Представьте, вполне законопослушный гражданин вдруг получает письмо из налоговой инспекции. Мы все про тебя знаем, сказано в нем. Ты сдаешь вторую квартиру в аренду и не платишь налоги. Приди к нам, покайся и принеси заключенный тобой договор аренды, на основании которого мы уточним твои налоговые обязательства перед бюджетом. Иначе – накажем…
Мария МОШКОВИЧ
Как же так, пугается наш персонаж, ведь я ничего никому не сдаю. У меня действительно есть вторая квартира, но в ней живет моя мама, и мне как-то не приходило в голову требовать с нее арендную плату… Кто меня оговорил?
Вычислять недругов и недоброжелателей в таких случаях не нужно, все значительно проще. Информация о зарегистрированных правах на недвижимость (равно как и на транспортные средства) автоматически поступает в налоговую службу от органов, осуществляющих регистрацию прав (последние действуют в соответствии с п. 4 ст. 85 Налогового кодекса РФ).
📌 Реклама
Можно предположить, что налоговики рассуждают следующим образом: все те, кто имеет больше одной квартиры в собственности, теоретически могут сдавать вторую (третью и т. д.) квартиру внаем с целью получения дохода. Отсутствие информации об этом подтверждает только то, что они скрывают полученные доходы от налогообложения.
Получив письмо, недобросовестные налогоплательщики испугаются и решат, что существуют реальные доказательства их вины. Придут и покаются, а получившие такие письма «ни за что», в рамках общей кампании, вряд ли побегут в суд требовать компенсации морального вреда за пережитый стресс. Не в Америке ведь живем…
Ни в коей мере не призывая граждан скрывать свои «квартирные» доходы от налогообложения, рассмотрим, каковы на самом деле полномочия налоговых органов.
📌 Реклама
Что могут налоговики?
Налоговики действительно вправе вызывать налогоплательщиков в налоговые органы на основании письменного уведомления для дачи пояснений во всех случаях, связанных с исполнением законодательства о налогах и сборах (подп. 1 п. 1 ст. 31 НК РФ).
Однако почему-то в рассматриваемом случае даже не была использована форма уведомления, утвержденная Приказом ФНС России от 31.05.2007 № ММ-3-06/338@ специально для этих целей. Она, в частности, предусматривает указание дня и времени, когда налогоплательщик должен явиться в налоговый орган. И никаких угроз в ней не должно быть.
Составление уведомления в свободной форме, на наш взгляд, говорит о том, что налоговики осознают незаконность своих действий. Они не имеют никакой конкретной информации, на базе которой им было бы о чем расспросить налогоплательщика. Цель письма – напугать возможного штрафника, подтолкнуть его к мысли «сдаться добровольно».
📌 Реклама
Учитывая изложенное, уверенный в себе гражданин может просто проигнорировать подобное письмо: ответственности непосредственно за неявку в налоговые органы НК РФ не устанавливает. При желании можно написать для налогового органа объяснение о том, что квартир гражданин не сдает и укрытых от налогообложения доходов у него не имеется, и отправить его по почте либо отнести в налоговую лично.
В любом случае нужно знать о том, что взыскание налогов (а также пеней и штрафов) с физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, возможно только в судебном порядке (ст. 48 НК РФ). Иными словами, если гражданин отказывается внести требуемые суммы добровольно, то заставить его налоговый орган сможет, только обратившись в суд.
В суде налогоплательщик не обязан будет каким-то образом подтверждать свою невиновность (хотя он вправе приводить доказательства в свою защиту). Бремя доказывания в этом случае возложено на налоговые органы (п. 1 ст. 249 Гражданского процессуального кодекса РФ). Факт наличия в собственности у гражданина более одной квартиры сам по себе не может служить доказательством получения им незадекларированного дохода.
📌 Реклама
А если они правы?
Если у налоговиков найдутся для суда более серьезные доказательства, то гражданину грозит ответственность по ст. 122 НК РФ за неуплату налога на доходы физических лиц (штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога либо 40% (если деяние совершено умышленно), а также штраф за неподачу декларации по ст. 119 НК РФ (5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30% и не менее 100 рублей; если срок задержки превышает 181 день – 30% суммы налога и 10% суммы налога за каждый месяц начиная со 181-го дня).
Плюс к тому он должен будет внести неуплаченную сумму НДФЛ (13% от суммы полученного в результате сдачи квартиры внаем дохода), а также пени за каждый день просрочки в процентах от неуплаченной суммы налога (процентная ставка — 1/300 ставки рефинансирования ЦБР).
📌 Реклама
Следует также помнить, что за уклонение физического лица от уплаты налогов предусмотрена и уголовная ответственность (ст. 198 УК РФ). Основания для возбуждения уголовного дела возникают, когда гражданин не заплатит либо более 100 000 рублей за период в пределах трех финансовых лет подряд при условии, что доля неуплаченных за этот период налогов превышает 10% от общей суммы налога к уплате (не по данной сделке, а по всем основаниям за весь период), либо просто более 300 000 рублей независимо ни от каких условий.
Если налоговые органы выявят обстоятельства, позволяющие предполагать совершение уголовного преступления, то в суд для взыскания налоговых санкций и недоимки по налогу они обращаться не будут (п.3 ст. 108 НК РФ). В десятидневный срок со дня выявления таких обстоятельств они должны направить имеющиеся материалы в ОВД для решения вопроса о возбуждении уголовного дела.
📌 Реклама
Орган внутренних дел проверит поступившие материалы и только в случае обнаружения признаков преступления примет решение о возбуждении уголовного дела. В этом случае вопрос о виновности гражданина в совершении преступления по ст. 198 УК РФ будет решать суд опять-таки путем рассмотрения представленных доказательств.
Если в возбуждении уголовного дела будет отказано, то это не лишает налоговый орган права продолжать добиваться своего путем обращения в суд с заявлением о взыскании налоговых санкций, пеней и недоимки по налогу.
Как доказать?
Как правило, для сдачи квартир внаем граждане пользуются услугами риэлторских агентств. Однако последние не включены в перечень организаций, обязанных сообщать в налоговые органы сведения, связанные с учетом налогоплательщиков (ст. 85 НК РФ). Следовательно, они не должны информировать налоговиков о заключении договоров найма квартир.
📌 Реклама
Другое дело, что налоговики сами могут получить данную информацию при проведении выездной налоговой проверки риэлтора. Но с точки зрения законодательства этой информации будет недостаточно для обвинения наймодателя в неуплате НДФЛ.
Документы и иные свидетельства (объявления в газете о сдаче квартиры, звонки недругов-соседей по «телефонам доверия»), показывающие вступление гражданина в отношения по договору найма (или желание вступить в такие отношения), не доказывают получение им дохода, с которого он не уплатил налоги. Нужен документ, подтверждающий фактическое получение денежных средств в определенной сумме (расписка в получении, почтовый перевод, платежное поручение).
Отметим, что физические лица (не предприниматели), которые снимают квартиры, не признаются налоговыми агентами по отношению к владельцу квартиры. Следовательно, закон не требует от них ни удерживать налог из суммы оплаты, ни сообщать в налоговую о том, что наймодатель получил доход в таком-то размере.
📌 Реклама
«Заложи» своих жильцов
Получают «письма счастья» и управляющие организации в многоквартирных домах. Налоговые органы требуют от них «заложить» всех собственников данного дома, которые сдают квартиры внаем, по полной программе – сообщить все паспортные данные, адреса квартир, место работы, телефон и даже сведения о родственниках.
При этом исполнение данного безусловно незаконного требования представляется налоговиками как установленная НК РФ обязанность (!). Они ссылаются на п. 1 ст. 31 НК РФ и пугают налоговыми и административными штрафами за непредставление сведений.
Пункт 1 ст. 31 НК РФ перечисляет права налоговых органов, в числе которых право требовать от налогоплательщиков и налоговых агентов документы по формам, установленным государственными органами и органами местного самоуправления, служащие основаниями для исчисления и уплаты (удержания и перечисления) налогов, сборов, а также документы, подтверждающие правильность исчисления и своевременность уплаты (удержания и перечисления) налогов, сборов.
📌 Реклама
Формы указанных документов должны утверждаться Минфином России, если иной порядок их утверждения не предусмотрен НК РФ (п. 4 ст. 31 НК РФ). Формы документа, по которой управляющая многоквартирным домом организация должна была бы отчитываться о сдаваемых жильцами внаем квартирах, не существует, как и обязанности таких организаций вести учет этих квартир и информировать об этом налоговые органы. Поэтому ответственность за непредставление сведений, необходимых для осуществления налогового контроля, предусмотренная ст. 126 НК РФ и ст. 15.6 КоАП РФ, к таким организациям применена быть не может.
Доход от сдачи в аренду жилья в Украине облагается налогом. За его неуплату или просрочку назначается штраф.
Редакция портала Domik.ua выяснила, какие санкции накладывает государство на владельцев жилья в случае его неофициальной сдачи и неуплаты налога на полученный доход.
Содержание
Правила аренды жилья
Владелец жилья, согласно ст. 319 и 320 Гражданского кодекса Украины, может свободно им распоряжаться, в том числе сдавать в аренду. Действующее законодательство допускает заключение договора найма жилья только на платной основе. Размер платы устанавливается в самом договоре, там же прописываются сроки, в которые арендатор должен выплачивать арендодателю оговоренную сумму. Если стороны не определили сроки, платить аренду нужно по умолчанию — то есть ежемесячно.
Нужно ли платить налог при сдаче квартиры в аренду
В ст. 167 п. 167.1 Налогового кодекса Украины (НКУ) указано, что с 1 января 2016 года доход от сдачи в аренду жилья облагается налогом по ставке 18%. Дополнительно физлицо-арендодатель при нотариальной регистрации сделки обязан оплатить военный сбор — 1,5% договорной арендной платы.
Арендодатель самостоятельно рассчитывает и уплачивает налог каждый квартал, 4 раза в год. По ст. 170 НКУ выплаты нужно совершить в течение 40 календарных дней после последнего дня соответствующего отчетного/налогового квартала. Размер полученного дохода и общую сумму налога, уплаченного в течение года, арендодатель отражает в годовой налоговой декларации. Государственная фискальная служба сравнивает данные из декларации и сведения о фактических поквартальных выплатах налога в отчетном году. Если данные совпадают — обязательство считается выполненным.
Читайте также: Что делать украинцам, сдающим жилье, чтобы остаться в рамках закона и не лишиться прибыли
Штраф за незаконную сдачу квартиры в Украине
Неуплата налога в оговоренный срок считается правонарушением. Так, по ст. 127 п. 127.1 НКУ , за неуплату налога арендодатели платят штраф в таких размерах:
- 10% от суммы не уплаченного вовремя налогового обязательства, если опоздание составляет не более 30 календарных дней включительно;
- 20% от суммы не уплаченного вовремя налогового обязательства, если опоздание составляет более 30 календарных дней.
Ответственность за несвоевременную подачу налоговой декларации
Ст. 164-1 ст. 164-1 Кодекса Украины об административных правонарушениях определяет ответственность за несвоевременную подачу налоговой декларации или искажение приведенных в ней данных. Санкции определены в виде штрафа в размере от трех до восьми не облагаемых налогом минимумов доходов граждан.
Согласно п. 5 подраздела XX Переходных положений НКУ, необлагаемый минимум доходов граждан установлен на уровне социальной льготы. Ее размер, по пункту 169.1.1 НКУ, составляет 50% прожиточного минимума для трудоспособных лиц в расчете на месяц.
Закон «О государственном бюджете Украины на 2020 год» определяет следующие суммы ежемесячного прожиточного минимума:
- с 1 января 2020 года — 2027 грн;
- с 1 июля 2020 года — 2118 грн;
- с 1 декабря 2020 года — 2189 грн.
Основываясь на этих данных, можно рассчитать, какую сумму штрафа придется заплатить тем, кто несвоевременно подал налоговую декларацию:
- с 1 января по 1 июля — 2027 грн. С учетом социальной льготы 50% — 1013,5 грн. Штрафы в размерах от трех до восьми минимумов составят суммы 1013,5 х 3 = 3040,5 грн и 1013,5 х 8 = 8108 грн;
- с 1 июля по 1 декабря — 2118 грн. С учетом социальной льготы 50% — 1059 грн. Штрафы в размерах от трех до восьми минимумов составят такие суммы: 1059 х 3 = 3177 грн и 1059 х 8 = 8472 грн;
- с 1 декабря по 1 января 2021 года — 2189 грн. С учетом социальной льготы 50% — 1094,5 грн. Штрафы в размерах от трех до восьми минимумов составят суммы: 1094,5 х 3 = 3283,5 грн и 1094,5 х 8 = 8756 грн.
Выяснить более детальную информацию о правилах официальной сдачи жилья в аренду и порядке предоставления арендодателем налогового отчета можно на форуме «Юридическая консультация».
Информационно-аналитический отдел Domik.ua