Апартаменты

Апартаменты – категория арендной недвижимости, ориентированной на размещение гостей с повышенным комфортом. Отличительная особенность апартаментов – роскошь. Жить в такой недвижимости на постоянной основе нельзя, только временно.

Квартира – категория недвижимости, которую можно отдать в аренду или использовать для постоянного проживания. Здесь имеются все условия для комфортного проживания.

В чем разница между квартирой и апартаментами? Согласно законодательству существуют 9 основных отличий.

Отличие первое: прописка

С юридической точки зрения апартаменты не считаются жильем, поэтому документы на приобретение такой недвижимости не дают право собственнику прописаться там. Что касается временной прописки, то тут не все просто: она возможна только в случае, если апартаменты официально являются гостиницей или отелем. В квартире же проживающие могут оформить прописку.

Отличие второе: социальная ответственность

У застройщика при постройке нежилых помещений, каковыми являются апартаменты, полностью отсутствует социальная ответственность. Закон не обязывает строительные компании возводить апартаменты в микрорайоне школы, поликлиники или рядом с прочими объектами социального назначения. Квартиры же должны располагаются в районах, где существует социальная инфраструктура.

Отличие третье: стоимость

Цена нежилого помещения значительно ниже. Это связано с полным отсутствием у строительной фирмы социальных обязательств.

Разница в стоимости зависит от города. В качестве примера возьмем Москву: средняя разница в сумме между апартаментами и квартирой составляет 10%. Так, цена нежилого комплекса комфорт-категории за один квадрат составляет 125 тысяч рублей, для аналогичной квартиры цена колеблется от 140 до 150 тысяч рублей.

В настоящее время рассматриваются новые строительные нормы, в которых застройщиков апартаментов обязуют беспокоиться о социальных объектах. Такое нововведение сократит разницу в цене апартаментов и квартир до минимума.

Отличие четвертое: повышенная квартплата

Из-за специфики помещения квартплата в нежилых помещениях выше. Разница в тарифах за оплату следующая:

• За канализацию выше на 10%;
• За холодную воду выше на 10%;
• За горячую воду выше на 22%;
• За отопление выше на 22%.

Некоторые апартаменты соединены с коммуникациями в городе не напрямую, а через фирмы-посредников. В этом случае тарифы за коммунальные услуги будут еще выше.

Отличие пятое: отсутствие субсидий

Из-за того, что хозяева нежилых помещений не упоминаются в Жилищном кодексе РФ (ЖК), владельцы, имеющие доход ниже среднего или инвалидность, не имеют права пользоваться государственными скидками на оплату коммунальных услуг.

Различие шестое: налоговая ставка

Законодательная власть уже в ближайшем будущем планирует увеличить налоговую ставку на всю нежилую собственность (именно в эту категорию входят апартаменты) с 0,1 до 0,5 процента. При этом кадастровая стоимость для квартир составляет 0,1%.

Следовательно, разница станет действительно существенной, но собственникам, возможно, не придется платить в 5 раз больше. Органы местного самоуправления в регионе могут снизить процентную ставку, если сочтут это необходимым.

• Чем коттедж отличается от дома: основные отличия коттеджа от частного дома.
• Как сдать комнату в квартире: https://2realtor.ru/kak-sdat-komnatu-v-kvartire/
• Как многодетной семье получить квартиру от государства: разбираем основные методы.

Отличие седьмое: сложности с общим имуществом

Жилищный кодекс обязывает владельцев квартир делить на равные площади технические помещения (подвалы, чердаки и т.д.), но ЖК не действует на нежилые помещения, что выливается в проблемы:

• Покупатель приобретает только квадратные метры, расположенные в самих апартаментах;
• Компания застройщик является полноправным владельцем всех технических сооружений и инженерных сетей;
• Для того чтобы пользоваться чердаком или подвалом владелец жилья должен будет выкупить или арендовать их у застройщика.

Отличие восьмое: невозможность создать ТСЖ

Так как апартаменты с законодательной точки зрения не включаются в категорию жилых помещений, то и создать товарищество собственников жилья (ТСЖ) хозяева не могут.

ТСЖ – объединение владельцев жилых помещений для совместного управления помещениями и землей, находящихся в совместном владении.

В этом случае стоит обратить внимание на другие формы самоуправления. Например, простое товарищество, которое создается при заключении договора между жильцами.

Отличие девятое: отсутствие разрешения на перепланировку

В случае с апартаментами актуальным является понятие «свободной перепланировки», поскольку эта недвижимость не является жилым помещением. Все ограничения относятся лишь к несущим конструкциям.

Перепланировка квартиры проводится в разы сложнее, поскольку это жилая площадь. Владельцам недвижимости придется согласовать проект с ведомствами, которые имеют отношение к перепланировке. Обязательными являются разрешение от пожарных органов и санэпидемстанции.

Преимущества и недостатки

Так апартаменты или квартира? Таким вопросом задается множество людей, желающих приобрести жилье. Рассмотрим плюсы и минусы апартаментов перед квартирой.

Преимуществами апартаментов являются:

• Приобретая подобный класс жилья, владелец экономит немалую долю сбережений на помещении;
• Свобода в переустройстве – отсутствие необходимости в разрешении на перепланировку позволяет менять оформление помещения по любой возможности;
• Для юридических лиц возможность создать в апартаментах фронт-офис для ведения важных переговоров.

Недостатков у апартаментов значительно больше:

• Отсутствие постоянной регистрации. Возможна только временная прописка, получить которую бывает достаточно непросто;
• Жилищный кодекс не распространяется на апартаменты, из-за чего возникает множество проблем с общим имуществом;
• Повышенная квартплата и, в будущем, увеличенная налоговая ставка;
• Отсутствие социальной ответственности у застройщика. Если владелец купит такой класс жилья в районе, состоящем только из апартаментов, то вокруг не будут располагаться объекты социального назначения: площадок, детских садов и школ.

Отличия апартаментов и квартир (видео)

В этом видео специалист по недвижимости подробно укажет, какая существует разницу между статусами объектов:

Итак, ответ на вопрос, в чем отличаются апартаменты от обычной квартиры, можно обобщить в следующих пяти пунктах:

• Квартира – компонент жилого фонда, а апартаменты жильем не считаются, поэтому они могут располагаться даже в офисных зданиях на законных основаниях;
• В квартире разрешается прописка любых лиц, в апартаментах же возможна только временная регистрация;
• Для присвоения помещению статуса «Квартира» количество комнат и их площадь не важна, тогда как в апартаментах должно быть не меньше 2-х комнат, размер которых превышает 40 кв. м.;
• Цены апартаментов в среднем на десять процентов ниже квартирных.

>Личный опыт: я купил апартаменты вместо квартиры

Почему апартаменты

Когда я задумался над покупкой жилья и начал рассматривать варианты, то понял, что мой бюджет предполагает два решения. Первое — купить квартиру поближе к метро, но в районе на востоке Москвы. И второе — апартаменты подальше от метро, но на западе Москвы. Я выбрал второй вариант: западные районы считаются более благополучными с точки зрения экологии, безопасности и инфраструктуры.

Жилой комплекс, где я выбрал апартаменты, находится в Строгино, но за МКАДом, так что фактически это Московская область. Мои апартаменты выглядят как обычная однокомнатная квартира с отдельной кухней, санузлом и прихожей — это не студия.

Комната в моих новых апартаментах Застройщик не продумал парковку, и так сейчас выглядит двор Коридор на этаже в нашем доме

Просрочка от застройщика

Весь процесс с момента решения до оформления ипотечного договора занял у меня две недели. Я выбрал апартаменты в доме, который должен был сдаваться в первую очередь, — ждать, по словам застройщика, оставалось совсем недолго. Из-за этого стоимость моего жилья была абсолютно рыночная, как если бы я покупал уже готовые апартаменты в новостройке. Я рассчитывал получить ключи 31 мая 2019 года и встретить лето в новом доме — с видом на Москву-реку и выходом на собственный благоустроенный пляж.

Но застройщик не выполнил свои обязательства и допустил просрочку. Ключи мне выдали только 20 сентября. Я, конечно, остался разочарован. Планирую подать в суд и получить компенсацию.

Помимо всего прочего, после сдачи в квартире обнаружились недоделки в ремонте. При приёме я составил акт и указал замечания. Нужно было переложить плитку на кухне и ламинат в комнате. Сейчас этим занимаются рабочие, так что в апартаменты я всё ещё не заселился.

Плюсы, минусы, подводные камни

Сравнительно низкая цена. Это главный аргумент в пользу покупки апартаментов. Мои апартаменты стоили 5 миллионов ₽. Это совершенно точно дешевле, чем похожие квартиры в том же районе. Но при этом по ипотеке на апартаменты нельзя получить налоговый вычет, коммунальные услуги будут дороже, а налог на имущество — выше.

