Продать квартиру с несовершеннолетним

Юристы рассказали, какие права имеют дети, которые владеют недвижимостью, как оформить квартиру на ребенка или выделить ему долю Читать в полной версии Фото: 4 PM production/

Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.

Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. Рассказываем, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители.

Права несовершеннолетнего на недвижимость

Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).

В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства. При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью эмансипированным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Могут ли родители распоряжаться квартирой ребенка

Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость. Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником

Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.

Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.

На что обращают внимание органы опеки

Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах. Органы опеки также обратят внимание на цену жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия. Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.

Как оформить квартиру на ребенка

Оформить недвижимость на несовершеннолетнего возможно, даже если он будет единственным ее владельцем. Чаще всего это покупка родителями квартиры детям, получение по завещанию либо дарственной.

«Важно отметить, что такое имущество не будет считаться совместно нажитым при разводе родителей. Существуют некоторые тонкости оформления такой сделки. Нужно сразу оговориться, что совершать какие-либо действия с недвижимостью он сможет только при наступлении совершеннолетия. В возрасте до 14 лет все решения за несовершеннолетнего принимают его родители либо опекуны, в том числе ставят за него подпись. С 14 до 17 лет подросток может совершать сделки с жильем, но с письменного разрешения родителей. Также в этом возрасте уже необходима подпись самого ребенка рядом с подписью своих законных представителей. Возможны случаи, когда с 16 лет подросток может самостоятельно распоряжаться недвижимостью, для этого он должен быть признан судом полностью дееспособным (иметь работу, постоянный доход, вступить в брак и т. д.) При заключении сделок с участием несовершеннолетних обязательно участие органов попечительства, которые следят за соблюдением прав ребенка», — рассказала Виктория Данильченко, председатель «Коллегии адвокатов Виктории Данильченко».

Любое уменьшение имущества ребенка невозможно, как и совершение каких-либо сделок с ней законными представителями без разрешения вышеуказанного ведомства. Получить такое разрешение весьма сложно, уточнила юрист. По ее словам, если законные представители решат приобрести новое жилье для ребенка, они обязаны доказать, что он будет обеспечен альтернативным жильем такой же или большей площади, а его жилищные условия не ухудшатся. Кроме того, во внимание принимается место расположения новой жилплощади (поменять московскую квартиру на дом в регионе вряд ли получится), а также ее стоимость.

Сам процесс оформления недвижимости на несовершеннолетнего не отличается от обычного. «Для начала необходимо собрать пакет документов, среди которых обязательны: свидетельство о собственности на недвижимость; в случае наличия нескольких владельцев нотариально заверенное согласие всех собственников; выписка из домовой книги (необходима для подтверждения того, что на данный момент никто не прописан в квартире); выписка с лицевого счета; справка из БТИ; копия кадастрового паспорта. При подписании договора купли-продажи в графе «Ф. И. О. покупателя» указываются данные ребенка, а также данные его законного представителя. У законных представителей должны быть документы, подтверждающие их полномочия (свидетельство о рождении для родителей либо решение суда об установлении попечения или усыновлении). По достижении 14-летнего возраста для совершения сделки подросток должен получить паспорт. Далее договор заверяют у нотариуса и оформляют акт приема-передачи недвижимости. После оплаты госпошлины пакет передается в регистрирующий орган, который через 30 дней выдает свидетельство о собственности», — объяснила Данильченко.

Если для приобретения жилплощади требуется привлечение кредитных средств, в том числе и материнского капитала, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, объяснила юрист. Она подчеркнула, что такой же механизм передачи недвижимости ребенку соблюдается и при дарении — в этом случае заключается договор дарения. Если получение жилплощади происходит по завещанию, то подписей ребенка и родителей не потребуется, так как в этом случае сделка односторонняя, резюмировала эксперт.

Как выделить долю в недвижимости несовершеннолетнему

Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.

Оформление происходит у нотариуса. За удостоверение соглашения потребуется заплатить. Размер госпошлины будет зависеть от стоимости недвижимости — 0,5%, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб., подчеркнула Данильченко. По ее словам, доплаты за техническую часть работы варьируются от региона. Выделение долей заверяется в Росреестре. Для этого необходимо предоставить паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, соглашение о выделении долей (три экземпляра), свидетельство о браке или разводе, документ, подтверждающий права собственности, чеки/квитанции об уплате госпошлины.

Как продать квартиру с долей ребенка

Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки. Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье. Родителям и близким родственникам запрещается покупка недвижимости несовершеннолетнего. Такие же правила действуют, если ребенок владеет не всей квартирой, а лишь долей в ней.

Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

Блиц-интервью с Викторией Данильченко, юристом, председателем «Коллегии адвокатов Виктории Данильченко»

— Дети не имеют права на собственность родителей ни до развода, ни после него. Однако они могут быть зарегистрированными и проживать на жилплощади родителей до совершеннолетия даже после развода.

— С какого возраста можно оформить квартиру на ребенка?

— Законодательство не ограничивает возможность оформления недвижимости на человека по возрасту.

— Может ли несовершеннолетний купить квартиру?

— Приобретение несовершеннолетним недвижимости в собственность возможна только при участии его законных представителей. Ребенок может стать собственником с момента получения свидетельства о рождении. Право собственности можно сразу оформить на ребенка без предварительного оформления на законных представителей. Если сделка осуществляется при участии кредитных средств, в том числе и ипотечных, необходимо получение разрешения органов опеки и попечительства.

— Можно ли прописаться в квартире, где собственник — несовершеннолетний?

— Поскольку регистрация на жилплощади дает право проживать на ней, что может негативно отразиться на несовершеннолетнем, то необходимо получение согласия органов опеки и попечительства. Далее один из родителей вместе с нотариально заверенным разрешением второго родителя отправляется к нотариусу, в паспортный стол или ФМС, где ставит подпись в заявлении предоставлении жилплощади либо договоре о безвозмездном пользовании ею за собственника.

1 марта 2019 г.

Согласно российскому законодательству, сделки с недвижимым имуществом, частично или полностью принадлежащим несовершеннолетнему, проводят его законные представители: родители, усыновители или опекуны. Однако они не вправе продавать жилье, если в результате сделки права ребенка будут ущемлены. Несовершеннолетние должны получить в новой квартире свою долю, причем не меньшей стоимости и площади. За этим следят органы опеки и попечительства (ООП), которые и дают разрешение на сделку. Учитывая данную особенность, эксперты Метриум советуют придерживаться следующей последовательности действий при реализации недвижимости, где один или несколько собственников младше 18 лет.

I. Ищем покупателя на старое жилье

Любая сделка на рынке недвижимости с несовершеннолетним собственником априори является альтернативной, когда на средства от продажи старой квартиры сразу приобретается новый объект. Причем продавец должен заранее предоставить адрес покупаемого взамен жилья, чтобы получить разрешение на сделку от органов опеки. С этой особенностью и связана одна из главных ошибок – родители начинают сделку с подбора новой квартиры, а не поиска покупателя на старое жилье. Эксперты советуют идти от обратного. Первым делом стоит понять, какую сумму можно выручить за свою квартиру. От этого и придется отталкиваться при выборе жилья взамен.

Как только покупатель на старую квартиру будет найден, с ним заключается договор аванса. Поскольку речь идет об альтернативной сделке, на данном этапе нужно определить максимальные сроки поиска нового жилья. Как правило, речь идет об одном месяце. Практика показывает, что этого вполне достаточно, чтобы подобрать подходящий вариант.

«Например, чтобы продать квартиру в Москве на вторичном рынке, потребуется примерно 3 месяца, а вот найти новое жилье можно гораздо быстрее, в среднем на это достаточно месяца, – поясняет управляющий партнер Метриум (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. – Покупатель, который уже выбрал альтернативный вариант, не получив хотя бы одно реальное предложение по старой квартире, становится в своем роде «заложником» определенной стоимости, ниже которой он не может опуститься. Нередко это и является причиной развала всей цепочки, когда желающих купить старую квартиру по завышенной цене не находится. Поэтому придерживаемся правила: сначала ищем покупателя, затем определяемся с бюджетом и только потом выбираем новое жилье».

II. Подбираем альтернативную квартиру

Главное правило поиска новой квартиры при сделке с несовершеннолетним собственником – предоставление ребенку аналогичного или лучшего/большего по качеству и площади жилья или доли в нем. Причем закон не дает четких критериев оценки, на основании которых орган опеки вправе отказать в сделке. Решение в каждом конкретном случае принимает сотрудник ООП. Однако есть несколько правил, которые повышают шанс на положительный ответ.

1. Ребенок должен получить равное предыдущему или большее по площади жилье.

Аналогичная или большая площадь, которую получит ребенок после переезда, – это обязательное условие для получения разрешения на сделку от органов опеки. Конечно, жизненные обстоятельства не всегда позволяют приобрести жилье просторнее. Однако есть выход из ситуации – нужно наделить ребенка большей долей в объекте. Допустим, до переезда площадь квартиры составляла 66 кв. м. Каждый из родителей и ребенок имели по 1⁄3 доле – 22 кв. м. Семья переезжает в квартиру площадью 60 кв. м. В таком случае несовершеннолетнему можно выделить 1/2 долю в квартире (30 кв. м), тогда как родителям – по 1/4 доле (15 кв. м). С точки зрения закона, права ребенка не будут нарушены.

1. Ребенок должен получить равнозначное или лучшее по качеству жилье с более высокой/аналогичной стоимостью.

Предоставляемая ребенку квартира взамен старой не должна находиться в менее благоприятном районе. То есть органы опеки могут не одобрить переезд из однокомнатной квартиры в Москве в трехкомнатное жилье в области, если ребенок выигрывает по площади, но теряет по стоимости объекта. Поэтому при наличии несовершеннолетнего собственника кардинально сменить локацию сложно. Если есть сомнения в выборе альтернативного варианта, стоит обратиться в органы опеки за консультацией – как правило, специалисты могут заранее оценить шансы на положительное решение.

Как только подходящий объект будет найдет (напомним, важно уложиться в определенные сроки, оговоренные с вашими покупателями), необходимо внести аванс за новую квартиру. Таким образом вы гарантируете себе, что продавец не передумает, пока органы опеки будут проверять документы и принимать решение о сделке.

«При продаже квартиры, один из собственников которой несовершеннолетний, мы советуем рассматривать в качестве альтернативного варианта объекты именно вторичного рынка, либо уже готовые новостройки от девелопера, – комментирует Мария Литинецкая. – Даже если потенциальная квартира находится в лучшем районе и имеет большую площадь, проверяющие органы в 90% откажут заявителям, когда речь идет о новостройке на котловане. Таким образом средства несовершеннолетнего страхуются от потери в результате вероятной «заморозки» проекта или срыва срока передачи ключей. Чуть больший шанс представлен для жилых комплексов, до ввода в эксплуатацию которых остается не более 3-6 месяцев. Однако самый надежный вариант – это вторичный рынок, когда переехать и выделить долю ребенку можно в течение считанных дней после продажи старого жилья».

III. Обращаемся в орган опеки и попечительства за разрешением на сделку

За получением разрешения на сделку следует обращаться в орган опеки и попечительства по месту жительства ребенка. Если вы планируете совершить ее на рынке недвижимости Москвы, то обращаться надо в Департамент труда и социальной защиты населения или органы местного самоуправления. В ООП необходимо предоставить следующий пакет документов:

• заявление обоих родителей на получение разрешение по продаже недвижимости с аргументацией (в свободной форме) необходимости сделки. В данном пункте необходимо расписать о планируемой доле ребенка в новой квартире,

• свидетельство о рождении ребенка, его согласие на проведение сделки (если несовершеннолетнему больше 14 лет),

• свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН,

• оригиналы правоустанавливающих документов на продаваемую и приобретаемую взамен квартиру,

• отчет об оценке продаваемой и приобретаемой квартиры.

