А. владеет 11/12 долями в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 175,3 кв. м, а ее брат Л. – 1/12 доли. Продавать свою долю сестре Л. отказался, поэтому она обратилась с иском в суд, требуя в принудительном порядке прекратить его право собственности на 1/12 доли в связи с ее незначительностью (п. 4 ст. 252 Гражданского кодекса).
В обоснование своих требований она указала, что изначально квартира принадлежала на праве собственности их родителям. С 2009 года А. стала проживать в их квартире, тогда как Л. отношения с родителями не поддерживал и в данной квартире никогда не проживал, поскольку обеспечен другим жильем. Право собственности на 1/12 долю в спорной квартире ее брат приобрел в порядке наследования обязательной доли в наследственном имуществе, оставшемся после смерти отца. В 2013 году Л. зарегистрировался там по месту жительства. При этом он взломал входную дверь и, мотивируя свое поведение тем, что собирается сделать в квартире капитальный ремонт, систематически разрушал ее. А. также добавила, что между ней и братом сложились неприязненные отношения, в связи с чем их совместное проживание в одной квартире невозможно.
Л., в свою очередь, подал в суд встречный иск, в котором просил определить порядок пользования квартирой и обязать сестру не чинить ему препятствий в проживании. Свою позицию он обосновал тем, что является собственником 1/12 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру. После вступления в наследство он зарегистрировался в ней и постоянно проживает. Более того, он даже вступил в члены ТСЖ, несет бремя расходов и выполняет обязательства по содержанию жилого помещения. И поскольку данное помещение является для него единственным местом жительства, свою долю в квартире он считает значительной и имеет существенный интерес в ее использовании.
О том, кто имеет право на обязательную долю в наследстве и каким образом исчисляется ее размер, узнайте из материала «Обязательные доли в наследстве» в Домашней правовой энциклопедии интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите бесплатный доступ на 3 дня!
Получить доступ
Суд согласился с ним и отказал А. в иске (решение Фрунзенского районного суда г. Владивостока Приморского края от 13 января 2016 г.). Л. получил в пользование жилую комнату размером 16,6 кв. м, кроме того, в совместном пользовании родственников были оставлены кухня площадью 25,6 кв. м и санузел площадью 4 кв. м. Принудительная компенсация за незначительную долю в общем имуществе, отметил суд, возможна лишь в отношении участника общей собственности, заявившего требование о выделе своей доли, а принудительное изъятие у сособственника принадлежащей ему на праве собственности незначительной доли жилого помещения нормами гражданского законодательства не допускается. К тому же доля ответчика, по мнению суда, не является незначительной, поскольку она превышает учетную норму для принятия на учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Суд также учел, что спорная квартира является единственным жильем Л., в котором он зарегистрирован, несет бремя его содержания и оплачивает возникающие задолженности по коммунальным платежам. В результате суд обязал А. не чинить брату препятствий в пользовании спорной квартирой, в том числе к проходу и пользованию выделенной ему комнатой и местами общего пользования.
А. обжаловала это решение, но апелляция поддержала позицию суда первой инстанции, изменив лишь условие о местах общего пользования – так, в совместное пользование сторон, кроме указанных в решении суда помещений, были включены коридоры площадью 29,1 кв. м, 3,1 кв. м, 10,1 кв. м и 5,4 кв. м (апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 18 апреля 2016 г. по делу № 33-3712/2016).
С требованием отменить это определение А. обратилась в Верховный Суд Российской Федерации. И позиция Суда с мнением коллег разошлась (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 27 июня 2017 г. № 56-КГ17-13).
По общему правилу, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п. 1 ст. 252 ГК РФ). Если же согласия достигнуть не удалось, один из участников долевой собственности вправе требовать выдела своей доли в натуре либо выплаты ему ее стоимости в судебном порядке (п. 3 ст. 252 ГК РФ). При этом закон предоставляет суду право при отсутствии согласия собственника прекратить его право на долю в общем имуществе, обязав остальных участников выплатить ему соответствующую компенсацию – это возможно в тех случаях, когда его доля незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (п. 4-5 ст. 252 ГК РФ).
ВС РФ подчеркнул, что указанное положение распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности. Тем самым отсутствие согласия ответчика на выдел его доли из общего имущества не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
Кроме того, Суд обратил внимание на то, что ответчику принадлежит всего 1/12 доля в общем имуществе, то есть 14,6 кв. м общей площади квартиры. Однако поскольку изолированной комнаты, соответствующей размеру его доли, в квартире не имеется, суды закрепили за Л. жилую комнату размером 16,6 кв. м, указав на то, что ее площадь превышает полагающуюся незначительно (всего на 2 кв. м). Однако, отметил ВС РФ, суды не учли, что на долю ответчика в спорной квартире приходится 14,6 кв. м именно общей площади квартиры, а не жилой, в связи с чем размер общей площади квартиры, приходящейся на долю Л., был судами существенно превышен.
Также, добавил Суд, законодатель не связывает критерий незначительности с учетными нормами, применяемыми для постановки нуждающихся граждан на учёт для улучшения жилищных условий.
Помимо прочего, указал ВС РФ, суды не установили наличие у Л. интереса в использовании общего имущества. Такой интерес, напомним, устанавливается на основании доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т. д. (п. 36 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). А. отмечала, что брат проживает со своей семьей по другому адресу, однако эти доводы суды не приняли к сведению. Более того, Л., по словам истца, умышленно разрушал квартиру и даже пытался вселить в нее других лиц.
Суд напомнил о том, что стороны должны действовать добросовестно и никто не вправе извлекать из своего недобросовестного поведения преимущество (п. 3-4 ст. 1 ГК РФ). При этом поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения (п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Однако апелляция не проверила, соответствует ли отказ Л. от выделения его доли в спорной квартире требованиям добросовестности.
Все это привело к тому, что ВС РФ отменил апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение.
В юридической практике сложными и достаточно частыми спорами, являются споры по поводу прав на жилое помещение. Неизбежно споры возникают между участниками долевой собственности. Жилищные споры особенно обостряются в случае увеличения числа участников долевой собственности и появления собственников (участников) с микродолями. В таких случаях единственным решением может стать выкуп незначительной доли квартиры (в жилом помещении) в принудительном порядке. В данной статье мы расскажем, каким образом и в каком случае данный юридический механизм может быть реализован.
Содержание
Причины появления микродолей в квартире
Собственники с микродолями или незначительными долями в праве собственности на квартиру (жилое помещение) появляются, например в результате наследования квартиры (жилого помещения) несколькими наследниками. Также микродоли (незначительные доли) могут возникнуть в результате дробления долей в праве собственности на квартиру. Такое дробление применяется при продаже микродолей для целей последующей регистрации в жилом помещении. Нередко такие сделки купли-продажи заключаются под видом договора дарения, для уклонения от продажи доли другому собственнику.
Кроме того, собственники с незначительными долями могут создавать неудобства трудности другим собственникам квартиры. Например создавать препятствия в пользовании жилым помещением, уклонятся от несения расходов по оплате за жилое помещение или элементарно вредить. Против таких собственников в законодательстве предусмотрен механизм принудительного выкупа незначительной доли в квартире (жилом помещении) или правильнее сказать принудительная компенсация.
Выкуп незначительной доли квартиры — условия принудительного выкупа
Принудительный выкуп или правильнее сказать принудительная выплата компенсации за незначительную долю в квартире возможна при наличии строго определенных условий. Статья 252 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При невозможности выдела доли, участнику долевой собственности может быть выплачена денежная компенсация. В случаях, когда доля собственника является незначительной, в судебном порядке можно поставить вопрос о выкупи такой доли у собственника даже без его согласия.
Указанная законодательная конструкция может быть реализована только при одновременном наличии следующих условий:
- доля в праве собственности на квартиру (жилое помещение) является незначительной;
- доля в праве собственности на квартиру не может быть реально выделена;
- участник долевой собственности не имеет существенного интереса в использовании квартиры (жилого помещения).
Выкуп незначительной доли квартиры — доказывание значимых обстоятельств
Вышеназванные условия должны оцениваться судом в каждом конкретном случае с учетом всех значимых для дела обстоятельств. В частности, под незначительностью и реальностью выделения может пониматься невозможность предоставления такому собственнику отдельного помещения для проживания или предоставления достаточного количества места для проживания (с учетом минимального предоставления жилого помещения и возможностью совместного проживания с иными лицами). Также необходимо оценивать и сложившийся порядок пользования жилым помещением другими собственниками и жильцами, учитывать состояние здоровья и возраст. Незначительность доли может быть установлена и математическим способом исходя из размера долей других собственников (участников долевой собственности).
Существенный интерес может быть установлен на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу материального положения, возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.
Об отсутствии существенного интереса в спорном жилье может свидетельствовать наличие другого жилого помещения пригодного для проживания или иного места жительства (не в собственности), в котором постоянно проживает собственник незначительной спорной доли.
Принудительная компенсация за незначительную долю квартиры в судебном порядке
В случае, если возник спор с собственником незначительной доли в квартире, который не может быть урегулирован мирным путем, необходимо обращаться в суд с требованиями о переходе права собственности и выплате компенсации участнику долевой собственности, доля которого является незначительной. Собственник, обладающий незначительной долей в праве собственности на квартиру, утратит свое право на долю в общем имуществе только после фактической выплате ему компенсации.
Поскольку подобные судебные споры являются сложными, требуют юридических познаний, опыта судебных разбирательств, умения доказывания, то лучше поручить их профессиональному адвокату по жилищным вопросам.
Кроме того, после вынесения решения суда и вступления его в силу может потребоваться помощь адвоката для исполнения указанного исполнения, в том числе и в принудительном порядке.
Адвокат по жилищным делам в Москве —
В районный суд
Истец_______
Представитель истца______
Ответчик______
Госпошлина______
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о признании доли незначительной, прекращении права общей долевой собственности и добровольной выплате компенсации
ФИО и ФИО2 зарегистрированы и постоянно проживали по адресу: АДРЕС. Общая площадь – 52 кв.м., жилая площадь 29 кв.м.
Право собственности на квартиру подтверждается свидетельствами о праве собственности на жилище №0530932 от 25 августа 1993 года.
ФИО постоянно проживает в спорной квартире и оплачивает коммунальные услуги (копии квитанции предоставляются). Задолженностей по оплате коммунальных услуг не имеется.
Согласно п.5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, собственник помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение обязан вносить плату за коммунальные услуги.
ФИО несут бремя содержания квартиры, всегда поддерживают ее в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, что является обязанностью собственника жилого помещения на основании ч.3, ч.4 ст. 30 ЖК РФ.
ФИО2. зарегистрирована и постоянно проживает по адресу: ИНОЙ АДРЕС. Кроме того, ФИО2 на праве собственности принадлежит ½ доля земельного участка и ½ доли садового дома, расположенных по адресу: ИНОЙ АДРЕС.
Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и т.д. (п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации»).
Ответчик своей долей в спорной квартире не пользуется, в данной квартире не зарегистрирован, имущества в квартире не имеет, затрат по содержанию квартиры не несет, т.е. не имеет заинтересованности в праве на спорное имущество.
Спорная квартира является единственным имуществом истцов.
На основании ст. 252 ГК РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст. 252 ГК РФ, ст.131, 132 ГПК РФ,
ПРОШУ:
- Признать 1/6 долю квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, принадлежащей ФИО2 незначительной
- Признать за ФИО право собственности на спорную 1/6 долю квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС
- Прекратить право собственности ФИО2 на 1/6 долю в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: АДРЕС
- Взыскать с ФИО. пропорционально в пользу ФИО2. денежную компенсацию в размере 700 00 рублей 00 копеек за принадлежащую ФИО2. 1/6 долю в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС
Приложение:
1.Документы
Собственник большей части квартиры обратился в суд и попросил разрешить ему принудительно выплатить участнику долевой собственности денежную компенсацию за его очень незначительную часть в этой квартире площадью чуть больше 44 квадратных метров.
В суде гражданин заявил, что ответчику в квартире принадлежит 7/100 доли. Это в пересчете на метры — немногим больше 3 метров общей, и 1,9 жилой площади.
Сам ответчик выделить ему долю не просил, согласие на замену метров деньгами не высказывал и другой недвижимости не имеет. Местные суды отказали истцу в его просьбе, и тот дошел до Верховного суда РФ.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС отказы коллег изучила и с ними не согласилась.
Вот аргументы Верховного суда. По 252-й статье Гражданского кодекса, имущество, которое находится в долевой собственности нескольких человек, можно разделить по их согласованию. Каждый участник долевой собственности вправе требовать свою долю. Если соседи договориться между собой не могут, то это может сделать суд по просьбе одного из них.
Если выделить долю невозможно без «несоразмерного ущерба» для остальных собственников, то желающий получить свою часть дольщик может просить у соседей заплатить ему за свою часть.
Выплата компенсации участнику долевой собственности вместо выделения доли допускается только с согласия самого собственника. Но если доля так мала, что выделить ее невозможно, и собственник кусочка «не имеет существенного интереса к использованию общего имущества», то суд может сам обязать соседей заплатить гражданину за его метр. Это сказано в 4-й части той же 252-й статьи Гражданского кодекса. Как только человек получает деньги, он утрачивает право собственности.
Верховный суд пишет, что право суда отнять микродолю и заменить ее выплатой является исключительным случаем и он допустим «только при конкретных обстоятельствах и в пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и интересов других участников долевой собственности».
По мнению ВС, местные суды были не правы. Они решили, что хозяин метра «имеет интерес к использованию общего имущества, так как не заявлял требования о выделении ему доли». Это, заявила высокая инстанция, противоречит 252-й статье Гражданского кодекса. А ссылка местных судов на то, что у собственника мини-доли нет другого недвижимого имущества, не может быть основанием для отказа в иске. Кроме того, местные суды не обратили внимание, что собственник метра живет совсем в другом субъекте РФ и никаких отношений с хозяином оставшейся части квартиры не имеет. Как упрек в адрес нижестоящих судов ВС заявил и еще одну вещь — решая вопрос о реальной заинтересованности мини-собственника в общем имуществе, суды не учли неудобства, которые он причиняет другому собственнику.
Каждый участник долевой собственности вправе требовать свою долю
Имеет ли хозяин метра интерес в «использовании общего имущества», решает суд в каждом конкретном случае, анализируя все представленные доказательства, подтверждающие необходимость и нужность общего имущества. Так, проверяется, в частности, возраст, состояние здоровья, профессиональная деятельность, наличие детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных.
Ничего этого местные суды не изучали, значит, сказал Верховный суд, спор надо пересматривать с учетом разъяснений.
На прошлой неделе Верховный суд Российской Федерации выпустил очередное свое разъяснение, в котором дал пояснения для нижестоящих судов относительно прав владельцев небольших долей в одном жилом строении.
Судьи Верховного суда РФ рассмотрели гражданское дело по спору семейной пары и постороннего им человека. Суть спора следующая: семья проживала в квартире из трех комнат и являлась владельцем большей ее части. Далее, в этой же квартире приобрел небольшую долю по гражданско-правовому договору незнакомый семье человек, инициировавший гражданский иск о вселении его в вышеуказанную квартиру.
Подобного рода дела, в которых одной из сторон выступает собственник несущественной доли в жилом помещении, в большом количестве поступают на рассмотрение в судебные органы. Такие ситуации провоцируют социальное напряжение в обществе. Кроме того, схожие случаи становятся главными темами в средствах массовой информации, специализирующихся на криминальных новостях. В общем, схема злоумышленников довольно проста и понятна. Сознательно приобретается в жилом помещении 1/50 доли или еще меньше. В это помещение заселяются граждане, основная задача которых создать нечеловеческие условия проживания остальным владельцам жилья. В результате чего, последние вынуждены расставаться с имуществом за откровенно смешные деньги, либо просто бежать, спасая свои жизни.
На протяжении длительного периода времени правоохранительные органы вели себя более чем аморфно, отсылая стороны выяснять отношения в суд. Сейчас, благодаря общественному резонансу, дело обстоит намного лучше. Несколько преступных группировок уже отбывают наказание.
Обладателям долей в жилом помещении призвано помочь в разрешении спора недавно вышедшее разъяснение ВС РФ. В рамках дела судьи разбирали итоги подобного спора граждан из Новосибирска. В районный суд Новосибирска обратился гражданин, являющийся собственником 3/9 доли в квартире из трех комнат, с иском о вселении к супружеской чете. Остальная часть жилья была в собственности у семьи, которая жила в ней на постоянной основе. Новосибирский суд первой инстанции истцу отказал в удовлетворении заявленных требований. Апелляционный суд решение суда первой инстанции отменил и обязал супругов не препятствовать гражданину пользоваться жилым помещением. В поисках правды супруги обратились в Верховный суд России.
Рассматривая дело коллегия ВС установила, что суд первой инстанции не удовлетворил требования истца, поскольку тот фактически никогда в спорной квартире не жил. Предыдущий собственник 3/9 доли квартиры порядок ее пользования в суде не определил. В самой квартире не имеется помещения соразмерно доли истца.
Согласно статье 288 Гражданского кодекса РФ, статье 17 Жилищного кодекса РФ в жилые помещения служат для проживания граждан. Статья 247 ГК РФ говорит о том, что пользоваться общей долевой собственностью граждане должны по взаимному соглашению. В случае отсутствия такого соглашения в порядке, котором определит суд в своем решении. Владелец доли может распоряжаться имуществом соответственным его доли. Когда это фактически не представляется возможным, собственник небольшой доли может требовать за нее компенсацию.
В рамках дела ВС РФ установлено, что ответчики в родстве с истцом не состоят. В квартире нет комнаты, соответствующей доли истца. Собственник 3/9 доли в спорной квартире никогда не проживал. На основании изложенного Верховным судом был сделан вывод о том, что вселение истца в квартиру будет прямым нарушением статьи 247 Гражданского кодекса РФ.