О парковочном пространстве в районах комплексной застройки в авторской колонке рассуждает заместитель генерального директора Фонда «РЖС» Наталья Бутович. Читать в полной версии
Фото: /ska2010 Наталья Бутович, Фонд «РЖС» Возвращаясь домой на личных автомобилях, жители больших городов все чаще сталкиваются с проблемой парковки в шаговой доступности от подъезда собственного дома. Поиски свободного места отнимают время и нервы. Ситуация приобрела критические масштабы в высокоэтажных спальных районах мегаполисов с большой плотностью заселения, и она ухудшается с ростом автомобилизации. Парковка на газонах, детских площадках, дорожной сети в несколько рядов стала обычным явлением. Все это мешает проезду транспорта и, главное, нормальной и комфортной жизни.
Проблема явилась результатом массовой точечной застройки, которая была преобладающим явлением в России почти 20 лет. В отсутствие достаточных законодательных требований и санкций застройщики возводили многоэтажное жилье на небольших участках, не заботясь о социальной и транспортной инфраструктуре. Такие проекты были ориентированы на получение быстрой прибыли, в первую очередь в период ажиотажного спроса на жилье с начала нулевых до кризиса 2008г. Сегодня покупатель избирательнее подходит к выбору жилья, ориентируясь не только на стоимость и базовые характеристик объекта недвижимости, но и на обеспеченность его инфраструктурой.
Приоритеты в строительной политике государства меняются. Сегодня она ориентирована на уход от модели точечной застройки в сторону комплексного освоения территорий. Именной такой подход позволяет возводить массовое доступное и комфортное жилье, сводя к минимуму нагрузку на действующую инфраструктуру города. Организация парковочного пространства является ключевой составляющей проектирования района комплексной застройки. При этом как проектировщикам, так и будущим покупателям жилья нужно знать, что существуют нормативы градостроительного проектирования, с учетом которых должны быть предусмотрены возможности для хранения и парковки легковых автомобилей.
В современных жилых комплексах местами должны быть обеспечены не менее 90% расчетного числа легковых автомобилей будущих жильцов В современных жилых комплексах местами должны быть обеспечены не менее 90% расчетного числа легковых автомобилей будущих жильцов в границах жилой застройки и на прилегающих территориях в пределах пешеходной доступности — не более 800 м, а в районах реконструкции или с неблагоприятной гидрогеологической обстановкой — не более 1,5 тыс. м.
Для посетителей жилого комплекса и располагающихся на прилегающей к нему территории объектов также должна быть предусмотрена гостевая парковка в виде открытых площадок. Такие стоянки должны проектироваться из расчета не менее чем для 25% расчетного парка индивидуальных легковых автомобилей при пешеходной доступности до входов в жилые дома в пределах 100 м.
Расчет потребности парковочных мест для постоянных жителей осуществляется по специальной формуле с учетом уровня автомобилизации, а обеспеченности населения личным автотранспортом (количества автомобилей на 1 тыс. человек) на расчетный срок, устанавливаемого для каждого региона местными нормативами. Сегодня этот показатель в среднем составляет 300-350 автомобилей на 1 тыс. жителей, в документацию заложен его рост. Например, в Волгограде он составляет по этапам на 2015, 2025 и 2040 гг. 355, 455 и 500 автомобилей на 1 тыс. жителей соответственно (уровень обеспеченности населения личным автотранспортом составляет до 85% от уровня автомобилизации).
Из этого следует, что количество мест для хранения и парковки автомобилей, как правило, связано с расчетной численностью населения застройки и не зависит напрямую от количества квартир, за исключением тех регионов, где такая взаимосвязь прямо установлена законодательством. В таких случаях зависимость устанавливается с учетом местных особенностей проектирования застройки, а также уровня комфортности жилья. Например, в том же Волгограде количество мест хранения личного транспорта (автомобилей на семью) установлено на уровне 1,5-2 для жилых территорий бизнес-класса, 1 — экономкласса, 0,8 — для социального жилья.
В отдельных регионах проектирования существуют также методики определения потребности в местах хранения и парковки автомобилей в зависимости от площади квартир. В Ленинградской области устанавливают показатель количества мест для постоянного хранения автотранспорта на 100 кв. м общей площади квартир в зависимости от типа жилых домов по уровню комфорта от 1,4 машино-места на 100 кв. м общей площади квартир для социального типа жилья до 2,9 — для высококомфортного (1,9 — для массового, 2,6 — для комфортного).
На землях Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, государственного института развития, застройщики реализуют 193 проекта комплексного освоения территорий в 45 регионах страны, в рамках которых возводится почти 23 млн кв. м жилья. Помимо оказания помощи застройщикам на всех этапах строительства, фонд предъявляет строгие требования по обеспечению качества и комфортности возводимого жилья, в том числе в части организации пространства.
Движение в сторону комплексного освоения территорий — это развивающий тренд, который позволит обеспечить граждан страны доступным и комфортным жильем. Застройщики, планирующие долгосрочное построение бизнеса в сфере возведения жилья, должны сегодня ориентироваться именно на такой подход. Сегодня он не допускает получения сверхприбылей за счет снижения качества жизни, однако, позволяет возводить ликвидное жилье с учетом запроса общества.
Заместитель генерального директора Фонда «РЖС» Наталья Бутович специально для «РБК-Недвижимости»
Расстояние от стоянки до жилого дома — можно ли ставить машины под окнами.
Вопрос о минимально допустимом расстоянии от парковки до жилого дома беспокоит в первую очередь жителей районов с плотной застройкой. Иногда автомобильные стоянки размещают 
вплотную к домам. В итоге жильцам приходится каждое утро держать форточки закрытыми либо наслаждаться запахом выхлопных газов. Естественно, они начинают интересоваться законностью таких парковок и выясняют, что они незаконны.
Минимальное расстояние от наружных стен жилых домов до парковок регламентируется СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Это актуализированная редакция старого советского СНИП 2.07.01-89.
Согласно п. 11.25 этого документа, стоянки и гаражи для постоянного хранения автомобилей должны располагаться на определенном расстоянии от жилых домов, детских садов и учреждений здравоохранения. Минимальные расстояния приведены в таблице:
| Тип здания, до которого определяется расстояние | Расстояние, метров | |||||
| до гаражей и открытых стоянок при количестве хранимых автомобилей | до СТО при количестве постов | |||||
| менее 10 | от 11 до 50 | от 51 до 100 | от 101 до 300 | до 10 | от 11 | |
| Жилые дома | 10* | 15 | 25 | 35 | 15 | 25 |
| Торцы жилых домов без окон | 10* | 10* | 15 | 25 | 15 | 25 |
| Общественные здания | 10* | 10* | 15 | 25 | 15 | 20 |
| Школы и детские сады | 15 | 25 | 25 | 50 | 50 | согл |
| Больницы | 25 | 50 | согл | согл | 50 | согл |
К таблице следует дать ряд пояснений:
- Знаком «*» отмечены расстояния, которые зависят от огнестойкости гаражей. При размещении сооружений 3, 4 и 5 класса огнестойкости минимальное расстояние увеличивается до трех метров;
- Аббревиатура «Согл.» означает, что размещение стоянок следует согласовывать с местными органами санитарно-эпидемиологического надзора;
- Расстояние для жилых домов измеряется от окон, а для школ, детских садов и проч. – от границы территории учреждения.
Таким образом, минимальное расстояние от стены дома до стоянки автомобилей – 10 метров, а детских садов 15 метров . Кроме того, не допускается парковка автомобилей на прилегающих к дому тротуарах и участках дороги. В соответствии с приложением «Противопожарная безопасность» при проектировании территории необходимо обеспечить возможность проезда пожарных машин на расстояние 5…8 метров при высоте здания до 10 этажей и 8…10 метров при высоте здания более 10 этажей. На практике эту норму часто нарушают и паркуют автомобили практически у стен домов. Иногда это оправданно, поскольку в старых дворах не предусмотрено место для парковки автомобилей, но в принципе любой склочный человек может «вцепиться» в это нарушение и создать владельцу автомобиля массу проблем.
Многие из тех, кто пытался вечером найти свободное место для парковки в районе новостроек, наверное, задавались вопросом: почему строители не предусмотрели достаточно пространства для машин? Если понять, почему не хватает мест для парковки в старых районах, еще можно, то почему жители запроектированных совсем недавно новых домов так же страдают от отсутствия свободного места во дворе?
Единственным обязательным документом, который определяет нормы хранения личного транспорта в Красноярске, является СНиП 2.07.01–89 от 1989 года. Согласно ему, количество мест для парковки у дома никак не привязано к количеству квартир. Определяя, сколько мест для хранения личного автотранспорта потребуется новоселам жилого комплекса, проектировщики учитывают не количество квартир и класс дома, а число его жителей.
Сначала исходя из площади новостройки проектировщики определяют, сколько человек будет жить в новом доме. Затем, используя показатель уровня обеспеченности населения автотранспортом, подсчитывают, сколько у них будет машин.
Согласно СНиПу 1989 года, показатель обеспеченности населения личным автотранспортом составляет 250 автомобилей на тысячу жителей. При этом, по данным ГИБДД, на начало года в Красноярске насчитывается 422 тысячи автомобилей, или примерно 420 автомобилей на тысячу жителей.
Вышедший на двадцать лет позднее, в 2010 году, Свод правил (СП 42.133330.2011) исходит уже из уровня автомобилизации 350 автомобилей на тысячу жителей. При этом Свод правил не является обязательным документом и не отменяет еще советский СНиП. В отличие от него носит рекомендательный характер, то есть застройщик сам вправе решать, использовать ему при подготовке проекта обязательный СНиП или более современный СП.
И только для 25 % от расчетного количества парка легковых автомобилей в доме по нормативу должны быть предусмотрены места на парковках во дворах и на прилегающей территории. К примеру, в типовой четырехподъездной десятиэтажке площадью 10 тыс. кв. м согласно расчетам будет проживать порядка 420 жителей, у которых по расчетам будет 150 автомобилей, количество мест для парковки составляет 40. Именно столько мест для жителей дома по нормам и обязаны предусмотреть застройщики на открытых стоянках в границах жилого района.
Двор — не место для постоянной парковки всех жителей
Мест для парковки во дворе больше и не нужно, уверяют специалисты. Потому что парковки рядом с домом, которые многие красноярцы привыкли использовать в качестве постоянного места хранения своих машин, на самом деле на такую эксплуатацию не рассчитаны. По нормативам во дворах размещаются не постоянные, а временные парковки, предназначенные для того, чтобы оставить машину ненадолго, завезти вещи и отбыть к месту постоянного хранения — в организованный паркинг или гараж. Предполагается, что машины во дворе должны постоянно сменять друг друга, поэтому большого количества мест на временном паркинге во дворе и не требуется.
Теплая парковка во дворе ул.Толстого
Все остальные автомобили должны располагаться на постоянных паркингах. Места для постоянного хранения автомобилей — это парковки в коммунально-складских зонах, где строить жилье нельзя (например, в проекте планировки района Слобода Весны места постоянного хранения располагаются вдоль железной дороги), это парковки в специализированных центрах (парковка у ТРЦ «Планета»). Места для постоянного хранения автомобилей предусматриваются в каждом проекте планировки района, но из-за отсутствия спроса на организованные парковки эти проекты редко реализуются.
Согласно нормативам, места для постоянного хранения должны находиться в пределах пешеходной доступности, не более чем в 800 м от жилого дома. На большем удалении (но на расстоянии не более 1,5 км) могут размещаться стоянки в районах реконструкции.
При темпах автомобилизации, что в последние несколько лет наблюдаются в Красноярске, когда количество автомобилей на дорогах города ежегодно растет на 8–9 % (или на 20 тыс. в год), предусмотреть для всех место во дворах невозможно, объясняют специалисты территориального института «Гражданпроект».
«Недавно мы подсчитали: для того, чтобы обеспечить все автомобили красноярцев местами для парковки во дворах, потребовалась бы территория, равная по площади двум городским районам, — говорит главный инженер проекта отдела территориальной деятельности и транспортного развития института «Гражданпроект» Максим Силкин. — Для размещения одного автомобиля требуется пространство в 25 кв. м, умножаем на 217 тыс. потребности (столько автомобилей по нормативам должно размещаться в пределах жилых районов города) — получим пространство 542 га. Где в пределах Красноярска мы можем найти такие территории? Большой вопрос. Город не может бесконечно увеличивать площадки для автомобилей, забирая при этом пространство у газонов и детских городков».
Количество машино-мест рекомендуют увеличивать
Если что-то и нужно менять, так это нормативы размещения парковочных мест рядом с рекреационными территориями, офисными и торговыми центрами, говорят специалисты. Согласно приложению СП 42.133330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», на 100 работающих в офисах человек сегодня рассчитывается 5–7 мест на стоянке. То есть приблизительно на 100 кв. м полезной площади должно приходиться одно парко-место.
Как правило, при проектировании офисных центров специалисты рекомендуют увеличивать этот показатель в два раза, иначе говоря, предусматривать одно парко-место на 50 кв. м полезной площади. Похожая ситуация и с местами у супермаркетов.
«По сегодняшним нормативам на каждые сто метров площади торгового центра должно приходиться 5–7 мест для стоянки автомобилей, — объясняет Максим Силкин, — но мы же прекрасно понимаем, что в выходные рядом с супермаркетом будет стоять не 7, а 15–20 автомобилей. Вот эту норму и нужно пересмотреть».
Изменение рекомендуемой нормы хранения автомобилей в жилых комплексах заложено в проекте местных нормативов градостроительного проектирования, которые для Красноярска подготовил омский институт «Град». В этом документе, который в настоящее время проходит стадию доработки, рекомендуемая норма составляет не менее одного машино-места на квартиру.
При этом оговаривается, что количество мест для хранения автомобилей должно отличаться в зависимости от класса дома. Согласно этим нормам, в домах повышенной комфортности должно быть предусмотрено 2–2,5 машино-места на квартиру, в домах комфорт-класса — 1,3–1,8 машино-места на семью, в домах массовой застройки — не менее одного автомобиля на квартиру.
Малые кварталы. Двор без машин
Некоторые красноярские застройщики уже сегодня обеспечивают жилые комплексы большим количеством мест, чем требуется по нормам. В Малых кварталах Южного берега предусмотрено не менее одного машино-места на квартиру.
«В подземном и наземном паркинге в зависимости от дома предусмотрено от 1,3 до 1,7 машино-места на квартиру, — рассказывает директор по маркетингу ООО «СM.СИТИ» Александр Васильев. — В Малых кварталах на подземном паркинге у дома запроектировано 85–87 машино-мест, на придомовой территории размещается еще 150 мест для парковки. Это примерно в два раза больше нормы и отвечает реальным потребностям жителей в местах для парковки».
Жители комплекса Малые кварталы приняли решение освободить двор от машин
При этом строители говорят, что готовы еще увеличивать число мест на парковках рядом с домом, если на них будет спрос. «С одной стороны, существующие нормативы действительно устарели и не соответствуют действительности. С другой — строительство паркингов сдерживают стереотипы мышления: то, что у нас не принято платить за парковку, — объясняет Александр Васильев. — Покупая новую квартиру, жители новостроек считают, что вместе с ней они получают бесплатное место для машины во дворе. Поэтому места в подземных паркингах, которые строят строительные компании, проданы в лучшем случае наполовину. Строители с удовольствием будут создавать парковочные места в подземных паркингах, если их будут покупать хотя бы по себестоимости. Стоимость парковки люди считают завышенной, не учитывая при этом, что покупают они не только те 18 квадратных метров, на которых стоит машина. Кроме площадки, на которой она хранится, есть еще так называемые места общего пользования — подъезды, — и вместе с ними площадь парковки для одной машины увеличивается до 30 квадратных метров. Строительство подземной парковки — дорогостоящее мероприятие, парковка — это сложное инженерное решение, предполагающее дорогую систему вентиляции и, как в нашем случае, эксплуатируемую кровлю с газоном».
Несмотря на то, что места для парковки в Малых кварталах предусмотрено больше, чем в большинстве новостроек, жители комплекса на общем собрании приняли решение освободить двор от машин, и теперь автомобили во двор въезжают только для разгрузки.
Первая автоматизированная парковка в Красноярске
Снизить затраты на создание мест для парковки автомобилей другой красноярский застройщик — компания «Монолитхолдинг» — планирует при помощи строительства автоматизированного паркинга. В таких паркингах не нужно дорогостоящей системы вентиляции, которая приводит к удорожанию места в подземной парковке, они занимают небольшие площадки, а легкие конструкции позволяют обойтись без устройства сложного фундамента.
Водитель оставляет машину на парковочной платформе, после чего автомобиль поднимается на нужный этаж и помещается в свободной ячейке.
Проект автоматизированного паркинга, который должен разместиться в микрорайоне Яблони, разрабатывается в настоящее время. В микрорайоне появится многофункциональный комплекс, включающий автомойку и паркинг из трех модулей, каждый из которых рассчитан на 88 машино-мест.
«Главное отличие автоматизированного паркинга от подземной стоянки — затраты на строительство и сроки возведения, — говорит руководитель компании «Монолитпроект» Юлия Кузнецова. — От момента проектирования механизированного комплекса до его сдачи в эксплуатацию, как правило, проходит 2–2,5 месяца. Этот срок увеличивается, если предполагается строительство
Проект автоматизированного паркинга в мкр-не Яблони
многофункционального комплекса, кроме паркинга включающего другие сервисы. Другое отличие между автоматическим и подземным паркингом состоит в том, что подземный паркинг почти всегда «привязан» к жилому дому и не может начать работу раньше, чем будет сдана в эксплуатацию новостройка. Механизированный паркинг — это абсолютно автономная система, требующая только подключения к электричеству. Каких-либо значительных отличий между системами производителей автоматизированных паркингов нет, в нашем случае важным фактором при выборе стала скорость подъема и возврата машины с платформы владельцу. Время, которое водитель ожидает свою машину, у корейской компании, систему которой мы выбрали в результате, минимальное из представленных на рынке».
Другой застройщик — компания «Сибиряк» — уже приступил к строительству многоуровневого паркинга в районе Покровский, паркинг общей площадью 6 тыс. кв. м (количество машино-мест на этом этапе не называется) будет иметь два уровня, основная его часть разместится под землей. Ввод в эксплуатацию объекта, как рассказали в компании, намечен на 2014 год.
О массовом строительстве многоуровневых паркингов в Красноярске речи пока не идет, но если таких проектов со временем не станет больше, при нынешних темпах автомобилизации личный транспорт очень скоро займет все свободное пространство в новых микрорайонах.