Это минимальный перечень документов на проверку. Как правило, органы опеки запрашивают дополнительные сведения уже в индивидуальном порядке. Максимальный срок рассмотрения заявки составляет 15 дней. В полученном разрешении указывается адрес продаваемой и приобретаемой взамен квартиры. Кроме того, устанавливается срок предоставления зарегистрированных документов на новое жилье, в том числе выписки из домовой книги с отметкой о получении регистрации несовершеннолетнего по новому месту жительства. Обычно речь идет об одном месяце для квартиры на вторичном рынке. В ситуации с приобретением жилья в новостройке обозначается срок предоставления зарегистрированного договора долевого участия (ДДУ), где также выделена доля ребенку.

IV. Снимаем ребенка и родителей с регистрационного учета по месту жительства

При продаже квартиры снять с регистрационного учета несовершеннолетнего и его родителей можно в разное время – это вопрос договоренности с покупателем. Наиболее распространенный способ – это выписка проживающих в течение оговоренного срока после регистрации в Росреестре договора купли-продажи. Обычно речь идет о 14 днях. Данное условие прописывается в соглашении. В случае его невыполнения у покупателя появляется повод расторгнуть сделку.

Второй вариант – это снятие проживающих с регистрационного учета до совершения сделки. Для этого разрешение органов опеки не требуется. Один из родителей должен обратиться в паспортный стол по месту жительства для написания заявления о снятия с регистрации себя и ребенка (до 14 лет). Дети 14-17 лет пишут заявление самостоятельно. Необходимо заполнить лист убытия, в котором указывается адрес приобретаемой квартиры. Сроки снятия с регистрации составляют по Москве 7 дней. В качестве подтверждающего документа о снятии с учета стоит заказать выписку из домовой книги для покупателей.

IV. Заключаем договор купли-продажи

Продажа недвижимости, долю в которой имеет несовершеннолетний, проходит по схеме, когда одновременно подписываются договоры на продажу старого и покупку нового жилья. Деньги за жилье передает первый из покупателей в цепочке, а получает последний из продавцов. В случае с участием органов опеки, помимо стандартного пакета документов, необходимо обязательно приложить к договорам разрешение ООП, иначе регистратор не пропустит такую сделку. В договоре купли-продажи необходимо прописать доли каждого члена семьи, утвержденные органами опеки.

Составлением договора занимается нотариус. С его участием проходит любая сделка с недвижимым объектом, долю в которой имеет несовершеннолетний. Нотариус обязательно должен заверить заключенный договор купли-продажи на ваше старое жилье, после чего пакет документов отправляется на регистрацию в Росреестр (МФЦ). Это можно сделать как самостоятельно, так и через нотариуса.

Если вы приобретаете новое жилье в строящемся жилом комплексе, то выделенные доли для ребенка и родителей должны быть прописаны в договоре долевого участия. Для экономии времени можно подать документы на регистрацию ДДУ заранее, еще до продажи старого жилья. Дело в том, что многие девелоперы требуют оплату в течение 1-2 недель после регистрации сделки. Нередко клиенты используют этот лаг по времени, совершая сделку и получая деньги купли-продажи старой квартиры в данный период.

После приобретения нового жилья родители обязаны предоставить договор (купли-продажи или долевого участия) с отметкой о государственной регистрации в органы опеки. Собственники, продавшие квартиру в нарушение правил, не выделившие долю ребенку, рискуют тем, что сделка будет расторгнута в судебном порядке.

«Продажа жилья, которым частично или полностью владеет ребенок, вызывает ряд сложностей, как по причине дополнительных согласований сделки, расходов, так и из-за предвзятого отношения к таким объектам самих продавцов, – говорит Мария Литинецкая. – Хотя на самом деле собственники с несовершеннолетними детьми – одни из самых надежных клиентов. Такие покупатели абсолютно не заинтересованы в расторжении договора на приобретение нового жилья, поскольку они, во-первых, попадут в поле зрения прокуратуры, во-вторых, будут вынуждены возвращать деньги своим покупателям. Никакого смысла в столь сомнительных маневрах нет.

Для того, чтобы заранее предупредить возможные сложности с продажей и покупкой нового жилья, избежав бюрократических сложностей, мы не советуем без особой надобности наделять детей долями в квартире. В таком случае вы всегда сможете не только оперативно продать недвижимость, но и в разы повысить ликвидность объекта. Сделав ребенка собственником, до его 18 лет вы запускаете механизм обязательного согласования сделок с органами опеки, ограничивая себя в выборе новой квартиры».

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

– Нахожусь в разводе, со мной остался несовершеннолетний ребенок 2000 года рождения.

Отвечает адвокат, руководитель «Адвокатского кабинета Матяж К. А.» Ксения Матяж (г. Екатеринбург):

В соответствии с действующим законодательством, обязать отца продать квартиру и выплатить ребенку его долю нельзя. В Вашей ситуации оптимальным вариантом является соглашение с отцом ребенка относительно пользования квартирой или ее продажи. Также вариант обмена возможен только с согласия бывшего мужа. Если Вы достигнете с отцом ребенка соглашения о совместной продаже квартиры, то это будет легче сделать, когда ребенок достигнет совершеннолетия. В противном случае Вам потребуется получить разрешение органов опеки на совершение сделки. Также из изложенной ситуации непонятно, является ли данная квартира совместно нажитым имуществом или нет, что не позволяет оценить возможные судебные перспективы относительно раздела недвижимости.

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?

Отвечает руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова:

Обязать отца Вашего ребенка продать всю квартиру нельзя, поскольку распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется только с согласия всех сособственников. Что касается мены Вашей комнаты на долю в квартире, принадлежащую бывшему мужу, то такую сделку тоже возможно совершить только при наличии согласия Вашего бывшего мужа.

Если Вам удастся договориться с отцом ребенка о продаже всей квартиры до исполнения ребенку 18 лет, то для совершения такой сделки потребуется еще предварительное разрешение органов опеки и попечительства. После достижения ребенком восемнадцатилетнего возраста разрешение органов опеки не потребуется, что значительно упростит процесс продажи квартиры.

Можно также предложить Вашему бывшему мужу заключить с Вами договор мены его ½ доли квартиры на принадлежащую Вам комнату. В этом случае Вы должны будете соблюсти требования законодательства о преимущественном праве покупки комнаты Вашими соседями по коммуналке.

В качестве еще одного из возможных вариантов решения Вашего жилищного вопроса можно рассмотреть вариант продажи Вашей комнаты и ½ доли ребенка. На вырученные средства можно купить отдельное жилое помещение.

Одновременно обращаем внимание, что любые сделки по отчуждению имущества, находящегося в долевой собственности, заключаются в нотариальной форме.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Во-первых, конечно, дождаться совершеннолетия ребенка. Это снимет целый ряд проблем в части согласование любых сделок опекой.

Во-вторых, Ваш ребенок вправе в квартиру отца вселиться (например, по суду в случае, если отец возражает). Если проживать с отцом в квартире ребенок не хочет, он может обратиться к отцу с предложением однокомнатную квартиру продать, а на вырученные денежные средства купить два отдельных жилых помещения (квартиры меньшей площади, квартиры с доплатой, комнаты).

При этом имеет смысл объяснить, что в случае отказа от такого «размена» доля Вашего ребенка будет продана с соблюдением права приоритетной покупки: отцу будет направлено нотариальное предложение о готовящейся сделке и предоставлено время для выкупа второй доли либо отказа от выкупа в пользу третьих лиц, с которыми, возможно, придется договариваться на менее комфортных, чем со своим сыном, условиях.

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Продавать квартиру сейчас или лучше подождать?

Наиболее комфортным, конечно, для бывшего супруга является обмен его доли в квартире на Вашу комнату. При этом, если Ваша комната дороже, то Вы вправе требовать с него оплаты разницы в цене, в Вашу пользу. Данную сделку необходимо оформить у нотариуса, при этом возможны несколько вариантов ее совершения путем заключения договоров мены (в том числе, с условием доплаты, купли-продажи или иных форм).

Несмотря на то что обязать экс-супруга продать свою долю в судебном порядке оснований не имеется, никто не вправе лишать Вашего ребенка проживать на его доле (½ в спорной квартире), а также распоряжаться ею в установленном законом порядке.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Если бывший супруг согласится поменять свою долю на Вашу комнату, то это, конечно, можно будет сделать. Ему потребуется внести дополнительную сумму, учитывая разницу между стоимостью комнаты и доли, но Вы при желании можете сделать обмен и отказаться от доплаты.

Кроме того, при согласии бывшего супруга Вы можете продать свою комнату и выплатить деньги в размере стоимости его доли, предварительно согласовав все нюансы и сумму выкупа. Чтобы исключить фактор риска, мы рекомендуем заключить нотариальный предварительный договор с указанием всех условий по предстоящей сделке.

В случае, если бывший супруг не согласен на разъезд, то обязать его совершить сделку можно только через суд (если он вынесет соответствующее решение).

Если бывший супруг не согласен на продажу, то Вы можете продать долю ребенка с согласия органа опеки и попечительства, предварительно уведомив супруга о данном решении. Это связано с тем, что у него есть преимущественное право покупки. При положительном решении органа опеки и попечительства и отказа экс-мужа от выкупа доли Вы можете осуществить продажу стороннему лицу. Нужно подчеркнуть, что в данной ситуации придется делать скидку. Разница в сравнении с суммой, которую можно было бы получить при продаже квартиры целиком и разделе денег поровну, достигает 30%.

Могу ли я выписать мужа из квартиры без его ведома?

Можно ли продать жилье, купленное на маткапитал?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Возможны любые из перечисленный вариантов. Принудить бывшего мужа к продаже, конечно, можно по решению суда, только это ничего не даст. Он просто сделает вид, что продает: например, заключит договор с агентством недвижимости и будет спокойно жить дальше один. Несмотря на решение суда, для продажи недостаточно участия продавцов, нужен еще и совершенно посторонний покупатель, которому все эти проблемы не нужны.

Самый разумный способ – обменять часть квартиры на комнату с доплатой. Также Вы можете поменять свою комнату на ту, что считаете аналогичной по цене с его половиной квартиры, далее взять с этого доплату и поменяться с бывшим мужем уже новой комнатой. Только все это надо тщательно продумать, оценить и провести переговоры. Я рекомендую Вам нанять третье лицо для этого, риелтора или юриста, чтобы он вел от Вашего имени все переговоры и давал рекомендации по цене и адекватности требований.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как выписать себя и сына, если я продаю квартиру, чтобы построить дом?

Продаю квартиру. Как нужно себя вести?

15 статей о недвижимости, браке и разводе

Последнее обновление: 29.03.2020

О правах несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир участникам этих сделок (особенно покупателям) нужно знать следующее.

Несовершеннолетними в России признаются лица в возрасте до 18 лет (п.1 ст. 21 ГК РФ). В силу возраста, они еще не имеют полной дееспособности, а значит, за соблюдением их прав должны следить их родители или их законные представители – опекуны, попечители или усыновители, а также специально созданные социальные органы при городских и районных управах – Органы опеки и попечительства.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (речь идет о его доле собственности), а также случай, когда ребенок только прописан в квартире – несколько усложняет сделку, и имеет ряд нюансов (об этом ниже).

Что такое обременение права собственности на квартиру, и как о нем узнать – см. по ссылке в Глоссарии.

Если ребенок – в числе собственников квартиры

Если несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от того, прописан он там или нет), то он становится полноправным участником сделки купли-продажи. Как это выглядит?

За малолетних (до 14 лет) детей в сделке действуют (т.е. расписываются вместо них) их родители или представители (п.1, ст.28, ГК РФ).

Дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) могут сами расписываться за себя в Договоре купли-продажи квартиры, но только с письменного, нотариально заверенного согласия своих родителей или представителей (п.1, ст. 26, ГК РФ).

А те, в свою очередь, могут дать согласие на сделку или принять решение за своих малолетних детей – только после предварительного получения Разрешения Органов опеки и попечительства (об этом ниже).

Кроме того, если для сделки вообще требуется разрешение Органов опеки, и/или несовершеннолетний ребенок указан в числе собственников квартиры (согласно данным Выписки ЕГРН), то сделка по отчуждению такого жилья обязательно должна удостоверяться у нотариуса (п.2, ст.54, ФЗ-218, от 13.07.2015).

Как купить квартиру на ребенка? Можно ли оформить собственность только на него, и как правильно это сделать?

Разрешение Органов опеки и попечительства

Защиту имущественных прав несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир осуществляют Органы опеки и попечительства, инспекторы которых имеют довольно широкие полномочия.

Именно Органы опеки призваны следить за тем, чтобы права детей при отчуждении недвижимости не были нарушены, а их доля собственности не уменьшилась в результате сделки. В частности, в задачу Органов опеки, кроме прочего, входит выдача разрешений для совершения сделок с жильем с участием несовершеннолетнего (п.2, ст.37, ГК РФ и п.4, ст. 292, ГК РФ).

В таком разрешении должны быть ясно указаны требования, при соблюдении которых допускается продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (см. пример ниже). Эти требования Опеки являются обязательными к выполнению, и в случае их нарушения, сделка может быть признана судом недействительной по иску Органов опеки или других заинтересованных лиц.

Как правило, требования Органов опеки сводятся к тому, чтобы родители или законный опекун ребенка оформили ему долю собственности в другой квартире, взамен проданной. Таким образом, продажа квартиры, в которой несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля собственности превращается в альтернативную сделку (подробнее о таких сделках – см. по ссылке)

В отдельных случаях, например, когда ребенок имеет право собственности в квартире, но фактически живет по другому адресу, допускается не покупать альтернативную квартиру, и не выделять ему долю в ней. Но тогда Органы опеки требуют, чтобы на имя ребенка был открыт счет в Сбербанке, и туда были бы перечислены деньги за его продаваемую долю. Минимальная сумма, переводимая ребенку на этот счет, так же устанавливается Опекой.

Деятельность Органов опеки и попечительства регулируется ст. 31-41 ГК РФ, а также ФЗ-48 «Об опеке и попечительстве».

Органы опеки и попечительства находятся в составе местных органов исполнительной власти и местного самоуправления (в Москве – муниципалитеты).

Координаты территориальных Органов опеки и попечительства Москвы можно посмотреть .

Документы для Органов опеки и попечительства

Для обращения в Органы опеки, нужно предварительно подготовиться и собрать целый пакет документов. Суть – подтвердить документально существующие права ребенка на квартиру, права родителей или опекунов, а также подтвердить намерения сторон по сделке (что, когда и где собираются продавать и покупать взамен). Перечень типовых документов для Органов опеки и попечительства для сделки купли-продажи квартиры можно посмотреть здесь:

♦ Пакет документов для получения разрешения «Опеки» ♦
(Жми! И откроется всплывающее окно со списком документов)

Разрешение Органов опеки и попечительства на сделку можно получить в том случае, если при продаже квартиры не происходит ущемление прав и законных интересов участвующего в сделке ребенка. Т.е. доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться.

♦ Пример требований Органов опеки и попечительства ♦
(Жми! И откроется всплывающее окно с примером)

Подробнее о том, как получают разрешение Органов опеки на продажу квартиры можно почитать в отдельной заметке по ссылке.

Стоит ли обращаться в агентство недвижимости? Объективный ответ – смотри по ссылке.

Ребенок – собственник квартиры или только прописан в ней?

Нужно учесть, что несовершеннолетние дети могут иметь в квартире как право собственности (в т.ч. долю в праве), так и право пользования (т.е. быть всего лишь зарегистрированными, «прописанными» в квартире). Поэтому имеем следующие варианты продажи квартиры:

• Если ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от его «прописки»), то он является участником сделки, а значит, разрешение Органов опеки обязательно.
• Если ребенок только прописан в квартире, но не имеет доли в праве собственности, то в общем случае для такой сделки разрешение Органов опеки не нужно.
• Но если ребенок прописан в квартире, не имеет доли в праве собственности, НО при этом находится под опекой, или остался без родителей, то разрешение все же требуется. Об этом ясно сказано в п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Опека и попечительство устанавливаются над несовершеннолетним тогда, когда он лишен родительского попечения (например, его родители умерли, исчезли, лишены родительских прав, и т.п.). Причем, над малолетними (до 14 лет) назначается опека, а над детьми 14-18 лет – попечительство.
Опекун сам совершает сделки за своего подопечного (подписывает за него документы), а попечитель только дает согласие своему подопечному на совершение таких сделок (т.е. подписи ставят оба). И в обоих случаях, при сделках с квартирами, и опекун и попечитель могут действовать только с предварительного разрешения Органов опеки и попечительства.

В некоторых случаях (при продаже квартиры), если ребенок не является собственником, но прописан в квартире – регистратор может потребовать справку из Органов опеки, о том, что ребенок НЕ находится под опекой. Речь здесь идет именно о справке (уведомлении), а не разрешении Органов опеки.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Материнский капитал и права детей

Еще один случай, когда в сделке купли-продажи квартиры могут быть нарушены права несовершеннолетних детей – это присутствие материнского капитала. При использовании этого государственного пособия, родители должны наделить всех своих детей долями собственности в приобретаемой недвижимости. Если этого не было сделано, а родители квартиру продали, «забыв» про выделение долей детям, то те же Органы опеки или прокуратура могут подать иск в суд о признании этой сделки недействительной.

Как Покупателю такой квартиры проверить, был ли использован материнский капитал в предыдущей сделке – смотри в отдельной заметке по ссылке.

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

Дети и приватизация жилья

В случае приватизации квартиры, все несовершеннолетние дети, зарегистрированные в ней, становятся собственниками «по умолчанию». Если же дети в результате приватизации каким-то чудом остались «за бортом» и не были включены в число собственников, то это железный повод признать сделку продажи такой квартиры – недействительной.

В практике встречаются случаи, когда родители для облегчения продажи квартиры, перед самой приватизацией выписывают ребенка к бабушке (например), и приватизируют квартиру без его участия. Сделка продажи в таком случае может быть оспорена по требованию тех же Органов опеки, если они посчитают, что родители, выписав ребенка перед приватизацией, лишили его права собственности.

Но Органы опеки в подобном случае не будут возражать, если ребенок имеет другую жилую собственность или может участвовать в приватизации там, где живет.

Так как участие несовершеннолетних детей в сделке со стороны Продавца представляет повышенный риск для Покупателя, то при возникновении сомнений относительно прав детей, рекомендуется получить дополнительную консультацию юриста по этому вопросу.

Можно ли получить налоговый вычет за ребенка при покупке квартиры, если ребенок имеет в ней долю собственности – смотри в этой заметке.

Разрешение Органов опеки при покупке жилья, в числе покупателей которого будет ребенок – не требуется. Исключением может быть случай, когда квартира покупается в ипотеку, и после регистрации сделки сразу передается в залог банку (т.е. права ребенка-собственника обременяются).

Подробнее о сделках с участием несовершеннолетних можно почитать (подборка по тегу «Права детей в сделках с жильем»).

Как действовать Покупателю при покупке квартиры, в которой присутствует несовершеннолетний ребенок, подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ: Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми.