Коммерческая недвижимость как бизнес

Сейчас, когда понизилась ключевая ставка, а вслед за ней упали и проценты по вкладам в банках, вложения в жилье становятся все более актуальны. Кроме того, сегодня все чаще покупку квартиры рассматривают как инвестиции в старость. Когда, сдавая жилье в аренду, можно получить ежемесячную прибавку, примерно равную среднему размеру пенсии.

Аналитики портала «Мир квартир» подсчитали, сколько могут получить в процентах российские рантье. Специалисты взяли для исследования данные об однокомнатных квартирах и студиях площадью меньше 32 квадратных метров в 70 городах страны с населением более 300 тысяч человек. При этом они не стали учитывать плату за квартиру, уплачиваемые за нее налоги, простои между выселением одного арендатора и заселением другого и затраты на ремонт.

Как оказалось, один из самых важных факторов, влияющих на доходность от сдачи малогабаритки в аренду это ее первоначальная цена. Чем она меньше, тем выгоднее ее потом сдавать. Возьмем, к примеру, Екатеринбург. Средняя цена маленькой «однушки» здесь — 2 196 094 рублей. Сдать ее можно по цене 15 900 рублей. И получить при этом доход 8,7 процента годовых. Окупится такая квартира за 12 лет. Екатеринбург, так как квартиры здесь далеко не самые дешевые, находится в рейтинге доходности примерно в середине списка.

Череповец стал абсолютным лидером рейтинга: тут малогабаритки стоят чуть больше миллиона рублей, а сдаются в среднем за 12,5 тысяч в месяц. В результате их доходность очень высока — почти 13 процента годовых, а отбить вложения в такое жилье всего за восемь лет.

При этом ему буквально наступают на пятки Нижний Тагил, Магнитогорск и Мурманск. Доходность маленьких «однушек» и студий там приближается к 11 процентам, а окупаемость составляет 9 лет.

Около 10 процентов доходности и 10 лет окупаемости приносят квартиры-малютки в Челябинске, Ленинградской области, Новокузнецке, Рязани, Саратове, Ярославле, Омске, Краснодаре и Владикавказе.

У Московской области средние позиции в рейтинге. Выгода рантье в этом регионе 8,9 процента, а окупаемость — 11 лет.

В столице, как известно, жилье обходится особенно недешево. А потому Москва оказалась на предпоследнем месте с доходностью 5,9 процента годовых. Окупится студия там за 17 лет.

Меньше всего выгоды от покупки малогабаритки под аренду во Владивостоке. Там средняя цена маленькой «однушки» больше трех миллионов. Доход маленький — всего 5,3 процента. А окупаемости придется ждать почти 20 лет.

В среднем, как выяснили аналитики, доходность малогабаритки по стране в целом составляет 8,4 процента годовых, а окупаемость — 12 лет. Такое жилье сдавать выгоднее по сравнению с обычной квартирой, доходность которой в среднем равняется всего 5,6 процента, но менее выгодно, чем комнату с ее 10 процентов годовых.

По статистике коммерческая недвижимость продается дольше, чем жилая. Ведь на рынке есть всего два типа потенциальных покупателей: предприниматели и инвесторы. Иногда склад или офис неделями и месяцами «ищут» нового владельца.

Но это, если не знать специфику рынка. Сегодня я расскажу о том, как продать коммерческую недвижимость: три способа, пошаговая инструкция для «самостоятельных» продавцов, основные ошибки новичков и секреты быстрых продаж.

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость – это помещения или здания, которые владелец использует для получения прибыли. К КН относятся офисы, торговые точки, склады, спортивные залы и производственные цеха.

К слову, самый простой способ определить привлекательность объекта – ответить на вопрос: «Через сколько лет окупятся инвестиции в Вашу недвижимость?» Полученное значение нужно сравнить с рыночным. На конец 2017 года средняя окупаемость объектов КН составляла девять лет.

Варианты и способы продажи КН

Вы можете использовать один из трех способов продажи.

Способ 1. Самостоятельная продажа

Минусы:

• Вам придется лично размещать объявления в Сети, в газетах, на радио и на «растяжках». Раз в несколько дней рекламу нужно будет актуализировать;
• будьте готовы к лавине телефонных звонков. Причем, не от прямых покупателей, а от посредников. Звонки не прекращаются даже спустя пару месяцев после продажи объекта!
• показывать объект придется в удобное для клиента, а не для Вас время;
• еще одно «слабое» место самостоятельных продаж — непрофессиональное юридическое сопровождение. Шаблоны договоров, скачанные в Сети, лучше не использовать. И желательно подключать специалистов и задавать уточняющие вопросы юристам, нотариусам и агентствам по продаже;
• сложно учесть все обстоятельства без личного опыта продажи КН.

Плюсы: не придется платить посреднику.

Способ 2. Услуги частного риэлтора

Минусы:

• не факт, что у посредника есть достаточный опыт в этой сфере;
• возможно, объект будет продаваться неделями и месяцами;
• есть вероятность «познакомиться» с аферистом.

Плюсы: услуги «частника» обойдутся на 20-30% дешевле, чем услуги агентства.

Способ 3. Агентство недвижимости

На мой взгляд, это самый удобный вариант для продавца. Крупные агентства работают с известными корпорациями и имеют собственную базу клиентов.

Минусы: услуги агентства (того, кто поможет продать помещение) обойдутся в 10-30% от суммы сделки.

Плюсы:

• АН возьмет на себя общение с потенциальными клиентами, переговоры, оформление договора;
• профессиональная помощь включает сбор полного пакета документов, проверку юридической чистоты сделки, контроль финансовых расчетов;
• в разы сокращается время на поиск потенциальных покупателей.

Пошаговая инструкция для самостоятельной продажи

Шаг 1. Подготавливаем объект к продаже

Перед первым показом придется поработать над «товарным» видом объекта. Стоит освежить ремонт, сделать генеральную уборку и «уничтожить» следы аренды помещения. Идеальный вариант – заказать услуги профессиональной клининговой компании.

Шаг 2. Определяем стоимость недвижимости

Оценить коммерческую недвижку сложнее, чем жилую. Нельзя использовать сравнительный метод – ведь в коммерческом секторе не бывает объектов-аналогов. Даже банальные помещения под магазин отличаются между собой десятками параметров.

Определить справедливую рыночную стоимость поможет профессиональный оценщик.

Что больше всего влияет на стоимость таких зданий?

• возраст объекта;
• его назначение;
• полезная площадь;
• общее техническое состояние и качество ремонта;
• месторасположение и инфраструктура (наличие парковки, удобство подъездных путей, близость транспортной развязки).

Шаг 3. Размещаем рекламу

Где рекламировать коммерческую недвижимость?

Самый эффективный канал для поиска покупателей – это, конечно, Интернет. Только там можно «достать» целевую аудиторию за адекватные деньги. Обязательно используйте платные объявления! Если покупатель не нашелся за три недели – переписывайте заголовок, корректируйте текст, меняйте заглавное фото.

Дополнительные рекламные каналы:

• газеты, журналы и другие печатные издания;
• наружная реклама (баннер, растяжки, указатели на асфальте, плакаты).

Как написать рекламный текст?

От качества заголовка зависит, откроют ли Ваше рекламное объявление в принципе. Чтобы написать достойный заголовок, придется потратить пару часов и отбраковать десятки вариантов. Конкурентов у Вас будет немного – мало кто из продавцов недвижимости заморачивается с заголовками.

Запустить эффективную рекламную кампанию поможет портрет целевого покупателя и понимание его истинных желаний и мотивов.

Как продать склад, офис или торговую точку в кратчайшие сроки? Попробуйте честно ответить на три вопроса:

1. Зачем покупатель делает такую дорогую покупку?
2. По каким критериям он отбирает недвижимость?
3. Что в моем предложении может его отпугнуть?

Выпишите ответы на листе бумаги – это и станет основой рекламного объявления.

Еще парочка лайфхаков:

• разделите текст на абзацы (первый из них должен быть оооочень коротким);
• найдите уникальную «фишку» своего объекта и укажите ее в объявлении;
• в конце текста добавьте призыв к действию.

Если Вы готовы работать с посредниками – упомяните в объявлении сумму вознаграждения. Это отлично работает.

Фотографии лучше делать с разных ракурсов. Будущий покупатель-предприниматель будет нуждаться в полной и объективной картинке.

Цель «фотосессии» — подчеркнуть основные преимущества и создать целостный образ.

Обязательно сделайте фото входа, общего вида и прилегающей территории. Следите, чтобы в кадр не попали посторонние детали (грязный забор, случайные прохожие).

Шаг 4. Выбираем покупателя

Если потенциальных покупателей много (случается и такое), то выбирайте того, кто вызывает наибольшее доверие и готов заплатить сразу.

Если Вы продаете недвижимость через посредника – то поиском и выбором покупателя будет заниматься он. Но последнее слово все равно остается за продавцом.

А если продать объект нужно в сжатые сроки, то покупателем может стать компания по срочному выкупу.

Шаг 5. Подготавливаем документы

Полный пакет документов нужно собрать до или во время поиска покупателя. Его наличие можно использовать как дополнительный «козырь».

Какие документы нужны? Это зависит от схемы продажи объекта и статуса продавца/покупателя. Рассмотрим самый популярный вариант: сделка между юридическими лицами (резидентами РФ).

1. «Обычная» выписка из ЕГРН (о характеристиках объекта и зарегистрированных правах на него).
2. Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.
3. Выписка ЕГРЮЛ (для проверки статуса юрлица, учредителей и исполнительного органа).
4. Актуальные уставные документы (по ним проверяют полномочия управляющих органов на отчуждение недвижимости).
5. Документы, которые подтверждают полномочия исполнительного органа (протокол, доверенность, устав). И те, что подтверждают согласование сделки со стороны собственника юрлица.
6. Копии правоустанавливающих документов на недвижимость (покупатель может попросить показать оригинал).
7. Документы о подключении к коммуникациям (электричество, вода, газ, тепло). Обязательно должна быть и разрешительная документация.
8. Выписка из ЕГРН на земельный участок (назначение, обременения, правообладатели, постройки).
9. Договора аренды или субаренды.
10. Бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату (проверяют финансовое состояние компании).
11. Квитанции на оплату услуг ЖКХ (проверяют наличие долгов и уровень реальных затрат).
12. Другие документы (например, договора на техобслуживание, акт о монтаже охранной сигнализации).

Шаг 6. Заключаем договор

Договор купли-продажи КН составляют в простой письменной форме. Документ должен содержать полные сведения об объекте недвижимости, продавце и покупателе. Там же прописывают и способ расчета.

Основные ошибки

Все советы экспертов по аналитике в сфере продажи недвижимости сводятся к тому, что продавцу стоит избегать четырех популярных ошибок.

1. Ориентация на цену «аналогичного» объекта. В коммерческой недвижимости похожих объектов просто нет.
2. Привлечение к оценке «универсального» специалиста. Для оценки приглашайте «узкого» оценщика, который занимается только коммерческими площадями.
3. Изначальное завышение стоимости объекта, чтобы создать «запас для торга». Такой подход отбивает интерес большинства покупателей, которые уже рассчитали для себя точную финансовую окупаемость инвестиций.
4. Ориентация на свои ожидания по цене без учета сложившейся на рынке ситуации.

Частые вопросы/проблемы

Как найти покупателя на объект?

Как продать офис, склад или магазин? «Рассказать» об объекте как можно большему числу потенциальных покупателей. Используйте различные рекламные каналы, привлекайте к процессу посредников, не брезгуйте «холодными» звонками.

Как переоформить коммерческую недвижимость в жилую?

На практике чаще переоформляют жилые квартиры в торговые помещения, чем наоборот. Но при желании бизнес-недвижимость можно тоже можно перевести в жилую. Правда, это потребует от владельца объекта серьезных затрат времени (от одного года) и кучи денег и нервов.

Самая главная проблема: привести объект в соответствие нормам для жилых помещений. Придется вызывать представителей различных служб (пожарных, например) и оформлять разрешения.

В 90% случаев потребуется перепланировка или переустройство помещения. Готовим проект строительных работ, согласовываем его с чиновниками, делаем ремонт или перепланировку и вызываем комиссию, которая должна все это «одобрить».

Ну, а дальше, собственника объекта ждет следующий этап: переделка документов (нужен новый технический план и новая выписка из ЕГРН).

И только после всех этих «кругов ада» недвижимость можно продавать как жилую.

Как оформить сделку по продаже коммерческого объекта?

Подготовить полный пакет документ документов, подписать договор купли-продажи и оплатить налог с продажи недвижимости.

Как быстро продать любой коммерческий объект?

• Совет 1. Сотрудничайте с агентствами недвижимости

За отдельную плату профессионалы возьмут на себя все хлопоты по продаже объекта. Еще один плюс сотрудничества с АН: посредник, как и Вы, заинтересован в продаже объекта по максимальной цене. Такой подход в разы ускоряет продажу.

• Совет 2. Выбирайте фирмы, которые специализируются на срочном выкупе недвижимости

Это вариант для тех, кому нужно срочно продать недвижку. Крупные АН выкупают объекты со скидкой (10-30% от рыночной стоимости) в течение 1-3 дней за собственные деньги.

