Оценка сельскохозяйственных земель

Какими стандартами и методиками руководствуется Оценщик при проведении оценки земли сельскохозяйственного назначения?
Что представляет собой Отчет об оценке земли сельскохозяйственного назначения?
Каких принципов придерживается оценщик при составлении Отчета об оценке?
Какие виды стоимости определяются в процессе проведения оценки земли сельскохозяйственного назначения?
Какова последовательность этапов при проведении оценки земли сельскохозяйственного назначения?
Какие подходы и методы применяются при проведении оценки земли сельскохозяйственного назначения?
Каковы сроки и стоимость оценки земли сельскохозяйственного назначения?

Какими стандартами и методиками руководствуется Оценщик при проведении оценки земли сельскохозяйственного назначения?

При проведении оценки сельскохозяйственных земель Оценщиком применяются следующие Федеральные стандарты оценки (ФСО):
— Приказ № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. («Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)»);
— Приказ № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. («Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»);
— Приказ № 255 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. («Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»);
а также Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартам оценки (IVSC).

При проведении оценки земли сельскохозяйственного назначения Оценщик руководствуется также Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р.

Что представляет собой Отчет об оценке земли сельскохозяйственного назначения?

Требования к составлению отчета об оценке утверждены Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. (Раздел II, Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»). Согласно указанным требованиям, Отчет об оценке земли сельскохозяйственного назначения должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, а также скреплен печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В отчете об оценке сельскохозяйственных земель содержатся следующие разделы:
а) Основные факты и выводы. Раздел основных фактов и выводов содержит:

• общая информация, идентифицирующая оцениваемую землю сельскохозяйственного назначения;
• результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке земли сельскохозяйственного назначения;
• итоговая величина стоимости оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения;

б) Задание на оценку земли сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
в) Сведения о заказчике оценки земли сельскохозяйственного назначения и об оценщике. В отчете об оценке приводятся сведения о заказчике оценки земли сельскохозяйственного назначения и об оценщике.
г) Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки земли сельскохозяйственного назначения;
д) Применяемые стандарты оценочной деятельности в процессе оценки земли сельскохозяйственного назначения.

В отчете об оценке земли сельскохозяйственного назначения должна быть приведена информация об используемых оценщиком стандартах оценки;
е) Описание земли сельскохозяйственного назначения с приведением ссылок на документы, устанавливающие ее количественные и качественные характеристики.
В отчете об оценке земли сельскохозяйственного назначения должна быть приведена следующая информация:

• количественные и качественные характеристики земли сельскохозяйственного назначения.
  Данная информация должна содержать сведения об имущественных правах и обременениях, связанных с оцениваемой землей сельскохозяйственного назначения, а также ее физических свойствах;
• количественные и качественные характеристики земли сельскохозяйственного назначения, влияющие на результаты оценки;
• информация о текущем использовании земли сельскохозяйственного назначения;
• другие факторы и характеристики, относящиеся к оцениваемой земле, существенно влияющие на ее стоимость;

ж) Анализ рынка земли, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к оцениваемой земле сельскохозяйственного назначения, но влияющих на ее стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;
з) Описание процесса оценки земли сельскохозяйственного назначения в части подходов и методов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов и методов к оценке земли сельскохозяйственного назначения с приведением расчетов или обоснован отказ от применения нецелесообразных к ее оценке подходов и методов;
и) Согласование результатов оценки земли сельскохозяйственного назначения. В этом разделе производится согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.
При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов и методов к оценке земли сельскохозяйственного назначения, оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов и методов к оценке земли сельскохозяйственного назначения, то оценщик должен обосновать выбор весов, присваиваемых результатам, полученным использованными в процессе оценки методами.

В приложении к отчету об оценке земли сельскохозяйственного назначения содержатся копии документов, используемых оценщиком и устанавливающих ее количественные и качественные характеристики, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов по оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения.

Каких принципов придерживается оценщик при составлении Отчета об оценке?

При составлении Отчета об оценке сельскохозяйственных земель оценщик придерживается следующих принципов:

• в отчете об оценке земли сельсхоз назначения должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения ее стоимости (принцип существенности);
• информация, приведенная в отчете об оценке земли сельскохозяйственного назначения, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения ее стоимости, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
• содержание отчета об оценке земли сельскохозяйственного назначения не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
• состав и последовательность представленных в отчете об оценке земли сельскохозяйственного назначения материалов и описание процесса ее оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости земли сельскохозяйственного назначения и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
• отчет об оценке земли сельскохозяйственного назначения не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки земли сельскохозяйственного назначения при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Какие виды стоимости определяются в процессе проведения оценки земли сельскохозяйственного назначения?

В задании на оценку сельскохозяйственных земель (приложение к заключаемому договору на оценку) указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При проведении оценки земли сельскохозяйственного назначения используются следующие виды стоимости: рыночная, ликвидационная и инвестиционная стоимость.

Рыночная стоимость земли сельскохозяйственного назначения определяется как наиболее вероятная цена, по которой данная земля может быть отчуждена на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
— одна из сторон сделки не обязана отчуждать землю сельскохозяйственного назначения, а другая не обязана принимать исполнение;
— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение, кроме того принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
— оцениваемая земля сельскохозяйственного назначения представлена на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных земельных участков;
— платеж выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения земли сельскохозяйственного назначения на открытом рынке означает, что она представлена на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных земельных участков, при этом срок ее экспозиции на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки с оцениваемой землей — наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о земле сельскохозяйственного назначения, по которой заключается сделка, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным доступным на дату оценки объемом информации о состоянии рынка земли сельскохозяйственного назначения.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки с оцениваемой землей сельскохозяйственного назначения имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить данную сделку.

Ликвидационная стоимость земли сельскохозяйственного назначения — это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой она может быть отчуждена за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции подобной сельхоз. земли для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать оцениваемую сельхоз. землю на условиях, не соответствующих рыночным.

Инвестиционная стоимость земли сельскохозяйственного назначения рассчитывается как стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования данной землей сельскохозяйственного назначения. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Какова последовательность этапов при проведении оценки земли сельскохозяйственного назначения?

Оценка сельскохозяйственных земель включает в себя следующие этапы:
1) Заключение договора на оценку земли сельскохозяйственного назначения;
2) Установление количественных и качественных характеристик оцениваемой земли. На данном этапе Оценщиком собирается детальная информация, относящаяся к оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения. Сбор данных осуществляется путем визуального осмотра оцениваемой земли Оценщиком и анализа информации, предоставленной Заказчиком. Сбор информации о земли сельскохозяйственного назначения производится по следующим направлениям:
— имущественные права и обременения, связанные с оцениваемой землей сельскохозяйственного назначения;
— местоположение земли сельскохозяйственного назначения;
— физические характеристики оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения, включая информацию о плодородности и бонитете почв;
— информация о текущем использовании данной земли сельскохозяйственного назначения.
3) Анализ рынка земли сельскохозяйственного назначения, а также других внешних факторов, не относящихся непосредственно к оценке земли, но влияющей на его стоимость. На этом этапе Оценщиком собирается информация по всем ценообразующим факторам, влияющим на стоимость земли сельскохозяйственного назначения и использовавшихся при определении его стоимости. Сбор данных о земле производится по следующим направлениям:
— макроэкономические факторы, влияющие на стоимость земли сельскохозяйственного назначения;
— социально-экономическая ситуация в районе расположения земли сельскохозяйственного назначения;
— состояние рынка земли, закономерности его изменения и складывающаяся динамика цен на аналогичные земельные участки;
— прочие ценнобразующие факторы, закладываемые в основу результата оценки земли сельскохозяйственного назначения.
4) Анализ наиболее эффективного использования земли сельскохозяйственного назначения. На основе собранной информации с учетом существующих ограничений, специфики оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения и типичных способов ее использования Оценщик делает вывод о ее наиболее эффективном использовании.
5) Применение подходов и используемых в рамках этих подходов методов оценки земли сельскохозяйственного назначения. На данном этапе Оценщик рассматривает возможность применения к оценке земли сельскохозяйственного назначения трех стандартных, принятых международной практикой подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, и производит расчеты с использованием приемлемых подходов.
6) Согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов и вывод итоговой величины стоимости оцениваемой земли.
7) Предоставление Отчета Заказчику оценки земли сельскохозяйственного назначения и подписание акта сдачи-приемки работ по оценке.

Какие подходы и методы применяются при проведении оценки земли сельскохозяйственного назначения?

В соответствии с ФСО № 1 п. 20, Оценщик при проведении оценки сельскохозяйственных земель обязан использовать сравнительный, затратный и доходный подходы к оценке, либо обосновать отказ от применения неприемлемого в оценке данного земельного участка подхода. Таким образом, при проведении оценки земель сельскохозяйственного назначения используются (или обоснуется отказ от использования) три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный.

Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от характера оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения, а также качества и доступности необходимых оценщику исходных данных.

Затратный подход основан на предположении о том, что разумный инвестор, не заплатит за оцениваемую землю цену, большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего земельного участка и возведение на нем идентичных или аналогичных по назначению и качеству улучшений. То есть сумма издержек на создание идентичных или аналогичных улучшений является приемлемым ориентиром при определении стоимости оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения с использованием затратного подхода.

Сравнительный подход основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за оцениваемую землю сельскохозяйственного назначения сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые земельные участки, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения.

Стоимость оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения, определяемая сравнительным подходом, рассчитывается исходя из данных о недавно совершенных сделках или предложениях о продажах земельных участков земли сельскохозяйственного назначения, сходных с оцениваемым. Поэтому, возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах (предложениях) аналогичных или сопоставимых земельных участков сельскохозяйственного назначения, с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку стоимости.

Доходный подход основан на представлении о том, что стоимость оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта владения этой землей. При применении данного подхода анализируется способность оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от ее эксплуатации и дохода от последующей (возможной) продажи.

Стоимость оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения, рассчитываемая доходным подходом, основана на определении текущей стоимости будущих чистых доходов от владения этой землей (с учетом фактора времени).

Таким образом, при проведении оценки земли сельскохозяйственного назначения обычно рассматриваются все три подхода, а применяются только наиболее целесообразные для оценки данного земельного участка.

В рамках каждого из подходов существует набор методов оценки, то есть конкретных способов расчета стоимости земли сельскохозяйственного назначения. Согласно ФСО № 1 п. 20, Оценщик вправе самостоятельно определять методы оценки земли сельскохозяйственного назначения в рамках применения каждого из подходов. При этом учитывается достаточность и достоверность доступных для использования того или иного метода рыночных данных.

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р, при оценке земли сельскохозяйственного назначения используются следующие методы: сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения. На доходном подходе — метод капитализации земельной ренты, метод остатка и метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Для оценки незастроенных земельных участков сельскохозяйственного назначения (т.е. без улучшений) используются следующие методы:

• сравнения продаж,
• капитализации земельной ренты,
• предполагаемого использования.

Использование различных методов в реальной практике приводит к получению различных результатов стоимости оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения.

В целях рассмотрения целесообразности применения подходов и методов оценки земли сельскохозяйственного назначения, Оценщиком собирается информация об оцениваемом земельном участке и его окружении, производится анализ собранной информации с целью выявления наиболее эффективного способа его использования, что является важным моментом в процессе оценки, так как стоимость недвижимости является функцией полезности и прямо зависит от возможности ее наиболее эффективного использования.

После определения соотношений между результатами, полученными с использованием различных методов, окончательная оценка земли сельскохозяйственного назначения устанавливается, исходя из того, какие методы наиболее применимы и наиболее соответствуют оцениваемому земельному участку.

Более подробно о методах и особенностях их применения к оценке земли сельскохозяйственного назначения, Вы можете узнать на странице — Оценка земель сельхозназначения

Информация о факторах, оказывающих влияние на оценку земли, Вы можете узнать на странице Оценка сельхоз. земель

Каковы сроки и стоимость оценки земли сельскохозяйственного назначения?

Стоимость услуг по оценке земли сельскохозяйственного назначения в зависимости от размера земельного участка, целей оценки, а также сложности работы, составляет от 15 000 рублей. Более подробно о стоимости услуг по оценке земли сельскохозяйственного назначения Вы можете узнать, позвонив нам в офис.

Минимальный срок проведения оценки земли сельскохозяйственного назначения — 3 (три) рабочих дня.

Рыночная стоимость земли зависит от многих факторов, но одним из наиболее значимых ценообразующих факторов является назначение земли, ее разрешенное использование. Как известно, в нашей стране все земли принято разделять на категории – земли населенных пунктов, земли промышленности, земли сельхозназначения и земли лесного и водного фондов. Рынки земель различных категорий развиваются по собственным правилам, соответственно и стоимость земель различных категорий, расположенных рядом может существенно отличаться.

Для точного установления рыночной стоимости земли используется процедура независимой оценки. Оценка землельного участка сельскохозяйственного назначения имеет свои особенности, связанные, в первую очередь со спецификой использования земли в сельскохозяйственном производстве.

Ценность земель сельскохозяйственного назначения определяется такими факторами как возможное использование участка (пашня, пастбище и т.п.) и плодородие почвы на участке. Возможное использование участка определяется исходя из его физических характеристик – рельефа, почвы, существующего водного режима. Из всех возможных вариантов использования необходимо выбрать тот, который даст наибольший экономический эффект. Например, пахотную землю можно использовать и для выпаса скота и как пашню, но второй вариант использования намного более эффективен в экономическом смысле, поэтому при оценке нужно исходить именно из этого варианта.

Для оценки показателей плодородности почвы на оцениваемом участке земли оценщики часто используют бонитировку почв, то есть сравнительную оценку плодородия почв при сходных агрономических и климатических параметрах в условиях одинаковой интенсивности земледелия. При бонитировке почв принято выделять главные признаки, которые влияют на урожайность. Такими признаками могут быть содержание гумуса в пашне, мощность гумусового горизонта, содержание фракций глины в пашне, реакция среды почвенного раствора и т.п. Процедура бонитировки почв достаточна сложна и трудоемка, поэтому при оценке сельскохозяйственных земель оценщики пользуются уже готовыми шкалами бонитировки.

После определения варианта использования земельного участка и плодородности его почвы, оценщик строит доходную модель сельскохозяйственного производства на этом участке. Эта модель учитывает все расходы собственника по организации сельскохозяйственного процесса, а также все его доходы от продажи выращенной продукции за определенный период времени (например, за год). К расходам в данном случае относятся расходы на сельскохозяйственную технику, оплату труда работников (в том числе и собственника участка, если он самостоятельно обрабатывает землю), проценты за использование капитала, предпринимательская прибыль. Положительная разница между доходами и расходами затем дисконтируется в текущие показатели стоимости и эта дисконтированная величина и будет являться рыночной стоимостью земельного участка.

Описанный выше способ можно использовать для оценки рыночной стоимости земли при отсутствии хорошо развитого рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения в рассматриваемой местности, что в современных условиях характерно для большинства районов нашей страны.

Г.Б. Третьякова

аспирантка кафедры «Оценка и управление собственностью»

ОБ ОСОБЕННОСТЯХ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

(Л /а сегодняшний день в России актуальна проблема перевода системы 1С земельных платежей на рентную основу, не зависящую от результатов хозяйственной деятельности. Решение данной задачи призвано способствовать рациональному использованию и сохранению плодородия земель сельскохозяйственного назначения и повышению эффективности землепользования.

Необходимо сформировать систему, отражающую реальный вклад факторов производства в получаемый экономический эффект. Одним из этапов на пути к реализации системы должна стать адекватная методика определения рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Под рыночной стоимостью земельного участка сельскохозяйственного назначения понимают наиболее вероятную цену продажи участка на конкурентном рынке и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.

Особенности оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения следуют из факторов, влияющих на стоимость земли, способов ведения сельскохозяйственного производства и сущности технологических процессов.

Факторы, посредством которых проявляются особенности оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения, условно могут быть разделены на две группы:

1) особенности земельных участков сельскохозяйственного назначения как объекта оценки в части природной составляющей;

2) особенности земельных участков сельскохозяйственного назначения как объекта оценки в части экономической составляющей.

Природно-климатические условия определяют тип и основные направления ведения сельскохозяйственного производства, а также выбор наилучших или наиболее доходных культур, влияют на выход валовой продукции и в конечном счете на величину земельной ренты, а затем, как следствие, — на рыночную стоимость земельного участка.

При оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения необходимо учитывать технологические свойства, проявляющиеся через условия рельефа, которые оказывают влияние на урожайность сельскохозяйственных культур, продуктивность земельных участков сельскохозяйственного назначения, на возможности многоцелевого (или ограниченно целевого) использования земельного участка и тем самым — на себестоимость единицы сельскохозяйственной продукции.

Особенности земельных участков сельскохозяйственного назначения как объекта оценки в части экономической составляющей проявляются в следующем.

При оценке сельскохозяйственных земель необходимо учитывать жесткое законодательное ограничение на разрешенное использование. При этом главным условием рыночной оценки остается принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, на применение которого, кроме упомянутого ограничения, должны быть наложены условия и учтены особенности сельскохозяйственного зонирования территории.

Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка под сельскохозяйственными угодьями складывается из разработки для него оптимальной структуры посевных площадей, дающей максимальную земельную ренту. Для земельных участков под капитальными строениями, сооружениями, предназначенными для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также участков, занятых замкнутыми водоемами, которые могут быть пригодны для предпринимательской деятельности, наилучшее и наиболее эффективное использование реализуется посредством рассмотрения различных вариантов в рамках разрешенного использования и выбора варианта, дающего максимальную стоимость.

В числе особенностей оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения в части экономической составляющей можно выделить местоположение, которое в значительной степени влияет на стоимость и которое позволяет получить более адекватный результат, отражающий реальную стоимость. Под местоположением земельного участка в данном контексте понимают его местонахождение по отношению к рынкам сбыта или пунктам реализации произведенной сельскохозяйственной продукции, базам снабжения промышленными материально-техническими средствами, необходимыми для ведения сельскохозяйственного производства, городам, влияющим на состояние производственной и социальной инфраструктуры, а также на плотность (численность) населения в зонах влияния рынков сбыта сельскохозяйственной продукции, к которым тяготеют хозяйства .

Несмотря на большое количество факторов, формирующих стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения, все они в итоге проявляются в нескольких показателях, а именно — земельной ренте и рыночной стоимости земельного участка . Данные факторы учитываются при выборе методов оценки, определении исходных показателей для расчета и оценки реалистичности и приемлемости полученных результатов.

Основными методами оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения являются методы сравнительного и доходного подходов.

В зависимости от применяемых методических подходов к определению рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения их можно объединить в следующие группы.

Первая группа включает в себя земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под пашню, сенокосы, пастбища, занятые на дату оценки залежью; многолетними насаждениями; внутрихозяйственными дорогами; коммуникациями; древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений; замкнутыми водоемами, которые могут использоваться исключительно для обеспечения внутрихозяйственной деятельности; некапитальными строениями, зданиями, сооружениями.

Вторая группа включает в себя земли сельскохозяйственного назначения, занятые капитальными строениями, зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Третья группа включает в себя земли сельскохозяйственного назначения, занятые замкнутыми водоемами, которые могут использоваться для предпринимательской деятельности.

Выбор того или иного подхода к оценке земельного участка обусловлен механизмом образования дохода. Так, для земельных участков, отнесенных к первой группе, характерен механизм рентного образования дохода (т.е. основным фактором, формирующим доход, является земельный участок). Для земельных участков, отнесенных ко второй группе, характерен иной механизм образования дохода: основной поток формируется за счет функционирования объекта недвижимости, земельный участок вносит вклад лишь в формирование дохода от объекта.

Рыночную стоимость земельных участков, отнесенных к первой группе, рассчитывают преимущественно методом капитализации земельной ренты, так как данный метод наиболее точно отражает механизм рентного образования дохода.

Определение рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к первой группе, предполагает следующий порядок действий:

— расчет показателя земельной ренты для каждой из сельскохозяйственных культур;

— определение наиболее эффективного набора с/х культур, т.е. такого набора с/х культур, при пространственном чередовании которых достигается максимизация показателя земельной ренты при сохранении плодородия почвенного слоя;

— расчет показателя земельной ренты как среднего арифметического значения показателей земельной ренты, рассчитанных по каждой из с/х культур, вошедшей в наиболее эффективный набор с/х культур;

— определение максимального значения показателя земельной ренты;

— определение коэффициента капитализации;

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

— расчет рыночной стоимости путем капитализации максимального значения показателя земельной ренты.

Определение рыночной стоимости земельных участков, отнесенных ко второй и третьей группе, осуществляется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России .

Метод капитализации земельной ренты для оценки земельных участков, отнесенных ко второй и третьей группе, где основной денежный поток формируется за счет объекта недвижимости, неприменим.

Методы сравнения продаж, остатка, предполагаемого использования, распределения, выделения доли земли являются наиболее приемлемыми при оценке рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

Метод сравнения продаж широко используется при наличии развитого земельного рынка, где имеется обширная систематизированная информация по всему спектру проведенных сделок с аналогичными объектами. При оценке земельных участков, отнесенных ко второй и третьей группе, данный метод является предпочтительным.

При отсутствии информации по сделкам с аналогичными объектами в регионе можно применять методы остатка и предполагаемого использования. Сложность применения данных методов может быть связана с отсутствием развитого рынка аренды объектов недвижимости и с отсутствием возможности верно определить стоимость строительства объектов недвижимости, так как данных о физических параметрах зданий и сооружений может не быть.

Чтобы применить метод распределения, требуется провести масштабное исследование по определению доли земли в общей стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, анализ особенностей оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения показывает следующее:

— особенности рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения накладывают ограничения на выбор и применение подходов и методов оценки;

— выбор подхода к оценке земельного участка обусловлен механизмом образования дохода;

— расчет основных параметров, формирующих рыночную стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения, предполагает тщательную проработку.

ЛИТЕРАТУРА

1. Коптев-Дворников В.Е., Цыпкин Ю.А. Оценка земель сельскохозяйственных предприятий. М.: Юнити, 2000.

2. Медведева О.Е. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества // Приложение к журналу «Имущественные отношения в Российской Федерации, 2004.

3. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 7 марта

• Авторы
• Резюме
• Файлы
• Ключевые слова
• Литература

Чурсин А.И. 1 1 ФГОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства» В данной научной работе представлено рассмотрение кадастровой оценки сельскохозяйственных земель на территории Пензенской области. Приведена методика расчета кадастровой оценки, группы земель в соответствии с их видом разрешенного использования (ВРИ). Сделан анализ удельного показателя кадастровой стоимости земель (УПКСЗ) сельскохозяйственного назначения по данным «Управления Росреестра» по Пензенской области. Даны минимальные и средние (взвешенные по площади) значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в Пензенской области. Результаты, которых могут использоваться в целях налогообложения, при формировании стартовой цены на аукционах продаже участков земель, при установлении арендной платы. 258 KB кадастровая оценка сельскохозяйственные земли виды разрешенного использования удельный показатель кадастровой стоимости земли 1. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Под ред. С.А. Боголюбова. – М: Юридический дом «Юстицинформ», 2003. 2. Крассов О.И. Земельное право. Учебник. – М.: Юристъ, 2000. 3. Калинин Н.И., Удачин А.А. Постатейный комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изменениями и дополнениями). – М: Международная академия оценки и консалтинга, 2004. 4. Сайт Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области www.to58.rosreestr.ru. 5. Постановление Правительства Пензенской области от 07.09.2012 № 645-пП.

Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, несовершенство земельного законодательства, бесплатность и обезличенность земли привели к их неэффективному использованию.

Земли сельскохозяйственного назначения составляют наиболее важную часть земельного фонда государства и подлежат особой охране. К ним отнесены ценные земли, обладающие плодородным слоем – почвой, необходимым для производства сельскохозяйственной продукции.

По действующему в нашей стране законодательству землями сельскохозяйственного назначения являются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Земли сельскохозяйственного назначения подразделяются на земли, занятые сельскохозяйственными угодьями; земли, занятые внутрихозяйственными дорогами коммуникациями; древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений; земли, занятые замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

К сельскохозяйственным угодьям относятся пашни, сенокосы, пастбища, залежи (не используемые в настоящий момент земли), а также земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками). В составе сельскохозяйственных угодий в целях оценки также могут выделяться поливные и неполивные земли, а также земли, на которых проведены работы по их коренному улучшению: осушению, орошению, очистке полей от камней и валунов, планировке террас и др.

До земельной реформы и реорганизации бывших колхозов и совхозов деление земель сельскохозяйственного назначения на сельскохозяйственные угодья и несельскохозяйственные угодья не имело правовых последствий, так как все эти земли закреплялись за сельскохозяйственными организациями на одном праве – праве постоянного (бессрочного) пользования и находились в государственной собственности.

Правовой режим сельскохозяйственных угодий и несельскохозяйственных угодий резко поменялся в ходе осуществления земельной реформы.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно – исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

В соответствии со ст. 79 Земельного кодекса РФ изъятие сельскохозяйственных земель с целью их предоставления для несельскохозяйственных нужд допускается только в исключительных случаях:

• для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости. Для строительства линий электропередачи, связи, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов и других подобных сооружений допускается предоставление сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения более высокого качества.
• изъятие сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает свой среднерайонный уровень, допускается только в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны и безопасности государства, разработкой месторождений полезных ископаемых, содержанием объектов культурного наследия РФ, строительством и содержанием объектов культурно – бытового, социального, образовательного назначения, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов, линий электропередачи, связи и других подобных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.
• особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно – производственных подразделений научно – исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень, могут быть в соответствии с законодательством субъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

В случае установления неправомерного изъятия сельскохозяйственных земель для несельскохозяйственного производства, возмещаются не только убытки, причиненные таким изъятием, но и потери сельскохозяйственного производства.

Кадастровая стоимость земли устанавливается как капитализированный расчетный рентный доход, который в свою очередь определяется по разнице между стоимостью валовой продукции растениеводства, пересчитанной в условные единицы, средними оценочными затратами на ее получение и нормативной прибылью, установленной в размере 7 % от оценочных затрат. Срок капитализации устанавливается равным 33 годам, что в оценочных терминах соответствует ставке капитализации для земли равной 3 % (1:33). Стоимость валовой продукции растениеводства определяется в средних ценах реализации основных сельскохозяйственных культур, перечитанных в кормовые единицы, в соответствующем природно-экономическом районе. Как видно из показателей, самым существенным образом влияющих на величину стоимости земли (срок капитализации, нормативная прибыль), они не соответствуют рыночным параметрам. Это означает, что стоимостные оценки земли, полученные при проведении кадастровой оценки не могут заменить собой рыночной стоимости и использоваться в расчетах по ее определению разными методами.

В отличие от кадастровой оценка рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения проводится в целях совершения сделки с конкретным земельным участком.

Поэтому использовать кадастровую стоимость для определения рыночной стоимости конкретных земельных участков или имущественных комплексов, а также прав на них не представляется возможным. Это связано и с отсутствием использования в расчетах принципа наиболее эффективного использования, и с применением неких агрегированных стоимостных показателей затрат и цен, а также необоснованными нормой прибыли и коэффициентом капитализации, равным 3 %.

Но при проведении рыночных оценок можно использовать информацию и отельные оценочные показатели, содержащиеся в земельном кадастре, например показатель балла бонитета почв. Данный показатель является интегральным показателем плодородия почв по их группам или разновидностям и содержится в материалах IV тура оценки земель, проведенной в 80-х годах прошлого столетия.

При проведении оценки сельскохозяйственных земель, оценщиком применяются следующие Федеральные стандарты оценки (ФСО):

• Приказ № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. («Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»);
• Приказ № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. («Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»);
• Приказ № 255 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. («Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»), а также Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартам оценки (IVSC).

При проведении оценки земли сельскохозяйственного назначения, оценщик руководствуется также Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р.

Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 № 316 (далее – Постановление), установлена периодичность проведения государственной кадастровой оценки земель (далее – ГКОЗ) – не реже одного раза в 5 лет.

Второй тур ГКОЗ сельскохозяйственного назначения проводился по состоянию на 01.01.2006 и результаты его были утверждены постановлением Правительства Пензенской области от 01.12.2006 № 763-пП.

В соответствии с Постановлением, а также в целях актуализации налоговой базы по земельному налогу в 2011-2012 годах проведен третий тур ГКОЗ сельскохозяйственного назначения, результаты которого утверждены постановлением Правительства Пензенской области от 07.09.2012 № 645-пП.

Для проведения оценочных работ был сформирован перечень земельных участков в составе категории земель сельскохозяйственного назначения, являющихся объектами оценки и состоящих на учете в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 01 января 2011 года. Перечень содержал сведения о 35 407 земельных участках.

По данным управления Росреестра по Пензенской области особенностью проведения комплекса работ по ГКОЗ сельскохозяйственного назначения в Пензенской области заключалась в применении принципиально новых Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (далее – Методика), которые утверждены приказом Министерства экономического развития РФ от 20.09.2010 № 445.

В соответствии с Методикой для определения кадастровой стоимости земельные участки отнесены оценщиком к одной из шести групп в соответствии с их видом разрешенного использования (ВРИ):

1. Земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности.
2. Земли сельскохозяйственного назначения, малопригодные под пашню, но используемые для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников, чая, винограда, риса.
3. Земли сельскохозяйственного назначения, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
4. Земли сельскохозяйственного назначения, занятые водными объектами и используемые для предпринимательской деятельности.
5. Земли сельскохозяйственного назначения, на которых располагаются леса.
6. Прочие земли сельскохозяйственного назначения, в том числе болота, нарушенные земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками.

Сравнение с 2006 годом:

I группа – сельскохозяйственные угодья;

II группа – земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями. строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся пол промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых;

III группа – земли под замкнутыми водоемами;

IV группа – земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных лесополос), болотами, нарушенные земли;

V группа – земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;

VI группа – земли, пригодные под оленьи пастбища.

Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков зависит от группы, к которой они относятся. Первая группа земель сельскохозяйственного назначения занимает наибольшую часть территории Пензенской области.

По сравнению с предыдущей кадастровой оценкой произошло увеличение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков (стоимости 1 кв. м. земли в рублях), что в значительной степени обусловлено изменением Методики определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

Отличительными особенностями новой Методики являются:

• использование нормативной урожайности (исходя из свойств почв) земель;
• использование нормативных затрат, а также учет затрат на поддержание плодородия почв;
• учет при оценке агроклиматического потенциала территорий;
• расчет коэффициента капитализации для каждого субъекта РФ и учет прибыли предпринимателя.

Государственная кадастровая оценка земель также базируется на реальных рыночных ценах на объекты недвижимости. Рост удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения по сравнению с результатами предыдущей оценки отражает развитие рынка земли и рост ее цены на территории Пензенской области.

Сравнительный анализ результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения по Пензенской области, 2006 и 2011 гг. представлен в табл. 1:

Из представленной табл. 1 видно, что во всех муниципальных районах Пензенской области произошло увеличение удельного показателя кадастровой стоимости земель (УПКСЗ) сельскохозяйственного назначения. В среднем по Пензенской области значение УПКСЗ увеличилось в 2,6 раза. Максимально вырос удельный показатель в Бековском, Белинском, Бессоновском, Колышлейском, Кузнецком, Мало-Сердобинском районах в среднем от 4 до 5, наименьшее увеличение показателя произошло в Вадинском, Никольском и Сосновоборском районах (до 1,5).

Минимальные и средние (взвешенные по площади) значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в Пензенской области по группам земель в соответствии с постановлением Правительства Пензенской области от 07 сентября 2012 г. № 645-пП приведено в табл. 2

Средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения по Пензенской области представлены в табл. 3.

Наиболее «дорогой» группой является 1-я, т.к. к ней относят земельные участки, пригодные под пашню, сенокосы, пастбища, залежи и многолетние насаждения. Среднее значение УПКСЗ 1-й группы в среднем по Пензенской области составляет 5,14 руб./кв.м.

Таблица 1

Результаты кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения (2006 г.; 2011 г.)

УПКСЗ – удельный показатель кадастровой стоимости земли (стоимость 1 кв. м в рублях).

Таблица 2

Минимальные и средние (взвешенные по площади) значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в Пензенской области

Таблица 3

Средние значения удельных показателей кадастровой стоимости

Группы земель	ВРИ1	ВРИЗ	ВРИ 4	ВРИ 5	ВРИ 6
УПКСЗУ на 01.01.2013, руб./кв.м	5,14	1,45	0,97	1,99	1,28

Определение кадастровой стоимости участков данной группы является наиболее трудоемким вследствие необходимости сбора и анализа большого объема информации. Согласно Методике расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель в составе земельного участка 1-й группы производится как средневзвешенного по площади почвенных разновидностей удельных показателей кадастровой стоимости почвенных разновидностей, чему предшествует определение удельного показателя кадастровой стоимости каждой почвенной разновидности в составе земельного участка.

Средний размер земельного налога за 1 га земель сельскохозяйственного назначения 1 группы при ставке земельного налога 0,3 % составляет 150 руб.

Наиболее «недорогой» группой является 4-я, среднее значение УПКСЗ данной группы в среднем по Пензенской области составляет 0,97 руб./кв. м.

Средний размер земельного налога за 1 га земель сельскохозяйственного назначения 4-группы при ставке земельного налога 0,3 % составляет 30 руб. что представлено в табл. 4.

Таблица 4

Средний размер земельного налога за 1 га земель сельскохозяйственного назначения

Группы земель	ВРИ1	ВРИЗ	ВРИ 4	ВРИ 5	ВРИ 6
Сумма налога за 1 кв.м на 01.01.2013 г., руб.

Вторая группа разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения была пропущена в связи с отсутствием земель данной группы на территории Пензенской области.

Результаты кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в целях налогообложения используются с 1 января 2013 года, также они могут быть использованы при формировании стартовой цены при аукционной продаже участков таких земель, установлении арендной платы.

Кадастровая оценка по новой методике более приближена к рыночной оценке и отличительной особенностью является недоиспользования почвенных показателей.

Библиографическая ссылка

Чурсин А.И. РАССМОТРЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ НА ТЕРРИТОРИИ ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ // Успехи современного естествознания. – 2014. – № 2. – С. 87-93;
URL: http://www.natural-sciences.ru/ru/article/view?id=33233 (дата обращения: 28.10.2020).Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания» (Высокий импакт-фактор РИНЦ, тематика журналов охватывает все научные направления) «Современные проблемы науки и образования» список ВАК ИФ РИНЦ = 0.791 «Фундаментальные исследования» список ВАК ИФ РИНЦ = 1.074 «Современные наукоемкие технологии» список ВАК ИФ РИНЦ = 0.909 «Успехи современного естествознания» список ВАК ИФ РИНЦ = 0.736 «Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований» ИФ РИНЦ = 0.570 «Международный журнал экспериментального образования» ИФ РИНЦ = 0.431 «Научное Обозрение. Биологические Науки» ИФ РИНЦ = 0.303 «Научное Обозрение. Медицинские Науки» ИФ РИНЦ = 0.380 «Научное Обозрение. Экономические Науки» ИФ РИНЦ = 0.600 «Научное Обозрение. Педагогические Науки» ИФ РИНЦ = 0.308 «European journal of natural history» ИФ РИНЦ = 1.369 Издание научной и учебно-методической литературы ISBN РИНЦ DOI