Как проверить застройщика при покупке новостройки?

Покупка квартиры на первичном рынке имеет массу плюсов. Это и стоимость, и новые коммуникации, и планировка, и современные строительные материалы. В конце концов, у такой недвижимости нет истории, что также является положительным моментом. Радость от покупки новостройки может омрачить только низкое качество работ или нарушение сроков сдачи дома. В самом «пиковом» случае стройка может заглохнуть надолго, а то и навсегда. Именно опасения повторить судьбу обманутых дольщиков удерживают многих граждан от покупки квартир в новостройках.

Как проверить надежность компании?

Но осторожность, пусть и обоснованная, — не повод отказываться от мечты. Главное – правильный подход к выбору застройщика. Идеалом инвестора является надежная, ответственная компания с хорошей репутацией и солидной производственной базой, действующая строго в рамках федерального законодательства.

На форумах можно узнать много полезного о застройщике

Чтобы найти такого девелопера, лучше всего обратиться за помощью к открытым источникам. Информацию можно черпать из аналитических статей и отзывов, которые в большом количестве имеются в интернете. В Сети есть множество сайтов, посвященных недвижимости, и форумов дольщиков, которые помогут отсеять нечистоплотных и просто безответственных застройщиков.

Если после предварительного фильтра вы остановили свой выбор на каком-либо привлекательном объекте, нужно окончательно убедиться в том, что этот застройщик достоин вашего доверия. Для этого нужно внимательно изучить документацию, касающуюся как самого застройщика, так и жилого комплекса, в котором планируется покупка квартиры.

Какие документы требовать у застройщика?

Поскольку любое строительство обременено большим количеством бумаг, нужно сразу же составить список, имеющий особую важность для инвестора. Потенциальный дольщик должен получить доступ к следующим документам:

• учредительной документации;
• лицензии застройщика;
• разрешению на строительство;
• проектной документации;
• правоустанавливающим документам на земельный участок;
• финансовым документам.

В офисе рекомендуется вести себя со спокойной уверенностью. Согласно статьям 19,20 и 21 Федерального закона №214-ФЗ, потенциальный дольщик имеет право запросить у застройщика все необходимые документы (оригиналы или заверенные копии). Теоретически бумаги должны быть предоставлены по первому требованию, но на практике бывает и наоборот. Если сотрудник офиса отказался показать испрашиваемые документы – это повод навсегда распрощаться с компанией.

Если вы не имеете достаточного опыта для работы с бумагами, пригласите специалиста, имеющего дело с новостройками, — компетентного риелтора или юриста. Он изучит документы и даст им экспертную оценку.

Учредительные документы – чтобы все было по закону

К учредительным документам застройщика относятся:

• Устав компании;
• Свидетельство ИНН;
• Свидетельство ОГРН;
• Свидетельство о регистрации в едином государственном реестре юридических лиц.

Обратите внимание на правильность написания фирменного наименования компании, на совпадение ее фактического и юридического адреса. Нелишним будет поинтересоваться данными учредителей и совладельцев фирмы, а также распределением голосов в управляющих органах. Очень важна информация об объектах, которые компания реализовала в течение последних трех лет, и их адреса. Обязательно узнайте, насколько сроки сдачи каждого жилого комплекса соответствовали запланированным.

Если какие-то сведения покажутся вам недостоверными, или обнаружатся отличия между данными в документах и на официальном сайте застройщика, лучше проявить осторожность и перепроверить информацию еще раз.

Лицензия застройщика и разрешение на строительство – уточняем сроки действия

Каждая строительная компания должна иметь лицензию, а новостройка — разрешение на строительство

Лицензия застройщика – еще один документ, который следует изучить потенциальному дольщику. Он дает компании право на деятельность, связанную со строительством. Прежде всего следует проверить данные, имеющие значение для покупателя, — дату получения, вид и номер лицензии, орган, выдавший документ.

Первое, в чем нужно убедиться, — это в том, что срок действия лицензии не истек. Обязательно просите у сотрудников офиса показать оригинал документа. Наличие у застройщика действующей лицензии очень важно, так как она легитимизирует деятельность компании.

Второй важный документ – разрешение на строительство. Компания может одновременно возводить нескольких проектов, поэтому удостоверьтесь, что оно оформлено именно на тот из них, в котором вы хотите приобрести жилье. Нередки случаи, когда застройщик делает документы на один объект, а строит параллельно несколько жилых комплексов. Кроме того, уточните дату выдачи разрешения, так как может оказаться, что оно просрочено.

Что нам стоит дом построить?

Если с разрешением на строительство и лицензией все в порядке, то можно переходить к изучению проектной декларации. В ней содержатся все сведения о будущем доме, поэтому важность этого документа трудно переоценить.

Застройщик должен выложить декларацию в открытый доступ, чтобы все потенциальные инвесторы могли с ним ознакомиться. Она проходит Государственную строительную экспертизу, которая выносит заключение о соответствии документа техническим регламентам и установленным нормативам, принятым в РФ.

Сведения, указанные в проектной декларации, включают:

• цель, сроки и этапы строительства;
• адрес проекта;
• разрешение на землю и начало строительства;
• количество и технические характеристики квартир;
• состав имущества, которое будет передано в общее владение жителей дома;
• функции и назначение помещений, которые не будут включены в долевую собственность жильцов;
• ожидаемый срок ввода дома в эксплуатацию и наименование организации, ответственной за это;
• финансовые риски и их страхование;
• предполагаемую стоимость проекта;
• список подрядных организаций, ответственных за выполнение отдельных этапов работ;
• информацию о дополнительных инвестициях в строительство;
• способ, которым будет обеспечено выполнение застройщиком своих обязательств.

Аренда или собственность: проверяем документы на землю

Важно знать кому принадлежит земля

Помимо документов, удостоверяющих легитимность компании и ее строительных проектов, не менее важное значение имеет земельный участок, на котором возводится здание. Если документы на землю не в порядке, готовый дом может годами дожидаться введения в эксплуатацию, а вместе с ним – и дольщики, которым не повезло связаться с компанией, не оформившей должным образом земельные отношения.

Застройщик может вести строительство жилого здания на участке, который находится в долгосрочной аренде или является ее собственностью. Если между компанией и собственником земли заключен договор аренды, нужно проверить, не истечет ли его срок до запланированного окончания строительства. Если же застройщик владеет землей на основании свидетельства о праве собственности, то надо убедиться в том, что сведения в учредительных документах и свидетельстве полностью совпадают.

Особое внимание обращайте на реквизиты, указанные в правоустанавливающих документах, и прежде всего – на адрес и площадь участка, его кадастровый номер. Если участок находится в аренде, не помешает уточнить данные его собственника.

Нелишним будет напомнить, что ожидаемые и реальные сроки окончания строительства редко совпадают. Проект становится официально признанным долгостроем, если сроки ввода отстают от запланированных на три года. Поэтому важно, чтобы договор аренды предусматривал достаточный запас времени.

Финансовая устойчивость и ее важность для ведения бизнеса

Финансовое положение компании – важнейший фактор, от которого во многом зависит качество и сроки строительства. О нем можно составить представление на основе бухгалтерского баланса и годовых отчетов. Если вы не обладаете достаточной квалификацией, чтобы разобраться в этом самостоятельно, привлеките специалиста – юриста или риелтора.

Начав проверку состояния дел в компании, которой вы собираетесь доверить строительство вашего жилища, проделайте это со всей возможной тщательностью. Помните, что от этого может зависеть ваше душевное спокойствие и будущее благополучие.

Аналитические материалы по теме «Новостройки»

27.10.20 : Новостройки Москвы и Подмосковья в сентябре-октябре 2020 года: несостоявшееся завершение льготной ипотеки простимулировало покупателей Застройщики продолжают повышать цены 26.10.20 : Новостройки Москвы: тренды эпохи неизведанных вирусов Народ желает комфортного уединения 22.10.20 : Новостройки Москвы: евроформат против классики Льготная ипотека подстегнула продажи «евродвушек» 20.10.20 : «Девелоперы реально не ожидали прихода такого количества инвесторов» IRN.RU в гостях у председателя правления «Абсолют Банка» Татьяны Ушковой 19.10.20 : Руководитель IRN.RU о ценах на жилье и льготной ипотеке в эфире ТК «Москва 24» 27.10.20 : Новостройки Москвы и Подмосковья в сентябре-октябре 2020 года: несостоявшееся завершение льготной ипотеки простимулировало покупателей Программа льготной ипотеки должна была завершиться 1 ноября 2020 г., поэтому в сентябре-октябре спрос на новостройки в Москве и области бил рекорды. Однако после того как стало известно о продлении программы до июля будущего года, покупатели перестали торопиться. Как неоднократно отмечал IRN.RU, искусственный ажиотаж всегда приводит к исчерпанию спроса будущих периодов. Спрос В сентябре Росреестр зарегистрировал в Москве 14 985 договоров участия в долевом строительстве на рынке жилой и нежилой недвижимости – в 1,7 раза (+65,7%) больше, чем в августе (9 045 ДДУ). 26.10.20 : Новостройки Москвы: тренды эпохи неизведанных вирусов Проекты с продуманными общественными зонами в период пандемии обретают новый смысл. Похоже, что вирусы не собираются отступать, и жителям необходимо создавать надежное укрытие, разумно ограничивая им лишние контакты с внешним миром. При этом люди должны нормально жить и не выпадать из ритма. На помощь приходят общественные зоны жилого комплекса, предлагающие разнообразное времяпровождение. Пока рано говорить о том, что девелоперы перестроились под «ковидные» запросы граждан. Но то, что покупатели стали больше обращать внимание на функционал и безопасность проектов, — это правда. 22.10.20 : Новостройки Москвы: евроформат против классики Квартиры европейского формата наши отечественные застройщики активно продвигают примерно лет двенадцать. Условно точкой отсчета можно назвать 2008-2009 годы, когда кризис заставил строителей предлагать более экономичные планировки. Покупатель больше не переплачивал за лишние метры и получал жилье с меньшим количеством перегородок и приличным пространством. Доля евроформата постоянно растет, а некоторые девелоперы вообще отказались от классических планировок. 20.10.20 : «Девелоперы реально не ожидали прихода такого количества инвесторов» Ипотеку с господдержкой запускали два раза: в 15-м году, когда ключевая ставка резко ушла вверх, и сейчас, в 2020-м. Оба раза – как антикризисную меру, этого никто не скрывает – надо было поддержать строительную отрасль, которая является драйвером еще для 70 отраслей. 19.10.20 : Прогноз рынка недвижимости Москвы до конца 2020 года и на 2021 год от IRN.RU В кризис цены на недвижимость всегда падали, и это логично, так как в период экономических катаклизмов сокращаются доходы потенциальных покупателей жилья. Однако 2020 г. оказался нестандартным даже в плане кризисных явлений – несмотря на снижение всех макроэкономических показателей, цены на жилье рванули вверх. Естественно, не сами по себе, а за счет революционно низких ставок по ипотеке, щедро обеспеченных бюджетом. То есть, фактически, за счет допинга.

Что такое бронирование квартиры

Стоит начать с того, что далеко не все компании дают возможность забронировать понравившуюся жилплощадь бесплатно. В большинстве случаев застройщики оценивают услугу в 30–100 тысяч рублей или в 1-2% от стоимости квартиры. При заключении договора купли-продажи это сумма включается в оплату за недвижимость.

Упомянутые организацииКомпания Рейтинг B+/6 объектов

Такую политику застройщики объясняют тем, что бронирование квартиры — это не возможность придержать понравившийся вариант в надежде найти более интересное предложение, а время на подготовку для заключения договора купли-продажи. «Застройщик на законных основаниях может не вернуть сумму, внесенную за бронирование квартиры, если покупатель просто передумал. Застройщику неинтересно тормозить продажи, снимая с экспозиции ликвидные лоты, например, самые недорогие, небольшие по площади или видовые квартиры для людей, у которых семь пятниц на неделе. Так что решение о брони должно быть осознанным, взвешенным, обсуждённым со всеми заинтересованными в покупке людьми. Бронь даёт время на реальную подготовку к сделке, а не время, чтобы подумать «надо – не надо»», — считает директор по маркетингу компании «Красная стрела» Марина Агеева.

Упомянутые организацииКомпания Рейтинг A/10 объектов

Это мнение разделяет и директор по маркетингу и рекламе строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» Надежда Зотова: «Бронирование — это обеспечительная сумма, благодаря которой клиент может оставить за собой выбранную квартиру и сохранить стоимость её до момента подписания договора. Как правило, это относительно небольшая сумма, которая показывает серьезность намерений покупателя».

Даже если застройщик предлагает бесплатную бронь, то она, как правило, даётся на очень короткий срок. «У нас есть возможность постановки бесплатной устной брони на сутки, в течение которых клиент также может определиться с выбором и подписать договор», — рассказала Надежда Зотова, отметив, что более длительная бронь их клиентам обходится в 50 тыс. рублей.

Упомянутые организацииКомпания Рейтинг B+/30 объектов

«В нашей компании нет платного бронирования. Мы готовы «застолбить» квартиру бесплатно от трёх до семи дней в зависимости от ситуации. У нас индивидуальный подход», — уверяет директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

Бронирование квартиры с ипотекой

Особый случай в вопросах брони — ипотека. Даже если покупатель точно для себя решил, что квартира ему нужна, то всё равно придётся ждать мнение банка. Большинство застройщиков это прекрасно понимают, поэтому срок ипотечной брони может варьироваться от нескольких дней до нескольких недель. Кроме того, застройщики замораживают цену на квартиру и скидки, если они действовали на дату бронирования.

Упомянутые организации Компания Рейтинг A/24 объекта

«Если квартира приобретается за счет ипотечных средств, то ставится ипотечная бронь на четыре рабочих дня — это время для сбора документов в банк. Если документы в этот срок не поданы, то бронь заканчивается и квартира возвращается в продажу. Если документы поданы в установленный срок, то бронь продлевается с 4 до 13 рабочих дней — это время на получение одобрения из банка и выход на сделку», — рассказывает начальник отдела продаж компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Виктория Левина.

Онлайн и оффлайн бронирование квартиры

Возможность забронировать квартиру просто необходима людям, которые приобретают недвижимость в другом городе. В этом случае многие застройщики предлагают потенциальным клиентам воспользоваться онлайн-бронированием.

«Красная стрела» предлагает два способа бронирования: онлайн и оффлайн. При онлайн-бронировании покупатель может выбрать интересующую квартиру на сайте и прямо там же на сайте оплатить картой резерв на две недели, согласившись с договором-офертой. Услуга по резервированию квартиры стоит 30 тыс. рублей, которые учитываются в итоговой цене квартиры. В случае, если покупатель вынужден отказаться от сделки по документально подтвержденной уважительной причине, например, банк не одобрил ему ипотеку, застройщик возвращает сумму резервирования», — сообщила Марина Агеева.

При оффлайн-бронировании с покупателем заключается соглашение о внесении обеспечительного платежа. «Понятие «обеспечительный платёж» закреплено в ст. 381.1 ГК РФ, хотя ещё не все покупатели знакомы с этой формулировкой. Статья вступила в силу 1 июня 2015 года. Это не задаток и не аванс. По своей сути обеспечительный платёж ближе к депозиту. Сумма обеспечительного платежа обычно варьируется от 30 до 100 тыс. рублей в зависимости от цены квартиры и прочих условий, засчитывается в счёт оплаты цены квартиры при заключении ДДУ или договора купли-продажи», — отмечает Марина Агеева.

Финансовые риски при бронировании квартиры

Несмотря на то, что бронирование квартиры не является высокорискованным предприятием, перед подписанием договор всё же стоит прочитать.

Юристы обращают внимание, что там должна быть информация о стоимости и периоде бронирования; общая цена бронируемого объекта и его параметры (строительный адрес дома, расположение квартиры, количество комнат, общая площадь и т.д.); условия возврата средств, отданных за бронирование объекта; сроки действия договора бронирования и ответственность сторон. Если квартира приобретается в ипотеку, то в договор обязательно нужно включить пункт о возврате внесённых средств, если банк откажет клиенту в кредите.

Всё это актуально как и для тех, кто покупает квартиру через договор долевого участия, и для тех, кто имеет дело с эскроу-счетами. «При переходе на эскроу-счета у крупных игроков политика бронирования вряд ли изменится», — считает Надежда Зотова.

Ещё четыре-пять лет назад была широко распространена схема бронирования квартир за несколько недель до старта продаж и получения полного пакета документов, позволяющих привлекать деньги дольщиков. Причём бронирование было, как правило, платным — застройщик пытался всеми силами заработать и одновременно создать задел на будущее, когда стартуют законные продажи. Сегодня, несмотря на беспрецедентный рост грамотности покупателей, схема используется до сих пор.

Эксперты призывают тщательно избегать подобных сделок и переводить деньги за бронь только того жилья, строительство которого согласовали все уполномоченные органы власти. Вернуть деньги за бронь квартиры, которую даже не разрешают построить, будет весьма сложно.