Инвестиции в строительстве

Содержание

Инвестиции в строительство жилья — как стать инвестором за 5 шагов + 5 дельных советов как избежать рисков при инвестировании

Привет всем, кто посетил сайт бизнес-журнала «ХитёрБобёр! С вами на связи Денис Кудерин, эксперт в области инвестирования.

Новая статья продолжает обширный цикл материалов об инструментах и механизмах грамотного инвестирования. Тема публикации – вложения в недвижимость на этапе строительства.

Вклады в недвижимость на стадии строительства – хороший способ обрести финансовую независимость и заставить деньги работать.

О том, как это сделать – читайте прямо сейчас!

1. Выгодно ли вкладывать деньги в строительство жилья?

Знаете, на сколько процентов увеличивается цена готового жилья в новостройке по сравнению со стоимостью на этапе строительства? Правильный ответ – на 40-70% (при среднем сроке возведения дома в 1-2 года).

Желая заинтересовать покупателей, застройщики устанавливают минимальные цены именно на старте продаж. Особенно заметна разница в ценах при строительстве крупных жилых комплексов и целых микрорайонов.

Возведение таких жилмассивов поэтапное, и девелоперы (предприниматели, зарабатывающие на строительстве) снижают начальную стоимость жилплощади для создания положительного имиджа компании и привлечения первой волны клиентов.

Выгода очевидна: инвестируя в недвижимость на стадии стройки, можно заработать вдвое больше после сдачи объекта в эксплуатацию. Единственное препятствие, которое останавливает инвесторов, это риск, что строительство застопорится или вовсе не будет окончено.

По мере возведения новостройки стоимость квадратных метров растёт: каждый этаж прибавляет 2-3% в цене жилплощади. Отсюда вывод: чем раньше вы вкладываете деньги в объект, тем выше возможные дивиденды от последующей продажи или эксплуатации.

На сайте есть подробный материал об инвестициях в недвижимость, рекомендую читателям ознакомиться с ним.

Перечислим все преимущества инвестиций в строительство:

  • высокая рентабельность и ликвидность;
  • надежность (недвижимость редко падает в цене, особенно в больших городах);
  • большой выбор объектов инвестирования;
  • различные варианты использования жилья (продажа, сдача в аренду).

Одна удачно приобретенная квартира может приносить доход годами и десятилетиями.

Пример

Купив престижную квартиру в центре города, можно сдавать её в аренду на короткие сроки (часы, сутки, недели). Окупаемость такого предприятия – 3-5 лет, а дальше вы получаете чистую прибыль без каких-то особых трудозатрат. Такой способ заработка – идеальный образчик пассивного дохода.

Есть и минусы. Главный из них – зависимость спроса на квартиры от экономических факторов. В период кризиса люди реже покупают недвижимость, предпочитая подождать до лучших времен.

Однако большинство экспертов по долгосрочным инвестициям считают вклады в жильё менее рискованными, чем, скажем, игра на фондовой бирже или передача денег в доверительное управление.

Читайте также статью «Что такое выгодные инвестиции в России».

2. В какое строительство лучше инвестировать средства?

Есть несколько направлений для вкладов в недвижимость на стадии стройки. Одни больше подойдут начинающим инвесторам с небольшим капиталом, другие – более опытным коммерсантам с приличными финансовыми активами.

Предлагаю вниманию пять наиболее актуальных и надёжных вариантов для вложения средств.

Жилые дома

Наиболее доступный способ инвестирования, характеризующийся минимальными рисками. Долгосрочная цель таких вложений предельно понятна: покупаем жилплощадь на стадии возведения, а после сдачи дома продаём её по выгодной цене либо зарабатываем на аренде.

Обязательно учитываются следующие показатели:

  • расположение (удаленность от транспортных узлов и метро);
  • планировка квартиры;
  • инфраструктура (наличие поблизости школ, детских садов, супермаркетов);
  • планы по развитию района в будущем.

Наиболее востребовано на рынке малогабаритное жильё – одно- и двухкомнатные квартиры.

Коттеджи

Загородные дома и дачи также могут принести инвесторам неплохую прибыль. Коттеджи пользуются особенным спросом у жителей мегаполисов – каждый горожанин хочет отдыхать в тихом, экологически благоприятном месте, подальше от загазованности и суеты.

Объекты нередко покупаются на стадии фундамента: такие вложения считаются самыми перспективными. Обязательно учитывайте при покупке статус района, состояние инфраструктуры, наличие коммуникаций и прочие важные для комфортной жизни параметры.

Гостиницы

Мировой опыт показывает, что срок окупаемости гостиниц составляет от 3 до 7 лет. Вполне приличные показатели, особенно если учесть, что добротное жильё для приезжих в крупных городах всегда пользуется спросом.

Производственные помещения

Вариант для инвесторов, имеющих некоторый опыт в операциях с недвижимостью. Производственные площади на стадии стройки лучше приобретать с заранее определенной целью.

Спросом пользуются объекты, которые в будущем будут использоваться в нуждах пищевой промышленности, перспективны также площади под фабрики по производству мебели, бытовой химии и товаров первой необходимости.

Новичкам заниматься вложениями в производственную недвижимость стоит лишь через посредничество профессиональных управляющих компаний или ПИФов.

Коммерческие объекты

Ещё одно направление, которое больше подходит опытным бизнес-инвесторам.

К коммерческой недвижимости относятся:

  • здания под торговые помещения (небольшие магазины, супермаркеты, торговые центры);
  • заведения общепита, рестораны, кафе;
  • развлекательные, спортивные, образовательные центры;
  • объекты под офисы и деловые центры;
  • складские помещения, ангары, хранилища;
  • сельскохозяйственные объекты.

В больших городах приоритет имеют офисы и торговые залы. Сотни мелких и крупных коммерсантов готовы регулярно платить за арендованные площади. Их владельцам остаётся лишь следить за состоянием помещений и получать стабильный доход.

Сдача в аренду – основной способ использования коммерческой недвижимости. Это довольно дорогой вид инвестиций с долгосрочным сроком окупаемости (5-8 лет).

В таблице ниже наглядно продемонстрированы особенности и сроки окупаемости различных объектов недвижимости:

Виды недвижимости Сроки окупаемости инвестиций Особенности
1 Новостройки 1-2 года При сдаче в аренду сроки окупаемости увеличиваются, но растёт и прибыль
2 Гостиницы 5-8 лет Инвестиции особенно перспективны для крупных городов и курортных регионов
3 Коттеджи 1-2 года Учитывается район и состояние инфраструктуры
4 Производственные помещения 7-10 лет Подходит для коллективных инвестиций
5 Коммерческая недвижимость 5-10 лет Нужен опыт инвестиций в недвижимость такого типа

Хотите больше информации по инвестированию для начинающих, читайте подробную статью на эту тему.

3. Как инвестировать в строительство – 5 простых шагов

Делая вложения по заранее определенному плану, вы снижаете риски и увеличиваете будущую доходность. Любые инвестиции требуют тщательного расчета и нуждаются в заранее разработанной стратегии.

Шаг 1. Выбираем застройщика

Обязательный и важнейший этап – выяснить, кто строит объект (что за компания). Эксперты советуют приобретать недвижимость у известных в вашем городе девелоперов.

При выборе застройщика учитывайте такие параметры как:

  • количество объектов, уже сданных в эксплуатацию;
  • репутацию компании;
  • отзывы клиентов;
  • опыт комплексной застройки;
  • общее количество инвесторов;
  • участие в совместных кредитных программах с крупными банками (финансовые компании тщательно выбирают партнеров и с сомнительными фирмами не связываются);
  • строгое соответствие действий компании федеральному законодательству.

Деятельность застройщиков регулируется на государственном уровне законом 214-ФЗ (запомните этот номер, пригодится).

В Москве и области можно выбрать одного из 3 застройщиков, представленных ниже.

«А101 Девелопмент» — девиз компании: мы строим город, в котором хочется жить. Застройщик уже возвёл 500 000 квадратных метров жилых помещений, и 53 000 м2 коммерческой недвижимости. Компания строит детские сады и школы и сотрудничает с крупнейшими российскими банками по ипотечному кредитованию. Входит рейтинг ТОП-5 среди девелоперов Московской области и в ТОП-15 по всей России.

ГК «ПИК» — крупнейший российский девелопер. Действует с 1994 года и занимается реализацией масштабных строительных проектов в Москве, области и других регионах России. Приоритетное направление — строительство доступного жилья в сегменте индустриального домостроения. С начала своей деятельности фирма возвела 15 млн. квадратных метров жилых помещений (250 000 квартир). Входит в список системообразующих для российской экономики предприятий.

Capital Group — компания, выполняющая полный цикл строительных работ, начиная с анализа земельных участков и заканчивая отделкой помещений. Осуществляет также управление зданиями после их ввода в эксплуатацию. На счету девелопера — 71 проект и 7 млн. м2 площади. Объекты компании неоднократно объявлялись лучшими реализованными проектами в Москве и области.

Шаг 2. Выбираем объект инвестирования

Выбор объекта – ещё одна важная стадия инвестиционного процесса. Начинать поиски можно с района, в котором наблюдается наибольший спрос на жильё.

О том, какие параметры нужно учитывать при выборе жилых квартир, я уже писал – инфраструктура, наличие транспортных развязок и т.д. Покупая коммерческие объекты, заранее определитесь с конечной целью инвестирования и разработайте профессиональный бизнес-план.

Шаг 3. Проводим переговоры

Застройщик выбран, пора провести переговоры. Согласно законодательству РФ, приобрести права собственности на объект, находящийся на стадии возведения, невозможно.

Покупатель имеет право на:

  • договор долевого участия;
  • договор паевого взноса;
  • инвестиционный вклад;
  • вступление в строительный кооператив.

Знатоки советуют выбирать долевое участие и настаивать именно на таком договоре. Обсуждаются также способы оплаты – поэтапное внесение средств (покупка в рассрочку), перечисление полной суммы сразу после подписания соглашения, другие варианты.

Шаг 4. Изучаем документы

Соглашение на покупку недостроенной недвижимости совершаются в рамках уже упомянутого закона 214-ФЗ.

Документы желательно проверить с привлечением независимого юриста. Это потребует дополнительных расходов, но безопасность сделки – не та статья, на которой стоит экономить.

Шаг 5. Заключаем договор

Заключение договора – финальная стадия сделки. Перед тем, как подпишете окончательный документ, изучите все его пункты. Их надо не просмотреть по диагонали, а именно изучить.

Обратите внимание на:

  • сроки окончания стройки;
  • условия расторжения договора;
  • пункт, в котором указана конкретная стоимость квадратного метра (нужно, чтобы цена была фиксированной и не подлежала изменению);
  • штрафные санкции для каждой из сторон, нарушивших договор;
  • форс-мажор.

Помните, что любая сделка по приобретению недвижимости связана с риском. О том, как избежать мошенничества, будет рассказано в соответствующем разделе нашей статьи.

4. Как можно заработать на инвестициях в строительство недвижимости – 3 проверенных способа

А теперь о самых надёжных и проверенных способах заработка на вложениях в строительство.

Способ 1. Сдаем недвижимость в аренду

Бизнес на сдаче жилплощади внаем – это «долгие» деньги. Но зато и уровень доходности здесь довольно высок. Сроки окупаемости – 5-10 лет. И не забывайте, что даже после 10 лет использования квартира всё равно остаётся вашей.

В мегаполисах есть спрос на любые типы жилья – элитные квартиры для посуточной аренды, комнаты в спальных районах, малогабаритные квартиры молодым семьям.

Пара слов об аренде коммерческой недвижимости. Компании и частные предприниматели, представители юридических профессий, парикмахеры, стилисты, врачи всегда будут нуждаться в офисах, кабинетах и торговых помещениях для своего бизнеса. Спрос на квадратные метры в деловых и торговых центрах – стабилен и постоянно растёт.

Единственный минус коммерческой недвижимости – относительно высокая стоимость. Чтобы приобрести квартиру, достаточно 1-3 млн. рублей. Офисные и торговые помещения стоят в 2-3 раза дороже.

Способ 2. Покупаем квартиру в новостройке для последующей перепродажи

Перепродажа позволяет окупить вложенные средства всего за 1-2 года. Чем короче сроки строительства, тем интереснее объект в инвестиционном плане. Некоторым вкладчикам удаётся за год получить 100% прибыли.

Целесообразно рассмотреть и альтернативные варианты – например, можно выполнить ремонт и отделку в новой квартире и продать её ещё дороже. Добротный ремонт повышает стоимость жилья на 15-30%.

Способ 3. Вкладываем деньги вместе с профессионалами и получаем проценты

Хотите максимально безопасных вложений? Действуйте через посредников. Для участия в профессиональных инвестиционных проектах не обязательно даже покупать конкретное жильё за полную стоимость. Можно стать участником коллективного фонда и получать прибыль в качестве пайщика.

Представляю двух надёжных партнёров по вкладам в строительство и готовые объекты в Москве и области.

E3 Investment – инвестиции от 100 000 рублей с гарантией доходности от 25 до 90%. Все вклады в обязательном порядке страхуются. Сроки окупаемости вложений – от 6 месяцев до 2 лет (на выбор клиента).

Профессионалы вкладывают ваши деньги в ликвидную недвижимость, а вы просто получаете прибыль. Минимальные риски плюс гарантированный пассивный доход. Доступны бесплатные консультации и информационная поддержка.

Sminex – вклады в готовые апартаменты и здания на стадии строительства. Компания сама строит дома и в качестве бонуса покупателям, заинтересованным в получении дохода, делает в квартирах ремонт и находит арендаторов.

Предприятие занимается строительством жилых домов, особняков и возведением коммерческой недвижимости. В числе преимуществ фирмы – курс на качество возводимых объектов и их сохранность после ввода эксплуатацию.

5. Риски при инвестировании в строящуюся недвижимость

Опасность потерять свои деньги существует в любом виде инвестирования. Вклады в жильё – не исключение. Чтобы снизить риски, нужно заранее знать, чего действительно стоит опасаться и какие схемы используют мошенники для своих афер с недвижимостью.

«Мыльные пузыри»

Первый способ нечестного отъёма денег инвесторов – самый банальный. Фирмы-однодневки вместо реальных объектов продают вкладчикам воздух. Строительные работы на объектах если и ведутся, то только для отвода глаз.

Нередко такие проекты проворачиваются совместно с представителями юридических структур, что придаёт сделкам иллюзию легальности. На самом деле, собрав достаточную сумму, аферисты просто исчезают с деньгами клиентов в неизвестном направлении.

Первый признак «мыльного пузыря» – низкая цена на недвижимость. Обязательно сравните стоимость квадратных метров со средней ценой в этом районе. Если предложение кажется вам слишком привлекательным, это повод насторожиться.

Сведения о легальных застройщиках всегда можно отыскать в официальных реестрах строительных компаний. Если застройщик – реальное юридическое лицо, его присутствие в таком списке – обязательно.

Банкротство застройщика

Непрофессиональное управление, недостаток средств или их нецелевое использование, издержки – все эти причины могут вызвать банкротство застройщика. Когда не на что строить, в минусе оказывается не только сама компания, но и её вкладчики.

Избежать этого можно, выбирая крупного и опытного девелопера, на счету которого уже есть несколько десятков сданных в эксплуатацию объектов.

Нарушение сроков сдачи проекта

Срыв сроков – не самый страшный, но тоже весьма неприятный вариант. Долгострой может стать причиной постоянной головной боли тех покупателей, которые привлекли для вкладов банковские кредиты. Банкам не интересно, почему стройка не заканчивается в срок, им важно, чтобы долг был возвращён полностью и с процентами.

Подсчитано, что каждая неделя просрочки уменьшает доходы инвесторов на 0,01%. Казалось бы, немного, но в пересчете на рубли это составляет приличные суммы. Ведь задержки нередко исчисляются месяцами, а то и годами.

Пока ваш «долгостройщик» возводил многоэтажное здание в перспективном районе, его конкурент успел заложить и построить по соседству другой объект со сходными характеристиками и слегка заниженными ценами на метраж. Стоимость вашей жилплощади упадёт в такой ситуации на десятки процентов.

Форс-мажоры и непредсказуемость рынка недвижимости

Типичный пример форс-мажорных обстоятельств – затяжной экономический кризис в стране.

В 2015 году в городе моего проживания Новосибирске на рынке недвижимости наблюдалось реальное преобладание предложения над спросом. Квартиры продавались с уценкой в 15-25%. Сейчас ситуация слегка выправилась, но инвесторы уже потеряли часть своего дохода.

Другие разновидности форс-мажора – стихийные бедствия, военные действия, промышленные катастрофы.

Для защиты от подобных неприятностей существует страхование недвижимости.

Смотрите полезное видео по теме строительных инвестиций.

6. Заключение

Друзья, давайте сделаем выводы. Вложения в жилые и коммерческие здания на этапе их возведения – высокодоходный и перспективный вариант для частного инвестирования.

Удачный проект обеспечит вас средствами на долгие годы вперёд, став источником пассивного дохода в виде долгосрочной аренды коммерческой или жилой недвижимости.

Не менее выгодны операции купли/продажи жилья. Совершив удачную финансовую операцию однажды, легче двигаться вперёд и вверх – в сторону дальнейшего умножения капитала.

Инвестиции в строительство жилой и коммерческой недвижимости

Здравствуйте! В этой статье расскажем об инвестициях в строительство.

Сегодня вы узнаете:

  1. С какой целью и как правильно вкладывать деньги в строительство;
  2. Какие виды инвестиций в строительство бывают;
  3. Как снизить риски при осуществлении таких вложений.

В настоящее время существует много разных способов для вложения капитала. Инвестиции в строительство – один из таких видов. Такие вложения по праву входят в число самых надежных долгосрочных вложений капитала. На что потенциальным инвесторам стоит обращать свое внимание, как минимизировать риски, поговорим сегодня.

Понятие инвестиций

Инвестиция – это вложение государственных либо частных средств для того чтобы получить доход.

У любого вида инвестиций есть 2 важных критерия: доходность и риск. Они связаны между собой и эта взаимосвязь выглядит следующим образом: чем выше планируемый уровень доходности, тем вероятнее риск убытков.

Виды инвестиций в строительство

Есть несколько видов объектов, в строительство которых можно вложить некоторую сумму финансовых средств. Некоторые из них подходят тем, кто только начал путь инвестора, некоторые для более опытных и финансово обеспеченных людей.

  • Жилая недвижимость;
  • Недвижимость коммерческого типа;
  • Коттеджные поселки;
  • Гостиницы;
  • Промышленные объекты.

Жилая недвижимость

Около 50% инвестиций в России направляются в строительство жилья. Процесс строительства не останавливается даже в экономически сложное время. Правительство страны заинтересовано в увеличении объемов строительства, так как этот показатель ярко говорит о том, что ситуация в стране улучшается.

Если обратиться немного к истории других государств, именно увеличение темпов строительства позволило Соединенным Штатам Америки преодолеть кризисные явления в экономике, возникшие после окончания Второй мировой войны.

Возвращаясь в наше время, отметим, что спрос на жилую недвижимость не уменьшается, скорее наоборот. А значит и стоимость новой жилплощади увеличивается с каждым годом.

Целями инвестиций в строительство жилой недвижимости являются следующие:

  • Приобретение жилья для своего проживания;
  • Инвестирование в строительство на стадии котлована, с последующей продажей жилья по более высокой стоимости;
  • Вложение средств в новостройку, чтобы затем сдать ее в аренду.

Как считают эксперты, стоимость жилой недвижимости, которая находится на стадии строительства, ниже той, которая будет действовать при сдаче объекта в эксплуатацию. Поэтому инвесторы четко осознают, что выгоднее вкладывать деньги в жилую недвижимость когда она находится на начальной стадии возведения.

Вложение средств в возведение жилой недвижимости часто приносит больше прибыли, чем открытый вклад в банке.

Коммерческие объекты недвижимости: особенности инвестирования

Коммерческая недвижимость – это объекты, которые используются для того чтобы предприниматели могли осуществлять свою деятельность на их территории, а собственник получал прибыль.

Доходность такого вида недвижимости опережает доходность жилой более чем в 2 раза. Но это не главное отличие от вложений в строительство жилья.

Дело в том, что вкладывать деньги в коммерческую недвижимость граждане попросту не могут: слишком высоки суммы для вхождения.

Физические лица могут в данном случае инвестировать косвенным образом, приобретая акции или через компанию – посредника. Прямые инвестиции возможны, только если будет совершена сделка купли-продажи либо заключен договор инвестирования в строительство.

Если город достаточно крупный, то наибольший интерес для инвесторов представляют офисы и торговые помещения. Соответственно предприниматели вносят ежемесячно арендную плату, а собственник помещения получает стабильный доход. В его обязанности входит только поддерживать состояние объектов на должном уровне.

В РФ такой вид инвестиций окупается в течение 9-10 лет, а годовая прибыль составляет процентов 10-12. Минимальная сумма вложений ориентировочно составляет 10 млн. рублей, но это позволит рассчитывать на небольшую часть в бизнес-центре.

Но при таком раскладе часто возникают конфликты интересов между собственниками здания. Если имеются необходимые средства, стоит подумать о покупке этажа целиком, а лучше всего здания.

Инвестиции в офисный тип недвижимости имеют еще одно отличие от других: торговая и складская недвижимость требуют еще большую сумму для вхождения в проект.

Два года назад инвестиции в коммерческую недвижимость в нашей стране сократились на 65-70 %, но в текущем году прогнозируется увеличение вложений в этот сегмент рынка недвижимости, ситуация постепенно стабилизируется.

Коттеджное строительство

В настоящее время строительство коттеджей можно считать одним из самых выгодных способов вложения средств. Но нужно понимать что на старте требуются серьезные вложения.

Жители мегаполисов активно интересуются рынком загородного жилья. Самым перспективным при этом вариантом инвестирования считается покупка коттеджа на стадии фундамента. Перед покупкой нужно обязательно учесть наличие необходимых коммуникаций, уровень инфраструктуры, других показателей комфортной жизни.

Инвестирование в строительство гостиниц

Если верить опыту других стран, гостиница окупается приблизительно за срок 3-7 лет. Это хороший показатель, а кроме того, гостиницы с высоким уровнем сервиса и комфорта пользуются спросом у людей, посещающих крупные города.

Инвестиции в промышленное строительство

Это вариант вложения средств больше подходит для тех инвесторов, которые уже проводили операции с недвижимостью. Для приобретения производственных помещений безусловно нужна определенная цель, просто так их не покупают.

Если же инвестор новичок, то вкладывать деньги в недвижимость производственного типа ему стоит через управляющие компании или паевые инвестиционные фонды.

Сравнительный анализ вариантов вложений

Тип вложения Особенности Когда окупится
Строительство жилой недвижимости После завершения строительства квартиру можно сдать в аренду 3 — 4 года
Коттеджи Нужно учитывать расположение и наличие инфраструктуры
Гостиницы Хороший вариант для крупных городов, курортных зон 5 — 6 лет
Промышленные площади Могут быть объектами для коллективных вложений средств около 10 лет
Коммерческие объекты недвижимости Чтобы вкладывать средства, нужен опыт 6 — 8 лет

Если анализировать данные из таблицы, становится видно, что самым выгодным для частных инвесторов вариантом является жилищное строительство. То есть приобретение жилья на стадии строительства либо в готовой новостройке, чтобы потом перепродать, либо сдать в аренду.

У этого варианта есть свои положительные и отрицательные стороны.

Плюсы:

  • Высокий уровень надежности: жилье практически не теряет в цене;
  • Высокая ликвидность и рентабельность;
  • Как минимум 2 способа использования объекта недвижимости в будущем: можно перепродать или сдать в аренду.

Минусы:

  • Формирование спроса за счет большого количества разных факторов;
  • Риск заморозки строительства или полного его прекращения.

Но специалисты отмечают, что этот способ инвестирования менее рискован, чем, например, игра на бирже.

Инвестиции в капитальное строительство

Вложения крупных денежных сумм в основной капитал, в возведение и реконструкцию различных объектов относят к так называемым реальным инвестициям. Такие вложения осуществляют государственные органы либо крупные частные корпорации.

Бюджетные инвестиции направляются на возведение различных социальных объектов, для обновления дотационных предприятий и так далее.

При таком типе инвестирования инвесторы выбираются при проведении торгов, разрабатывается такая схема финансирования, которую контролируют государственные органы, банковские организации, представители общественности. Это гарантирует эффективность расходования финансов.

Обоснование инвестиций в строительстве

Обоснование инвестиций – это предпроектный документ, который проходит экспертизу и утверждается в установленном законом порядке.

В состав этого документа входят следующие разделы:

  • Цель вложения средств;
  • Экономическая целесообразность инвестирования в конкретный объект;
  • Данные, характеризующие объект строительства;
  • Обоснование выбора места для возведения объекта;
  • Оценка воздействия, которое при строительстве будет оказано на экологию;
  • Расчеты ожидаемой эффективности.

А уже на основе этого документа составляют бизнес-план инвестиционного проекта.

Как правильно вложить деньги в строительство: основные шаги

Любому инвестору известно, что вкладывать деньги нужно по четко разработанному плану. Это позволяет увеличить прибыль, а риски, наоборот, свести к минимуму. Рассмотрим основные шаги по последовательному инвестированию в объекты строительства.

Шаг 1. Определиться с застройщиком.

Это важный и необходимый этап. Причем узнать его название явно недостаточно, нужно выяснить, какая у застройщика репутация. По рекомендациям специалистов, инвестировать лучше в те объекты, которые возводит строительная компания, известная в вашем регионе или конкретном городе.

Также нужно учитывать:

  • Какие объекты эта компания уже сдавала в эксплуатацию;
  • Ознакомиться с отзывами и опытом ее работы;
  • С каким банковскими организациями сотрудничает компания;
  • Уровень соблюдения застройщиком требований законодательства.

Шаг 2. Выбрать подходящий объект для инвестиций.

На этом этапе важно выяснить:

  • Если планируется вложение в некий объект коммерческой недвижимости, должна быть поставлена конечная цель использования объекта;
  • Если это инвестиции в сфере жилой недвижимости, нужно анализировать инфраструктуру, близость остановок, школ, детских садов и так далее.

Шаг 3. Переговоры.

Когда инвестор определился с застройщиком и объектом, начинается стадия переговоров.

Важно знать, что законодательство нашего государства не позволяет стать собственником строящегося объекта недвижимости.

Но инвестор может:

  • Осуществить регистрацию инвестиционного вклада;
  • Заняться оформлением договора долевого участия;
  • Осуществить паевой взнос;
  • Стать членом строительного кооператива.

Помимо этого, инвестор и застройщик обсуждают, каким образом будут вноситься средства. Это может быть рассрочка, оплата всей стоимости и ряд других вариантов.

Шаг 4. Ознакомление с документацией.

Все соглашения, которые будут заключаться, должны быть основанными на законе и полностью ему соответствовать. Можно даже провести независимую юридическую экспертизу. И экономить на этом не следует, так как под угрозой может стоять безопасность сделки.

Шаг 5. Подписание договора.

Завершающий этап. Прежде чем ставить свою подпись, стоит тщательно изучить все пункты в соглашении.

Инвестор должен уделить внимание следующим моментам:

  • Плановой дате завершения строительства;
  • Условия, на которых договор можно будет расторгнуть;
  • Штрафные санкции, если стороны нарушат договор;
  • Форс-мажор.

К заключению сделок по приобретению объектов строительства нужно относиться максимально внимательно и четко соблюдать каждый шаг в процедуре инвестирования.

Как получить прибыль от инвестиций в строительство

Каждого инвестора интересует вопрос: как получить прибыль от осуществленных вложений, желательно еще и превышающую объем финансирования. О нескольких таких вариантах, к тому же самых безопасных и проверенных, поговорим дальше.

Вариант 1. Сдать приобретенный объект в аренду

Во-первых, это стабильный доход на протяжении длительного периода времени. Конечно, срок окупаемости здесь коротким не назовешь, но ведь площадь в любом случае останется в собственности инвестора.

Если говорить о сдаче в аренду квартиры, то спросом пользуются разные: от дорогих и элитных, до комнат с посуточным проживанием.

Если же ориентироваться на коммерческую недвижимость, то предприниматели есть и будут, а если вы собственник площади в деловом или торговом центре, прибыль тоже не заставит себя ждать. Единственное, вложения здесь требуются большие.

Пример. В зависимости от региона можно приобрести квартиру от 1,5 до 2,5 млн. рублей. А при инвестициях в офисные и торговые площади нужна будет сумма в 3, а порой и 5 раз больше.

Вариант 2. Купить квартиру в строящемся доме, чтобы затем продать ее

При таком варианте вложенные деньги окупятся относительно быстро: через пару лет. Чем быстрее жилой дом будет построен, тем привлекательнее он для инвесторов. Есть такие инвесторы, которые за год получают доход, равный полной сумме вложенных средств.

Если готовую квартиру отремонтировать и обставить мебелью, ее стоимость увеличится примерно на четверть.

Вариант 3. Учавствовать в коллективном инвестировании

Можно стать участником инвестиционного проекта вообще не приобретая объект. Для этого нужно стать членом коллективного инвестиционного фонда и получать стабильный доход как пайщику.

Отметим, что подобные инвестиционные фонды действуют не в каждом регионе.

Таким образом, заработать на инвестициях в строительство можно, главное изучить условия, выполнять которые должен будет инвестор.

Также стоит отметить, что коллективные инвестиционные фонды осуществляют управление инвестициями.

Налогообложение

В РФ инвестиционная деятельность не облагается налогами. Налогообложению подлежит только доход, полученный от нее.

Пример. Гражданин К. приобрел квартиру за 4 млн. рублей, чтобы впоследствии ее продать за 5 млн. рублей. Когда продажа будет совершена, налог для гражданина К. составит:

  • 0 рублей – если он купил квартиру более 5 лет назад (ранее было 3 года, данный срок установлен в 2016 году);
  • 0 рублей – если в документах по купле-продаже указана стоимость менее 1 млн. рублей (фактически договор является фиктивным);
  • 130 тыс. рублей – если поданы документы на получение вычета;
  • 650 тыс. рублей – если документы на получение вычета не поданы.

Из примера видно, что снизить налог можно посредством получения вычета. Для этого нужно обратиться в территориальное отделение ФНС с подтверждающими документами.

Эффективность вложений

Любому инвестору хотелось бы знать, какую прибыль он получит от своих вложений. Рассчитать это можно, только нужно учесть некоторые особенности.

Пример.

Если для получения прибыли выбирается жилая недвижимость, расчет прибыли будет выглядеть следующим образом: Гражданин Д. приобретает однокомнатную квартиру в Екатеринбурге и сдает ее. Приблизительная стоимость жилья составила 2,2 млн. рублей. Около 80 тысяч рублей ушло на косметический ремонт.

Сдавать ее планируется за 20 тысяч рублей с включенными в оплату счетами за услуги ЖКХ.

Прибыль от квартиросъемщиков составит: 20 тыс. рублей * 12 месяцев = 240 тыс. рублей. 10 % от этой суммы отнесем на непредвиденные расходы разных видов.

Сумма чистого дохода составит: 240 тыс. рублей — 24 тыс. рублей = 216 тыс. рублей.

Доходность от вложения: 216 тыс. рублей /2 200 000 * 100 = 9,8%.

Цифра безусловно, спорная, но в случае с инвестициями лучше обладать долей скептицизма, чем необоснованного оптимизма.

Риски и как свести их к минимуму

При использовании любого вида инвестирования существует риск потерять свои средства. Чтобы снизить риск, нужно знать, какими схемами пользуются мошенники.

Схема 1. Срыв сроков сдачи объекта.

Этот вариант нельзя назвать самым страшным, но и приятного здесь тоже мало. Долгострой – причина мучений тех инвесторов, которые привлекли к вложению заемные средства банка. Ведь банк совершенно не волнует, почему строительство объекта не закончено в срок, ему важно чтобы заемщик вернул свой долг.

Схема 2. Застройщик – банкрот.

Из-за неправильного использования денежных средств, а часто их хищения и использования не по назначению, застройщик признается банкротом. А если компании не на что продолжать и завершать строительство объекта, страдают и инвесторы.

Чтобы избежать такой ситуации, нужно выбирать надежную компанию, обращать внимание на срок ее работы и другие моменты.

Схема 3. Продажа «воздуха».

Кстати, считается самым распространенным и банальным вариантом целенаправленного обмана инвесторов. Фирма вместо реального строительного объекта продает не существующие. Причем клиентам даже могут продемонстрировать, что работы на строительной площадке ведутся.

Часто в такой схеме принимают участие сотрудники юридических компаний, что и создает видимость законности. При этом когда нужная сумма денег с инвесторов будет собрана, мошенники просто исчезнут, найти их очень сложно.

Отличительной чертой такой схемы является цена на недвижимость, которая порой бывает даже ниже средней. Чтобы не попасться в эту ловушку, нужно хотя бы сравнить эту цену со средней ценой на объекты в данном районе.

Если предложение кажется слишком уж заманчивым, лучше откажитесь от сделки.

Как застраховать инвестиции

Законодательством РФ разрешено страховать инвестиции в строительной сфере. Перед заключением договора проводят экспертизу всех объектов, затем оценивают вероятность наступления страховых случаев. После этого выбирают подходящую страховую компанию, проверяют у нее лицензию и заключают соответствующий договор.

Итоги

Завершая сегодняшний разговор, хотелось бы привести рекомендации специалистов: инвестировать в строительную сферу стоит, если есть не только денежные средства, но и некоторый опыт. Если же опыта у потенциального инвестора нет, то лучше обратиться за помощью к профессионалам.

Кроме того, не обладая достаточным опытом, велик риск потерять вообще все деньги, а ведь частное лицо, вкладывая деньги, к примеру, в объект находящийся на стадии строительства, часто привлекает заемные средства.

Хотя глупо отрицать то, что вложение средств в жилое и коммерческое строительство – хороший вариант как для частных инвесторов, так и для инвесторов, которые являются юридическими лицами и ИП.

Инвестиции в строительство жилья — 5 смертельных ошибок приводящих к потере денег

Осторожно! Инвестиции в строительство жилья могут превратиться в пылесос для поглощения денег или ОЗОЛОТИТЬ Вас. Эти 5 ошибок допускает КАЖДЫЙ второй инвестор в строительство.

Я знаю многих людей, которые попробовали инвестировать в малоэтажное строительство и потеряли свои вложения. В лучшем случае сохранили их. Подробно о способах инвестирования написано в статье, куда вложить деньги, чтобы они работали.

Почему так происходит?

  • Люди не знают множества деталей, касающихся того, ЧТО именно нужно построить, чтобы это потом выгодно продать
  • Любая из этих упущенных деталей способна если не полностью лишить вас прибыли, то существенно ее сократить

«Задача построить дом, который мы выгодно продадим, а не построить самый красивый дом в мире»

Приведу пять самых распространенных ошибок при инвестировании в строительство жилья:

  1. Неверная оценка стоимости строительства. Вы рассчитываете на одну сумму, а на самом деле эта сумма будет в 1,5 раза выше. Если у вас закончатся деньги на этапе строительства, продать не дострой будет нереально. Только с очень большим дисконтом
  2. Гигантомания. Дорогие большие дома делают под конкретного заказчика. Компактный дом строить быстрее, проще и дешевле. Продать их тоже проще, чем огромный коттедж, который годами может стоять на продаже
  3. Строительство дома без проекта. Кажется невероятным, но вы можете переплатить от 20 до 50 процентов за переделки, которые неизбежно возникнут в процессе строительства, а также за избыточные значения количества материалов
  4. Глупый выбор подрядчика для строительства жилья. Если вы не знаете, как найти хороших строителей, вы или наймете строительную организацию, которая запросит намного больше, чем реально стоит работа, или возьмете бригаду, которая допустит кучу ошибок, затянет сроки и будет воровать материалы
  5. Экономия на земельном участке. Позарившись на низкую цену, можно купить участок, который невозможно оформить, к которому нельзя или очень дорого подвести коммуникации, где нет нормальной дороги. Все это может привести опять же к тому, что ваш замечательный дом никто не купит

Юрий Медушенко — инвестор в Доходные дома Рассказал, как он строил дом родителям

(Фрагмент из вебинара «Как в любом регионе получать доход от 100% за 3-6 месяцев на инвестировании в строительство малоэтажных домов»)

Вячеслав Чесноченко подробно рассказывает про 2-ух этажный дом площадью 140 м2с подробным разбором деталей

(Фрагмент из вебинара «Как в любом регионе получать доход от 100% за 3-6 месяцев на инвестировании в строительство малоэтажных домов»)

Скачайте полную версию вебинара «Как в любом регионе получать доход от 100% за 3-6 месяцев на инвестировании в строительство малоэтажных домов», прямо сейчас.

Как вложить деньги в строящийся дом, квартиру (долевое участие в строительстве)

7.11.2017 Путин поручил свернуть долевое строительство за три года‍, заменив его банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.

Долевое строительство это возможность финансирования строительства за счёт привлечения инвесторов, каждому из которых принадлежит часть в проекте.

Упрощённо: задумали строить дом, посчитали расходы, разделили на всех, скинулись, построили. Каждому принадлежит доля пропорционально вкладу.


Вы вкладываете сумму намного меньше той, которая будет соответствовать реальной стоимости недвижимости по окончании строительства, то есть через несколько лет. В среднем разница цены в строящемся доме и недвижимости на вторичном рынке — порядка 30%.

Полезно: инвестиции в недвижимость — основы.

Данный вариант отлично подходит тем, кто не спешит. Для тех, кто ожидает моментальной отдачи, увы, данным методом приумножения капитала пользоваться нет смысла, впрочем есть вариант переуступки прав, которая проходит через заключение договора с новым собственником.

В идеальных условиях это замечательный вариант инвестирования, особенно в условиях растущей экономики. прибыльность может достигать 30 и более процентов. Но, экономика не всегда растёт, и застройщики не всегда бывают честными.

Обманутые дольщики

Вы можете купить квартиру в строящемся доме, когда уже все инвесторы вложили, попросту выкупив права у одного из них. Заключается договор уступки прав, который заверяется у застройщика (могут быть трёхсторонние соглашения — формат обсуждаем). Но будьте бдительны, часто на рынке есть квартиры, которые застройщик якобы должен передать той или иной организации в обмен на услуги (натуральный обмен). покупка такого имущества ставить ваши права зависимыми от условий договора меж застройщиком и организацией, у которой вы купили квартиру и здесь возможны эксцессы. Тщательно проверяйте основания прав собственности у продавца.

Чем более поздняя стадия строительства, тем дороже участие, но на более ранних стадиях более высоки риски. Наверняка многие слышали про обманутых дольщиков: увы, строящиеся квартиры иногда продают по несколько раз, иногда, собрав деньги, компанию банкротят и стройку замораживают.

Опасности, причины, по которым дольщик может не получить своё имущество:

  • недострой дома,
  • затягивание сроков строительства.
  • повторные продажи вашей квартиры,
  • банкротство застройщика,
  • подставные компании и «бренд»,
  • «дополнительные» метры,
  • отказ госкомиссии внести дом в эксплуатацию.

ФЗ 214 (http://base.garant.ru/12138267/) предусматривает ряд гарантий дольщикам. Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации, что даёт некоторую защиту от повторной продажи имущества.

Очень важно: убедитесь, что речь идёт именно о долевом строительстве,а не о каких-то прочих, порою «серых» схемах. Предварительные договора продажи, вексельные схемы — это совершенно другие решения.

Подставные компании: часто пользуются такой схемой: под каждый объект регистрируется новое юридическое лицо. Да, вам будет всё подаваться от имени известного бренда, нов документах будет стоять совсем «левая» компания. В случае недостроя, или при обнаружении дефектов при приёмке или при затягивании сроков — претензии к этой фирме «прокладке», а они, как правило без денег на балансе.

Дополнительные метры: читайте условия договора, часто застройщики включают пункт по которому в обязанность дольщика входит произвести доплату за каждый дополнительный квадратный метр построенного жилья по результатам обмера БТИ (например, по проекту обещали передать 60 кв.м., передали 65 кв.м. – доплатите сумму за 5 кв.м. В Москве, при средней стоимости более 150 тыс. за квадрат это образует долг более 700 тысяч.

Как стать дольщиком долевого строительства?

Вкладываясь в строительство дома — вы становитесь дольщиком, получаете долю в общем имуществе, которая по итогам строительства станет квартирой.

Для того, чтобы вложить деньги в долевое строительство, необходимо заключить договор с застройщиком.

Проверьте историю застройщика (репутация, претензии, суды), проверьте историю объекта (возможно менялись застройщики).

Застройщик должен проходить ряду критериев: иметь разрешение на строительство, обладать правом собственности на участок, на котором будет строиться дом, или распоряжается им на правах долгосрочной аренды. Проверьте документы:

  • разрешение на строительство,
  • документы на землю (право собственности, аренда)
  • контракт с органами власти (обычно инвестиционный контракт с властями региона).

Договор долевого участия в строительстве

Застройщик в договоре берёт на себя обязательство построить объект недвижимости, ввести его в эксплуатацию и передать квартиру заданного метража, планировки (прочие параметры) дольщику — инвестору. У вас по договору возникает право требовать имущество — квартиру.

В договоре долевого участи обязательно указывается срок передачи квартиры и санкции за просрочку. Срок конкретизирован, не привязан к какому-либо стороннему договору.

Инвестор обязуется внести определённую сумму на счёт застройщика. Как правило сумму дробят на части. После регистрации договора, согласно графику необходимо будет вносить средства.

Распространена деятельность чёрных риэлторов. Пытающихся «нагреть руки» на легковерных людях.

Гарантии для дольщиков

Закон о компенсационном фонде дольщиков был принят Госдумой 21 июля 2017. Взамен банковскому поручительству и страхованию ответственности застройщиков (которые оказались неэффективными), новый закон предусматривает отчисление строительными компаниями 1,2 процента от стоимости возводимого жилья в специальный фонд.

Размер взносов может меняться, но не чаще одного раза в год. В случае банкротства девелопера за счет этих средств государство сможет вернуть дольщикам деньги за квартиры или завершить строительство.

Автор поста: Коллективный разум>Инвестиции в недвижимость: как вложиться в недостроенный дом

Время продажи инвестиционного объекта

Чтобы заработать на разнице цен, нужно вовремя продать объект. На самом деле, квартиру можно продать на любом этапе строительства: у каждого из них есть свои недостатки и преимущества. Условно мы разделим стройку на три этапа: середина, дом перед сдачей и дом после сдачи.

Продажа в середине стройки. Преимущество такой продажи — в быстрой оборачиваемости денег. Вы продаёте объект и вкладываетесь во что-то другое, возможно более прибыльное — ведь стартовый капитал у вас увеличился. К тому же, если у застройщика возникнут проблемы, и стройка будет «заморожена», вы можете успеть вытащить свои деньги.

К минусам этого этапа можно отнести сравнительно небольшой доход и проблемы с поиском покупателей: всё-таки люди охотнее покупают квартиры ближе к концу строительства.

Продажа перед сдачей дома. Из плюсов — довольно высокая цена и возможность быстро выйти на сделку. Дом почти построен, люди уверены, что не потеряют деньги, но всё еще могут сэкономить — найти покупателей будет гораздо проще, чем на предыдущей стадии. Ещё один плюс — переоформить квартиру проще, чем после ввода дома в эксплуатацию. На этом этапе продажа будет оформляться переуступкой права, а не куплей-продажей.

Есть и минусы. Можно просчитаться с застройщиком и попасть на долгострой. Если будущие покупатели узнают об этом — придется ждать окончания стройки. А это потеря времени.

Продажа после сдачи дома. Основной плюс — высокая цена, а значит и самая большая прибыль. Покупатели идут на сделку ещё охотнее — дом построен, сдан, с документами всё в порядке, почти нет рисков.

Из минусов — возня с документами. Теперь это будет полноценная сделка купли-продажи — оформить такую сделку гораздо сложнее, чем подписать договор о переуступке прав требования. Кстати, если вам не удастся быстро перепродать жильё, придётся оплачивать коммунальные услуги всё то время, пока квартира будет оставаться в вашей собственности.

Налоги

Когда гражданин России продаёт какое-либо имущество, он должен заплатить налог с прибыли — это 13%. Но есть налоговый вычет, благодаря которому эта сумма уменьшается, а то и вовсе исчезает.

Если вы купили недвижимость до 01.01.2016 г. и владеете ей уже три года — можете продавать ее без оглядки на налог: в таком случае налоговый вычет покрывает всю сумму налога. Если прошло меньше трёх лет, то необлагаемая налогом сумма — 1 млн рублей. Из цены вашего объекта вычитаете миллион, с остального платите 13%. Для имущества, приобретённого после 1 января 2016 года, минимальный срок владения — 5 лет. Купили квартиру в 2017 году — ждите до 2022 года, тогда платить налог не придется. Надумаете продать раньше — отдадите 13% от превышающей миллион суммы прибыли.

Помните, что срок владения считают с момента вступления в право собственности. Вступить в право собственности можно только с момента сдачи дома в эксплуатацию. Если вы купили квартиру на котловане, а дом сдали через пять лет после этого — придется подождать еще пять лет. Но уменьшить налог всё равно можно: для этого нужно подтвердить расходы на покупку или получить имущественный вычет.

Например: в августе 2017 года вы за 2,5 млн купили квартиру в строящемся доме, а в сентябре 2018 продали ее за 3 млн. У вас есть выбор между имущественным вычетом и вычетом в сумме документально подтвержденных расходов.

Если выберете имущественный вычет — облагаемый налогом доход составит 2 млн рублей. Получится так:

Налог = (3 000 000 ₽ — 1 000 000 ₽) x 13% = 260 000 ₽

Если покажете расходы, облагаемый доход составит 500 000 рублей. Тут по другому:

Налог = (3 000 000 ₽ — 2 500 000 ₽) х 13% = 65 000 ₽

Важно: если продаете объект долевого строительства, то попросить у государства имущественный налоговый вычет сможете, только когда вы с застройщиком подпишете акт приёма-передачи. Минфин в письме от 19 июня 2015 г. № 03-04-05/35504 разъяснил, что без акта этот вычет не предоставляется.

Если рынок падает

Периодически на рынке недвижимости происходит снижение цен — когда случаются экономические кризисы или предложение начинает сильно превышать спрос. В этой ситуации вкладывать деньги в новостройки очень выгодно — нередко цены падают на 20-30%. Однако именно в этот период надо тщательней всего выбирать застройщика. Риск того, что стройка встанет повышается прямо пропорционально растущим скидкам.

Чтобы посчитать вероятную прибыль, сравните цены за квадратный метр на уровне котлована и перед сдачей дома — практически в любом районе можно найти те и другие новостройки. Разница примерно покажет вашу потенциальную выгоду. Теперь посчитайте, на сколько процентов подешевели квартиры с того момента, как рынок стал падать. Для подстраховки представьте, что падение будет продолжаться до окончания строительства. А теперь уменьшите вашу прибыль на процент снижения цен. И уже исходя из полученных цифр определите, действительно ли стоит вкладывать деньги.

Если цены упали после того, как вы вложили деньги, посчитайте, насколько выгодно продавать квартиру сейчас. Вероятно, лучше будет дождаться роста цен. Придётся оплачивать коммуналку и налог на имущество, но эти расходы легко покрыть, если сдать квартиру в аренду.

Как читать договор

Одна из самых главных ошибок — поддаться на уговоры застройщика и согласиться на серую схему. Вместо договора долевого участия вам могут предложить другой документ: договор займа, вексель или что угодно еще. Даже если компания станет сулить большие скидки и дополнительные выгоды — не соглашайтесь.

Только ДДУ может защитить вас от двойных продаж; даст гарантии, что при банкротстве застройщика вы сможете вернуть хоть что-то; даст возможность потребовать компенсацию за неисполнение обязательств; обеспечит качество.

Ещё одна ошибка — подписать договор, не прочитав и не разобравшись в условиях. Читайте весь текст, включая приложения и дополнения, на которые будет ссылка в договоре. Уясните для себя, что вы получаете по договору, какие права и обязанности есть у вас и у застройщика, что будет, если застройщик нарушит условия. Не стоит стесняться: если что-то кажется вам непонятным или может быть истолковано по-разному, обязательно задайте вопрос.

Если вам тяжело воспринимать «канцелярский язык» и кучу юридических терминов, попросите экземпляр договора и покажите юристу, которого найдёте сами. Юрист, работающий в компании, не обязательно станет обманывать вас напрямую — но даже умолчание о чём-либо может исказить ваше понимание договора. Не экономьте на консультации специалиста — в конце концов, вы рискуете куда большими суммами. Лучше всего обратиться к юристу, работающему в агентстве недвижимости. Он знает все тонкости законодательства в области строительства и недвижимости, отслеживает все нововведения и видел с десяток историй, похожих на вашу.

В ДДУ обязательно прописываются ваши данные и данные застройщика; объект, в который вы инвестируете; его стоимость с указанием, что изменяться в течение срока строительства она не будет; сроки сдачи дома; права и обязанности сторон; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств; гарантийный срок на объект долевого строительства.

Обратите внимание на пункт, в котором описан порядок перепродажи объекта долевого участия. Если надумаете продать квартиру, не дожидаясь сдачи дома, вам придётся соблюсти условия — застройщик может не согласиться на простое уведомление о переуступке и потребовать трехстороннее соглашение.

Риски

Однако полностью исключить риски нельзя. Вот основные моменты, которые надо знать, чтобы трезво оценить, насколько вы готовы к возможному провалу своих инвестиций.

  1. На финансовом рынке регулярно случаются потрясения, которые негативно влияют на все сферы. Поэтому есть риск, что компания прогорит, оставив вам документы и недостроенную коробку будущего дома. Однако если заранее проверить все документы и репутацию застройщика, риск будет минимальным.
  2. Те самые колебания на финансовом рынке могут сыграть злую шутку с ценами — вместо того, чтобы вырасти, стоимость вашей инвестиционной квартиры может упасть. И вместо прибыли получится убыток. Чтобы снизить этот риск, проконсультируйтесь заранее со специалистами по инвестициям. Они есть во всех крупных агентствах по недвижимости.
  3. Если не получится быстро продать готовую квартиру, придется платить коммуналку, которая «съест» часть прибыли. Чтобы покрыть затраты на сопутствующие расходы, можно сдать квартиру в аренду.

Заработать на котловане: сколько принесут инвестиции в новостройки по эскроу

Вложения в стройку

Каждую десятую квартиру в московских новостройках покупают, чтобы вложить деньги. К таким выводам пришли аналитики компании «Бон Тон», изучив распределение спроса среди покупателей квартир на первичном рынке. Самым популярным форматом квартирных инвестиций являются квартиры комфорт-класса, на них приходится 59% сделок. Причем за последние пять лет это показатель вырос на 17%. Это связано с выходом проектов по привлекательным ценам, которые появляются на месте бывших промзон. На бизнес-класс приходится чуть больше трети инвестиционных сделок. А вот премиальное жилье, наоборот, растеряло своих инвесторов: его доля сократилась почти в шесть раз с 17% до 3%.

В «МИЭЛЬ-Новостройки» отмечают почти двукратный рост частных инвестиций на столичном рынке новостроек. Доля инвестиционных сделок сейчас составляет порядка 10-12 %, тогда как в прошлом году этот показатель был равен 6-7%, говорит генеральный директор компании Наталья Шаталина. По ее мнению, такой прирост вызван перспективой изменения схемы продаж (переход на эскроу), а также ожиданием роста цен и ипотечных ставок.

Самих инвесторов можно разделить на тех, кто приобретает один лот или несколько для дальнейшей сдачи их в аренду или перепродажи, говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Первую группу сложно выделить из общей массы данных. Если говорить о московских инвесторах, которые покупают сразу несколько квартир, то по итогам первого квартала на них пришлось 5%. Это на 2% меньше, чем в 2014 года, и на 4% — по сравнению с первым кварталом прошлого года.

«После высоких показателей в начале 2015 и 2016 годов (по 11%) активность частных инвесторов снижается третий год подряд. Если в середине 2010-х годов покупатели чаще покупали жильё в инвестиционных целях, то в период кризиса лоты покупали, прежде всего, для себя», — говорит эксперт.

Основные инвесторы квартир в столичные новостройки – это сами москвичи, жители регионов покупают квартиры в основном для себя. Наибольшим спросом пользуются самые ликвидные предложения: те квартиры, которые впоследствии легко продать или сдать в аренду, это компактные однокомнатные и двухкомнатные квартиры, а также студии с удачными планировками, недалеко от метро. По данным ЦИАН, частные инвесторы чаще всего вкладываются в однушки – на них приходится почти треть сделок, на двушки – четверть.

Сами девелоперы говорят, что количество инвестиционных сделок в их проектах растет (ну, или по крайней мере, не снижается).

В ГК «МИЦ» доля инвестиционных сделок сейчас составляете порядка 15-20%. Ранее эта отметка держалась на уровне 10%, отмечает коммерческий директор компании Дмитрий Усманов. Кроме этого, растет доля покупателей из регионов, которые рассматривают московскую квартиру как инвестицию. Минувший кризис несколько снизил процент региональных инвесторов, однако сейчас их поток вновь возобновляется.

«Мы видим эту тенденцию и будем создавать специальный продукт, который поможет вкладывать средства в столичную недвижимость максимально удобно. Мы уже предоставляем инвесторам услугу внутреннего trade-in, а также прорабатываем возможность сдачи в аренду квартиры силами управляющей компании», — отмечает топ-менеджер.

В ГК ФСК на долю инвестиционных покупателей приходится 5-8%. По сравнению с прошлым годом этот показатель серьезно не изменился, говорит директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксения Цаплина.

Заработать миллион

Самих инвесторов привлекает возможность заработать на приросте стоимости во время строительства дома. За это время стоимость квартиры может увеличиться на 15-20%, говорят эксперты. Например, при стоимости квартиры в 5 млн рублей на этапе котлована можно получить выгоду от 750 тыс до 1 млн рублей. Еще один вариант – покупка квартиры под аренду, в таком случае доходность будет составлять 5-6%.

Доходность будет зависеть от ряда характеристик (наличие метро, район, ремонт и даже будущее соседи – например, полигон).

Есть проекты, где выгода может превысить и 30%. Такие жилые комплексы застройщики выводят на первичный рынок по максимально привлекательным стартовым ценам, чтобы привлечь первую волну покупателей и повысить узнаваемость проекта, поясняет руководитель аналитического центра ЦИАН. Например, в одном из ЖК, вышедшем в продажу в конце 2017 года, средняя цена с котлована до монтажа верхних этажей за год выросла на 37%. При начальном цене лота в 5 млн рублей прирост стоимости составил — 1,8 млн рублей.

Именно поэтому почти половина (46%) инвестиционных сделок приходится на новостройках низкой стадии строительства (котлован, монтаж нижних этажей). Хотя больше трети инвесторов все же не готовы рисковать и покупают квартиры на высоких стадиях строительства, делая ставку на расположение проекта, повышение стоимости квартиры при сдаче дома, улучшение транспортной инфраструктуры, отмечает Алексей Попов.

Как правило, инвесторы вкладываются на самом раннем этапе строительства, и ищут те проекты, в которых видят потенциал роста стоимости, подтверждает Ксения Цаплина. «К примеру, хороший потенциал у объектов в районах столицы, где давно не было нового строительства. После сдачи в эксплуатацию нового дома в таких локациях цены, как правило, выше вторичного рынка на 40% и более», — отмечает эксперт.

При этом, встречаются новостройки, где прирост стоимости незначительный или даже отрицательный: когда застройщик вынужден предлагать значительные скидки до 20-25%, добавляет Наталья Шаталина.

Инвестиции будут расти или падать?

О перспективах инвестиций в строящиеся квартиры после перехода на эскроу-счета эксперты говорят достаточно сдержанно.

Пока неясно, как будет развиваться ситуация после действия ограничений. По идее, застройщикам будет выгодно реализовывать часть квартир на начальной стадии строительства для того, чтобы получить более интересную процентную ставку на проектное финансирование. В этом случае инвесторам может быть по-прежнему интересно входить в проект на начальной стадии строительства, полагает Алексей Попов.

Наталия Шаталина, напротив, считает, что переход застройщиков на проектное финансирование может существенно сократить различия в цене жилья на котловане и на высокой стадии строительства, что снизит их инвестиционную привлекательность.

Застройщики в свою очередь уверены, что в новых реалиях число инвестиционных покупателей вырастет, так как сделки станут надежнее.

Переход на эскроу-счета повысит количество инвестиционных сделок на объектах, считает Дмитрий Усманов. Застройщики, работающие с проектным финансированием, выглядят более надежными в глазах инвестора, а прибыль в размере 12% годовых (которую можно будет получить) делает проект инвестиционно привлекательным.

После перехода на эскроу-счета для долгосрочных инвесторов в плане доходности особенно ничего не изменится, считает директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК. Застройщики, как и раньше, будут открывать продажи квартир в объекте задолго до сдачи дома в эксплуатацию, поэтому инвесторы будут требовать справедливый дисконт, полагает Ксения Цаплина. Дисконт для инвесторов уменьшится, но ненамного с 20-25% до 15-20%.

В «Лидер-Инвест» напротив считают, что с доходность инвестиций в строящееся жилье снизится. С переходом на эскроу-счета девелопер вынужден привлекать проектное финансирование от банка под 12% годовых. Для снижения этой ставки, ему необходимо будет реализовать определенный объем недвижимости, чтобы создать обеспечение банковского кредита. Поэтому очевидно, что на ранней стадии проекта девелоперы также будут предлагать скидки. Но их размер на всем двухлетнем цикле проекта вряд ли превысит 10-15%, что сопоставимо с доходом от обычного депозита, пояснили в аналитической службе «Лидер Инвест».

Ранее глава комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев в интервью Вести.Недвижимость заявил, что инвестиционная привлекательность новостроек с переходом на новую схему финансирования жилья может вырасти. Модель эскроу-счетов формирует очень интересный инвестиционный инструмент – гарантированный возврат суммы до 10 млн рублей при покупке строящегося жилья (если обанкротится банк), сказал парламентарий.

Инвестиции в строительстве

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *