Закрытый город железнодорожный

Для города, расположенного всего в 10 км. от МКАД, Железнодорожный предлагает на удивление недорогое жилье. Чтобы выяснить, в чем подвох, портал KVARTIRAzaMKAD.ru отправился на месте оценить условия жизни и выбрать лучшие новостройки в Железнодорожном.

Железнодорожный находится в восточной части Московской области в 10 км. от МКАД по Носовихинскому шоссе. На его территории площадью 2 408 га проживает более 150 тыс. человек. Каждый год число жителей увеличивается примерно на 2 500 человек. В 2015 году Железнодорожный утратил статус города став частью г. Балашиха, однако, похоже, это никак не сказалось на его развитии и функционировании. Бывший муниципальный объект остается достаточно обособленным и самодостаточным, а так же имеет ряд особенностей, которые стоит рассматривать отдельно от Балашихи.

Со стороны Москвы ближайшими соседями являются Реутов, Салтыковка и Балашиха. Дальше по Носовихинскому шоссе г. Электроугли и Павловский Посад. Южнее находятся Люберцы и множество поселков и СНТ.

Транспортная доступность Железнодорожного – пробки и толкучка

Железнодорожный относится к первому поясу Подмосковных городов, поэтому плотность транспортного потока здесь очень высокая. Да и само Носовихинское шоссе сильно загружено – магистраль имеет в основном по 2 полосы в каждую сторону, светофоры неадекватно отрегулированы. Например, участок от МКАД до въезда в город вместо положенных 15-20 минут можно проезжать час, а то и 2,5 часа. Перспектив улучшения пропускной способности пока не видно, как и альтернативных вариантов проезда по другим магистралям.

Границы и герб Железнодорожного

Добраться общественным транспортом до Железнодорожного можно от станции метро Новокосино – автобусом №142 или маршрутками №142 и №100. Без учета пробок время в пути составит 30 минут. От автовокзала в Железнодорожном так же есть маршруты до Балашихи и Люберец.

Быстрее и удобнее всего, конечно, добираться до Москвы на электричке Горьковского направления. Время в пути от станции Железнодорожная до Курского вокзала составляет 33 минуты, а на спутнике — 23 минуты. Правда и тут в час пик огромное количество народу, поэтому поездка даже на спутнике не всегда бывает комфортной.

Автовокзал Железнодорожного

Ж/д станция Железнодорожная

В планах развития есть строительство легкого метро, которое соединит Железнодорожный с соседними городами, однако этот проект будет реализовываться 10-15 лет.

Внутри города хорошо развит общественный транспорт, позволяющий сократить время до станции. Однако пробки тут по силе не уступают шоссе, особенно на центральных улицах при въезде в город и у мкр-на Саввино.

Экология Железнодорожного в бедственном состоянии

Первое, на что обращаешь внимание, приехав в Железнодорожный, — тяжелый воздух. Кроме того за время прогулок по городу мой нос часто улавливал разные неприятные запахи то гари, то неопределенных химикатов, то канализации. Один раз аромат горелой пластмассы был настолько невыносим, что было трудно дышать.

Причин загрязнений атмосферы несколько. Во-первых, в черте города функционирует датский завод Rockwool, производящий строительные материалы на основе каменной ваты. Во-вторых, на той же территории находится предприятие «Росевропласт» по производству полипропиленовой пленки. В-третьих, рядом с предприятиями находится крупная свалка, где сжигается мусор.

Согласно данным мониторинговых служб, в Железнодорожном зафиксировано загрязнение воздуха диоксидом азота, повышено содержание выхлопных газов из-за потока автомобилей. Случаются и выбросы вредных веществ с предприятий. Саввинские пруды, расположенные в черте города так же страдают от выбросов отходов и канализации.

Ближайшее место для купания – водоем в Кучинском лесопарке по другую сторону железной дороги. Второй зеленый островок – Ольгинский лесопарк, который находится в отдалении от городской среды. Это «дикий» массив без прогулочных аллей. Еще один парк Пестовский находится в северо-восточной части города. Местные жители очень переживают за эти парки, которые понемножку вырубаются в угоду новостройкам. В центральной части города есть несколько скверов, но они на столько крошечные, что не могут вносить существенный вклад в городское озеленение.

Сквер в Железнодорожном

Зеленые кварталы в старых районах города

В кварталах ЖК «Центр Плюс» практически нет озеленения

Большинство жителей признают неблагоприятность экологии своего города, однако находятся и те, кто не замечает негативных явлений. Из-за розы ветров Железнодорожного, где ветер преимущественно дует с западной, юго-западной или северной стороны, хуже всего приходится жителям р-на Саввино, и в окрестностях ул. Юбилейная и Калинина. Меньше всего страдают от атмосферных «сюрпризов» жители микрорайона Ольгино. Тяжелый грязный воздух почти всегда в окрестностях шоссе и ж/д.

Думаю, те, кто работает и проводит досуг, в основном, в Москве, могут не замечать экологической обстановки города. А вот те, кто постоянно находится в Железнодорожном, или «принюхались», или страдают. С точки зрения благоприятной экологии некоторые жители советуют выбирать квартиру в районе Кучино, хотя и здесь встречаются отзывы о неприятном запахе в воздухе.

Инфраструктура Железнодорожного

Торгово-развлекательный сегмент в городе долгое время был в удручающем состоянии. По мере появления новых жилых кварталов стали возводиться и современные комплексы.

Большинство ТЦ сосредоточены в окрестностях станции. Самые известные «Юнион», «Эдельвейс» и «Эдельвейс Плюс», «Подмосковье». Не так давно открылся спорткомплекс «Орион» с бассейном, стадионом и спортивными площадками. В центре Железнодорожного на месте старого кинотеатра строится новый в составе большого ТРЦ «Кристалл».

Любопытно, что на периферии города, где, в общем-то, плотность застройки такая же высокая, новые отстроенные коммерческие помещения стоят без арендаторов. Хотя новый МФК строится и между кварталов ЖК «Центр Плюс».

ТРЦ с бильярдом и боулингом в Железнодорожном

Строящийся МФК «Кристалл»

СК «Орион»

В целом в каждом квартале есть свои эконом-маркеты и магазины, салоны красоты и фитнес-центры. Нашелся даже один крупный книжный магазин с впечатляющим ассортиментом, канцелярией и отделом для художников.

Некоторые жители выражают недовольство уровнем развития инфраструктуры, особенно по части досуга. Действительно, здесь почти негде гулять, некуда пойти, нет объектов культуры. Остается лишь надеяться, что вслед за подъемом торгового сегмента подтянется и развлекательный.

Привлекающий внимание фасад здания пельменной

Стилизованный ресторан восточной кухни рядом с ЖК «Чайка»

В отношении социальной инфраструктуры в Железнодорожном жители сталкиваются с теми же проблемами, что и в остальных городах Московской области. Правда здесь даже с учетом высокой плотности населения учреждения более-менее справляются с нагрузкой.

В новых микрорайонах в обязательном порядке строятся собственные детские учреждения, в старых кварталах в достаточном количестве школ и садов, есть лицей и специализированные школы. А вот досуговых центров и творческих школ не так уж много. В основном распространены спортивные секции и возможность заниматься плаванием (в городе несколько бассейнов).

Здание школы в ЖК «Центр Плюс»

Социальная инфраструктура в ЖК «Центр Плюс»

Школа в Железнодорожном

Основная претензия у жителей к качеству медицинского обслуживания. Неудобство заключается в том, что специалисты рассредоточены по городу в разных отделениях поликлиники, да и самих учреждений не так уж много для постоянно увеличивающегося населения. Недавно состоялось открытие родильного отделения в мкр. Саввино, но центр прикрепили к области, а не городу, поэтому попасть туда жители могут только по направлению от районной поликлиники.

Комфорт городской среды Железнодорожного

Если закрыть глаза на состояние экологии и просто пройтись по городу, можно заметить, что он имеет свой особый шарм. Яркие общественные здания, киоски с выпечкой и кофе, яркие детские площадки, сцены из сказок на фасадах старых панелек – все это приятно радует взор.

Хотя есть в городе и свои депрессивные локации. Например, от громадного заброшенного госпиталя КГБ по спине пробегает холодок. Эту «заброшку» уже несколько лет планируют превратить в медцентр федерального масштаба, но пока никаких изменений не происходит.

Передвигаться по городу достаточно удобно, хотя на окраинах дороги иногда заканчиваются тупиком.

Кофейный ларек с огромным ассортиментом напитков

Граффити в Железнодорожном

Заброшенный госпиталь КГБ

Тупик посреди окружной дороги

Цветные подъезды в Железнодорожном

Детские площадки достаточно благоустроенные

Заброшенный недострой в Железнодорожном

Несмотря на обилие мигрантов, здесь достаточно стабильно держится средний уровень безопасности. На улицах очень много детей.

События города освещают несколько интернет-ресурсов и групп в соцсетях, где жители обращаются за советами и делятся новостями. А вот официальный сайт Железнодорожного, видимо после включения в состав Балашихи, перестал функционировать.

Вторичный рынок недвижимости в Железнодорожном

Рынок жилья в городе перенасыщен предложением и представлен в основном панельными многоэтажками и кирпичными домами. Большой объем квартир вышел на рынок после ввода в эксплуатацию первых очередей нового жилого строительства. Именно поэтому, а так же с поправкой на экологическую обстановку и высокую плотность застройки, цены здесь одни из самых низких среди городов, расположенных в «первом поясе» от МКАД. По данным на ноябрь 2016 г. стоимость кв. м находится в диапазоне от 81 до 105 тыс. рублей, что сопоставимо с такими городами, как Жуковский и Пушкино, находящимися гораздо дальше от столицы.

Больше всего квартир выставлено на продажу в микрорайонах панельной застройки Ольгино и Центральный. Кирпичные дома располагаются вдоль ул. Пионерская. Кстати, в некоторых из них можно найти многокомнатные квартиры с нестандартными планировками в Железнодорожном.

Кирпичные дома в Железнодорожном

Купить квартиру в кирпичном доме г. Железнодорожный

Квартиры с оригинальными планировками в Железнодорожном

Монолитных и монолитно-кирпичных домов в Железнодорожном совсем не много. В основном это первые сданные очереди жилых комплексов. В среднем в таких домах «однушку» можно купить от 3,2 до 4,9 млн. рублей, а «двушку» в диапазоне от 5,0 до 7,4 млн. рублей.

Из них один выделяющийся проект, недавно вышедший на вторичный рынок – три 22-х этажных башни ЖК «На Некрасова», расположенных в нескольких метрах от Носовихинского шоссе и 5 минутах от станции. Отсюда и ценник на квартиры с отделкой – 112 тыс. руб. за кв. м. Из недостатков можно отметить шум магистрали и плохую инсоляцию комнат, т.к. в квартирах окна маленькие, будто из прошлого века.

ЖК «На Некрасова»

Старые панельные дома

Квартиры в панельных домах Железнодорожного

Ветхие деревянные дома под расселение

Обзор новостроек города Железнодорожный

Несколько лет назад в Железнодорожном развернулась массовая жилая застройка. Причем, тут процветает монополия в лице девелопера «Скопа Недвижимость», за которым числятся несколько сданных комплексов и очередей, новые проекты по всему городу и широкий портфель объектов инфраструктуры.

В среднем ценник на новостройки на стадии строительства составляет 60 тыс. рублей за кв. м. Диапазон цен на «однушки» — от 2,9 млн. руб., на «двушки» — от 4,1 млн. руб., «трешки» — от 5,9 млн. руб. Дороже 7 млн. руб. квартир в новостройках Железнодорожного практически нет, а привлекательная цена – основной аргумент большинства застройщиков, тем более, что все проекты здесь исключительно эконом- и комфорт-класса. Рассмотрим активно строящиеся жилые комплексы на территории Железнодорожного и их особенности.

Самый крупный проект ЖК «Центральный» и ЖК «Центр Плюс» (ЖК «Центр-2», ЖК «Центр+») имеет удачное расположение относительно шоссе и станции (добраться можно минут за 15 пешком). Панельные дома возводятся разными организациями – ГК «ПИК» и «ДСК 1». В комплексе уже есть несколько заселенных кварталов с собственной социальной инфраструктурой и коммерческими помещениями на первых этажах.

Правда впечатление сильно портит высокая плотность застройки. В одинаковых корпусах, отличающихся лишь комбинацией цветов, довольно легко запутаться. Во дворах большую часть занимает огороженная территория детских учреждений. Это может быть садик, школа или комплекс с бассейном. По внутреннему периметру проезд для машин, вдоль которого все занято машинами – и это в середине рабочего дня! Сложно представить, где паркуются те, кто возвращается с работы под вечер. Многие жители недовольны соседством с заброшенным госпиталем, где находят приют нетрезвые компании и наркоманы.

На стадии строительства находятся 6 корпусов со сроком сдачи в конце 2017 г. Однако потенциал застройки гораздо больше – за новыми кварталами есть готовое пространство под следующие дома. В зависимости от статуса готовности стоимость кв. м составляет от 60 до 89 тыс. рублей по данным на ноябрь 2016 г. Квартиры продаются как с отделкой, так и без.

Строящиеся корпуса ЖК «Центр Плюс»

Сданные кварталы ЖЦ «Центр Плюс»

В мкр-не Ольгино находятся сразу три новостройки. ЖК «Чайка» и ЖК «Квартал Центральный» от застройщика «Скопа» возводятся напротив друг друга недалеко от станции. Это похожие друг на друга монолитно-кирпичные дома с ассортиментом квартир без отделки.

В строящихся корпусах ценник от 67 тыс. руб. за кв. м, а в готовящемся к сдаче корпусе ЖК «Чайка» от 81 тыс. руб. Здесь так же наблюдается потенциал для дальнейшей застройки территории, т.к. по соседству находятся рассыпающиеся на глазах двухэтажные многоквартирные деревянные дома, подлежащие расселению. Однако пока никакой официальной информации нет.

Чтобы попасть в ЖК «Ольгино Парк» от застройщика «ГВСУ-Риэлти» надо пройти несколько кварталов частного сектора. И хотя визуально он находится на окраине городской среды, транспортная доступность здесь удобнее, чем даже в ЖК «Центр Плюс». До «Ольгино парк» ходит 2 маршрутки и автобус, удобно доезжать до Носовихинского шоссе. До ЖК «Центр Плюс» приходиться ехать петляя по узким улицам и преодолевать несколько светофоров, или пробираться извилистыми тропами через кварталы, т.к. до комплекса ходит пока всего одна маршрутка.

В ЖК «Ольгино Парк» 7 панельных корпусов (111М) совсем недавно было построено и получило разрешение на ввод в эксплуатацию. При этом ценник достаточно доступный от 62 до 89 тыс. руб. за кв. м в квартирах с черновой отделкой. На данный момент на территории комплекса строится школа и благоустраивается внутренний двор.

Правда, жильцы выражают беспокойство, что школа рассчитана на младшие классы, а вместо садика ясли на первом этаже одного из домов. А в связи с высокой загруженностью всех образовательных учреждений в Железнодорожном, устроить ребенка будет проблематично. Зато здесь одна из самых комфортных экологических обстановок — в шаговой доступности Ольгинский парк, а роза ветров исключает негативное влияние на район в случае выбросов с предприятий Rockwool.

ЖК «Квартал Центральный»

ЖК «Чайка»

ЖК «Ольгино Парк»

В северо-восточной части города возводятся два жилых комплекса. Именно здесь мне довелось надышаться гари, поэтому объективно оценить обстановку будет сложнее. ЖК «Столичный» возводится корпорацией «Главстрой Девелопмент» буквально в чистом поле и в перспективе станет крупным самодостаточным микрорайоном. Тут запланировано 34 монолитно-кирпичных многоэтажных дома и полный спектр инфраструктуры.

Сдача первой очереди намечена на конец 2017 г. Стоимость начинается от 2,5 млн. рублей за однокомнатную квартиру площадью 32 кв. м. Диапазон цен 65 – 85 тыс. руб. за кв. м. Квартиры продаются с отделкой. Плюсом комплекса можно назвать шаговую доступность городской инфраструктуры и станции.

ЖК «Столичный»

Еще один проект от «Скопа Недвижимость» панельный ЖК в мкр-не «Саввино» состоит из двух корпусов. Весь микрорайон имеет не самое выгодное расположение, т.к. с одной стороны его с двух сторон зажимают промзоны, а с третьей стороны – пустырь и кладбище. Здесь проблемы и с экологией, и с транспортной доступностью – пешком до станции далеко, наземным транспортом – пробки. Впрочем, это отражается и в ценнике от 2,3 млн руб. за однокомнатную квартиру без отделки. Средняя стоимость кв. м — 60 тыс. рублей.

Есть в Железнодорожном и один проект новостройки бизнес-класса, строящийся в окружении лесного массива и с собственным водоемом на территории. Это малоэтажный ЖК «Приозерный» с коттеджами и двухэтажными монолитно-кирпичными домами по 8 квартир в каждом.

Жилой комплекс находится по другую сторону железнодорожных путей, которые придется пересекать всякий раз, когда понадобится городская инфраструктура. В ЖК «Приозерный» всего один тип квартир — двухкомнатные квартиры метражом 65-77 кв. м со свободной планировкой. Диапазон цен по данным на ноябрь 2016 г. составляет 66 – 77 тыс. руб. за кв. м. Сдача намечена на конец 2016 г.

Вблизи условной границы Железнодорожного, в поселке Павлино строится масштабный проект Новоград «Павлино». Здесь огромный ассортимент предложений от студий до «трешек», многообразие планировок и опций отделки (черновой/чистовой/под ключ). В связи с этим, ценник варьируется от 56 до 79 тыс. руб. за кв. м. Самую маленькую студию можно купить за 1,9 млн. рублей. Невысокая цена компенсирует удаленность жилого комплекса от шоссе, станции и городской инфраструктуры.

Впечатления и выводы

В Железнодорожном есть много плюсов. Видно, что город (точнее с 2015 г район Балашихи) развивается, стараясь догнать спрос на современную инфраструктуру. Очевидные недостатки Железнодорожного в неблагоприятной экологии, загруженности шоссе, соединяющего город с Москвой, высокой плотности застройки, превращающей некоторые районы в муравейник. Главным преимуществом является доступная цена на квартиры и широкий ассортимент, как на первичном, так и на вторичном рынках с учетом, что до Москвы всего 30 минут на электричке.

Железнодорожный имеет большой потенциал дальнейшей застройки, как в пределах городской среды на месте ветхого жилья, так в освоении новых территорий. Однако пока в Балашихе введен запрет на новое строительство, да и без того избыток предложений и умеренный спрос могут оказаться сдерживающими факторами для нового строительства.

Кому можно посоветовать купить квартиру в Железнодорожном? Я думаю, людям, для которых близость к Москве и доступность цен являются определяющими факторами, а остальные характеристики не играют особой роли. Квартиры в Железнодорожном приобретают и местные жители, «прикипевшие» к родному краю, с целью улучшить жилищные условия. Многие рассматривают город, как удачный вариант для временного проживания, поэтому рынок аренды здесь гораздо активнее купли-продажи.

Лучший район для покупки квартиры – Ольгино или Центральный (в окрестностях стадиона «Орион»). Самый некомфортный район Саввино из-за плохой экологии и неудобной транспортной доступности. Так же жители советуют не ставить во главу угла городскую инфраструктуру и присматривать новостройки в окрестных районах Кучино, мкр. МАРЗ и т.д., где меньше загрязняющих экологию факторов, а цены могут оказаться даже ниже.

Уровень комфорта г. Железнодорожный 11.9 из 20

Экологические характеристики
Зеленые массивы	4	3.5
Водоемы	4
Отсутствие серьезных источников антропогенного загрязнения	2
Визуальная среда	3
Связанностьгорода/района
Удобство перемещения внутри города/района	4	3.4
Доступность Москвы на общетсвенном транспорте	3
Доступность Москвы на личном транспорте	2
Связь с другими населенными пунктами	4
Условия для работы внутри города	4
Социальная инфраструктура
Детские сады	4	3.5
Школы	4
Детские досуговые центры	3
Учреждения культуры	2
Здравоохранение	3
Спорт и фитнес	5
Культовые сооружения	3
Торгово-развлекательная инфраструктура	4
Качество среды обитания
Состояние городских инженерных коммуникаций	3	3.8
Развитость рынка недвижимости	5
Парковки	4
Доступность для инвалидов	3
Риски и угрозы
Ухудшения транспортной ситуации	-2	-2.3
Недоразвития социальной инфраструктуры	-2
Ухудшения экологической ситуации	-2
Перенасыщения рынка недвижимости	-3