Кстати, с налогом на имущество вышли сложности. Застройщик указал назначение здания как «нежилое», а не «для временного проживания», как обещалось при продаже. Жители ЖК узнали об этом, только когда стали получать выписки о собственности. Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2% (для моих апартаментов — почти 56 тысяч ₽ в год). Сейчас этот вопрос решается.

В апартаментах нельзя зарегистрироваться. Но наличие «прописки» для меня не принципиально. Я родился в Москве, и регистрация у меня уже есть.

Новые ЖК похожи на кварталы-муравейники. В нашем будет жить 13 тысяч человек. Территория ЖК весьма компактная, все дома «прижаты» друг к другу. К тому же очень мало парковочных мест. У меня была машина, но я её продал — в частности, потому что возле дома её будет негде ставить.

Но при этом такие ЖК похожи на общежитие, в хорошем смысле. Вместе с покупкой жилья ты получаешь доступ в комьюнити. У нашего ЖК есть чат в Telegram. Кто-то может написать в пятницу вечером: «Давайте поиграем в покер» или «Идёмте жарить шашлыки», — и собираются все, кто хочет. Это здорово, особенно в сравнении со «вторичкой», где никто из соседей друг друга в лицо не знает.

К апартаментам не применяются нормы по звукоизоляции. По факту, это нежилое помещение. Значит, в соседней квартире может открыться хостел, бар — что угодно. Ну и по 16 квартир на этаже после «привычных» четырёх — очень много. Пока непонятно, насколько комфортно будет так жить.

Читайте по теме: Чем апартаменты отличаются от квартиры

Мой опыт жизни в апартаментах

Около года назад мы с девушкой искали съёмную квартиру и нашли небольшую студию в Отрадном на северо-востоке Москвы. Она сдавалась по весьма выгодной цене и отлично выглядела: качественный свежий ремонт, хорошая мебель и новая техника. При этом буквально через дорогу арендодатели предлагали ужасные «бабушкины» варианты с коврами и хламом на антресолях — и дороже.

Студия оказалась апартаментами, что нас совершенно не испугало. Мы договорились на арендную плату 27 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги — в общей сумме выходит около 33 тысяч ₽. Это средняя стоимость аренды подобных студий. Обычно всё зависит от ремонта и пожеланий собственника, ставка может варьироваться от 25 тысяч ₽ до 45 тысяч ₽ в месяц.

Наша студия двухуровневая: на первом уровне находится кухня и гостиная, на втором — зона для отдыха. Высота потолков — 3,2 метра, общая площадь студии — 18,2 квадратного метра. Кажется, что это очень мало, но мы не чувствуем особого дискомфорта.

Вообще я считаю, что для жизни в Москве не нужна большая квартира. Наша неделя проходит так: целый день на работе, вечером приходим домой, ужинаем внизу, смотрим телевизор и ложимся спать. Так или иначе всё сводится к тому, чтобы дожить до выходных и куда-нибудь уехать: за город, в парк или в отпуск за границу. Только один раз я заболел и провёл пару дней, не выходя из дома, — тогда стало скучновато в буквально четырёх стенах.

Дом, в котором мы снимаем апартаменты, расположен очень удачно. Рядом целых три станции метро: «Владыкино», «Окружная» и МЦК «Окружная». В пешей доступности потрясающий ботанический сад, Останкино и ВДНХ. И для нас это важнее, чем квадратные метры.

Через год после жизни в апартаментах я понял, что для меня сейчас это идеальный вариант. И чтобы не переплачивать за аренду «в чужой карман», я решил купить собственную студию в соседнем доме.

Почему я купил апартаменты

Здание, в котором я живу, и другие дома по соседству — бывшие гостиницы. Сейчас их переделывают под апартаменты: полностью реставрируют, меняют коммуникации, лифтовые шахты, отопление, трубы, электрику. Такая перестройка называется редевелопментом. Её могут проводить в бывших гостиницах (как в случае с моим домом), общежитиях, офисных центрах и в других нежилых зданиях.

На мой взгляд, покупать апартаменты в таких домах выгоднее, чем в новостройках «на стадии котлована». Реконструкция занимает гораздо меньше времени, квартиру и дом можно увидеть заранее (вживую, а не на рендерах). Обычно редевелопмент производится в зданиях, которые расположены в черте города — значит, вокруг уже будет благоустроенный район, а не строительная грязь и пустыри.

Редевелопмент vs. новостройка

	Апартаменты по редевелопменту	Апартаменты в новостройке
От начала стройки до получения ключей	Полгода	2–3 года
Свежий ремонт	Да	Да
Инфраструктура в округе: транспорт, магазины	Да	Не всегда
Риск «долгостроя»	Минимальный	Да

При этом цены на апартаменты в «перестроенных» зданиях чаще всего очень низкие. В моём доме они стартовали от 2,5 миллиона ₽ за студию — с минимальным первоначальным взносом по ипотеке в 400 тысяч ₽. Если взять при таких условиях ипотеку на 20 лет, то ежемесячный взнос будет составлять около 20 тысяч ₽ в месяц. Дешевле, чем снимать любую из квартир в Москве.

Мои апартаменты стоили 3 миллиона ₽. Они будут без отделки, так что придётся делать ремонт. На него я планирую потратить 400 тысяч — буду использовать хорошие материалы.

Покупка апартаментов может быть практичной затеей в двух случаях. Первый — если вы уже снимаете квартиру, но ещё не собираетесь обзаводиться детьми. Второй — для инвестиций. И вот почему.

Апартаменты выгодно сдавать в аренду. Особенно посуточно — так можно заработать в два раза больше. Студии в моём доме сдаются по 2,5–3 тысячи ₽ в сутки. Но при этом стоит учитывать высокие коммунальные платежи и налог на недвижимость.

Коммунальные платежи в среднем в два раза дороже, чем в квартире. Мы платим около 6 тысяч ₽ в месяц, для студии наших размеров это слишком много. Причём большую часть оплаты «съедает» обслуживание УК и аренда земельного участка, на котором стоит дом (да, такое тоже бывает).

Налог на апартаменты может составлять 0,5–2% от стоимости жилья в год — значительно выше, чем на жилую недвижимость. Мои апартаменты будут «съедать» около 15 тысяч ₽ в год в виде налога.

Рядом может не быть социальной инфраструктуры. По документам, апартаменты — нежилая недвижимость. И город не берёт такие дома «на баланс». Это значит, что рядом с домом может не быть поликлиники, школы, детского сада — или они могут быть не рассчитаны на такое количество жильцов. Это делает покупку апартаментов в личных целях гораздо менее привлекательной, особенно для молодых семей.

Нельзя оформить постоянную регистрацию. Опять же, это может быть важно семьям с детьми. Но я, к примеру, не вижу смысла в московской «прописке».

Чем апартаменты отличаются от квартиры?

Квартира — жилой объект, где можно регистрироваться по месту жительства или пребывания. А апартаменты — это объект нежилой, и регистрация в нём по месту жительства невозможна. Само понятие апартаментов, к сожалению, законодательством до сих пор не отрегулировано и встречается только в гостиничном бизнесе. Так что остальное использование этого термина носит скорее маркетинговый характер.

Для владельцев жилых и нежилых помещений может быть установлена разная стоимость коммунальных услуг — и, как показывает практика, для апартаментов она бывает выше.

Требования строительных норм и правил для квартир и для апартаментов — также разные. Так что перед покупкой апартаментов советую скрупулёзно ознакомиться с документами, отражающими техническую сторону объекта строительства.

Различается ли договор по ипотеке для покупки апартаментов и квартир?

Как показывает практика, договоры ипотеки на апартаменты и на квартиры, которые заключаются с физическими лицами для личных или семейных нужд, практически идентичны. Такой договор представляет собой кредит для приобретения недвижимости под залог этой же недвижимости — и неважно, будет ли она жилой или нежилой. А вот условия по процентным ставкам этих кредитов могут незначительно отличаться.

Другое дело, если эта ипотека — для предпринимательских целей. Условия таких договоров намного жёстче, присутствует много санкций, и процентная ставка по таким кредитам может быть значительно выше.

Есть ли разница, кто подаёт претензию к застройщику — владелец апартаментов или квартиры?

Если дольщик хочет подать претензию к застройщику, то для него нет разницы, заключён ли договор на приобретение квартиры или апартаментов. Играть роль будут такие факторы:

1. Статус дольщика: физическое или юридическое лицо.

Именно от этого зависит размер неустойки, которую застройщик должен выплатить дольщику. Для физлица — это 0,006 ставки рефинансирования ЦБ, которая действовала на день обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

2. Цель приобретения: для личных, семейных, домашних и иных нужд или для предпринимательской деятельности.

Если вы покупаете недвижимость, чтобы в ней жить, вы можете рассчитывать на закон «О защите прав потребителей». Это значит, что можно:

• не платить госпошлину при предъявлении иска в суд (при цене иска до 1 миллиона ₽);

• выбирать подсудность: по месту своего жительства или по месту нахождения ответчика;

• требовать компенсацию морального вреда;

• предъявлять требования по взысканию штрафа в размере 50% от суммы, которую взыскал суд.

Каковы шансы получить компенсацию в случае просрочки?

Шансы получения неустойки за просрочку передачи объекта дольщику достаточно велики. Но только в том случае, если застройщик не находится на стадии банкротства.

Размер неустойки зависит от цены договора участия в долевом строительстве. Однако надо иметь в виду, что суды общей юрисдикции в 90% случаев снижают размер неустойки, в среднем — вдвое.

Апартамент

структура предложения апартаментов в России 2012 — первое полугодие 2015

Апарта́ме́нт (фр. appartement — квартира, от итал. appartamento — квартира) — комната или отдельное помещение в доме (квартира). В словаре Ушакова понятие «апартамент» — комната, преимущественно большая, покой.

В Европе апартаментами принято называть помещение, включающее одну и более комнат для аренды или покупки.

На рынке недвижимости и гостиничных услуг для зданий с апартаментами закрепилось название апартамент-отель (апарт-отель). Апартамент-отель — комплекс номеров квартирного типа с возможностью аренды и полным набором гостиничных услуг. Обычно апартамент оборудован кухней и ванной комнатой.

В России

В России апартаменты — это нежилые помещения, не относящиеся к жилому фонду, но имеющие необходимые условия для проживания. Апартаменты продаются в административных зданиях, а также в зданиях, имеющих статус гостиницы.

Одно из отличий апартаментов от квартир — в отсутствии возможности оформлять регистрацию по месту жительства. Другое отличие — стоимость эксплуатационных расходов. Поскольку апартаменты формально не относятся к жилью, тарифы на коммунальные услуги будут рассчитываться как для коммерческого помещения.

В Казахстане

В Казахстане апартаменты — это как жилые, так и нежилые помещения. Для рынка недвижимости Казахстана, понятие апартаменты относительно новое, хотя на Западе оно используется давно и всем привычно. В юридическом смысле апартаменты — это квартира с площадью от 20 кв.м. с обязательным наличием кухни и санузла.

> Примечания

1. Апартаменты вместо квартиры // Газета. Ру. — 2014. — 10 сентября.

См. также

В родственных проектах

• Значения в Викисловаре
• Медиафайлы на Викискладе

• Квартира

В этой статье не хватает ссылок на источники информации. Информация должна быть проверяема, иначе она может быть поставлена под сомнение и удалена. Вы можете отредактировать эту статью, добавив ссылки на авторитетные источники. Эта отметка установлена 12 мая 2011 года.

В прошлый раз мы начали рассказывать, что такое апартаменты и как их купить. Пришла пора поговорить о законах: разберемся, чем апартаменты отличаются от квартир.

Екатерина Мирошкина экономист

С точки зрения закона, апартамент — это не то же самое, что квартира. Даже если там живет семья с тремя детьми и это их единственное жилье. Временная регистрация тоже не делает апартаменты жилой недвижимостью. Здание с апартаментами не считается многоквартирным домом, даже если у него есть управляющая компания, почтовые ящики в подъездах и качели во дворе. Для государства апартаменты — вид коммерческой недвижимости. Это главное, чем апартаменты отличаются от квартир.

Вы можете сэкономить миллион рублей при покупке и потом потерять гораздо больше, если заранее все не рассчитать. Потери не всегда измеряются деньгами и могут быть необратимыми.

Каждый отвечает за себя

Мы расскажем самое важное об апартаментах с точки зрения закона и экономики, а вы уже сами решайте, надо вам оно или нет. В любом случае покупка недвижимости — это такое дело, в котором лучше обратиться за помощью к профессионалам. Большая ошибка — думать, что сейчас вам всё расскажут в интернете. В этом деле много нюансов. Консультируйтесь со специалистом.

Назначение помещений

В законе есть конкретный перечень, какие помещения можно считать жилыми. По умолчанию апартаменты под это определение не подходят. Даже если здание гостиничного типа будет внешне выглядеть как жилой дом — это все равно не жилье.

Если у вас в собственности апартаменты — скорее всего, вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут. Если вы читаете правила господдержки, условия ипотеки или требования к льготникам и там встречаются слова «жилье, жилое помещение» — вас это вряд ли касается.

Например, государство установило требования к безопасности жилых помещений, высотности домов, обеспечению их лифтами, расположению санузлов, усилению перекрытий, естественному освещению, высоте потолков, звукоизоляции и даже уклону лестниц. На апартаменты нежилого назначения эти требования не распространяются.

Теоретически бывают апартаменты-квартиры, которые находятся в жилом здании. Это можно выяснить из документов по конкретному проекту, где вам предлагают купить недвижимость. Например, назначение здания и помещений в нем легко найти в проектной декларации, которая обязательно будет на сайте застройщика.

Выписка из проектной декларации квартала в Филях. В рекламном буклете застройщик называет его жилым комплексом, но по документам он нежилой

Жилых помещений в квартале в Филях нет. Все апартаменты нежилые

Содержание общего имущества

Квартира. Когда вы покупаете квартиру в обычном жилом доме, то автоматически становитесь совладельцем общего имущества. Хоть в свидетельстве об этом не написано, вам по умолчанию принадлежит часть крыши, фасада, общих балконов, подъезда, подвала, лестничных пролетов, лифтов и даже двора. Эту долю нельзя выделить в натуре, продать или отказаться от нее.

Без вашего согласия нельзя сдать в аренду подвал под фитнес-центр, повесить рекламный баннер на фасаде и занять общий балкон под кладовую. Вы сможете участвовать в решении вопросов по благоустройству двора, выбирать вариант оплаты общедомовых нужд и менять управляющую компанию.

Апартамент. Здесь все сложно. Режим общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании прямо законом не урегулирован. Некоторые эксперты считают, что у владельцев апартаментов нет права собственности на общее имущество. Но Высший арбитражный суд разъяснил, что у собственников помещений в нежилых зданиях такие же права и обязанности, как в многоквартирных домах, — им принадлежит доля в общем имуществе и они обязаны оплачивать его содержание.

В таком подходе есть и преимущества, и недостатки. С многоквартирным домом все более или менее понятно — там есть подъезды, лестницы и лифты, которыми так или иначе пользуются все жильцы. Логично всем за них и платить. В нежилом здании кроме апартаментов могут быть офисы, торговые помещения, вестибюли, фонтаны, входные группы — все это общее имущество, которое придется содержать владельцам не только офисов, но и апартаментов.

Даже если семья купила апартаменты, живет там с детьми и никогда не бывает в холле бизнес-центра, с нее теоретически могут потребовать плату за содержание этой части здания. Конкретная управляющая компания может установить свой режим, но по умолчанию разъяснения ВАС работают именно так, а судебная практика неоднозначна. Завтра придет другая управляющая компания и все поменяет.

Государство не регулирует перечень услуг управляющих компаний для нежилых зданий. Если класс коммерческого объекта предполагает услуги садовников, дворецких и консьержей, владельцы апартаментов будут за них платить. С одной стороны, это позволяет строить апартаменты невозможной красоты и удобства. С другой, можно получить услуги, которые вам не особо нужны.

Управление домом

У дома много дел помимо того, что происходит за железными дверями квартир. Подъезды нужно убирать, лифты и крыши — чинить, лампочки — вкручивать; на придомовой территории нужно строить площадки и ставить лавочки, стричь газоны и ставить столбики, красить ограды, подметать листву. Кто, как и за какие деньги будет делать — открытый вопрос.

Квартира. В многоквартирном доме вопросами управления занимается управляющая компания или ТСЖ. Управляющую компанию выбирает собрание собственников. Оно же принимает ключевые решения по управлению домом. Собрание собственников — это демократия в действии: у каждого собственника есть какой-то «вес» в зависимости от площади его квартиры и он этим «весом» может голосовать.

Активные жильцы могут вести агитацию, объединять вокруг себя группы собственников и влиять на голосования — все как в обычном демократическом процессе. Если у молодой мамы есть время и желание, она все организует и у подъездов появятся пандусы для колясок. Пенсионеры могут объединиться и проголосовать за то, чтобы во дворе не было парковки. А если больше голосов у владельцев машин, то как раз пенсионеры останутся без лавочек и зеленых зон, а парковка расширится — и все это за общий счет.

Чтобы гарантированно решать вопросы многоквартирного дома по-своему, нужно быть собственником больше половины квадратных метров в этом доме или контролировать решения таких собственников. В жизни такое, конечно, невозможно, поэтому все жильцы могут влиять на общие решения.

Апартамент. В нежилом здании с офисами и магазинами вполне может возникнуть такая ситуация: застройщик не продает офисы, а сдает их в аренду, сохраняя право собственности. Или всю офисную и торговую часть выкупает девелоперская компания. Так появляется мажоритарный собственник — тот, кому принадлежит большинство голосов. А у кого большинство голосов, тот имеет право единолично принимать решения по дому.

Это маловероятно, если комплекс состоит только из апартаментов. Но исключать такое нельзя: вы не знаете, кому они принадлежат. Может быть, полздания выкупил бизнесмен и откроет там гостиницу. Имеет право: назначение позволяет.

Если перед вами комплекс из офисов и квартир или, например, апартаментная высотка торчит из чрева торгового центра — риск есть. И очень высокий.

Мажоритарный собственник может проголосовать за повышенные тарифы, назначить удобную для себя управляющую компанию, нанять садовника с Рублевки, установить в центре двора памятник в свою честь или сдать первый этаж под караоке-клуб, в котором будут только песни Григория Лепса. Никаких законных механизмов бороться с такой ситуацией у жильцов апартаментов не будет. Не помогут даже доказательства, что мажоритарный собственник заодно с управляющей компанией. Это не считается злоупотреблением правом.

Отношения с соседями

Квартира. По закону ни вы, ни кто-то другой не может использовать жилые помещения для бизнеса. В квартире нельзя легально организовать офис или мини-гостиницу, в ней нельзя открыть кафе, сауну, студию звукозаписи или площадку для рэп-баттлов. Помещение нужно переводить в нежилое, а это не всегда возможно.

Разница между апартаментами и квартирой в том, что для жилых домов есть режим тишины: после определенного времени в квартирах нельзя шуметь. Если вы живете в настоящем многоквартирном жилом доме, а из-за стены по ночам постоянно доносятся дешевые панчи, у вас есть законные механизмы, чтобы на это повлиять.

Апартамент. Собственники могут использовать их любым законным способом, если соблюдают технические регламенты и требования надзорных ведомств. Эти требования не такие, как для квартир. У апартаментов может быть разное назначение, но оно всегда нежилое. В апартаменте гостиничного типа вы можете жить, как в квартире, а несколько соседних кто-то выкупит, чтобы сдавать командировочным, иностранцам и влюбленным парочкам — это законно.

Для апартаментов нет требований по режиму тишины и звукоизоляции — соседи через стенку могут играть на барабанах по ночам.

На первом этаже могут открыть бар без вашего разрешения, снести при этом часть стены и закрыть вам обзор. Отличие апартаментов от квартиры в том, что в обычном доме спросили бы разрешения у жильцов, а в комплексе апартаментов могут не спросить. Через ваш подъезд могут ходить люди в офис сетевой компании. Причем охрана будет обязана выдавать им пропуски.

Это не значит, что при покупке апартаментов вы обязательно столкнетесь с такими проблемами. Может быть, рядом с вами будут жить тихие семьи и вообще весь комплекс заселят обычными людьми. А под офисы и магазины сдадут только первый этаж, причем разместят там нотариуса, аптеки, продукты, отделение банка и детский центр — все, о чем вы мечтали. Но при покупке нужно отдавать себе отчет, что комплекс с апартаментами — это не многоквартирный дом. На него не распространяется жилищный кодекс, а у жильцов меньше прав.

Изъятие за долги

Квартира. По закону единственное жилье нельзя забрать за долги. Даже если собственник квартиры должен много денег банку, соседу, микрофинансовой организации или кому угодно, у него не заберут недвижимость и не выселят семью на улицу. Исключение только для ипотечных квартир, которые и так в залоге у банка.

Апартамент. Апартаменты не являются жильем, поэтому для них нет ограничений при взыскании. Неважно, что там живет семья, которая купила апартаменты для постоянного проживания, у них нет другой недвижимости и кредит взят не под залог квартиры. Для приставов апартамент — это обычный актив, который можно арестовать и выставить на продажу в счет долга. Например, если владелец ИП, у него накопились долги перед кредиторами и налоговой. В апартаменте живет его семья и дети, но эта недвижимость не защищена от взыскания.

Вычеты при покупке недвижимости

Квартира. Разница между апартаментами и квартирой в том, что при ее покупке вы можете заявить вычет и вернуть налог. Если покупаете квартиру в браке и никто из супругов раньше не пользовался вычетом, семья сможет вернуть до 520 тысяч рублей. Дополнительно государство вернет 13% от уплаченных процентов по ипотеке — максимум 390 тысяч рублей каждому супругу.

Апартамент. Для нежилой недвижимости никаких вычетов, даже если ее покупает обычная семья с детьми и собирается там постоянно жить.

Возьмем суммы из примера в предыдущей статье — там апартаменты стоили 7,2 млн рублей.

Посчитаем, сколько денег супруги смогут забрать у государства, если купят квартиру такой же стоимости в ипотеку на 15 лет под 10%. С 4 млн рублей первоначального взноса супруги вернут 520 тысяч рублей налога — это максимальный вычет по 2 млн на каждого. И еще около 390 тысяч семья постепенно вернет за проценты. Итого при покупке квартиры можно забрать из бюджета 910 тысяч рублей. Причем с учетом лимита вычет по процентам использует только один супруг, а второй сохранит его для следующей ипотеки.

При покупке апартамента за эту же сумму с таким же первоначальным взносом государство семье ничего не вернет: нет оснований.

Вычет за покупку квартиры и апартамента

	Квартира	Апартамент
Общая стоимость	7 200 000 Р	7 200 000 Р
Первоначальный взнос	4 000 000 Р	4 000 000 Р
Кредит от банка	3 200 000 Р	3 200 000 Р
Проценты по ипотеке	3 000 000 Р	3 000 000 Р
Вычет при покупке обоим супругам	4 000 000 Р	0 Р
Вычет по процентам одному из супругов	3 000 000 Р	0 Р
Общая сумма НДФЛ к возврату из бюджета	910 000 Р	0 Р

Общая стоимость Квартира 7 200 000 Р Апартамент 7 200 000 Р Первоначальный взнос Квартира 4 000 000 Р Апартамент 4 000 000 Р Кредит от банка Квартира 3 200 000 Р Апартамент 3 200 000 Р Проценты по ипотеке Квартира 3 000 000 Р Апартамент 3 000 000 Р Вычет при покупке обоим супругам Квартира 4 000 000 Р Апартамент 0 Р Вычет по процентам одному из супругов Квартира 3 000 000 Р Апартамент 0 Р Общая сумма НДФЛ к возврату из бюджета Квартира 910 000 Р Апартамент 0 Р

Господдержка и маткапитал

Мы не знаем программ господдержки, которые действовали бы для покупки апартаментов. Все, что когда-то работали и есть сейчас, касаются только жилья.

Квартира. С 2018 года работает программа льготной ипотеки под 6% при рождении второго или третьего ребенка. Есть возможность сэкономить, даже если семья давно купила квартиру в новостройке и пока только планирует прибавление. Если купить квартиру сейчас, можно сразу попасть в программу и несколько лет платить 6%. Еще выдают материнский капитал — можно компенсировать из него часть взноса за жилье.

Апартамент. При покупке апартамента семье с детьми государство ничего не субсидирует и никаких льгот не предоставляет. На покупку апартамента материнский капитал тоже не дают. Некоторые застройщики рассказывают в рекламных буклетах, что они строят апартаменты специально для семей с детьми — даже для многодетных. Вот им качели, площадки и безопасность по периметру. Но они не говорят о том, что эти семьи не смогут получить господдержку, субсидии и льготы.

Регистрация по месту жительства

Есть два типа регистрации — постоянная по месту жительства (мы привыкли называть ее пропиской) и временная по месту пребывания. Они не заменяют и не отменяют друг друга. Можно иметь постоянную регистрацию и временно зарегистрироваться в другом регионе на время учебы или работы.

Постоянно можно зарегистрироваться только в жилом помещении — то есть в квартире. В апартаментах гостиничного типа постоянной регистрации быть не может — только временная по месту пребывания и максимум на пять лет. В апартаментах, которые находятся в деловом центре, не будет даже временной регистрации.

Это значит, что у владельца апартаментов в паспорте не будет штампа о прописке — только вкладыш о временной регистрации. Этой проблемой власти обеспокоены на самом высоком уровне, но пока она не решена.

Некоторые региональные льготы зависят от адреса постоянной регистрации. Например, в Москве есть программа бесплатной реабилитации и санаторного лечения, но она касается только тех, у кого есть постоянная регистрация в Москве.

Некоторые выплаты и льготы привязаны к месту пребывания, но с этим нужно разбираться заранее с учетом конкретных обстоятельств.

Хорошо, когда есть сразу постоянная прописка и временная регистрация. Например, у вас квартира в регионе, а работаете вы в Москве. Значит, у вас стоит штамп в паспорте и есть постоянное место жительства. Временная регистрация без прописки означает, что у вас нет постоянного места жительства вообще нигде, а только место пребывания на ограниченный срок.

Регистрация детей без согласия других собственников

Квартира. Любой взрослый, прописанный в квартире, может прописать в ней своего ребенка до 14 лет без согласия других собственников. Молодой семье не нужно спрашивать у родителей разрешения на постоянную или временную регистрацию ребенка, если они сами там зарегистрированы даже без права собственности. Прописали сына или невестку — они могут автоматически прописать своих детей.

Если у супругов есть дети от предыдущих браков, им тоже не нужно просить друг у друга разрешения на регистрацию этих детей.

Апартаменты. Зарегистрировать ребенка даже временно можно только с разрешения всех совершеннолетних собственников жилья.

Коммунальные платежи

Квартира. Тарифы и нормативы для коммунальных услуг населению контролирует государство. Правительство решает, на сколько они могут вырасти за год, а региональные власти устанавливают нормативы.

Если в каком-то регионе нормативы завышены, может подключиться прокуратура или антимонопольная служба. Есть законы и постановления, которые регулируют всю эту систему. У жильцов квартир есть инструменты, чтобы поставить на место зарвавшуюся управляющую компанию и заставить ее пересчитать суммы в квитанциях.

Апартамент. Жильцы апартаментов не упоминаются в перечне потребителей, которых приравнивают к населению. Несмотря на то что в апартаментах живут обычные люди, считается, что электроэнергия поставляется туда для коммерческих нужд.

Налог на имущество

Квартира. Налог на имущество считают по ставкам для жилых помещений. Они могут меняться в зависимости от региона и цены квартиры, но есть федеральные нормы. За квартиру жильцы заплатят 0,1% от кадастровой стоимости. При этом можно использовать вычет по налогу на имущество — 20 квадратных метров. С этой площади налог на имущество платить не нужно — только с разницы.

Эта льгота не зависит от социального статуса и дохода — ее дают на квартиры в любом регионе. Например, если площадь квартиры 39 квадратных метров, то налог начислят только с 19 квадратов и по ставке 0,1%. Для квартир дороже 10 млн рублей в Москве ставка повышается до 0,15%, но она все равно сильно ниже, чем для апартаментов. Еще бывают понижающие коэффициенты — они тоже могут уменьшить налог, правда, действуют на ограниченный срок.

Апартамент. За апартамент гостиничного типа придется платить примерно в пять раз больше налога на имущество по сравнению с квартирой — 0,5%. Может быть, получится немного сэкономить за счет меньшей кадастровой стоимости. А если апартамент в административно-деловом комплексе, то ставка будет еще выше — 2%.

Владельцам апартаментов федеральный вычет по налогу на имущество не дают: они заплатят налог со всей площади.

Сравнение налога на имущество для квартиры и апартаментов площадью 39 м²

	Квартира	Апартамент
Цена за 1 м²	336 000 Р	269 000 Р
Стоимость	13 млн Р	10,5 млн Р
Налоговый вычет	20 м²	0
Налоговая база	19 м² × 336 000 = 6,38 млн Р	39 м² × 269 000 = 10,5 млн Р
Ставка налога на имущество	0,15%	0,5%
Ежегодный налог на имущество	9576 Р	52 500 Р

Цена за 1 м² Квартира 336 000 Р Апартамент 269 000 Р Стоимость Квартира 336 000 Р Апартамент 269 000 Р Стоимость Квартира 13 млн Р Апартамент 10,5 млн Р Налоговый вычет Квартира 20 м² Апартамент 0 Налоговая база Квартира 19 м² × 336 000 = 6,38 млн Р Апартамент 39 м² × 269 000 = 10,5 млн Р Ставка налога на имущество Квартира 0,15% Апартамент 0,5% Ежегодный налог на имущество Квартира 9576 Р Апартамент 52 500 Р

В Москве для апартаментов есть свой понижающий коэффициент, но он действует только для тех комплексов, которые внесены в официальный реестр апартаментов и отвечают другим требованиям. В марте 2018 года этот реестр расширили — сейчас в нем 16 комплексов апартаментов. Если комплекса нет в реестре, льгот для него нет.

Другие льготы по налогу на имущество в регионах, например для пенсионеров, инвалидов и многодетных семей, апартаментов тоже не касаются.

Если выбираете между квартирой и апартаментом, узнайте ставку для конкретного объекта и считайте налог сами с помощью эксперта. Не верьте даже расчетам на сайтах застройщиков. Потом может выясниться, что налог на самом деле выше, ставка не 0,5%, а 2%. Причем кадастровая стоимость растет, а включать комплекс в реестр никто не собирается.

Капитальный ремонт

Квартира. Собственники жилых помещений в многоквартирных домах делают обязательные взносы в фонд капремонта. Потом на эти деньги проводят капитальный ремонт общего имущества. Мы рассказывали, как это работает. Минимальный взнос на капремонт в Москве с 1 июля 2017 года — 17 рублей за квадратный метр.

Апартамент. Собственники коммерческой недвижимости в зданиях нежилого назначения по закону не обязаны каждый месяц делать отчисления в фонд капремонта. Но когда придет время ремонтировать общее имущество, рассчитывать на накопленные взносы и финансирование тоже будет нельзя. Но как правило, апартаменты покупают в новых зданиях, которым капремонт потребуется еще нескоро.

Сравнение платежей на капремонт за квартиру и апартамент площадью 39 м²

	Квартира	Апартамент
Минимальный взнос за м²	17 Р	0 Р
Обязательный платеж в месяц	663 Р	0 Р
Взносы на капремонт за год	7960 Р	0 Р

Минимальный взнос за м² Квартира 17 Р Апартамент 0 Р Обязательный платеж в месяц Квартира 663 Р Апартамент 0 Р Взносы на капремонт за год Квартира 7960 Р Апартамент 0 Р

Социальная инфраструктура и технические требования

Квартира. Государство должно контролировать параметры жилой застройки. Есть требования по количеству школ, детских садов, поликлиник, дорог и других инфраструктурных объектов. Застройщик должен строить их за свой счет или при поддержке государства.

К сожалению, по факту многие застройщики эти параметры не соблюдают: вступают в сговор с чиновниками, получают утвержденные проекты без школ и поликлиник или бесконечно затягивают сдачу инфраструктурных объектов. Но у владельцев квартир есть хотя бы какие-то гарантии и права. Их защищают не только градостроительные правила, но и федеральные законы.

В зоне жилой застройки нельзя строить шумные производства и опасные объекты. А если и появится даже мини-производство, вокруг него должна быть санитарная зона. Вход в магазин в жилом доме должен быть отдельным, а не через подъезд. Уровень шума в квартирах должен соответствовать госту, для квартир установлены санитарные нормы. Если найдется отклонение, можно требовать неустойку или заставить застройщика исправить недостатки.

Апартамент. Для зон коммерческой застройки таких градостроительных норм не существует. Может оказаться, что в районе расположения комплекса апартаментов вообще нет школы и поликлиники. Город не обязан их строить.

Количество жителей в апартаментах не учитывается при планировании застройки. Например, в апартаментах может жить 200 детей, но для них не построят отдельный детский сад и не запланируют места в ближайшей школе.

Для апартаментов нет строгих требований по санитарным нормам, характеристикам материалов, планировкам и шумоизоляции. Качество строительства контролируют не так, как в случае с жильем — это уже на совести застройщика.

Перевод апартамента в жилое помещение

Нежилое помещение теоретически можно признать жилым. Для этого все здание нужно официально сделать многоквартирным домом. Отдельный апартамент нельзя признать квартирой. И хотя на бумаге такой механизм существует, реализовать его на практике отдельно взятому собственнику апартамента невозможно.

В чем выгода при покупке апартаментов

Место. Часто в каком-то удобном и интересном месте нельзя построить жилой дом, а здание с апартаментами — можно. Так бывает, когда в градостроительном плане есть участок для делового центра или гостиницы, а для микрорайона с парковками, школами, поликлиниками и санитарными зонами пространства не хватает. Или место не подходит для жилой застройки из-за близости промышленных объектов. Апартаменты могут быть единственным шансом купить недвижимость для жизни в нужном месте, например недалеко от работы или в центре города.

Цена. Апартамент может стоить дешевле квартиры в этом же районе. Земля под нежилые объекты дешевле, проектировать нежилой комплекс проще, а у застройщика нет расходов на инфраструктуру.

Инвестиции. Апартамент не всегда покупают для жизни. Можно сдавать его и получать доход, которого хватит на оплату ипотеки в жилом комплексе — с правами на вычеты, господдержку и постоянную регистрацию.

Чем апартаменты отличаются от квартир

	Квартира	Апартаменты
Назначение	Жилое	Нежилое
Законодательство	Жилищный кодекс и правила, контроль со стороны государства, собственник защищен	Нет прямых законов, судебная практика неоднозначная, инструментов для защиты интересов собственника недостаточно
Управление домом	По жилищному кодексу жильцы могут влиять на работу УК и участвовать в управлении домом	УК назначает застройщик, при наличии мажоритарного собственника невозможно влиять на ее решения
Социальная инфраструктура	Должна быть по закону за счет застройщика или государства	На усмотрение застройщика
Технические требования к зданиям и помещениям	По гостам, снипам и под контролем государства	Нет жестких требований
Взыскание на единственное жилье	Невозможно (исключение — ипотека)	Возможно
Регистрация	Постоянная по месту жительства, бессрочно	Временная по месту пребывания, максимум 5 лет с возможностью продления
Коммунальные платежи	Тарифы под контролем государства, способы начисления — тоже	На усмотрение УК по ставкам для коммерческих объектов
Налог на имущество	0,1%	0,5% для апартаментов гостиничного типа и 2% для остальных
Капремонт	Нужно платить взносы, есть надежда на капремонт за счет фонда	Обязательных взносов нет, капремонт за счет собственников
Вычет по налогу на имущество	20 м² на одну квартиру: налог платится только с разницы между общей площадью и вычетом	Нет
Вычеты при покупке недвижимости и по ипотечным процентам	Положены: каждый супруг может вернуть до 650 000 Р НДФЛ	Нет
Ипотека с господдержкой	Семейная ипотека под 6% при рождении второго или третьего ребенка	Нет
Материнский капитал	Можно использовать (453 000 Р)	Нет

Назначение Квартира Жилое Апартаменты Нежилое Законодательство Квартира Жилищный кодекс и правила, контроль со стороны государства, собственник защищен Апартаменты Нет прямых законов, судебная практика неоднозначная, инструментов для защиты интересов собственника недостаточно Управление домом Квартира По жилищному кодексу жильцы могут влиять на работу УК и участвовать в управлении домом Апартаменты УК назначает застройщик, при наличии мажоритарного собственника невозможно влиять на ее решения Социальная инфраструктура Квартира Должна быть по закону за счет застройщика или государства Апартаменты На усмотрение застройщика Технические требования к зданиям и помещениям Квартира По гостам, снипам и под контролем государства Апартаменты Нет жестких требований Взыскание на единственное жилье Квартира Невозможно (исключение — ипотека) Апартаменты Возможно Регистрация Квартира Постоянная по месту жительства, бессрочно Апартаменты Временная по месту пребывания, максимум 5 лет с возможностью продления Коммунальные платежи Квартира Тарифы под контролем государства, способы начисления — тоже Апартаменты На усмотрение УК по ставкам для коммерческих объектов Налог на имущество Квартира 0,1% Апартаменты 0,5% для апартаментов гостиничного типа и 2% для остальных Капремонт Квартира Нужно платить взносы, есть надежда на капремонт за счет фонда Апартаменты Обязательных взносов нет, капремонт за счет собственников Вычет по налогу на имущество Квартира 20 м² на одну квартиру: налог платится только с разницы между общей площадью и вычетом Апартаменты Нет Вычеты при покупке недвижимости и по ипотечным процентам Квартира Положены: каждый супруг может вернуть до 650 000 Р НДФЛ Апартаменты Нет Ипотека с господдержкой Квартира Семейная ипотека под 6% при рождении второго или третьего ребенка Апартаменты Нет Материнский капитал Квартира Можно использовать (453 000 Р) Апартаменты Нет

Что лучше: апартаменты или квартира

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Порядка 25% жилья в Москве составляют апартаменты. При этом покупатели не всегда знают их отличие от квартиры. Рост числа такого формата недвижимости вызван кризисом 2008 года, когда спрос на офисные помещения резко упал. Застройщики для извлечения прибыли стали продавать площади гражданам для постоянного проживания, а не для использования в коммерческих целях.

Понятия и определения

Слово «апартаменты» произошло от французского appartement, что в дословном переводе означает помещение. В Европе так называют несколько комнат, предназначенных для сдачи в аренду.

Так что же означает апартаменты, с юридической и правовой точки зрения? Согласно Жилищному кодексу РФ такой формат недвижимости относится к нежилым, то есть коммерческим объектам. При этом помещение имеет необходимые условия для постоянного проживания.

Таким образом, апартаменты – это нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.

Внешне они ничем не отличаются от квартиры. В помещении имеется все необходимое для проживания людей – вода, электроэнергия, санузел, место для кухни.

Преимущества апартаментов

На рынке недвижимости жилье апарт-формата пользуются большим спросом по ряду причин:

• стоимость – жилье подобного формата продается на 20-25% дешевле, чем аналогичная квартира;
• свобода перепланировки – чтобы изменить метраж или количество комнат в жилом помещении необходимо получить согласование в БТИ и других инстанциях, для перепроектирования коммерческого объекта никакие разрешения не требуются;
• район –апарт-комплексы возводят в благоустроенных районах, с развитой инфраструктурой;
• сервис – если помещение располагается в апарт-отелях, то жителям предоставляется полный гостиничный сервис.

Так как апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то в них можно зарегистрировать юридическое лицо или открыть офис.

Важно знать: Из-за особого статуса помещения в нем нельзя оформить постоянную регистрацию. При этом владелец вправе прописаться временно, на пять лет.

Временная регистрация дает возможность гражданину пользоваться всеми социальными услугами –дошкольным образованием, медицинским и другими сервисами.

Недостатки апартаментов

Заключение договора купли-продажи коммерческой недвижимости регулируется нормами Гражданского кодекса РФ. Из-за особого юридического статуса вытекает ряд недостатков:

• при приобретении офисного помещения нельзя использовать средства мат. капитала или иных государственных субсидий;
• застройщик имеет право не соблюдать нормативы, установленные для жилищного строительства;
• покупатель не сможет получить имущественный налоговый вычет;
• стоимость коммунальных платежей на 15-20% больше, чем за аналогичную квартиру;
• собственники помещений не вправе создать ТСЖ;
• недвижимость подлежит изъятию за долги в судебном порядке;
• ставки по налогу на коммерческое имущество выше, чем на жилье.

Чем еще плохи апартаменты, так это тем, что при покупке объекта в новостройке по договору долевого участия в строительстве, покупатели становятся не дольщиками, как в случае с квартирами, а соинвесторами. Это значит, что при банкротстве застройщика они будут являться кредиторами третьей, а не первой очереди.

Полезно: На жителей апарт-комплексов не распространяется действие закона о тишине. То есть, если соседи будут шуметь после 11 вечера, то нельзя вызвать полицию и привлечь их к ответственности.

Ипотека

При покупке недвижимости с привлечением заёмных средств банка, условия кредитования для апартаментов и квартиры будут отличаться. Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин:

• не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости;
• сложность оценки объекта;
• большой первоначальный взнос;
• повышенные процентные ставки.

При оформлении ссуды кредитно-финансовые организации выдвигают следующие требования:

• наличие разрешительной документации у застройщика;
• подтверждение доходов заёмщика;
• собственные средства не менее 15% стоимости;
• страхование помещения.

Сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки. Кредитно-финансовые организации устанавливают ограничения по максимальной сумме займа и сроку кредитования.

Сравнение с квартирой

Чтобы понять, чем отличаются апартаменты от квартиры при покупке и проживании, нужно сравнить оба объекта по критериям.

Параметр сравнения	Апартаменты	Квартира
Ставка по ипотеке	От 9,99%	От 8,6%
Налог на имущество	0,5-2%	0,1-0,3%
Регистрация	Временная	Постоянная
Использование государственных субсидий на покупку	Нет	Да
Соблюдение ГОСТ СНиП при строительстве	Нет	Да
Согласование перепланировок	Нет	Да
Предоставление налогового вычета	Нет	Да

Важное значение для покупателя имеет стоимость объекта. И здесь апартаменты бесспорно лидируют. Например, в ЦАО Москвы можно купить однокомнатную квартиру от застройщика, площадью 45 квадратных метра, за 12,96 миллионов рублей.

Аналогичные по площади апартаменты в том же районе столицы можно приобрести за 11,3 миллиона рублей. Экономия по первоначальной стоимости составляет 14,6%.

Общедомовое имущество

Владельцы квартир в многоквартирном доме владеют общедомовым имуществом на праве долевой собственности. То есть места общего пользования – подвал, чердак, придомовая территория и другие – являются собственность жильцов.

Справка: Порядок пользования и распоряжения общедомовым имуществом прописан в главе 6 ЖК РФ.

У владельцев апартаментов права собственности на общедомовое имущество отсутствуют. То есть, если собственники захотят сделать на лестничной клетке совместный тамбур на несколько помещений, им придется выкупать или арендовать данную территорию у собственника комплекса.

Кому подходит нестандартный формат недвижимости

Жилье с особым статусом лучше всего подходит следующим категориям граждан:

• студентам;
• холостякам;
• бизнесменам;
• инвесторам.

А вот для семей с маленькими детьми или пенсионерам такой формат недвижимости не соответствует. Это связано с тем, что при строительстве многоквартирного жилого дома застройщик обязан выполнять нормы по благоустройству и обеспечением жильцов социальной инфраструктурой.

Возведение апарт-комплекса не обязывает девелопера строить дополнительные объекты, организовывать парковочные зоны или проводить работы по благоустройству придомовой территории.

После покупки можно перевести апартаменты в категорию жилой недвижимости. В некоторых случаях застройщики самостоятельно меняют статус объекта, когда новостройка уже введена в эксплуатацию.

Что лучше: апартаменты или квартира – каждый покупатель решает для себя индивидуально. Покупка недвижимости в апарт-компдексе может стать удачным инвестиционным проектом, так как начальная стоимость объекта ниже, чем за аналогичную жилую площадь, а размер арендных платежей выше.

Семейным парам с детьми также можно купить коммерческую недвижимость для проживания, если они располагаются в многоквартирном жилом доме. Потому что в этом случае застройщик обязан выполнять нормы по строительству детских садов, школ и других социальных объектов.

Другие материалы по теме

16 июл. 2019 г. 14:00

• Жилье

Рассмотрим вместе с экспертами плюсы и минусы апартаментов и разберемся, в каких случаях их покупка будет выгодной.

Что такое апартаменты

Апартаменты – это нежилая коммерческая недвижимость, которая внешне ничем не отличаются от квартиры. Там есть все необходимое для проживания людей: вода, электричество, санузел, место для кухни.

Однако из-за особого статуса в таком помещении нельзя оформить постоянную регистрацию – только временную. В результате имеем нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.

В ряде случаев застройщик для привлечения внимания к своему объекту обещает покупателям в дальнейшем оказать содействие в переводе апартаментов в жилье. Это не противоречит российскому законодательству, но на деле процедура очень сложная и редко осуществимая.

«В первую очередь, необходимо привести апартаменты в соответствии с санитарными нормами. К примеру, обеспечить достаточный уровень инсоляции: солнечный свет должен попадать в каждую комнату не менее двух часов в день. Иногда это невозможно в силу конструктивных особенностей здания», – рассказал управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Почему так дешево?

Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то нормы жилищного строительства на апарт-здания не распространяются.

«Застройщик может не придерживаться установленных требований к жилью, например, по теплоизоляции, инсоляции или удаленности от промышленных объектов. Кроме того, девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детскими садами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. Все это значительно удешевляет себестоимость объекта и упрощает для застройщика процесс согласования и получения разрешения на строительство. Отсюда и низкая цена», – пояснил управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Он отметил, что именно поэтому апартаменты часто возводят там, где по техническим и другим нормативам невозможно построить жилые дома.

Продажа апартаментов могла проводиться по договору долевого участия (ДДУ), то есть в соответствии с 214-ФЗ. Однако заключение ДДУ на нежилые помещения – лишь право, но не обязанность застройщика.

Поэтому многие строительные организации вполне законно уходят к другим договорным отношениям, которые более выгодны им: предварительные ДДУ, договоры соинвестирования и прочие. Такие схемы достаточно рискованны и не гарантируют получение «квадратных метров».

Таким образом, при покупке апартаментов был риск встретиться с недобросовестным застройщиком.

С 1 июля 2019 года в этой области произошли существенные изменения: застройщиков апартаментов юридически приравняли к застройщикам жилых многоквартирных домов. В связи с переходом на проектное финансирование они должны переводить деньги в банк на эскроу-счета.

«Девелопер теперь не сможет привлекать средства граждан по какой-либо «серой» схеме, в обход эскроу-счетов – к примеру, по договорам инвестирования», – сказала председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

Однако, по ее словам, покупателю не стоит забывать, что апартаменты не приравнены к жилью, и в случае банкротства застройщика гражданин сможет вернуть только деньги, а не квадратные метры, как при приобретении квартиры.

Условия ипотечного кредитования для апартаментов и квартиры также отличаются.

«Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин: не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости, существует сложность оценки объекта, большой первоначальный взнос, повышенные процентные ставки. Если банк все же одобрит ипотеку, то сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки», – говорит руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.

Социальные гарантии

Из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей для апартаментов выше в среднем на 15% по сравнению с квартирами.

«Если жилищное законодательство подразумевает государственное регулирование – у управляющих компаний будет примерно одинаковая тарификация, то в случае с апартаментами государство не имеет никаких рычагов воздействия. Сегодня вы можете получить счет за коммунальные услуги на 6 тысяч, а в следующем месяце – на 26 тысяч, и с этим ничего нельзя будет сделать», – комментирует генеральный директор ООО «ВИВЛА» Виталий Потапов.

По его словам, имущественный налог на апартаменты тоже существенно выше. Если за квартиру кадастровой стоимостью 10 млн рублей вы платите 10 тысяч рублей налога ежегодно, то за аналогичные апартаменты налог составит примерно 50 тысяч рублей.

Еще один минус – при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет (260 тысяч рублей на человека) и использовать социальные льготы – например, материнский капитал.

«Покупая апартаменты для жилья, лучше выбирать дома, в котором продаются также и квартиры. Иначе может оказаться, что вашими соседями по апартаментам станут офисы, магазины или даже ночной клуб, поскольку на нежилые помещения не распространяется действие закона о тишине», – отметил Виталий Потапов.

Плюсы апартаментов

Список минусов довольно внушительный, но спрос на апартаменты растет с каждым годом. И немаловажную роль в этом играет цена.

Отсутствие необходимости соблюдать множество формальностей при строительстве существенно снижает себестоимость такой недвижимости. В итоге покупателю нужно заплатить за апартаменты гораздо меньшую сумму при заключении сделки. Это хорошая возможность не только приобрести относительно дешевое жилье, но и зарабатывать на его сдаче в аренду.

«Довольно часто апартаменты строятся в очень интересных местах – бывших промзонах, красивых территориях с видом на Москву-реку. Застройщики стараются сделать свои комплексы максимально привлекательными. К работе привлекаются архитекторы, ландшафтные дизайнеры, создается уникальная архитектура зданий», – рассказывает руководитель Проектного Объединения УНИКУМ Ольга Смоленская.

По ее словам, второй важный плюс – свободная планировка пространств.

«Поскольку апартаменты не являются жильем, ограничивающих норм на них меньше. Соответственно, в отведенном пространстве можно делать все: расположить санузлы, где удобно, убрать или поставить перегородки», – отметила она.

Большинство объектов имеет удобное местоположение: недалеко от метро и крупных офисных центров. В проектах высокого класса обязательным условием будут улучшенные планировки, гостиничный сервис и дополнительные услуги, интересный дизайн и компоновка помещений (например, террасы или мансарды).

Покупателей апартаментов защитят эскроу-счета

Что такое апартаменты?

Понятие апартаменты появилось в России, в частности в Санкт-Петербурге несколько лет назад, одним из первых комплексов такого типа стал «5й Элемент» на Крестовском острове, построенный прямо в парковой зоне. Длительное время было сложно разобраться в том, что это за тип недвижимости и какими особенностями она обладает. Каковы подводные камни в её приобретении, владении и продаже. Например, в соответствии с прежним законодательством покупка могла толковаться, как приобретение доли в здании, а не конкретной площади. Кто-то ошибочно предполагал, что апартаменты – это скорее квартиры типа «лофт» или «мансарда». И в этом была частичка правды, как очень часто такие проекты попадают именно в категорию апартаменты, а не жилые квартиры. Достаточно быстро законодательство перестроилось и к этому типу недвижимости стали применяться конкретные признаки, термины, правила и требования.

Хотя в переводе с французского и итальянского языков, из которых был заимствован термин, слово «апартаменты» и обозначает квартиру, но в нашей стране это понятие имеет совсем иное значение. Если дословно, апартаменты для отдыха – тип помещения, где созданы все условия для комфортного проживания. То есть, это отдельное помещение, состоящее из нескольких комнат и оснащенное всем необходимым для удобства временных жильцов, но не для постоянного проживания. Со всеми сопутствующими тонкостями (прописка, регистрация, налоговое обложение недвижимости и так далее). Некоторыми экспертами так же отмечается, что одним из характерных признаков апартаментов является отсутствие кухни, как отдельно помещения. Однако теперь мы знаем массу примеров квартир-студий с таким же признаком и кухонь, объединённых со столовой в смарт-квартирах, которые тем не менее являются все же именно жилой недвижимостью.

Особенности апартаментов

Апартаменты – нежилые с юридической точки зрения помещения, которые документально регистрируются как здания гостиничного типа или объекты общественно-делового назначения. То есть, проживать в них можно, а вот прописаться на постоянной основе – нет. Предусмотрена только 5-летняя временная регистрация со следующими пролонгациями. При этом к самим комплексам предъявляются более низкие требования к инфраструктуре проживания — нет требований к наличию определенных емкостей для парковки автотранспорта, наличия рядом школ, детских садов, которые обеспечивают традиционную постоянную жизнь. Однако предъявляются более жесткие требования к пожарной безопасности, вентиляции, энергообеспечению, сервисным помещениям, без которых невозможно нормальное функционирование коммерческих комплексов. Именно поэтому помещения в апарт-отелях принято рассматривать в качестве выгодной инвестиции. Так как они обеспечивают прежде всего высокий комфорт краткосрочного проживания. А значит это проекты, приносящие прибыль с туристических и других коммерческих потоков. При этом, независимо от класса помещений, они имеют современную улучшенную планировку и сдаются полностью готовыми к проживанию. На рынке, безусловно, существую и апартаменты для постоянного проживания, но, зачастую, это одни из первых проектов, когда форма и тип использования такой недвижимости только формировались. Условно, их классифицируют по уровню комфортабельности и обозначают следующим образом:

• Тип А – имеют одну комнату, где совмещаются кухня и гостиная. Такие апартаменты рассчитаны на проживание 2-4 человек. Общая площадь 40-45 квадратных метров;
• Тип В – квартира-апартаменты в СПб, состоящая из 2 отдельных спален, гостиной и кухни. Рассчитана для проживания 2-6 человек. Имеет площадь до 90 квадратов;
• Тип С – полноценная квартира из 3-4 изолированных спален, кухни, гостиной и столовой. Рассчитана на проживание до 12 человек. Площадь может достигать 120 квадратных метров.

Отдельная категория – элитные апартаменты люкс-класса. Как ранее упомянутый один из первых объектов – «5й Элемент». Так же это могут быть отдельные виллы, если они построены на категориях земель, не предназначенных под жилую застройку, как, например, на месте прежних пансионатов, пионерских лагерей. Пентхаусы или верхние этажи престижных отелей. Состоят из нескольких комнат, имеют бассейны, тренажерные залы, сауны и т.д. За такими апартаментами даже закрепляется личный обслуживающий персонал.

Таким образом, если вы думаете, куда инвестировать деньги в 2019 году, купить новые апартаменты в Санкт-Петербурге – оптимальный вариант. Это не просто вложение, а возможность получения постоянного пассивного дохода от сдачи помещений в аренду.

Апартаменты — относительно новый вид недвижимости для России. Если ранее с этим сегментом были хорошо знакомы жители Москвы и Санкт-Петербурга, то постепенно строительство апартаментов начало разворачиваться и в других регионах. На первый взгляд, они не отличаются от обычных квартир — их даже можно приобрести, заключив договор долевого участия. Однако разница есть. В чем она заключается, каковы плюсы и минусы апартаментов, Домострою рассказал директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров.

Отличие апартаментов от обычных квартир

На первый взгляд апартаменты не отличаются от обычных квартир. По крайней мере, с точки зрения условий проживания в них: те же комнаты, те же санузлы, та же кухня и другие помещения.

Однако с точки зрения закона не все так просто. В российском законодательстве апартаменты однозначно не относятся к жилым помещениям. Это – главное их отличие от традиционных квартир. Нет никаких официальных правил или законов, которые устанавливали бы статус того, что называется «апартаменты». Есть только определение этого понятия, но оно дается не в федеральном законе, а в приказе Минкультуры России от 3 декабря 2012 года № 1488 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями».

Согласно приказу Министерства культуры России, апартамент — это две и более жилые комнаты (гостиная/столовая и спальня (кабинет)), в средстве размещения (гостиница, мотель, дом отдыха, санаторий и т.п.), общей площадью не менее 40 кв. м, оборудованные всем необходимым (соответствующей мебелью и инвентарем) для временного проживания. Следует обратить внимание на то, что Министерство культуры РФ не занимается регулированием жилищных отношений в России. При этом именно его подзаконный акт (даже не закон) является документом, в котором об апартаментах сказано хоть что-то официальное.

Плюсы и минусы апартаментов

Разумеется, что статус нежилого помещения апартаментов изменяет некоторые их «параметры», привычные для владельцев квартир.

К плюсам апартаментов можно отнести более низкую по сравнению квартирами стоимость, а также возможность их расположения в деловых районах городов. Это позволяет поселиться поближе к месту работы.

Однако есть и целый ряд минусов апартаментов:

1. В них можно получить только временную регистрацию по месту жительства – на пять лет. В квартире она, как известно, может быть бессрочной.
2. Плата за коммунальные услуги в большинстве случаев выше, чем в квартирах – используется повышающий коэффициент, применяемый для коммерческой нежилой недвижимости.
3. К данному виду помещение не применяются нормы СанПина, регулирующие освещенность, шумоизоляцию, инсоляцию и т.д.
4. При банкротстве застройщика, покупатели апартаментов в рамках долевого строительства не смогут воспользоваться теми же гарантиями, что и покупатели жилых помещений у этого же застройщика.

Если у покупателей квартир в ряде случаев еще есть шанс, что брошенное фирмой-банкротом здание будет достроено и им выдадут квартиры, то покупатели нежилой коммерческой недвижимости могут рассчитывать только на денежную компенсацию. Которая в большинстве случаев будет далеко неполной.

На что обратить внимание при покупке апартаментов?

При покупке апартаментов в рамках долевого строительства рекомендуется тщательно проверить надежность компании-застройщика и найти в открытых источниках максимум информации о ее финансовом положении, репутации и благонадежности.

Это нужно сделать для того, чтобы уменьшить шанс возникновения неприятной ситуации, связанной с банкротством застройщика. Также необходимо обратить внимание на качество подъездных дорог, наличие социальной инфраструктуры в районе, где находятся апартаменты. Нелишне будет поинтересоваться качеством шумоизоляции и освещенности (солнечным светом) самого помещения.

Каково будущее этого типа недвижимости в России?

В открытых источниках информации иногда встречаются сведения о том, что планируется законодательное придание апартаментам статуса жилых помещений. Проблема в том, что в законе уже прописан ряд определенных требований к жилым помещения, которые нужно соблюдать при их постройке (например, при возведении многоквартирного дома).

Если апартаменты приравняют к жилым помещениям, то у застройщиков появится обязанность эти требования выполнять. Нет гарантии, что это не повлечет рост цены конечного продукта. В итоге, апартаменты перестанут чем-либо отличаться от квартир, потеряют какую-либо заметную уникальность (например, дешевизну) и как отдельный вид жилья просто исчезнут, «слившись» с квартирами.

В теории, выиграть от этого могут те, кто купит апартаменты до того, как государство законодательно уравняет эти виды жилья. То есть, люди купят их как нежилые помещения дешевле и с некоторыми ограничениями. После предполагаемой реформы, они окажутся собственниками полноценных жилых помещений.

Хотя, возможный закон, уравнивающий апартаменты и квартиры, может содержать список требований, которым «старые» апартаменты не будут удовлетворять. Соответственно, в категорию жилых помещений попадут только «новые» апартаменты, построенные после принятия такого закона.

В целом, поскольку сегодня апартаменты строятся и успешно продаются, можно сказать, что граждан не пугает отсутствие возможности постоянной прописки и повышенные коммунальные платежи. Это значит, что будущее на рынке у апартаментов несомненно есть.

Рекомендации для покупателей апартаментов

Как известно, скупой платит дважды. Покупателем апартаментов не должно руководить одно лишь желание сэкономить. Нужно тщательно убедиться в надежности застройщика.

Чтобы не впасть в заблуждение относительно финансовой выгоды, рекомендуется сделать следующее:

• оценить среднюю стоимость сходных по характеристикам квартир;
• вычислить, сколько будет сэкономлено денег на этой разнице при покупке апартаментов;
• уточнить (при общении с собственником или информированными лицами) среднюю стоимость коммунальных платежей в месяц;
• разделить сэкономленную сумму на стоимость жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) за месяц.

Полученный результат покажет, через сколько месяцев повышенная плата за ЖКУ, характерная для апартаментов, «съест» разницу в изначально выигрышной для покупателя цене.

По некоторым данным, плата за ЖКУ в апартаментах может в два раза превышать ту же цифру в квартирах. Соответственно, при длительном проживании в апартаментах, выгода в покупной цене может оказаться призрачной. Более того, в итоге она может и вовсе превратиться в убыток в виде двукратной переплаты за коммунальные услуги.

Текст подготовила Елена Карал