Аренда земельного участка договор

Договор аренды земли между физическими лицами образец бланк

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА № 1234/034

Мы нижеподписавшиеся:_____________________________________, «__» _______ 19__ года рождения, паспорт _______________, выдан _______________________, проживающий (ая) по адресу: _____________________________________________________________________________________, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», и ________________________________________, «__»__________ 19__ года рождения, паспорт _________________________, выдан ______________________, проживающая по адресу: _______________________________________________, именуемый в дальнейшем «Арендатор», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок площадью ______ кв.м., из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: _______________________________________________ кадастровый номер: __________________________, именуемый в дальнейшем «земельный участок», в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью.

1.2. Земельный участок предоставляется для выращивания овощей в летний период времени и дальнейшей их реализации арендатором.

Приведенное описание целей использования земельного участка является окончательным и именуется в дальнейшем «Разрешенным пользованием».

2. Срок договора

2.1. Срок действия договора устанавливается с момента его заключения по ___________.

2.2. Договор аренды на срок один год и более считается заключенным с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по __________________.

Договор аренды на срок менее одного года не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания его сторонами.

2.3. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с ___________.

3. Платежи и расчеты по договору

3.1. Размер арендной платы определятся в порядке, указанном в протоколе определения величины арендной платы, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора.

В протоколе определения величины арендной платы приведен расчет арендной платы и ее размер, действующие на момент заключения договора.

3.2. Арендатор самостоятельно ежемесячно / ежеквартально / ежегодно до 10 числа первого месяца квартала, за который производится оплата.

Первый платеж с даты, указанной в п. 2.3. настоящего Договора, а также до конца ______________________ Арендатор производит в течение 10-ти дней со дня подписания Договора. текущего месяца / квартала / года

3.3. В случае, если размер арендной платы, порядок её внесения устанавливается на основании протокола о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, Арендатор самостоятельно перечисляет арендную плату в размере и в сроки, указанные в Протоколе.

При этом размер арендной платы по Договору не может быть меньше размера арендной платы, определенной в соответствии с законом или иных нормативными актами Кемеровской области, устанавливающих или изменяющих порядок расчета размера арендной платы для конкретного вида разрешенного использования и ставки земельного налога. 3

3.4. Внесенная сумма задатка в размере __________ рублей засчитывается в счет арендной платы.3

Арендатор вносит оставшуюся часть суммы арендной платы в размере ____________ рублей:

— до _________ (дата) — ________________ рублей;

— до _________ (дата) — ________________ рублей.

3.5. Размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке. Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок без подписания Дополнительного соглашения. Уведомление является обязательным для Арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора.

3.6. Условия Договора о размере арендной платы, порядке и сроках ее внесения считаются измененными с момента введения в действие соответствующих изменений или изменения вида деятельности Арендатора. Арендодатель направляет Арендатору уведомление об одностороннем изменении размера арендной платы. В случае получения Арендатором вышеназванного уведомления позднее срока, с которого размер арендной платы считается измененным, Арендатор производит доплату в 10-дневный срок со дня получения уведомления.

3.7. Арендатор перечисляет арендную плату на расчетный счет органа федерального казначейства, указанный в настоящем Договоре.

В платежном документе в обязательном порядке указывается, что данный платеж производится по договору аренды земельного участка.

Обязательство по внесению арендных платежей считается исполненным с момента поступления денежных средств на расчетный счет органа федерального казначейства при оформлении платежного документа в порядке, указанном в абз.1 и 2 настоящего пункта.

3.8. Неиспользование Арендатором земельного участка не может служить основанием для освобождения его от внесения арендных платежей.

4. Права и обязанности сторон

4.1. Арендодатель имеет право:

4.1.1. Осуществлять контроль за использованием земельного участка Арендатором.

4.1.2. Вносить в соответствующие органы, осуществляющие контроль за использованием и охраной земель, требования о приостановлении работ, ведущихся Арендатором с нарушением условий Договора.

4.2. Арендатор обязан:

4.2.1. Использовать земельный участок в соответствии с требованиями о его разрешенном использовании, определенными в пункте 1.2. настоящего Договора, и нести все необходимые расходы по его содержанию и благоустройству.

4.2.2. Своевременно и полностью вносить арендную плату, установленную Договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

4.2.3. Провести регистрацию договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ________.1

4.2.4. Соблюдать нормы и требования, установленные землеустроительными, архитектурно-строительными, пожарными, природоохранными и санитарными нормами и правилами.

4.2.5. Выполнять в соответствии с требованиями соответствующих служб условия эксплуатации городских подземных и наземных коммуникаций, сооружений, дорог, подъездов и др., не препятствовать их ремонту и обслуживанию.

Не препятствовать соответствующим организациям и службам города проводить геодезические, землеустроительные, градостроительные и другие исследования, изыскания и работы, в том числе не препятствовать прокладке новых инженерных сетей согласно СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».

4.2.6. Не сдавать земельный участок в целом или частично в субаренду (поднаем) без письменного разрешения Арендодателя. При этом порядок сдачи земельного участка в субаренду определяется Арендодателем, а размер арендной платы подлежит перерасчету с учетом соответствующих коэффициентов к арендной плате.

4.2.7. Не передавать свои права и обязанности по Договору другому лицу (перенаем), не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, а также не осуществлять иных действий, приводящих к обременению земельного участка правами третьих лиц без письменного разрешения Арендодателя.

4.2.8. Обеспечить Арендодателю свободный доступ на земельный участок.

4.2.9. Не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик земельного участка, экологической обстановки на участке, загрязнению прилегающих земель.

4.2.10. Не нарушать права и законные интересы правообладателей земельных участков, прилегающих к арендуемому участку.

4.2.11. Устранить за свой счет недостатки земельного участка и иные его изменения, произведенные без согласования с Арендодателем, по письменному требованию последнего.

4.2.12. В случае изменения адреса места нахождения или других реквизитов Арендатора в десятидневный срок направить Арендодателю письменное уведомление об этом.

4.2.13. При расторжении Договора передать земельный участок Арендодателю не позднее последнего дня срока действия Договора по акту приема-передачи в пригодном состоянии, в соответствии с его назначением.

4.2.14. При расторжении Договора в соответствии с п. 6.2 настоящего договора Арендатор по требованию привести земельный участок в первоначальное состояние.

4.2.15. Обеспечить в соответствии с требованиями соответствующих органов осуществление комплекса мероприятий, направленных на антитеррористическую безопасность.

4.3. Арендатор имеет право:

4.3.1. Производить улучшение земельного участка, выращивать овощи и по своему усмотрению распоряжаться ими.

4.3.2. На компенсацию убытков, включая упущенную выгоду, при изъятии земельного участка или его части для государственных и муниципальных нужд.

5. Ответственность сторон

5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором обязанности по оплате арендных платежей в установленный Договором срок, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Неустойка (штраф, пеня) за неисполнение либо ненадлежащее исполнение условий договора оплачивается Арендатором в порядке и на условиях, установленных действующим законодательством.

В платежном документе в обязательном порядке указывается, что данный платеж является неустойкой (штраф, пеня) по договору аренды земельного участка с указанием его номера и даты подписания.

5.2. В случае нарушения Арендатором других обязанностей, перечисленных в п. 4.2 (кроме п. 4.2.2) настоящего Договора, Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере 20 % годовой арендной платы, рассчитываемой по цене аренды земельного участка на момент обнаружения факта нарушения условий Договора.

В случае нарушения п.п. 4.2.4, 4.2.5, 4.2.10, 4.2.15 настоящего Договора (воспрепятствование прокладке (ремонту или обслуживанию) новых инженерных сетей, ухудшение качественных характеристик земельного участка и нарушение прав и законных интересов владельцев и пользователей земельных участков, невыполнение требований антитеррористической безопасности и т.д.), Арендатор, помимо штрафных санкций, несет полную материальную ответственность, связанную с возмещением причиненного ущерба и упущенной выгоды.

5.3. За иные нарушения условий Договора стороны несут ответственность в порядке и размерах, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации. Возмещению подлежат убытки в виде реального ущерба и упущенной выгоды. Бремя доказывания убытков лежит на потерпевшей стороне.

5.4. В случае повреждения инженерных сетей, расположенных на арендуемом земельном участке по вине Арендатора, последний возмещает ущерб в полном объеме собственнику сетей, юридическому лицу, осуществляющему их эксплуатацию, а также иным лицам, которым причинен ущерб.

5.5. Если по окончании срока действия Договора или в случае его досрочного расторжения Арендатор не возвратил земельный участок, либо возвратил его несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

5.6. Если состояние возвращаемого земельного участка не соответствует требованиям пунктов 4.2.13 или 4.2.14 настоящего Договора, Арендатор возмещает причиненный ущерб в соответствии с законодательством Российской Федерации.

5.7. В случае если Арендатор использует не предоставленных в установленном порядке прилегающие земельные участки Арендатор обязан привести указанные земельные участки в первоначальное состояние.

При этом Арендатор обязан уплатить штраф в размере:

— годовой арендной платы, рассчитываемой по цене аренды земельного участка на момент обнаружения факта нарушения условий Договора ;

— 50% арендной платы, установленной на основании протокола о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка .

5.8. Возмещение убытков, уплата неустойки и штрафов не освобождает стороны от надлежащего исполнения условий настоящего Договора в полном объеме, а также от административной или уголовной ответственности, установленной действующим законодательством Российской Федерации, за нарушение норм и требований, определенных землеустроительными, архитектурно-строительными, пожарными, природоохранными и санитарными нормами.

5.9. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору, если это явилось следствием чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств, т.е. действия непреодолимой силы («Форс-мажор»).

6. Изменение и расторжение договора

6.1. Все приложения к Договору, а также вносимые в него изменения (за исключением предусмотренных п.п. 3.5, 3.6 настоящего Договора) и дополнения действительны, если они совершены в письменной форме, подписаны полномочными представителями сторон, зарегистрированы в установленном порядке (в случаях предусмотренных законодательством) и скреплены оттисками печатей (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей).

6.2. В случае если по окончании действия договора, установленного пунктом 2.1, Арендатор продолжает использовать земельный участок при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения Договора, предупредив об этом другую сторону не позднее, чем за 10 дней до даты прекращения Договора, указанной в предупреждении.

6.3. Настоящий Договор может быть расторгнут досрочно по взаимному соглашению сторон.

6.4. Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения Договора и возмещения убытков при следующих признаваемых сторонами существенных нарушениях Договора:

6.4.1. При неиспользовании земельного участка в течение 6-ти месяцев, либо при его использовании с нарушением условий, установленных в пункте 1.2. настоящего Договора.

6.4.2. В случае осуществления Арендатором деятельности, приводящей к ухудшению качественных характеристик земельного участка, ухудшению экологической обстановки, при загрязнении прилегающих земель и в других случаях, предусмотренных землеустроительными, архитектурно-строительными, пожарными, природоохранными и санитарными нормами и правилами.

6.4.3. При невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа независимо от её последующего внесения.

6.4.4. В случае нарушения Арендатором пунктов 4.2.6, 4.2.7 настоящего Договора.

6.5. Арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора, направив Арендодателю соответствующее уведомление не менее чем за 1 месяц, с оплатой Арендодателю возмещения в размере:

— месячной арендной платы 2;

— 5 % арендной платы, установленной на основании протокола о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка 3.

6.6. Расторжение настоящего договора не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по внесению арендной платы и уплате неустойки. При этом стоимость затрат, произведенных Арендатором при освоении земельного участка, не возмещается.

7. Заключительные положения

7.1. Корреспонденция (письма, уведомления, претензии, предупреждения) считается полученной стороной, если она направлена заказным письмом по месту нахождения этой стороны или по ее почтовому адресу. Момент получения корреспонденции определяется в любом случае не позднее 5-ти дней с даты ее отправки, указанной в почтовой квитанции.

7.2. Изменение характеристик земельного участка на основании представленных Арендатором документов, в том числе изменение его площади или разрешенного использования, не является основанием для пересмотра фактически исполненных обязательств по настоящему Договору.

7.3. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

В случае если настоящий договор заключен на срок один год и более, составляется третий экземпляр для Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ____________.

7.4. К договору прилагаются:

— протокол определения величины арендной платы (Приложение № 1);

— кадастровый план земельного участка.

РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:

Арендодатель: Арендатор:
_________________________________ ______________________________
_________________________________ ______________________________

_________________________________ ______________________________
_________________________________ ______________________________
_________________________________ ______________________________
_________________________________ ______________________________

Договор аренды нежилого помещения: как правильно составить

В договоре будущий арендатор и владелец недвижимости (или его представитель) фиксируют условия, на которых недвижимое имущество будет передано контрагенту (стоимость, иногда — сроки). Договор аренды нежилого помещения, независимо от того, кто и у кого арендует, имеет примерно одинаковые формат и структуру. Исключение — случаи, когда арендуется муниципальное нежилое помещение (или государственное): для физических лиц аренда малодоступна, поскольку проводится в формате аукциона, с внесением залога.

Законодательство: правила аренды в целом (и нежилых помещений — в частности) регулируют статьи 650-655 главы 34 Гражданского кодекса РФ.

Правила составления договора аренды

Как и любой другой, договор аренды недвижимости (нежилого помещения) должен включать в себя пункты:

  • реквизиты сторон;
  • предмет договора — описание помещения;
  • стоимость.

Сроки аренды в договоре указывать не обязательно — в этом случае предполагается, что договор будет бессрочным.

Не менее важными, чем тело договора, будут приложения к нему. Перечень документов, без которых заключить договор не получится, включает в себя:

  • экспликацию с описанием объекта недвижимости, который сдается в аренду;
  • правоустанавливающие документы на недвижимое имущество;
  • кадастровую выписку (подтверждает, что имущество не имеет обременений).

Важно! Чем подробнее описание объекта — тем лучше: меньше будет взаимных претензий.

Сроки действия договора

Срок, на который заключается арендный договор, может и не быть указан. В ряде случаев это выгодно арендодателю. В законодательстве прописана градация: договор может быть заключен на срок до 1 года (краткосрочный), на срок 1 год (годичный), на срок более 1 года (долгосрочный). В любом случае договор можно пролонгировать по желанию сторон.

Оплата

Форма оплаты никак не регламентируется законом — допускаются и денежные выплаты, и оказание услуг, и даже выплата товарами. Законодательство в этом смысле достаточно либеральное — но лишь до тех пор, пока речь идет об аренде не для ведения бизнеса индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. Доход, который получает арендатор, облагается налогом. Более того, даже договор безвозмездной аренды помещения может привлечь внимание фискальных органов, поскольку экономия на аренде — это доход.

Ошибки составления договора

Перечень типовых ошибок при составлении договоров аренды довольно длинный. Но основными считаются:

  • невключение в текст документа пункта об изменении (или неизменности) оплаты;
  • в договор вносится неполная информация об объекте недвижимости;
  • отсутствие приложений к документу (в том числе — доказывающих право арендодателя распоряжаться объектом);
  • договор (долгосрочный) не регистрируется;
  • нет пунктов, касающихся ремонта, оплаты коммунальных услуг.

Часто никак не зафиксирована и ответственность по договору аренды нежилого помещения — например, никак не прописаны права и обязанности сторон в случае порчи имущества в помещении.

Юридическая помощь при составлении договоров аренды

«Юридическое агентство Санкт-Петербурга» — это правовая поддержка физических и юридических лиц на этапах составления, заключения, пролонгирования и изменения договора аренды. Специалисты агентства помогут оформить документ в соответствии с законодательством РФ. При необходимости мы подберем выгодную (с точки зрения налогообложения) альтернативу договору аренды.

Мы помогаем разрешить и конфликтные ситуации — составляем претензии по договору аренды нежилого помещения (задолженность, порча имущества), представляем интересы заказчика на досудебном этапе разрешения спора.

Судебные решения

Если у вас похожий случай, то вы можете проконсультироваться по телефону Договор аренды нежилого помещения: как правильно составить Статья: Договор аренды нежилого помещения: как правильно составить Рейтинг статьи

Заключение договора аренды – важный шаг в работе любой организации. И для того, чтобы он был успешен, сторонам необходимо заранее выяснить, каковы нюансы данного документа, и что в нем необходимо прописывать в первую очередь, чтобы между сторонами не возникало разногласий. Данная статья направлена на освещение подобных деталей.

Как оформить договор аренды нежилого помещения

Подготовка бумаг

Базовый пакет документации, предоставляемый для составления договора аренды нежилого помещения, зависит от того, кто выступает в качестве сторон – физические лица или юридические. Так физическим лицам для такой сделки нужен паспорт, код налоговой, индивидуальный предприниматель (ИП) должен предоставить дополнительно свидетельство о регистрации. Юридические лица для оформления документов подают копию устава, дополнительно копию приказа о назначении на должность директора, регистрационные бумаги.

Поскольку в аренду может быть передано только то имущество, на которое у владельца есть законные права, необходим документ, подтверждающий право собственности. Если арендодатель – не единственный субъект, владеющий имуществом, необходимо также письменное разрешение третьих лиц.

Составление договора аренды

Договор аренды принадлежит к типовым бумагам, составление его в произвольной форме недопустимо. При формировании положения данного документа учитываются интересы обеих сторон, а также экономические особенности сделки и другие детали.

В данном документе прописываются:

  • правовой статус сторон;
  • систему налогообложения арендодателя;
  • срок аренды и возможность его автоматического продления;
  • необходимость регистрации;
  • возможность корректировки арендной платы;
  • необходимость гарантийного платежа;
  • порядок оплаты коммунальных;
  • право сторон передавать имущество в субаренду;
  • порядок компенсации трат на улучшение состояния помещения владельцем;
  • страховка;
  • права третьих лиц;
  • риски;
  • наличие поврежденного имущества;
  • ограничение в пользовании имуществом;
  • ответственность сторон в чрезвычайных ситуациях;
  • прочее.

При составлении договора аренды нежилых помещений все вышеприведенные детали оговариваются в письменном виде. В дальнейшем в соглашение могут быть внесены правки, но только при обоюдном согласии сторон. Потому желательно предусмотреть все при составлении текста основного договора.

Подготовкой данной документации стороны могут заниматься самостоятельно. Однако во избежание появления разногласий рекомендуется прибегнуть к помощи юриста.

Образец договора аренды помещения

Типичный договор аренды помещения начинается с описания сторон со всеми их регалиями. Далее идет раздел – предмет договора, в котором описывается имущество, в том числе, его общая площадь, назначение и срок аренды. Следующий раздел посвящен обязанностям сторон. Тут рассматривается порядок осуществления коммунальных платежей, ответственность за сохранность имущества и порядок передачи объекта договора обратно владельцу. Раздел «Платежи и расчёты», который следует по договору далее, указывает объем выплат за пользование имущества, а также оговоренный порядок их внесения.

Обязательным структурным элементом такого соглашения является параграф «Условия продевания и расторжения договора», в котором описывают, при каких условиях стороны могут прекратить сотрудничество раньше срок, или наоборот – установить новый срок эксплуатации здания. Далее по тексту идут непреодолимые условия, дополнительные и прочие условия соглашения, которые формируются в индивидуальном порядке сторонами.

Образец договора, применимый для составления собственной документации, приведен ниже.

Найти образец договора аренды помещения, который бы максимально отвечал вашим деталям сделки, со всеми дополнениями и комментариями можно на юридических интернет-ресурсах. Кроме того, можно запросить образец у нотариуса.

Срок договора аренды

В юридической практике существуют три варианта сроков для договоров аренды нежилого помещения. Так заключены они могут быть:

  • на неопределенный срок;
  • на год и более;
  • сроком менее года.

Срок, на который оформлена аренд помещения, может быть в дальнейшем пересмотрен по желанию сторон или по причине неожиданно возникших обстоятельств (стихийные бедствия и прочее).

Для корректировки срока действия договора аренды нежилого помещения необходимо дополнительное соглашение между сторонами, составленное в письменном виде и зарегистрированное нотариусом.

Наглядное видео по составлению договора

Регистрация договора

Необходима ли регистрация

Прежде всего, необходимо выяснить, нужна ли государственная регистрация договора аренды, и когда она является обязательным этапом оформления бумаг. Согласно действующим нормам, рассматривают этот вопрос с учетом срока действия договора. Так, если речь идет о неопределенном сроке, или же сроке менее одного года, заверение бумаг государственным учреждением не является обязательным.

Если сотрудничество между сторонами заключено на год или более, регистрация договора в государственном учреждении является обязательной, поскольку без нее документы могут считаться недействительными, равно, как и сама сделка. При возникновении спорных вопросов у любой стороны договора оспорить его в суде будет невозможно.

Если один из участников сделки под тем или иным предлогом желает уклониться от ее фиксации согласно нормам закона, второй участник имеет право его обязывать. В сложных случаях сделать это следует в судебном порядке.

Порядок регистрирования договора аренды

Для регистрирования договора аренды в Росреестр подаются следующие документы:

  • кадастровый паспорт помещения, передаваемого в аренду;
  • сам договор;
  • заявление о регистрации соглашения.

Отсутствие любой из вышеприведенных бумаг ограничивает заявителей в возможности зарегистрировать договор.

Оформление бумаг может занять несколько дней. С момента государственной регистрации данное соглашение вступает в силу, и арендатор получает право распоряжаться вверенным ему имуществом.

Дополнительное соглашение к документу

По истечении основного договора аренды сторонами может быть принято решение о продлении сотрудничества. Для этого зачастую не составляют новый договор, ограничиваясь дополнительным соглашением. Оно также заверяется нотариально.

Как правило, в дополнительном соглашении описываются условия:

  1. Продления срока аренды
  2. Пользования имуществом, не прописанным в основном договоре
  3. Любые другие изменения по договору, не ведущие к его расторжению.

Дополнительное соглашение может быть сформировано только по обоюдному желанию сторон. Данный документ привязан к основному договору аренды. И при разрыве юридических отношений по договору, оно также теряет силу.

Итоги

Как видим, правильно составленный договор аренды позволяет регулировать всю полноту отношений между сторонами по конкретному объекту владения. Его регистрация дает арендатору юридические основания эксплуатации недвижимости. Заключение подобного договора является в большинстве случаев обязательным и всегда в интересах обеих сторон. Корректировать бумагу можно с помощью дополнительных соглашений.

В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор аренды земельного участка, за исключением договора, заключенного на срок менее чем один год, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 ст. 609, п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Основываясь на приведенных нормах, суды долгое время придерживались мнения о том, что до момента регистрации долгосрочного договора аренды земельного участка у сторон такого договора не возникают обязанности, которые им предусмотрены, включая обязанность арендатора уплачивать арендную плату, а лицо, пользующееся земельным участком в этот период, должно возместить его собственнику стоимость неосновательно сбереженной арендной платы за время его фактического использования (ст. 1102, п. 2 ст. 1105 ГК РФ) (смотрите, например, постановление ФАС Уральского округа от 01.11.2010 N Ф09-9099/10-С6, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.10.2005 N Ф08-4374/05, постановление ФАС Московского округа от 17.09.2012 N Ф05-8464/12 по делу N А40-95031/2011, п. 26 Рекомендаций Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа от 14.06.2012, постановление ФАС Центрального округа от 25.10.2012 N Ф10-3887/12).

Однако, как разъяснил Высший Арбитражный Суд РФ, если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то, независимо от факта государственной регистрации, такое соглашение связало их обязательством. В этом случае пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами, а оснований для применения судом положений ст.ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13). То обстоятельство, что договор аренды не зарегистрирован, имеет значение лишь в отношениях с участием третьих лиц (в частности, за арендатором по договору, не прошедшему государственную регистрацию, не признается предусмотренное п. 1 ст. 617 ГК РФ право следования). Иными словами, государственная регистрация договора аренды необходима лишь для возникновения его абсолютного эффекта (действия в отношении третьих лиц). Аналогичный подход отражен в постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4905/11 и п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165.*(1)

Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора не влияет на обязанность арендатора вносить плату за пользование имуществом.

В силу договора аренды арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Арендная плата является встречным предоставлением за исполнение этой обязанности (п. 1 ст. 614 ГК РФ, п. 1 ст. 65 ЗК РФ) и, следовательно, подлежит уплате только за период после фактической передачи объекта аренды (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, постановление ФАС Московского округа от 21.01.2009 N КГ-А40/12790-08, постановление ФАС Северо-Западного округа от 26 января 2010 г. по делу N А56-17565/2009, постановление ФАС Уральского округа от 22.12.2009 N Ф09-10247/09-С3).*(2)

Фактическое неиспользование объекта аренды арендатором не освобождает его от внесения арендной платы (смотрите, например, п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66), поскольку в силу договора аренды арендодатель лишь обеспечивает возможность беспрепятственного пользования объектом аренды в течение срока аренды (ст. 615 ГК РФ). Иными словами, для возникновения обязательства по внесению арендной платы за пользование имуществом необходимо и достаточно наличия основания для его использования — договора аренды, а также факта надлежащего исполнения договора со стороны арендодателя, а именно передачи предмета договора арендатору и обеспечения возможности пользоваться им в течение срока аренды. В связи с этим, по смыслу ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан уплачивать арендную плату за период, начало которого определяется передачей объекта аренды, а окончание — моментом возврата этого имущества арендодателю или созданием арендодателем препятствий к пользованию имуществом (смотрите также п.п. 10, 37, 38 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 N ВАС-13689/12).

В силу особых свойств недвижимых вещей (в том числе земельных участков) их невозможно передать путем вручения (фактической передачи во владение). Поэтому передача земельного участка в аренду, по смыслу ст. 611 ГК РФ, подтверждается передаточным актом или иным документом о передаче, подписываемым сторонами. Наличие передаточного акта, составленного на определенную дату, презюмирует факт исполнения обязательства по передаче имущества в аренду в соответствующий день (смотрите, например, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2012 N 11АП-9338/12, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2012 N 18АП-4824/12, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2011 N 15АП-3836/11), тем самым не лишая сторон возможности доказывать обратное любыми средствами доказывания с учетом требований процессуального законодательства (ст.ст. 64, 68 АПК РФ, ст.ст. 55, 67 ГПК РФ).

Таким образом, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за пользование земельным участком с момента его передачи арендатору, то есть, применительно к рассматриваемой ситуации, с 1 декабря 2013 года, если не будет доказан иной момент передачи земельного участка в аренду.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Бахтина Анастасия

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Александров Алексей

7 апреля 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

*(1) Соответствующее толкование норм права является обязательным для арбитражных судов (п. 2 ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации», п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ).

*(2) Условие договора аренды, предусматривающее обязанность арендатора по внесению арендной платы за период, предшествующий фактической передаче земельных участков, как условие, предполагающее взимание платы без встречного имущественного предоставления, рассматривается судами в качестве недействительного условия (ст. 168 ГК РФ) (смотрите, например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.11.2009 N А53-5985/2009, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.04.2004 N А29-5664/2003-2э, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 14.03.2011 N 02АП-590/2011, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2014 N 15АП-20033/13, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2014 N 07АП-11517/13; смотрите также разъяснения, представленные в п.п. 4, 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 N 147).

В качестве основания для соответствующей квалификации, как представляется, необходимо рассматривать положение п. 1 ст. 575 ГК РФ — в случаях, когда договор аренды заключен между коммерческими организациями, и положения п. 3 ст. 1, ст. 10 ГК РФ — в отношениях из договора аренды, заключенного между иными организациями (смотрите также п.п. 8, 9 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16).

В Вашей ситуации Ваши действия собственника законны, так как Вы и сами указывали, что договор аренды земельного участка считается заключенным, именно с момента государственной регистрации

Статья 433. Момент заключения договора

3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Даже в связи с изменения в ГК РФ, которые вступили в силу с 01.03.2013 г. договор аренды недвижимости подлежит регистрации

Данная позиция подтверждается Письмом Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 22 января 2013 г. N 3.3-6/94 О государственной регистрации обременения недвижимости в виде аренды (ссылка http://av-ue.ru/just.php?d=3-3-6-94.htm)

Согласно статье 2 федерального закона о регистрации прав государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
С учетом приведенного в статье 1 федерального закона о регистрации прав содержания понятия ограничения (обременения), к ограничениям (обременениям) прав отнесены установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности, и в том числе аренда.
Таким образом, и с 1 марта 2013 году будут продолжать сохранять силу правовые основания для государственной регистрации обременения недвижимости в виде аренды на основании договора аренды, заключенного сторонами в простой письменной форме.
Председатель Комитета П.В.КРАШЕНИННИКОВ

На основании изложенного собственник может требовать освобождения участка или заключения договора на новых условиях.

При этом ООО «Ромашка» может обратиться в суд о понуждении регистрации ранее заключенного договора

Статья 445. Заключение договора в обязательном порядке


4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

По поводу законности в договорах аренды привязывать стоимость арендной платы к курсу иностранных валют.

Согласно ГК РФ стороны свободны в действиях при заключение договора.

Статья 421. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

По поводу использования в договора иностранных валют сказано

Статья 317. Валюта денежных обязательств

1. Денежные обязательства должны быть выражены в рублях (статья 140).

2. В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

3. Использование иностранной валюты, а также платежных документов в иностранной валюте при осуществлении расчетов на территории Российской Федерации по обязательствам допускается в случаях, в порядке и на условиях, определенных законом или в установленном им порядке.

Т.е. прямо прописать в договоре, что оплата будет происходить в иностранной валюте нельзя, но фактически в договор можно включить пункт о привязки платежей, к курсу иностранной валюты.

>Составляем договор аренды земельного участка на 11 месяцев: образец и инструкции

Особенности и нюансы

Договор аренды на 11 месяцев считается краткосрочной сделкой. Поэтому, согласно статье 26 ЗК, он не подлежит регистрации в Росреестре. Обязательного нотариального заверения также не нужно.

Зарегистрировать его можно у нотариуса только по настоянию одной из сторон. Но стоит помнить, что это существенно облегчит жизнь при возникновении каких-либо спорных ситуаций.

Необходимо арендовать долю земельного участка?

Интересуетесь особенностями и нюансами составления и заключения подобного договора?

Подробности есть !

Инструкция по составлению документа

К любому документу предъявляются определенные требования. Согласно статье 606 ГК обязательные условия для документа на землю следующие:

  • письменная форма;
  • личное заверение участниками соглашения;
  • наличие реквизитов собственника и арендатора.

Нет официально утвержденной формы документа, составляемого на наем земли, но в него обязательно входят требуемые разделы.

  1. Преамбула договора.

    В ней указываются стороны, заключающие соглашение. Для физических лиц вносятся без сокращений фамилия, имя и отчество, для организаций – полное наименование юридического лица.

  2. Предмет заключаемого соглашения.

    В случае с арендой земли предметом сделки считается земельный участок. Данный раздел должен содержать подробнейшую характеристику предмета соглашения: адрес расположения, площадь, имеющиеся сооружения, кадастровый номер, вид категории земли. Указывается документ, на основании которого арендодателю принадлежит объект аренды.

    Фиксируется запись о том, что в приложении предоставляется план границ надела, и этот план является частью заключаемого документа.

  3. Арендная плата и ее выплаты.

    Так как наем земли считается возмездной операцией, то по статье 22 ЗК указывается размер и сроки ее выплат.

  4. Права и обязанности сторон.

    Отдельно рассматриваются права и обязанности участников заключаемого соглашения. Обязательным пунктом, который включается в обязанности арендатора, является целевое использование земли.

  5. Ответственность сторон.

    В этом разделе необходимо зафиксировать обязательство собственника оказывать помощь в устранении препятствий, связанных с недостатками земельного надела и невозможностью его использования. Ответственность арендатора заключается не только в выплате штрафов за просрочку платежей, но и в обязательном целевом использовании объекта найма.

  6. Срок аренды.

    В данной части записывается период, на который передается участок арендатору с указанием конкретной даты. Также оговаривается условие о том, за какой отрезок времени арендодатель предупреждает арендатора о расторжении деловых отношений.

  7. Рассмотрение споров, внесение изменений, условия досрочного прекращения.

    Раздел описывает процедуру возможного расторжения сделки по требованию каждого из участников.

  8. Реквизиты сторон.
  9. Подписание договора.

    Он составляется и визируется двумя сторонами. У каждой из сторон остается по экземпляру.

Взяли земельный участок в аренду, а теперь возникла необходимость в субаренде?

Хотите знать особенности процедуры и условия заключения такого соглашения?

Все ответы есть в другой статье!

Акт приема-передачи

К краткосрочному договору аренды лучше заключить передаточный акт, в котором следует указать точный момент перехода земли в аренду, перечислить документы, которые предоставляются вместе с договором, состояние земли и отсутствие претензий у участников, заключающих соглашение. Акт заключать необязательно, но при возникновении спорных вопросов он может помочь в улаживании конфликта сторон.

Скачать образец акта приема-передачи земельного участка

Образец договора аренды земли на 11 месяцев несет собой гарантию совершаемой краткосрочной сделки. В нем фиксируются цель соглашения, размеры арендной платы, обязательства сторон, их полномочия, а также сроки и реквизиты заинтересованных лиц.

Государственная регистрация краткосрочного договора не нужна, что позволяет экономить на оплате госпошлины, также на времени при оформлении сделки. Если у сторон не будет возражений, то договор может быть продлен в дальнейшем.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Порядок передачи земельных участков в аренду регламентируется Гражданским Кодексом Российской Федерации (ГК РФ) и Земельным Кодексом Российской Федерации (ЗК РФ). Третьим определяющим документом является Закон о земле №101-ФЗ. Если в качестве собственника участка выступает физическое лицо, а нанимателя — юридическое, у второго участника сделки возникают обязанности налогового агента.

У кого можно взять внаем земельный участок?

Важно. Арендодателем земельного участка может выступать любой собственник надела, прошедшего процедуру регистрации и имеющего кадастровый паспорт (ст. 9 Закона №101-ФЗ).

Права юридических и физических лиц извлекать выгоду из передачи своего имущества в пользование не различаются.

Кроме того, арендатор вправе делегировать свои права третьим лицам, заключая договор субаренды во всех случаях, когда иное не предусмотрено законом или положениями соглашения с собственником (больше о том, что это такое и как провести процедуру, читайте , а из этой статьи вы узнаете, как составить договор субаренды ЗУ и зарегистрировать документ).

Такой возможности лишены резиденты особых экономических зон, получившие участки без проведения торгов.

Третьей категорией арендодателей являются законные представители несовершеннолетних лиц, унаследовавших землю. Они могут сдавать наделы, принадлежащие находящимся под их присмотром детям, до момента достижения опекаемым 18 лет (как взять землю в аренду?).

Особенности оформления договора

У договора аренды земли, одной стороной которого выступает юридическое лицо, существует несколько особенностей по сравнению с ситуацией, когда отношения возникают между 2 «физиками»:

  • обязательная фиксация в письменной форме вне зависимости от срока найма надела;
  • обязательная регистрация — ст. 609 ГК РФ и ст. 26 ЗК РФ (о том, каковы размеры государственной пошлины за регистрацию договора аренды земельного участка, читайте );
  • в тексте соглашения должны быть прописаны все существенные условия, иначе оно может быть признано ничтожным;
  • составление акта приема-передачи в качестве подтверждения вступления договора в силу (о том, как оформить акта передачи земельного участка по договору аренды, рассказано в этой статье).

К числу существенных можно отнести такие факторы, как:

  1. местоположение арендуемого участка и его размер;
  2. срок, на который заключается договор (о том, на какой срок можно взять в аренду земельный участок, мы рассказывали в этой статье);
  3. величину арендной платы и способ ее внесения (о том, как рассчитать стоимость аренды земли и от чего зависит цена, читайте , а этой статье рассказано, как узнать величину арендной платы за землю и заключить договор аренды участка);
  4. целевое назначение найма земли;
  5. условия возврата;
  6. ограничения накладываемые на арендатора;
  7. возможные риски;
  8. реквизиты и ответственность сторон.

Если арендодатель физлицо

При аренде земли у частника существует ряд аспектов, на которые нужно обратить внимание.

  1. В случае если физическое лицо состоит в браке, перед составлением договора необходимо получить письменное согласие супруга.
  2. Если же нанимаемый участок находится в долевой собственности, потребуются подписи всех владельцев.
  3. Неотъемлемой частью договора аренды является указание на возмездный характер отношений. Это означает, что у физического лица появляется обязанность по уплате НДФЛ. При этом, налоговым агентом должна выступать организация.

Важно. Если по каким-либо причинам юридическое лицо не может произвести удержание нужной суммы, например производит расчеты с хозяином участка в натуральной форме, информация об этом должна быть направлена в ФНС в течение месяца.

Если арендодатель частная компания или государство

  • Если арендодателем выступает частная компания, то существенных различий от найма земли у собственника, являющегося физическим лицом, не возникает.Для заключения договора также достаточно только согласия обеих сторон.Обязанность зафиксировать достигнутую договоренность в письменном виде сохраняется.

    Это законодательное требование действует вне зависимости от того, какой из сторон в заключаемом соглашении является юридическое лицо.

  • Если же в качестве арендодателя выступает государство, предусмотрена процедура торгов за получение права на аренду.Она должна быть проведена в течение 30 дней. Договор заключается с победителем конкурса или с заявителем, если других желающих принять участие не оказалось.

Важно. Из этого правила существует исключение. Оно делается только для ситуаций, прописанных в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Например, к числу таковых относятся предоставление садового или огородного земельного участка членам садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества.

В качестве подведения итогов нужно отметить, что ключевым моментом при возникновении отношений арендатора и арендодателя между юридическим и физическим лицами становится соблюдение формы договора и внесение в нее всех существенных условий. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

Однако, несмотря на это, эта процедура проще, чем получение участка во временное пользование от государства, поэтому такая практика весьма распространена.

Аренда земельного участка договор

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *