Собственность без прописки

Какие права имеет прописанный в квартире? История с одним пользователем. Купить и продать квартиру с прописанным. В чем проблема?

Юридическое освобождение квартиры. История с пользователем.

Я давно не писала про юридическое освобождение квартиры… И вот, одна недавняя история, которая еще не закончилась, а только получила развитие, натолкнула меня на написание этой статьи. Моя коллега, с которой мы периодически работаем вместе, попросила меня показать квартиру, которую она помогала продать в Центральном округе Москвы, пока она уехала по делам за город. Квартира находилась в самом сердце столицы – у метро Пушкинская. Она оставалась коммунальной до сегодняшнего дня. В ней проживает один из двух собственников в двух комнатах с женой, второй собственник сдавал свою комнату арендаторам. Неоднократные попытки риэлторов развезти эту коммунальную квартиру на отдельные жилплощади для каждого собственника, закончились полным провалом. Моя коллега с большой долей пессимизма выставила ее в рекламу…

Один из покупателей проявил интерес к этой квартире. Мы начали переговоры. Собственник — Олег, который проживал в квартире, все время выезжал в командировки, и с ним тяжело было встречаться и вести переговоры. Это занимало много времени… Олег приватизировал свои комнаты в двухтысячных годах, а затем прописал на свою площадь свою маму. Мама уехала жить во Францию и периодически приезжала в Москву навестить сына и погулять по исторической Родине. Но когда зашел вопрос о продаже квартиры, она перестала выходить на связь во Франции (то ли супруг заболел, то ли еще что-то). Мы начали дергать Олега, потому что нужна была ясность с выпиской мамы до сделки. Зашел вопрос об авансе… Мама на связь не выходила. И вдруг, о чудо, мама оказывается уже летит в Москву без приглашения…Мама прилетела. На вторичных показах квартиры вела себя довольно двусмысленно, показывая, что она хозяйка, всеми уважаемая… И видимо долго вела она свою агитацию перед сыном, объясняя, как хорошо прилететь в Москву и погулять по Тверской и старым улицам. Олег объяснял, что он может выписать её по суду. А она, внимая его обещаниям прописать её в новой квартире, гнула свою линию («хорошо жить в центре столицы», имея такие комнаты). Итогом было то, что аванс отменили, документы на квартиру долго лежали у агента. Мама улетела обратно во Францию. Кстати, мама владеет половиной квартиры в Подмосковье. Мы как агенты, были в ужасе. Олегу – её сыну лет тридцать. Он хочет жить в своей отдельной, а не коммунальной квартире, но у мамы свое мнение. Вот так пользователь квартиры испортил запланированную сделку.

Мы решили, что Олег поставил крест на всей этой истории… Но сейчас появилась новая информация. Олег выписал маму по суду из квартиры и возобновляет продажу комнат… Вот такая история.

Какие права имеет прописанный в квартире?

Квартира досталась Олегу от отца. Если маму прописали после её приватизации, то кроме права пользования комнатами у нее нет других прав, она может только проживать в квартире. К счастью для Олега, мама уже участвовала в приватизации (видимо квартиры в Подмосковье). Поэтому Олегу не составило труда выписать её через суд. Если бы мама была прописана в квартире на момент приватизации этих комнат и имела право приватизации, но не участвовала в ней, Олег не смог бы её выписать никогда без её желания. Она сохранила бы пожизненное право пользования квартирой. Таких людей называют «отказниками» в приватизации.

Собственник квартиры имеет право: 1) владения, 2) пользования (жить в ней) и 3) распоряжения квартирой (может продать, подарить, передать по наследству и т.д.

В то время как пользователь сохраняет только право проживания, пользования квартирой. Продажа квартиры является основанием для прекращения права пользования ею для всех членов семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ), но снять пользователей с регистрационного учета можно только по суду.

Продать квартиру с прописанным. Возможно ли?

Теоретически такую квартиру продать можно. Но стоить она будет гораздо дешевле рыночной стоимости. Если пользователя в квартире выписать по суду нельзя, то такая квартира будет стоить еще дешевле на рынке. Есть категория людей, которые покупают квартиры с пользователем, вселяются в них и создают невыносимые условия для проживания на одной территории с собственником. И в итоге, выселяют его на любую минимальную площадь. Таких историй не так много, но они есть. Исходы этих историй разные, так как обычно документы на квартиру разные, соответственно и разные исходные позиции.

Надеюсь, что у этой истории будет счастливый конец и все собственники получат отдельные квартиры в Москве по взаимному согласию сторон.

Купить квартиру с прописанным? Или найти другой вариант?

Тот, кто собирается купить квартиру с зарегистрированным пользователем, должен как минимум осознавать все последствия и издержки такой покупки. Он должен понимать, сможет ли он как новый собственник по суду выписать зарегистрированного пользователя из квартиры. Если да, то он должен иметь на примете адвоката, который подаст иск от его имени в суд. Остальные варианты я даже не рассматриваю,

Хотя формально прописку в нашей стране отменили еще в 90-х годах прошлого века, вопросы на эту тему продолжают волновать граждан. Особенно в части того, как и кого можно прописать в квартиру или выписать из нее. Все мы знаем, что общее правило таково: оформить регистрацию на человека без согласия собственника жилья или проживающих там членов семьи нельзя. Однако существует несколько исключений, сообщает PRIMPRESS.

Так, например, другие жильцы в квартире могут появиться без согласия проживающего в ней человека, если он там просто зарегистрирован. Речь идет о квартире, которая приватизирована, то есть находится в частной собственности.

«Если вы имеете постоянную регистрацию в квартире, не будучи ее собственником, то имеете право проживать в ней. Однако вы не можете запретить собственнику вселять в нее других жильцов», – объясняет юрист Ирина Сивакова.

Другие ситуации уже более серьезны: когда вселить в квартиру могут человека даже без согласия собственника. Это может произойти с детьми до 14 лет. Статья 20 Гражданского кодекса РФ признает, что местом жительства таких несовершеннолетних является место жительства их родителей (или опекунов). Именно поэтому родители, которые прописаны в квартире, могут легко вселить в нее своих детей даже без согласия владельца жилья.

Во-вторых, без согласия собственника может вселиться и зарегистрироваться в жилом помещении другой его собственник. Таковым становится тот, кто приобрел долю в квартире или же признал за собой право собственности на нее.

И в-третьих, без согласия собственника, в судебном порядке, может вселиться в жилое помещение тот, кто по закону имеет право проживать в нем. Например, гражданин, в пользу которого составлен завещательный отказ, или человек, который в свое время отказался приватизировать квартиру.

Ранее сообщалось, что пенсионеры, которые прописаны в одной квартире со своими детьми, могут столкнуться с неприятной ситуацией, когда им откажут в назначении льгот.

Очень часто у собственников квартир, комнат, домов возникают совершенно оправданные опасения:

• Что будет, если я кого-то зарегистрирую в своей квартире? Какие права будет иметь прописанный?
• Как выписать человека из своей квартиры, если он этого не хочет?

И эти вопросы совершенно не праздные. Ответы на них стоит знать любому собственнику, чтобы избежать впоследствии мнгогочисленных проблем со своей недвижимостью. Давайте разбираться.

Первый делом нужно чётко разграничивать право собственности и право проживания в квартире.

Право собственности на квартиру — это по сути 3 права: владение, распоряжение и пользование:

1. Владение — это фактическое обладание квартирой, возможность ее удержания. Часто в быту, неюридическом понимании собственника называют «владельцем» квартиры. Таким образом, «владелец» в обычной жизни — это «собственник». То есть эти слова в разговорной речи практически синонимы. Однако, чисто с юридической точки зрения, это неправильно. Собственник обладает правом не только владения, но и пользования, а также распоряжения.
2. Пользование — это право использования квартиры по ее назначению. Например, жить со своей семьёй.
3. Распоряжение — это возможность определять юридическую судьбу квартиры: продавать, дарить, сдавать в аренду, предоставлять под залог, завещать и т.п.

Важно: у человека, который зарегистрирован в квартире есть только 2 права — это Владение и Пользование. Поскольку он не собственник, то право распоряжения у него отсутствует. То есть он не может продать, подарить или завещать квартиру.

Какие права на квартиру имеет прописанный в ней человек?

Как говорилось выше, у зарегистрированного в квартире человека есть 2 права — владеть и пользоваться. То есть, проще говоря, жить в этой квартире определенный срок либо без определения такого срока.

Важно: если вы решили зарегистрировать у себя постороннего человека — сделайте временную регистрацию на срок, на который заключен договор найма квартиры с ним. Договор заключайте обязательно!

Как выписать из квартиры человека, который этого не хочет?

Если по каким-то причинам человек не желает добровольно сниматься с регистрационного учёта — следует обращаться в суд.

И здесь очень важное значение имеет вопрос: как был вселён человек — в качестве члена семьи собственника или нет?

По общему правилу, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Членами семьи собственника жилого помещения являются проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. При этом супругами считаются лица, брак которых зарегистрирован в ЗАГСе. Членами семьи собственника жилого помещения могут быть признаны другие родственники независимо от степени родства:

• бабушки, дедушки, братья, сестры, дяди, тети, племянники, племянницы и другие),
• нетрудоспособные иждивенцы как самого собственника, так и членов его семьи,
• в исключительных случаях иные граждане (например, лицо, проживающее совместно с собственником без регистрации брака), если они вселены собственником жилого помещения в качестве членов своей семьи.

Для признания перечисленных лиц членами семьи собственника жилого помещения требуется:

• установление юридического факта вселения их собственником в жилое помещение,
• выяснение содержания волеизъявления собственника на их вселение, а именно: вселялось ли им лицо для проживания в жилом помещении как член его семьи или жилое помещение предоставлялось для проживания по иным основаниям (например, в безвозмездное пользование, по договору найма). Содержание волеизъявления собственника в случае спора определяется судом на основании объяснений сторон, третьих лиц, показаний свидетелей, письменных документов (например, договора о вселении в жилое помещение) и других доказательств.

К бывшим членам семьи собственника жилого помещения относятся лица, с которыми у собственника прекращены семейные отношения. Под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака в органах записи актов гражданского состояния, в суде, признание брака недействительным. Отказ от ведения общего хозяйства иных лиц с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу и т.п., а также выезд в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения, но должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами.

Миф 3. Купил квартиру – пропишись!

Ещё одно заблуждение, что прописка – это дополнительное подтверждение права собственности. Если не прописался в квартире, то право собственности не наступило или наступило не полностью. Поэтому, как только приобрёл новое жильё, надо сразу бежать регистрироваться в нём.

Это ошибочное мнение. Регистрация никак не влияет на право собственности. Человек может обладать несколькими квартирами, но прописаться сможет только в одной из них. Или вообще в чужой квартире – например, многие сохраняют регистрацию в родительском доме, даже купив своё жильё. При этом жить человек может в другом месте, не по прописке – это будет адрес фактического места жительства.

Миф 4. Переехал — перепропишись!

Сходное с предыдущим заблуждение – прописка должна быть обязательно там, где фактически живёшь. Если поехал учиться или работать в другой город, надо сняться с регистрации и зарегистрироваться на новом месте.

Если человек перебрался насовсем и обратно возвращаться не планирует, тогда действительно следует так поступить. Но когда собираешься через какое-то время вернуться обратно или переехать куда-то ещё, адрес постоянной регистрации по месту жительства можно не менять. Даже если уехал из дома на несколько лет.

Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 говорит о необходимости зарегистрироваться по месту пребывания — как раз для подобных случаев. Приехал куда-то больше, чем на 90 дней — зарегистрируйся как временный жилец, чтобы не платить штраф.

Некоторые люди вообще годами живут в других городах без регистрации по месту пребывания, но мы не советуем так поступать. Лучше соблюдать законы, чем постоянно опасаться, что вас оштрафуют за нарушение.

Миф 5. Прописал детей? Жди, пока вырастут.

Вероятнее всего, этот миф тянется из 90-х годов, когда для продажи или другой сделки с квартирой, в которой были прописаны несовершеннолетние дети, требовалось согласие РОНО. Видимо, хождение по кабинетам слишком хорошо отпечаталось в памяти — люди решили, что квартиру с зарегистрированными детьми вообще невозможно продать, пока им не исполнится 18 лет.

Конечно же, это не так. Даже в те годы подобные сделки совершались, хотя на получение согласия РОНО приходилось потратить много времени и нервов — в основном, за счёт стояния в бесконечных очередях. А теперь согласие органов опеки надо брать, только если у ребёнка есть право собственности на продаваемое имущество. Если несовершеннолетний просто зарегистрирован в квартире как проживающий, сделка совершается без каких-то дополнительных документов и разрешений. И, разумеется, вовсе не надо дожидаться совершеннолетия ребёнка.

Миф 6. Чтобы получить больше наследства, лучше прописаться в квартире

Люди полагают, что наследники, зарегистрированные в одном жилье с умершим, имеют больше прав и должны получить большую долю. Мы не знаем, откуда взялись эти слухи, но должны разочаровать всех, кто в это поверил. Никаких преимуществ, кроме льготы при уплате нотариальной пошлины, совместная прописка не даёт.

Наследники получат свои доли по закону или по завещанию вне зависимости от места жительства. А вот при уплате нотариусу пошлины за вступление в наследство, те, кто был зарегистрирован с умершим в наследуемом жилье, могут сэкономить. Налоговая освобождает их от платежа.

Миф 7. Регистрацию упростили — можно будет незаконно зарегистрироваться в чужой квартире

Это совсем свежий миф. Постановление Правительства РФ от 5 февраля 2016 года упростило порядок регистрации по месту жительства. Теперь не нужно идти в органы регистрационного учёта: заявление и пакет документов можно подать через многофункциональные центры. А поскольку заявление в МФЦ может быть подано по интернету, люди, сдающие квартиры в аренду, опасаются, что жильцы смогут получить прописку без их ведома.

На самом деле, порядок упростили только в организационном плане. Пакет документов практически не изменился и для получения регистрации по-прежнему требуется заявление собственника жилья. Если согласия владельца на прописку не будет, арендаторы не смогут её получить, как бы они ни подавали документы – лично или через портал госуслуг.

Собственники, чрезмерно переживающие по этому поводу, могут заранее подать в паспортный стол заявление о том, что они не согласны на прописку в своём жилье кого-либо без их присутствия и письменного согласия. Но смысла, кроме успокоения расшалившихся нервов, в таком заявлении нет — всё равно без такого согласия собственника регистрация исключена.

Миф 8. В Европе нет никаких прописок!

Последний, самый живучий миф – что регистрация по месту жительства исключительно отечественное изобретение, доставшееся нам в наследство из советской эпохи. Ни в одной просвещённой и демократической стране такого надзора за перемещением граждан быть попросту не может.

Однако, даже если посмотреть на зарубежные законы совсем беглым взглядом, можно заметить, что это заблуждение. Так, власти немецкого города Лейпциг обязывают жителей в течение двух недель сообщать о любой смене адреса, начиная с прибытия в сам город. А в голландском Амстердаме о переезде следует сообщать в течение 5 дней. Пропустивших этот срок ждёт штраф до 325 евро.

Какие права имеет прописанный человек

С 2003 года в Украине юридически не существует понятия «прописка». Его заменила «регистрация» — отметка в паспорте о месте проживания. Но по старинке люди активно употребляют термин «прописка».

Прописка может потребоваться при:

— приеме на работу

— оформлении кредита

— получении социальных услуг

— записи детей в садик или школу

Влияет ли прописка на собственность

Прописка в советское время позволяла жить и пользоваться недвижимостью. Но распоряжаться без ведома государства жильем было нельзя. Теперь же, когда есть право собственности, именно владелец жилья может продать, подарить, завещать недвижимость или свою долю в ней. А регистрация дает право жить в квартире или доме. При этом, если даже собственник не прописан в своем жилье, он вполне может там проживать.

Право собственности позволяет продать недвижимость даже без согласия на то проживающих там и зарегистрированных там лиц. А вот выписать без законных на то оснований владелец жилья насильно никого не может. Нужно обращаться в суд.

Если человек прописан в квартире, имеет ли он долю

Прописка дает только возможность проживать в квартире. А право собственности определяется правоустанавливающими документами. И если владелец прописал родственника или постороннего человека в своей недвижимости, это не означает приобретение тем доли. при продаже недвижимости все прописанные в ней лица будут выписаны.

Купили дом, а там прописан человек, что делать

Новый собственник дома или квартиры имеет право выписать всех ранее прописанных там людей, в том числе бывшего владельца. На основании договора купли-продажи принимается соответствующее решение в течение 10 дней.

Эта норма прописана в Порядке «Регистрации места жительства и места нахождения физических лиц в Украине и образцов необходимых для этого документов». Там указано, что снятие с регистрации осуществляется по заявлению собственника жилья или его законных представителей.

Чтобы уберечь себя от неожиданностей, в договоре купли-продажи необходимо прописать обязательство продавца сняться с регистрации с указанием срока. Также возможно один из платежей за недвижимость совершить только после выписки бывшего владельца.

Подписывайтесь на Днепр оперативный в Facebook

Читайте новости в нашем Telegram-канале