УЧЕНЫЕ ЗАПИСКИ КАЗАНСКОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИВЕРСИТЕТА Том 152, кн. 4 Гуманитарные науки 2010
УДК 349.414
ПОНЯТИЕ ЗЕМЕЛЬ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ И ИХ ПРАВОВОЙ РЕЖИМ
З. Ф. Сафин, Э. Ф. Нигматуллина Аннотация
В статье раскрывается понятие земель общего пользования и анализируются некоторые теоретические и практические вопросы, связанные с правовым режимом их использования.
Ключевые слова: градостроительные регламенты, земельный участок, зона, красные линии, населенный пункт, общее пользование, приватизация, правовой режим, территориальное зонирование, территория.
Исследованию понятия земель общего пользования и их правового режима в юридической литературе уделено мало внимания. В основном эти вопросы подвергаются краткому освещению в учебной литературе по земельному праву в разделах, посвященных землям городов и иных населенных пунктов1. Между тем с теоретической и практической точек зрения правовой режим земель общего пользования современных городов и иных населенных пунктов уже давно должен был стать предметом самостоятельного изучения. Существует также необходимость в формулировке более честного и единообразного определения понятия этих земель.
В Земельном кодексе Российской Федерации (далее — ЗК РФ) земли общего пользования в качестве самостоятельной категории либо в качестве самостоятельной территориальной зоны не выделяются. В ЗК РФ о них упоминается лишь в главе XV «Земли населенных пунктов». В соответствии со ст. 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
Помимо ЗК РФ о землях общего пользования говорится еще в двух федеральных законах: Градостроительном кодексе Российской Федерации (далее — ГрК РФ) и Федеральном законе от 21 декабря 2001 г. № 138-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее -Закон о приватизации).
Согласно п. 12 ст. 1 ГрК РФ территории общего пользования — это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том
1 См. .
числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары). Границы территорий общего пользования обозначаются красными линиями (п. 11 ст. 1 ГрК РФ).
Как видно, в зависимости от предмета регулирования и отраслевой принадлежности в законах земли общего пользования называются по-разному. В ЗК РФ это земельные участки общего пользования, в Гр.К РФ — территории общего пользования, а в Законе о приватизации — земли общего пользования. Земельные участки, находящиеся в их составе, не могут быть отчуждены.
Между тем ЗК РФ понятию земельного участка придает несколько иной смысл. Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Основным среди них, безусловно, является Федеральный закон от 27 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» . В соответствии с этим законом объектами кадастрового учета являются сведения об учтенном недвижимом имуществе, а также сведения о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий. Земельный участок, как недвижимое имущество, также является объектом кадастрового учета.
Понятие «граница земельного участка» в действующих законах не раскрывается1 . На определенных этапах регулирования земельных отношений это понятие давалось лишь на уровне нормативных актов субъектов Российской Федерации. Так, Временным положением о регистрации и оформлении документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость в г. Санкт-Петербурге, утвержденным Комитетом по земельным ресурсам г. Санкт-Петербурга от 29 декабря 1994 г. № 87, под границей земельного участка понимался замкнутый контур, территориально ограничивающий земельный участок, состоящий из определенных в установленном порядке линий между межевыми знаками.
Границы земель общего пользования обозначаются красными линиями независимо от того, сформированы на них отдельные земельные участки или нет. Сами же земли общего пользования кадастровому учету не подлежат. Вряд ли правильно называть эти земли территориями общего пользования. Это приводит на практике к смешению их с понятием «территориальные зоны». Земли общего пользования сами могут включаться в состав различных территориальных зон. Поэтому в федеральных законах необходимо закрепить единый термин «земли общего пользования».
1 В мировой практике существуют различные подходы к тому, что понимается под физической сущностью границы. Германская традиция в этом вопросе состоит в том, что граница трактуется как линия бесконечно малой толщины. В Англии практикуется концепция «Общей границы», то есть границы, отмеченной, например, канавой, межевой стеной или живой изгородью.
На основании норм действующего законодательства можно выделить основные признаки, характеризующие земли общего пользования и их правовой режим:
1) земли общего пользования располагаются в границах земель городов и иных населенных пунктов и включаются в состав различных территориальных зон;
2) границы земель общего пользования непосредственно обозначаются красными линиями;
3) они служат публичным интересам и выполняют социально-экономические, социально-бытовые, рекреационные и культурно-оздоровительные функции, поэтому ими пользуется неопределенный круг лиц;
4) они находятся в муниципальной или государственной собственности.
Указанные признаки существуют в единстве. Отсутствие хотя бы одного из
признаков лишает соответствующие земли правового режима земель общего пользования. По этим признакам земли общего пользования необходимо отличать также от аналогичных земельных участков, расположенных на территориях садоводческих некоммерческих объединений, участков, находящихся в составе общего имущества товариществ собственников жилья, участков, где установлен публичный сервитут. Последние, предназначаясь, по сути, для удовлетворения публичных интересов, в конечном итоге подчиняются иному правовому режиму.
Исходя из сказанного можно сформулировать следующее определение понятия земель общего пользования. Земли общего пользования представляют собой земли, расположенные в пределах границ земель городов и иных населенных пунктов в составе различных территориальных зон и обозначенные красными линиями, находящиеся в муниципальной либо государственной собственности, используемые в целях удовлетворения публичных интересов в соответствии с функциональным назначением этих земель.
Приведенное определение, на наш взгляд, дает возможность для более подробного анализа правового режима земель общего пользования, под которым прежде всего понимается совокупность правил их использования. Наиболее общие правила, содержащиеся в нормах соответствующих федеральных законов, нами уже были показаны. Основное правило — это подчинение их правового режима удовлетворению публичных интересов, а через них — и личного интереса. Соблюдая это правило, муниципальные образования могут разработать и принять соответствующие нормативные акты, конкретизирующие правила использования земель общего пользования.
Поэтому в ряде областей и краев РФ были приняты нормативно-правовые акты, регламентирующие некоторые отношения по поводу земель общего пользования. Так, например, в г. Свободном действует Порядок использования земель общего пользования. В г. Воронеже принято положение о порядке оформления разрешительной документации на установку и эксплуатацию временных металлических гаражей на землях общего пользования. В г. Челябинске правовой режим использования земель общего пользования подробно регламентирован в Правилах застройки и землепользования в г. Челябинске.
В соответствии с этими Правилами под городскими землями общего пользования понимаются земли, предназначенные для развития муниципальной инфра-
структуры и удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения, а также земли, отведенные во временное использование для установки на них некапитальных зданий и сооружений .
К перечню видов городских земель общего пользования отнесены:
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
1) лесопарки, парки, скверы, бульвары, водоемы, пляжи и другие территории культурно-бытового назначения;
2) площади, дороги, улицы, проезды, набережные, полигоны, кладбища1 и другие территории, предназначенные для развития муниципальной инфраструктуры;
3) свободные от застройки городские территории, являющиеся, в соответствии с градостроительной документацией, вышеперечисленными землями общего пользования;
4) земли, отведенные во временное использование для размещения на них некапитальных зданий и сооружений;
5) застроенные или частично застроенные городские территории, являющиеся, в соответствии с градостроительной документацией, вышеперечисленными землями общего пользования;
6) территории, функционально существующие как земли общего пользования (площади, дороги, скверы и т. п.), под которыми или над которыми располагаются капитальные сооружения (п. 3.1 Правил).
Подобная практика регулирования сложилась не случайно. Она продиктована отсутствием легального (законодательного) определения понятия земель общего пользования и их перечня.
Как уже было отмечено, ЗК РФ не предусматривает выделение земель общего пользования в отдельные территориальные зоны. Они могут включаться в одну или несколько территориальных зон. Вместе с тем в соответствии с п. 2
ч. 4 ст. 36 ГрК РФ на земельные участки в границах территорий общего пользования градостроительный регламент не распространяется. Это означает, что независимо от того, в какой территориальной зоне будет находиться земельный участок в составе земель общего пользования, к нему не будет применяться градостроительный регламент соответствующей территориальной зоны.
Без нарушения правового режима в целом на этих землях для размещения временных объектов (киосков, павильонов и т. д.) могут быть выделены отдельные земельные участки с определением границ их месторасположения. Так, в г. Казани, в соответствии с Положением о порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством в г. Казани, объекты мелкорозничной торговли (киоски, павильоны, летнее кафе, точки реализации бахчевых культур) могут размещаться на земельных участках, предоставленных на условиях краткосрочной аренды, вдоль автомобильных дорог, на перекрестках автомагистралей и остановках общественного транспорта .
Границы земель общего пользования обозначаются в документах территориального планирования муниципального образования красными линиями, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые)
1 Обладая признаками земель общего пользования, земельные участки, на которых располагаются полигоны, кладбища, всё же относятся к территориальной зоне специального назначения.
границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейнокабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее — линейные объекты). Следовательно, в населенных пунктах красными линиями обозначаются не только территории общего пользования, но и территории, где расположены линейные объекты.
Красные линии обязательны для соблюдения всеми субъектами градостроительной деятельности, участвующими в процессе проектирования и последующего освоения и застройки территорий поселений. Красные линии градостроительного регулирования подлежат обязательному отражению и учету в генеральных планах, совмещенных с проектами планировки территории, проектах межевания, планировки магистралей, улиц и площадей, инженерно-транспортных коммуникаций.
В соответствии с п. 4.6 Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации (РДС 30-201-98) (утв. постановлением Госстроя РФ от 6 апреля 1998 г. № 18-30) корректировка красных линий может осуществляться по решению органов местного самоуправления, утвердивших их, в связи с изменением градостроительной ситуации в результате необходимости проведения реконструкции сложившейся застройки, изменением категории (пропускной способности) улиц и дорог поселения .
В последние годы в городах ведется активная работа по уточнению, разработке и утверждению проектов межевания земельных участков на территориях жилых кварталов. В результате часть земель общего пользования оказались отведенными в состав общего имущества товариществ собственников жилья, потеряв тем самым такой свой сущностный признак, как доступность их для неопределенного круга лиц. Не вызывает сомнения, что городские власти при этом достигают двоякой цели: увеличения налоговых сборов в бюджет и определенного упорядочения землепользования.
Так, в г. Казани во исполнение решения Представительного органа муниципального образования г. Казани от 29 ноября 2005 г. № 2-3 «О земельном налоге» в целях обеспечения поступления земельного налога в бюджет муниципального образования г. Казани было принято решение о разработке проектов межевания территорий, на которых расположены многоквартирные жилые дома. 27 октября 2008 г. постановлениями Руководителя исполкома г. Казани были утверждены проекты межевания городской территории и сформированы земельные участки, занимаемые многоквартирными жилыми домами, характеризующиеся обособленной и функциональной целостностью (проезды, тротуары, внутридворовые дороги и площадки, автомобильные стоянки и т. д.) .
Однако следует отметить, что значительная часть территории современного российского города представляет собой результат активного и массового воплощения свободной планировки жилых кварталов. В результате многие объекты повседневного быта (тротуары, проезды, мусоросборники, детские площадки, территории для парковки автомобилей и др.) оказались расположенными на участках земель общего пользования. Во многих жилых кварталах сложилась
ситуация, когда жильцы одного и того же дома, но разных подъездов пользуются различными объектами благоустройства, в то время как жильцы различных домов, напротив, одним. В этой связи максимальный учет роли и значения земель общего пользования при разработке и утверждении проектов межевания является особенно важным. В результате межевания каждый сформированный земельный участок должен быть обеспечен выездом на городскую уличную сеть, то есть должно быть совмещение линий транзитных пешеходных путей и внутриквартальных проездов.
Утвержденные проекты межевания в г. Казани, на наш взгляд, разорвали фактически сложившуюся функциональную и инфраструктурную целостность территории многих жилых кварталов. При этом практически не были учтены особенности правового режима земель общего пользования в целом и игнорированы требования п. 12 ст. 85 ЗК РФ.
ЗК РФ и Закон о приватизации запрещают приватизацию земельных участков, расположенных на землях общего пользования. При этом ЗК РФ закрепляет такой запрет безотносительно того, застроен конкретный земельный участок или нет, а закон о приватизации имеет в виду земельные участки, где расположены приватизированные капитальные здания, сооружения.
В юридической литературе и судебной практике сложились две противоположных позиции по поводу обоснованности такого положения. Так, по мнению И.А. Иконицкой, совершенно обоснованно признаются земельными участками, изъятыми из оборота, в частности, такие земли, как земли общего пользования . По мнению же Г. Эйриян, отчуждение имущества (в частности, земельного участка) сопряжено с переходом не только права собственности, но и права аренды. Последнее обстоятельство нужно рассматривать скорее как некорректную формулировку нормы права, а не как отождествление земельных участков, изъятых из оборота, и участков, не подлежащих приватизации .
На практике в основном споры возникают в связи с необходимостью приобретения в собственность земельных участков, на которых расположены приватизированные объекты капитального строительства и которые оказались в пределах границ красных линий (на землях общего пользования, на землях, на которых находятся линейные объекты).
Арбитражные суды, как правило, отказывают в удовлетворении требований собственников строений и сооружений, ссылаясь при этом на ЗК РФ и Закон о приватизации1.
Однако, имеется и противоположная судебная практика. Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в своем постановлении от 19 января 2006 г. № Ф08-6405/05 указал, что возведенное в установленном порядке строение на земельном участке в составе земли общего пользования меняет его назначение и, следовательно, земельный участок перестает быть территорией общего пользования и может быть отчужден.
1 Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Омской области от 14 апреля 2004 г. № А-58/04 ; Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 23 июня 2008 г. № А57-10939/07-39; Решение Арбитражного суда Челябинской области от 19 августа 2008 г. по делу № А76-7399/2008-50-176 .
На наш взгляд, при решении этого вопроса необходимо учитывать каждую конкретную ситуацию. В этом смысле представляется более обоснованной позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, высказанная в постановлении от 19 мая 2009 г. № 1067/09 . По мнению Президиума ВАС РФ, суды обязаны рассматривать генеральный план развития города как доказательство наличия либо отсутствия обстоятельств, препятствующих приватизации земельных участков в составе земель общего пользования, занимаемых зданиями, строениями и сооружениями.
Безусловно, незастроенные земельные участки из земель общего пользования не могут быть приватизированы. Застроенные участки предоставляются собственникам зданий, строений и сооружений, как правило, в аренду. А в соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ владение и пользование или временное пользование имуществом, переданным в аренду, осуществляется исключительно арендатором. В связи с этим даже передача таких участков только в аренду, а не в собственность затрудняет соблюдение правового режима земель общего пользования. При такой ситуации, на наш взгляд, необходимо в законодательном порядке разрешить приватизацию земельных участков из земель общего пользования, застроенных объектами инфраструктуры, социального и культурно-бытового значения, с учетом генерального плана развития населенного пункта и проектов планировки и застройки их территории.
Было бы неверным понимать земли общего пользования исключительно как территории незастроенные и в перспективе незастраиваемые. Значительное число таких земель представляют собой застроенные или по меньшей мере благоустроенные территории, в отношении которых возможна та или иная градостроительная деятельность.
Поэтому, учитывая крупномасштабную застройку территорий населенных пунктов, на наш взгляд, следует ввести градостроительные регламенты на земли общего пользования и разрешить строительство социально значимых объектов при условии соблюдения режима территориальных зон населенных пунктов и установления публичных сервитутов.
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
Z.F. Safin, E.F. Nigmatullina. The Concept of Common-Use Lands and Their Legal Regime.
Литература
1. Боголюбов С.А. Земельное право. — М.: Высш. образов., 2006. — 413 с.
2. Крассов О.И. Земельное право. — М.: Юрист, 2007. — 671 с.
3. Шейнин Л.Б. Земельное право России. — М.: Эксмо, 2007. — 351 с.
4. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации: // СЗ РФ. — 2001. — № 44. — Ст. 4147.
8. Решение Свободненского городского совета народных депутатов от 3 ноября 2005 г. № 71 » Об утверждении Порядка использования земель общего пользования на территории города Свободного» // СПС «Гарант». — иКЬ: http://www.garant.ru.
9. Правила застройки и землепользования в городе Челябинске, утвержденные решением Челябинской городской думы от 18 августа 1998 г. № 27/7 // Вечерний Челябинск. — 1998. — № 170.
10. Решение Казанской городской думы от 23 августа 2006 г. № 49-11 «Положение о порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством в городе Казани» // Казанские ведомости. — 2006. — № 192.
11. Постановление Госстроя РФ от 6 апреля 1998 г. № 18-30 о принятии и введении в действие РДС 30-201-98 «Инструкция о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации» / Госстрой РФ. — М.: ГУП ЦПП, 1999.
12. Постановление руководителя исполнительного комитета г. Казани от 27 октября 2008 г. «Об утверждении проектов межевания многоквартирных жилых домов» // Казанские ведомости. — 2008. — № 226.
19. Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 19 мая 2009 г. № 1067/09. — иКЬ: http://faspo.arbitr.ru.
Поступила в редакцию 06.05.10
Сафин Завдат Файзрахманович — доктор юридических наук, профессор кафедры экологического, трудового права и гражданского процесса Казанского (Приволжского) федерального университета.
Нигматуллина Эльмира Фаатовна — кандидат юридических наук, доцент кафедры экологического, трудового права и гражданского процесса Казанского (Приволжского) федерального университета.
Уже более двадцати пяти лет прошло со времени прекращения ведения колхозного и совхозного хозяйства, однако эхо «переходного» этапа земельной реформы (1990-2002 годы), когда существовала коллективная собственность на землю, до сих пор создает проблемы и споры относительно права собственности на земли коллективных сельскохозяйственных предприятий, акционерных обществ и кооперативов, которые остались после распаевания.
Как известно, до 2002 года Земельный кодекс Украины предусматривал, что земля может принадлежать юридическим лицам, в том числе, на праве коллективной собственности. Однако после принятия в 2001 году нового Земельного кодекса указанная форма собственности была отменена. Зато Кодекс 2001 года предусматривает только частную, коммунальную и государственную формы собственности.
Тем не менее, на сегодняшний день государственные акты на право коллективной собственности продолжают быть действующими, поскольку некоторые сельскохозяйственные предприятия до сих пор не переоформили свое право на землю, оставшуюся после распаевания, по «новому» законодательству. В связи с этим на практике возникают споры и проблемы относительно наличия или отсутствия права частной собственности у таких предприятий.
«Переходный» пробел
Коллективная собственность возникла как переходный этап реформирования аграрного сектора экономики для обеспечения передачи земель из государственной собственности (собственности колхозов и совхозов) в частную. В частности, предполагалось, что в коллективную собственность могут быть переданы земли коллективных сельскохозяйственных предприятий, сельскохозяйственных кооперативов, сельскохозяйственных акционерных обществ, в том числе созданных на базе совхозов и других государственных сельскохозяйственных предприятий, земли садоводческих обществ — по решению общего собрания этих предприятий, кооперативов, обществ (статья 5 Земельного кодекса 1990 года).
Согласно Указу Президента Украины от 08.08.1995 года № 720/95 сельскохозяйственные угодья, переданные в коллективную собственность, подлежали паеванию, то есть каждый член сельскохозяйственного предприятия имел право на определение размера его земельной доли (пая) в коллективной собственности на землю, без выделения такого земельного участка в натуре (на местности).
Членам сельскохозяйственных предприятий гарантировалось право свободного выхода из этих предприятий с земельными долями (паями) и имущественными паями и создания на их основе частных (частно-арендных) предприятий, крестьянских (фермерских) хозяйств, хозяйственных обществ, сельскохозяйственных кооперативов, других субъектов хозяйствования, основанных на частной собственности (Указ Президента Украины от 03.12.1999 года № 1529/99).
Однако не все члены сельскохозяйственных предприятий этим правом воспользовались, а потому часть переданных в коллективную собственность земель, которые не были переданы местным советам или местным государственным администрациям, так и осталась в коллективной собственности сельскохозяйственных предприятий, несмотря на то, что такая форма собственности согласно законодательству прекратила существование с 01.01.2002 года.
В то же время, государственный акт на право коллективной собственности предоставлялся сельскохозяйственным предприятиям на весь земельный участок (а часто и на весь имущественный комплекс), принадлежавший колхозу или совхозу. То есть, такой государственный акт удостоверял право предприятия, в том числе на земли сельскохозяйственного назначения, которые подлежали паеванию, то есть подлежали передаче в частную собственность гражданам.
Таким образом, возникла ситуация, когда часть земельного участка, право коллективной собственности на которую удостоверялось государственным актом, была передана в собственность физическим лицам. Как следствие, возникал вопрос, остается ли в силе такой государственный акт на право коллективной собственности на земельный участок, границы которого изменились в результате раздела земель в пользу физических лиц?
Частично ответ на этот вопрос дает пункт 7 Заключительных положений действующего Земельного кодекса Украины, который предусматривает, что граждане и юридические лица, получившие в собственность, во временное пользование, в том числе на условиях аренды, земельные участки в размерах, которые были предусмотрены ранее действовавшим законодательством, сохраняют права на эти участки.
Из приведенных норм следует, что государственные акты на право коллективной собственности не утратили силу. Однако законодатель не предусмотрел автоматического перехода права коллективной собственности в частную в связи с исключением этой формы собственности из Земельного кодекса и не приравнял коллективную собственность ни к одной из предусмотренных действующим законодательством форм собственности. Следовательно, на практике возникает следующий вопрос: возникло ли у предприятия право частной собственности на имущество на основании государственного акта на право коллективной собственности?
Есть или нет?
Споры о праве собственности на земельные участки, на которые был оформлен государственный акт на право коллективной собственности, рассматриваются в порядке и гражданского, и хозяйственного, и административного судопроизводства. В связи с этим, неудивительно, что единой позиции по указанной проблеме нет.
В большинстве споров суды занимают позицию, что юридическое лицо, которому выдан государственный акт на право коллективной собственности на землю, является владельцем (частным владельцем) такой земли. Указанная позиция основывается на пункте 7 Переходных положений Земельного кодекса Украины и статьи 140 Земельного кодекса Украины.
Как указано выше, пункт 7 Переходных положений гарантирует силу прав, возникших на основании закона, действовавшего до вступления в силу Земельного кодекса. В то же время, в статье 140 Земельного кодекса Украины предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для прекращения права собственности на землю: добровольный отказ собственника от права на земельный участок; смерть собственника земельного участка при отсутствии наследника; отчуждение земельного участка по решению собственника; обращение взыскания на земельный участок по требованию кредитора; отчуждение земельного участка по мотивам общественной необходимости и для общественных нужд; конфискация по решению суда; неотчуждение земельного участка иностранными лицами и лицами без гражданства в установленный срок.
Установив отсутствие оснований, с которыми Кодекс связывает прекращение права собственности на земельный участок, суды признают за сельскохозяйственными предприятиями право собственности на соответствующие земельные участки (постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 16.07.2013 года по делу № 5006/32/205пн/2012; постановление Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 20.05.2015 года по делу № 6-8090св15; постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 30.06.2009 года по делу № 2-25/10448-2008).
Суды также принимают во внимание то, что согласно решению Конституционного Суда Украины № 5-рп/2005 от 22.09.2005 года положения пункта 6 раздела Х «Переходные положения» Земельного кодекса Украины и пункта 6 Постановления Верховной Рады Украины «О земельной реформе» в части об утрате гражданами, предприятиями, учреждениями и организациями после окончания срока оформления права собственности или права пользования землей ранее предоставленного им права пользования земельным участком, признанные неконституционными, утрачивают силу со дня принятия Конституционным Судом Украины этого Решения (постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 27.11.2007 года по делу № 131/13-05).
То есть Конституционным Судом признано, что право собственности на землю не может быть потеряно вследствие несовершения владельцем определенных формальных действий относительно переоформления этого права по новому законодательству. На этом основании суды также считали, что право коллективной собственности не прекращается.
В то же время, существует противоположная, достаточно формальная, позиция судов высших инстанций.
В частности, Высший административный суд Украины в своем постановлении от 14.04.2015 по делу № 2а-1803/10/1970 установив, что земли, отраженные в государственном акте на право коллективной собственности на землю в дальнейшем предоставлялись в частную собственность в процессе распаевания бывшим членам агрофирмы, в связи с чем менялись границы земельного участка, а агрофирма не обращалась в соответствующий местный совет или районную государственную администрацию о предоставлении ей в собственность земель, оставшихся после распаевания между бывшими членами агрофирмы, постановил, что выводы судов предыдущих инстанций об отказе в удовлетворении иска являются преждевременными.
Таким образом, суд счел, что поскольку земельный участок, право на который удостоверял государственный акт на право коллективной собственности, изменился (изменились границы земельного участка и его площадь) путем передачи его части в частную собственность физическим лицам, имевшим право на пай, объект права перестал существовать, как и право на него.
Кроме того, постановлением от 17.03.2011 года по делу № 2-19/1511-2009 Высший хозяйственный суд Украины оставил в силе постановление суда апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении иска о признании права собственности на земельные участки. Суд кассационной инстанции указал, что земли коллективных сельскохозяйственных предприятий должны распределяться между работниками и пенсионерами такого предприятия и не могут передаваться на праве частной собственности этому предприятию или его правопреемникам.
В постановлении от 13.12.2011 года по делу № 4/164 Высший хозяйственный суд Украины оставил в силе решение суда апелляционной инстанции об отказе в иске о признании права собственности на земельный участок за сельскохозяйственным предприятием — правопреемником предприятия, которому этот земельный участок был передан в коллективную собственность.
Суд мотивировал такое решение тем, что юридические лица приобретают право собственности на земельные участки из земель государственной или коммунальной собственности по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления; право на земельный участок у юридического лица возникает с момента государственной регистрации этого права (статья 125 Земельного кодекса Украины); документы, удостоверяющие право на земельный участок, указаны в статье 126 Земельного кодекса Украины.
Поскольку у истца отсутствовали надлежащие и допустимые доказательства в подтверждение его права собственности на спорные земельные участки (документы, определенные статьей 126 Земельного кодекса Украины), а в законодательстве Украины отсутствуют нормы, позволяющие правопреемнику имущественных прав предприятия, которому земельный участок был передан на праве коллективной собственности, автоматически приобретать право собственности на земельный участок, суд пришел к выводу, что апелляционный суд принял правильное решение об отказе в удовлетворении иска.
Таким образом, суды кассационной инстанции не могут прийти к общему выводу о наличии или отсутствии права частной собственности на землю у сельскохозяйственных предприятий (или их правопреемников), которые получили земельные участки по старому законодательству на праве коллективной собственности.
Наше мнение
Как видим, в судебной практике сформировались два противоположных подхода: один — либеральный, который исходит из того, что право собственности является нерушимым и просто так не исчезает (даже ввиду изменения правового режима собственности), а другой является формальным — если нет документов, которые удостоверяют право частной собственности у определенного субъекта, то такого права у этого субъекта нет.
Считаем, что владелец земли не может быть заложником несовершенного правового регулирования и резких изменений законодательства. Это вытекает из общих принципов права собственности, в частности, его незыблемости, гарантированных статьей 41 Конституции Украины, статьей 1 Протокола к Конвенции о защите прав человека и основных свобод, а также общих норм и принципов гражданского законодательства (статья 3 Гражданского кодекса Украины).
Кроме того, Гражданским кодексом Украины также предусмотрено, что право собственности является нерушимым; никто не может быть противоправно лишен этого права или ограничен в его осуществлении (статья 321), а право собственности приобретается на основаниях, не запрещенных законом. При этом, право собственности считается приобретенным правомерно, если иное прямо не вытекает из закона или незаконность приобретения права собственности не установлена судом (статья 328 Гражданского кодекса Украины).
Таким образом, юридические лица, имеющие надлежащим образом оформленный государственный акт на право коллективной собственности на землю, должны признаваться владельцами (субъектами права частной собственности) на соответствующие земельные участки, которые не были переданы в частную собственность (не были распаеваны) физическим лицам -членам соответствующих коллективных сельскохозяйственных предприятий.
Здравствуйте.
Действующим законом предусмотрено, что по общему правилу не снимаются с государственного кадастрового учета образуемые при выполнении комплексных кадастровых работ земельные участки общего пользования, образование которых предусмотрено утвержденным проектом межевания территории.
Так, в соответствии с ч. 15 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости», если в течение пяти лет со дня государственного кадастрового учета земельного участка, указанного в части 14 настоящей статьи, не осуществлена государственная регистрация права собственности Российской Федерации, права собственности субъекта Российской Федерации, права муниципальной собственности, права частной собственности, постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, аренды, доверительного управления, орган регистрации прав снимает такой земельный участок с государственного кадастрового учета, за исключением образуемых при выполнении комплексных кадастровых работ земельных участков, занятых площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами общего пользования, образование которых предусмотрено утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории, которые после образования будут относиться к землям общего пользования, территориям общего пользования, а также земельных участков, занятых зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства.
Возможно, указанный Вами участок земель общего пользования относится к таким земельным участкам.
Ответ на вопрос является примерным. К сожалению, ответить более точно и полно на Ваш вопрос НЕВОЗМОЖНО без изучения всех документов и обстоятельств дела.
С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович
Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра по запросу «Известий» рассказали, какие документы необходимы для оформления в собственность заброшенного земельного участка в дачном поселке.
Для оформления прав собственности на земельный участок необходим правоустанавливающий документ. В случае, когда участок «заброшен», таким документом может быть договор по гражданско-правовой сделке. Например, договор купли-продажи, дарения или мены, отметили в ведомстве.
Также правоустанавливающим документом может быть акт органа исполнительной власти региона или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка.
В поисках владельца
Прежде чем кинуться захватывать заброшенный участок, необходимо попробовать найти его владельца.
Если участок расположен на территории садового товарищества (СНТ), стоит обратиться к его председателю. Возможно у него окажется точный адрес «заброшки» или дома на нем, а также их кадастровые номера.
Далее эксперты рекомендуют заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), например, через онлайн-сервис на сайте кадастровой палаты (kadastr.ru).
В ней будет более подробная информация как об участке, так и о собственниках и возможных обременениях, при условии, если права на интересующий участок регистрировались в ЕГРН.
Если вы не знаете о принадлежности участка какому-либо объединению, то вам в любом случае следует обратиться в орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления. Муниципалитеты, как правило, обладают всей информацией об участках и их статусах.
Если у участка и построенных на нем объектов окажется собственник, то вы сможете завладеть заветным участком только по гражданско-правовой сделке. Например, заключив с собственником участка договор купли-продажи.
Брошенный, абсолютно брошенный
Возможен вариант, при котором земельный участок никому не предоставлялся и не относится к землям общего пользования членов СНТ. В таком случае, чтобы оформить его, необходимо обратиться в региональный орган исполнительной власти или муниципалитет с заявлением о предоставлении его в собственность или аренду.
Если земельный участок образован из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами СНТ, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, и не отнесен к имуществу общего пользования, то его можно передать в собственность без проведения торгов на основании договора купли-продажи только членам этой организации, добавили в ФКП Росресстра.
Приобрести участок без торгов можно благодаря двум основным документам. Требуются документ, подтверждающий членство заявителя в некоммерческой организации, и решение органа некоммерческой организации о распределении заявителю земельного участка.
Финишная прямая
На этом этапе муниципалитет принимает решение о возможности предоставления участка. Например, заключает договор купли-продажи, аренды земельного участка и т.д.
Затем наступает стадия регистрации права собственности на земельный участок. Необходимые документы можно подать в том числе через МФЦ или в электронном виде.
Речь идет, в частности, о заявлениях от продавца и покупателя о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности приобретателя на участок.
Если речь идет о заключении сделки с муниципалитетом, то орган местного самоуправления в рамках межведомственного взаимодействия самостоятельно обязан обратиться в орган регистрации прав не позднее пяти рабочих дней с даты принятия акта или совершения такой сделки и представить документы.
Результатом регистрации вашего права станет являться специальная регистрационная надпись на договоре и выдача выписки из ЕГРН.
Избушка на курьих ножках
Если же на заброшенном участке есть бесхозяйный объект недвижимости, то процесс оформления участка сильно усложнится. Участок можно приобрести только с объектом недвижимости, находящимся на нем. А значит, и оформлять права собственности на этот объект недвижимости и участок нужно будет одновременно.
Для этого придется оплатить госпошлину. Стать собственником участка и дома можно по договору купли-продажи, если удастся найти хозяев, или через обращение в уполномоченный орган государственной власти, если собственник не найден.
Однако во втором случае этому будет предшествовать процедура принятия объекта недвижимости на учет в качестве бесхозяйного объекта, его принятие в муниципальную собственность и продажа с торгов. Таким образом, процесс может растянуться по времени до года. Но только получив право собственности на объект недвижимости, можно будет снести дом.
В июле результаты опроса Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ) показали, что более 30% жителей России хотели бы приобрести дачу в будущем.
Желание купить загородную недвижимость, как правило, продиктовано желанием выращивать овощи и фрукты (59% россиян), возможностью отдыхать и развлекаться (48%), интересом к оформлению участка (30%). Отказ обычно связан с отсутствием денег на покупку (19%) и состоянием здоровья (16%).