• Совет 3. Подготовьте аргументы прибыльности использования объекта

Укажите в объявлении все плюсы недвижимости: близость транспортной развязки, проведенные коммуникации, шикарный вид из окна офиса. Сделайте качественные фото!

• Совет 4. Создавайте целевую рекламу

Реклама обязательно должна быть грамотно таргетированной. Запускайте ее не на общих, а на специализированных сайтах.

Налог с продажи коммерческой недвижимости

Основной нюанс: если Вы владели объектом КН дольше трех лет, то платить налог с его продажи не нужно.

Если меньше трех лет, то напоминаю правила: за базу расчета принимается большая из двух величин: кадастровая стоимость, умноженная на 0,7 или цена, указанная в договоре купли-продажи. Из этого числа вычитается стоимость покупки недвижимости. И уже к полученному значению применяется ставка налога.

Ставка налога для разных категорий продавцов:

• физлица: 13%;
• юрлица и ИП на общей системе налогообложения: 13% плюс 18% НДС;
• 6% или 15% для ИП на упрощенке (схема «доходы» или схема «доходы минус расходы»).

Продать коммерческую недвижку не так сложно, как кажется. Нужно «всего лишь» подготовить объект к продаже, правильно его оценить, придумать грамотное объявление, сделать качественные фото, задействовать максимум рекламных каналов, подготовить полный пакет документов, провести десятки просмотров, выбрать покупателя и подписать с ним договор.

А можно делегировать все профессиональным риэлторам – специалистам по сделкам с недвижимостью. Поделившись с ними частью прибыли от продажи объекта. И сэкономив себе кучу времени, сил и нервов.

Подписывайтесь на обновления и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

* В расчетах используются средние данные по России от 0 ₽

Стартовые вложения

40 700 ₽

Выручка (с 1 квартиры)

200 000 ₽

Выручка (с 5 квартир)

800 000 ₽

Выручка (с 20 квартир)

В этом материале мы поговорим не о пресловутом «пассивном доходе” на краткосрочной сдаче квартир в аренду, а о способах превратить аренду в полноценный бизнес, вполне успешный и довольно доходный.

Если вы настроены на получение максимального дохода от аренды жилья – пробуйте свои силы не только в долгосрочной сдаче жилья, но и в бизнесе на краткосрочной аренде. Да, это направление гораздо сложнее, однако при желании его можно превратить в прибыльный бизнес.

Этот материал будет интересен не только тем, у кого есть пустующие квартиры под сдачу. Как правило это квартиры доставшиеся от родственников или купленные «впрок», но еще более будет достоин внимания тех:

• чьи знания и умения остались сегодня не востребованными на рынке труда, либо тем, у кого и нет особых знаний, но есть достаточно энергии и желания заработать;

• у кого есть и знания, и умения и энергии в достатке, кто просто не согласен работать за те «деньги», которые предлагает им сегодня работодатель;

• кто давно созрел для собственного бизнеса, но не имеет «стартового капитала» и думает, что это непреодолимая проблема;

• кто не планирует оставлять свое постоянное место работы, но хочет за счет дополнительной занятости обеспечить себе «хорошую прибавку» к своей заработной плате.

Словом, он будет интересен абсолютному большинству.

Суть бизнеса краткосрочной сдачи квартир

За последнее десятилетие бизнес на краткосрочной сдаче квартир в аренду становится всё более популярным. У этой популярности есть три основных причины:

• увеличение мобильности населения – туризм, командировки, деловые поездки;

• устойчивый тренд на рационализацию расходов – всё меньшее количество людей и корпораций готовы на излишние траты на дорогие гостиницы;

• минимальные первоначальные вложения, то есть относительная легкость удовлетворения нарастающего спроса.

Суть бизнеса проста. Стоимость суточной аренды квартиры составляет в среднем до десяти процентов от стоимости аренды в месяц. Считаем дальше – при максимально возможной аренде в течение всего срока доход утраивается. Из этой арифметики исходит и основная задача – минимальные простои квартиры – максимально возможное количество дней сдачи квартиры в аренду.

Экономическая эффективность бизнеса сильно зависит от региона. Величина населенного пункта, его туристическая привлекательность и деловая активность – всё это сильно влияет на доходность краткосрочной аренды. С другой стороны, чем выше рентабельность бизнеса, тем насыщеннее конкурентная среда и наоборот. Из чего следует – пробовать можно и нужно везде, вероятность успеха, при определенных трудозатратах, весьма вероятна.

Участие в бизнесе на краткосрочной аренде квартир, повторимся, не ограничено необходимостью владения жилой площадью. Если вы не являетесь владельцем квартиры, то речь может идти о её субаренде, то есть сдаче в аренду уже арендуемого жилья.

Для справки, под субарендой понимается передача в найм арендованного жилья третьей стороне. Предметом данного договора является переуступка права пользования жилой площадью третьим лицам. Далее перейдем к этапам бизнеса по шагам.

Анализ рынка аренды жилья

Простой способ определения потребностей рынка – подача, скажем так, тестовых объявлений об аренде квартир в разных районах и с разной стоимостью. Таким образом, вы сами сможете определить конъюнктуру рынка – величину спроса на квартиры в различных районах. Более того, уже на этом этапе может появиться и первый заработок, дело в том, что в этом бизнесе приняты 5-10% комиссии за уступку клиента при невозможности заселения, таким образом вы сможете на переуступке обратившихся к вам клиентов получить комиссионный доход.

Поиск жилья под сдачу в аренду

Уже обладая информацией о величине спроса в разных районах, вы находите необходимую квартиру в нужном районе. Проводя поиск нужной квартиры, обязательно необходимо руководствоваться следующими критериями:

• Состояние квартиры. Отлично выглядящая квартира будет с большей вероятностью востребована потенциальными клиентами, а, значит, и приносить вам максимальный доход.

• Район расположения и транспортная доступность. Близость к центру города – серьезное преимущество жилья. Если квартира находится в шаговой доступности от остановки транспорта, это повышает ее стоимость.

• Инфраструктура. Наличие поблизости магазинов шаговой доступности и супермаркетов, детских садов, школ – всё это важно при поиске жилья. Также хороший доход приносят квартиры, расположенные вблизи крупных офисных центров и вузов.

• Этажность. Вид из окна. Потенциальные жильцы предпочитают квартиры, которые расположены не на первом или последнем этажах. Достаточно важен хороший вид из окна.

Регистрация бизнеса

В случае заключения договора в качестве физического лица, вы будете платить 13% от полученного дохода. Более разумным представляется регистрация ИП. По упрощенной системе налог составит 6%. В этом случае, до 30 апреля каждого года, вам нужно будет подать в налоговую инспекцию декларацию о доходах и ежеквартально уплачивать налог. Третий вариант формы налогообложения — это получение патента, который покупается на календарный год. Стоимость его не является постоянной, она рассчитывается индивидуально, как процент от предполагаемого дохода. Важно, что окончательная сумма зависит от площади квартиры и региона.

При регистрации в качестве индивидуального предпринимателя вам понадобится указать коды ОКВЭД (общероссийский классификатор видов экономический деятельности). Для вашего бизнеса подойдут следующие коды:

• 55.20 – Деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания,

• 68.20 – Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом,

• 68.20.1 – Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом,

• 68.32 – Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе.

Аренда жилья

На этом этапе у вас, скорее всего, появятся первые сложности. Чтобы заключить договор субаренды, вам понадобится проявить все свои таланты переговорщика. Возможно, не все владельцы нужной вам квартиры проявят готовность заключения подобного договора. Вам нужно будет заинтересовать владельца квартиры финансово, а главное – убедить, что беспокойства о сохранности его имущества напрасны, что в жилье, при необходимости, будет сделан ремонт, что за ним будет проходить тщательный ежедневный уход. Во время проведения переговоров стоит заметить также, что долгосрочная аренда уступает тем, что как раз постоянные жильцы не заинтересованы в поддержании идеального состояния квартиры. В крайнем случае, возможно использование легенды при переговорах с собственником, например, что вы представитель фирмы, арендующей квартиры для своих сотрудников или участников форумов, конференций. Оптимальный срок договора – один год.

Разумеется, нужно внимательно отнестись к составлению необходимых документов. Так, в содержании договора обязательно должен быть указан предмет договора – объект собственности с указанием адреса, регистрационных данных и данных собственника. Обязательны также разрешения от всех прописанных жильцов и долевых собственников. Далее в договоре последовательно указываются права и обязанности сторон, ответственность, порядок оплаты, прочие условия, реквизиты и подписи сторон.

Подготовка квартиры, создание условий для клиента

Требования, предъявляемые к краткосрочному жилью постояльцами – это уют, со вкусом оформленный интерьер, и самое важное — чистота. Поэтому, при необходимости, обновите ремонт или выполните отделку. А также следите за тем, чтобы в квартире было всегда идеально чисто.

Не менее важно оборудовать сдаваемую посуточно квартиру максимальным количеством благ цивилизации, это кухонная техника (плита, холодильник, чайник, микроволновая печь), видео и бытовая техника (стиральная машина, телевизор, кондиционер, фен, утюг), посуда, мебель, прочие удобства (постельное белье, полотенца, средства гигиены). Также, желательно, наличие в квартире кабельного или спутникового телевидения, интернета. В конечном счете, чем больше техники в квартире, тем потенциально больше арендная плата. Кроме необходимых вещей, ваши клиенты высоко оценят напитки в холодильнике, фрукты в корзине, пакетики чая и кофе возле чайника, набор каш, соль, перец, масло для готовки. Не станет лишней карта города и туристический путеводитель.

”Упаковка” квартиры для сдачи в аренду

Красивая упаковка важна сейчас для продажи любого товара. Наш бизнес не исключение. Профессиональное фото – необходимость в этом бизнесе. Помните, что вашим будущим клиентам интересно жилье, чьи фотографии выглядят в формате «гостиничный номер», а, значит, квартира должна выглядеть аккуратно, но без личностных особенностей. Так как впечатление о жилье потенциальный квартиросъемщик черпает из фотографий, поэтому его оттолкнут захламленные, мрачные, с перегоревшими лампами комнаты. Обязательный минимум, который должен быть на фото — «стратегически важные места» в квартире – это кухня, ванная комната, туалет и жилые комнаты.

Продвижение бизнеса сдачи квартир в аренду

Для успешного запуска и продвижения бизнеса посуточной аренды жилья необходима реклама. Самым эффективным способом поиска будущих клиентов в нашем случае будет интернет. Необходимо размещение ваших объявлений на максимально возможном количестве площадок. Вот несколько распространенных сайтов, где можно дать свою информацию, а также сравнить цены на квартиры и найти постояльцев посуточно или на долгое время:

• Avito.ru. Самый популярный портал объявлений, где можно найти в том числе и предложения аренды квартир. Поиск при этом очень удобен, легко ориентироваться по городам, квадратным метрам и стоимости. Предусмотрена оплата продвижений объявлений.

• Booking.com. Русскоязычная версия международного сайта аренды и бронирования жилья. Удобный интерфейс, большой выбор жилья, разные условия оплаты, возможность бесплатной отмены бронирования для клиента. При этом надо знать, что есть определенные особенности работы сайта. Так, например, регистрация объявления может занять до десяти дней. Комиссия с каждой сделки – 15%, если вы не индивидуальный предприниматель, то к сумме комиссии добавляется НДС (18%). Деньги Booking.com. платит только 15 числа месяца, следующего за датой выселения клиента. Однако, плюсы использования сайта не менее весомы, главный – значительный поток обращений по размещенным вами объявлениям.

• Airbnb.ru. Сайт, предлагающий поиск и онлайн-бронирование комнат, квартир и частных домов в разных странах мира, возможность размещения объявлений о сдаче жилья в аренду. Очень популярен в молодежной среде. Очень подробные и четкие правила работы сайта. Вам предоставлена возможность контролировать свободные даты, цены, правила приема клиентов. Сайт дает вам определенные гарантии, так, например, Airbnb.ru обязывает клиентов-гостей перед бронированием предоставить определенную информацию, например, подтвержденный номер телефона и электронный адрес. В качестве дополнительной меры безопасности вы можете потребовать рекомендации от других хозяев и подтвержденный профиль. Удобная работа системы отзывов – и гости и хозяева жилья оставляют друг на друга отзывы после завершения каждого бронирования. Есть возможность просмотра отзывов о госте от других хозяев жилья еще до принятия вами решения о принятии клиента. Комиссия 3%.

• Irr.ru. Доска частных объявлений и предложений агентств недвижимости «Из рук в руки». Удобный поиск выгодных предложений. Но! Критически высокий процент негативных отзывов клиентов. Пробовать или нет – решать вам.

• Sutochno.ru. Ресурс, посвященный посуточной сдаче квартир и комнат с гарантией заселения и возможностью забронировать жилье. Преимущества: работают без посредников, комиссия есть (15%), но она остается в вашем виртуальном кошельке на сайте и за эти деньги можно продвигать объявление выше.

• Domofond.ru. Сайт с объявлениями по аренде недвижимости. Здесь можно сдать комнату, квартиру, дом или коммерческое помещение. База объектов недвижимости с описаниями и фотографиями. Подбор по региону, типу жилья и цене. Объявления, размещенные на avito.ru, автоматически опубликуются на Domofond.ru в течение суток, если пройдут проверку на соответствие требованиям Domofond.ru.

• ЦИАН. Все квартиры, дома и другие объекты проверяются модераторами компании. Комиссии нет, но, при оплате размещения, объявление показывают выше других и выделяют цветом. Если раз в две недели объявление не продвигать вверх – его убирают из поиска.

• Яндекс.Недвижимость. Поиск по районам, по карте. Размещение объявлений бесплатно.

Помимо интернета возможно размещение объявлений о сдаче квартиры в аренду например, в местных газетах, распечатка и распространение по городу листовок, попробуйте договориться с таксистами, чтобы они рекомендовали вашу квартиру приезжим. Данные способы рекламы менее эффективны, чем массированные объявления в интернете, однако не стоит сбрасывать их со счетов.

8.Сдача квартиры в субаренду

Знание своей целевой аудитории необходимо для успешного продвижения бизнеса. Квартиры посуточно пользуются спросом у абитуриентов, студентов-заочников на время сессий, спортсменов на время проведения соревнований или сборов. Также аренда квартир сроком до месяца востребована корпоративными клиентами – командировки, курсы повышения квалификации, семинары и конференции, а также сотрудниками, работающими вахтовым методом. Среднесрочный наем жилья иногда требуется пациентам клиник, их родственникам или сопровождающим лицам, а также местным жителям на время ремонта собственного жилья. И, пожалуй, самую многочисленную аудиторию составляют любители «ночных развлечений», то есть люди, желающие, что называется, «оттянуться» или желающие провести время наедине.

Так как договор краткосрочной аренды, документ призванный устранить многие ваши риски и потенциальные проблемы, подробнее остановлюсь на его стандартной форме. Итак, он должен включать в себя такие разделы:

• Предмет договора. Указывается адрес и основные характеристики квартиры, а также прописывается срок аренды — проживание в течение определённого количества дней.

• Стоимость аренды, причем как за один день, так и за весь срок.

• Сумма залога и условия его возвращения нанимателю.

• Порядок заселения, то есть время, заселения и время окончания аренды квартиры. Порядок передачи квартиры.

• Права и обязанности. В этой части важно предусмотреть все ваши риски и порядок их устранения. Однако, отсутствие в договоре этого раздела полностью или частично, не лишает стороны их прав и не освобождает от обязанностей, так как все они всё равно закреплены в гражданском законодательстве.

• Ответственность. Здесь необходимо указать что, в случае порчи чего-либо постоялец несет полную материальную ответственность и должен компенсировать стоимость испорченного имущества за свой счёт.

• Реквизиты и подписи сторон.

Масштабирование бизнеса. Партнерство

При появлении опыта ведения бизнеса, а самое важное – наработанной клиентской базой, появится необходимость принятия решения об увеличении бизнеса, то есть в нашем случае увеличении количества арендованных квартир. Также, при определенных объемах понадобится использование наемного труда. Как правило, уже при работе с пятью объектами недвижимости появится финансовая возможность, а также и необходимость задействовать таких работников как уборщица, прачка, диспетчер. Стоит заметить, что масштабирование (увеличение объемов) бизнеса сдачи жилья в аренду, в нашем случае скорее облегчает его ведение, нежели наоборот. Происходит это из-за разделения обязанностей – каждый профессионально выполняет работу на своем участке. С увеличением объемов и появлением разнообразия в предложении квартир, всё меньше потенциальных клиентов остается необслуженными (незаселенными) вами.

Однако, так же не стоит и торопиться с увеличением масштабов бизнеса, так как его объем должен точно соответствовать вашим возможностям, прежде всего – входящему потоку заявок на размещение, объему базы постоянных клиентов, количественному и качественному составу вашей команды и лично вашим физическим возможностям.

Главными показателями правильного баланса размеров бизнеса и вашим возможностям будут, с одной стороны – высокий процент заселений из входящего клиентского потока, с другой – минимальные простои квартир.

Большие объемы квартир для сдачи в аренду потребуют также и профессионального программного обеспечения бизнеса, например учет в программе – otelms.com., которая является профессиональной системой управления для автоматизации работы гостиницы, отеля, хостела, базы отдыха, санатория, мини-гостиницы, мини-отеля, общежития, апартаментов, домов отдыха, гостиничных комплексов.

Отдельно выделим возможность дополнительных заработков на сопутствующих услугах, необходимости создания партнерских отношений с коллегами по бизнесу. Что это значит? Определенным категориям клиентов понадобятся дополнительные услуги, не нужно отказываться заработать и на этом. Какие это услуги? Это – доставка завтраков, различной еды и напитков из ближайших кафе и ресторанов, заказ такси, услуги туристических агентств. Партнерство это можно и нужно сделать взаимовыгодным.

Финансовые показатели бизнеса

Для просчета финансовых показателей бизнеса краткосрочной аренды жилья возьмем поэтапно (пошагово) аренду и сдачу в субаренду одной квартиры. Затем увеличим бизнес до пяти квартир и рассмотрим, скажем, вариант масштабирования до двадцати квартир.

Итак – одна квартира для сдачи в аренду. Допустим, это будет однокомнатная квартира в центре города-миллионника.

• Оплата аренды – 20,0 тысяч рублей /
• Коммунальные платежи – 3,5 тысячи рублей.
• Покупка минимального объема необходимых для комфорта клиента вещей (пастельное белье, плюс что-то недорогое из техники) – 15,0 тысяч рублей.

Эти траты и будут вашими инвестициями в бизнес, которые вам понадобится окупить и постараться заработать ещё. Посуточная аренда такой квартиры, в зависимости от сезона и количества дней, арендуемых одним клиентом подряд, за вычетом комиссий сайтов (где были размещены объявления об аренде) будет стоить от 1,5 до 2,2 тысяч рублей. Усредняем эту цифру и предполагаем – 21 день аренды в месяц. Получаем: 1,85 х 22 = 40,7 тысяч рублей доход от одной квартиры в месяц.

Теперь финансовый результат сдачи в аренду пяти квартир. Работаем с тремя однокомнатными квартирами в центре города, однокомнатной и двухкомнатной в спальных районах. Смотрим таблицу:

Итого наш доход от сдачи жилья в аренду в год (при условии наших дополнительных затрат на каждую квартиру по 15,0 тысяч рублей) 63,2 х 12 – 15 х 5 = 683,4 тысяч рублей. Далее считаем бизнес с двадцатью квартирами. Здесь нам понадобится принять в расчет оплату труда наемных работников. Это будут – четыре уборщицы, прачка и диспетчер. Их месячные зарплаты составят:

• Уборщицы – 12,0 х 4 = 48,0 тысячи рублей,

• Прачка – 12,0 тысяч рублей,

• Диспетчер – 15,0 тысяч рублей.

Так как доходность каждой из квартир и в варианте с пятью, и в варианте с двадцатью квартирами, с определенными допущениями, будем считать равными, возьмем чистый доход (от пяти квартир) и умножим на четыре. Полученная цифра покажет нам усредненный доход от двадцати квартир. 683,4 х 4 = 2 733,6 тысячи рублей. Оплата наемного труда в год вам обойдется 900,0 тысяч рублей. Чистый доход составит 1 833,6 тысячи рублей.

Подводные камни и риски бизнеса

Сезонность. Сезонность бизнеса краткосрочной сдачи квартир в аренду сильно зависима от категории клиентов, на которых вы ориентировали свое предложение. Различные виды квартиросъемщиков и цели их заселения формируют периоды подъема и спада, а также и стоимость аренды в течение года. Высокая активность связана с новогодними и майскими праздниками. Увеличенный спрос, формируют туристы на ноябрьские праздники, другие даты с так называемыми «длинными» выходными, дни школьных каникул. Высокая активность и хороший спрос связаны с летними отпусками. Если ваше предложение будет сформировано под студенческую среду, то в этот же летний период спрос увеличивается за счет абитуриентов высших учебных заведений и время проведения сессий у студентов-заочников. Волна повышенного спроса может быть связана с особенностями вашего города, так, например, в Санкт-Петербурге это сезон белых ночей.

Риски бизнеса. Далее рассмотрим риски бизнеса на сегодняшний день и способы их предотвращения.

• Испорченные мебель и техника, проблемы с инженерными коммуникациями квартиры;

• Неоплата аренды;

• Риск неуплаты, несвоевременной уплаты налогов, ошибки в финансовых расчетах при ведении бизнеса;

• Риск сложных отношений с соседями по дому;

• Риск мошенничества и краж;

• Риск долгих простоев.

Предотвращение возникновения этих рисков возможно при внимательном составлении договоров аренды, прочих сопутствующих документов. Со временем, в результате накопления опыта ведения этого бизнеса появятся необходимые навыки решения возникающих проблем с соседями. Также, с увеличением базы постоянных клиентов, уменьшатся риски краж и мошенничества. И к сожалению, конечно, нужно закладывать как неизбежные траты – оплату текущего косметического ремонта, ремонта сантехники, ремонт или покупку техники. Избежать этого вряд ли удастся. Неизбежен и простой, но, если квартира изначально была выбрана правильно, вы сможете рассчитывать на стабильный доход от её аренды.

Изменения в законодательстве. Важно знать, что с 1 октября 2019 года вступил в силу Федеральный закон от 15.04.2019 N 59-ФЗ «О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации», который запрещает оказание гостиничных услуг в жилых помещениях многоквартирных домов. Относится ли этот Федеральный закон к посуточной аренде квартир? Пока нет правоприменительной практики данного закона, а значит и нет его трактование органами, наделёнными властными полномочиями. Как будут применять данный закон? Согласно ОКВЭД (общероссийскому классификатору видов экономической деятельности), аренда квартир для долгосрочного проживания не относится к деятельности гостиниц. Будет ли ограничивать данный закон посуточную аренду, покажет время.

Здесь лишь стоит добавить, что запретить краткосрочную аренду квартир вообще никто не может. Это, в конце концов, свобода распоряжения имуществом. А это уже законное право граждан (Статья 209, пункт 1. Содержание права собственности. Гражданский Кодекс Российской Федерации).

Совет 1. Соберите полную информацию об объекте

Во-первых, сделайте качественные фотографии. Ни для кого не секрет, что в 21 веке визуальное восприятие информации становится все сильнее. Человек выбирает товары и услуги, часто основываясь исключительно на фотографиях и видео-контенте. Instagram, YouTube, FB, Vine и другие компании заработали миллиарды долларов, опираясь на данный факт. Красивыми и качественными фотоматериалами ни в коем случае нельзя пренебрегать! Отсутствие качественных фотографий объекта = уменьшение количества потенциальных арендаторов. Вам понадобится минимум 5 фотографий здания и столько же – офисного блока. Нужно сфотографировать фасад здания (2 фото), входную группу, ресепшен (пропускная система), парковку, общепит (столовую, кафе или вендинг с кофе-поинтом), отделку офиса.

Во-вторых, прорисуйте план помещений с размерами. Любой потенциальный арендатор делает тестовую рассадку по помещению, прежде чем подписать договоры аренды. Соответственно, если у вас нет качественно прорисованного плана с размерами, вы затрудните ему данную работу. План БТИ часто сложно прочитать в связи с плохой печатью мелких цифр. По экспликации тоже бывает неудобно сравнивать значения размеров и комнат. Лучше всего заказать обмер и прорисовку планов специализированым компаниям, которые приедут к вам на объект или в помещение с лазерными рулетками, заполнят по специальной технологии форму и через несколько дней предоставят вам четкие планы с минимальной погрешностью в любых форматах (.png, .dwg, .jpeg, jpg и т.д.). Обратитесь в профессиональную компанию по замеру помещений или найдите фрилансера, который уже делал такую работу.

В-третьих, сделайте продающий текст. Залог правильного текстового описания здания или помещения – наличие корректных данных и выделение сильных сторон. Вначале можно написать несколько предложений про здание, дать информацию по общей площади, количеству этажей и т.д. Далее обязательно отметьте какие-то положительные характеристики, такие как: удобное расположение, пешая доступность от метро и другие. Затем подробно опишите помещение (до 500 знаков без пробелов). Главное, чтобы все написанное было правдой, хоть и, возможно, субъективной. Не обязательно писать «продающий» текст, но предоставить точные данные по своему предложению потенциальному арендатору вы обязаны! Перед тем как опубликовать на своем сайте или в рекламу описание предлагаемого объекта, прочтите его несколько раз. После прочтения описания, вам самим захотелось как минимум посмотреть данное предложение? Если нет – переделывайте текст и доводите его до уровня «привлекательное предложение».

Совет 2. Оформите данные красиво

После того как сделаны качественные фотографии, есть понятный и читаемый план, написано хорошее описание к зданию и помещению, пора сделать флаер. Это несколько страниц с фото, планом и описанием. Почему именно флаер, а не презентацию? Короткий документ с несколькими качественными фото и планом читается и воспринимается намного «легче», чем большая и громоздкая презентация в 10-12 слайдов. В мини-презентации должно быть максимум 3 страницы: 1 – фото здания, описание здания; 2 – фото помещения, описание помещения; 3 – план помещения.

Совет 3. Проработайте договор аренды

Последнее, что остается до начала экспонирования объекта на рынок, – это составление договора аренды на ваше помещение. Самое основное в договоре аренды – это защита ваших интересов как собственника помещения! Вам нужно сделать следующее:

1. Подготовить ваш договор с юристом.

2. Показать грамотному брокеру (консультанту), а лучше нескольким.

3. Подготовить все основные документы по помещению.

4. Оформить приложения соответствующим образом.

Не усложняйте договор. Должна быть разница между договором на 50 кв. м в классе «С» и на 2000 кв. м в классе «А». Главное здесь — адекватно оценивать ваш уровень и не оттолкнуть потенциального арендатора большим и «тяжелым» договором аренды.

Совет 4. Размещайте рекламу

Если у вас есть офис или любая другая недвижимость в аренду или на продажу, вы просто обязаны размещаться на Cian.ru. Ни один похожий ресурс не дает такой высокой отдачи.

1. Не забудьте указать и загрузить все собранные вами данные по помещению.

2. Воспользуйтесь премиальным размещением объектов, если по вашей собственности уже много объявлений и вы хотите выделиться.

3. На сайте необходимы регистрация и внесение депозита, если не хотите заниматься этими вопросами самостоятельно, обращайтесь в агентство.

Конечно, здесь также важно учитывать площадь вашего помещения. Если у вас помещение до 500 кв. м, то ваше присутствие на сайте – 100% необходимо. Если помещение свыше 500 кв. м, то здесь все индивидуально: есть негласное правило, что «дорогие» и «крупные» помещения почти нет смысла размещать на досках в интернете, это обусловлено специфичностью поиска таких арендаторов и вообще общим процессом привлечения BIG FISH (большой рыбы).

Avito Недвижимость – это вторая крупная площадка по недвижимости, на которой тоже хорошо быть представленным, но она, как показала наша многолетняя практика, имеет несколько важных особенностей. «Классические» офисные помещения свыше 300 кв. м почти не пользуются интересом у пользователей Avito в разделе «коммерческая недвижимость», а площадью от 100 до 300 кв. м показывают слабую отдачу по конверсии «цена размещения/звонок». А вот «креативные/уникальные» офисы показывают неплохую эффективность размещения. Под понятиями «креативный, уникальный» подразумеваются лофтовые помещения, помещения с высотой потолка более 5 м, двухэтажные, с большими террасами, высокими этажами, любой яркой или просто необычной отделкой.

Совет 5. Правильно презентуйте

Уже многие десятилетия (а в некоторых странах запада – сотни лет) рынок коммерческой недвижимости нельзя представить без агентств недвижимости, консалтинговых компаний и частных специалистов. Ценность грамотного специалиста-консультанта и сегодня велика: это связанно не только с тем, что агентства обладают большими базами данных клиентов и ресурсами по привлечению новых потенциальных арендаторов, но и имеют огромный накопленный опыт закрытия сделок. Также многие арендаторы настолько лояльны к хорошим специалистам, что достаточно сильно ориентируются на их мнения в части выбора нового офисного помещения. Поэтому если вы хотите извлечь максимум эффективности от действий по сдаче или продаже своего объекта – не забудьте обратиться к агентствам. Свяжитесь с топ-30 агентств и представьте им своей объект. Как? Найдите список в одном из рейтингов, обзвоните их или отправьте emailс презентацией и материалами.

Совет 6. Подключите эффективный email-маркетинг

Большая база данных e-mail адресов — это еще «+100» к эффективности процесса реализации помещений. Вообще любая информация, которую сложно разово получить, требует хранения и классификации. Вы не можете за один день найти все e-mail адреса брокеров, консультантов, новых и «старых» арендаторов и т.д. Поэтому создайте несколько отдельных файлов и ежедневно добавляйте туда новые email-адреса брокеров, текущих арендодателей, всех прошлых арендодателей и др.

Регулярно делайте рассылки, следуя следующим правилам:

1. Не рассылайте информацию по одним и тем же адресатам чаще двух раз в неделю. Лучше это делать один раз, в один и тот же день недели и временной диапазон.

2. В рассылке нужно делать акцент на высокую информативность с минимальным количеством «воды».

3. Вкладывайте вложения в письмо (презентацию или флаер). Письма со ссылками на сайт или хранилище могут попадать в спам.

Наверное, 30% успеха быстрой и эффективной реализации помещения – это качественно написанные и вовремя разосланные e-mail рассылки с указанием вакантных площадей и общих условий аренды.

Если вам не хочется заниматься всем вышеперечисленным самостоятельно, обращайтесь в агентства с хорошей репутацией: они быстро и качественно сделают все за вас.

Инвестиции в недвижимость считают надежным вложением денег. На самом деле это не совсем так. Потому что недвижимость сложно правильно выбрать и купить, еще сложнее выгодно продать те объекты, которые по каким-то независимым от вас причинам потеряли свою ликвидность. От недвижимости тяжело избавиться в плюс, когда срочно нужны свободные деньги. Неповоротливость актива — это главная проблема любой недвижимости.

Начинающих инвесторов интересует более прозаичный вопрос. В какую недвижимость лучше вложить деньги? Коммерческую? Жилую? Купить склад, офис, помещение свободной планировки или квартиру в новостройке? Что лучше и выгоднее?

ЖК «Некрасовка”, двушка 59.4 м2, цена 8 200 000 р.

Унас большой опыт в управлении коммерческой недвижимостью. Работаем со стрит-ритейлом с 1996 года. И, конечно же, мы думали куда лучше вкладывать и почему. И сейчас поделимся своим опытом и наблюдениями.

Выгоднее коммерческая или жилая недвижимость?

Это неправильный вопрос. И коммерческая, и жилая недвижимость может приносить стабильный доход. Это просто разные виды вложений со своим управлением, сложностями и доходностью.

До 2014 года доходность коммерческой недвижимости стрит-ритейл была в районе 14-15% годовых. Ликвидный объект, купленный в правильной локации, окупался за 5 лет. Поэтому многие инвесторы охотились за квартирами первых этажей и переводили их в коммерческую недвижимость. Сегодня многое изменилось. И этот способ инвестиций больше не работает в Москве.

Первое — квартиры стало очень сложно переводить в коммерческую недвижимость. По новым правилам нужно собрать 100% подписей собственников дома (раньше было 2/3), чтобы такой перевод разрешили. Как вы понимаете, это сделать практически невозможно. Всегда и везде есть кто-то, кто против. Почитайте о переводе коммерческой недвижимости в жилую (та еще задачка).

Второе — доходность коммерческой недвижимости упала до 6-7%, жилой до 5%. Как вы понимаете, рынок недвижимости пришел в движение и что будет дальше неясно.

Чтобы выбрать, в какую недвижимость лучше инвестировать, нужно ответить на несколько вопросов.

