Купил квартиру с незаконной перепланировкой, что делать?

Что нужно знать, чтобы масштабные ремонты, произведенные предыдущими поколениями жильцов, или перепланировки, которые вы задумали в новой квартире, не обернулись проблемами?

Что считать перепланировкой?

В соответствии с данными ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» перепланировкой является «замена или удаление любого элемента, указанного в техническом паспорте на жилое помещение». Перепланировка может включать в себя снос и возведение стен, перенос и установку нового инженерного и сантехнического оборудования, изменение конфигурации или функционального назначения помещений, увеличение или уменьшение их количества, а также общей и жилой площади. Но не любой ремонт является перепланировкой. Если новые перегородки в квартире возведены на месте снесенных старых – это не перепланировка. Дальше начинается множество нюансов, которые в российских городах и весях, а также в разных районах Санкт-Петербурга чиновниками трактуются по-разному.
Нелегальные перепланировки, при которых не изменяются внешние границы, не являются препятствием для сделки с объектом недвижимости. Но если речь идет о квартире в нетиповом доме (например, в старом фонде), а вы приобретаете ее в кредит, то привлеченные банком оценщики будут придирчиво сверять план квартиры в ее техническом паспорте с реальной конфигурацией помещений, изучая данный документ буквально под микроскопом. Как показывает практика, на мелкие разночтения (такие как перенесенные или расширенные дверные проемы) оценщик может и не обратить внимания. Более серьезные нарушения либо штамп о нелегальной перепланировке в техпаспорте – это почти всегда верный знак того, что кредит не будет одобрен.
Если ипотечного приобретателя банк стремится подстраховать от покупки «неликвида», то при обычной сделке изучать техпаспорт на предмет законности перепланировок придется самостоятельно.
Какие квартиры чаще всего подвергают перепланировкам?

От старого фонда до новой вторички

В типовых квартирах советского периода лишних площадей обычно нет. Но часто собственники желают соединить кухню с одной из комнат, получив просторную гостиную, избавиться от проходных помещений, принеся в жертву кладовки и чуланы. Кроме того, некоторые пытаются сделать совмещенный санузел, чтобы увеличить полезную площадь, поставить современную гидромассажную ванну или как минимум «вписать» стиральную машину.
В просторных квартирах старого фонда или в сталинках есть где разгуляться. Но там больше не только возможностей, но и ограничений. Многие поколения владельцев модернизировали свои жилища, соединяя и разделяя помещения, закладывая и пробивая новые проемы.

Будьте внимательны при покупке жилья в старом фонде: здесь сплошь и рядом встречаются модернизации, которые невозможно легализовать

Из серьезных нарушений в старинных домах чаще всего встречается установка «нелегальных» ванн. Вторая проблема – самозахваты мест общего пользования или «ничейных» технических помещений. Причем обычно это превращенные в прихожую фрагменты лестничной площадки. Но встречаются и самовольно сделанные выходы на видовые террасы (на деле они могут не входить в состав жилого помещения, а являться декоративным или конструктивным элементом дома), а также «прихваченные» жителями крайних этажей чердаки и подвалы. Как правило, легализовать самозахваты невозможно.
Но старый фонд и дома довоенной постройки, в которых не предусматривались ванны, порой подкидывают специалистам по согласованиям задачи и вовсе не имеющие легального решения. Вот реальный случай: большую коммуналку предполагалось разделить на две отдельные квартиры. В ней имелся абсолютно законный санузел, который, согласно старому проекту (1950-х годов), располагается над кухней квартиры этажом ниже. Но при перепланировке с разделением санузел окажется вне закона, как не соответствующий современным требованиям.

Кухни и санузлы нельзя располагать над жилыми комнатами, а с недавних пор – уборные, душевые кабины и ванны над кухнями

Еще одна зона риска для покупателя – объекты в современных нетиповых домах, прежде всего в тех, что строились в 1990-е годы. Тогда новоселам в массовом порядке предлагались квартиры без отделки, а часто – и без внутренних перегородок. «Раскраивая» такое жилище по собственному вкусу, сами жильцы старались кто во что горазд, причем это не всегда должным образом отражалось в технической документации. То есть при покупке квартиры в таком доме также желательно потребовать от продавца техпаспорт и внимательно его изучить.

Узаконить задним числом

Как отнестись к предложению приобрести квартиру с произведенной, но не легализованной перепланировкой и самостоятельно ее узаконить (о том, для чего это все-таки нужно, мы скажем ниже)?
Во-первых, необходимо помнить, что далеко не любые модернизации, которые проведены вашими предшественниками, имеют шанс на легализацию (см. справку). Нюансов здесь много, но напомним, что самый распространенный и неприятный вариант – это санузлы над кухнями и жилыми комнатами. Таким образом, чтобы не «попасть» с покупкой такого объекта, нужно изучить не только его техпаспорт, но и план квартиры, расположенной этажом ниже.

Во-вторых, нужно быть готовым к тому, что согласование перепланировки – дело долгое, затратное, а услуги, связанные с ее легализацией, имеет смысл заложить в бюджет сделки. Процедуру оформления перепланировки мы подробно описывали. Она начинается с разработки и утверждения межведомственной комиссией (МВК) при районной администрации проекта перепланировки и заканчивается предоставлением в органы Росреестра свежего «пибовского» техпаспорта, на основании которого вносятся изменения в кадастр. В последние годы процедура несколько упростилась: в частности, подавать документы для МВК теперь нужно централизованно, через многофункциональные центры (МФЦ), специализирующиеся на приеме документов у населения.
Сколько времени занимают перепланировочные согласования? У профессионалов, специализирующихся на этом виде работ, на все про все уходит несколько месяцев. Но практика показывает, что тот, кто решает сэкономить, взяв львиную долю хлопот на себя, обычно тратит на легализацию изменений больше года.
Так, в типовом случае – около трех недель потребуется на получение «старого» паспорта объекта (для этого необходим осмотр помещения). Сколько займет подготовка нового проекта (который должен включать в себя инженерные разделы), зависит от заказчика. Далее потребуется официальное заключение органов пожарного надзора (месяц). Межведомственная комиссия, в которую вы подадите проект, согласованный с «пожарными», также принимает решение не сразу: придется подождать еще 45 дней. Но это только начало. Если речь идет о перемещении или модернизации газового оборудования, потребуется согласование с инспекцией «Петербурггаза», а если вы хотите обновить квартиру в старинном здании, и тем более в здании-памятнике, придется получать согласование КГИОП.
В какие сроки это в конечном итоге выльется – сказать сложно: в любой инстанции проект могут завернуть, отправив на доработку. Если с точки зрения СНиПов и требований надзорных органов все в порядке, а МВК не принимает проект, сделанный задним числом, придется инициировать судебное разбирательство. Если все сделано по правилам, перепланировка в конце концов будет узаконена, но затраты времени здесь прогнозировать невозможно.
Если в техпаспорте, предъявленном вам продавцом, уже стоит штамп о нелегальной перепланировке, легализация возможна только через суд.

Почему перепланировки требуют легализации?

В принципе, подавляющее большинство произведенных модернизаций, даже если они не нашли отражения в инвентаризационных и правоустанавливающих документах – не криминальны: жить можно.
Но ситуации бывают разными. Например, если ваши соседи снизу сочтут, что не фигурирующая в документах ванна (которая когда-то была установлена над их кухней, но вовремя не легализована) ухудшает их условия проживания, они могут обратиться в суд. Исход судебного заседания предсказуем: преобразования признают незаконными, вас приговорят к административному штрафу и потребуют вернуть в состояние «как было». В результате получится, что вы платили за квартиру с ванной, а получили жилище без удобств и с проблемами.
Таким образом, если квартира с не подлежащей легализации ванной предлагается к продаже по цене жилья с «официальными» удобствами, это дает повод насторожиться и поторговаться. «Самозахваченная» прихожая – это также повод для пересмотра цены.
Почему перепланировку желательно узаконить, несмотря на то что это хлопотно? Прежде всего на тот случай, если квартиру все-таки придется когда-то продать. Напомним, что нелегальная планировка – не препятствие для сделки, но круг возможных покупателей будет ограниченным (соответственно, и на цене продажи это скажется). Ведь большинство сделок на квартирном рынке нынче производится с привлечением ипотечных кредитов, а банки, как нам уже известно, отказывают в одобрении займов под залог проблемных объектов.

• Как обезопасить себя от нежелательного приобретения квартиры «с недостатками», под которыми, понимается, в данном случае, неузаконенная перепланировка?
• Что делать, если все-таки приобрел такую квартиру? Кто несет ответственность за самовольную перепланировку: покупатель или продавец такой квартиры?
• Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры с самовольной (незаконной) перепланировкой?
• На что еще следует обратить внимание при покупке и продаже жилья?

Ответ:

Общие вопросы чистоты и безопасности сделки купли-продажи

Ранее мы писали о некоторых аспектах сделки, на которые следует обратить внимание при ее заключении. Рекомендуем по данной теме:

«Купля-продажа квартиры. Безопасность сделки», где приведены некоторые возможные причины признания сделки недействительной:

• Приватизация
• Согласие супруга
• Не понимал что делает.. ?
• Расчеты

«Покупка жилья. Осторожно – член семьи прежнего собственника»

О рисках приобретателя квартиры мы писали в статье:

«Риски покупателя квартиры, недвижимости. Дееспособность продавца»:

• Недееспособный продавец — недействительная сделка!
• Когда еще добросовестность приобретения не имеет значения
• Как избежать неудачной покупки?

Условия договора о «чистоте» квартиры

Традиционно в договоре купли-продажи указывается примерно следующее условие:

«Продавец гарантирует, что жилое помещение – квартиры № …. по адресу … свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, в отношении помещения нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений»

Можно дополнить вышеприведенное условие договора следующим:

«…признаки самовольной перепланировки или переустройства (т.е. без разрешение органа местного самоуправления) указанной квартиры отсутствуют».

Однако такая формулировка, при наличии в действительности признаков самовольной перепланировки, не спасет от негативных для приобретателя квартиры последствий, о чем речь пойдет ниже. Факт наличия или отсутствия самовольной перепланировки в приобретаемой квартире устанавливается покупателем простым визуальным осмотром помещения и сопоставления увиденного с технической документацией на квартиру.

Незаконная перепланировка и возможность расторжения договора купли-продажи

Если вдруг, после приобретения квартиры, оказывается, что там прежними владельцами была произведена самовольная перепланировка или переустройство, то возможность расторжения в судебном порядке договора купли-продажи ставится в зависимость от «результатов» перепланировки, характера технических изменений:

1) не имеется оснований для расторжение договора купли-продажи жилого помещения из-за самовольной перепланировки если в результате такой перепланировки не установлено нарушений нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и не требуется несоразмерных расходов и временных затрат на устранение (или узаконивание).

Кроме того, покупке предшествует осмотр и сравнение с техническим паспортом квартиры, не заметить существенных изменений – это беспечность покупателя.

Пример из судебной практики:

«Наличие самовольно произведенной перепланировки не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку о ее наличии истцам должно было быть известно при осмотре квартиры и ознакомлении с технической документацией на квартиру, подписав договор купли-продажи, истцы выразили свое волеизъявление на приобретение квартиры в указанном состоянии, что подтверждается п. 9 договора, согласно которому техническое состояние квартиры удовлетворяет покупателя.

Отказ в удовлетворении требования о расторжении договора купли-продажи квартиры влечет за собой отказ в удовлетворении остальных производных от него требований» (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу N 33-8104/13).

Однако полагаем, что в обсуждаемом случае вполне применимы положения статьи 475 ГК РФ.

В ст. 475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так, покупатель может по своему выбору потребовать:

• соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;
• безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.

То есть стоимость устранения недостатков можно будет взыскать с продавца. Полагаем, что средства, потраченные на узаконивание перепланировки, которую произвел продавец, также можно отнести к расходам на устранение.

2) имеются основания для расторжения договора купли-продажи жилого помещения из-за самовольной перепланировки если установлено, что перепланировка повлекла нарушения нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и требуются несоразмерные расходы и временные затраты на устранение. Например, запрещена перепланировка и переустройство, в результате которого санузел располагается над жилым помещением нижерасположенной квартиры (спальни, зала и т.д.). Или, к примеру, произведено переустройство инженерных коммуникаций, в результате чего, давление воды в системе сделало затруднительным получение коммунальной услуги (например, водоснабжение) другими собственниками… Ну и т.д.

Кто должен устранять последствия самовольной перепланировки: прежний собственник или нынешний?

И по действующему законодательству РФ и в судебной практике – это, однозначно, нынешний собственник жилого помещения, несмотря на то, что перепланировка произведена еще до него.

Один из примеров в судебной практике по данному вопросу:

«Довод апелляционной жалобы О. о том, что он приобрел долю спорного помещения уже в перепланированном состоянии, не может быть принят во внимание и служить основанием к отмене решения суда, поскольку, он являясь собственником доли спорного помещения, обязан устранить нарушение прав других собственников жилых помещений в многоквартирном доме, связанных с реконструкцией, перепланировкой и переустройством этого помещения» (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 09.10.2013 по делу N 33-9606/2013)

Перепланировка. Нормы права. Судебная практика

В рамках данной статьи мы не будем подробно останавливаться на вопросах самовольной перепланировки помещений, поскольку данный вопросы подробно освещены в обзоре практики «Перепланировка и переустройство квартиры. Узаконивание самовольной перепланировки», куда вошли следующие статьи:

• Перепланировка квартиры. Понятие
• Переустройство квартиры. Понятие
• Реконструкция. Понятие
• Переустройство и перепланировка. Виды работ. Различия
• Документы, прилагаемые к заявлению о переустройстве и перепланировке жилого помещения
• Что считается незаконной (самовольной) перепланировкой квартиры?
• Последствия самовольной перепланировки и переустройства жилого помещения
• Самовольная перепланировка и переустройство и продажа квартиры с публичных торгов
• Штраф за самовольную (незаконную) перепланировку квартиры
• Узаконивание (оформление) перепланировки квартиры через суд
• Судебная практика узаконивания перепланировки и переустройства квартиры
• Изменение назначения помещений в результате перепланировки. Судебная практика

Образцы исков о перепланировке

Исковые заявления об узаконивании перепланировки, образцы

Александр Отрохов, 29.07.2016