлечение клиентов, что называется, раскрутку места. А, во-вторых, может быть значительно ниже рыночной – вспомните, сколько в нашем городе было протестных акций собственников гаражей и других нежилых помещений, несогласных с размером компенсации.

Если продавец успешного бизнеса пытается оперативно продать своё помещение, это должно настораживать. Возможно, ему стало известно о планах правительства Санкт-Петербурга построить на месте этого помещения или в непосредственной близости от него очередную транспортную развязку.

Согласование перепланировки и переоборудования помещения

Собственник нежилого помещения часто проводит его перепланировку под собственные коммерческие цели. Это может касаться не только устройства временных гипсокартонных перегородок, но и возведения капитальных конструкций. И крайне редко такая перепланировка осуществляется в соответствии с действующим законодательством с получением соответствующих разрешений и согласований. Поскольку у собственников коммерческой недвижимости нередко возникают конфликты с жильцами дома, в котором расположено помещение, отсутствие согласования перепланировки станет лишним поводом для жалоб.
Нередко в процессе перепланировки в помещении оборудуется отдельный вход. И если легализовать внутреннюю перепланировку — вопрос времени и денег, то согласовать отдельный вход, особенно в историческом центре, может быть попросту невозможно.
Кроме законности перепланировки перед приобретением нежилого помещения в обязательном порядке проверьте законность подключения к инженерным сетям и сетям электроснабжения. Часто собственники нежилых помещений самовольно врезаются в систему водоснабжения и канализации, а впоследствии продают свою недвижимость, как помещение «со всеми коммуникациями». После первой же проверки новый собственник будет не только оштрафован на значительную сумму, но и отключён от сетей. А как показывает опыт юридической фирмы «Красников и партнёры» согласование легального подключения может быть весьма проблематичным и занимать несколько месяцев.

И, конечно, особое внимание при приобретении нежилого помещения обратите на разрешённую мощность электросети. Возможно, предыдущему владельцу выделенной мощности хватало, но новому покупателю необходимо рассчитать, будет ли этой мощности достаточно для подключения всего оборудования, которое необходимо для его бизнеса.

Если в помещении установлены кондиционеры, тем более, если они выходят на фасад дома, поинтересуйтесь также, согласовано ли их размещение. Если кондиционеры не установлены, но новый собственник собирается их установить, Крайне желательно поинтересоваться в ТСЖ или управляющей компании, согласны ли они с установкой кондиционеров и на каких условиях.

Для проверки перечисленной информации желательно обратиться в профессиональную юридическую фирму, специализирующуюся в области сделок с недвижимостью и согласования перепланировки и переоборудования помещений.

О юридических услугах по сопровождению сделок с недвижимостью, предоставляемых юридической фирмой «Красников и партнёры», читайте в соответствующем разделе нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Сергей Руденко

Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры»

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.krupps.ru

Формат «стрит-ритейл» подразумевает размещение магазинов и офисов на первых этажах зданий. Расположить свой бизнес можно как в домах вторичного, так и первичного рынка. Однако, в случае с вторичной недвижимостью, многие сталкиваются с проблемой перевода жилых помещений — в нежилые.

Начнем с того, что далеко не все площади можно перевести в нежилые, и отнюдь не в любой квартире можно открыть салон красоты или булочную. Так, согласно ст. 22 Жилищного кодекса РФ, сделать офисом можно квартиру либо на первом этаже многоквартирного дома, либо — выше, если помещения, расположенные непосредственно под ней, не являются жилыми.

Более удобным в данном случае представляется выбрать для своего бизнеса площади, которые изначально предполагается использовать под офис или магазин, например, в новостройках. В большинстве строящихся многоквартирных домов есть нежилые помещения, которые можно купить уже сегодня.

Сделать правильный выбор для вашего бизнеса Вам поможет раздел «Помещения в новостройках Нижнего Новгорода». Выполнить поиск по базе предложений в новостройках областного центра Вы можете, задав интересующие параметры — местоположение, этаж, площадь и стоимость. Все площади коммерческого назначения в новостройках представлены с планировками. Здесь же Вы найдете и контакты продавцов.

Доходность и окупаемость – основные финансовые показатели, которые определяют инвестиционную привлекательность объекта недвижимости.

Не смотря на это большинство инвесторов проводят расчеты поверхностно и не учитывают многие переменные, которые влияют на итоговые значения показателей окупаемости и доходности.

Как правило, окупаемость определяется простым делением стоимости объекта недвижимости на общие поступления от аренды в год. А доходность, как величина обратная окупаемости, определяется отношением годовых доходов от аренды к стоимости объекта:

Кроме стоимости объекта и валовых поступлений от аренды в расчетах окупаемости и доходности важно учитывать следующие переменные:

Ставка дисконтирования

Дисконтирование учитывает изменение стоимости денег во времени и определяется путем умножения будущих денежных потоков на коэффициент дисконтирования:

где

i – процентная ставка;

n – номер периода.

Индексация ставки аренды

Условия по индексации ставки — обязательный пункт любого договора аренды. Обычно повышение стоимости аренды ограничивают уровнем инфляции или определенным процентом по соглашению сторон.

Эксплуатационные расходы, не включённые в арендные платежи

К ним относят расходы на отопление, капитальный ремонт, услуги управляющей компании по обслуживанию помещения. Данные статьи расходов как правило не оплачиваются арендатором, и способны значительно сократить чистый доход получаемый от объекта недвижимости.

Особенно это актуально для офисных помещений в составе бизнес центров, где эксплуатационные расходы могут достигать 20 % от суммы арендных платежей.

Налог на доходы и прочие налоговые отчисления

Перед покупкой важно ответить на ряд вопросов. Как оформить помещение — на физическое лицо, ИП или организацию. Для каких целей вы приобретаете помещение — для собственного бизнеса или для сдачи недвижимости в аренду. Эти и другие вопросы влияют на налоговые отчисления по объекту недвижимости и соответственно чистую прибыль.

Процент простоя

Даже самые ликвидные помещения периодически пустуют. Сюда же относятся «арендные каникулы», которые предоставляются арендатору на время проведения ремонтных работ.

Горизонт инвестирования

Горизонт инвестирования влияет на значение средней доходности за выбранный период. Он учитывает взаимосвязь и изменение отдельных показателей во времени.

Таким образом доходность объекта недвижимости определяется с помощью приведенной величины доходов (NPV) и рассчитывается по формуле:

где OPi – операционная прибыль в i-й год владения недвижимостью; Ki – величина инвестиций в объект недвижимости в i-й год владения; TRi – величина доходов от аренды в i-й год владения недвижимостью; VCi – величина текущих годовых издержек в i-й год владения недвижимостью.

Срок окупаемости объекта недвижимости (Ток) определяется на основе соотношений приведенной величины операционной прибыли (NPVi(OP)) и операционной прибыли нарастающим итогом (∑NPVi(OP)) по формуле:

где Ni – номер i-го года, в котором дисконтированная операционная прибыль нарастающим итогом становится положительной; ∑NPVi(OP) – величина дисконтированной операционной прибыли нарастающим итогом в i-й год владения недвижимостью; NPVi(OP) –величина дисконтированной операционной прибыли от объекта недвижимости в i-й год владения.

Не допустить ошибку, упростить и ускорить расчет поможет калькулятор, сделанный специально для определения показателей окупаемости и доходности инвестиций в недвижимость.

Вы задаете основные переменные такие как стоимость объекта, ставку дисконтирования, эксплуатационные расходы, процент простоя и прочие. И в результате получаете значения окупаемости и доходности:

Выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки?

Прочитайте книгу: Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость

Покупка любой недвижимости — это всегда очень ответственный процесс, который таит в себе множество особенностей. Сегодня мы подробно разберем такой специфический вопрос, как покупка коммерческой недвижимости физическим лицом, «подводные камни», связанные как с приобретением, так и с последующими вопросами, в том числе и налогообложение.

1. Коммерческая недвижимость — что это такое?

2. Классификация коммерческой недвижимости

2.1 Студенческая недвижимость на Северном Кипре

2.2 Торговые объекты – самый популярный вид

2.3 Офисные помещения – важно оценить расположение

2.4 Апартаменты – привлекательный вид для физических лиц

2.5 Промышленное недвижимое имущество – особенности производственных помещений

2.6 Помещения свободного назначения

3. Покупка коммерческой недвижимости физическим лицом — возможно ли?

4. Налогообложение коммерческой недвижимости для физических лиц

5. Покупка коммерческой недвижимости физическим лицом: 4 шага!

5.1. Выбор объекта – определяем цели покупки коммерческого имущества физическим лицом

5.2. Оценка объекта – выявление «подводных камней»

5.3. Проверка документов и заключение договора

5.4. Регистрация прав собственности – заключительный этап

6. Как не переплатить за недвижимость: 5 советов для физического лица!

7. Альтернатива покупке недвижимости физическим лицом — REIT фонды

8. Подведем итоги

Коммерческая недвижимость — что это такое?

Все мы прекрасно понимаем, что такое коммерческая недвижимость, но нужно разобраться, что под этим термином подразумевает наше законодательство. С точки зрения законодательства, коммерческая недвижимость — это имущество, которое используется в предпринимательской деятельности.

Если смотреть более объемно, то можно заметить, что к коммерческой недвижимости относятся и торговые павильоны, а также различные ларьки. Давайте более детально рассмотрим классификацию коммерческой недвижимости.

При инвестициях в любой вид недвижимого имущества, важно минимизировать риски, в этом поможет статья «КАК ПРАВИЛЬНО ИНВЕСТИРОВАТЬ В НЕДВИЖИМОСТЬ? 7 ПРАВИЛ И 3 ВАРИАНТА»

Классификация коммерческой недвижимости

Существует достаточно большое количество способов классифицировать коммерческую недвижимость. Можно, также, как с жилыми помещениями, классифицировать, как жилое или не жилое. Но наибольшую популярность получила классификация по способу применения. Она наиболее точно отображает все характеристики недвижимости. Также не стоит забывать и о том, что она очень сильно влияет на ценообразование и имеет «подводные камни», которые можно упустить. И коммерческая недвижимость одного типа может сильно отличаться от другого типа, хотя разницу между ними на первый взгляд найти невозможно.

Студенческая недвижимость на Северном Кипре

Студенческая недвижимость на Северном Кипре набирает все большую популярность среди инвесторов. Это связано с увеличение потребности и интереса к образованию в этой стране. Количество студентов постоянно увеличивается, следовательно, увеличивается потенциальное количество арендаторов. Квартиры. апартаменты, таунхаусы вблизи университетов Фамагуста, Кирении, Никоссии и прочих городов Кипра пользуются наибольшим спросом. Студенческая недвижимость стабильно растет в цене и все чаще приобретается инвесторами для получения дальнейшей выгоды от сдачи в аренду.

Подробнее узнать о студенческой недвижимости на Северном Кипре вы можете у консультанта компании.

>>> Получить консультацию специалиста<<<

Также предлагаем Вам просмотр видео, которое более подроно расскажет об инвестициях в студенческую недвижимость Северного Кипра:

Торговые объекты &ndash; самый популярный вид

Это один из самых популярных типов коммерческого недвижимого имущества для физических лиц. Сюда относятся все объекты, предназначенные для торговли, начиная от крупных торговых центров, заканчивая небольшими ларьками с шаурмой.

Торговая недвижимость сама по себе очень сильно разница. В больших городах все чаще можно встретить появление крупных, можно сказать монументальных торговых центров, направленных на работу только с элитными брендами. Повседневных марок вроде H&M там просто не встретить. Стильные дизайнерские решения и огромные цены на аренду — вот, что выделяет такую торговую недвижимость.

Второй тип — это крупные торговые центры. Ключевое отличие таких центров — наличие ключевого гипермаркета, который является главным магнитом для посетителей. Помимо этого, там сдается огромное количество торговых залов разных размеров. Можно встретить, как и небольшие частные торговые точки, так и крупные сети массового потребления. Такие торговые центры являются наиболее привлекательным сегментом сферы торговой недвижимости для малого и среднего бизнеса.

Нельзя обойти отдельные торговые точки, которые чаще всего представлены различными ларьками. Это наиболее доступный вариант торговой недвижимости. Но стоит учитывать, что этот рынок весьма специфичен, поэтому имеет свои «подводные камни».

Офисные помещения – важно оценить расположение

Еще один очень популярный вид. Чаще всего он представлен различными бизнес центрами, где располагаются офисы различных компаний.

Самые престижные торговые центры имеют зеркальные стены и пропускной режим. Случайный человек просто не сможет пройти дальше поста охраны. Центры попроще, как правило всего это лишены.

Ценообразование офисной недвижимости очень сильно зависит от района, в котором она находится. Аренда офиса бизнес-центра класса B, находящегося в центре, может стоит гораздо дороже аренды помещения бизнес центра класса A+, расположенного на окраине или в спальном районе.

Апартаменты – привлекательный вид для физических лиц

Это достаточно молодой вид коммерческой недвижимости для российского рынка. По факту это коммерческие нежилые помещения, предназначенная для жилья. Как, правило, к апартаментам относят два типа недвижимости:

• квартиры, сдаваемые посуточно;
• хостелы.

Оба случая принципиального отличия от жилого помещения не имеют. Все также подведены все необходимые коммуникации. Ключевое отличие — документы. По ним апартаменты проходят исключительно, как коммерческое имущество.

Как правило, рыночная цена апартаментов несколько ниже, чем у квартир. Но компенсируется это всё своими «подводными камнями» — повышенным налогообложением.

При выборе данного вида, рекомендуем ознакмиться с материалом «КАК ВЫГОДНО СДАТЬ КВАРТИРУ В АРЕНДУ: 2 ВАРИАНТА + ОЦЕНКА ФАКТОРОВ!»

Промышленное недвижимое имущество – особенности производственных помещений

Складские помещения, заводы, площади, отведенные под производство — всё это является промышленной недвижимостью. По существу, недвижимость, как таковая, достаточно редко представляет собой интерес для физических лиц. Гораздо важнее, какое производство расположено и земля, на которой находится данная недвижимость. Во многих городах можно недалеко от центра встретить промзоны. Сама по себе недвижимость, расположенная там ничего не стоит, но при этом земля может быть невероятно дорогой.

Исключение из всего это составляют складские помещения. Они активно пользуются спросом у компаний, которые не имеют собственных площадей, но для работы которой они необходимы. Как правило, наиболее привлекательные склады обладают следующими свойствами:

• Находятся на окраине города. Этот фактор облегчает подъезд к складам даже в час пик.
• Находятся за кольцевой дорогой.
• Имеют удобный подъезд для автомобилей любого тоннажа.

Помещения свободного назначения

Название говорит само за себя. Такой тип недвижимости может использоваться для совершенно разных целей, таких как:

• салоны красоты;
• клубы;
• заведения общественного питания;
• развлекательные комплексы.

Как правило эти заведения объединяет одно — они находятся на первых этажах новостроек. При планировке застройщик сам не знает, для каких именно целей будут использоваться эти помещения. Поэтому они не привязываются какому-то конкретному типу. Кроме этого не исключено наличие «подводных камней». Например, профиль компаний будет меняться, по желанию собственника или съемщика.

Эти нежилые помещения являются очень популярными среди малого бизнеса. Так как обеспечивают доступность для целевых клиентов.

Покупка коммерческой недвижимости физическим лицом — возможно ли?

После того, как мы разобрались с самим понятием коммерческой недвижимости, рассмотрели, её основные виды, пришло время поговорить о самом главном — покупке данного вида недвижимости физическим лицом, Встает очень интересный вопрос, а может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость? Законодательство никак не регулирует этот вопрос, поэтому купить коммерческую недвижимость может абсолютно каждый.

Но совершенно другой вопрос встает с использованием этих объектов, физическим лицом, тут появляются свои «подводные камни».

Коммерческую недвижимость можно использовать для двух разных целях:

• Использование коммерческого помещения для собственного бизнеса.
• Использование коммерческого помещения для дальнейшей сдачи в аренду.

Если первый случай предполагает оформление юридического лица, если оно у вас еще не оформлено, то со вторым случаем все гораздо более интереснее. Если обратиться к законодательству, то мы увидим, что конкретно этот данный вопрос никак не регулируется. Разные юристы поддерживают противоположные мнения:

1. Регистрировать юридическое лицо не нужно. Можно сдавать как физическое лицо.
2. Однако, большая часть юристов советует регистрировать юридическое лицо. Так как признаки предпринимательской деятельности на лицо, а именно постоянное получение прибыли.

Если обратиться к судебной практике, то опять же можно встретить разные случаи. Иногда суд встает на сторону физического лица, не признает сдачу коммерческой недвижимости, как предпринимательскую деятельность.

Но чаще всего, сдачу коммерческой недвижимости, признают предпринимательской деятельностью на основании некоторых документов. Например, договора, заключенного физическим лицом, более чем на один налоговый период.

Признаки предпринимательской деятельности носят сугубо оценочный характер. Но если вы хотите заниматься сдачей недвижимости, как полноценным бизнесом, то наша рекомендация — оформить ИП или ООО, а не оставаться физическим лицом.

О тонкостях вложения денег в недвижимое имущество расскажет статьи «ВЛОЖЕНИЕ ДЕНЕГ В НЕДВИЖИМОСТЬ: ПЛЮСЫ И МИНУСЫ + ТОП-5 ПРОЕКТОВ!»

Налогообложение коммерческой недвижимости для физических лиц

Также стоит поговорить еще об одном «подводном камне», с которым сталкиваются абсолютно все — налогообложение. И тут стоит затронуть два важных аспекта:

1. Налогообложение самой недвижимости.
2. Налогообложение коммерческой деятельности.

Оба налога необходимо будет оплачивать отдельно, поэтому давайте рассмотрим их более детально.

1. Налог на объект – что нужно знать физическому лицу?

Налогообложение недвижимости достаточно сложный экономический и финансовый вопрос, имеющий свои тонкости и «подводные камни». Для каждого региона расчет налогообложения совершенно разный. Многое зависит от площади конкретного коммерческого помещения. Ставка постоянно повышается, но на сегодняшний момент она не может превышать 2,2% от рыночной стоимости.

При этом необходимо учитывать, что расчет налога производится из кадастровой стоимости. Поэтому если вы не хотите переплачивать, то с вопросом налогообложения лучше всего обратится к профессиональному юристу, который поможет вам рассчитать точную налоговую стоимость.

Не забывайте, что в среднем налогообложение недвижимости увеличивается на 0,1% ежегодно.

2. Налог на предпринимательскую деятельность – особенности для физических лиц.

В контексте данного вопроса мы рассмотрим только сдачу в аренду коммерческой недвижимости физическим лицом. Опять же мы возьмем среднее значение по стране. Помните, что для каждого региона налоговая ставка может отличаться. Давайте рассмотрим ситуацию немного подробнее:

• Если вы сдаете коммерческую недвижимость, как физическое лицо, то необходимо будет уплатить налог — 13% НДФЛ.
• Если говорить об уплате налогов ИП, то многое зависит от типа налогообложения, выбранного вами. Обычно выбирают УСН с 6% на доход.

В целом, уплата налогов в качестве юридического лица выглядит выгоднее, что делает открытие ИП еще более выгодным.

Покупка коммерческой недвижимости физическим лицом: «подводные камни» + 5 шагов к выгодному приобретению

Теперь давайте более детально рассмотрим, как выглядит покупка коммерческой недвижимости физическим лицом, «подводные камни» и тонкости процесса поэтому

Вы можете воспользоваться услугами профессиональных риэлторов, которые возьмут большую часть оформления документов на себя. По мимо, бумажного вопроса, участие риэлтора снижает практически до нуля риск для физического лица, попасться в «лапы» мошенников, или пропустить «подводные камни» в процессе покупки. Однако, за подобные услуги придется заплатить довольно таки серьезную сумму. Риэлторская комиссия может составить до 10% от суммы сделки.

Можно попытаться заняться всем самостоятельно, но тогда к вопросу выбору недвижимости, а также оформлению документов необходимо подойти с собой внимательностью, осторожностью, т.к. такой вопрос, покупка коммерческой недвижимости физическим лицом, «подводные камни» может иметь существенные. По данной теме, рекомендуем к ознакомлению материал «ИНВЕСТИЦИИ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ: 2 САМЫХ НАДЕЖНЫХ ВАРИАНТА!»

Мы составили поэтапную инструкцию. Используя её, физическое лицо сможете купить именно то, что интересует вас.

Выбор объекта – определяем цели покупки комерческого имушества физическим лицом

Для начала необходимо определиться с тем, для каких целей физическое лицо будет использовать объект. Планируете покупку недвижимости для нужд собственного бизнеса, то необходимо предъявлять конкретные критерии. Например, искать складские помещения в центре города может оказаться не самой лучшей идеей.

Если физическое лицо планирует покупку недвижимости для дальнейшей сдачи её в аренду, то лучшим выбором будут офисные или торговые помещения. Физическое лицо может обратиться к администрации интересующих вас торговых или бизнес центров. Как правило, там содержится подробная информация о свободных объектах и собственниках, желающих продать недвижимость. Это снижает риск для физического лица, попасть к мошенникам, но не стоит забывать, что особо привлекательные даже в этом случае могут иметь свои «подводные камни».

На этом этапе, лицу, планирующему покупку, все же рекомендуется обратиться за помощью к риэлтору, специализирующемуся на работе с коммерческой недвижимостью. Как правило, они владеют обширной базой данных. С помощью нее физическое лицо точно сможете подобрать именно то, который вы хотели купить.

Оценка объекта – выявление «подводных камней»

Любую недвижимость необходимо оценивать перед покупкой, выявлять «подводные камни» особо привлекательных предложений. Вот несколько основных критериев:

• Общее состояние. Необходимо оценить необходим ли ремонт данного объекта, особенно это актуально для офисных и торговых помещений.
• Инфраструктура. Для каждого типа недвижимости следует обращать внимание на отдельные элементы инфраструктуры. Если речь идет о промышленных объектах, то первоочередно нужно обращать внимание на транспортные развязки удобство подъездов. Если говорить об офисных или торговых центрах, то стоит смотреть на наличие парковочных мест и общественного транспорта.
• Оценка инженерных коммуникаций. Наличие связи, канализации и интернета очень сильно влияет на ценообразование.

Это только самые основные моменты, все зависит от бизнеса, а также цели покупки коммерческой недвижимости физическим лицом.

На этом этапе стоит привлечь сторонних специалистов, по оценке недвижимости. Они могут найти скрытые дефекты или указать на незаметные факторы, влияющие на ценообразование недостижимости.

Проверка документов и заключение договора

Если устраивает цена и состояние имущества, то можно переходить к следующему шагу — самой сделке. Для начала необходимо проверить все документы, особе внимание следует уделить:

• договору купли продажи;
• кадастровые документы;
• справки из БТИ.

Физическому лицу рекомендуется не экономить и привлечь юристов, специализирующихся на проведении операций с коммерческой недвижимостью, чтобы не пропустить «подводные камни».

Если с документами все в порядке, то можно подписывать договор и производить оплату. На этом этапе физическое лицо официально становится собственником данной недвижимости.

Регистрация прав собственности – заключительный этап

Завершающим этапом является регистрация сделки в Росреестре. После подписания всех документов они выдадут физическому лицу свидетельство о праве на собственность.

Как не переплатить за недвижимость — несколько простых рекомендаций для физического лица

Теперь давайте поговорим о финансовой стороне данного вопроса. Покупка недвижимости само по себе достаточно затратное финансовое предприятие, которое помимо этого может иметь множество «подводных камней». А если учитывать дополнительные затраты на различных специалистов, то экономия любых средств окажется весьма приятной. Мы подобрали несколько самых важных рекомендаций, которые помогут физическому лицу сэкономить ваши деньги:

1. Не экономьте на сторонних специалистах. Это может показаться странным, но действительность обстоит именно таким образом. Грамотная оценка имущества может значительно снизить заявленную стоимость. Также это обезопасит от покупки неликвидных объектов, что тоже очень важно.
2. Не гонитесь за покупкой недвижимости в центре, у данных предложений есть свои «подводные камни» и особенности. Да, мы говорили выше, что помещения, находящиеся в деловом центре города, обладают гораздо большей ликвидностью. Но не стоит забывать, что цена на них гораздо выше. Достаточно часто она необъективно завышена. Выбрав место с хорошей транспортной развязкой и коммуникациями, вы сэкономите ощутимую часть денег при этом сохранив ликвидность.
3. Внимательно следите за предложениями банков. Поддержка малого и среднего бизнеса — одна из ключевых программ, проводимых государством. Можно встретить действительно очень выгодные кредитные и ипотечные предложения. Процентная ставка по таким кредитам может быть ощутимо ниже, что позволит вам сэкономить средства и направить их на реализацию других инвестиционных проектов.
4. Ищите предложения на первичном рынке недвижимости. Это касается покупки коммерческой, а также жилой недвижимости физическим лицом. На ранних этапах застройки подобный объект может обойтись физическому лицу на 30-40% дешевле конечной стоимости. Но не стоит забывать об обманутых дольщиках. Поэтому выбирайте только надежных застройщиков, реализовавших ни один проект.
5. Следите за акционными предложениями. Для кого-то может показаться странным, но на рынке недвижимости регулярно проходят акции и распродажи. Все дело в том, что застройщику гораздо более интересно продать как можно больше объектов, пусть и по сниженной цене. Единственным минусом можно считать ограниченность предложения во ремени. Как правило, есть несколько дней на принятие решения, что в случае с недвижимостью очень мало.

Альтернатива покупке недвижимости физическим лицом — REIT фонды

Говоря о покупке коммерческой недвижимости физическим лицом нельзя не затронуть тему альтернативы. Стоит сказать сразу, что если вы собираетесь покупать недвижимость для своего бизнеса, то альтернативы нет. Речь идет о тех, кто собирается покупать недвижимость для дальнейшей сдачи её в аренду.

REIT фонды — разновидность паевых инвестиционных фондов, специализирующихся на работе с зарубежной недвижимостью. Почему выбран именно этот объект, узнаете из материала «Перспективы роста зарубежной недвижимости»

Принцип работы достаточно простой, опытные инвесторы прекрасно знают его, но давайте мы его подробно разберем для всех остальных:

1. Изначально создается управляющая компания, которая занимается инвестированием крупных проектов, зачастую недоступные одиночным инвесторам.
2. Все желающие инвестируют на общий счет, находящийся под контролем управляющей компании.
3. В дальнейшем REIT фонд инвестирует крупные объекты коммерческой недвижимости.
4. Полученный доход от аренды и дальнейшей продажи, делиться между всеми пайщиками.

Схема достаточно прозрачная. Со стороны инвестора REIT фонд считается полноценными финансовыми инвестициями, в то время как управляющая компания работает с реальными объектами коммерческой недвижимости.

Но настолько ли выгодно инвестировать в REIT фонды? Давайте рассмотрим условия, которые предоставляют подобные организации и сравним их с покупкой физическим лицом и самостоятельной сдачей в аренду.

• Доходность. Если говорить о возможной прибыли, то REIT фонды предлагают своим инвесторам стабильную прибыль в размере 5-7%. При этом необходимо учитывать, что выплаты производятся в той валюте, в которой делаются вклады. Как правило это евро или английские фунт. Если сравнить с банковскими вкладами, то вы не найдете процентную ставку больше 3% для евро и 1,5% для фунта.
• Налоговая нагрузка. Как мы уже говорили выше, налог на недвижимое имущество — это весьма сложная штука, которая требует тщательного подхода. Всю административную и налоговую нагрузку берет на себя инвестиционный фонд. Подробно этот вопрос опишет материал «Какие гарантии мы даем нашим клиентам»
• Пассивность дохода. Работа с любым инвестиционным фондом, в том числе и REIT подразумевает получение пассивного дохода. Если вы будете заниматься самостоятельной работой с недвижимостью, то на ранних этапах это очень времезатратный бизнес.
• Возможность пользоваться объектами недвижимости. Курортная недвижимость с точки зрения коммерции очень выгодное вложение. Множество фондов инвестирует активы именно курортных объектов. И своим крупным инвесторам управляющая компания позволяет их использовать для личных целей.

Если рассматривать вопрос с точки зрения получения прибыли, то работа с REIT фондами является наиболее выгодным и удобным вариантом. Опыт мировых инвесторов только подтверждает это.

Подведем итоги

Сегодня мы подробно рассмотрели полностью все вопросы покупки коммерческой недвижимости физическим лицом, «подводные камни» и пошаговую инструкцию для выгодного приобретения. Существует огромное количество видов недвижимости и способов заработать на этом. Но если вы хотите обеспечить себе максимально надежный заработок, то вопрос выбора недвижимости лучше всего доверить профессионалам.