Данная статья анализирует развитие правоотношений в отношениях между собственником недвижимого имущества и рядом иных лиц, имеющих ограниченное право на пользование чужим недвижимым имуществом на данный период времени.
Усложнение и изменение правоотношений относят к праву ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом не только сервитут, но и договор пожизненной ренты в настоящее время.
Ключевые слова: ограниченное пользование чужим недвижимым имуществом, сервитут, рента
Классическая наука римского права, понимает под правом ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом, прежде всего, право сервитута. Исторически так сложилось, что недвижимое имущество, принадлежащее одному собственнику, могло своим местонахождением перекрыть доступ к воде, свету или иным жизненно необходимым благам, по своей природе принадлежащим всем людям и ограничить их в получении данных благ.
В качестве классического примера можно рассмотреть земельный участок, принадлежащий одному из собственников на праве собственности, и своим географическим расположением перекрывающий всем его соседям доступ к водоему, жизненно необходимому для их деятельности, такой как земледелие, поскольку более воду для орошения полей брать негде.
В этом случае, основываясь на принципе сервитута, как необходимого для жизнедеятельности временного пользования чужим объектом недвижимого имущества, с согласия хозяина данного участка, а если данного согласия не будет получено по его доброй воле, то по решению претора, соседи собственника объекта недвижимости, которым его соседи имеют пользоваться на праве сервитута, они получают право ограниченного пользования данным объектом.
Что это означает в реальности? В реальности это означает тот факт, что хозяин участка, будет обязан пропустить своих соседей к источнику воды, по дорожке, выбранной им, и проходящей через его участок. Согласно общим правилам, установленным для сервитута как для вещного права, хозяин земельного участка не вправе требовать от пользователей сервитутом платы за прохождение по земельному участку, принадлежащему ему на праве собственности.
Поскольку сервитут относится не к преторскому, а исходит из квиритского права, то есть естественного права квиритов, населения населяющего изначально будущую Римскую Империю, то его сила выше силы права собственности, поскольку исходит из интересов не только собственника, но и всего общества, его окружающего.
В нашей стране в гражданском законодательстве произошла частичная рецепция норм, регулирующих отношения по поводу пользования чужим объектом недвижимого имущества из классического Римского права периода империи.
Тем не менее действующее в Российской Федерации гражданское законодательство в виде статьи 216 Гражданского Кодекса, уже не столь жестко разграничивает вещные и обязательственные права, как это было ранее, право могло быть или вещными, их список был исчерпывающим, таким как сервитут или ограниченное хозяйственное ведение в отношении объекта недвижимого имущества, или обязательственным, то есть предусмотренным договором.
Сервитут, в силу указания п. 2 ст. 274 Гражданского Кодекса, не лишает собственника служащего участка прав владения, пользования и распоряжения им. Значит, при наличии сервитута на проход или проезд через участок, его собственник вправе при строительстве дома на территории, через которую ездит сосед, по согласованию с ним, изменить территориальные границы осуществления сервитута.
Согласно статье 292 Гражданского Кодекса, помимо сервитута, ограниченным правом пользования чужим недвижимым имуществом обладают члены семьи собственника данного недвижимого имущества, речь идет лишь о праве пользовании, а не о правомочии владения или распоряжения данной собственностью.
В этом случае можно говорить о защите прав и интересов членов семьи собственника, с чем связано возникновение их права на пользование объектом недвижимости, принадлежащей собственнику.
Данное право возникает с момента возникновения у членов семьи собственника данного имущества, данного статуса и прекращается с момента юридической потери данного статуса. Если рассмотреть семейное право, то жена теряет право на пользование чужим объектом недвижимого имущества, нажитого мужем вне брака с момента его расторжения в установленном законом порядке.
Еще одной формой, в которую может быть облечено право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом, является такая юридическая конструкция, как договор пожизненной ренты.
В отличии от сервитута, данные отношения построены исключительно на договоре, заключенным между двумя сторонами, одной из которой является плательщик пожизненной ренты, а другой ее получатель.
Статья 583 Гражданского Кодекса, таким образом, характеризует договор пожизненной ренты. К существенным условиям данного договора является пожизненное проживание получателя пожизненной ренты в объекте недвижимого имущества, и получение им от плательщика по договору пожизненной ренты денежных средств, сумма которых отдельно оговаривается в договоре.
С момента заключения договора пожизненной ренты ее получатель теряет правомочие распоряжения объектом недвижимого имущества, но не теряет права пользования данным недвижимым имуществом.
В свою очередь плательщик ренты, имея право собственности на данный объект недвижимого имущества, может реализовать его в полной мере лишь после смерти рентополучателя, при условии соблюдения им всех условий договора ренты, исключающих его недействительность. Недействительность договора пожизненной ренты может быть вызвана ненадлежащим его исполнением со стороны рентодателя, исключающим переход к нему права собственности на объект недвижимого имущества.
Литература:
1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Содержание
Комментарий к статье 274 Гражданского Кодекса РФ
Сервитут является ограниченным вещным правом, представляет собой юридически гарантированную возможность пользования чужим имуществом в определенных целях (при этом ограниченность относится к объему вытекающих из сервитута прав, но не затрагивает его характеристику как абсолютного, связанную с его вещно-правовой природой). Возникновение и развитие сервитута, восходящее к эпохе римского права, обусловлено необходимостью устранения возможных противоречий между интересами собственников (классическим примером является право прохода к своему участку через территорию чужого участка).
Основы регулирования отношений, связанных с обременением чужого имущества сервитутом, определяются статьей 274 ГК РФ, согласно которой собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться, в частности, для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. При этом обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.
По общему правилу сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим данного обременения, и собственником соседнего участка, в случае недостижения такого соглашения спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
В интересах собственника, чей участок обременен сервитутом, ему предоставлено право (если иное не предусмотрено законом) требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Сервитут, установленный в порядке статьи 274 ГК РФ, является частным.
В то же время законодательство допускает возможность установления публичных сервитутов. Исходя из части 2 статьи 23 ЗК РФ, публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. При этом установление публичного сервитута должно осуществляться с учетом результатов общественных слушаний.
Согласно части 3 указанной статьи публичные сервитуты устанавливаются для:
— прохода или проезда через земельный участок;
— использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
— размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
— проведения дренажных работ на земельном участке;
— забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;
— прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
— сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
— использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;
— временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
— свободного доступа к прибрежной полосе.
Публичный сервитут, как и частный, может устанавливаться бессрочно либо на определенный период времени (соответственно, постоянный и срочный сервитуты).
Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.
В случаях если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.
Кроме того, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.
Сервитут, как частный, так и публичный, подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Соответственно, право пользования земельным участком у лица, в пользу которого установлен сервитут, возникает с момента его государственной регистрации.
4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.
5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.
Сервитут — это официальное разрешение на ограниченное пользование определенным участком земли, которое выдается третьему лицу (заявителю) для обеспечения собственных нужд.
Правовое понятие сервитута закреплено в части 1 статьи 274 Гражданского кодекса РФ ограниченного пользования соседним участком. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов.
Собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставление земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Порядок заключения соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности регламентирован статьей 39.26 ЗК
Сервитут может быть срочным или постоянным. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.
Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации).
Государственная регистрация сервитута осуществляется на основании заявления лица, приобретающего право ограниченного пользования чужой вещью, или лица, права которого ограничиваются, в том числе в случае, если сведения о месте и об условиях ограниченного пользования чужим объектом недвижимости установлены судебным актом или соглашением об установлении сервитута. В случае если заключение соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, допускается при наличии согласия органа государственной власти или органа местного самоуправления, к документам, представляемым для проведения государственной регистрации сервитута, прилагается согласие указанных органов государственной власти или местного самоуправления.
Сервитут может устанавливаться как в отношении всего земельного участка, так и в отношении части земельного участка.
Для внесения в кадастр недвижимости Единого государственного реестра недвижимости сведений о сервитуте, необходимо подготовить межевой план на образование части земельного участка, подготовленный в соответствии с требованиями Закона о регистрации и Приказа Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке».
В соответствии со статьей 17 Закона о регистрации, пунктом 31 части 2 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации от 05.08.2000 № 117-ФЗ за государственную регистрацию сервитутов в интересах физических лиц уплачивается государственная пошлина в размере 1 500 рублей; в интересах организаций — 6 000 рублей.
Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 4 части 3 статьи 14 Закона о регистрации в связи с образованием части объекта недвижимости, на которую распространяются сервитут, государственный кадастровый учет и государственная регистрация сервитута осуществляется одновременно, за исключением образования части земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, которая образуется в целях установления применительно к ней сервитута.
Порядок, условия и случаи установления сервитутов в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог для прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций, их эксплуатации, а также для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов дорожного сервиса, их эксплуатации, размещения и эксплуатации рекламных конструкций устанавливаются Федеральным законом от 8 ноября 2007 года N 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Сервитут – это получение возможности на ограниченное пользование недвижимостью, вещью или землей, которые находятся в чужой собственности.
Сервитут используется в земельных, вещных и иных отношениях. В рамках правоприменительной практики под сервитутом понимаются обстоятельства, согласно которым одна из сторон в рамках допустимой по закону договоренности, получает от другой стороны разрешение и допуск на использование своих объектов или территорий, находящихся в собственности.
Отметим, что большая часть прочих обстоятельств, связанных с сервитутом, относится к категории земельного права, когда речь идет о различных аспектах применения права ограниченно употреблять себе на пользу территорию чужого земельного владения.
Виды сервитута
Земельный кодекс различает два варианта сервитута: частный и публичный.
Разница здесь заключается в том, кто становится обладателем ограниченного права пользования.
Первая ситуация относится к частным лицам и организациям, которые урегулируют свои правоотношения в процессе эксплуатации соседних участков. Публичный сервитут устанавливается в случаях, когда речь идет об интересах государства в целом, отдельных его органов или местного населения.
Частный сервитут
Согласно Статьям 274-277 ГК РФ:
Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (частного сервитута).
Частный сервитут может устанавливаться для:
-
обеспечения водоснабжения и мелиорации;
-
прокладки и эксплуатации линии электропередач, связи и трубопроводов;
-
обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;
-
также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Основанием установления частного сервитута выступает соглашение между лицом, которое требует установить сервитут, и собственником соседнего участка.
В случае не достижения соглашения об установлении или условиях частного сервитута спор разрешается судом по иску лица, которое требует установить частный сервитут.
Публичный сервитут
Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления.
Публичный сервитут устанавливается в публичных интересах, то есть если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления, местного населения. Публичный сервитут может устанавливаться для достижения следующих целей:
-
проведения дренажных работ на земельном участке;
-
использования земельного участка;
-
прохода или проезда через земельный участок;
-
выпаса сельскохозяйственных животных;
-
прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
-
сенокошения;
-
временного пользования земельным участком в целях проведения исследовательских работ;
-
свободного доступа к прибрежной полосе;
-
использования земельного участка в целях охоты и рыболовства.
Классификация сервитута
По своим особенностям сервитуты могут быть классифицированы следующим образом:
-
платные – с установлением компенсационных отчислений в пользу лица, обременяющего свое имущество сервитутом;
-
бесплатные – по закону или на основе взаимной договоренности предоставляемыми безвозмездно;
-
срочные – с установлением фиксированного, продляемого или всегда четко завершаемого срока действия;
-
бессрочные – не имеющие определенного срока существования.
Процедура оформления сервитута
При этом обеспечение процедуры происходит по следующим правилам
1.Стороны (собственники) приходят к выводу о необходимости применения сервитута;
2.Участники соглашения заключают договор, в котором отмечают:
-
сферу, на которую распространяется действие сервитута;
-
платную или бесплатную форму взаимодействия в рамках сервитута;
-
сроки;
-
другие необходимые условия.
3.Если стороны приходят к соглашению, они переходят к процедуре государственной регистрации сервитута в Росреестре;
4. После рассмотрения и подтверждения сделки будет выдана соответствующая выписка из ЕГРП, в которой будут отмечены обременения, наложенные на соответствующую территорию. После регистрации сервитут будет считаться имеющим законную силу.
Регистрация сервитута
Сервитут является обременением и вещным правом, поэтому он подлежит государственной регистрации.
Случаи кода сервитут не подлежит регистрации
Регистрационные действия необходимо осуществлять во всех случаях кроме двух исключений:
-
территория с обременением отходит в собственность наследника. В этой ситуации и ограниченное право пользования передается по наследству вместе с землей. Обременение здесь неотделимо от земли, поэтому оно никак не меняется при смене собственников;
-
условия введения исчезли до того, как соседи пришли к подписанию договора.
Стадии регистрации сервитутного права
Сам процесс регистрации состоит из четырех этапов.
-
Подача необходимых документов. Здесь проверяется правильность составления бумаг, после чего ответственный работник принимает их с выдачей подтверждения о получении документации и ее перечне.
-
Юридическая проверка представленных документов. Переданные заявителем бумаги направляются на юридическую экспертизу, в ходе которой документы проверяются на следующие моменты: соответствие действующему законодательству; подлинность и действительность; полное соответствие той задаче, которая планируется быть разрешенной.
-
Внесение необходимой информации в Единый государственный реестр.
-
Выдача заявителю документа, который подтверждает регистрацию. В этой бумаге отражается факт установления данного сервитутного права и указывается продолжительность действия сервитута.
Документы для регистрации сервитутного права
Для оформления необходимо подавать следующие документы:
-
соглашение между сторонами вопроса или нормативный акт, по которому должно быть установлено сервитутное право;
-
заявление на выполнение регистрации;
-
паспорт лица, подающего данное заявление;
-
кадастровые документы на землю, которая будет подвергнута обременению;
-
бумага с подтверждением уплаты госпошлины на проводимую процедуру;
-
если заявителем выступает организация – ее устав и выписка из ЕГРЮЛ;
-
при представлении интересов заявителя сторонним лицом – доверенность на выполнение им необходимых действий, полученная в нотариальной конторе.