Новая редакция Ст. 593 ГК РФ
Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:
плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (статья 587);
плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
в других случаях, предусмотренных договором.
Комментарий к Статье 593 ГК РФ
Комментарий дорабатывается и временно отсутствует.
Другой комментарий к Ст. 593 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Договор постоянной ренты может быть прекращен по инициативе не только плательщика ренты, но и ее получателя. Однако если по инициативе плательщика выкуп ренты возможен при соблюдении установленного законом или договором порядка, то право получателя постоянной ренты требовать ее выкупа и корреспондирующая с этим правом обязанность плательщика произвести такой выкуп возникают лишь при наличии предусмотренных в ст. 593 ГК или договоре постоянной ренты оснований. К числу таких оснований ст. 593 ГК относит как противоправные действия плательщика (просрочка выплаты ренты более чем на один год или нарушение плательщиком ренты своих обязательств по обеспечению выплаты ренты), так и наступление иных, не зависящих от плательщика ренты, обстоятельств, очевидно свидетельствующих о невозможности надлежащего исполнения плательщиком ренты обязанности по ее выплате (например, признание плательщика ренты неплатежеспособным). В качестве отдельного основания возникновения у получателя ренты права требовать ее выкупа ст. 593 ГК называет поступление недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, в общую собственность или его раздел между несколькими лицами.
Министерство юстиции Украины 1 апреля 2011 года издало разъяснение относительно договора пожизненного содержания, предусмотренного главой 57 ГК.
Согласно ст. 744 ГК по договору пожизненного содержания (ухода) одна сторона (отчуждатель) передает другой стороне (приобретателю) в собственность жилой дом, квартиру или их часть, другое недвижимое имущество или движимое имущество, имеющее значительную ценность, взамен чего приобретатель обязан обеспечивать отчуждателя содержанием и (или) уходом пожизненно.
В разъяснениях Минюста освещены следующие вопросы:
— особенности этого договора;
— предмет договора;
— существенные условия договора;
— стороны договора, их права и обязанности;
— замена приобретателя по договору;
— основания и правовые последствия прекращения договора.
Среди особенностей договора Минюст выделил такие:
— имущество переходит в собственность приобретателя, однако распоряжаться им он при жизни отчуждателя не может, так как при нотариальном удостоверении этого договора налагается запрет на отчуждение имущества;
— обязательства по договору носят личный характер, так как устанавливаются относительно конкретного физлица;
— договор может быть заключен в пользу третьего лица (иждивенца), которому приобретатель обязан предоставить пожизненное содержание или уход;
— договор носит длительных характер и требует от приобретателя постоянного и систематического выполнения своих обязанностей.
Относительно упомянутого выше личного характера обязательств по договору необходимо отметить, что ст. 752 ГК предусмотрена замена приобретателя. Она происходит вследствие невозможности дальнейшего выполнения приобретателем своих обязанностей. В таком случае его обязанности могут быть переданы с согласия отчуждателя членам семьи приобретателя, которые в данном случае имеют приоритет.
Отказ отчуждателя от передачи обязанностей приобретателя может быть обжалован в судебном порядке. При этом суд принимает во внимание длительность выполнения договора и иные обстоятельства, имеющие существенное значение.
Следует отметить, что заключение договора пожизненного содержания — это хороший, а подчас и единственный, способ обзавестись собственной недвижимостью для тех, кто в силу своего материального состояния не может позволить себе приобретение жилья иными способами (путем покупки или покупки с ипотечным кредитованием). С другой стороны этот договор позволяет одиноким старикам обеспечить себе относительно благополучную жизнь.
Кстати, некоторые СМИ приводят статистику о том, что средний период ожидания освобождения квартиры составляет 3 года. Причем это не обязательно связано со смертью отчуждателя. В ряде случаев отчуждатель соглашается на переезд в сельскую местность, где приобретатель должен обеспечить его жильем, а иногда отчуждатели согласны на переезд и в дом престарелых.
Хотите быть в курсе важнейших событий? Подписывайтесь на ЮРЛІГУ в соцсетях. Выбирайте, что вам удобнее — Телеграм t.me/jurliga, Фейсбук https://www.facebook.com/jurliga/ или Твиттер https://twitter.com/jurligaua.
1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Комментарий к Ст. 583 ГК РФ
1. В ГК РСФСР 1964 г. была закреплена особая разновидность договора купли-продажи — купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца (ст. ст. 253 и 254). В части второй ГК РФ рента закреплена как одно из самостоятельных договорных обязательств, входящих в группу обязательств по передаче имущества в собственность.
Обязательство из договора ренты — общее понятие, включающее в себя также и пожизненное содержание с иждивением, вынесенное в наименование гл. 33 ГК РФ. Поэтому нормы § 1 комментируемой главы носят общий характер и применяются ко всем видам договора ренты, т.е. и к постоянной, и к пожизненной ренте, разновидностью которой в свою очередь является договор пожизненного содержания с иждивением .
Цель договора ренты состоит в передаче права собственности на предмет договора приобретателю на условиях периодической выплаты бывшему собственнику вознаграждения. Такое вознаграждение, выплачиваемое периодически, и называется рентой .
———————————
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).
Как следует из легального определения договора ренты, рента может быть выражена не только в денежной, но и в иной форме. Так, в силу ст. 590 ГК РФ договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. В случае заключения договора пожизненного содержания с иждивением обязанность плательщика ренты может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. При этом в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением (ст. 602 ГК).
2. Договор ренты является возмездным. В качестве встречного предоставления по данному договору выступает рента, однако в случае, если имущество, которое отчуждается под выплату ренты, передается получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату (ст. 585 ГК), дополнительным встречным предоставлением по договору ренты является также покупная цена.
Периодически уплачиваемая в виде денежных средств или в иной форме рента может быть суммирована и подсчитана лишь по прекращении договора, которое может произойти в любой момент по различным основаниям. Постоянная рента может быть прекращена выкупом или случайной гибелью имущества, переданного под выплату ренты. Пожизненная рента прекращается смертью получателя ренты, а также иными обстоятельствами (ст. ст. 599, 605 ГК).
В результате в момент заключения договора общая сумма встречного предоставления, которую получит получатель ренты, неизвестна, поскольку она зависит от разных обстоятельств, в том числе, например, от прекращения обязательства по воле плательщика ренты (см. ст. 592 ГК). По этой причине договор ренты является алеаторной сделкой. Обе стороны этого договора не могут с уверенностью рассчитывать на то, что отчуждение имущества по договору сопровождается передачей денежного или иного эквивалента, по стоимости совпадающего с рыночной ценой этого предмета.
Это же обстоятельство позволяет отличить договор ренты от договора купли-продажи с рассрочкой платежа (ст. 489 ГК), покупная цена по которому известна заранее или может быть определена. В случае, когда оплата товара по договору купли-продажи производится покупателем непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, отличие купли-продажи от ренты еще более очевидно. Обязательства сторон по договору купли-продажи исполняются при передаче предмета договора и уплате покупной цены, и при условии надлежащего исполнения в этот момент обязательство из договора купли-продажи прекращается. В свою очередь при передаче плательщику ренты предмета договора обязательство только возникает.
Однако нельзя не отметить, что договор постоянной ренты может предусматривать порядок расчета выкупной цены постоянной ренты таким образом, что общая сумма произведенных плательщиком ренты платежей по договору не превысит рыночной стоимости предмета договора (п. 1 ст. 594 ГК). Такой договор утрачивает черты алеаторной сделки.
3. Как уже отмечалось, договор ренты является возмездным, что отличает его от договора дарения. Всякое обещание приобретателя имущества по договору дарения производить периодические выплаты дарителю или предоставлять ему содержание в иной форме, если это обещание по смыслу договоренности сторон являлось условием передачи имущества в дар, превращает сделку, внешне оформленную как дарение, в договор ренты, так как в соответствии со ст. 572 ГК РФ при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. Эта сделка является притворной (п. 2 ст. 170 ГК).
Разумеется, отношения по договору ренты невозможно отождествить с отношениями при наследовании по завещанию. Составляя завещание, гражданин определяет судьбу принадлежащего ему имущества на случай своей смерти и сохраняет право собственности на это имущество. При заключении договора ренты право собственности на имущество переходит к плательщику ренты сразу, в момент передачи этого имущества или в момент государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.
30 ноября 2011 года вступил в силу Федеральный закон — 363, который по-новому регулирует отношения по договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением. Данный нормативный правовой акт планировался к изданию еще в 2009 году, однако сложности в определении гуманности и социальности тех отношений, что должны были им регулироваться, не позволили принять его своевременно. О том, что именно изменил новый закон, мы поговорили с адвокатом Олегом Суховым, членом Адвокатской палаты г. Москвы.
— Олег Владимирович, действительно ли, обсуждаемый нами закон является долгожданным? Почему его приняли с такой задержкой?
— Еще в 2008 году Конституционный суд РФ по многочисленным обращениям пожилых и социально незащищенных слоев населения постановил до 1 июля 2009 года издать федеральный закон, который должен был по-новому регулировать отношения, связанные с обеспечением стариков рентным содержанием. Однако лишь спустя два с половиной года такой закон был принят. С декабря месяца 2011 года начал действовать данный правовой акт. Задержка его выхода была вызвана тем, что законодателю предстояло разрешить очень не простые вопросы, связанные с нахождением, как говорится «золотой середины». С одной стороны, следовало защитить престарелых и нуждающихся граждан. С другой стороны, рентодатели не должны были необоснованно пострадать после принятия нововведений. По сути, закон обязывает изменить все действующие договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением. Что немаловажно, вышеупомянутые изменения касаются интересов каждого, заключившего такой договор, а это несколько десятков тысяч граждан.
— Что изменил новый закон?
— Теперь рентодатели обязаны будут оплачивать рентные платежи или содержать рентополучателей (стариков, инвалидов, социально незащищенных, нуждающихся граждан) не из расчета МРОТ (минимальный размер оплаты труда, равен 100 рублям), а из величины прожиточного минимума. В Москве в настоящее время он составляет 9 490 рублей, в Московской области 7 179 рублей, по России в целом 6 505 рублей.
Если квартира по ренте передавалась бесплатно, то рентодатель теперь обязан оплачивать бывшему собственнику двойную сумму прожиточного минимума ежемесячно, либо содержать, обеспечивая одеждой, питанием, лекарствами, уходом, иным необходимым на указанную сумму.
Если жилое помещение передавалось рентодателю за плату, последний обязан осуществлять содержание рентополучателя в размере одного прожиточного минимума. Таким образом, размер обеспечения стариков, инвалидов, иных социально незащищенных групп граждан, что были вынуждены отчуждать свои квартиры под ренту, вырос в среднем по России с 200 рублей ежемесячно до 6 505 рублей или 13 010 рублей, т.е. более, чем в тридцать раз или шестьдесят раз, если квартира отдавалась стариками бесплатно.
— Что теперь необходимо предпринимать пожилым бабушкам и дедушкам, которые имеют на руках договоры ренты или договоры пожизненного содержания с иждивением?
— Закон предписывает изменить действующие договоры в части размера рентных платежей, привести их в соответствие с новым законом. Рентодателю и рентополучателю необходимо встретиться у нотариуса и внести изменения в имеющийся у них договор. Если одна из сторон будет уклоняться, другая вправе обратиться в суд с понуждением к изменению условий договора в части размера рентного обеспечения. Кроме того, если уклоняться от переоформления договора станет рентодатель, то закон возлагает на него очень существенную ответственность, а именно, в обязанности недобросовестного участника сделки будет входить возмещение разницы по оплате ренты с момента заключения договора до даты вступления закона в силу, что может составить многие сотни тысяч рублей.