Как разделить квартиру если есть несовершеннолетний ребенок?

Раздел квартиры с детьми при разводе

МНОГИЕ СУПРУЖЕСКИЕ ПАРЫ, СТОЛКНУВШИСЬ С РАЗВОДОМ, не могут решить имущественные вопросы. Согласно законодательству Российской Федерации порядок раздела совместно нажитого имущества предполагает получение каждым из супругов доли в равном размере.

Нюансы раздела квартиры с несовершеннолетними детьми

КАК И ЛЮБЫЕ СУДЕБНЫЕ ТЯЖБЫ, споры о разделе жилого помещения имеют некоторые особенности. Например, согласно статье 421 Гражданского кодекса, любой из родителей может указать в заключаемом соглашении (см. абз. 2 данного раздела), что обязуется выделить ребёнку некую часть имущества, которую он получит после судебного или добровольного раздела, независимо от того, делится ли квартира при разводе или после него.

Если жильё делится путём досудебного разбирательства («мировым» (добровольным) соглашением о разделе) без подачи иска, каждая из сторон может прописать, какая комната кому будет принадлежать. Помимо этого, допускается детально описать порядок пользования и распоряжения имуществом в брачном договоре.

Главное, в «мировом» (добровольном) соглашении не притеснять права несовершеннолетних детей.

За исполнением этой законодательной нормы обязаны проследить органы опеки, прокуратуры или иные правоохранительные органы в случае явного нарушения закона.

При разводе при наличии детей обязательном порядке учитываются интересы ребёнка, и родителю, с которым будет проживать несовершеннолетний, могут присудить бо́льшую часть жилплощади.

При этом такие решения на практике принимаются судами достаточно редко. Например, суд вынесет подобное решение, если семья многодетная (три и более ребёнка), а имущество приобреталось с целью улучшения жилищных условий.

Какие доли в жилплощади полагаются детям

ЕСЛИ ПРИ ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ ИСПОЛЬЗОВАЛИСЬ СРЕДСТВА МАТЕРИНСКОГО КАПИТАЛА, то доли в таком объекте определяются ещё при оформлении в собственность — дети в обязательном порядке вписываются в титул, являясь совладельцами с первой записи о регистрации, если иная схема сделки не согласована с органами опеки (например — на ребёнка записана другая жилплощадь).

Если в семье один ребёнок (программа «Материнский капитал на первенца» запущен в 2020 году), раздел квартиры (дома или иного объекта) будет произведён судом на три части: одна Матери, другая Отцу и третья ребёнку.

Если в семье двое детей и более (до 2020 года работала программа поддержки рождаемости «Материнский капитал на второго и каждого последующего ребёнка»), делить объект недвижимости следует пропорционально количеству человек в семье: доля Матери, доля Отцу и по одной доле на каждого из детей.

Обратите внимание, что мать в перечне совладельцев везде указана первым номером, и это не случайно, ведь право на получение средств господдержки связано непосредственно с ней, и её волеизъявление требуется для использования капитала, права на который остаются за матерью даже при разводе.

По общему правилу доля ребёнка не подлежит разделу, поэтому вопрос рассматривается в судебном порядке не в рамках бракоразводного процесса между родителями, а в отдельном производстве, в котором участвуют органы опеки, и в некоторых случаях — органы прокуратуры.

По итогам развода и раздела совместно нажитого имущества, произведённого бывшими супругами, суд решает, с кем из родителей остаются проживать несовершеннолетние дети. К доле данного супруга «присоединяется» доля ребёнка в общей собственности, которая ранее не учитывалась при расторжении брака.

Стоит отметить, что термин «присоединяется» носит статус весьма формальный, и применяется только для разрешения вопроса о том, «кому перейдёт в пользование вся квартира», а также для определения размера компенсации, подлежащей выплате второму супругу, «оставшемуся не у дел».

При этом все сделки с недвижимостью по-прежнему будут требовать одобрения органов опеки и попечительства в обязательном порядке.

Если жильё приватизированное

РЕБЁНОК, РАВНО КАК И ЛЮБОЙ ДРУГОЙ ЧЛЕН СЕМЬИ, может участвовать в приватизации имущества и принимать жилплощадь в собственность по безвозмездным сделкам. При наличии в семье любой недвижимости родители не вправе её продавать, делить между собой или обменивать без участия органов опеки.

При этом отдел опеки выступает в качестве структуры, контролирующей и защищающей права несовершеннолетних на собственность.

Представители органов опеки обязаны присутствовать при следующих имущественных сделках:

• если родители хотят продать приватизированную часть имущества ребёнка;
• когда квартиру намереваются передать под залог;
• продажа всей жилплощади;
• при иных сделках с недвижимостью.

Указанный механизм (обязательное участие сотрудников опеки и попечительства) защищает права несовершеннолетних детей, не допускает ухудшения их материального положения, в том числе при разделе недвижимости в результате развода.

Исключение составляют случаи приватизации недвижимости членами семьи вне брака. Если жильё было приватизировано одним из супругов еще до бракосочетания, то данное имущество не делится, а считается его личной собственностью. Но если процесс приватизации приходился на период, когда супруги официально состояли в браке, эта жилплощадь подлежит разделу в равных долях в общепринятом порядке.

Дают ли большую часть недвижимости родителю, который остаётся с ребенком?

Суды Российской Федерации выносят решения в соответствии с положениями действующего Семейного кодекса. В статьях 38 и 39 указанного кодекса говорится, что всё нажитое имущество делится между родителями (супругами) в равных частях.

Однако есть у статьи 39 и второй пункт, дающий родителю, с которым по итогам развода останется ребенок, право требовать присуждения бо́льшей части квартиры. Тут предугадать решение судебного органа невозможно, ведь он выносит решения по своему собственному убеждению, учитывая материальное положение сторон не только в части нажитого, но и возможностей родителей «на перспективу».

Объясним на примере:

В совместной собственности супругов находится только купленная в браке квартира в Новогиреево.

При этом у матери имеется серьёзный доход, она занимает престижную руководящую должность в большой компании, в состоянии приобрести другое жильё и пользуется при этом служебной квартирой.

В данном случае доли в разделенной при разводе квартире не будут играть приоритетного значения.

Несовершеннолетние дети с мамой будут чувствовать себя вполне комфортно.

Хотелось бы сразу пояснить, что для применения второго пункта статьи 39 нужны веские обстоятельства, например, наличие трёх и более детей, доказательство факта, что жильё покупалось для улучшения условий проживания несовершеннолетних детей.

А любителям казуистики скажем, если суд применит пункт второй статьи 39, то действие пункта третьего, предусматривающего финансовую компенсацию за неравно поделенное имущество, не применяется.

Решение вопроса мирным путем

РАЗДЕЛ КВАРТИРЫ ПРИ НАЛИЧИИ РЕБЁНКА может проходить и без участия суда, путём подписания «мирового» или добровольного, соглашения, в котором супруги самостоятельно договариваются о том, какое количество квадратных метров достанется каждому из них, а какое – несовершеннолетнему члену семьи.

При этом не стоит забывать, если жильё приватизировалось всей семьёй, то есть с участием детей, супруги вправе распределить только свои части. Приватизированная детьми площадь закреплена за ними, что называется, «на века» и распоряжаться ей не представляется возможным, такое же правило применяется к средствам материнского капитала и иной господдержки. Это определяется Конституцией Российской Федерации и Семейным кодексом.

«Мировое» (добровольное) соглашение стоит заверить нотариально, чтобы в дальнейшем никто не смог от него отказаться. Юристы по недвижимости рекомендуют договориться о равном разделе имущества, именно такое решение обычно выносит суд. Не стоит тратить лишние финансы и своё драгоценное время на судебные тяжбы.

Не забывайте, что раздел имущества всегда проходит с участием органа опеки, тщательно следящего за интересами ребёнка!

Альтернативным и часто, наиболее справедливым вариантом, является переоформление полной (100 %) собственности на ребёнка, с закреплением права постоянного бессрочного проживания за родителями, передавшими свои права в его пользу.

Если квартира дорогая, и средств от её продажи хватит на приобретение жилья как Супругам, так и детям, контролирующий орган обязан одобрить такое решение. Сделка при этом будет сложная и многосторонняя — с одной стороны — ДКП спорной квартиры, с другой — приобретение альтернативного жилья всем членам семьи. Вместо купли-продажи часто встречаются договоры мены, преследующие ту же цель — размен основного жилья и наделение каждого персональной собственностью.

Раздел имущества, находящегося на балансе муниципалитета

МУНИЦИПАЛЬНЫМ СЧИТАЕТСЯ ЖИЛЬЁ, которое не приватизировано и числится на балансе государства или муниципального образования. Оно выделяется с целью решения жилищного вопроса нуждающихся граждан.

Раздел такой квартиры при наличии ребёнка или без него невозможен, она не является собственностью супругов и не относится к совместно нажитому имуществу, поэтому после развода они имеют те же права пользования на жилище, что и в браке.

НЕ СЛЕДУЕТ ЗАБЫВАТЬ, что раздел квартиры при наличии несовершеннолетних детей в первую очередь учитывает их интересы, что позволяет ОТСУДИТЬ МАТЕРИ (если дети остаются с ней) БО́ЛЬШУЮ ДОЛЮ жилья.

Это является приоритетной политикой любого демократического государства и закреплено в Семейном кодексе Российской Федерации.

