В последнее время мы все чаще слышим словосочетание «Правила землепользования и застройки» и возникают вопросы: «А что же это такое?», «Для каких целей они принимаются?», «Какая от них польза?». Постараемся разобраться с этими вопросами.
Впервые в Российской Федерации словосочетание «Правила землепользования и застройки» (ПЗЗ) появилось с принятием Градостроительного кодекса в 1998 году.
В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса правила землепользования и застройки – это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Для чего же нужны Правила землепользования и застройки?
Существует четыре цели разработки ПЗЗ как документа градостроительного зонирования, сформулированные в Градостроительном кодексе:
1. создание условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
2. создание условий для планировки территорий муниципальных образований;
3. обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
4. создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путём предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Таким образом, правила землепользования и застройки как документ необходимы для упорядочивания градостроительной деятельности и оптимизации землепользования муниципального образования, они формируют общие принципы развития разных функциональных зон города (населенного пункта) в пределах установленных регламентов.
В настоящее время на территории большинства сельских поселений Вологодской области утверждены правила землепользования и застройки. В связи с этим, рассмотрим порядок изменения вида разрешенного использования земельных участков их правообладателями.
Изменение видов разрешенного использования земельных участков на территории городского или сельского населенного пункта может осуществляться правообладателями земельных участков без дополнительных разрешений и согласований, без принятия дополнительных постановлений органами местного самоуправления, если применяемые в результате этого изменения виды использования указаны в градостроительном регламенте в качестве основных видов разрешенного использования или являются вспомогательными по отношению к существующим в пределах объекта права основным или условно разрешенным видам использования.
То есть, правообладатель земельного участка должен самостоятельно обратиться в орган кадастрового учета с заявлением о государственном кадастровом учете изменения вида разрешенного использования земельного участка, указав в нем необходимый основной или вспомогательный (в дополнение к основному) вид разрешенного использования в соответствии с утвержденными ПЗЗ, без приложения дополнительных документов.
В случаях, если земельный участок расположен на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, то решения о возможности изменения вида его разрешенного использования принимается уполномоченными органами исполнительной власти Российской Федерации и области в соответствии с федеральными законами.
В заключении хотелось бы отметить, что введение правил землепользования и застройки территорий городских и сельских населенных пунктов значительно упрощает и ускоряет решение вопросов по установлению и изменению разрешенного использования земельных участков.
- Утверждают генеральные планы населенных пунктов.
- Происходит зонирование территорий.
- Утверждают строительные проекты.
- Проводится муниципальный земельный контроль.
- Выделяют земли для муниципальных нужд.
Вся деятельность в рамках землепользования регулируется разными нормативно-правовыми актами. Один из таких актов — Правила землепользования и застройки. Так мы постепенно перешли к ключевому понятию нашей статьи — правила землепользования и застройки.
Содержание
ПЗЗ — что это такое в землепользовании?
Землепользование проводят в разных формах. Например, землю можно использовать в сельскохозяйственных целях, проводить обустройство водоохранных зон, создавать национальные парки, заповедники.
Но в нашем случае речь идет о землепользовании в градостроительных целях. Иными словами — об освоении природных территорий с целью застройки и развития конкретного населенного пункта. Именно из-за этой связи в правовых актах объединены понятие землепользования и застройки. Освоение и застройка территории невозможна вне процесса землепользования.
Правила землепользования и застройки утверждаются как своего рода регламент градостроительной деятельности. Основная цель правил — максимально упорядочить процесс застройки населенных пунктов, установив четкие границы между разрешенными и неразрешенными действиями. Как конкретно нужно регулировать процесс, описано в Градостроительном кодексе РФ. Введение отдельных статей кодекса, в частности, Пп. 8 п. 1 ст. 1, статьи 30-33, позволило четко прописать, какие именно аспекты градостроительной деятельности этими правилами регулируются.
Согласно ГрК, ПЗЗ — документ градостроительного зонирования. Он определяет, как города будут делиться на отдельные зоны. Каждой зоне приписываются определенные правила использования. Утверждаются эти правила нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. По этой причине конкретные правила в каждом городе могут сильно отличаться, в зависимости от особенностей местности, условий и планов стратегического развития населенного пункта.
Местные власти разрабатывают правила в соответствии с особенностями отдельно взятого муниципального образования. Их составляют в соответствии с общими положениями о ПЗЗ, которые содержатся в Градостроительном кодексе.
Итог: ПЗЗ земельного участка — что это?
Резюмируем: ПЗЗ представляют собой нормативно-правовой акт, который разрабатывают органы местного самоуправления. Его цель — регулировать использование земельных участков в населенном пункте, устанавливать зонирование территории, генеральный план территории. Застройщикам о ПЗЗ нужно знать одно — они регламентируют использование конкретного земельного участка. Прежде чем приступить к строительству любого объекта, застройщик должен знать — какой вид строительства разрешен на выбранном им участке, можно ли вообще организовывать его застройку, есть ли какие-то существенные ограничения? При выборе участка для застройки в первую очередь необходимо опираться на ПЗЗ.
- Разрабатывая ПЗЗ, местные власти руководствуются:
- Градостроительным кодексом;
- Земельным кодексом;
ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ».
Чем полезны ПЗЗ?
- Позволяют грамотно планировать развитие населенного пункта, чтобы сохранять объекты культурного наследия, обеспечивать охрану окружающей среды.
- Облегчают деятельность бизнес-структур на территории конкретного города: четко регулируют отношения между бизнесом и властью. защищают интересы населения.
- Создают поток инвестиций, привлекая застройщиков на конкретные территории.
Что такое правила землепользования и застройки? Их структура
Правила землепользования и застройки — масштабный документ. Обычно он состоит из 3 частей: общей, территориальной и специальной. Дополняют его десятки приложений, например, протоколы публичных слушаний и заключения о их результатах.
- Общая или теоретическая часть описывает базовые требования по исполнению градостроительных регламентов по нормам Градостроительного кодекса. Она определяет, какие территории и как можно использовать, исходя из законов.
- Территориальная или графическая часть — карта территориального зонирования с подробными указанием зон.
- В специальной части описаны регламенты градостроения.
Основная часть ПЗЗ
Это основа документа. В ней прописан весь ключевой регламент строительной деятельности на территории города или населенного пункта. Она определяет порядок применения правил, то есть регулирует подготовку к строительству и выделение конкретного земельного участка под застройку. На подготовительном этапе застройки правила регулируют:
- как физические и юридические лица могут менять виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
- как органы местного самоуправления должны разрабатывать документы по планировке территории;
- как проводятся общественные обсуждения или публичные слушания по землепользованию и застройке.
Регулирование выделения земли включает:
- основы градостроительной деятельности
- принцип работы комиссии по землепользованию;
- описание подготовительных работ перед застройкой конкретного участка;
- принципы предоставления земли физическим и юридическим лицам для дальнейшего использования;
- описание выдачи разрешений на строительство и их основные условия;
- описания разрешений на ввод капитальных объектов в эксплуатацию.
Графическая часть
Использование графической части должно полностью опираться на все условия, прописанные в части основной. Графическая часть представлена в виде подробной карты. Это графический план землепользования и застройки. Согласно п.4, ст.30 ГрК, на карте градостроительного зонирования установлены границы территориальных зон. К каждой зоне прикрепляется один конкретный участок земли.
Территориальная зона определяет тип земельного участка, который к ней относится. В связи с этим, запрещено объединять земельные участки из разных территориальных зон.
Графическая карта содержит:
- границы конкретного населенного пункта;
- пределы зон застройки и ведения хозяйственной деятельности, масштабы застройки;
- пределы санитарных, водных, прибрежных территорий и береговых полос;
- границы территорий с особыми условиями использования, исторических поселений федерального и регионального значения, объектов культурного наследия.
В графической части можно создавать несколько карт.
Специальная часть
Эта часть содержит градостроительные регламенты. Они определяют правовой режим для каждого земельного участка, который входит в конкретную территориальную зону. Регламент разрабатывается отдельно для каждой территориальной зоны.
Цель регламента — учесть особенности каждого земельного участка, чтобы обеспечить его рациональное использование в дальнейшем. Конкретный регламент будет зависеть от вида территориальной зоны, особых правил в ней, например, об охране культурного наследия, окружающей среды, а также стратегического плана развития.
Регламент определяет:
- под какую именно цель и под какой вид строительства можно использовать земельный участок;
- размеры и границы каждого участка;
- масштаб каждой отдельной планируемой застройки.
Согласно п. 6 ст. 36 ГрК, регламент не применяют:
- к землям лесного фонда;
- землям, покрытым поверхностными водами;
- землям запаса;
- землям особо охраняемых природных территорий за исключением земель
- лечебно-оздоровительных местностей и курортов;
- сельскохозяйственным угодьям в составе земель сельскохозяйственного назначения;
- земельным участкам, расположенным в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.
Как разрабатывают ПЗЗ
ПЗЗ разрабатывают органы местного самоуправления. В готовом виде их чаще всего выкладывают на официальные сайты администрации конкретного населенного пункта. Название документа содержит отсылку к конкретному территориальному образованию, например: Правила землепользования и застройки муниципального образования город Саратов.
Правила землепользования и застройки разрабатывают в соответствии со ст. 31 ГрК. В ходе разработки обязательно учитывают:
- генеральный план населенного пункта;
- конкретную техническую документацию;
- результаты общественных слушаний.
Именно местная администрация уполномочена инициировать и контролировать разработку ПЗЗ. Глава населенного пункта отвечает за все этапы разработки Правил, следит за порядком ее проведения. Для разработки правил назначают специальную комиссию, состав которой одобряет глава муниципалитета.
Информацию о начале разработки ПЗЗ и созыве комиссии в течение 10 дней нужно опубликовать на сайте администрации или в любых СМИ. Сообщение должно включать информацию о:
- составе комиссии;
- каждом этапе разработки Правил;
- порядке и предварительных сроках разработки проекта ПЗЗ;
- правилах взаимодействия с общественностью в рамках разработки проекта.
Подготовленный проект ПЗЗ проверяют на соответствие генеральному плану и техническим регламентам. Готовый проект направляют на проверку главе администрации или отправляют на доработку, если есть несоответствия регламентам. В течение 10 дней глава администрации назначает общественные слушания по подготовленному проекту. Длительность публичных обсуждений в среднем составляет 3 месяца.
В процессе обсуждений комиссия может вносить в проект изменения по мере необходимости. После внесения изменений проект вновь направляют на проверку в администрацию. В течение 15 дней принимают решение: утвердить или снова отправить на доработку. Утвержденные ПЗЗ публикуют на сайте муниципального образования или любым другим способом, доступным для связи с населением.
❕ Положения Правил могут затрагивать интересы строительных компаний и организаций по охране окружающей среды. В связи с этим принятие ПЗЗ может затянуться на долгие месяцы: проект будут блокировать на этапе общественных обсуждений.
Можно ли оспорить ПЗЗ
Если разработанные ПЗЗ все же затронули интересы отдельных лиц, их могут оспорить в суде. Обратиться в орган правосудия могут физические лица или организации, чьи интересы пострадали. Право есть у органов государственной и региональной власти, но только в случае, если ПЗЗ противоречат схемам территориального планирования субъекта или всей страны.
Что еще важно знать о ПЗЗ
Территориальные зоны
Их выделяют с учетом вида использования земли. Они делятся на:
- зоны жилой застройки;
- общественно-деловые зоны для школ, учреждений здравоохранения,
- спортивных сооружений;
- рекреационные зоны, например, леса, пляжи;
- производственные зоны, например, коммунальные и частные
- производственные предприятия;
- зоны транспортно-инженерной инфраструктуры — дороги,
- железнодорожные пути, зоны расположения инженерных коммуникаций;
зоны сельскохозяйственных участков — садовое, дачное, крестьянско-фермерское хозяйство; - специальные зоны, такие как кладбище.
Чтобы определить такие зоны, проводят территориальное зонирование.
Выписка из ПЗЗ — что это такое и где взять?
Получить подробную информацию о ПЗЗ в интересующем вас населенном пункте можно разными способами:
- в градостроительном департаменте местной администрации;
- МФЦ;
- через сайт Госуслуги.
Сам документ очень объемный, поэтому из него предоставляют выписку с конкретной информацией, которую запросил человек. Выписку можно запросить в отношении конкретного участка или территориальной зоны. В заявлении на выписку из ПЗЗ на земельный участок нужно указать все данные об интересующем участке: кадастровый номер, площадь, адрес. В выписке будет вся информация об участке: технические параметры участка, правила использования и другие сведения.
Как вносят изменения в ПЗЗ
В некоторых случаях в ПЗЗ можно вносить изменения. Эти случаи прописаны в ст. 33 ГрК, к ним относятся:
- обнаружение расхождений между ПЗЗ и планом территориальной застройки;
- обжалование Правил;
- расширение или уменьшение территории поселения.
Потребовать внести изменения могут органы исполнительной власти на всех уровнях, если ПЗЗ мешают сооружать или поддерживать функционирование объектов в их ведении.
Физические лица и организации могут инициировать изменения ПЗЗ, если
- считают использование земельного участка неэффективным;
- собственнику причиняется вред в процессе градостроительства;
- из-за действующих регламентов снижается рыночная стоимость земельных участков;
- нарушаются права собственников или существенно ограничиваются.
Заявление подают в Комиссию, ответственную за разработку ПЗЗ. Обращение рассматривают в течение 30 дней и вносят изменения или отказывают.
Генеральный план и правила землепользования и застройки
На первый взгляд кажется, что генплан и ПЗЗ — идентичные документы. Это не так. Генеральный план определяет границы поселения, его зонирование и размещение различных объектов в будущем. Эти границы подробно отражаются в текстовой и графической частях документа. Но в генплане нет никаких градостроительных регламентов, он не регулирует градостроительный процесс.
Генеральный план скорее носит описательный характер, в то время как ПЗЗ — регламентирующий. Генеральный план учитывается в ПЗЗ. Он выступает как база для разработки Правил. При этом в Правилах допускаются отклонения от исходных положений Генерального плана.
ПЗЗ — важный документ, по ним организуют весь процесс градостроительства. Правила определяют: что, как, где и когда можно строить в конкретном населенном пункте. Грамотно разработанные ПЗЗ позволяют сохранить в первозданном виде памятники культурного наследия, природный ландшафт местности, внешний облик города.
Чем генеральный план отличается от правил землепользования и застройки
Генеральный план определяет основные направления развития определенного населенного пункта. Он содержит:
1) положение о территориальном планировании; 2) карту планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа; 3) карту границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа; 4) карту функциональных зон поселения или городского округа.
На его основе создаются локальные правила использования земельных угодий, которые определяют высотность и площадь строений, возводимых на данной территории, локальные требования и параметры.
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) устанавливают не только границы, но и важнейшие характеристики будущих строительных объектов. В них обобщается содержание различных нормативных документов, поэтому с их помощью можно получать справочную информацию.
Правила использования и застраивания участков, а также генеральный план, необходимы для регулирования множества строительных вопросов, среди которых:
- формирование условий для оптимальной планировки земельных угодий;
- учет экологических факторов и сохранение объектов, имеющих статус культурного наследия;
- представление интересов физических и юридических лиц владельцев земельных участков.
Цель ПЗЗ – это упорядочивание градостроительной деятельности и оптимизация использования земельных угодий. С помощью документа определяются условия развития функциональных зон города, выделяются особые территории и заполняется генеральный план земельного участка (ГПЗУ).
Чем генеральный план и ПЗЗ отличаются друг от друга
По факту, правила дополняют генеральный план, являются более развернутой его вариацией с описанием ключевых положений.
Основные моменты, позволяющие определить существенные различия двух документов:
- Генеральный план отвечает за вопросы долгосрочного планирования территорий и развития их социально-экономической жизни. Он определяет будущее инфраструктуры населенного пункта.
- Правила землепользования и застройки отражают существующее землепользование и уже состоявшиеся имущественные земельные отношения.
- ПЗЗ устанавливают градостроительные регламенты, которые будут использованы в проектах Градостроительного кодекса.
Правила регламентируют порядок развития территориальных зон.
Таким образом, цель генерального плана – определить будущее развитие поселения, а правила землепользования и застройки послужат механизмом для ее будущей реализации.
Одной из важнейших проблем является устаревание генеральных планов и, как следствие – неэффективные подходы к планированию экономики населенного пункта.
Неразрешенным вопросом является неполнота сведений, представленных в правилах: зачастую случается так, что графические разделы противоречат текстовым. Кроме того, участились случаи ущемления прав владельцев земельных участков. Сегодня регионы имеют возможность разрабатывать и улучшать локальный генеральный план и соответствующие ему ПЗЗ в соответствии с тенденциями собственного развития.
Остались вопросы в области земельных правоотношений? Оставьте заявку или позвоните по телефону, указанному на сайте. Наши специалисты ответят на все интересующие вас вопросы! Первая консультация – бесплатна!