ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:
…Идем дальше.
После проверки всех необходимых документов (см. предыдущие шаги ИНСТРУКЦИИ), ситуацию с квартирой и ее хозяевами мы выяснили, риски сделки увидели, оценили и приняли их (выполнив защитные действия). Пора нам теперь готовить деньги.
Надеемся, что Продавец не забыл, как мы будем передавать ему деньги при покупке квартиры – мы договаривались с ним об этом еще на этапе внесения предоплаты.
Не забываем и сами о том, что часть денег мы уже отдали Продавцу в виде этой самой предоплаты. Теперь наша задача – подготовить безопасную передачу оставшейся суммы.
Передача денег за квартиру на вторичном рынке часто происходит наличным способом, особенно в альтернативных сделках (см. ниже), или если квартира покупается без привлечения кредита (ипотеки). В случае с ипотекой наличный расчет тоже возможен, но реже. Обычно, банк-кредитор стремится все расчеты свести к безналичной форме, и для финансирования покупки квартиры в ипотеку использует аккредитив.
Как провести расчеты через аккредитив – подробно рассказано в отдельной заметке по ссылке. Здесь же мы рассмотрим вариант расчетов за квартиру наличными.
Содержание
Покупка квартиры за наличный расчет
Самый распространенный и безопасный способ передачи наличных денег при покупке квартиры – это расчеты через банковскую ячейку (что это и как работает – см. в Глоссарии по ссылке).
Банк здесь выступает в роли посредника, который держит у себя в сейфе деньги Покупателя, и отслеживает выполнение Продавцом необходимых действий по передаче прав собственности на квартиру, и только после этого разрешает Продавцу забрать деньги из сейфа-ячейки.
Как застраховать свое право собственности в купленной квартире? Смотри в Глоссарии по ссылке.
Ячейку арендует Покупатель и в присутствии Продавца закладывает в нее деньги. Продавец получит доступ к ячейке только при строгом соблюдении условий, которые прописывается в пунктах допсоглашения (дополнительного соглашения к Договору аренды ячейки). Выполнение Продавцом заданных условий отслеживают сотрудники банка.
Как происходит наличный расчет при покупке квартиры (этапы и порядок действий) показано в примере ниже..
♦ Пример передачи денег за квартиру через банковскую ячейку ♦
(Жми! Откроется во всплывающем окне.)
Допсоглашение при расчетах через банковскую ячейку – самая важная вещь. Оно является неотъемлемой частью Договора аренды ячейки (т.е. тоже заключается между арендатором и банком), но в нем также участвует (и ставит свою подпись) Продавец квартиры.
В этом допсоглашении можно указывать почти любые условия доступа к ячейке (например, Продавец должен прийти за деньгами в розовых штанах); банку все равно, он выполнит именно те условия, которые мы ему укажем.
Но мы лучше укажем другое условие – наличие у Продавца зарегистрированного Договора купли-продажи (ДКП) квартиры, которую мы у него покупаем. Штамп Росреестра на этом договоре будет говорить о том, что переход права собственности по договору зарегистрирован, и мы стали полноправными владельцами этой квартиры. Только тогда Продавец получит доступ к ячейке с деньгами.
Образец Договора аренды ячейки и допсоглашения к нему можно скачать (СЕРВИСЫ).
Аренда банковских ячеек для сделок (Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк) – (СЕРВИСЫ).
Когда в покупаемой квартире на момент сделки остаются прописанными люди, то в допсоглашении можно отдельным условием прописать, что Продавец получит доступ к ячейке не только при наличии зарегистрированного ДКП, но и при предоставлении банку свежей Выписки из Домовой книги, в которой будет указано, что в квартире на данный момент никто не зарегистрирован.
Вместо Выписки из Домовой книги дополнительным условием доступа к ячейке могут быть паспорта тех, кто был «прописан» в квартире, со штампами о регистрации по другому месту жительства.
Это условие стимулирует Продавца вовремя позаботиться о «юридическом освобождении» квартиры.
Как вариант такого стимула, на практике используют также две ячейки. В первой – основная часть суммы за квартиру, к которой Продавец получает доступ по зарегистрированному ДКП. Во второй ячейке – остаток суммы (например, 100 тыс. руб.), к которой Продавец получает доступ по предъявлении «чистой» Выписки из Домовой книги, или указанных в допсоглашении паспортов со штампами о регистрации по другому адресу.
В обоих случаях такое условие взаиморасчетов должно быть заранее обговорено с Продавцом, и отражено отдельным пунктом в Договоре купли-продажи квартиры.
Если сделка затем проходит по плану, то мы можем забыть про банк. Продавец без нас заберет в отведенный ему срок деньги из ячейки.
Если сделка по какой-то причине сорвалась, то по истечении срока доступа Продавца (согласно условию в допсоглашении) мы можем вернуться в банк и забрать назад свои деньги.
В чем риск покупки приватизированной квартиры? Нюансы приватизации. Что нужно знать Покупателю – см. по ссылке в Глоссарии.
Передача наличных денег через ячейку по условиям допсоглашения. На что здесь следует обратить особое внимание?
На сроки!
Срок аренды ячейки должен быть достаточным (с запасом) для любого исхода со сделкой. На практике, обычно, арендуют на месяц или два месяца – этого времени вполне хватит и для Продавца, и для Покупателя. Стоит это не дорого, а надежность расчетов дает высокую.
Срок доступа Продавца к ячейке, очевидно, зависит от срока регистрации ДКП квартиры. С учетом, что если срок регистрации немного затянется, то у Продавца должно хватить времени для того, чтобы забрать деньги из ячейки до истечения срока его доступа к этой ячейке.
Срок доступа Покупателя к ячейке, если сделка не состоялась, тоже должен иметь некоторый запас. Т.е. с момента окончания срока доступа Продавца до момента окончания срока аренды ячейки должно быть, как минимум, 3-5 дней.
Если мы покупаем «альтернативную» квартиру, т.е. в «цепочке» присутствуют две квартиры и, соответственно, присутствуют Продавец-1 (наш, у кого мы покупаем) и Продавец-2 (конечная квартира в цепочке) – то деньги мы закладываем и подписываем допсоглашение с Продавцом-2. То есть с тем, кто будет в конечном итоге получать наши деньги.
А наш Продавец-1 в этом случае денег вообще не видит, он получает вместо своей квартиры – другую, от Продавца-2.
Нюанс здесь в том, что мы, как Покупатель, готовы будем отдать деньги только когда убедимся, что квартира-1 оформлена (зарегистрирована) на нас, в то время как Продавец-2 (получатель денег) к квартире-1 формально никакого отношения не имеет. Подробнее о том, как происходят денежные расчеты в альтернативной сделке рассказано в отдельной заметке по ссылке.
Как и куда подавать документы для регистрации сделки с квартирой? Перечень документов и сроки регистрации – смотри в Глоссарии по ссылке.
К слову сказать, банк по условиям допсоглашения обязан проверять только факт наличия указанных в нем документов, но не обязан проверять их подлинность. Он и не проверяет! А это значит, что Продавец, теоретически, может подделать штамп о регистрации на своем экземпляре ДКП и получить по нему доступ к деньгам. Как тут быть?
Защититься от этого можно с помощью стороннего исполнителя (например, риэлтора или юриста), который берет на себя регистрацию всего пакета документов. в том числе при альтернативной сделке. При этом в допсоглашении с банком следует прописать условие совместного доступа к ячейке одновременно Продавца и этого исполнителя (конечно, вместе с зарегистрированным ДКП квартиры). Тогда Продавец уже не сможет по-тихому пробиться к деньгам с поддельным штампом на договоре.
Для дополнительной «страховки» можно в условия доступа по допсоглашению вписать, помимо зарегистрированного ДКП, еще и Выписку из ЕГРН, где Покупатель указан уже в качестве собственника квартиры.
Другие типы наличных расчетов при покупке квартиры, как то – расчеты в машине, в подъезде, в рабочем кабинете, в ресторане и т.п., мы рассматривать не будем, так как это, по определению, является небезопасным для участников сделки, а также поводом для репортажей криминальной хроники.
По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию права собственности на квартиру в сделке купли-продажи – смотри по ссылке.
Безналичные расчеты при покупке квартиры
Если обстоятельства складываются так, что за покупку квартиры нужно рассчитываться безналичным способом, то традиционным решением здесь является банковский аккредитив (см. по ссылке). Надежность и удобство этого способа ничуть не ниже, чем у расчетов через ячейку, а принцип доступа Продавца к деньгам Покупателя – аналогичный.
Безналичные расчеты за квартиру можно провести и через нотариуса (с его согласия), но только в том случае, если Договор купли-продажи квартиры (ДКП) будет заверяться у него. Деньги Покупателя переводятся на специальный депозит нотариуса, и нотариус сам переводит их Продавцу только после того, как убедится, что заверенная им сделка прошла регистрацию в Росреестре.
Какие документы должны остаться у Покупателя после покупки квартиры, и для чего они нужны?
Важное замечание! На этапе пересчета и закладки денег в ячейку, нам следует договориться с Продавцом о том, что после сделки он должен дать нам Расписку в получении денег за квартиру. Причем, указать в ней полную сумму цифрами и прописью, с указанием, что деньги получены полностью, и претензий к Покупателю у него нет – это дает нам дополнительную защиту от возможного оспаривания сделки по основанию неоплаты (или неполной оплаты) договора.
Благоразумнее будет подготовить шаблон этой Расписки заранее, т.к. это в интересах Покупателя. Сама Расписка подписывается, как правило, уже после регистрации сделки, и Продавец передает ее нам в обмен на ключ от банковской ячейки.
Однозначный ответ на вопрос, стоит покупать или продавать квартиру без риелтора, дать сложно, тем более, что обращение к риелтору не всегда гарантирует 100%-ный результат. Если вы способны с умом подойти к делу и не боитесь трудозатрат, то можно сэкономить приличную сумму. Для покупателей, которые готовы рискнуть, мы предлагаем историю из жизни о покупке квартиры без помощи риелтора.
Недавно моя подруга покупала квартиру: сама подыскала себе объект, а интересы продавца представляло одно очень известное агентство недвижимости. Подруге была объявлена цена в 7,5 млн. рублей. Когда дело дошло до расчетов, риелторша выгнала своих клиентов (продавцов) из помещения с банковской ячейкой и прошипела моей подруге: «А теперь быстро кладем в другую ячейку 400 тыс. рублей!» То есть своим клиентам она сообщила, что квартиру готовы купить за 7,1 млн. рублей. Моя подруга попробовала было возмутиться, но агентша ее «урезонила»: «Вы же согласны купить квартиру за эту сумму, какая вам разница, что эти деньги получит не продавец?» С продавца она, кстати, взяла еще и официальную комиссию (около 300 тыс. рублей). То, что произошло с моей подругой, на профессиональном жаргоне называется «маржеванием». Есть и другая причина, по которой риелторы очень боятся, что продавец и покупатель выйдут на прямой контакт — они могут договориться и не платить за услуги посредника.
Наслушавшись историй, подобных описанной выше, но главным образом из-за ограниченных финансовых ресурсов, мы с сестрой, которая работает в отделе ипотечного кредитования в крупном банке и довольно неплохо разбирается в ценах на квартиры, приняли решение заняться поиском жилья самостоятельно.
Поиск
Поскольку в нашей семье недавно случилось прибавление, и я сижу в декрете, то искать варианты выпало мне, благо времени на просмотр баз по недвижимости у меня сейчас достаточно. К слову, мать моего приятеля когда-то давно даже специально уволилась с работы и устроилась в агентство недвижимости, чтобы узнать все про рынок и купить ему квартиру. Проработав около полутора месяцев, она нашла квартиру, провела сделку и вернулась на свою инженерную должность.
Итак, я стала просматривать объявления о продаже квартир в газете «Из рук в руки», журнале «Недвижимость и цены» и в профессиональной базе риэлторов Winner, доступ в которую обошелся мне в 4000 рублей на месяц. У нас было около 6,5 млн. рублей, на которые нам хотелось купить «трешку». (За такие деньги даже на упавшем рынке найти трехкомнатную квартиру непросто, это будет довольно убитое жилье в пятиэтажке). Но посоветовавшись с родственниками, мы пришли к выводу, что все равно это лучше, чем «двушка», тем более, что в будущем планируется еще один ребенок. Так что, пусть плохонькая, но «трешка». Часть денег у нас была накоплена (5,7 млн. рублей), а с остальной суммой нам помогли родные.
До этого мы неоднократно снимали квартиру, поэтому механизм поиска жилья мне был более-менее ясен. Для тех, кто хочет пойти по моему пути, сообщу, что не так страшен черт, как его малюют. Сегодня средняя комиссия риелтора на рынке составляет 4-8%. Если вы покупаете квартиру за 6,5 млн. рублей, то за услуги посредника придется заплатить от 260 тыс. до 520 тыс. рублей! Прикинув, что помощь риелтора обойдется мне в стоимость автомобиля или того же самого ремонта (а денег у нас едва ли «наскреблось» на квартиру), мы решила попробовать сами.
Если вы в состоянии самостоятельно просматривать базу, обзванивать авторов объявлений и ездить на показы, то без риелтора, по большому счету, можно обойтись. Его работа заключается в поиске объекта, проверке его на юридическую чистоту и помощи в заключении сделки и регистрации договора. Самой уязвимой частью здесь является как раз юридическая. Но что-то мне подсказывает, что хорошие юристы редко идут в риелторы. Риелтору все равно, что вам продавать и «чистый» ли объект, ведь он зарабатывает на комиссии. А если с квартирой что-то окажется не так, например, объявятся какие-то не участвовавшие в приватизации дети или отбывавшие срок в местах лишения свободы родственники, то оспорить сделку им не составит труда.
Появление юриста
Итак, объект был найден (на это ушло две недели ежедневных просмотров базы и прозвонов, раза три мне пришлось вызывать няню, чтобы съездить на просмотры уже конкретных вариантов). Это была трехкомнатная квартира на Щелковской, принадлежавшая двум братьям, намеревавшимся разъехаться по двум однокомнатным квартирам. У братьев был свой риелтор из крупного агентства недвижимости, которая подыскала им варианты. Нам предстояла альтернативная сделка.
Я нашла по знакомым юриста. По телефону мне сообщили, что полное сопровождение сделки (проверка всех подписываемых мной документов, проверка квартиры на юридическую чистоту и поддержка на переговорах) обойдутся мне в 40 тыс. рублей, при этом я не привязана к конкретной квартире. То есть, если она окажется юридически «нечистой», он будет работать со мной по следующему варианту, который я найду.
Так что на внесение аванса я уже шла «вооруженной до зубов», т.е. вместе с юристом. Аванс просили для того, чтобы зафиксировать цену, чтобы объект не ушел, пока я буду проверять его на юридическую чистоту. Мы договорились, что я внесу 100 тыс. рублей.
Итак, когда я внесла аванс, мой юрист занялся проверкой квартиры. Выяснилось, что один из братьев когда-то в детстве попал на учет в ПНД (психо-неврологический диспансер), однако оба брата в унисон твердили, что сейчас он не состоит на учете. Юриста этот факт смутил и он порекомендовал мне отказаться от покупки, поскольку впоследствии сделку могли признать недействительной в связи с тем, что она была заключена лицом, не осознававшим своих действий. Я расстроилась: найти вторую такую квартиру будет очень и очень непросто.
Тогда Александр рассказал мне, что можно сделать освидетельствование братьев независимым врачом в день сделки. Это обойдется мне в дополнительные 6000 рублей (за две справки).
Но я все же волновалась, и опять же по совету юриста решила дополнительно сделать титульное страхование (от риска потери права собственности) на три года (срок исковой давности) стоимостью в 1,5% от суммы сделки. Такой вариант меня окончательно успокоил, и наконец, после всех мучений мы подписали договор купли-продажи, а через месяц я получила свидетельство о праве собственности, и стала обдумывать, какой мне сделать ремонт.
Итог: вместо 260 тыс. рублей комиссионных риелтору я потратила 40 тыс. рублей на услуги юриста, 6000 рублей на услуги врача, 4000 рублей на доступ к базе недвижимости и 97 500 рублей за страховку (всего 147 500 рублей), т.е. сэкономила около 100 тыс. рублей при самом минимальном агентском вознаграждении.
«Без Посредников РУ» – это портал без риелторов: мы не публикуем заявки от агентств недвижимости. Команда проекта проверяет каждое предложение в ручную и с помощью настроенных фильтров. Если вы встретили здесь агента, пожалуйтесь нам, и мы постараемся улучшить сервис. На нашем сайте собраны предложения от собственников жилья по продаже, аренде домов и квартир.
Подпишитесь на уведомления и узнавайте о новых объектах одним из первых. Воспользуйтесь поиском по карте или фильтром прямо сейчас. Выберите подходящие объекты и свяжитесь с собственником для просмотра. Регистрация и оплата для работы на сайте не требуется.
Отзывы о нас можно почитать здесь. Убедитесь, что работать с нами удобно и безопасно. Больше не нужно собирать объявления от владельцев комнат или квартир по интернету. Просто заходите на «Без Посредников РУ» и выбирайте жильё. Если вы собственник, здесь вы найдёте потенциальных покупателей. Ваша недвижимость не зависнет в листингах из-за наценки агента, и вам не придётся делиться доходом от продажи своего дома или квартиры.
Мы работаем только с надежными застройщиками Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Наши специалисты подберут для Вас наиболее подходящий вариант в зависимости от Ваших потребностей.
Услуги на первичном рынке
Приобретение жилья на первичном рынке:
- подберем квартиру с учетом ваших пожеланий;
- подробно расскажем о застройщике;
- организуем показ объекта;
- озвучим все доступные акции, скидки и бонусы;
- поможем оформить и гарантированно получить ипотеку под выгодный %;
- окажем полное юридическое сопровождение на всех этапах сделки;
- тщательно проверим все документы и защитим ваши интересы!
Юридическое сопровождение заключения договора долевого участия (ДДУ):
- проверим документы застройщика;
- проверим документы объекта;
- дадим рекомендации по договору долевого участия.
Все квартиры реализуются по ценам застройщиков!
Хотите приобрести квартиру в новостройке, но не знаете с чего начать?
Обращайтесь!
Хотите приобрести квартиру в новостройке, но не знаете с чего начать?
Обращайтесь!
+7 (812) 69-000-69
+7 (812) 910-91-28 +7 (812) 69-000-69
+7 (812) 910-91-28 +7 (812) 69-000-69
+7 (812) 910-91-28 Санкт-Петербург, Загребский бульвар 9
Пн-Пт: 1000-2100, Сб-Вс: 1100-1700
Долевое строительство в той форме, в которой оно распространено у нас в России, является нашим российским изобретением середины 90-х годов. Этот способ и по сей день остается одним из самых распространенных способов улучшить жилищные условия и приобрести квартиру в строящемся доме.
К сожалению, долевое строительство до 2005 года не регламентировалось законодательством, действующим в России: отношения дольщика и строительной компании строились на договоре долевого участия, составленном в произвольной форме.
С 2005 года вступил в силу Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», действие которого распространяется только на объекты, для которых разрешение на строительство выдано после 1 апреля 2005 года.
С чего начинать поиск квартиры в строящемся доме
Покупка квартиры — дело, безусловно, приятное, но в то же время хлопотное и ответственное. Вложить личные сбережения, которые вы копили, быть может, в течение нескольких лет, в приобретение жилья, а в итоге остаться и без денег, и без квартиры — перспектива безрадостная. Один из главных вопросов — безопасность вложения в новое строительство.
Эти опасения понимают как органы государственной власти, так и строительные компании. До сих пор нередко бытует мнение, что приобрести готовую квартиру намного легче, чем купить квартиру в строящемся доме.
Мы не будем описывать все сложности приобретения квартиры на вторичном рынке, а попробуем разобраться с тонкостями приобретения квартиры в новостройке. Итак, с чего же начать поиск подходящего и безопасного варианта? Для начала попробуем определить необходимые критерии выбора.
Обычно основными критериями при выборе квартиры являются:
- место расположения дома (район, транспортная доступность, экологическая обстановка, инфраструктура района — магазины, детсады, школы, поликлиники, развлекательные центры);
- стоимость (цена) квадратного метра;
- стоимость квартиры в целом;
- сроки строительства;
- тип дома (конструкционный материал, техническое оснащение, инженерное оборудование);
- планировка квартиры;
- условия рассрочки (возможность приобретения с помощью ипотечных программ и т. д.);
- строительная компания (бренд), застройщик, генподрядчик, инвестор;
- ликвидность объекта (возможность дорого продать или сдать в аренду после окончания строительства).
Каждый сам должен для себя определить, какие критерии для него являются наиболее важными.
Поиск квартиры можно осуществлять самостоятельно, воспользовавшись специализированными журналами, публикующими различные предложения от строительных компаний, застройщиков, инвесторов, подрядчиков, поставщиков материалов, дилеров. Определив критерии, по которым вы будете осуществлять поиск, и подобрав несколько вариантов, целесообразно съездить на место строительства, оценить, насколько развита инфраструктура, пообщаться с представителями на объекте строительства, узнать, планируется ли строительство еще каких-то объектов возле выбранного вами дома. Следующим шагом может быть посещение офиса строительной компании, где можно ознакомиться с планировками квартир, с условиями оплаты и взять на изучение договор на приобретение квартиры. Даже если вы хотите купить квартиру именно в данном районе, постарайтесь рассмотреть несколько вариантов, не нужно ограничиваться одним единственным объектом, желательно все-таки выбрать хотя бы два-три объекта. Если вам самим сложно сориентироваться во всем многообразии предложений или если вы находитесь в другом городе, — обратитесь в Агентство недвижимости, в котором есть отдел долевого строительства. Тогда опытный менеджер поможет вам подобрать интересные варианты по заданным вами критериям.
Минусы самостоятельного подбора
- Если вы новичок в этом деле, то придется потратить много времени на изучение рынка (цены, предложения, тенденции и т.д.);
- общаясь с конкретной строительной фирмой, вы можете выбирать только из тех квартир, которые продает сама фирма (хорошо если эта фирма — застройщик, который распоряжается всеми квартирами в доме, а если это фирма — подрядчик или поставщик строительных материалов, то предложение по количеству квартир может быть ограничено).
Плюсы работы с агентством недвижимости
- Опытному агенту не нужно тратить много времени на изучение рынка;
- агентства, специализирующиеся на долевом строительстве, огромное количество времени уделяют поиску продавцов квартир (подрядчиков, субподрядчиков, поставщиков материалов, инвесторов), поэтому агентство может предложить квартиры практически в любом строящемся доме (то есть найти квартиру, которую покупатель сам бы никогда не нашел, так как она не рекламируется).