По ценам на быстровозводимые здания и сооружения бывает много дебатов. Во-первых, потому что часто не соблюдается классификация классности объектов недвижимости, во-вторых, умение точно и правильно оценить — это наиважнейший навык риэлтора и девелопера, у которого все методы оценки недвижимости разработаны на реальной практике. А потому очень часто отличаются от желаний клиента. Как оценить стоимость здания или сооружения и что существенно влияет на цену проекта, мы рассмотрим в данной статье.
Причиной снижения стоимости быстровозводимых зданий и сооружений могут быть трехуровневые факторы, которые не всегда принимает во внимание. А именно:
- Региональный фактор. Этот фактор способен косвенно влиять на оценочные характеристики, даже не смотря на то, что не связан с определенным объектом недвижимости. Здесь, скорей всего, проявляется еще ряд факторов, о которых мы поговорим далее. Чтобы грамотно оценить стоимость здания или сооружения, необходимо все оценочные факторы рассматривать одновременно.
- Местный фактор. От степени влияния этого фактора зависит ответ на вопрос, как оценить стоимость здания или сооружения быстро и наиболее выгодно. Чаще всего успешные продажи быстровозводимых зданий и сооружений соотносимы с масштабами города или района. Например, строение в элитных и центральных районах города всегда будет оценено выше, чем объекты недвижимости, расположенные в необустроенных местах. Местный фактор напрямую привязан к строению. Оценка происходит путем сравнения похожих объектов и, уже осуществленных сделок «купли-продажи».
- Непосредственное окружение. Чтобы оценить стоимость здания или сооружения, необходимо изучить влияние всех предыдущих факторов, учитывая характеристики объекта недвижимости, о котором идет речь.
После детального изучения всех факторов, можно реально оценить стоимость здания или сооружения, обосновать общие выводы о стоимости недвижимости, установив воздействие каждого из факторов на окончательную цену. После чего объяснить клиенту совокупность влияния всех факторов на стоимость его строения. Можно, конечно, попробовать варьировать ценой сделки, но в этом случае учитывается не только мнение продавца, но и покупателя. Если все же Вы считаете, что уровень Вашего строения намного выше, чем его предварительная оценочная стоимость, попробуйте ее увеличить, учитывая, что региональный фактор, воспринимается не как единый уровень оценки недвижимости, а состоит из многих подуровней, в частности:
- Экономические условия. Любая ситуация экономики на местном уровне, как в регионе, так и в стране соответствует финансовой оценке объекта недвижимости. Чем выше положение производства и других предприятий, уровень жизни и занятости населения, тем выше доходы. А значит, цена выставленных на продажу объектов недвижимости, будет тоже выше.
- Социальные условия. Здесь мы говорим об изменениях образовательного уровня и стиля жизни населения. Включая, процент преступности, уровень культуры и отношения с окружающими людьми.
- Физические условия. Прежде чем ответить на вопрос, как оценить стоимость здания или сооружения необходимо изучить природные ресурсы и климатические условия района, где будет построении (или уже возведено) строение. Здесь понадобятся топографические снимки, анализ рельефа и почвы, исследования водных источников, сейсмических факторов и экологии.
- Политические условия. Прежде всего, на стоимость объектов недвижимости оказывает существенное влияние безопасность и политическая стабильность страны и региона. Кроме того, рассматриваются местные льготы, краевая (или областная) финансовая и налоговая политика. Обязательны условия и требования СНИП, служб муниципалитета, законодательства, включая условия лицензирования предпринимательской и другой деятельности.
Как видим, чтобы грамотно и точно оценить стоимость здания или сооружения нужно знать немало. Не только трехуровневые факторы могут справиться с оценочной задачей и дать ответ на интересующий вопрос, как оценить стоимость здания или сооружения. Помимо методов и определения стоимости объектов недвижимости есть еще подходы и принципы, которые позволяют индивидуально подходить к каждому строению, определяя его наилучшую цену.
Обычно, если клиент не знает, как оценить стоимость здания или сооружения самостоятельно, он прибегает к услугам профессионалов. Именно, риэлторы и девелоперы, устанавливают стоимость быстровозводимых зданий и сооружений, выставленных на продажу, используя, при этом, три подхода:
- Доходный подход. Главный принцип такого подхода — ожидание. Покупатель или инвестор недвижимости приобретает здание или сооружение, в надежде в будущем иметь прибыль от его использования. Все мы знаем, что сегодня основной источник дохода — это недвижимость. Преимущество доходного подхода на лицо. Правда, есть и недостаток, ведь данный вид подхода основан на прогнозах. А так ли будет, как нам сказали — еще неизвестно. Тем не менее, доходный подход больше всего популярен в среде покупателей и инвесторов.
- Рыночный подход. Методика рыночного подхода применима, если есть информация о сделках с подобной недвижимостью, где учтены местоположение, размеры и назначение строения. Рыночный подход состоит из предложений и спроса; замещения налога на имущество; вкладов в недвижимость (капитальный ремонт, усовершенствование конструкций и т.д.). Основная трудность применения этого подхода в том, что реальная цена сделок с недвижимостью неизвестна, по причине того, что отечественный рынок недвижимости непрозрачен. А потому очень часто учитывается не реальная стоимость сделки, а запрашиваемая цена зданий и сооружений, выставленных на продажу.
- Затратный подход. Здесь сравниваются затраты по возведению объекта недвижимости с ценой оцениваемого здания или сооружения. Учитывая, что покупатель или инвестор не хотят платить сумму, превышающую по затратам сумму на приобретение земельного участка для строительства быстровозводимых строений сходных по качеству и назначению объекта, сделка проходит без задержек. В основном, затратный подход применяется при оценке уже сданных объектов в эксплуатацию (в недавнем времени). Чтобы знать наверняка, как оценить стоимость здания или сооружения, необходимо стоимость земельного участка оценивать отдельно от стоимости недвижимости, расположенной на нем. Все затратные данные собираются, обрабатываются, корректируются, уточняются и дополняются. После чего появляется возможность правильно оценить стоимость здания или сооружения.
Если Вы собираетесь строить быстровозводимое здание или сооружение, уделяя внимание сделкам «купли-продажи» и ценовому сегменту, мы готовы решить Ваши вопросы в индивидуальном порядке! Звоните или пишите нам! В успешном проекте все задачи решаются заранее, и мы готовы предложить Вам все варианты этих решений!
Сделкам купли-продажи с участием торговой недвижимости зачастую предшествует процедура определения стоимости реализации объекта. Провести оценку недвижимости и акций компании можно с помощью специалистов компании «Максард».
Данная статья посвящена ключевым особенностям стоимостной экспертизы торговой недвижимости.
На заметку предпринимателю
Одним из наиболее распространенных подходов к оценке коммерческих объектов является метод затрат. Определение стоимости торговых площадей предполагает подсчет расходов, понесенных на строительство и ввод недвижимости в эксплуатацию. Этот метод оценки актуален для недавно возведенных объектов, на которые еще не успела оказать значительного влияния амортизация.
Также затратный подход может предполагать подсчет расходов, которые теоретически могут быть направлены на возведение аналогичной торговой площади с учетом текущей стоимости строительных материалов, земельных участков, рабочей силы и др. Иногда этот метод оценки применяется и в отношении коммерческих объектов на вторичном рынке. Однако в таком случае для корректировки итоговой стоимости применяются индексы физического износа и функционального устаревания торговой недвижимости.
Определение рыночной стоимости коммерческого объекта также может осуществляться по методу доходности. В данном случае оцениваются потенциальные финансовые выгоды, которые сможет принести владельцу торговая недвижимость в установленный промежуток времени.
Рассматриваемый метод определения стоимости может предполагать проведение ипотечного инвестиционного анализа, подсчет дисконтирования денежного потока и затрат на прямую капитализацию коммерческого объекта. Главной отличительной особенностью такого подхода является базирование на принципе ожидания, когда важную роль в определении стоимости торговой недвижимости методом доходности играет средне- и долгосрочное прогнозирование.
Также оценка коммерческого объекта может быть произведена с применением рыночного (сравнительного) подхода. Данный метод применим при наличии информации о стоимости сделок купли – продажи, заключенных с участием аналогичной торговой недвижимости в текущем году. В качестве альтернативы сравнительный подход может подразумевать анализ ценовых предложений по всем похожим торговым объектам, находящимся в реализации на данный момент. В основе этого метода оценки может лежать статистическое моделирование рыночной стоимости коммерческой недвижимости или прямой сравнительный анализ продаж.
Рассматриваемый подход в стоимостной экспертизе может проводиться в виде сравнения целевого объекта как с прямым, так и с приблизительным аналогом. Во втором случае оценка сопровождается применением корректирующих поправок, исходя из параметров сопоставляемых зданий/территорий:
- площадь;
- планировка;
- расположение;
- техническое состояние и т. д.
Определившись с приоритетным методом, индивидуальные и корпоративные заказчики могут воспользоваться услугой оценки нежилой недвижимости, представленной торговыми объектами, в нашей фирме.
Если вам необходима помощь в оценке объектов торговой недвижимости ,вы можете обратиться к нам, оставив заявку на нашем сайте. Первая консультация бесплатная.
Оценка коммерческой недвижимости является одним из важнейших направлений оценочной деятельности. Перечень бизнес-объектов, с которыми оценщики встречаются в своей деятельности, достаточно обширный и включает в себя:
- встроенные помещения в производственных зданиях;
- постройки офисного и административного назначения;
- подсобные и складские встроенно-пристроенные помещения;
- отели, гостиничные комплексы, хостелы, санатории;
- кафе, бары, рестораны, столовые и другие заведения общественного питания;
- магазины и торговые центры;
- торгово-развлекательные комплексы;
- фитнес-центры, бассейны и спортивные сооружения;
- химчистки, прачечные и другие сервисно-бытовые службы;
- медицинские центры.
При проведении процедуры оценки каждое встроенное нежилое помещение классифицируется по ряду критериев и определяется как офисное, индустриальное, торговое, социальное или объект свободного назначения.
Оценка рыночной стоимости коммерческих помещений, встроенных в здание
В зависимости от своего расположения в здании коммерческие помещения могут быть встроенными (располагаться внутри) и пристроенными (выходить за границы). При этом оценка встроенного помещения коммерческого здания может потребоваться для многих целей, например, купли-продажи, страхования, расчета базы для начисления налогов или оптимизации налоговой нагрузки.
В таких случаях оценка стоимости офисного помещения или строения другой бизнес-категории осуществляется с учетом следующих факторов:
- положения на рынке недвижимости коммерческого назначения;
- типа капитального здания, даты её постройки и последнего капитального ремонта;
- общей и полезной площади, этажности здания;
- количества номеров (для гостиниц, отелей, хостелов и т.д.);
- правильности оформления правоустанавливающих документов;
- наличия и состояния коммуникаций или возможности их проведения коммуникаций (при отсутствии);
- планировки и местонахождения помещения внутри капитального здания;
- инфраструктуры района, благоустройства территории, наличия охраны, лифта и т. д.
- транспортной доступности, наличия парковки;
- технического состояния и уровня физического износа;
- особенности конструктивных элементов;
- наличия инженерного оборудования;
- текущего целевого использования;
- неблагоприятных условий окружающей среды и т.д.
Оценка торговых и других коммерческих помещений также может происходить с учетом многих других факторов, оказывающих существенное влияние на рыночную или другую стоимость объекта. Сертифицированная оценочная компания определяет дополнительные значимые факторы в зависимости от конкретной ситуации и берет их в расчет при оказании оценочных услуг.
Необходимые документы для оценки
Оценка производственного помещения и помещений других назначений осуществляется при наличии определенного пакета документов:
- правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, договор аренды, свидетельство о госрегистрации права собственности, выписки их ЕГРН);
- технического паспорта;
- поэтажного плана из БТИ;
- при наличии перепланировки – соответствующих разрешительных документов;
- документов о балансовой стоимости (если объектом владеет юридическое лицо);
- документов о проведенных ремонтных работах;
- информации об арендной плате.
Данный перечень документов является рекомендательным. Оценку помещения возможно провести и при наличии части вышеуказанных документов. Но необходимо учитывать, что чем больше информации у оценщика об объекте, тем качественнее будет проведена его оценка.