Поставленную на рассмотрение тему сложно полностью раскрыть в рамках одной статьи, к тому же обстоятельства каждого конкретного дела и изменчивая судебная практика постоянно вносят свои коррективы.

Для получения точного ответа и модели решения Вашей проблемы, предоставьте документы на консультации юриста по недвижимости, который сможет дать утвердительный ответ после изучения представленной информации.

Как продать долю, если она принадлежит несовершеннолетнему лицу?

Доброе время суток.

Ситуация такая.

Трёхкомнатная квартира в собственности больше трёх лет.

У меня 1/3 доли, ещё 1/3 у моего родного брата и 1/3 у нашей мамы.

В ней зарегистрированы мы трое, а так же моя дочь и 2 несовершеннолетних ребёнка брата.

Однокомнатная квартира в собственности больше трёх лет. 1/2 доли у меня и 1/2 у того же брата. В ней никто не зарегистрирован.

Есть ещё гражданская, неофициальная жена брата, мама его детей, которая зарегистрирована у себя в неприватизированной квартире, с кучей родственников. Условия для детей у мамы хуже, чем сейчас, если их выписывать из трёшки и регистрировать у неё.

Что хотим сделать.

Брат отдаёт мне 1/3 в трёшке. Я ему 1/2 в однушке + какие-то деньги. Потом он собирается продать однушку, добавить ещё денег и купить двушку или трёшку.

С братом отношения так себе, так что допускаю, что может так получиться, что он после обмена долями не будет торопиться выписываться/выезжать из трёшки.

Вопросы.

Насколько трудно выписаться брату и его детям при содействии брата? Можно ли выписать детей к их маме? Нужно ли получать разрешение опеки?

Имеет ли право брат и/или его дети проживать в трёшке после обмена долями без согласия собственников, когда его доли там уже не будет, а будет 2/3 мои и 1/3 нашей мамы? Если он откажется выписываться/выписывать детей, можем ли выписать их мы с мамой?

Возможны ли какие-то ещё нюансы, есть ли лучший порядок действий, чтоб ни я, ни брат не ждали друг от друга подвоха?

Если брат зарегистрируется сам и зарегистрирует детей в однушке, насколько это затруднит её продажу с последующей покупкой лучшей квартиры?

Брат своей долей в однушке владеет больше трёх лет, а мою получит только сейчас. Если оформить это как обмен долями или дарением, нужно ли ему будет платить налог при продаже однушки?

Если да, то если оформлять, как будто он купил мою долю в однушке за, скажем, полтора миллиона, а потом квартиру продаст за 3 миллиона, то в этом случае нужно ли будет ему платить налог и если да — то на какую сумму?

Каким образом это всё лучше оформить?

Понимаю, что очень много вопросов, но всё же искренне надеюсь на по возможности развёрнутый ответ.

Надежда, г. Москва Может ли несовершеннолетний купить телефон — консультация юриста

Вопрос:

7 августа `12

Здравствуйте! Интересует такой вопрос: я сирота и мне государство выделило однокомнатную квартиру. Имею ли я право ее продать?

Ответ:

Сначала нужно приватизировать квартиру, если она муниципальная. До 23-х лет сирота находится под опекой и защитой государства, поэтому при продаже полученной Вами квартиры необходимо распоряжение органа опеки, которое по факту получают редко, т.к необходима одновременная встречная покупка. Каждый субъект федерации принимает свои законодательные акты по данному вопросу. В некоторых субъектах федерации возраст контроля ограничен 21 годом. Согласно Закону г. Москвы от 30.11.2005 N 61 «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в городе Москве» и в соответствии с ч. 1 ст. 13 этого Закона детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, а также лицам из их числа, достигшим возраста 18 лет, по окончании пребывания в государственных и негосударственных учреждениях для детей-сирот вне очереди однократно предоставлялось благоустроенное жилое помещение по договору безвозмездного пользования. Согласно такому договору ребенок не имел права ни продать, ни обменять, ни приватизировать предоставленное ему жилье. Все это время он оплачивал только коммунальные услуги.
Договор безвозмездного пользования заключался на пятилетний срок. Когда истекал срок его действия, мог быть заключен другой договор — социального найма. Но только в том случае, если человек проявил себя с положительной стороны: платил квартплату, получал образование, работал, вел нормальный образ жизни. Каждый случай рассматривался индивидуально, решение принимала специальная комиссия. С теми, кто вел асоциальный образ жизни, вновь перезаключался договор безвозмездного пользования на тот же срок. А таких ребят, к сожалению, большинство. По статистике, только десятая часть детей-сирот, получивших квартиры по договору безвозмездного пользования, были признаны добросовестными пользователями квартир. Если контроль органа опеки истёк или Вы получили согласие на продажу квартиры, то можете её продавать.
Адвокат АК №10 СПб. городской коллегии адвокатов Ильина Е.В.