Когда расселят коммуналки в Москве?

Комнаты в коммунальной квартире все еще остаются востребованными. Для большинства покупателей это быстрая и самая реальная возможность получить прописку, жилье, небольшой и стабильный источник дохода. По мнению экспертов, даже появление на рынке малогабаритных квартир не приводит к исчезновению комнат: последние все равно дешевле, к тому же вложения в покупку комнат в коммуналках окупаются быстрее, чем в малогабаритки.

Страна коммунальная

«Купить квартиру в Москве у меня не получалось, но прописка в Москве мне была нужна, поэтому свою однушку в дальнем Подмосковье я продала за 3,7 млн руб. Этого хватило на покупку 12-метровой комнаты в пятиэтажном сталинском доме рядом со станцией метро «Первомайская»,— говорит Татьяна Усова.— В квартире кроме меня проживают еще одинокий мужчина-ученый, который пишет свою диссертацию, вторую комнату сдают девушке. Я второй собственник, две другие комнаты принадлежат мужчине и его матери в равных долях». Коммуналка Татьяны Усовой не единственная в этом многоквартирном доме: этажом выше расположена такая же, и в соседних домах тоже имеются коммуналки.

По данным опрошенных экспертов, предложений комнат на рынке недвижимости немало. Особенно они характерны для крупных городов, составляя от 2% до 10% от всех квартир, экспонируемых на вторичном рынке. «В Санкт-Петербурге на 46 тыс. квартир на вторичном рынке приходится 4,2 тыс. комнат (9%), в Москве на 60 тыс. активных объявлений на вторичке — 1,3 тыс. предложений в комнатах (около 2%). Рынок комнат активнее в крупных индустриальных городах (там коммуналки остались от домов, которые строили крупные предприятия для своих рабочих в советское время), а также в Санкт-Петербурге (связано с особенностями застройки центра города)»,— говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

По данным риэлторских агентств, комнаты — весьма востребованный товар на рынке городской недвижимости, хотя за последние годы их количество уменьшилось в разы. «За последние 15 лет число комнат в коммуналках, выставленных на продажу, сократилось в десять раз. Так, в Питере на продажу выставлено 3,5 тыс. комнат, а в 2003 году было вдвое больше. В Москве предложений меньше — всего 1,5 тыс. Связано такое явление с тем, что собственники комнат стремятся выкупить доли и сделать из них полноценное жилье»,— говорит гендиректор петербургского агентства недвижимости «Доли.ру» Игорь Аболемов.

Комнат в коммунальных квартирах в Москве не так уж много — около 250 предложений, уточняет председатель совета директоров агентства «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. В основном это трехкомнатные и пятикомнатные квартиры, тогда как классические коммуналки могли насчитывать и 8–12 комнат — такие дома еще можно встретить, например, в Санкт-Петербурге, добавляет она.

Страна малогабаритная

Опрошенные «Ъ-Домом» эксперты считают комнаты пережитком, на смену которому придут малогабаритные квартиры — жилье, площадь которого не превышает 20 кв. м. «Первые коммунальные квартиры появились в начале XX века в результате расселения квартир богатых представителей общества. Затем в течение долгого времени в обществе происходили процессы, способствующие уплотнению в жилом секторе. Сейчас идет процесс урбанизации, в отличие от советских времен, собственность иметь можно, коммунальные квартиры укрупняются. В центре Москвы уже не найти коммуналку: их выкупили и расселили. Но наметился еще один тренд на рынке недвижимости — это малогабаритное жилье»,— говорит директор программ по недвижимости Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Кирилл Сиволапов.

По словам участников рынка, официального определения для малогабаритных квартир, которые по площади совпадают с комнатами, но имеют отдельные удобства, не существует, хотя самих малогабаритных квартир много. По данным «Метриума», самую доступную квартиру площадью 19,8 кв. м можно купить в Кунцево на западе Москвы за 3,5 млн руб. Самое дорогое малогабаритное жилье в массовом сегменте продается за 6,8 млн руб.— и тоже в Кунцево.

Около 30% новостроек с квартирами до 20 кв. м в массовом сегменте строится на западе столицы, еще 23% — на севере города, по 15% — на востоке и юго-востоке. Эксперты связывают появление малогабаритных квартир не со стремлением к социальной обособленности граждан, а с падением покупательской способности россиян. «Начало продаж жилья размером меньше парковочного места, причем за весьма немалые для всей страны деньги (более 3 млн руб.),— это одно из проявлений кризиса, в котором мы пребываем. Даже во времена массового жилищного строительства при Хрущеве, несмотря на скудные ресурсы и невысокое качество жилья, квартир такой маленькой площади не было. Теперь же мы пришли к объектам в 11 «квадратов», и это, конечно, не прогресс, а регресс. Причем речь идет не только об экономическом или социальном, но и о ценностном кризисе, потому что со временем такое жилье может стать нормой»,— говорит управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая.

Купить и сдавать

Так или иначе, но пока на рынке есть и комнаты в коммуналке, и малогабаритные квартиры, покупатели берут их зачастую с одними и теми же целями. «Чаще всего такую недвижимость приобретают для получения регистрации в городе. Кроме того, некоторые комнаты в коммуналках располагаются в домах сталинской постройки, обладают высокими потолками, толстыми стенами, и есть покупатели, которые не хотят жить в новостройке и намеренно выбирают именно этот тип жилья»,— говорит Ирина Доброхотова.

С этим согласен и Игорь Аболемов. Он подчеркивает, что по его опыту 90% покупателей комнат в Петербурге приобретают их с целью дальнейшей сдачи в аренду: «В нашем городе, по данным Росреестра за этот год, 84% жилья находятся в долевой собственности — это больше всего в России. В центре Петербурга можно купить комнату за 1,8 млн руб., за эти же деньги можно купить и студию в Петергофе. Но комнату в коммуналке на Петроградке можно сдать в среднем за 13–15 тыс. руб. в месяц. При этом коммунальные услуги оплачивает арендатор, что выгодно. Квартиру в пригороде, купленную по той же цене, сдать сложно из-за транспортной недоступности и дорогих коммунальных услуг».

В Петербурге, продолжает Игорь Аболемов, цены на комнаты сильно зависят от местоположения дома. Например, в Василеостровском районе в 2019 году комнаты площадью 15–20 кв. м в коммуналках со старой отделкой обходились покупателям от 1,4 млн до 1,9 млн руб. Цены растут: три года назад те же комнаты стоили на 250 тыс. руб. дешевле.

Еще одна цель при покупке комнаты — получение отдельной квартиры в будущем, поскольку преимущественное право выкупа комнат в процессе их продажи по закону у владельцев доли в этой же квартире. «У нас выставлено на продажу 20 комнат. В основном люди берут комнаты для получения отдельной квартиры в будущем. Одна клиентка хочет в итоге получить трехкомнатную квартиру, где у нее уже есть в собственности две комнаты. Сначала она жила вдвоем с мужем в купленной комнате, потом у них родился первый ребенок, когда родился второй, они за 800 тыс. руб. выкупили вторую комнату, вложив в том числе материнский капитал. Если соседи будут продавать свою комнату, то семья выкупит ее»,— говорит риэлтор саранского агентства недвижимости «Порог» Алина Рыжникова.

Эксперты говорят о выкупе комнат в коммунальных квартирах как об отдельном и довольно сложном виде бизнеса. В случае если выкупом комнаты заниматься целенаправленно для ее продажи, то доходность может оказаться высокой. «Так, например, если выкупить по отдельности все комнаты в четырехкомнатной квартире по 2 млн руб., затраты составят 8 млн руб., а целиком такая квартира может быть выставлена на продажу за 12–15 млн руб. и более (если, например, дом находится около метро и рядом с парком, а в квартире сделан свежий современный ремонт)»,— говорит Ирина Доброхотова. Риэлторы подчеркивают, что заработать на продаже бывшей коммуналки мгновенно не получится: сначала квартиру нужно расселить (нередко владельцам комнат нужно подобрать альтернативу), затем чаще всего требуется ремонт, потом — продажа, а многокомнатные квартиры реализуются медленнее всего.

«В Петербурге от продажи целой квартиры, которую постепенно «собирали» из комнат, можно выручить на 30% больше денег, чем изначально потратили на выкуп долей. Но надо понимать, что сначала придется купить все комнаты в ней. Это непросто. Ведь преимущественное право выкупа есть у соседей, которых надо уведомить о продаже. Для этого порой приходится отправлять десятки писем с уведомлениями, ждать ответа»,— говорит Игорь Аболемов.

Комната может быть начальным капиталом для дальнейшего приобретения жилья. По данным агентства недвижимости «Этажи», в Екатеринбурге, например, нередко этим пользуются молодые люди, которые в начале своего пути инвестируют в покупку бюджетной недвижимости. «Купили с женой 20-метровую комнату в трехкомнатной коммуналке на Советской четыре года назад. Обошлась она нам тогда в 800 тыс. руб. За эти деньги квартиру не купишь, а тут центр города. Это дешево. Через пару лет продали за 1,3 млн руб.— выкупили у нас ее соседи. Мы покрыли вырученными деньгами 35% стоимости нашей однушки»,— говорит житель Екатеринбурга Игорь Демидов.

Выгода в долгосрочной перспективе

Как уверяют эксперты, комнаты в коммуналке по доходности равны малогабаритным квартирам. По данным агентства «Бест-Новострой», в Москве средний бюджет покупки комнат, если они продаются как отдельное помещение, а не как доля,— около 2–3,5 млн руб. в зависимости от района, площади и состояния самого дома. Площади комнат могут варьироваться от 9 до 17 кв. м. Квартиру-студию или обычную малогабаритку в Москве можно приобрести практически за те же деньги — стоимость зависит от удаленности от метро и площади объекта. В диапазоне от 2,5 млн до 4,5 млн руб. предлагается не менее 500 объектов. В строящихся домах в старых границах Москвы можно приобрести студии от 2,6 млн до 3,8 млн руб. Но если комнату в столице приобретают для дальнейшей сдачи в аренду, то надо понимать, что денег с нее арендодатель получит меньше, чем если бы сдавал малогабаритку. «Ставка аренды комнат — 15–20 тыс. руб. в месяц. А вот разброс ставок на малогабаритные квартиры или студии существенный: от тех же 20–23 тыс. руб. до 60 тыс. руб., так как во многом это зависит от качества дома, ремонта, качества бытовой техники. Если предположить, что качественная комната была приобретена за 3 млн руб. и сдается за 20 тыс. руб., то она окупится через двенадцать с половиной лет. Студию, купленную за 4,5 млн руб., можно будет сдавать, например, за 35 тыс. руб.— тогда вложения окупятся примерно за десять с половиной лет»,— говорит Ирина Доброхотова.

Совсем иная ситуация в Петербурге, где сдавать комнаты бывает выгоднее, чем сдавать однокомнатную квартиру на окраине. «Один из наших клиентов продал имеющуюся у него однушку на окраине города за 3,7 млн руб., которую сдавал за 18 тыс. руб. в месяц. Купил три комнаты — две в центре и одну на окраине. В итоге он получал почти вдвое больше, чем за аренду однушки. В Петербурге такие истории встречаются часто»,— отмечает Игорь Аболемов.

Рынок студий и малогабаритных квартир развивается, но не сможет вытеснить коммуналки в ближайшем будущем, считают эксперты. «Малогабаритных студий площадью 11 кв. м как явления не существует. Есть два проекта в Москве, которые куда активнее обсуждаются, чем продаются. Предложения в комнатах не исчезнут. Они неизбежно появляются и будут появляться при расселении коммунальных квартир (в Москве на них до сих пор приходится около 3% жилого фонда), при нестандартных жизненных ситуациях. Этот продукт только частично (по цене) пересекается со сверхкомпактными студиями (площадью 20–25 кв. м) в новостройках. Большинство комнат предлагается в центре и сложившихся районах, а небольшие студии — в ближних пригородах»,— заключает Алексей Попов.

Анна Героева

Самое важное в канале Коммерсантъ в Telegram

Власти Москвы планируют расселить все коммунальные квартиры в городе до 2019 года. В первую очередь от коммуналок очистят центр, а потом и остальные районы. Первыми в отдельные квартиры переселятся жильцы коммуналок, которые являются очередниками. После чего в очередь автоматически попадут и те, кто в нее не становился. Однако речь идет только о коммуналках, находящихся в собственности города. Далекоидущие планы Расселение коммунальных квартир в Москве началось в середине 90-х. По данным департамента жилищной политики и жилищного фонда города, которые приводит агентство РИА Новости, в 1997 году в столице насчитывалась 151 тысяча коммуналок, а к концу 2008 года их число сократилось до 58 тысяч. Только в прошлом году городские власти расселили около трех тысяч таких квартир.
Чиновники обещают, что к 2019 году коммуналок в Москве не останется. В первую очередь они решили взяться за центральный район столицы. По словам префекта Центрального административного округа Москвы Алексея Александрова, которые приводит «Интерфакс», коммунальные квартиры в ЦАО расселяются с 1995 года, за это время их количество сократилось с 35 до 10 тысяч. В ближайшие четыре года отдельное жилье получат все очередники, проживающие в коммуналках в центре Москвы — 4,5 тысячи из 22 тысяч семей. Потом расселят и очередников, проживающие в других районах, и тех, кто очередниками не являлся.
Префект также озвучил довольно странные цифры. «Для расселения всех коммунальных квартир и предоставления жителям нового жилья необходимо не менее 100 тысяч квадратных метров жилых площадей, что составляет 1,3 тысячи квартир», — приводит его слова агентство. Как в это количество квартир власти планируют заселить как минимум 4,5 тысячи семей (не говоря обо всех остальных) и при этом избавиться от коммуналок — не совсем понятно.
Мэр Москвы Юрий Лужков в программе «Лицом к городу» на телеканале ТВЦ-Центр заявил, что столичное правительство планирует поставить всех жителей коммунальных квартир в очередь на улучшение жилищных условий со всеми установленными льготами. Соответствующая законодательная инициатива уже направлена на рассмотрение в Московскую государственную думу.
Мэр считает, что задача по расселению коммунальных квартир не так сложна, как кажется. По его словам, в большинстве московских коммуналок (в 48 тысячах из 58-ми) проживает только по две семьи, поэтому для их расселения много свободных квартир не понадобится.
Практика расселения В данном случае речь идет только о тех коммунальных квартирах, которые находятся в собственности города и которыми очередники владеют по принципу социального найма. То есть квартиры, все комнаты в которых находятся в собственности жильцов, в программу расселения, судя по всему, не попадут. Между тем, эти квартиры тоже относятся к разряду коммунального жилья.
Как рассказал «Ленте.ру-Недвижимость» генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олег Самойлов, в тексте Жилищного кодекса словосочетание «коммунальная квартира» употребляются неоднократно, однако определение этого термина в Кодексе отсутствует. Но оно раскрывается в Законе города Москвы N6 от 11 марта 1998 года, в котором есть такая формулировка: коммунальной является квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и/или собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, совместно использующим вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования. Иными словами, коммуналка — это квартира с двумя и более лицевыми счетами. Находятся ли в собственности все комнаты такой квартиры или только их часть, либо не находится ни одна из них — принципиального значения не имеет.
Пока не понятно, попадут ли в программу расселения коммуналок «комбинированные» квартиры, в которых одни комнаты являются собственностью жильцов, другие — собственностью города, особенно если все проживающие в квартире стоят в очереди на жилье. По идее, тоже должны попасть, во всяком случае, как рассказали специалисты рынка, расселение «комбинированных» вариантов практикуется.
«Городские власти занимаются расселением вне зависимости от формы собственности, — рассказал «Ленте.ру-Недвижимость» президент компании «ХИРШ-Россия» Феликс Альберт. — Расселяемым предоставляют новое жилье той же формы собственности, которая была ранее. То есть из муниципальной комнаты люди переедут в муниципальную квартиру. Если комната частная – квартира также дается в собственность».
«Как правило, расселение коммуналок, осуществляемое жилищными органами города, производится путем предоставления другого жилья тем жильцам коммунальных квартир, которые стоят в очереди на улучшение жилищных условий, — пояснил Олег Самойлов. — Комнаты, освободившиеся после выезда очередников, передаются либо продаются оставшимся жильцам. Зачастую такая ситуация приводит к упразднению коммунального статуса квартиры: это происходит в случае, если в результате присоединения или выкупа все комнаты в квартире переходят в пользование либо собственность одной семьи».
Некоторые эксперты не уверены, что властям удастся расселить все муниципальные коммуналки до 2019 года, поскольку расселение обычно сопровождается разного рода сложностями. «Например, в ЦАО еще остались жильцы пенсионного возраста, которые не желают выезжать из своей комнаты, даже если взамен им обещают приобрести отдельную квартиру в том же районе, — рассказала риелтор компании «Пересвет-Недвижимость» Татьяна Майорова. — Также следует учесть, что коммунальными квартирами в свое время признавались и бывшие общежития, которые размещались в простых жилых домах, в частности, от бывших советских заводов. Например в районе метро Нагорная есть несколько домов, в которых все квартиры только коммунальные (бывшие общежития швейной фабрики). Данные многоквартирные ветхие дома давно планировались под снос, но их расселение — дело непростое, в некоторых комнатах живет уже по три поколения: родители, их дети, у которых уже есть свои дети».
В принципе, коммуналка может быть расселена и частным лицом (если все комнаты приватизированы, иначе квартиру просто нельзя продать). Такая практика была очень популярна в середине 1990-х годов. Тогда расселенная коммуналка, скажем на Арбате, была единственно возможным вариантом просторного жилья в престижном месте, и состоятельные люди очень хотели такие объекты купить.
«Я с гордостью вспоминаю, что был непосредственным исполнителем первого состоявшегося в Москве расселения коммунальной квартиры, в которой имелись свободные комнаты, — рассказал Олег Самойлов. — И комнаты эти было необходимо одновременно с приватизацией выкупать у города. Сегодня подобная деятельность стала для риелторов привычной и перешла в категорию стандартных операций. А 15 лет назад практики проведения таких операций не существовало в принципе. Ни у нас, начинающих риелторов (а в те годы все риелторы были «начинающими»), ни у Департамента муниципального жилья. Все, чем мы располагали – это законом, установившим возможность приватизации с одновременным выкупом. При этом, как конкретно применять этот закон, не знал никто: ни риелторы, ни чиновники. Вот и пришлось эту практику создавать с нуля, руководствуясь не инструкциями и предписаниями, а чувством здравого смысла».
Потом мода на расселение коммуналок прошла. По словам Феликса Альберта, это произошло по двум причинам: во-первых, к настоящему моменту сформировался рынок нового элитного жилья, и спрос на просторные квартиры в старых домах существенно снизился. Во-вторых, риелторы постепенно «выбрали» почти все коммерчески привлекательные варианты коммуналок с хорошим местоположением и в качественных домах, жильцы которых, к тому же, действительно желали расселиться и не имели неадекватно высоких запросов. Но, тем не менее, сделки по расселению время от времени проходят. Обычно коммунальные квартиры, идущие на расселение, востребованы в домах, уже прошедших реконструкцию, либо в «сталинках» поздних годов постройки, где есть железобетонные перекрытия и горячая вода, а не газовая колонка.
Риелторы, к слову, не слишком любят расселять коммуналки, потому что это сложные и громоздкие сделки. «Не так давно наша компания заключила сделку, в которой было 18 участников — рассказал Альберт. — Расселялась коммуналка из семи комнат, каждом жильцу нужна была отдельная квартира. При этом не все соглашались именно на те квартиры, которые им предлагались – пришлось тянуть цепочку альтернатив дальше. Случается и так, что у одного из жильцов маленькая комната – разделив общую стоимость квартиры на метры, приходящиеся на комнату каждого, получается, что доля данного гражданина – 1,5 миллиона рублей. Но на такие деньги квартиру не купишь даже в Подмосковье, и сделка замораживается до тех пор, пока кто-то из более «состоятельных» соседей (чья комната побольше) не поделится деньгами, вырученными от продажи своей комнаты».
Непопулярность таких расселений подтверждает и пресс-секретарь компании МИАН Валерий Прокопьев: «Современный покупатель понимает всю серьезность затрат на коммунальное жилье, обычно требующего больших материальных вложений. Почти у всех проживающих в коммуналке требования к будущему жилью завышены, а средства на доплату часто отсутствуют, и клиент, желающий приобрести квартиру целиком, должен кредитовать всех собственников комнат, зачастую переплачивая».
Непотопляемые На самом деле, расселить все коммуналки и ликвидировать этот тип жилья в принципе — невозможно. По той простой причине, что они постоянно появляются вновь. По данным риелторов, объем предложения комнат на московском рынке жилья в начале лета вырос примерно на 30 процентов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — причем речь идет не только о коммуналках, но и об отдельных квартирах, которые владельцы начали продавать частями. Например, два или более человек получают в наследство свою долю в одной квартире, один из них решает свою долю продать, покупатель этой доли становится собственником приобретенной комнаты и получает право вселиться в нее в соответствии с выкупленной долей. Коммуналка может образоваться и при разводе супругов, разъезде родственников, когда также продаются доли в квартире.
Генеральный директор агентства недвижимости DOKI Валерий Барнинец рассказал «Ленте.ру-Недвижимость», что основная масса комнат, которые продаются не в коммунальных квартирах, расположена в относительно новых районах Москвы. Среди адресов чаще всего встречаются районы станций метро «Улица Подбельского», «Сходненская», «Коньково», «Южная», «Выхино», «Бульвар Дмитрия Донского», «Марьино», «Бибирево» и «Братиславская».
В общем, заявления властей о расселении ВСЕХ коммуналок нужно, что называется, делить на шестнадцать. Наверняка, расселят муниципальные и «комбинированные» квартиры, дадут жилье очередникам, проживающим в коммуналках вне зависимости от формы собственности, по тому же принципу будут расселять ветхие и аварийные дома, подлежащие сносу или реконструкции. Однако квартиры в относительно новом жилом фонде, которые стали коммуналками после продажи долей, город явно расселять не будет. Во всяком случае — не в ближайшие 10 лет.

На вопросы риэлторов отвечали начальник Отдела расселения коммунальных квартир Жилищного комитета Галина Шарова и начальник сектора того же отдела Татьяна Кулагина.

– Опишите, пожалуйста, вкратце процедуру расселения трехкомнатной коммунальной квартиры, на которую имеется покупатель и в которой две комнаты приватизированы, а одна – нет, и право приватизации утрачено.

– В этом случае расселение возможно только одним способом – квартира выносится на конкурс. И юридическое лицо может в нем участвовать и добиться права эту квартиру расселять. Если действительно уже есть приобретатель, то, чтобы не терять времени, пожалуйста, приходите во вторник – с 10.00 до 12.00 или в четверг – с 16.00 до 19.00 в Жилищный комитет, на площадь Островского, 11, кабинет № 99.

– Возможно ли квартиры, где покупатель, он же участник программы, уже есть (то есть речь идет о выкупе комнат у соседей), пропускать без очереди, чтобы они как можно раньше получали субсидии?

– Такое предложение не лишено здравого смысла, но есть закон Петербурга о программе расселения коммунальных квартир, который никакой очередности не устанавливает. Следовательно, и Жилкомитет никаких нормативных актов по этому поводу не может издавать. Однако на практике происходит так. Если в заявлении участника программы указано, что он выкупает комнаты у соседей, и имеется общее согласие всех жильцов, мы пропускаем – и будем пропускать – такие дела в первую очередь.

– В трехкомнатной квартире две комнаты принадлежат физическим лицам, одна – юридическому лицу. Как расселять объект?

– Надо договариваться. Приходите вместе с их представителями к нам в Жилищный комитет – от всех собственников потребуется только согласие на расселение.

– Может ли квартира, которая приобретается в рамках программы расселения, быть под залогом в банке?

– Нет, квартира, находящаяся под залогом, не может участвовать в программе.

– Для тех, кто уже получил соцвыплаты – по 101,3 тыс. руб. за кв. м (такая сумма начислялась в прошлом году), не будет ли пересмотра в связи с секвестированием госбюджета? Как ГУИОН будет рассчитывать размер соцвыплаты в 2009 году?

– За ГУИОН специалисты Жилкомитета, как вы понимаете, отвечать неправомочны. А что касается тех, кто уже получил социальные выплаты, исходя из среднерыночной стоимости 101,3 тыс. руб. за кв. м, – для них ничего не изменится, это совершенно точно. На 2008 год городской казной было выделено 1,5 млрд, деньги эти людям розданы, и обратно их никто не заберет. Бюджет Петербурга на 2009 год сокращен в три раза, это всем известный факт. И теперь мы ждем того момента, когда можно будет начислять социальные выплаты.

– Могут ли участвовать в программе расселения квартиры, где не все жильцы состоят на очереди?

– Безусловно, могут, однако социальные выплаты получат только очередники.

– Могут ли жильцы коммунальной квартиры участвовать в программе по расселению, если часть комнат не приватизирована, существуют большие долги по квартплате, но право на приватизацию не утрачено? Как покупатель приобретет всю квартиру с разными видами собственности?

– Давайте по порядку. Есть долг по квартплате, и на эту квартиру вы нашли инвестора. Прежде всего гасятся долги и приватизируются все жилые помещения – риэлторы должны это знать лучше меня. Вряд ли накопились астрономические задолженности – при суммах свыше 30 тыс. руб. ГУЖА обращаются в суд с исками о выселении.

– Дает ли право на соцвыплату очередь по содействию в улучшении жилищных условий, если сама постановка на учет состоялась недавно?

– Если вы внимательно читали закон, то знаете: там нигде не оговорены сроки постановки на учет. Поэтому если вы вдруг нашли квартиру, где ни один из жильцов не является очередником, но все они имеют на это право, и есть инвестор, вы можете одновременно обратиться с заявлениями о включении в программу по расселению и о приеме на учет – и эта квартира будет участвовать в программе. Вне зависимости от даты постановки на очередь размер социальной выплаты рассчитывается по общей формуле. Формула расчета такова: число членов семьи, состоящих на очереди, умножается на 18 кв. м общей площади (норма на человека), затем – на среднерыночную цену квадратного метра по расчетам ГУИОН. И от получившейся суммы социальная выплата составляет 30%.

– В трехкомнатной коммунальной квартире одна из комнат муниципальная, в ней «прописан» один человек. Его никак не найти, он не появляется уже 10 лет. Есть инвестор. Как расселить?

– Процесс будет сложный, поскольку признать человека утратившим право на жилое помещение можно одним-единственным способом – по решению судебных органов. Следовательно, первое, что вы должны сделать, – это как раз добиться такого решения. С таким заявлением в суд могут обратиться соседи.

– Можно ли упростить процедуру перевода денежных средств со счетов расселенцев на счета продавцов «встречных» квартир? Сейчас банк требует присутствия всех жильцов расселяемой квартиры одновременно для подписания заявления о переводе денег продавцам после представления в банк всех документов по расселению.

– К сожалению, нельзя. Дело в том, что программа многоступенчатая, и деньги начисляются не на одного человека (это только счет открывается на кого-то одного из семьи). Все члены семьи имеют равные права на эти деньги, поэтому личное согласие каждого должно быть, и требование банка совершенно правомерное. Есть юридические процедуры, которые упрощать нельзя. А в данном случае речь идет еще и о денежных выплатах.

– Мама – очередник, дочь тоже, живут в разных коммунальных квартирах, жильцы которых не согласны на расселение. В случае если мать и дочь окажутся в одной квартире, сохранится ли право на получение социальных выплат?

– Давайте остановимся на определении понятия «коммунальная квартира», оно подробно прописано в Законе Санкт-Петербурга «О жилищной политике». В нем сказано совершенно четко: квартира, состоящая из двух и более жилых помещений, занимаемых нанимателями или собственниками, не являющимися членами одной семьи. Круг членов семьи собственника определен ст. 31 Жилищного кодекса РФ, нанимателей – ст. 69. Естественно, мать и дочь никоим образом и ни при каких обстоятельствах не могут быть признаны членами разных семей. Кроме случаев лишения родительских прав, конечно. В таком случае позиция Жилищного комитета жесткая – такие квартиры являются отдельными.

– Однополые совершеннолетние дети разъехались по коммунальным квартирам. Могут ли они участвовать в программе расселения?

– Вопрос в том, состоят ли эти однополые дети на очереди и не признан ли их разъезд фактическим ухудшением жилищных условий. Если ухудшение имело место, то согласно действующему законодательству они подлежат снятию с учета и не могут быть приняты на учет вновь в течение пяти лет после совершения таких сделок. Так что если они проживали в отдельной квартире и потом разъехались по коммунальным, то в течение пяти лет им никакого содействия город оказывать не будет. А вот если они из одной коммуналки выехали в другую, являются очередниками и не имеют никакого другого жилья в собственности, то они могут участвовать в программе расселения коммунальных квартир.

– Двухкомнатная коммунальная квартира. Одна комната приватизирована, в ней проживают мать и сын, вторая – не приватизирована, «прописаны» в ней бабушка и внучка, бабушка – дитя блокады, на очереди не состоят. Подходит ли эта квартира под вашу программу?

– Если никто в этой квартире на очереди не состоит и права постановки на очередь не имеет – говорить не о чем. Все формы содействия в улучшении жилищных условий за счет городского бюджета рассчитаны только на очередников, другим гражданам у нас сегодня помощь не оказывается.

– Имеет ли право участвовать в программе человек, зарегистрированный в Петербурге менее 10 лет, но работающий в городе более 10 лет и имеющий возможность подтвердить это записями в трудовой книжке?

– Сегодня гражданин имеет возможность установить такие факты в судебном порядке. Подается исковое заявление об установлении фактов, имеющих юридическое значение. Только через суд – органы власти самостоятельно такие решения принимать не вправе.

– Человек родился в Ленинграде, в возрасте 35 лет вынужден был переселиться в Ленинградскую область. Имел там однокомнатную квартиру, обменял ее на комнату в Петербурге. На очередь не ставят, так как считают, что переезд в коммуналку – ухудшение. Правильно ли это?

– Переезд из отдельной квартиры в коммунальную, действительно, считается ухудшением жилищных условий, вне зависимости от географии. Через пять лет этот гражданин сможет встать на очередь, если будет соблюдено еще одно условие – десять лет в совокупности проживания в Петербурге, подтвержденное документально.

Следующая выставка-семинар «Жилищный проект» состоится 12 марта 2009 года в концертном зале «Карнавал» Аничкова дворца (Невский пр., д.39). Начало — в 17.00. Приглашаются все заинтересованные граждане. Вход и консультации — бесплатные. В рамках мероприятия будут проведены семинары для населения:»Квартиры и комнаты: рекомендации по покупке, продаже и аренде» и «Государственные жилищные программы Санкт-Петербурга».

Дополнительная информация на сайте www.gilproekt.ru

Когда расселят коммуналки в Москве?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *