Утвержден
Президиумом Верховного Суда
Российской Федерации
19 июля 2017 года
Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
Заключение, исполнение и расторжение договора участия в долевом строительстве
1. Суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. В случае признания сделки договором участия в долевом строительстве к ней применяются положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ). Приводятся следующие разъяснения.
1.1. Обществом по договору цессии было передано К. право требовать от ответчика передачи квартиры в многоквартирном доме в соответствии с заключенным предварительным договором купли-продажи, по условиям которого застройщик должен был заключить с обществом основной договор купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме. Обязательство по передаче квартиры ответчиком не исполнено, оплата строительства объекта недвижимости была произведена. Данные отношения регулируются Законом № 214-ФЗ, так как денежные средства были привлечены для строительства квартиры. Согласно ч. 1 ст. 1 Закона № 214-ФЗ данный Закон устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Верховный Суд отмечает, что уровень таких гарантий по отношению к гражданину-потребителю не может быть снижен в зависимости от того, что его денежные средства привлечены для долевого строительства путем уступки права требования.
При определении правовой природы договора следует учитывать действительную общую волю сторон с учетом цели договора. Следовательно, к данному договору применяются правила Закона № 214-ФЗ. Так как договор между обществом и К. не содержит ограничений по объему переходящих прав, то К. также перешло право на взыскание неустойки.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21 июля 2015 г. № 78-КГ15-15)
1.2. П. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме. Исковые требования П. состояли во взыскании неустойки вследствие просрочки передачи объекта строительства, штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований. Судом не было учтено, что данный договор является договором участия в долевом строительстве, на что было указано Верховным Судом. Также было отмечено, что на данные отношения распространяется законодательство о защите прав потребителей, так как П. данная квартира приобреталась исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Следует учитывать, что нормы о защите прав потребителей являются специальными по отношению к нормам, установленным Законом № 214-ФЗ, и применяются в части, неурегулированной нормами Закона № 214-ФЗ (ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 января 2016 г. № 5-КГ15-196)
1.3. Между застройщиком и юридическим лицом был заключен договор участия в долевом строительстве. Юридическое лицо впоследствии заключило договор с Т., по условиям которого последняя приобрела право требования у застройщика, при этом стоимость квартиры была оплачена Т. Исковое заявление было подано в связи с неисполнением обязательства по передаче квартиры. Верховным Судом было разъяснено, что на данные отношения также распространяется Закон № 214-ФЗ и законодательство о защите прав потребителей в части, неурегулированной Законом № 214-ФЗ, следовательно, обязанность застройщика выплатить неустойку является правомерной.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 2 июня 2015 г. № 77-КГ15-2)
1.4. Общество по защите прав потребителей в интересах Е. обратилось в суд с исковым заявлением о компенсации морального вреда и штрафа в отношении застройщика. Верховный Суд отметил следующее: в силу того, что Закон № 214-ФЗ не регулирует вопросы компенсации морального вреда и штрафа, в данной части. применяются положения Закона от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 15 декабря 2015 г. № 18-КГ15-214)
2. М. обратилась в судом с исковым заявлением о возложении обязанности о замене объекта долевого строительства в виде квартиры на равнозначный, так как при заключении договора участия в долевом строительстве до ее сведения не была доведена информация о расположении газорегуляторного пункта около ее квартиры, что явилось бы определяющим фактором при выборе квартиры. В соответствии с ч. 1 ст. 21 Закона № 214-ФЗ информация о проекте строительства, а именно об общем имуществе дома, должна соответствовать проектной документации. Исходя из смысла ст. 19 Закона № 214-ФЗ застройщик должен доводить указанную информацию до участников долевого строительства. Следовательно, при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства полную и достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства и описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме.
При рассмотрении вопроса о замене объекта долевого строительства на равнозначный было отмечено следующее: нормы Закона № 214-ФЗ не предусматривают такого вида ответственности, нормы Закона о защите прав потребителей не могут быть применены, так как в данном случае положения Закона № 214-Ф являются специальными нормами и подлежат применению. Верховным Судом указано, что данное положение может быть предусмотрено договором участия в долевом строительстве.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 10 мая 2016 г. № 5-КГ16-47)
3. К. обратилась в суд с исковым требованием к ЖСК о принятии ее в члены кооператива и зачете в счет паевого взноса денежных средств, уплаченных ею по договору участия в долевом строительстве. ЖСК отказал в указанных требованиях, так как ранее им были зарегистрированы изменения в уставе, устанавливающие прекращение преимущественного права на принятие в члены кооператива. Согласно ч. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается как путем заключения договора участия в долевом строительстве, так и посредством создания жилищно-строительного кооператива. В соответствии со ст. 21 Закона РФ от 19.06.1992 № 3085-1 «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах» в Российской Федерации» источниками формирования имущества потребительского общества являются, в частности, паевые взносы пайщиков. Таким образом, у ЖСК возникла обязанность по принятию К. в члены кооператива, так как за ней признано право собственности на паевой взнос.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 г. № 19-КГ16-5)
4. Ю. обратилась в суд с исковым заявлением о привлечении к ответственности застройщика, нарушившего сроки строительства и передачи квартиры. Установлено, что требование основано на договоре уступки права (требования), содержащего положение об изменении сроков. В силу п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Дополнительного соглашения об изменении сроков, прошедшего государственную регистрацию, заключено не было. Следовательно, уведомление застройщика об изменении срока строительства само по себе не влечет изменений условий договора о сроках исполнения обязательства. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 8 декабря 2015 г. № 5-КГ15-156)
5. Между У. и застройщиком был заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому передача осуществлялась не позднее 28.02.2013; впоследствии У. и С. заключили договор уступки права (требования), согласно которому передача осуществлялась не позднее 28.02.2014. Вследствие нарушения сроков застройщиком, С. было подано исковое заявление о взыскании неустойки. Судами первой и второй инстанции было отказано в удовлетворении требований, так как право требования было передано на иных условиях, нежели предусмотрено договором участия в долевом строительстве.
Согласно ст. 384 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Верховным Судом указано, что только в случае проведения процедуры, предусмотренной ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ, возможно изменение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2016 г. № 5-КГ16-45)
6. А. обратился в суд с иском к застройщику о регистрации договора участия в долевом строительстве. Установлено, что указанный договор составлен в надлежащей форме. Согласно ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Согласно п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. Соответственно, в этом случае сделка подлежит государственной регистрации в соответствии с решением суда.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21 июня 2016 г. № 5-КГ16-91)
7. Л. заключил с застройщиком договор участия в долевом строительстве. Во исполнение данного договора Л. осуществил оплату объекта долевого строительства, однако оплата была произведена на три дня позже обусловленного времени. Впоследствии застройщик уведомил об одностороннем отказе от исполнения договора в силу нарушения сроков. Верховным Судом отмечено, что в соответствии с ч. 4 ст. 5 Закона № 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. Также Верховный Суд сослался на принцип добросовестности при осуществлении гражданско-правовых отношений (п. 3 ст. 11 Гражданского кодекса РФ). При нарушении принципа добросовестности суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите его права. Соответственно, односторонний отказ застройщика от договора допускается только с учетом положений п. 4 ст. 450 Гражданского кодекса РФ о добросовестности и разумности.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 апреля 2016 г. № 5-КГ16-51)
Ответственность за нарушение законодательства об участии в долевом строительстве
8. И. обратился в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, указав, что по заключенному договору о долевом участии в строительстве ему передана квартира, в которой впоследствии были обнаружены недостатки. После удовлетворения требований и неисполнения решения суда ответчиком И. заявлял о выплате неустойки, предусмотренной ст. 23 Закона о защите прав потребителей, и компенсации причиненного ему бездействием ответчика морального вреда. Данные требования не были удовлетворены. Верховный Суд отметил следующее.
Законодательство об участии в долевом строительстве не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков (в том случае, когда объект долевого строительства принят дольщиком с такими недостатками). В соответствии с п. 1 ст. 18 Закона о защите прав потребителей потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом. Также недостатки могут быть устранены производителем в срок не более пяти дней; в случае нарушения срока производитель обязан выплатить неустойку. Соответственно, нарушение срока удовлетворения указанного требования влечет наступление предусмотренной Законом о защите прав потребителей ответственности продавца в виде уплаты неустойки.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 1 марта 2016 г. № 4-КГ15-70)
9. Ф. заключил договор участия в долевом строительстве с застройщиком, при исполнении которого квартира не была передана в срок. При определении размера взыскиваемой неустойки Верховный Суд указывает, что на данные отношения распространяется Закон о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом – Законом № 214-ФЗ. Сделан следующий вывод: размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 20 октября 2015 г. № 14-КГ15-9)
10. В ходе судебного разбирательства в связи с взысканием неустойки за просрочку передачи квартиры и штрафа застройщиком была перечислена денежная сумма истице в счет уплаты неустойки. Судом первой инстанции в связи с перечислением денежной суммы иск не был удовлетворен. Верховный Суд отмечает, что согласно Закону № 214-ФЗ неустойка начисляется при установлении факта несвоевременной передачи квартиры, что было установлено. Также указано, что наличие судебного спора после отказа застройщика о добровольном удовлетворении требований указывает на неисполнение застройщиком обязанности по оплате в добровольном порядке не освобождает застройщика от выплаты штрафа. Верховный Суд напоминает, что согласно практике по потребительским спорам, суд прекращает производство по делу при добровольном удовлетворении требований только при условии отказа истца от иска. Отмечается, что бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки лежит на застройщике, нарушившем обязательство.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2016 г. № 31-КГ16-1)
11. Б. был подан иск в отношении застройщика в связи с неисполнением последним обязанности по передаче квартиры. Суд апелляционной инстанции указал, что Б. необходимо было представить доказательства уклонения застройщика от передачи квартиры. Верховный Суд в связи с этим отмечает, что правовые последствия влечет именно уведомление застройщика о завершении строительства и о готовности объекта долевого строительства к передаче. Следовательно, юридически значимым обстоятельством является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства и именно этот факт следует доказывать самому застройщику.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 14 июня 2016 г. № 18-КГ16-40)
12. В случае предъявления требования об уплате неустойки, являющейся законной и обоснованной, застройщик также обязан выплатить штраф. Закон № 214-ФЗ предусматривает возможность выплаты неустойки при нарушении сроков передачи объекта долевого строительства. Также на данные отношения распространяется действие п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей, согласно которому при удовлетворении требований потребителя суд взыскивает с изготовителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы неустойки. Следовательно, при нарушении сроков застройщик обязан выплатить неустойку и штраф в указанном размере.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 1 декабря 2015 г. № 18-КГ15-177)
13. Х. передала Ш. свои права по договору участия в долевом строительстве. В ходе судебного разбирательства возник вопрос о периоде взыскания неустойки. Верховный Суд разъяснил, что в таком случае права участника долевого строительства переходят к новому кредитору, в частности, права на взыскание с застройщика неустойки, которая исчисляется за период, начиная с момента нарушения застройщиком своих обязанностей перед предыдущим кредитором, если иное не установлено договором.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 27 января 2015 г. № 2-КГ14-1)
14. У. было подано исковое заявление в отношении застройщика в связи с передачей квартиры с недостаточно утепленными стенами. Суд апелляционной инстанции указал, что утепление стен приведет к изменению общего имущества собственников, а общего согласия собственников получено не было. В связи с этим Верховный Суд отмечает, что согласно ст. 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности. Доводы апелляционной инстанции были признаны незаконными.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28 апреля 2015 г. № 11-КГ15-9)
15. В ходе судебного разбирательства возник вопрос о начале течении срока передачи объекта долевого строительства. Верховным Судом разъяснено, что согласно ч. 3 ст. 8 Закона № 214-ФЗ, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. Таким образом, по смыслу ст. 8 Закона № 214-ФЗ, именно получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет за собой ответственность, предусмотренную Закона № 214-ФЗ.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам от 4 июля 2017 г. № 78-КГ17-26)
16. Административные правонарушения, составы которых предусмотрены статьей 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях (нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости), ввиду особой значимости охраняемых законом общественных отношений, выступающих объектом посягательства этого административного правонарушения, не могут быть признаны малозначительными.
Приводятся следующие разъяснения.
16.1. Застройщик был привлечен к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 28 Кодекса РФ об административных правонарушениях (привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством). Общество ходатайствовало об освобождении от ответственности в связи с малозначительностью совершенного правонарушения. Верховный Суд разъяснил, что согласно п. 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 5 «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» малозначительным административным правонарушением является действие или бездействие, хотя формально и содержащее признаки состава административного правонарушения, но с учетом характера совершенного правонарушения и роли правонарушителя, размера вреда и тяжести наступивших последствий не представляющее существенного нарушения охраняемых общественных правоотношений. Совершенное застройщиком правонарушение несет реальную угрозу охраняемым общественным отношениям, правам дольщиков и не может быть признано малозначительным, а отсутствие негативных последствий не является основанием для признания правонарушения малозначительным.
(По материалам дела Арбитражного суда Краснодарского края № А32-27031/2016)
16.2. Застройщик был привлечен к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.28 28 Кодекса РФ об административных правонарушениях (опубликование в СМИ информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации). Судом было указано на невозможность применения нормы о малозначительности, отметив, что административное правонарушение посягает на установленный нормативными правовыми актами порядок осуществления предпринимательской деятельности в сфере долевого строительства, а обстоятельства его совершения не являются исключительными.
(По материалам дела Арбитражного суда города Москвы № А40-155989/14)
16.3. Застройщик был привлечен к административной ответственности по ч. 3 ст. 14.28 28 Кодекса РФ об административных правонарушениях (непредставление в установленный срок в контролирующий орган отчетности или предоставление недостоверной отчетности). Норма о малозначительности не могла быть применена, так как существенная угроза общественным отношениям заключается не в наступлении каких-либо материальных последствий в результате совершения административного правонарушения, а в пренебрежительном отношении заявителя к исполнению своих публично-правовых обязанностей. Представление отчетности не в полном объеме лишает уполномоченный орган возможности реализовать свои полномочия по контролю, что влечет существенную угрозу охраняемым правоотношениям.
(По материалам дела Арбитражного суда Краснодарского края № А32-14511/2016)
16.4. Аналогичная аргументация представлена для ответственности в соответствии с ч. 3 ст. 14.28 28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
(По материалам дела Арбитражного суда Вологодской области № А13-12171/2014)
Из изложенного следует, что указанные правонарушения не могут быть признаны малозначительными в силу того, что они возникают в особо регулируемой сфере – сфере долевого строительства многоквартирных домов.
«Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного суда РФ 04.12.2013).
Комментируемый Обзор Верховного Суда РФ (далее — Обзор) касается ряда правовых проблем, возникающих при рассмотрении споров, связанных с применением положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве).
В целом Верховный Суд РФ обобщил уже сложившуюся судебную практику по различным вопросам, связанным с долевым строительством.
1. Разграничение подведомственности споров, связанных с банкротством застройщиков
Согласно разъяснениям, данным в п. 1 Обзора, граждане-инвесторы до вынесения арбитражным судом определения о введении процедуры наблюдения, применяемой в деле о банкротстве, в отношении застройщика вправе предъявить к нему в порядке гражданского судопроизводства следующие исковые требования:
— о признании права собственности на объект долевого строительства;
— о признании права на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства.
Суд не вправе отказать в принятии таких исковых заявлений или прекратить производство по делу.
С данными исковыми требованиями также могут быть заявлены требования о компенсации морального вреда. Требования граждан в этой части подпадают под действие Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон о защите прав потребителей) и подведомственны судам общей юрисдикции.
Приведенное разъяснение Президиума Верховного Суда РФ фактически подтверждает и обобщает сложившуюся практику судов общей юрисдикции, для которой характерно активное применение иска о признании права собственности на объект долевого строительства.
Так, для оформления права собственности на квартиры граждане обращаются в суд общей юрисдикции с соответствующими исками к застройщику-должнику (как стороне по договору инвестирования или иному договору, оформляющему отношения по долевому строительству) и к осуществляющему достройку дома новому инвестору (если таковой имеется). Требования граждан о признании за ними права собственности на квартиру удовлетворяются судами независимо от того, были ли уплачены дополнительные денежные средства на завершение строительства многоквартирного жилого дома. В случаях неуплаты участником долевого строительства упомянутых денежных средств данные средства взыскиваются с граждан в судебном порядке.
| + Судебная практика (лицо, достроившее многоквартирный дом, вправе требовать оплаты своей деятельности, если это предусмотрено соглашением с гражданами, в том числе путем предъявления встречного иска в споре о признании права собственности на квартиру): |
— Апелляционное определение Московского областного суда от 05.08.2013 по делу N 33-16710/2013;
— Апелляционное определение Московского областного суда от 29.07.2013 по делу N 33-16001;
— Определение Московского областного суда от 15.12.2011 по делу N 33-26291/2011;
— Определение Московского областного суда от 11.10.2011 по делу N 33-22908/11;
— Определение Московского областного суда от 27.09.2011 по делу N 33-21911.
После того как застройщик решением арбитражного суда признается несостоятельным (банкротом) и в отношении него вводится процедура конкурсного производства, суды общей юрисдикции отказывают гражданам в принятии исковых заявлений о признании за ними права собственности на квартиры по причине неподведомственности суду спора, основанного на правоотношениях с участием лица, в отношении которого возбуждена процедура банкротства.
| + Судебная практика (споры в рамках дела о банкротстве с участием дольщиков неподведомственны судам общей юрисдикции): |
— Апелляционное определение Московского областного суда от 15.11.2012 по делу N 33-17895/2012;
— Апелляционное определение Московского областного суда от 15.05.2013 по делу N 33-13900/13;
— Апелляционное определение Смоленского областного суда от 18.09.2012 по делу N 33-2832/2012;
— Определение Московского областного суда от 11.10.2011 по делу N 33-22976;
— Определение Верховного суда Чувашской Республики от 16.05.2012 по делу N 33-1465/2012;
— Определение Люберецкого городского суда Московской области от 06.12.2011 N 2-7905/11.
Аналогичная правовая ситуация имеет место и в случае предъявления иска о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный жилой дом.
| + Судебная практика (споры в рамках дела о банкротстве с участием дольщиков неподведомственны судам общей юрисдикции): |
— Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 18.07.2013 по делу N 33-8414/2013;
— Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 04.07.2013 по делу N 33-8170/2013;
— Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 20.06.2013 по делу N 33-4785-2013г.;
— Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 11.04.2013 по делу N 33-2841/2013.
Сходная позиция по вопросу подведомственности споров, связанных с участием граждан в долевом строительстве, была выражена Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 25.06.2013 N 14520/12.
См. подробнее: Аналитический обзор от 3 октября 2013 года
В п. 2 Обзора Президиум Верховного Суда РФ разъяснил, что требования граждан — участников долевого строительства подведомственны судам общей юрисдикции, за исключением денежных требований и требований о передаче жилых помещений, предусмотренных пп. 3 и 4 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве).
В частности, исковые требования о возмещении убытков, вызванных некачественным строительством, о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства застройщиком, о компенсации морального вреда, причиненного действиями застройщика, нарушающими права потребителей, подведомственны судам общей юрисдикции.
Президиум Верховного Суда РФ обратил внимание, что указанные требования не могут относиться к требованиям, перечисленным в п. 1 ст. 201.4 Закона о банкротстве, и не подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве застройщика:
— если квартира, как объект долевого строительства, передана застройщиком участнику долевого строительства по акту приема-передачи;
— если право собственности на объект долевого строительства зарегистрировано за участником долевого строительства.
Отметим, что приведенное разъяснение закономерно согласуется с ранее данным в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» (далее — Постановление N 17), согласно которому дела по искам, связанным с нарушением прав потребителей, подведомственны судам общей юрисдикции.
Аналогичный подход по вопросу подведомственности исковых требований о взыскании неустойки, компенсации морального вреда можно встретить в актах судов общей юрисдикции.
| + Судебная практика о подведомственности судам общей юрисдикции дел о нарушении прав дольщиков как потребителей: |
— Определение Верховного Суда РФ от 26.03.2013 N 71-КГ12-5;
— Апелляционное определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 31.07.2013 по делу N 33-2796/2013;
— Апелляционное определение Орловского областного суда от 17.07.2012 по делу N 33-1182.
2. Недопустимость обхода положений Закона о долевом строительстве
Верховный Суд РФ указал, что отношения приобретателей квартир с застройщиками, сходные по своей экономической сути с отношениями по долевому строительству, не могут оформляться каким-либо иным образом, отличным от того, который установлен в Законе о долевом строительстве. Положения этого Закона защищают интересы приобретателей будущей недвижимости, и при иных вариантах оформления приобретения недвижимости у фактических дольщиков могут возникнуть многочисленные проблемы, связанные с получением исполнения по договору или с изменением стоимости приобретения квартиры.
В связи с этим Верховный Суд РФ разъяснил, что при рассмотрении споров, связанных с приобретением квартир гражданами, суды должны исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон независимо от наименования заключенного сторонами договора.
В рассматриваемом Обзоре отмечены наиболее популярные варианты обхода положений Закона о долевом строительстве. Это может быть, к примеру, целевой заем на постройку квартиры, так называемая «вексельная схема», договор о совместной деятельности и отношения, оформляемые с помощью предварительного договора (п. п. 7 — 9 Обзора). Указанные отношения судам следует квалифицировать как прикрытие соглашения об участии в долевом строительстве и применять к ним соответствующие положения, предусмотренные Законом о долевом строительстве.
Данные разъяснения повторяют выводы Верховного Суда РФ, которые он сделал в Обзоре судебной практики за четвертый квартал 2012 года и в Письме от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13.
В этих ситуациях гражданин вправе на основании ч. 3 ст. 3 Закона о долевом строительстве потребовать от лица, не уполномоченного на привлечение денежных средств для долевого строительства, возврата переданных ему денежных средств, взыскания предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков.
Кроме того, Верховный Суд РФ напомнил, что к таким отношениям может применяться законодательство о защите прав потребителей, если они вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве. Специальные меры защиты интересов потребителей, включая возмещение морального вреда и штраф за неудовлетворение законного требования потребителя, будут применяться в ситуации, когда застройщик пытается обойти нормы Закона о долевом строительстве (п. 8 Обзора).
Нельзя не отметить, что в настоящее время Закон о защите прав потребителей применяется к предварительным договорам (п. 4 Постановления N 17). До принятия этого Постановления практика судов общей юрисдикции не была единообразной.
См. подробнее: Аналитический обзор от 24 июля 2012 года. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»
Если изначально квартира приобреталась по договору участия в долевом строительстве не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, но затем права на получение этого объекта недвижимости были уступлены гражданину, желавшему приобрести его именно с потребительскими целями, то в таком случае к отношениям между цессионарием и застройщиком должны применяться положения Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве (п. 10 Обзора).
Допускается привлечение денежных средств граждан жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (п. 3 ч. 2 ст. 1 Закона о долевом строительстве, п. 11 Обзора). В данных случаях положения Закона о долевом строительстве не применяются.
Также Верховный Суд РФ указал, что действие Закона о долевом строительстве не распространяется на отношения, возникающие при самовольной постройке (п. 12 Обзора).
3. Иски о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства при участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
В нескольких разъяснениях, содержащихся в рассматриваемом Обзоре, Верховный Суд РФ отходит от общего принципа, согласно которому по спору, вытекающему из договорных отношений, могут возникать только договорные требования. Поскольку дорогостоящая сделка по приобретению квартиры для граждан является крайне важной, Верховный Суд РФ счел возможным удовлетворять вещные иски приобретателей, направленные на получение квартиры в собственность. По общему правилу они могли бы требовать лишь надлежащего исполнения договора участия в долевом строительстве, возмещения убытков и других специальных санкций. Однако подобные требования в ряде случаев могут остаться неисполненными ввиду фактического банкротства застройщика.
Верховный Суд РФ в п. 13 Обзора указал, что незаключение застройщиком договора участия в долевом строительстве с гражданами не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом). В частности, такие нарушения Закона о долевом строительстве могут иметь место при покупке будущих квартир по предварительному договору купли-продажи недвижимости. Как разъясняется в Обзоре, в этой ситуации покупатель может обратиться с суд с требованием о признании права собственности на приобретенное имущество, несмотря на отсутствие у гражданина зарегистрированного договора участия в долевом строительстве.
Аналогичное право возникает у покупателя квартиры, который приобрел ее посредством заключения предварительного договора, если застройщик уклоняется от заключения основного договора и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию фактически построенного многоквартирного дома (п. 14 Обзора). В этой ситуации согласно разъяснениям Верховного Суда РФ гражданин имеет право на признание права собственности на квартиру, если строительство дома фактически завершено.
Для обеспечения интересов дольщиков, которые должны получить по договору участия в долевом строительстве квартиры, свободные от прав третьих лиц, Верховный Суд РФ фактически ввел запрет на обременение залогом банка (иных лиц) таких квартир, в том числе в составе объекта незавершенного строительства (п. 15 Обзора).
Верховный Суд РФ указал, что приобретатель квартиры по договору участия в долевом строительстве может требовать передачи ее в собственность даже до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, если дольщик исполнил свои обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему фактически передана (п. 16 Обзора).
Данное решение может быть принято, если многоквартирный дом практически достроен (в приведенном в Обзоре примере указано, что дом был достроен на 80 процентов), а квартира имеет индивидуально-определенные признаки.
Однако если покупатель квартиры не уплатил обусловленную договором цену, то он уже не сможет требовать передачи объекта недвижимости в натуре (см., к примеру, Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 24.04.2012 по делу N 33-2935/2012).
Если строительство многоквартирного дома, который зарегистрирован в ЕГРП в качестве объекта незавершенного строительства, не окончено, граждане могут требовать признания права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, если был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием предварительной оплаты (п. 17 Обзора). Данный вывод следует из того, что раздел объекта инвестиционной деятельности (многоквартирного дома) в натуре до его ввода в эксплуатацию невозможен, в связи с чем невозможно и признание права собственности за покупателями на объект незавершенного строительства пропорционально площадям, которые подлежали бы передаче гражданам после завершения строительства. Верховный Суд РФ подчеркнул, что действующее законодательство не содержит запрета на признание права собственности на долю в праве общей долевой собственности объекта незавершенного строительства в виде квартиры.
В п. 17 Обзора также делается важный вывод о том, что законодательство об инвестиционной деятельности не может применяться к отношениям по приобретению квартиры гражданами в непредпринимательских целях.
| + Данная позиция и ранее встречалась в практике Верховного Суда РФ: |
— Определение от 19.06.2012 N 5-В12-11;
— Определение от 10.04.2012 N 5-В12-10.
Это разъяснение сближает правовые позиции Верховного Суда РФ с выводами ВАС РФ, изложенными в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».
Верховный Суд РФ также указал, что привлекать денежные средства для строительства объекта в целях последующей передачи квартир покупателям может только такое лицо, которое имеет право распоряжаться помещениями в объекте строительства (п. 19 Обзора). Таким образом, к этому лицу не могут быть предъявлены требования о передаче квартир в натуре, поскольку оно не имеет прав на спорные помещения в многоквартирном доме.
4. Споры по поводу пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного жилого дома (в том числе фактического захвата такого имущества)
Верховный Суд РФ указал, что общее имущество многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) не может являться предметом договора участия в долевом строительстве (п. 38 Обзора). Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, так как это будет нарушать права и интересы других собственников. Следовательно, гражданин не может требовать передачи ему права собственности на общее имущество многоквартирного дома, такой договор участия в долевом строительстве будет признан незаконным (см., к примеру, Определение Калужского областного суда от 20.05.2013 по делу N 33-1253/2013).
Сходные выводы по аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ) применяются к спорам собственников помещений нежилого здания по поводу общего имущества в таком здании (пример 2 из п. 38 Обзора).
В настоящее время распространена практика размещения различного телекоммуникационного оборудования на крышах многоквартирных домов. В п. 39 Обзора даны разъяснения о правовых основаниях подобных действий. В частности, указано, что возведение антенно-мачтового сооружения на кровле многоквартирного дома одним из собственников общего имущества такого дома возможно лишь при достижении соглашения со всеми участниками долевой собственности и соблюдении санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, применяемых при возведении объектов подобного типа.
Следует отметить, что сходное разъяснение Верховный Суд РФ уже давал в п. 3 Обзора судебной практики за четвертый квартал 2012 года (раздел «Судебная практика по гражданским делам»).
Действия собственника квартиры в многоквартирном доме по распоряжению своей долей собственности в общей долевой собственности жилого дома, нарушающие права и охраняемые законом интересы других собственников, порождают обязанность этого лица по возмещению вреда и по восстановлению нарушенных прав (п. 40 Обзора). Верховный Суд РФ указал, что ответственность собственника помещения перед другими собственниками имущества, находящегося в многоквартирном жилом доме, возникает за незаконные действия этого лица, производимые в помещении этого собственника, к которым не имели доступа другие жители дома.
Интересные позиции судов относительно долевого строительства.
Срок передачи квартир по ДДУ
Проблема
Застройщик получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию позже срока завершения строительства, предусмотренного договором.
Когда начинается течение срока передачи квартир?
Практика
По линии судов общей юрисдикции позиция Верховного суда была выработана еще в 2017 году. Коллегия по гражданским делам указала (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 05.09.2017 N 78-КГ17-67 Требование: О взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда и штрафа. Обстоятельства: По мнению истца, ответчиком нарушен срок передачи квартиры ему как участнику долевого строительства. Решение: Дело направлено на новое апелляционное рассмотрение, так как суды, отказав в удовлетворении требования, не учли, что из буквального толкования заключенного сторонами договора ответчик обязался передать истцу квартиру не позднее шести месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, выводы судов об отсутствии нарушения ответчиком предусмотренного договором срока нельзя признать пра…) срок передачи квартир нельзя рассматривать в отрыве от срока строительства.
Если передача квартир зависит исключительно от того, когда будет получено разрешение на ввод в эксплуатацию, застройщик фактически не связан никакими сроками. Такая неопределенность недопустима. Она ущемляет права дольщиков.
В 2018 году коллегия по гражданским делам подтвердила (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 05.06.2018 N 4-КГ18-38 Требование: О взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, компенсации морального вреда. Обстоятельства: По мнению истца, ответчик обязательства по спорному договору надлежащим образом не исполнил, объект долевого строительства был передан истцу с нарушением срока. Решение: Дело направлено на новое апелляционное рассмотрение, поскольку судом не учтено то, что позднее получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию не является основанием для освобождения ответчика от ответственности.) свою позицию.
По линии арбитражных судов позиция Верховного суда РФ отсутствовала. Часть нижестоящих судов ориентировалась на позицию коллегии по гражданским делам ( Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.09.2019 N Ф05-15623/2019 по делу N А40-266234/2018 Требование: О взыскании пеней по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома и штрафа. Обстоятельства: Истец ссылается на просрочку передачи ответчиком объекта долевого строительства. Решение: Требование удовлетворено, поскольку доказательств передачи объекта строительства в установленные договором сроки ответчиком не представлено.).
Встречалась и противоположная позиция. Срок передачи квартир нужно отсчитывать от фактического получения разрешения, даже если оно получено позже срока окончания строительства, указанного в договоре (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14.12.2017 N Ф03-4593/2017 по делу N А59-601/2017 Требование: О взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры, штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований по договору участия в долевом строительстве. Обстоятельства: Застройщик нарушил срок передачи квартиры участнику долевого строительства, в удовлетворении претензии с требованием выплаты неустойки и штрафа отказал, ссылаясь на форс-мажорные обстоятельства, участник долевого строительства передал право требования долга обществу, претензию которого застройщик не удовлетворил. Решение: В удовлетворении требования отказано, так как договором ответственность за неполучение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не предусмотрена; после ввода объекта в э… )).
Позиция коллегии по экономическим спорам
В определениях, опубликованных на прошлой неделе, коллегия по экономическим спорам выработала тот же подход, что и коллегия по гражданским делам.
Отмечено (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13.02.2020 по делу N 305-ЭС19-20142, А40-290938/2018 Требование: О взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома и штрафа. Обстоятельства: Участник долевого строительства исполнил обязательство по оплате объекта долевого строительства в порядке и сроки, предусмотренные договором. Решение: Отказано в части, поскольку в отличие от общих правил начисления и взыскания неустойки (штрафа, пеней) право на присуждение предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей штрафа возникает не в момент нарушения изготовителем обязанности добровольно удовлетворить законные требования потребителя, а в момент удовлетворения судом требований потребителя и прису..) , что момент сдачи дома в эксплуатацию зависит от действий застройщика, поэтому срок сдачи квартиры должен быть ограничен неизбежными обстоятельствами. Таким обстоятельством выступает срок завершения строительства, предусмотренный договором.
Уступка потребительских штрафов по ДДУ
В дополнение к неустойке за просрочку передачи объекта дольщик вправе взыскать потребительский штраф в размере 50% присужденной неустойки. Можно ли уступить право требования такого штрафа стороннему лицу?
Тенденция ограничивать деятельность профессиональных скупщиков требований, вытекающих из потребительских споров, проявилась еще в конце 2017 года, когда был принято постановление Пленума ВС РФ об ОСАГО.
Пленум указывал, что право на получение потребительского штрафа не может быть уступлено (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 N 58 «О применении судами законодательства об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств») . Потребитель может уступить только присужденный штраф. Разумеется, в такой ситуации смысл уступки теряется.
На то, что данная позиция может быть применена к другим правоотношениям, в мае прошлого года указала коллегия по гражданским делам.( Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28.05.2019 N 5-КГ19-52 Требование: О взыскании: 1) Страхового возмещения, процентов, компенсации морального вреда; 2) Штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей. Обстоятельства: В результате ДТП страхователь получил телесные повреждения, ставшие причиной его инвалидности. Решение: 1) Требование удовлетворено частично, поскольку установлен факт наступления страхового случая, влекущего обязанность страховщика произвести страхователю выплаты по программам страхования, размер которых определен с учетом суммы, уступленной страхователем как цедентом цессионарию; 2) В удовлетворении требования частично отказано, поскольку цессионарий потребителем услуги по договору личного стр..)