9 февраля 2016 года
Павильоны у метро «Чистые пруды» в Москве
В ночь на 9 февраля 2016 года в Москве снесли от 97 до 107 объектов в различных районах города, которые власти столицы признали объектами самовольного строительства.
Среди них ТЦ «Альбатрос» у метро «Щёлковская», а также торговые ряды у станций метро «Чистые пруды», «Кропоткинская», «Арбатская» и «Улица 1905 года». Из первоначального списка предназначенных под снос построек (в нем было 104 объекта) уцелела лишь «Пирамида» на Тверской улице.
Сам снос напоминал спецоперацию. Представители властей, по словам очевидцев, не предъявляли документов, уничтожая в том числе объекты, по которым были выиграны судебные решения. Находящееся в сооружениях имущество арендаторов выносилось на улицы. Силовыми методами из помещений удаляли забарикадировавшихся в них людей.
Некоторые сносимые здания существовали более десяти лет, и почти у всех застройщиков были надлежащим образом оформленные землеотводы, разрешения на строительство и официально выделенные властями Москвы подключения к городским коммуникациям.
Согласно постановлению московского правительства, все они признаны самостроем из-за неправильного оформления документов, нахождения на землях общего пользования или на участках с инженерными коммуникациями.
В некоторых случаях спор дошел до Верховного суда, а решения приняты не в пользу московских властей.
Тем не менее, московские власти считают, что имеют право осуществлять снос на основании применения обратной силы пролоббированной ими новой редакции ст. 222 Гражданского кодекса, пункт 4 которой, вступивший в силу в сентябре 2015 года, даёт им право сносить в административном порядке — без обращения в суд здания, признанные самостроем.
 |
Продолжение: Сергей Собянин: Нельзя прикрываться бумажками о собственности |
 |
См. также:
|
«Ночь длинных ковшей», обогатившая наше право «принципом снесения», стала самым обсуждаемым правовым событием месяца и, уверен, будет обсуждаться еще долго. В дискуссии правовое положение снесенных объектов зачастую оценивается в общем виде, мол, все они — «самострой» или, напротив, по ним есть «узаконившее» их решение суда. Наконец, недавно мэр Москвы сказал, что «эти ларьки-пирамиды действительно угрожают вашей жизни».
В праве, однако, не может быть общих оценок. Каждый объект имеет свою историю. Мы собрали информацию о всех постройках, вошедших в постановление правительства Москвы от 8 декабря 2015 года № 829-ПП, санкционировавшее снос. Детальную информацию можно посмотреть в таблицах, которые приложены к этому посту (в их подготовке принимала участие редактор Закон.ру Юлия Буйная). В одной объекты, по которым не было судебных решений, в другой— по которым такие решения были. Ниже несколько наблюдений.
Объекты, о которых не высказывались суды
Из 104 объектов, которые пошли «под ковш», 43 не были предметом судебных разбирательств между Москвой и их владельцами. Причем почти на все эти объекты право собственности зарегистрировано. Лишь два из них отсутствовали в реестре (пункты 33, 84 в приложении к постановлению). Основанием первичной регистрации прав на остальные объекты, как удалось выяснить, были различные документы о вводе их в эксплуатацию, утвержденные московскими должностными лицами. Как правило, это были префекты различных административных округов. Информация указана в таблице. Иногда по названиям документов можно видеть, что объект временный или некапитальный. Тем не менее он был зарегистрирован как недвижимость. В некоторых случаях, напротив, прямо сказано, что постройка капитальная. Есть даже два объекта, зарегистрированные на основании разрешений на ввод в эксплуатацию, выданных в 2008 году, т.е. в период действия уже современного Градостроительного кодекса.
Есть некоторые объекты, происхождение которых туманно. Например, права на здания на ул. Таганская, 2 (п. 1-8) и Бол. Серпуховская, вл. 17, стр. 1 (п. 18) зарегистрированы на основании свидетельств 1997 и 1998 годов о внесении в реестр собственности на территории Москвы — этот реестр, очевидно, заменял нынешний Единый государственный реестр прав на недвижимость. Есть три объекта (п. 70, 95, 99), первичная регистрация прав на которые производилась на основании договоров купли-продажи. Причем в одном случае продавцом была сама Москва — еще в 1992 году (п. 95).
Объекты, по которым есть судебные решения
Остается 61 объект, о правовом положении которых успели высказаться суды. Они разбиты на две группы. В одной собраны дела, инициированные самими владельцами построек, в другой — дела по требованиям, предъявленным властями.
Иски собственников
Иски собственников касаются 11 объектов. Очевидно, результаты дел были положительными для истцов. Судебные решения либо стали основанием для регистрации права, либо позволили ее сохранить. Как правило, власти не шли далее апелляционной инстанции, пытаясь доказать свою правоту. Однако, возможно, зря. В единственном деле (№ А40-68342/2013) они все-таки пошли до конца и в итоге в июле 2015 года получили определение экономической коллегии Верховного суда (ВС) в свою пользу. Владелец торгового павильона оспаривал отказ в регистрации права на него. После двух кругов рассмотрения спора ВС признал отказ правомерным. Этот вывод связан с тем, что участок не предоставлялся для строительства капитального объекта и на его возведение власти не давали разрешения.
Иски властей
Споры касаются судьбы 50 объектов. Из этой группы стоит сразу исключить дела, по которым еще нет вступивших в законную силу решений, — их 6 (они в конце таблицы). В одном из этих дел власти отказались от требований. Правда, произошло это вчера. Так что отказ, вероятно, вызван тем, что исчез предмет спора. Победа была одержана вне зала суда.
Остаются 44 постройки, в отношении которых есть вступившие в силу судебные акты. Основная масса дел рассмотрена в 2014 и 2015 годы. До этого времени завершились только 4 дела.
Каковы результаты? Только в трех случаях требования властей были удовлетворены. В остальных суды отказались признавать постройки самовольными и санкционировать их снос (как правило, именно так были сформулированы требования) или признавать зарегистрированное право отсутствующим (такие требования заявлялись значительно реже). Причем по этой категории дел Москва старалась идти до последнего. Большинство окончательных судебных актов вынесено Арбитражным судом Московского округа (всего по 22 делам, некоторые касались нескольких объектов), и пять раз правота кассации подтверждалась ВС или Высшим арбитражным судом. Один раз ВС согласился с решением о сносе. Правда, высшие суды просто не передавали дела на пересмотр и, таким образом, не высказывались по результатам полноценного рассмотрения дела.
Получается, из 104 объектов, перечисленных в постановлении правительства о сносе, суды, в том числе высшие, фактически запретили сносить 42. Детали каждого дела приводить было бы избыточно. Общая канва всех дел вырисовывается довольно четко.
Как правило, споры шли о сносе различных павильонов, построенных на участках, предоставленных властями под временные объекты. В конце 1990-х или начале 2000-х право на такие временные объекты регистрировалось в ЕГРП. Иногда при регистрации указывалось на временный характер сооружения, иногда к моменту регистрации объекты уже переходили в разряд капитальных на основании реконструкции и проведенной экспертизы. При этом власти города принимали объекты в эксплуатацию, согласовывали их реконструкцию, предоставляли участки в аренду и продлевали срок аренды. В начале 2010-х договоры аренды перестали продлевать. Начали заявлять иски о сносе построек как самовольных.
Типичная реакция судов — власти пропустили срок исковой давности. Они прекрасно знали о постройках и что эти постройки из себя представляют. Из правила о применении исковой давности к требованиям о сносе самовольных построек есть одно исключение — давность не применяется, если постройка угрожает жизни и здоровью граждан. Этот вопрос суды, как правило, тоже рассматривали и на основании заключения экспертизы приходили к выводу, что такой угрозы нет. Поэтому причин не применять исковую давность у них не было. Иногда власти не пытались даже заявить о том, что надо проверить, угрожает ли постройка жизни и здоровью граждан.
Особая категория — дела, в которых заявлено только требование о признании права отсутствующим. Здесь истцы говорили: сооружение на самом деле является движимостью и поэтому должно быть исключено из реестра. Такие дела заканчивались проигрышем, так как ответчикам удавалось доказать капитальность сооружений и обоснованность регистрации их как недвижимости. Впрочем, в одном деле городу удалось выиграть. Он заявил необычное требование о сносе временного павильона (№ А40-21667/2012), не основанное на ст. 222 Гражданского кодекса о самовольной постройке. По сути, это был иск об освобождении участка после истечения срока договора аренды. Ответчик не говорил о том, что павильон — недвижимость.
Итог
История с «ночью длинных ковшей» напомнила другой сюжет — виндикацию незаконно приватизированных квартир от их нынешних собственников. Вопрос доходил до Европейского суда по правам человека (ЕСПЧ) и закончился постановлением по делу «Гладышева против России» 2011 г. Сейчас логика ЕСПЧ в этом деле насаждается в российской судебной системе. Так, председатель ВС Вячеслав Лебедев, выступая на семинаре-совещании председателей судов в начале этой недели, говорил, что нельзя органам, которые разрешали приватизацию и проверяли документы, потом идти в суд с требованием о возврате квартир.
Типологически эта ситуация близка к той, в которой оказались владельцы снесенных торговых точек. Власти сначала разрешили им что-то построить, приняли в эксплуатацию (иногда несмотря на то, что получившийся объект не соответствовал условиям разрешения), а потом просят эти объекты снести. Одно дело, если постройкой до сих пор владеет тот, кто ее возвел. Здесь можно попытаться доказать нечистоплотность застройщика, на что намекал мэр Москвы в другом своем известном комментарии. Но ведь это тоже надо доказать. Сложнее ситуация, когда требование о сносе предъявляется к покупателю недвижимости (судя по делам, как правило, именно это и происходит). Да, возможно, были нарушения при ее возведении. Но как он мог о них узнать и разве не мог он считать, что государство дважды подтвердило правомерность возникновения права, раз зарегистрировало его?
Вчера на семинаре итальянский ученый Уго Маттеи жаловался на ЕСПЧ. Эта инстанция, по его мнению, чрезмерно вторглась в область вещных прав и слишком защищает собственность в ущерб другим интересам. Если это действительно так, то результат рассмотрения жалобы в ЕСПЧ о сносе торговых павильонов кажется предсказуемым.