Алексей Лейба, юрисконсульт ООО «Уралводоканал»
Пунктом 2 статьи 671 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование юридическим лицам только на основе договора аренды или иного договора и только для проживания граждан.
Таким образом, к договору аренды жилого помещения, в отличие от договора найма жилого помещения, являющегося самостоятельным видом договора (глава 35 Гражданского кодекса РФ), применяются общие положения о договоре аренды, установленные в § 1 главы 34 Гражданского кодекса РФ.
Юридические лица и аренда жилья
Появление пункта 2 статьи 671 в главе 35 Гражданского кодекса РФ означает невозможность использовать жилое помещение не по назначению (т.е. не для проживания граждан). Как вытекает из указанной нормы, договор аренды жилого помещения представляет собой именно разновидность аренды, а не найма жилого помещения.
С правовой точки зрения между предоставлением жилого помещения арендатору — юридическому лицу и последующим предоставлением жилого помещения гражданину (например, его сотруднику) должен существовать еще один договор, по которому арендованное жилое помещение передается гражданину для проживания (чаще всего это договор найма либо положения трудового договора или дополнительного соглашения к нему), но в любом случае это не договор субаренды жилья.
Как отмечает М. Брагинский, «подлинный смысл п. 2 ст. 671 ГК состоит в том, что юридическое лицо не может арендовать жилое помещение «для себя»: использовать его в качестве помещения для офиса, мастерской, магазина и др., тем самым не для проживания граждан. Никаких иных ограничений соответствующая норма не предусматривает»1.
На наш взгляд, следует согласиться с данным утверждением, но только с некоторыми оговорками.
Так, при регистрации юридического лица в налоговой инспекции его местонахождение может быть определено как место жительства его учредителя (участника) или его будущего руководителя, тем более что пункт 1 статьи 17 Жилищного кодекса РФ, пункт 2 статьи 288 и пункт 2 статьи 671 Гражданского кодекса РФ не препятствуют такому указанию: приведенные нормы регулируют лишь вопросы о назначении жилого помещения и праве юридического лица на использование данных помещений только для проживания граждан и не распространяются на отношения по государственной регистрации юридических лиц (постановления ФАС Дальневосточного округа от 14.09.2009 № Ф03-4602/2009 по делу № А51-894/2009, ФАС Западно-Сибирского округа от 12.01.2010 № Ф04-7665/2009 по делу № А70-4607/2009, ФАС Московского округа от 21.05.2012 № Ф05-2949/2012 по делу № А40-73285/11-92-615).
Большинство юридических лиц используют арендованные жилые помещения для проживания своих сотрудников, направляемых в командировки в тот или иной населенный пункт. Очень часто в трудовом договоре с директором предприятия также содержится пункт о том, что работодатель обязуется предоставить ему жилое помещения для проживания его самого и членов его семьи, а также оплачивать арендную плату и производить оплату жилищно-коммунальных услуг.
Имеет место заключение и трехсторонних договоров аренды жилого помещения, в которых сторонами являются собственник жилья (арендодатель), юридическое лицо (арендатор) и его сотрудник, который намеревается там проживать2.
Точка зрения высших судов РФ на аренду жилья. Субъектный состав договора аренды жилья
В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» указано, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса РФ, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 Гражданского кодекса РФ.
Позднее данная позиция была продолжена ВАС РФ в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.06.2005 № 2780/05 по делу № А04-1929/04-4/92.
Следует иметь в виду, что уставы некоторых ТСЖ (в целях контроля за сдачей в аренду (наем) жилых помещений или по иным причинам) предусматривают последующее уведомление ТСЖ о заключении договоров аренды, что никак не влияет на действительность договора аренды.
Так, в одном из дел ТСЖ обратилось в арбитражный суд к ИП К.В.С. и ОАО «ЦОТЭНЕРГО» с иском о признании ничтожным договора аренды квартир, ссылаясь на статьи 168, 170 Гражданского кодекса РФ.
Решением арбитражного суда Воронежской области в удовлетворении иска было отказано, в связи с чем ТСЖ обратилось в суд с апелляционной жалобой, полагая, что решение суда принято с нарушением норм материального права, поскольку сделка недействительна как ничтожная (мнимая), а договор аренды фактически не исполнялся.
Истец, ссылаясь на судебные акты судов общей юрисдикции, акт допуска в эксплуатацию электроустановки, постановления администрации г. Воронежа № 497, № 498 от 28.03.2002, № 660 от 14.04.2002, посчитал, что помещения, переданные ИП К.В.С. в аренду, являются нежилыми, следовательно, не могли быть использованы для проживания граждан, в связи с чем обратился в суд с настоящим иском.
Кроме того, истец ссылается на нарушение ИП К.В.С. устава ТСЖ, поскольку согласно пункту 4.7 устава жилые помещения могут сдаваться членами товарищества другим лицам (гражданам) для проживания на основании договора аренды с уведомлением об этом правления ТСЖ с целью правильного и обоснованного начисления платежей за коммунальные услуги.
Как отметила коллегия судей, отсутствие такого уведомления не влечет ничтожность заключенной сделки, поскольку устав ТСЖ не является законом или правовым актом, а сделки, совершенные с нарушением положений устава, не могут быть признаны недействительными на основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, регистрация права собственности на указанные помещения как нежилые произведена 10.04.2007, т.е. после заключения оспариваемого договора аренды.
Согласно договору аренды жилого помещения от 30.06.2006 жилые помещения используются арендатором исключительно для проживания его сотрудников, что предусмотрено пунктом 2 статьи 671 Гражданского кодекса РФ.
С учетом данных обстоятельств, суд первой инстанции правомерно и обоснованно пришел к выводу об отсутствии нарушений права истца, подлежащего защите.
Сделав ссылку также на пункт 38 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ», коллегия судей оставила без изменения решение суда первой инстанции (постановление девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2009 по делу № А14-5385-2009).
Что касается субъектного состава договора аренды жилья (прежде всего нас интересует сторона арендатора), то также следует согласиться с М. Брагинским о том, что «п. 2 ст. 671 ГК РФ вообще никаких ограничений в субъектном составе договора аренды жилого помещения не устанавливает. Соответственно на стороне и арендатора, и арендодателя могут выступать как юридические лица, так и граждане. И это в полной мере относится к договорам, заключенным после вступления в силу ч. 2 ГК РФ»3.
Очень часто на стороне арендодателя выступают граждане, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, что видно из приведенного мной выше судебного спора.
Необходимость регистрации договора аренды жилья, заключенного на один год и более
Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса РФ сделки с недвижимым имуществом, к которому относятся все без исключения жилые помещения, подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского кодекса РФ и Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Заключая договор аренды жилого помещения с юридическим лицом, необходимо помнить, что регистрировать такой договор в Федеральной регистрационной службе необходимо только в случае, если он заключен на срок один год и более (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ), в отличие от договора коммерческого найма жилья.
Если же одна из сторон уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона на основании пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ вправе обратиться в суд с требованием об обязании зарегистрировать договор аренды (кассационное определение Ростовского областного суда от 16.02.2012 по делу № 33-1972).
Президиум ВАС РФ в информационном письме от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» разъяснил, что пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ применяется и к договорам аренды нежилых помещений, поскольку они представляют собой объект, неразрывно связанный со зданием или сооружением, что вполне можно распространить и на договоры аренды жилых помещений, поскольку жилые помещения также являются объектом недвижимости, неразрывно связанным со зданием.
Следовательно, договор аренды квартиры, заключенный на один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 7 Обобщения судебной практики по рассмотрению споров, связанных с оспариванием действий (бездействия) Федеральной регистрационной службы, утвержденного Президиумом Арбитражного суда Свердловской области 05.09.2008).
Однако следует при этом помнить, что при продлении договора аренды жилья на новый срок (также не превышающий одного года), регистрировать такой договор (дополнительное соглашение к нему) не нужно. На данное обстоятельство было обращено внимание ВАС РФ в пункте 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В том случае, если заключенный на срок один год и более договор аренды не будет в установленном порядке зарегистрирован, он не будет признан заключенным (статья 433 Гражданского кодекса РФ), вследствие чего могут возникнуть негативные последствия не только для арендатора (поскольку у него будет отсутствовать заключенный договор как основание для пользования жилым помещением), но и для арендодателя. В частности, невозможно будет на основании такого договора взыскать с арендатора в судебном порядке арендную плату и иные предусмотренные договором аренды платежи в случае их добровольной неуплаты (придется доказывать получение неосновательного обогащения по правилам главы 60 Гражданского кодекса РФ).
Досрочное расторжение договора аренды жилья
Ввиду постоянного изменения экономической ситуации в стране (неплатежи, банкротства организаций, повышение процентных ставок банков, обращения взыскания на предмет залога и т.п.) актуальными являются вопросы досрочного расторжения договора аренды.
Договор может быть досрочно расторгнут как по инициативе арендодателя, так и по инициативе арендатора.
В статье 619 Гражданского кодекса РФ перечислены основания, по которым договор может быть расторгнут судом по требованию арендодателя (например, если арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора или более двух раз подряд не вносит арендную плату).
Следует помнить, что потребовать досрочного расторжения договора арендодатель вправе только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости устранить нарушение и исполнить обязательство в разумный срок. Приведу один пример.
Гражданка Б. обратилась в суд с иском к гражданину А., ООО (…) о расторжении договора аренды квартиры и истребовании ее из чужого владения. Являясь собственником квартиры № (…) в доме № (…) по улице (…), на основании договора аренды от 07.09.2005 истец передала ее во временное владение и пользование ООО (…) сроком до 31.12.2005. Ввиду того, что ответчик надлежащим образом не оплачивал коммунальные платежи, образовалась задолженность и возникла необходимость в расторжении договора. На законные требования освободить квартиру ни арендатор ООО (…), ни субарендатор гражданин А. не реагируют.
Впоследствии истица уточнила исковые требования, просила суд расторгнуть договор аренды и обязать ответчиков ООО (…) и А. передать по акту приема-передачи квартиру и ключи от нее незамедлительно после вступления решения в законную силу.
Судом первой инстанции иск был удовлетворен в полном объеме.
В кассационной жалобе А. просил его отменить ввиду допущенных судом первой инстанции нарушений норм материального и процессуального права.
Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы гражданина А., судебная коллегия областного суда не нашла оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с законом и фактическими обстоятельствами, и указала следующее.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по оплате арендной платы равной размеру платы за жилье и коммунальные услуги (пункт 3 договора аренды), и соответственно нарушение ООО (…) существенных условий договора послужило поводом для обращения арендодателя в суд с иском о досрочном расторжении договора.
В кассационной жалобе гражданин А. указывал на то, что являясь субарендатором, он своевременно и в полном объеме оплачивал коммунальные платежи, задолженность образовалась по вине третьего лица, которое не проживает и не проживало в квартире, а потому не имеется оснований полагать, что им либо ООО (…) были нарушены существенные условия договора аренды.
Как указала коллегия судей областного суда, указанный довод не влечет отмену состоявшегося по делу судебного акта, поскольку обстоятельства, при которых образовалась задолженность по коммунальным и, соответственно, арендным платежам, не являются юридически значимыми. Основополагающим моментом для расторжения договора аренды является невнесение арендатором платы по коммунальным услугам, при этом истцом был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный пунктом 8 договора аренды.
Судебной коллегией также не был принят во внимание довод гражданина А. о том, что на момент направления истцом уведомления о расторжении договора задолженность по коммунальным и арендным платежам была погашена (кассационное определение Волгоградского областного суда от 07.07.2011 по делу № 33-9170).
Согласно статье 620 Гражданского кодекса РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, например, если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (например, если дом будет в срочном порядке признан аварийным, но его жителей некуда будет расселять).
Следует отметить, что в пункте 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснил, что дополнительные (прим. автора) основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с пунктом 2 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.
Заключение
Подводя итог вышесказанному, следует отметить следующее.
Во-первых, в случае заключения договора аренды жилья между физическим и юридическим лицом всегда присутствует простая письменная форма договора аренды жилого помещения (пункт 1 статьи 161, пункт 1 статьи 609 Гражданского кодекса РФ).
Во-вторых, любой договор аренды предполагает равноправие сторон – арендатора и арендодателя – как субъектов гражданского оборота (это очень важный момент), и никакой дополнительной защиты со стороны государства прежде всего для гражданина-арендодателя нет.
В-третьих, любое юридическое лицо, обладая штатом юристов и исходя из принципа свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса РФ), старается предложить будущему арендодателю свою форму (редакцию) договора, условия которого подходят именно для него (в моей практике такие случаи были).
В-четвертых, при сдаче в аренду жилья юридическому лицу последнее выступает по отношению к арендодателю (физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем) налоговым агентом, и, таким образом, в силу налогового законодательства обязано удержать у него и перечислить в бюджет НДФЛ в размере 13 % от суммы полученного им дохода (пункт 1 статьи 224, пункт 1 статьи 226 Налогового кодекса РФ).
Говоря простыми словами, если размер арендной платы в договоре указан 15 тыс. рублей в месяц, то собственнику жилья будет полагаться только сумма в размере 13 050 рублей (15 000 минус 13 %).
Если же у собственника жилья нет желания связываться с арендой, а тем более регистрировать такой договор (точнее, аренду как обременение), тогда стоит прибегнуть к сдаче жилья физическим лицам через заключение договора коммерческого найма жилья, к которому не применяются ни общие положения об аренде, ни нормы об аренде отдельных видов имущества, в частности, зданий и сооружений, хотя и там хватает сложностей. Так, согласно пункту 1 статьи 161 Гражданского кодекса РФ (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статьи 1153 части третьей Гражданского кодекса РФ»), сделки граждан между собой на сумму, превышающую 10 тыс. рублей, также должны совершаться в простой письменной форме (под суммой сделки понимается вся сумма платежей по договору).
Кроме того, московские власти в последнее время озабочены пополнением городского бюджета за счет налогов от доходов от сдачи жилых помещений и различными способами пытаются убедить таких граждан платить налоги.
Брагинский М.И.., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М., 2002. С.658.
Подробнее см.: Матюкова Ю. Аренда квартиры для сотрудника// ЭЖ-Юрист. 2011. № 40.
Брагинский М.И.., Витрянский В.В. Указ.соч. С. 658.
- Арендная плата за жильё – как рассчитать
Арендная плата за жильё в Беларуси – сумма, необходимая к выплате за проживание в так называемом арендном жилом помещении. Под арендным жилым помещением понимается неприватизированная квартира или одноквартирный жилой дом. В данном случае речь идёт о государственном арендном жилье, и получателем платежа является государство. Также существует арендная плата за пользование приватизированным жильём, взятым в аренду у собственника (арендодателя).
Массовый перевод жилых помещений из «простого» государственного жилищного фонда в арендный фонд производился летом 2016 года. Начиная с первого июля, граждане, проживающие в неприватизированных квартирах, стали платить за ставшее арендным жильё. Арендный фонд в Республике Беларусь уже существует, однако в июле 2016 года его размер значительно увеличился. Стоит отметить, что предполагаются значительные различия в начислении оплаты арендного жилья, переведённого в данный фонд из «простого» государственного фонда или из служебного жилья и в начислении оплаты арендного жилья для тех, кто стоит в очереди на улучшение жилищных условий. Так называемые очередники платят сейчас гораздо более значительную сумму, чем это будут делать те, чьё не приватизированное в срок жильё переведут в категорию арендного.
Арендная плата за жильё – как рассчитать
Что касается платы за проживание в помещениях, принадлежащих государственному жилому фонду, то для определения размера регулярных выплат следует опираться на постановление Совета Министров Республики Беларусь №231 «Об установлении размера базовой арендной величины», которое вступило в силу в апреле 2014 года.
Для расчёта суммы, необходимой в выплате в каждом конкретном случае, в качестве основного показателя берётся базовая арендная ставка. Арендная плата за жильё рассчитывается следующим образом: базовая величина умножается на базовую ставку платы за проживание в квартире, на метраж жилья и на коэффициент. Граждане, не приватизировавшие жильё в срок до 1 июля 2016 года, оплачивают аренду в соответствии с понижающим коэффициентом.
Формула вычисления величины арендных выплат за пользование нежилым помещением выглядит следующим образом: арендная ставка равна базовой ставке для населённых пунктов, помноженной на географический коэффициент, помноженной на коэффициент спроса (гибкая величина, определяемая по соглашению сторон), помноженная на коэффициент цели использования, помноженная на дополнительный коэффициент. Размер ставки зависит от различных факторов, однако наиболее высокой она остаётся в столице страны, и в ближайшее время существенных изменений в этом отношении не предвидится.
В соответствии с Законом Республики Беларусь «О государственных социальных льготах, правах и гарантиях для отдельных категорий граждан» некоторые граждане имеют право на оплату лишь половины от общей суммы:
- Те, кто принимали участие в Великой Отечественной войне
- Лица с инвалидностью первой и второй группы при определённых условиях
Если граждане не имеют возможности оплачивать арендное жильё, они имеют право подать заявление о включении их арендного жилья в фонд социального жилья Республики Беларусь. Если объект недвижимости будет признан помещением социального пользования, проживание в нём будет бесплатным. Это актуально для тех, кто имеет право на получение социального жилья:
- Ветераны и инвалиды ВОВ
- Дети, не имеющие родителей
- Граждане, в чьих семьях воспитываются дети с инвалидностью
- Граждане пенсионного возраста, не имеющие работы
- Другие категории граждан
ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ КОМИТЕТ ГОРОДСКОГО СОВЕТА Г. ДОНЕЦК
РЕШЕНИЕ
N 430 от 16.08.2006 г.
Методика
расчета и порядок использования арендной платы за
пользование имуществом территориальной громады г. Донецка
1. Методика расчета и порядок использования арендной платы за пользование имуществом территориальной громады г. Донецка (далее — Методика) разработана с целью создания единого организационно-экономического механизма взимания и использования платы за аренду целостных имущественных комплексов коммунальных предприятий, их структурных подразделений (филиалов, цехов, участков) и недвижимого имущества (зданий, сооружений, помещений), другого отдельного индивидуально определенного имущества коммунальных предприятий, организаций и учреждений (машин, оборудования, сетей водо-, газо-, электроснабжения, сооружений и оборудования на них, других учетных единиц основных средств, нематериальных активов и других ценностей, которые выделяются в самостоятельный объект аренды согласно законодательству), а также имущества, которое не вошло в уставные фонды хозяйственных обществ, созданных в процессе приватизации (корпоратизации).
2. Методика определяет механизм начисления арендной платы за пользование имуществом и платы за пользование земельным участком (его части) без выделения его на местности, относящимся к коммунальной собственности территориальной громады г. Донецка.
3. Арендная плата является платежом в формах, определенных законодательством Украины, которые вносит арендатор арендодателю независимо от последствий своей хозяйственной деятельности.
4. Размер арендной платы устанавливается договором аренды между арендодателем и арендатором.
5. Заключению договора аренды предшествует экспертная оценка объекта аренды. Результаты экспертной оценки действительны на протяжении трех лет со дня ее проведения. Оплата стоимости работ по экспертной оценке осуществляется по договоренности сторон договора аренды.
6. Арендная плата в соответствии с Методикой рассчитывается в такой последовательности:
— определяется размер годовой арендной платы;
— на основании размера годовой арендной платы устанавливается размер арендной платы за первый месяц аренды, который фиксируется в договоре аренды;
— с учетом арендной платы за первый месяц аренды рассчитывается размер арендной платы за следующие месяцы аренды.
7. В случае, когда срок аренды менее или более одних суток или одного месяца, то на основании размера месячной арендной платы рассчитывается суточная, а в случае необходимости, на основании размера суточной арендной платы рассчитывается почасовая арендная плата.
8. Размер годовой арендной платы за целостные имущественные комплексы определяется по формуле:
Опл = Во х Сор.ц,
где Опл — размер годовой арендной платы, грн.;
Во — стоимость объекта оценки, проведенная в соответствии с Методикой оценки объектов аренды, утвержденной Кабинетом Министров Украины от 02.01.2003 г. N 3, грн., согласно действующего законодательства Украины;
Сор.ц — арендная ставка за использование целостных имущественных комплексов коммунальных предприятий, определенных согласно приложению N 1.
В случае определения арендатора на конкурсной основе условиями конкурса может быть предусмотрен больший размер арендной платы.
9. Размер арендной платы в случае аренды отдельного индивидуально определенного коммунального имущества (кроме недвижимого) устанавливается по согласованию сторон, но не менее 5 процентов (кроме предприятий теплоснабжения) от стоимости арендуемого имущества, а в случае, когда арендатором является субъект предпринимательской деятельности — не менее 4 процентов от стоимости арендуемого имущества определенного экспертным путем. Арендодатель может выступать заказчиком экспертной оценки имущества, которое передается в аренду.
10. В арендную плату не включаются затраты на содержание дома и придомовой территории, коммунальные платежи за пользование водой, отоплением, электроэнергией и вывоз мусора, данные платежи оплачиваются арендатором отдельно на основании заключенных договоров с соответствующими организациями или возмещаются в полном объеме арендодателю, по согласованию сторон.
11. В случае если встроенное нежилое помещение в жилом доме является самостоятельным объектом недвижимости и передано в аренду двум и более арендаторам, площадь аренды для каждого арендатора определяется как сумма основной площади (площади занимаемых комнат) и вспомогательной площади (площади коридоров, служб и т.д.), рассчитанной пропорционально занимаемой основной площади.
12. В случае если встроенное нежилое помещение является частью нежилого здания (административного и т.д.) площадь аренды определяется как сумма основной площади — площади занимаемых комнат. Помещения общего пользования здания (коридоры, службы и т.д.) в данном случае, не являются объектом аренды. Их площадь для каждого арендатора определяется пропорционально площади занимаемых комнат и включается в договор на возмещение затрат по содержанию арендованного имущества.
13. В случае аренды недвижимого имущества (кроме аренды недвижимого имущества, указанного в п. 16 Методики) размер годовой арендной платы определяется по формуле:
Опл = Вп х Сор,
где Опл — размер годовой арендной платы, грн.;
Вп — стоимость арендного имущества, определенная экспертным путем, грн.;
Сор — арендная ставка, определенная в соответствии с приложением N 2 к настоящей Методике.
14. Размер годовой арендной платы за место размещения одной антенны операторов кабельного телевидения и мобильной связи (антенно-место) на антенно-щегловых сооружениях (щеглах, мачтах, башнях), крышах зданий и сооружений, а так же за размещение оборудования и каналов связи Интернет-провайдеров рассчитывается без учета коэффициента деловой активности и определяется по формуле:
Опл = (Вп х Сор) / Ксп х Кв х Кр,
где Опл — размер годовой арендной платы, грн.;
Вп — стоимость арендного имущества, определенная экспертным путем, грн.;
Сор — арендная ставка, определенная в соответствии с приложением N 2 к настоящей Методике;
Ксп — коэффициент сооружения — определяется как максимальное количество антенн на мачтах данного типа, фактически по состоянию на 01 января текущего года:
— для щеглы — 24-30;
— для башни — 30-40;
— для буровой опоры — 9-10.
Кв — коэффициент высоты повышения антенн:
— ниже половины высоты опоры антенно-щеглового сооружения — 1;
— до трех четвертых высоты опоры антенно-щеглового сооружения — 1,5;
— более трех четвертых высоты опоры антенно-щеглового сооружения — 2;
Кр — коэффициент площади раскрытия зеркала антенны (ветровая нагрузка) для:
— антенна типа «Штырь» — 1;
— антенн базовых станций — 1,5;
— параболических антенн с закрытием зеркала до 0,6 м — 1,5;
— параболических антенн с закрытием зеркала до 1,2 м — 2;
— параболических антенн с закрытием зеркала до 1,8 м — 2,5;
— параболических антенн с закрытием зеркала более 1,8 м — 3.
Ксп, Кв, Кр не распространяются на Интернет-провайдеров.
15. Размер годовой арендной платы за место на стойке высотой 1 Юнит (1U) для размещения оборудования потребителей определяется по формуле:
Опл = (Вс х 0,6 + Ве х Сор) х 20 / 31,
где Опл — размер годовой арендной платы, грн.;
Вс — стоимость односторонней стойки с параметрами 2200 х 600 х 300;
0,6 — процент амортизационных отчислений за год;
Ве — стоимость 1 кв.м арендуемой площади, определенная экспертным путем;
Сор — арендная ставка, определенная в соответствии с приложением N2 к настоящей Методике;
20 — коэффициент повышения для объектов особой привлекательности;
31 — количество Юнитов, которые можно разместить на односторонней стойке с параметрами 2200 х 600 х 300.
В случае определения арендатора на конкурсной основе условиями конкурса может быть предусмотрен больший размер арендной платы.
16. Размер годовой арендной платы за аренду недвижимого имущества определяется исходя из расчета 1 грн. за 1 кв.м для следующих организаций:
— бюджетных организаций, которые полностью или частично содержатся за счет бюджета;
— государственных и коммунальных телерадиоорганизаций;
— редакций государственных и коммунальных периодических изданий, а так же периодических изданий, созданных объединениями граждан, государственными научно-исследовательскими учреждениями, учебными заведениями, трудовыми и журналистскими коллективами, предприятиями связи, которые их распространяют;
— инвалидов с целью использования под гаражи для специальных средств передвижения.
17. Если арендованное нежилое помещение является частью здания (сооружения), то оценка стоимости этого помещения проводится непосредственно или усредненно с учетом стоимости здания (сооружения) в целом по формуле:
Вп = Вб : Пб х Пп,
где Вп — стоимость арендованного помещения, которое является частью арендованного здания (сооружения), без стоимости подвальных помещений, если они не эксплуатируются арендатором, грн.;
Вб — стоимость здания (сооружения) в целом, определенная экспертным путем, грн.;
Пб — площадь здания (сооружения) в целом без площади подвальных помещений, если они не эксплуатируются арендатором, кв.м.;
Пп — площадь арендованного помещения, кв.м.
Расчет за часть нежилого помещения, или антенноместа определяется с учетом зоны обслуживания, и составляет не менее 1 кв.м, в случае размещения арендуемой площади на стене расчет площади выполняется согласно с размером оборудования в его проекции на пол, но не менее 1кв.м.
18. Расчет платы за земельный участок (его часть) под встроенным (встроено-пристроенным) помещением производится из расчета нормативной денежной оценки всего земельного участка под зданием (сооружением) по формуле:
Пи = Пв : По х Пз,
где Пи — площадь земельного участка (его часть), которая передается в пользование под арендуемым помещением, кв.м;
Пв — площадь арендуемого помещения, кв.м;
По — общая площадь строения, кв.м;
Пз — общая площадь земельного участка, кв.м.
Вн = Пи х Ве,
где Вн — нормативная денежная оценка земельного участка (его части), грн.;
Пи — площадь земельного участка (его часть), которая передается в пользование под арендуемым помещением, кв.м;
Ве — нормативная денежная оценка 1 кв.м земли.
Ва = Вн х Ко
где Ва — годовая плата за земельный участок (его части), грн.;
Вн — нормативная денежная оценка земельного участка (его части), грн.;
Ко — коэффициент платы за земельный участок определенный в соответствии с приложением N 1 решения городского совета от 26.05.2006 г. N 2/37.
19. Размер месячной арендной платы за первый месяц после заключения договора аренды или пересмотра размера арендной платы рассчитываются по формуле:
Опл мес = Опл : 12 х Iпр х Iм,
где Опл — годовая арендная плата, определенная настоящей Методикой, грн.;
Iпр — индекс инфляции за период с даты проведения экспертной оценки до даты заключения договора аренды или пересмотра размера арендной платы;
Iм — индекс инфляции за первый месяц аренды.
Индекс инфляции не применяется для организаций, предусмотренных п. 16 настоящей Методики и при использовании помещений по целевому назначению в соответствии с п. 15 приложения N 2.
20. Суточная и почасовая арендная плата рассчитывается на основе месячной арендной платы, скорректированной на коэффициент интенсивности:
Опл сут = Опл мес : Чдм х 2,
где Опл сут — размер арендной платы за сутки, грн;
Опл мес — размер арендной платы за первый месяц аренды, грн.;
Чдм — число дней в месяце.
Опл час = Опл сут : 24 х Ч х 3,
где Опл час — арендная плата часовая, грн;
Опл сут — размер арендной платы за сутки, грн;
Ч — количество часов аренды.
21. Расчет почасовой платы за земельный участок (его часть) под встроенным (встроено-пристроенным) помещением производится из расчета нормативной денежной оценки всего земельного участка под зданием (сооружением) по формуле:
Ва = Вн х Ко х К1,
где Ва — годовая плата за земельный участок (его части), грн.;
Вн — нормативная денежная оценка земельного участка (его части), грн.;
Ко — процент арендной платы, определенный в соответствии с приложением N 1 решения городского совета от 26.05.2006 г. N 2/37;
К1 — коэффициент годовой платы за земельный участок, определенный в соответствии с п. 21.1. настоящей Методики.
21.1. Коэффициент годовой платы за земельные участки (его часть) (К1), расположенные под недвижимым имуществом территориальной громады города, которое передается в аренду следующими хозрасчетным учреждениям: спортивным, здравоохранения и образования, на условиях почасовой аренды определяется в зависимости от расчетной величины:
Рв = 53 х Ч / 730,
где Рв — расчетная величина;
53 — количество недель в году;
Ч — количество часов аренды в неделю;
730 — количество часов в месяце из расчета: 24час х 365дн / 12 мес.
Если: Рв х 1, то К1 = 25%;
3 х Рв > 1, то К1 = 50%;
7 х Рв > 3, то К1 = 75%;
Рв > 7, то К1 = 1.
22. Размер арендной платы за нежилое помещение за каждый следующий месяц определяется путем корректировки размера месячной арендной платы за предыдущий месяц на индекс инфляции за текущий месяц.
23. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 15 числа, месяца следующего за отчетным. Арендодатель самостоятельно делит очередную сумму стоимости арендной платы за использование имущества на части, предусмотренные настоящей методикой, и контролирует их перечисления в городской бюджет не позднее 20 числа месяца, следующего за отчетным.
24. Суммы излишне перечисленной арендной платы зачисляются в счет следующих платежей или возвращаются плательщику на основании его письменного заявления в установленный действующим законодательством срок.
25. Временное безвозмездное пользование имуществом предусматривает полную компенсацию затрат на его содержание, включая эксплуатационные расходы.
26. Начисление налога на добеленную стоимость на арендную плату осуществляется в соответствии с действующим законодательством.
27. Начисление платы за субаренду осуществляется арендаторами. В случае если использование имущества субарендатором отличается от функционального использования его арендатором в сторону увеличения ставки арендной платы, арендатор, при заключении договора, обязан привести арендную ставку в соответствие с функциональным использованием имущества субарендатора.
28. Страхование арендованного имущества осуществляется арендатором на протяжении месяца после заключения договора аренды на весь срок действия договора в пользу арендодателя.
29. Арендная плата по договорам аренды ранее заключенным с Представительством фонда госимущества Украины в г. Донецке, по договорам аренды заключенным с управлением коммунальных ресурсов городского совета и за целостные имущественные комплексы, принадлежащие территориальной громаде города, направляется — 100 % в городской бюджет.
30. Арендная плата за нежилые помещения балансодержателями, которых являются жилищно-эксплуатационные предприятия всех форм собственности, бюджетные учреждения, учреждения, организации и предприятия коммунальной формы собственности направляется в размере:
— Ворошиловский, Киевский Калининский районы — 40 % на расчетные счета арендодателя, 60 % в городской бюджет;
— Ленинский, Куйбышевский, Кировский, Буденновский районы — 50 % на расчетные счета арендодателя, 50 % в городской бюджет;
— Петровский, Пролетарский — 60 % на расчетные счета арендодателя, 40 % в городской бюджет;
— Для предприятий-арендаторов, перечисленных в п. 16 Методики и в п. 15 приложения N 2 к Методике — 100 % на расчетные счета арендодателя.
31. Арендная плата за пользование другим отдельно индивидуально определенным имуществом не находящимся на балансе коммунальных предприятий, (машин, оборудования, сетей водо-, газо-, электроснабжения, сооружений и оборудования на них, других учетных единиц основных средств, нематериальных активов и других ценностей, которые выделяются в самостоятельный объект аренды согласно законодательству) направляется — 100 % в городской бюджет.
32. В случае несвоевременной уплаты арендной платы арендатор уплачивает отдельно от арендной платы пеню. Размер пени определяется в договоре аренды и не может превышать размер, установленный законодательством. Пеня зачисляется соответственно зачислению платы за аренду и используется в соответствии с законодательством.
Расходы, связанные с принудительным взысканием задолженности по арендной плате и пене, относятся на счет должника.
Управляющий делами А.П. Денисенко
Приложение N 1
к Методике расчета и порядка использования
арендной платы за пользование имуществом
территориальной громады г. Донецка
Арендные ставки за использование целостных имущественных комплексов коммунальных предприятий. Целостные имущественные комплексы коммунальных предприятий:
1. — торговли; — по организации концертно-зрелищной деятельности; — кинотеатров; — выпуска и проведения лотерей. Арендная ставка, процентов к остаточной стоимости основных средств — 10%.
2. — по организации выставочной деятельности; — связи; — лесного хозяйства; — автомобильного транспорта, машиностроения; — строительных материалов; — образования, науки и здравоохранения, легкой промышленности. Арендная ставка, процентов к остаточной стоимости основных средств — 8%.
3. — бытового и коммунального обслуживания. Арендная ставка, процентов к остаточной стоимости основных средств — 2%.
4. — теплоснабжения. Арендная ставка, процентов к остаточной стоимости основных средств — 1%.
5. — другие объекты. Арендная ставка, процентов к остаточной стоимости основных средств — 8%.
Приложение N 2
к Методике расчета и порядка использования
арендной платы за пользование имуществом
территориальной громады г. Донецка
Арендные ставки за пользование недвижимым имуществом коммунальной собственности территориальной громады г. Донецка
Использование помещений по целевому назначению:
1. — размещение ночных клубов, казино, других учреждений игорного и шоу-бизнеса. Арендная ставка, процентов к стоимости недвижимого имущества, определенного экспертным путем — 35%.
2. — проведение концертной деятельности; — размещение туристических агентств, бирж, брокерских, маклерских и рекламных контор, офисов брокеров, дилеров; — размещение пунктов обмена валюты; — размещение коммерческих банков; — размещение авторемонтных мастерских, автозаправочных станций; — размещение ресторанов, кафе, баров; — осуществление торговли непродовольственными товарами (кроме товаров детского ассортимента); — размещение офисов нерезидентов Украины; — размещение средств массовой информации рекламного и эротического характера; — размещение антенн и стоек операторов кабельного телевидения и мобильной связи, оборудования и каналов связи Интернет-провайдеров. Арендная ставка, процентов к стоимости недвижимого имущества, определенного экспертным путем — 32%.
3. — предоставление юридических консультаций; — предоставление консалтинговых и нотариальных услуг; — предоставление стоматологических услуг; — осуществление торговли продовольственными товарами подакцизной группы; — размещение офисов резидентов Украины. Арендная ставка, процентов к стоимости недвижимого имущества, определенного экспертным путем — 30%.
4. — осуществление торговли продовольственными товарами (кроме товаров подакцизный группы); — осуществление предпринимательской деятельности в сфере здравоохранения. Арендная ставка, процентов к стоимости недвижимого имущества, определенного экспертным путем — 25%.
5. — размещение выставок (кроме книжных и изобразительного искусства); — размещение средств массовой информации (кроме рекламного и эротического характера): — основанных международными организациями или с участием юридических или физических лиц других государств, лиц без гражданства; — в которых свыше 50 процентов общего объема выпуска составляют материалы зарубежных средств массовой информации; — основанных с участием юридических или физических лиц, к сфере деятельности которых относится производство и поставка бумаги, полиграфического оборудования, технических средств вещания. Арендная ставка, процентов к стоимости недвижимого имущества, определенного экспертным путем — 20%.
6. — размещение предприятий общественного питания (кроме ресторанов, кафе и баров); — размещение учреждений культуры, кинотеатров; — на время проведения ремонтно-строительных работ в арендуемом помещении (для предприятий и организаций у которых арендная ставка превышает 15 %) сроком не более 6 месяцев. Арендная ставка, процентов к стоимости недвижимого имущества, определенного экспертным путем — 15%.
7. — размещение теле- и радиокомпаний; — размещение информационных агентств. Арендная ставка, процентов к стоимости недвижимого имущества, определенного экспертным путем — 14%.
8. — осуществление торговли непродовольственными товарами детского ассортимента; — осуществление книжной торговли и торговли школьными принадлежностями (в части площадей, используемых с этой целью); — размещение общественных организаций, которые занимаются коммерческой деятельностью. Арендная ставка, процентов к стоимости недвижимого имущества, определенного экспертным путем — 13%.
9. — осуществление предпринимательской деятельности в сфере предоставления коммунальных, бытовых услуг (кроме услуг автосервиса); — размещение аптек; — размещение библиотек, архивов; — издание газет, литературно-художественных, научно-технических, детских газет и журналов; — размещение коммунальных предприятий (более 100 кв.м). Арендная ставка, процентов к стоимости недвижимого имущества, определенного экспертным путем — 5%.
10. — размещение отделений Ощадбанка, которые принимают платежи от населения, отделений почтовой связи. Арендная ставка, процентов к стоимости недвижимого имущества, определенного экспертным путем — 4%.
11. — размещение детских дошкольных воспитательных учреждений;
— размещение учебных заведений; — размещение спортивных учреждений (для школьников и студентов);
— осуществление предпринимательской деятельности по организации довузовской подготовки;
— проведение занятий эстетического направления, научно-практических консультаций в рамках малой академии наук среди школьников. Арендная ставка, процентов к стоимости недвижимого имущества, определенного экспертным путем — 3%.
12. — размещение религиозных организаций. Арендная ставка, процентов к стоимости недвижимого имущества, определенного экспертным путем — 0,5%.
13. — осуществление торговли товарами детского питания, размещение молочных кухонь; — размещение учреждений здравоохранения и социальной помощи (с частичным самофинансированием);
— предприятия военной торговли, общественного питания и бытового обслуживания, площади которых используются в соответствии со спецификой торговли в военных округах. Арендная ставка, процентов к стоимости недвижимого имущества, определенного экспертным путем — до 50 кв.м — 3%; свыше 50 кв.м — 25%.
14. — организация досуга детей и юношества во внеурочное время;
— размещение благотворительных организаций, фондов, общественных организаций, в т.ч. организаций инвалидов, ветеранов войны, труда, которые не занимаются коммерческой деятельностью (в части площадей, используемой в этих целях);
— размещение политических партий.
15. — размещение мастерских художников, скульпторов, народных мастеров, других членов творческих союзов; — размещение коммунальных предприятий (до 100 кв.м); — размещение предприятий всех форм собственности, обслуживающих жилой фонд. Арендная ставка, процентов к стоимости недвижимого имущества, определенного экспертным путем — установить ставку арендной платы на уровне тарифа по квартирной плате населения.
16. — другое использование недвижимого имущества. Арендная ставка, процентов к стоимости недвижимого имущества, определенного экспертным путем — 30%.