Пожизненное проживание

Лица, имеющие право пожизненного проживания, остаются прописанными в квартире после перехода собственности к новому владельцу. Выселить пожизненных жильцов не сможет никто. Существует несколько видов сделок, позволяющих собственникам, продавшим свое жилище, оставаться в нем до смерти. Рассмотрим их подробнее.

В чем суть права пожизненного проживания

Право пожизненного проживания означает, что недвижимость может продаваться и переходить к другому владельцу, но люди, проживающие в помещении, будут оставаться, пока не сочтут нужным его покинуть. Выселить их нельзя даже принудительно – через суд.

Существуют несколько групп граждан, имеющих право быть прописанными и использовать чужую жилплощадь, независимо от воли собственника. Нельзя выселить жильцов:

• подписавших договор продажи с правом пожизненного проживания;
• отказавшихся от своего права на приватизацию жилой площади;
• являющихся рентополучателями;
• получивших прописку и право пожизненного проживания по завещанию умершего хозяина жилой недвижимости.

В каждом случае у постоянных жильцов свои основания для пожизненной прописки. Как они возникают, описано дальше в статье.

При отказе от приватизации

Человек, написавший отказ от приватизации, может пожизненно проживать на своих квадратных метрах независимо от желания фактического хозяина квартиры. Даже если владелец надумает продать жилище вместе с прописанным в нем бывшим родственником, последний будет жить в помещении, пока сам не выпишется либо умрет.

Как возникает. Право на пожизненную прописку в определенном жилище возникает у граждан, проживавших в муниципальном помещении на момент его приватизации, но отказавшихся от оформления жилья на себя. В семьях возникают различные ситуации. В результате развода, конфликта у собственника может возникнуть желание выселить близких ему в прошлом людей на улицу. Права отказников на пожизненную прописку защищены законом.

Где посмотреть. Пожизненные жильцы – отказники по приватизации на бумаге прописываются в справке о прописанных из паспортного стола. Дополнительно можно потребовать у продавца договор соцнайма и договор приватизации. Сравнив их, можно установить перечень проживавших лиц и возможных граждан с правом пожизненного проживания.

Читайте об отказе от приватизации этот материал.

При ренте

Рентополучатель – это бывший хозяин квартиры, который продал жилье с условием, что он будет получать от нового собственника содержание и оставит за собой возможность пользоваться жильем.

Как возникает. Право на использование чужого жилья возникает на основании подписанного договора ренты. Предметом договора между сторонами является жилище и условия его перехода к другому собственнику. Иждивенец после подписания договора ренты сохраняет право пожизненного проживания до смерти.

В каждом индивидуальном случае список требований и затрачиваемые суммы зависят:

• от реальной стоимости жилья;
• личных пожеланий продавца;
• компетентности юристов, консультирующих участников сделки.

Список выдвигаемых требований может быть любым. Все условия должны быть подробно оговорены, документально оформлены, подписаны при нотариусе обеими сторонами.

Существуют два вида ренты. При первом, оплата и содержание иждивенца продолжается до его смерти. Во втором случае, новый владелец тратит деньги на бывшего хозяина, пока не погасит определенную сумму. В обоих случаях продавец и покупатель заключают нотариальное рентное соглашение с правом пожизненного проживания. Взаимоотношения сторон при оформлении ренты регулируются ст. ст. 601, 602, 603, 604, 605 гл. 33 ГК РФ.

Где посмотреть. Дополнительно к справке о зарегистрированных нужно посмотреть документ-основание. В договоре ренты будет указано, кто является рентополучателем. Возможно также, что кроме бывшего хозяина жилья в квартире может проживать любое третье лицо.

Подробнее о ренте читайте нашу предыдущую статью.

Завещательный отказ

Завещательный отказ обязывает человека, наследующего недвижимость покойного, выполнить его волю. В том числе волю предоставить квартиру третьему лицу на праве пожизненного проживания. По закону он не возникает, только в рамках завещания.

Как возникает. Право пожизненного проживания могут получить лица, упомянутые в завещании умершего собственника. В качестве условия может быть указан круг лиц, которые должны проживать в жилище пожизненно либо на ограниченный срок без права собственности.

Кроме проживания и прописки, третье лицо по завещанию усопшего может получить содержание со стороны домовладельца. На эти цели наследник расходует средства, оставленные покойным хозяином недвижимого имущества. Прописка сохранится, за указанным в завещании человеком, и после продажи жилья наследником. Покупатель не сможет выселить такого жильца из квартиры.

Где посмотреть. Справка о прописанных + свидетельство о праве на наследство. Идеально, если продавец покажет изначальное завещание.

Можно ли прописать такое право в договоре дарения

Право проживать в подаренной квартире возникнет у дарителя, который указал в договоре, что он останется прописанным и будет пользоваться квадратными метрами. По поводу правомерности такой дарственной существуют разные мнения.

• Большинство адвокатов считают недопустимым вписывать в договор дарения пункты, утверждающие право на пожизненное проживание в квартире бывшего собственника. Юристы усматривают в этом акте попытку прикрыть обычный договор ренты квартиры.
• ГК РФ п. 1 ст. 572 прямо указывает, что дарение не должно быть осложнено никакими встречными требованиями со стороны дарителя. Право пожизненного проживания в этом контексте рассматривается именно как встречное предоставление – обязанность предоставить право пользования жильем бывшему собственнику. В связи с прямым законодательным запретом такие пункты договора недопустимы.
• Есть третье мнение. Юристы советуют оформить два отдельных документа. Первый будет оговаривать дарение имущества, а во втором должно быть закреплено право бывшего собственника на пожизненное проживание. Однако судебная защита второго документа под большим вопросом.

ВАЖНО! Наша редакция не рекомендует составлять дарственную с подобным условием. Безопаснее оформить договор ренты у нотариуса.

Интересную статью о судьбе .

Купля-продажа квартиры с пожизненными жильцами

Как возникает. Право на проживание может возникнуть в результате продажи жилища, когда это оговорено и вписано отдельным пунктом договора. После перехода имущества к новому хозяину продавец приобретает статус пожизненного жильца. Основанием для обременения Росреестром это не является и собственник вправе перепродать квартиру с жильцами другому человеку.

Хозяину недвижимости не нужно получать разрешение на продажу от лиц, использующих жилплощадь. Передача домовладения (квартиры) происходит по обычной схеме. Сделка отличается от стандартной купли – продажи тем, что собственник, продающий недвижимость с существенными ограничениями, согласно ст. 558 ГК РФ, обязан предупредить покупателей о наличии жильцов заранее, и в договоре указать имена лиц, имеющих право на пожизненное проживание в жилище.

Если во время совершения сделки этого не было сделано, и сторонами был подписан стандартный документ, не содержащий пунктов, ограничивающих возможности нового владельца, покупатель будет вправе оспорить сделку и вернуть деньги.

Где посмотреть. Справка о прописанных (домовая книга) + предыдущий ДКП, в котором должны быть указаны граждане с правом пожизненного проживания.

Как выявить пожизненных жильцов

Покупка квартиры происходит обычно после предварительного просмотра объекта. Спрятать посторонних людей, проживающих в квартире, вряд ли удастся.

Дополнительно нужно проанализировать следующие документы:

• Справка о прописанных лицах. Это основной документ. Лица, имеющие право на пожизненное проживание в чужой квартире, бывают в ней прописаны.
• Покупая домовладение, стоит внимательно просмотреть домовую книгу. В ней делаются отметки о прибытии и убытии новых жильцов.
• Выписка из ЕГРН пригодится в случае ренты – обременение рентой регистрируется Росреестром. В остальном Выписка ЕГРН не содержит информации о проживании посторонних жильцов. Росреестр не регистрирует прописанных в жилище лиц, пользующихся правом пожизненного пользования квартирой.
• Документ-основание (договор, дарственная, наследное свидетельство, договор о приватизации). Например, в предыдущем ДКП указывается список прав проживания, а свидетельстве на наследство – завещательный отказ.

Поскольку прописанные жильцы не являются обременениями, квартира может быть продана.

ВНИМАНИЕ! Если продавец заверил, что пожизненных жильцов нет, а впоследствии выяснилось, что они имеются, то покупатель может оспорить сделку через суд или потребовать возместить убытки.

Каждый случай индивидуален. Для покупателей и людей, стремящихся сохранить за собой квадратные метры, даже после получения за них денежной суммы, выгоднее обратиться за консультацией к опытному юристу. Самостоятельно разобраться в тонкостях отечественного законодательства по силам только людям, имеющим специальное образование. Получить бесплатную консультацию можно, записавшись в специально отведенном разделе внизу страницы.

Чтобы статья принесла пользу людям, ставьте лайк.

Читайте далее: купля продажа квартиры с пожизненным проживанием.

4 020 просмотров

Оформление наследства довольно часто сопровождается определенными нюансами. Наследники сталкиваются с проблемами при сборе документов, выявлении имущества, определении адреса проживания наследодателя. Нередко между родственниками возникают конфликты при разделе наследства. Однако самое интересное – исполнение условия, которое содержит завещание. Иногда наследники даже отказываются от имущества наследодателя. Рассмотрим, что представляет собой завещание с условием.

Что дает завещание

Распоряжение имеет явные преимущества перед вступлением в наследство по закону

№ п/п	Преимущество
1	Документ позволяет завещателю полностью изменить состав наследников	Первоочередными претендентами обычно являются близкие родственники человека – отец, мать, супруг. В завещании можно указать племянника, двоюродную тетю, внука или соучредителя предприятия. Отчуждение имущества третьим лицам подразумевает одновременное устранение наследников 1 линии. Исключением может быть частичное отчуждение собственности. В таком случае остаток активов родственники наследуют в порядке очереди.
2	Завещание позволяет определять вид имущества, которое отойдет конкретному претенденту и размер его доли	Например, если имущества много, то квартиру можно отписать супруге, денежный вклад в банке сыну, акции племяннику. Или поделить объект недвижимости между родственниками так – жене полагается ½ часть квартиры, а детям по ¼. При составлении завещания с условием, наследодатель может убить сразу двух зайцев – лишить родственника наследства, но и обязать фактического выгодополучателя выполнить определенные действия в отношении устраненного претендента.
3	Завещание можно изменять, дополнять или аннулировать	Таким правом наследодатель обладает в течение жизни. Порядок внесения правок закреплен ст.1130 ГК РФ. Наследодателю достаточно обратиться к нотариусу, чтобы сделать соответствующее распоряжение или составить новый документ. Согласие третьих лиц не требуется. Объяснять нотариусу причины своего решения необязательно.
4	Наследнику не нужно доказывать родство с умершим гражданином	На практике проблемы с документами возникают довольно часто. При невозможности получить дубликат, наследнику придется обращаться в суд.
5	Собственник может установить условие, которое обязаны исполнить правопреемники	Отказ от его выполнения приведет к утрате собственности. Правило о получении завещательного отказа действует 3 года. Если выгодополучатель не воспользуется таким правом, то наследник освобождается от исполнения условия завещания. Исключением является наличие дополнительного отказополучателя. Завещатель может назначить его на случай отказа или гибели основного претендента.

Можно ли в завещании указать условия

Законодатель предусмотрел возможность составления завещания с условием.

Варианты условий:

• завещательный отказ (исполнение обязанности имущественного характера);
• завещательное возложение (исполнение обязанности имущественного или неимущественного характера, направленной на общеполезные цели).

Предоставить комнату в квартире наследодателя для проживания его матери – это завещательный отказ, а взять к себе его животных – это возложение.

Важно! Требования наследодателя не должны выходить за пределы закона. Иначе такое распоряжение может быть признано недействительным.

Пример. Гражданин К. сделал завещание. В документе было сказано, что его сыну полагается доля имущества, если на момент открытия наследства ему исполнится 18 лет. Если на день смерти отца ребенок не достигнет совершеннолетия, то имущество отходит его матери.

Как видно, условие наследодателя связано с объективными событиями. Оснований для оспаривания подобного завещания нет.

Пример. Гражданин К. сделал распоряжение. Имущество должно было отойти его дочери. Условие для вступления в наследство – получение высшего образования. Условие носит отлагательный характер. Между открытием наследства и получением диплома может пройти несколько лет. Поэтому наследодатель может назначить исполнителя завещания, который обеспечит сохранность имущества до наступления указанного события. В качестве душеприказчика может выступать жена, брат или юридическая организация.

Какие условия можно включить

На претендентов можно возложить такие обязанности:

1. Передать отказополучателю активы или имущественные права, вошедшие в состав наследства.
2. Выполнить для выгодополучателя определенную работу, предоставить услугу.
3. Производить регулярные платежи в интересах конкретного субъекта.
4. Предоставить жилое помещение на время жизни отказополучателя для проживания. Срок действия условия может быть ограничен в завещании.
5. Содержать животных, ухаживать за ними.
6. Получить высшее образование.
7. Вступить в брак.

Дополнительным условием может быть достижение наследником совершеннолетия. Например, снять деньги в банке можно только с 18 лет.

Завещание с условием пожизненного проживания

Одним из условия наследодателя является предоставление жилого помещения отказополучателю (ст.1137 ГК РФ).

Основные условия:

• воспользоваться правом можно в течение 3 лет;
• гражданин, который вселился в помещение по завещательному отказу, может требовать госрегистрации права пользования жильем;
• обязанности по содержанию жилья владелец и пользователь несут поровну (ст.33 ЖК РФ).

1. Если в распоряжении указан фиксированный срок пользования помещением, то после его истечения отказополучатель обязан выселиться.

Как быть наследнику, если отказополучатель не является членом его семьи? Возможны следующие варианты:

• наследник предоставляет жилое помещение для проживания отказополучателя, а сам живет в другом месте;
• выгодополучатель подает нотариусу отказ от права пользования жильем по договоренности с наследником.

Важно! Документ необходимо будет заверить у нотариуса. В противном случае, правопреемник потеряет права на наследственное имущество.

Форма

Обязательные реквизиты документа:

• место, дата оформления;
• название документа;
• адрес прописки завещателя;
• данные паспорта физического лица;
• суть распоряжения;
• список отчуждаемого имущества;
• реестр претендентов, адреса их проживания;
• размеры долей выгодополучателей;
• условие, которое должны выполнить наследники;
• номер формуляра;
• упоминание об оплате сбора;
• подпись завещателя, расшифровка фамилии.

Образец распоряжения обычно есть у каждого нотариуса. Однако наследодатель можно предложить свой вариант документа. Нотариус должен проверить его на соответствие закону.

После ознакомления с окончательной редакцией завещания наследодатель подписывает его в присутствии нотариуса. После чего делается нотариальная надпись на документе. Один образец отдается наследодателю, второй остается в материалах дела нотариуса.

Данная часть завещания является одной из ключевых.

Наследодатель должен указать:

• личные данные;
• состав претендентов;
• перечень имущества;
• внятно описать условие, которое он возлагает на наследников.

Пример. Я завещаю жилой дом, который находится по адресу (указать город, улицу, номер дома, квартиру), своей дочери. В случае продажи обьекта недвижимости наследница должна выплатить половину инвентаризационной стоимости моему сыну. Также дочь должна передать мой автомобиль (модель, марка) сестре (Ф.И.О. отказополучателя). Денежный вклад в банке (наименование, местонахождение, номер счета) я завещаю внуку (Ф.И.О.). Условием выплаты является достижение им совершеннолетия.

Образец

Образец распоряжения с условием

Расходы

За нотариальное удостоверение документа наследодателю нужно заплатить госпошлину. Ее размер составляет 100 р. (ст.333.24 НК РФ).

Услуги нотариуса оплачиваются отдельно. Их стоимость зависит от региона нахождения нотариальной конторы.

Тарифы можно посмотреть на сайте Федеральной нотариальной палаты. В 2020 году в Санкт-Петербурге стоимость завещания составляет 1 700 р., в Белгородской области – 1 900 р., в Калининградской области – 1 400 р.

Порядок исполнения

Мнение эксперта Станислав Евсеев Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право. Задать вопрос эксперту

Ответственность по исполнению распоряжения лежит на выгодополучателях. Если указанные лица уклоняются от возложенной на них обязанности, то их можно привлечь к ответственности. Например, отказополучатель может подать исковое заявление о принуждении к исполнению завещательного отказа.

Во избежание проблем наследодатель может назначить исполнителя завещания (ст.1134 ГК РФ). Полномочия душеприказчика подтверждаются соответствующим свидетельством и вытекают из текста распорядительного документа.

Обязанности исполнителя завещания:

1. Обеспечение сохранности имущества наследодателя. Необходимые действия выполняются через нотариуса.
2. Получение денег от третьих лиц для последующей передачи наследникам.
3. Обеспечение перехода права собственности к наследникам согласно с последней волей умершего гражданина.
4. Ведение дел, связанных с исполнением распоряжения в государственных структурах или суде.

Душеприказчик уполномочен требовать от выгодополучателей исполнения завещания. При необходимости он может подать исковое заявление.

Можно ли оспорить распоряжение

Практика составления завещания с условием еще не сильно распространена. Поэтому наследникам может показаться, что наследодатель ущемляет их права.

Однако за законностью действий завещателя следит нотариус. Он проверяет распорядительный документ на предмет соответствия нормам закона.

Исключением является закрытый тип завещаний. Подобные распоряжения нотариус часто вскрывает только после смерти наследодателя (ст.1126 ГК РФ). Завещатель не обязан показывать текст документа. Достаточно передать закрытый конверт нотариусу при свидетелях.

Конечно, проверка завещания на предмет законности не исключает возможность оспаривания распорядительного документа в судебном порядке. Но исход судебного разбирательства будет зависеть от наличия допустимых и безапелляционных доказательств. Если наследнику нечего предоставить суду, то начинать судебное слушание – бессмысленно.

Основания для оспаривания завещания:

1. Обычное распоряжение чаще всего оспаривают по причине невменяемости наследодателя. Родственники доказывают тот факт, что на момент подписания распоряжения наследодатель не отдавал себе отчет и не понимал правовые последствия собственных действий. Суды признают исковые требования в 2 случаях – наследодатель долгое время болел, и судебно-психиатрическая экспертиза подтверждает его невменяемость на момент подписания завещания.
2. Оспорить завещание с условиемможно, при условии, что наследодатель поставил незаконное условие. Например, чтобы наследник женился на конкретном человеке или не вступал в повторный брак. Подобные требования являются противоправными. Свобода выбора партнера для семейной жизни не может быть ничем ограничена (ст.12 СК РФ).

При составлении завещания наследодателю нужно учитывать требования закона. Иначе наследники могут оспорить распоряжение в суде. Оптимальным вариантом будет назначение исполнителя завещания. Душеприказчик будет следить за сохранностью имущества, истребовать у должников наследодателя деньги и передать их наследникам. Одновременно исполнитель завещания сможет предпринять необходимые меры в отношении претендентов, например, если они откажутся исполнять условие распорядительного документа. Если у вас остались вопросы, то их можно задать нашему юристу. Консультации предоставляются бесплатно. Нужно лишь подать заявку через форму обратной связи.

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

ГЛАВА 10
БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ ВЛАДЕНИЕ И ПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ, ПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ, ПРЕДОСТАВЛЕННЫМ ПО ЗАВЕЩАТЕЛЬНОМУ ОТКАЗУ ИЛИ НА ОСНОВАНИИ ДОГОВОРА ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ

Статья 69. Безвозмездное владение и пользование жилым помещением
1. Жилое помещение может быть временно предоставлено в безвозмездное владение и пользование.
2. Собственник, наниматель жилого помещения, гражданин, являющийся членом организации застройщиков, вправе в порядке, установленном настоящим Кодексом, предоставить занимаемое ими жилое помещение временно в безвозмездное владение и пользование гражданам без заключения договора.
3. Граждане, которым жилое помещение временно предоставлено в безвозмездное владение и пользование, обязаны в течение трех суток освободить занимаемое ими жилое помещение по требованию собственника жилого помещения, нанимателя жилого помещения, гражданина, являющегося членом организации застройщиков, и (или) проживающих совместно с ними совершеннолетних членов их семей.

Статья 70. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу
1. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пожизненного пользования жилым помещением или его частью, пользуется этим жилым помещением или его частью наравне с собственником этого жилого помещения.
2. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пожизненного пользования жилым помещением или его частью, не может предоставить право пользования этим жилым помещением членам его семьи, если иное не указано в завещании.
3. Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном ему по завещательному отказу, несет солидарную ответственность с собственником этого жилого помещения по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не указано в завещании.

Статья 71. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением
1. Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением наравне с собственником (плательщиком ренты) этого жилого помещения.
2. Собственник жилого помещения (плательщик ренты) вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять жилое помещение, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только при наличии согласия гражданина (получателя ренты), с которым заключен договор пожизненного содержания с иждивением.
Гражданин (получатель ренты), давший согласие на отчуждение или залог жилого помещения и не указанный в соответствующем договоре в числе лиц, за которыми при переходе права собственности сохраняется право владения и пользования жилым помещением, в случае отказа освободить жилое помещение по требованию нового собственника подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
3. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью гражданина, проживающего в жилом помещении на основании этого договора.

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

Кроме права собственности существуют еще и право пользования квартирой. Это то, что кардинально отличает первичный рынок жилья от вторичного. И именно эта особенность добавляет нам (Покупателю) головную боль при выяснении всех личностей, которые могут иметь такие права пользования. Но выяснять это нам все-таки придется, и сейчас мы это выясним.

Очевидно, что каждый собственник имеет все виды прав на квартиру (права владения, распоряжения, и т.п.), в том числе и безусловное право пользования ею. Но сюрприз для Покупателя в том, что могут быть и другие люди – не собственники – которые по закону тоже имеют право пользования квартирой, т.е. право проживания в ней.

Нам, конечно же, нужна квартира, свободная от прав проживания в ней посторонних лиц. А для этого мы должны, как минимум, этих лиц знать.

Аферы и махинации с жильем (спецраздел). Поучительные истории с примерами из практики.

Кто же может иметь право на проживание в квартире?

Есть несколько категорий таких правообладателей:

1. Все собственники квартиры (их видно из Титула или из Выписки ЕГРН);
2. Члены семьи собственника квартиры, в т.ч. бывшие (не имеющие прав собственности на квартиру, но прописанные в ней);
3. Лица, получившие право пользования квартирой по завещательному отказу (в случае, когда квартира перешла хозяевам по наследству);
4. Рентополучатели – предыдущие собственники квартиры, заключившие с текущим собственником Договор пожизненного содержания с иждивением;
5. Лица, с которыми собственник квартиры заключил договор найма, или договор безвозмездного пользования.

Рассмотрим их по порядку. Нас будет интересовать вопрос, кто из них может сохранить право проживания в квартире после ее продажи, и как от этого права мы можем избавиться (в некоторых случаях).

Как получить разрешение Органов опеки на продажу квартиры с ребенком – тонкости и нюансы.

Собственники квартиры, не «прописанные» в ней, теряют право пользования вместе с правом собственности при продаже квартиры.

«Прописанные» же в квартире собственники, могут сохранить право проживания в ней только если это будет прямо указано в Договоре купли продажи квартиры (ДКП), и согласовано с Покупателем (чего в практике, обычно, не бывает). В остальных случаях (т.е. в большинстве сделок) – Продавец после отчуждения квартиры обязан сняться с регистрационного учета (выписаться), и это условие обязательно указывается отдельным пунктом в договоре.

Члены семьи собственника могут иметь право пользования квартирой только если они там «прописаны». Именно наличие «прописки» подтверждает их право проживания в квартире. Выписка их из квартиры, соответственно, лишает их этого права. По общему правилу, члены семьи собственника должны выписаться из квартиры при ее продаже (эта обязанность для них установлена законом). И если они этого не делают, новый собственник может «выписать» их из квартиры через суд.

Но здесь есть нюансы!

Например, временно выписанные члены семьи собственника имеют шанс восстановить свою «прописку» (т.е. восстановить право пользования) даже после продажи квартиры, если докажут в суде, что их право было нарушено. Такими временно выписанными персонажами могут быть те, кто проходил длительное лечение в стационаре, уехал в длительную командировку, ушел служить в армию, отправился по решению суда отбывать наказание, и т.п.

Правда, с 2015 года для призывников и заключенных отменили обязательное снятие с регистрационного учета по месту жительства. То есть теперь даже если они «убыли по месту назначения» (начиная с 2015 года), они все равно остаются прописанными в своей квартире, и право проживания в ней не теряют. А те, кого отправили «на лесоповал» до 2015 года, соответственно – были сняты с регистрационного учета по месту жительства, но могут восстановить свое право на проживание в квартире по возвращении.

Прописанные в квартире несовершеннолетние дети требуют повышенного внимания. Этот случай мы рассмотрим подробно далее, на шаге ИНСТРУКЦИИ – «Покупка квартиры с несовершеннолетними».

Как выделяют доли детям по маткапиталу? Сюрпризы для Покупателя.

Как узнать кто прописан в квартире?

Список всех лиц, «прописанных» (зарегистрированных по месту жительства) в данной квартире нам покажет Выписка из Домовой книги, а в некоторых городах ее заменяют Справки о регистрации по форме №9 и №12 или поквартирные карточки (подробнее обо всех этих бумагах – см. по ссылкам в Глоссарии).

ВНИМАНИЕ! С 2018 года Выписки из Домовых книг и Справки о регистрации отменены. Но во многих городах, в том числе в Москве и Санкт-Петербурге их продолжают выдавать. Подробнее об этом странном казусе – см. в соответствующей теме нашего форума .

Различают обычную Выписку из Домовой книги и архивную (расширенную) Выписку.

Обычная Выписка дает информацию обо всех «прописанных» в данной квартире на текущий момент.

Архивная Выписка дает информацию обо всех жильцах, когда-либо бывших «прописанных» в данной квартире, включая тех, кто прописан на текущий момент.

И ту и другую выдают в паспортном столе местного домоуправления (ЖЭК, РЭУ, ТСЖ и пр.), либо в центре госуслуг МФЦ «Мои документы». Но получить их могут только собственники квартиры, либо прописанные в ней жильцы. Поэтому нам надо требовать такую бумагу с Продавца, а лучше пойти и заказать ее получение вместе с ним. Если же такой возможности нет, или есть ощущение, что Продавец что-то не договаривает, то Покупатель может заказать получение Выписки из Домовой книги специальным службам (о них ниже).

♦ Как выглядит архивная Выписки из Домовой книги ♦
(Жми! Изображение откроется во всплывающем окне)

Очевидно, что для целей проверки нас будет интересовать более полная, т.е. архивная Выписка. Именно из нее мы узнаем, существуют ли здесь лица, временно снятые с регистрационного учета или исчезнувшие в неизвестном направлении. Эти данные указаны в последней графе Выписки: «Когда и куда выбыл, временно или постоянно».

Если таковых персонажей нет – все в порядке.

Если таковые обнаруживаются, то есть шанс, что они могут вернуться, и их права на пользование квартирой могут быть восстановлены. От такой квартиры лучше отказаться. Во всяком случае, до урегулирования этого вопроса.

Как такой вопрос можно «урегулировать» лучше уточнять на дополнительной консультации юриста применительно к конкретной сделке. В том числе – если обнаруживается временно выписанный или исчезнувший непонятно куда персонаж не из числа семьи Продавца, а из числа прежних собственников (если квартира продается не первый раз).

Кто такие «третьи лица» в сделках с недвижимостью? Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку?

К сожалению, практика такова, что работники паспортных столов не очень любят выдавать именно архивные Выписки (по опыту работы риэлторов в Москве). Не всегда данные о прежних жильцах собраны и сгруппированы как положено, а выполнять эту работу по просьбе заявителей многие паспортистки просто не хотят.

Здесь уже каждый выкручивается по ситуации. Кто-то рассчитывает на личное обаяние и благодарность «в пределах разумного», кто-то идет ругаться «наверх» – к старшей паспортистке или к начальнику МФЦ. «Пинок сверху» иногда помогает нерадивому сотруднику решить задачу.

Если нет желания ублажать паспортисток лично, вытягивая из них сведения, можно обратиться за подобной услугой в специализированные коммерческие службы или юридические конторы.

Получение архивной Выписки из Домовой книги (только для Москвы) можно заказать — (СЕРВИСЫ).

Бывает, что архивные выписки отказываются давать, мотивируя это защитой персональных данных третьих лиц (тут сложно спорить). Отказать могут и ссылаясь на якобы отмену Выписок из Домовых книг (см. выше об этом).

Бывает, что в выписке информация отражена не должным образом (спишем на «человеческий фактор» или технические сбои регистрационного учета), тогда недостающие сведения нужно запрашивать дополнительно. Например, некоторые графы в выписке могут быть не заполнены, или «глубина сведений» о прописанных жильцах ограничена сроком права собственности текущего владельца.

Примечание. В графе «Когда и куда убыл, временно или постоянно» зачастую может стоять только дата снятия с регистрационного учета. По общему правилу – если в этой графе указана дата и нет фразы «временно», значит считается, что человек выписан постоянно.

Занижение стоимости квартиры в Договоре купли-продажи – риск и защита от него.

В Москве вместо Выписки из Домовой книги можно взять Единый жилищный документ (ЕЖД), который дублирует многие сведения, связанные с квартирой, ее жильцами и собственниками, в т.ч. сведения из Домовой книги.

Единый жилищный документ (ЕЖД), очевидно, более удобен для использования, и выдается он в тех же инстанциях, что и Выписка, т.е. – в районных МФЦ г. Москвы (подробнее о нем — см. по ссылке).

Но проблема здесь та же – во-первых, ЕЖД выдается только собственникам или прописанным в квартире жильцам, во-вторых, там указаны только текущие зарегистрированные лица. А значит, нужно добывать архивные сведения – самостоятельно или с помощью тех же специалистов.

Сделка купли-продажи квартиры с прописанным ребенком (не собственником). Что, как и почему?

Кто имеет пожизненное право проживания в квартире?

Некоторые из перечисленных выше категорий правообладателей (обладателей права пользования квартирой), обладают этим правом бессрочно, т.е. пожизненно, и независимо от смены собственника жилья. Это право у них закреплено законом. И лишиться этого права они могут только добровольно отказавшись от него (например, выписавшись из квартиры).

О ком здесь идет речь?

Пожизненное право проживания в квартире имеют следующие лица:

• Те члены семьи собственника, которые в свое время отказались от приватизации квартиры;
• Те, кто получил право пользования квартирой по завещательному отказу;
• Те из прежних собственников квартиры, которые продали ее по Договору пожизненного содержания с иждивением.

Подробно о каждом из них рассказано в соответствующих статьях Глоссария (по указанным ссылкам). Нам же сейчас нужно запомнить главное – при обнаружении таких персонажей следует отказаться от такой квартиры. Во всяком случае, если не удалось уладить вопрос с их добровольным (письменным, нотариально заверенным) отказом от права пользования квартирой и выписки из нее.

Обнаружить этих персонажей позволяют Выписка из Домовой книги или ЕЖД (в случае с отказом от приватизации), и основной правоустанавливающий документ на квартиру (в случае завещательного отказа или содержания с иждивением).

Какой будет налог при одновременной продаже и покупке квартиры (например, в альтернативной сделке)? Смотри по ссылке.

Собственно наличие «прописанных» людей в квартире, даже на момент совершения сделки купли-продажи, является обычной практикой на рынке, особенно, в альтернативных сделках. Важно, чтобы все они (особенно, те, кто не является собственником, и формально не участвует в сделке) были в курсе предстоящей сделки с квартирой, были полностью дееспособными, и готовы были выписаться из квартиры после ее продажи.

Полезно будет взять отдельное письменное обязательство сняться с регистрационного учета у тех, кто «прописан» в квартире, но не является ее собственником (т.е. у «третьих лиц»).

Такая «страховка» даст нам преимущество в случае судебного спора с теми, кто не захочет выписываться из квартиры после сделки. Тогда их выписывают в принудительном порядке, по решению суда. А то самое письменное обязательство от «третьих лиц» (помимо прочих условий сделки, согласно договору), будет весомым аргументом в суде.

Перестраховка. Некоторые адвокаты, имеющие опыт судебной практики, утверждают, что даже с тех людей (не собственников), которые были выписаны из квартиры ДО ее продажи, желательно брать письменное заявление о том, что они не возражают против этой сделки. Это может звучать бредово (ведь они уже не имеют никаких прав на квартиру), но те же адвокаты приводят примеры, когда выписанные до продажи квартиры жильцы впоследствии восстанавливали свое право проживания там через суд.

Особенности покупки квартиры, приобретенной ранее на средства материнского капитала. В чем здесь опасность для Покупателя?

Кто еще может иметь право пользования квартирой?

Вне зависимости от «прописки», права пользования квартирой могут иметь лица, с которыми собственник (Продавец) заключил договор найма или договор безвозмездного пользования. Фактически это обременение, которое может не отражаться ни в Титуле, ни в Выписке из Домовой книги. Вообще-то, Продавец имеет право продать квартиру с таким обременением, но обязан уведомить о нем Покупателя, указав это отдельным пунктом в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП).

В этом случае нам необходимо потребовать от Продавца расторжения такого договора с пользователем (нанимателем) квартиры.

Нужно ли оформлять сделку купли-продажи квартиры у нотариуса? Какие риски он закрывает – см. в отдельной заметке.

Кстати, нужно еще вложить себе в голову следующую мысль – правильное составление Договора купли-продажи квартиры (ДКП) снижает риск возможных претензий «третьих лиц», в т.ч. претензий на право пользования квартирой.

В условиях ДКП рекомендуется вписать обязательство Продавца уведомить Покупателя обо всех пользователях квартиры, обязательство снять с регистрационного учета всех «прописанных» там жильцов, и передать квартиру свободной от прав «третьих лиц».

Дополнительно в ДКП можно вписать обязательство Продавца, в случае претензий со стороны «третьих лиц», решить их самостоятельно и за свой счет (либо компенсировать судебные издержки Покупателя).

Важно, чтобы эти пункты договора были прописаны юридически грамотно, и имели однозначную трактовку.

Грамотно сформулировать эти обязательства Продавца в ДКП поможет нотариус.

В отличие от прав пользования, права собственности и ограничения (обременения) этих прав проверяются по Выписке из единого государственного реестра (ЕГРН).

Заказать Выписку из ЕГРН можно на нашем сайте – (через встроенный сервис API Росреестра).

Еще одним применяемым на практике стимулом для Продавца «юридически освободить» квартиру после сделки, является особое условие получения денег при расчетах. Продавец получает полную сумму за квартиру только тогда, когда все жильцы будут сняты с регистрационного учета.

Подробнее об этом будет рассказано далее, по порядку, на шаге ИНСТРУКЦИИ – «Передача денег при покупке квартиры».

Снятие всех жильцов с регистрационного учета (до сделки или после) риэлторы называют «юридическим освобождением» квартиры. Конечно, ситуация значительно упрощается, если на момент сделки квартира уже «юридически свободна».

Сделки с жилыми помещениями имеют свои отличительные особенности, это связано с тем, что регулирование правоотношений в этой сфере подчинено нормам не только гражданского, но также жилищного и семейного законодательства.

Существенно влияют на природу правоотношений в жилищной сфере нормы гражданского и семейного законодательства. Эти нормы (согласно ч.1 ст. 7 ЖК РФ) применяются всегда, когда жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством, либо соглашением участников таких отношений, а нормы гражданского и семейного права прямо регулируют эти жилищные отношения и не противоречат их существу.

Сделки с жилыми помещениями затрагивают не только право собственности, но также и иные вещные права. К этим вещным правам отнесены следующие: 1) право пользования жилым помещением получателем ренты по договору пожизненного содержания; 2) право проживания, основанное на завещательном отказе; 3) право пользования жилым помещением членом семьи собственника. Кроме этого, права пользования жилым помещением могут быть основаны на соглашении собственника с нанимателем этого помещения или на соглашении о безвозмездном пользовании, а также на соглашении о вселении в помещение в качестве члена семьи. Также нередки случаи, когда правом пользования чужими жилыми помещениями наделены лица, находящиеся под опекой.

С учетом этого, отражение в тексте договора круга лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемым жилым помещением, является существенным не только для этих лиц, но и для самого приобретателя.

Практика заключения сделок на рынке жилья изобилует случаями, когда продавец предпочитает умолчать о наличии прав третьих лиц на его помещение. Как правило, типовые тексты договоров содержат пункт, гарантирующий отсутствие запретов и обременений отчуждаемой недвижимости. Недобросовестный продавец исключает пункт о правах третьих лиц из договора. В таком случае заключаемая сделка имеет признаки недействительной сделки, совершаемой под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ). Заблуждающейся стороной будет приобретатель. В силу ст. 460 и 168 ГК РФ, а также абзаца 7 п.1 ст.20 Закона о регистрации, такая сделка не подлежит регистрации как недействительная.

Следует напомнить — договор приобретения жилого помещения считается заключенным, не тогда, когда стороны достигли соглашения по всем существенным вопросам («условиям» – ст. 432 ГК РФ), а с момента государственной регистрации такого договора (ст. 558 ГК РФ). Соответственно, переход права на жилое помещение считается состоявшимся – в момент государственной регистрации сделки (ст. 223 ГК РФ), а не с момента оплаты и передачи помещения из рук в руки. Сделка считается не состоявшейся, если в государственной регистрации отказано.

Налицо ситуация, при которой реальность перехода права на жилье находится в зависимости не только от исполнения сторонами принятых по сделке обязательств (передача имущества, оплата и другое), но также в зависимости от соблюдения сторонами предписанных законом требований и процедур. В данном случае, вступает в действие правило, сформулированное в ст. 209 ГК РФ, которое гласит, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

К числу существенных условий возмездных сделок с жилыми помещениями, закон (ст. ст. 552, 554, 555, 558,567 ГК РФ), относит, помимо определения в договоре предмета, цены, одновременной передачи жилого объекта с передачей прав на земельный участок, также требование указания лиц, сохраняющих права пользования помещением. Как правило, это условие основано на существовании неких обязательств у продавца перед третьими лицами (лицом) и эти обязательства, по соглашению сторон сделки, возлагаются на нового собственника жилого помещения.

Рассмотрим по порядку возможные случаи сохранения права пользования жилым помещением за различными субъектами после перехода права на это помещение.

1. Сохранение права пользования по завещательному отказу. Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном ему по завещательному отказу (отказополучатель), не лишается этого права при смене собственника в пределах срока, определенного завещанием (как правило, этот срок устанавливается пожизненно) (п.2 ст. 1137 ГК РФ). Покупатель жилого помещения должен знать об этом и соглашаться заключать сделку по приобретению жилья с учетом этого обстоятельства. При регистрации такой сделки, представление документа (завещания), порождающего эти права, либо его нотариальной копии – является обязательным.

2. Право, основанное на договоре найма. При заключении договора найма жилого помещения (как социального, так и частного), собственник может быть ограничен или вообще лишен права пользования помещением, в зависимости от условий включенных сторонами в договор найма. Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет изменения или прекращения договора. В таких случаях договор отчуждения жилого помещения должен содержать существенное условие – перечень пользователей, в который включаются наниматель и все постоянно проживающие с ним лица. Условия договора найма ограничены сроком и должны быть известны покупателю, так как и обязательства и права наймодателя переходят на него. При государственной регистрации сделки купли-продажи жилого помещения с условием сохранения прав нанимателя, договор найма, детализирующий обязательства сторон, должен представляться на регистрацию и копия такого договора должна помещаться в дело правоустанавливающих документов.

3.Право на бессрочное проживание в жилом помещении, сохраняется за членом (членами) семьи собственника, отказавшимися от участия приватизации, в случае если в момент приватизации данного жилого помещения, этот член семьи проживал и имел равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим (ст. 19 закона №189 ФЗ от 29.12.2004 года). Это право сохраняется также и за бывшим членом семьи собственника приватизированного жилища. Соответственно, в случае перехода права на приватизированное жилище, не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ. Пленум Верховного суда Российской Федерации, в Постановлении от 02 июля 2009 года №14, обобщая судебную практику применения положений Жилищного кодекса, указал на наличие прав пользователей приватизированных жилых помещений. Суд дал разъяснение, что, так как «… бывшие члены семьи, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма помещения, без которого она была бы невозможна, исходили из того, что право пользования этим помещением, для них, будет носить бессрочный характер. Следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля – продажа, мена, дарение, рента, наследование)». Государственный регистратор, проводя правовую экспертизу документов по сделкам с приватизированными помещениями, должен учитывать права возможных пользователей и негативные последствия Новый собственник не может выселить из жилого помещения бывших членов семьи продавца жилого помещения, если они в момент приватизации этого помещения отказались от своего права долевой собственности. В том случае, если продавцу удалось скрыть факт наличия прав пользования третьих лиц, новый собственник он вправе заявить в суде иск о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения относительно потребительских качеств, приобретенного объекта (ст. ст. 168, 178 ГК РФ).

4. Права пользования лиц, вселяемых в качестве членов семьи нового собственника жилого помещения. При оформлении договоров купли-продажи жилья, сторонам сделки нет необходимости, упоминать членов семьи покупателя в качестве лиц, сохраняющих право пользования помещением. Это право гарантировано и защищается законом (п.2 ст. 31 ЖК РФ) собственник жилья не вправе запретить членам своей семьи пользоваться жилым помещением.

На практике все чаще возникают ситуации, когда стороны сделки приходят к соглашению сохранить право проживания продавца после перехода права на помещение к покупателю. При этом стороны сделки не связаны семейными отношениями. Государственный регистратор зачастую не в силах понять мотивацию и логику такой договоренности. Включение такого условия в договор купли-продажи в качестве существенного, должно основываться на законе, а не на договоре (ст. 558 ГК РФ). Собственник вправе вселять в жилое помещение и наделять правами пользования любых лиц, если при этом не нарушается законодательство и права третьих лиц. Вселение в помещение, основанное только на договоренности (не опирающееся на статью закона), не может быть отнесено к числу существенных условий договора купли-продажи жилого помещения.

Закон связывает собственника обязанностью сохранять право на проживание за членами семьи. При этом, помимо лиц, признаваемых, по закону, членами одной семьи (супруг, дети и родители, при условии их совместного проживания), к членам одной семьи могут быть отнесены и другие родственники, а также иные лица, вселенные собственником жилого помещения, в качестве членов своей семьи (ст. 10 СК РФ, ст. 31 ЖК РФ). Поскольку вселение в качестве члена семьи требует документального подтверждения волеизъявления собственника и вселяемого им лица, требуется составление письменного соглашения, содержащего все условия такого вселения. Подобное соглашение не требует обязательного нотариального оформления. Таким образом, в случае, если при купле-продаже жилого помещения стороны договариваются включить в договор условие сохранить проживание продавца, обязательным приложением к такому договору может быть соглашение о вселении бывшего собственника в качестве члена семьи. Такое соглашение может содержать конкретные условия пользования, иметь перечень конкретных изолированных помещений разрешенных к пользованию, условия оплаты потребления коммунальных услуг и другие условия. Включение в договор купли-продажи жилья условия сохранить проживание продавца, не основанное на соглашении о вселении в качестве члена семьи, не будет иметь юридической силы. Без отдельного соглашения его нельзя будет отнести к числу существенных условий, опирающихся на положения закона, так как статус пользователя не будет определен. Право пользования не связано напрямую с сохранением регистрации по месту жительства и её наличие, либо отсутствие не является определяющим условием для признания пользователя членом семьи собственника (Постановление Пленума Верховного суда РФ от 2 июля 2009 года №14). Собственник, принимающий на себя обязательства соблюдать право пользования лица, вселяемого и признаваемого членом семьи должен осознавать правовые последствия такого шага. В то же время, последующее отчуждение жилого помещения не сохраняет право «вселенного в качестве члена семьи» пользоваться этим помещением.