Сведения актуальные незасвидетельствованные, что это?

Нам часто задают вопросы: «Что означает записи «актуальные», «актуальные незасвидетельствованые», «временные», «актуальные, ранее учтённые» и т.п. Эти записи указываются в выписке из ЕГРН разделе 1 в графе «Статус записи об объекте недвижимости».

Ранее в статье мы раскрывали понятие «Актуальные незасвидетельствованные»: что значит эта отметка в ЕГРН».

В этой статье раскроем все существующие на сегодняшний день статусы объекта недвижимости. Итак, начнём!

Важно! Чтобы проверить статус записи на свою недвижимость — нужно заказать выписку из ЕГРН.

Статус «актуальные» сведения означает, что данные кадастрового учёта действительны на сегодняшний день, с кадастровым учетом недвижимости всё в порядке.

Что с этим делать?

Ответ: ничего, с недвижимостью всё в порядке.

Актуальные ранее учтённые

Запись «актуальные, ранее учтённые» ставятся объектам недвижимости, которые ранее были учтены в ГКН (государственном кадастре недвижимости) и имели статус «ранее учтенные», а потом были перенесены в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости).

Справка: С 1 января 2017 г. вместо Единого государственного реестра прав (ЕГРП) и Государственного кадастра недвижимости (ГКН) появился Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Что с этим делать?

Ответ: ничего, с недвижимостью всё нормально.

Актуальные незасвидетельствованные

Статус «актуальные незасвидетельствованные» присваиваются при несовпадении данных ЕГРП и ГКН об объекте недвижимости по отдельным характеристикам сведения об объекте недвижимости, которые включаются в раздел ЕГРН.

Внимание: Наличие статуса «актуальные незасвидетельствованные» о характеристике объекта недвижимости в случае, когда в ЕГРН по такой характеристике отсутствует техническая ошибка, является основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в соответствии с пунктом 49 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ.)

Что с этим делать?

Ответ: Нужно обратиться в МФЦ или Росреестр. Возможно, потребуется помощь кадастрового инженера, чтобы он произвёл обмеры актуальных технических данных недвижимости и составил техплан или кадастровый план. Далее потребуется написать заявление по форме, предусмотренной приложением № 2 к Приказу № 920 Минэкономразвития, в котором указывать:

Это заявление подготовит сотрудник МФЦ. Можете также подготовить его заранее по этой форме.

Временные сведения

Сведениям со статусом «временные» сохраняется такой статус до момента государственной регистрации права на объект недвижимости либо до момента государственной регистрации аренды, если объектом недвижимости является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, но не позднее 1 марта 2022 г. Статус «временные» изменяется на статус «актуальные» с момента такой регистрации в ЕГРН или на статус «архивные» после 1 марта 2022 г. при отсутствии в ЕГРН записи о такой регистрации.

Что с этим делать?

Ответ: до 1 марта 2022 г. обратиться в МФЦ или Росреестр и поменять статус.

Объект недвижимости снят с кадастрового учета

Эта запись говорит сама за себя. Если недвижимость снята с кадастрового учёта она перестает быть недвижимостью под тем кадастровым номером, который был ранее. Старый кадастровый номер преобразуется с новые и появляются новые объекты недвижимости.

Особые отметки: Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства

Такая запись ставится в 2-х случаях:

1. Отсутствуют сведения о координатах характерных точек границы земельного участка. Такой земельный участок вы не найдёте на кадастровой карте, а в выписке из ЕГРН будет отсутствовать план участка.
2. Если содержащиеся в ЕГРН координаты характерных точек границ земельных участков определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения.

Что с этим делать?

Ответ: обратиться к кадастровым инженерам, чтобы провели межевание земельного участка в соответствии с нормами современного земельного законодательства.

Миф №40. В выписке из ЕГРН обязательно должны быть заполнены все разделы

Ранее мы уже рассказывали, что существует несколько разных видов выписок из ЕГРН. Сегодня на примере самого востребованного вида выписки, которая называется «Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости”, мы подробно рассмотрим, из каких разделов она состоит, и отсутствие или некорректность каких сведений должно заставить вас задуматься о том, что с объектом недвижимости что-то не так

Почему вообще в выписке об объекте недвижимости могут отсутствовать или быть некорректными какие-то данные?

Причин, конечно, несколько. Выделим на наш взгляд основные:

• одна форма выписки для всех видов объектов недвижимости;
• наличие ранее учтенных объектов недвижимости: земельных участков, учтенных в государственных реестрах до 01.01.2008, и объектов капитального строительства (ОКС), в отношении которых был осуществлен государственный технический учет в БТИ до 01.01.2013;
• объединение с 01.01.2017 кадастра недвижимости (ГКН) и реестра прав (ЕГРН) в единый реестр — ЕГРН.

Рассмотрим каждую причину более подробно.

Форма выписки из ЕГРН об объекте недвижимости утверждена Приказом Минэкономразвития от 25 декабря 2015 г. № 975. Выписка состоит из 8 разделов:

• Раздел 1. Сведения о характеристиках объекта недвижимости (основные и дополнительные характеристики объектов недвижимости, такие как кадастровый номер, адрес, площадь, статус и др.);
• Раздел 2. Сведения о зарегистрированных правах (права и ограничения в отношении объекта недвижимости);
• Раздел 3. Описание местоположения участка (план границ и координаты точек границ земельного участка);
• Раздел 4. Сведения о частях земельного участка (план границ и координаты точек границ частей земельного участка);
• Раздел 5. Описание местоположения объекта недвижимости (схема расположения ОКСа на земельном участке, координаты контура ОКСа);
• Раздел 6. Сведения о частях объекта недвижимости (план этажа, координаты и иные характеристики части);
• Раздел 7. Перечень помещений, машино-мест, расположенных в здании, сооружении (список всех помещений, которые расположены в ОКСе — под помещением понимается помещение, поставленное на кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимости, и имеющее кадастровый номер);
• Раздел 8. План расположения помещения, машино-места на этаже (плане этажа);
• Раздел 9. Сведения о части (частях) помещения;
• Раздел 10. Описание местоположения машино-места (сведения о специальных метках и о координатах границ помещений).

Как видно, первые два раздела относятся ко всем объектам недвижимости. Остальные разделы добавляются в зависимости от вида объекта недвижимости: например, для земельного участка будут добавлены разделы 3 и 4, а для здания и сооружения – разделы 5–8.

Также, если, например, в отношении объекта недвижимости не будет зарегистрировано никаких прав и ограничений, раздел 2 выписки будет отсутствовать, а в особых особых отметках раздела 1 будет указана фраза: «Сведения для заполнения раздела 2 отсутствуют”.

У ранее учтенных объектов границы, как правило, установлены неточно и подлежат уточнению, а чаще всего и вовсе отсутствуют. В этом случае в выписке из ЕГРН на земельный участок будет отсутствовать раздел 3, а в особых особых отметках раздела 1 будет указана фраза: «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства”, «Сведения для заполнения раздела 3 отсутствуют”. Для зданий и сооружений при отсутствии координат контура будет отсутствовать раздел 5, а в особых особых отметках раздела 1 будет указана фраза: «Сведения для заполнения раздела 5 отсутствуют”. В этом случае, при необходимости, можно заказать кадастровые работы по уточнению границ участка или контура здания.

Отметим, что обязательное наличие координат у ранее учтенного объекта недвижимости законодательно не закреплено, то есть, например, продать можно участок или здание и без координат. Однако, отсутствие координат означает, что сложно проверить юридическое местоположение объекта. Например, отсутствие границ у земельного участка может стать препятствие для постановки на кадастровый учёт построенного дома, поскольку государственный регистратор не сможет проверить – точно ли здание попадает в границы земельного участка.

Объединение государственных баз данных о недвижимости привело к наличию такого понятия как «актуальные незасвидетельствованные сведения”. Означает это буквально следующее. При переносе сведений об объекте недвижимости из ГКН и ЕГРП в ЕГРН все технические характеристики перенесли в ЕГРН из ГКН, а правовые характеристики из ЕГРП. При этом, если после регистрации прав на объект В ЕГРП в кадастре изменялась какая-то характеристика, а в ЕГРП она не изменилась, то такие сведения являются актуальными, но поскольку изменение не прошло регистрацию – то у регистратора может возникнуть сомнения по поводу правильности такого изменения.

Чаще всего такое случается в отношении видов разрешенного использования земельного участка. Например, по земельному участку изменили вид разрешенного использования в кадастре, но в ЕГРП такое изменение не внесли. В этом случае в особых отметках раздела 1 выписки появится следующая запись: Сведения о виде разрешенного использования земельного участка имеют статус «Актуальные незасвидетельствованные». Право (ограничение права, обременение объекта недвижимости) зарегистрировано на данный объект недвижимости с видом разрешенного использования из ЕГРП.

Если изменение вида разрешенного использования было проведено на основании соответствующих распоряжений, то переживать не стоит. А вот наличие актуальных незасвидетельствованных сведений в отношении площади объекта недвижимости или количества этажей говорит о том, что скорее всего была проведена незаконная перепланировка или реконструкция. Совершение сделки с объектом недвижимости невозможно.

Таким образом, в зависимости от вида объекта недвижимости, а также от того, насколько правильно такой объект был зарегистрирован, в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости будут отсутствовать некоторые разделы. В особых отметках раздела 1 будет содержаться информация об актуальных незасвидетельствованных сведениях. В некоторых случаях на это можно не обращать внимание, а в некоторых стоит бить тревогу. Как всегда, разобраться в ситуации вам поможет кадастровый инженер.

Здравствуйте.

1. В соответствии с п. 171 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости (утв. приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943) внесение в ФГИС ЕГРН сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) и сведений государственного кадастра недвижимости, которые с 1 января 2017 г. считаются сведениями, содержащимися в ЕГРН, не требующими дополнительного подтверждения, осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных Порядком.

Согласно п. 179 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости в случае несовпадения сведений ЕГРП и государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости по отдельным характеристикам сведения о таком объекте недвижимости включаются в раздел ЕГРН, открываемый на соответствующий объект недвижимости, по следующим правилам:
1) в отношении земельных участков:
сведения о характеристиках объекта, включая всю историю их изменения, — из государственного кадастра недвижимости;
сведения о правах, ограничениях (обременениях) прав, сделках с таким объектом — из ЕГРП;
записи ЕГРН о зарегистрированном праве, ограничении (обременении) права со статусом «актуальная» соответствуют сведениям о тех характеристиках объекта недвижимости из государственного кадастра недвижимости, сведения о которых также содержатся в ЕГРП в отношении объекта недвижимости, право (ограничение (обременение) права) на который зарегистрировано. В указанном случае таким сведениям государственного кадастра недвижимости присваивается статус «актуальные»;
сведениям о характеристиках объекта недвижимости, которые внесены в государственный кадастр недвижимости и в отношении которых в ЕГРП не вносились изменения в связи с необходимостью соблюдения установленных законодательством Российской Федерации требований для их изменения и отсутствии такого подтверждения, присваивается статус «актуальные незасвидетельствованные».

Таким образом, скорее всего, указанные Вами сведения о земельном участке, внесенные ранее в государственный кадастр недвижимости, не были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

2. Ответ на вопрос является примерным. К сожалению, ответить более точно и полно на Ваш вопрос НЕВОЗМОЖНО без изучения всех документов и обстоятельств дела.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

«Актуальные незасвидетельствованные земли» — такое словосочетание можно увидеть в выписке, полученной в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Данный статус означает, что информация в базе ЕГРП (Единый государственный реестр права) и в кадастре недвижимости не совпадает. Ситуация может привести к неприятным последствиям. Например, вы не сможете продать землю, или сделка затянется на длительное время.

В статье рассмотрим, почему возникает статус «актуальный незасвидетельствованный участок», и как решить вопрос. Если у вас возникли проблемы с оформлением договора купли-продажи земли, садового или дачного участка, обратитесь за помощью к опытному специалисту.

Нет времени читать статью?

Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно:
оформи заявку и система подберет подходящие компании! По этой услуге подключено 153 компаний Начать подбор в несколько кликов >

Почему возникает статус «актуальные незасвидетельствованные земли»?

Причина появления актуальных незасвидетельствованных земель кроется в неоднократной выгрузке и актуализации информации между разными базами данных. Дело в том, что до 2017 года в России информация об объектах недвижимости вносилась в два реестра — один регистрировал сделки и права, другой — площадь, межевание, границы и другие характеристики имущества. В 2017 году базы данных объединили в одну. Теперь за получением актуальных сведений необходимо обращаться в ЕГРН.

Когда владелец земли обращается к сотруднику за выпиской, то в ходе запроса компьютерная программа сравнивает сведения о земельном участке в базе данных и кадастре. В случае полного соответствия информации в справке из ЕГРН статус объекта указывается как «актуальный». Это значит, что права на землю не требуют дополнительного уточнения и подтверждения, не вызывают сомнения.

Статус «актуальный незасвидетельствованный участок» возникает, если в ходе сопоставления правовой документации и кадастровых данных обнаружены разные сведения. Это говорит о том, что изменения, внесенные в одну информационную базу, не были учтены в другом источнике. Расхождения могут относиться к площади, категории участка, границам и другим характеристикам объекта.

Рассмотрим наиболее типичные ситуации, которые приводят к появлению актуальных незасвидетельствованных земель:

1. Покупка недвижимости у застройщика, перепланировка и реконструкция без законодательного оформления. Обычно несоответствие данных возникает по количеству этажей здания и площади.
2. Судебное рассмотрение в отношении квартиры, земельного участка или иного объекта недвижимости. В такой ситуации возникает неопределенный статус — старые сведения уже не актуальны, а новые еще не известны.
3. Изменение категории земли государственными органами с сельхозназначения на участок для индивидуального жилищного строительства. Незасвидетельствованный статус возникает, если местные органы не передали уведомление с новой информацией в кадастровую палату.
4. Заново проведенное межевание земель. Необходимость в повторном проведении данного мероприятия возникала у собственников, у которых сведения о межевании отсутствовали или были неактуальными. Свежие замеры нередко давали результаты, отличные от исходных.

Рассмотрим последнюю ситуацию более подробно на примере. Гражданин Калинин Н.Г. владеет участком, площадь которого, согласно документу, составляет 754 м2. Но информация о межевании оказалась устаревшей, поэтому он пригласил инженера для проведения новых замеров. Специалист после работы выдал документ, в котором указано, что площадь земли составляет 756 м2. Собственник с полученными сведениями идет в МФЦ (Многофункциональный центр) и оставляет заявление с актуальной информацией. Свежие данные автоматически вносятся в кадастр, но в правовую базу они не попадают. Если Калинин Н.Г. обратится за выпиской в ЕГРН, ему выдадут справку со статусом участка «актуальный незасвидетельствованный».

Что делать, если в выписке ЕГРН числится статус «актуальные незасвидетельствованные земли»?

Если владелец незасвидетельствованной земли оставит все без изменений, то в будущем ему будет сложно продать участок. Такой статус — законная причина снять объект с кадастрового учета, отказать в государственной регистрации прав. Вероятность найти покупателя на проблемную недвижимость крайне низкая. Как исправить ситуацию?

Статус незасвидетельствованной земли можно изменить на «актуальный» двумя путями — подождать, когда Росреестр сам синхронизирует информацию с другими ведомствами и обновит актуальные сведения или лично обратиться с заявлением к сотрудникам данной структуры или в МФЦ.

Собственник земли не обязан предоставлять подтверждающие документы. Регистрирующий орган должен сам запросить свежие данные по объекту. На это отводится три дня. Но если приложить к заявлению актуальные сведения и кадастровую выписку, процесс ускорится.

Перед тем как обратиться к сотруднику Росреестра, обновите информацию. Например, если несоответствие выявлено по площади, вызовите кадастрового специалиста, который проведет замеры, выдаст технический план и официальный документ с результатами. Только когда данные в кадастровой палате обновятся, можно смело идти с заявлением в Росреестр.

Следует отметить, что иногда незасвидетельствованный участок — результат простой технической ошибки и программного сбоя. Обратитесь с вопросом к сотруднику Росреестра. Он должен проверить актуальность данных и при необходимости внести корректировки.