Какая цель инвестиций? Если вы хотите стабильно зарабатывать деньги, то подойдет как коммерческая, так и жилая недвижимость. Если цель — купить квартиру для семьи или счастливой пенсии- но это не инвестиция — выбирайте жилую недвижимость (желательно в теплых странах или на побережье Черного моря). Только не покупайте квартиру для детей, особенно в Москве. Высока вероятность, что дети, унаследовав квартиру, которую сдавали родители, просто продадут её и пустят деньги в ту область, которая кажется им интереснее.

Каков бюджет? У инвестиций в коммерческую недвижимость высокий порог вхождения. На помещение стрит-ритейл в Подмосковье нужно минимум от 20 млн рублей. Для покупки коммерческих помещений в регионах (города до 100 000 населения) от 10 млн рублей. В жилую недвижимость вкладывать проще, а начать можно с суммы от 5 млн рублей. Если взять 20 млн рублей и распределить вложения в жилую недвижимость, то эти деньги в сумме могут приносить больше, чем одно коммерческое помещение, стоимостью 20 млн руб. С четырьмя квартирами по 5 млн Вы будете финансово защищены, так как распределите инвестиции.

Стратегия управления и масштабирование. Коммерческой и жилой недвижимостью нужно управлять по-разному. Соответственно, нужно знать схемы, которых вы будете придерживаться, и особенности рынка. Об этом мы поговорим далее.

Почему в инвестициях так важно позиционирование

Задача инвестора приобретать такую недвижимость, которой он сможет легко управлять. Сложно управлять одновременно коммерческими и жилыми объектами. Ведь такое разделение приведет к дополнительным расходам и сложностям. Сейчас объясним.

Москва, ул. Кравченко, дом на фото, двушка площадью 54 м2 (мебель, бытовая техника), 45 000 р. в месяц. Для семьи без детей — провал

Представьте, что вы специализируетесь на двухкомнатных квартирах. Ваша целевая аудитория — это семьи 30 — 35+ С ДЕТЬМИ. Студию или однокомнатную квартиру им снимать неудобно, а трехкомнатная квартира — это лишняя комната, за которую придется платить. Поэтому они выбирают двушки! Таких жильцов просто приманивать низкими ценами, а потом повышать аренду каждые 6 месяцев. Семьи не мобильны. Они быстро прикипают к району, садику, школе и снимают квартиры на длительный срок.

Получается, что если вы будете владеть двумя, тремя или пятью двухкомнатными квартирами, то у вас будут одинаковая целевая аудитория, реклама, одинаковые проблемы и способы их решать. Вы построите систему управления недвижимостью, которую легко масштабировать и контролировать.

Проще сосредоточиться на одном виде недвижимости и развиваться в своем направлении, создавая одну систему управления для всех объектов.

Наш пример. Мы выбрали коммерческую недвижимость стрит-ритейл, потому что была удачная ситуация на рынке. Квартиры легко переводились в коммерческую недвижимость, а бизнес в стране стремительно развивался. Кроме того, в 90-х не было жесткого государственного регулирования.

В результате через 10 лет под нашим управлением было более 40 объектов стрит-ритейл. Мы знаем арендаторов, как их привлекать, что им нужно и умеем решать любые вопросы, связанные с коммерческой недвижимостью первых этажей.

Типичный стрит-ритейл в РФ. ВАО, Новокосино, Реутов, Южная, д. 2. Жирное место.

Получается, что вопрос «В какую недвижимость вложить деньги?” — это не локальный вопрос «Что мне сейчас выбрать?” или «Что выгоднее?”, а вопрос глобальный. Так что давайте разберем принципы работы с коммерческой и жилой недвижимостью.

Офисы рассматривать не будем, так как это очень перегретая тема в Москве. Офисами уже все наелись, особенно классом «А”. Сдать их на долгий срок крайне сложно, потому что 9 из 10 молодых компаний закрываются в первый год работы и не могут себе позволить шикарный офис.

Жилая недвижимость до 5% годовых

Однушки, квартиры-студии и двухкомнатные квартиры — хлеб инвестора, который хочет вкладывать в жилую недвижимость.

В некоторых европейских странах возможно покупать трехкомнатные аппартаменты и разбивать их на три однокомнатные для сдачи в аренду. С нашими планировками и законами реализовать такую схему проблематично, поэтому удачных направлений для инвестирования в жилую недвижимость два:

Двушки для семей с детьми на долгий срок. Это стабильная арендная плата в долгосрочной перспективе и хорошая возможность её поднимать. Об этой схеме мы уже говорили.

Квартиры-студии и однушки минимальной площади для посуточной или долговременной сдаче ненадежной аудитории: студенты, переехавшие в Москву, молодые люди, решившие пожить без родителей. Посуточная сдача перспективнее, но без управляющей компании управлять тяжело. Потому что это постоянный поиск арендатора и решение вопросов. Придется бросить все и заниматься исключительно этой работой или организовывать компанию.

Найти арендаторов на долгий срок для однокомнатной квартиры или студии проблематично. Студенты уезжают на лето. Переехавшие могут сорваться в любой момент. А молодежь быстро наиграется в семью.

Главное при инвестициях в недвижимость — получать СТАБИЛЬНЫЙ доход.

Как увеличить доход с жилой недвижимости и снять с себя большую часть проблем:

1. Никакой дорогой и хорошей отделки в однокомнатные квартиры (низкий сегмент). Обои, паркет, дорогая плитка — всё это не нужно. Если делаете ремонт под сдачу, то делайте его под сдачу. Гостиницы и мотели в Европе — это хороший пример такого ремонта. Стены под покраску или штукатурку. Самая дешевая плитка в ванную и туалет. Недорогой ламинат. Дешевые межкомнатные двери, простые выключатели и розетки. Сэкономленные деньги лучше потратить на необходимую технику.

2. Только необходимая бытовая техника. Стиральная машина, холодильник, кондиционер, микроволновка. Все. Никаких посудомоек, комбайнов, соковыжималок и духовых шкафов, которые будут гнить в квартире. Нет смысла обставлять квартиру техникой, которой не будет пользоваться часть жильцов. А вот кондиционер или приточная вентиляция — это огромный плюс.

3. Мебель IKEA. Вы купите всю мебель в квартиру за 100 000 — 200 000 р. При небольшом бюджете комплекты мебели IKEA — это дизайнерское решение, простая, но не лишенная комфорта мебель, которую не жалко. Сломалась полка, стул, шкаф — IKEA, 10 000 р. и проблема решена.

4. Страховые депозиты. Никогда не берите страховые депозиты. И вот почему. Страховой депозит на квартиру — это вторая аренда. Для однушки +35 000 р.

Вы сдали квартиру. Получили 35 000 р. за первый месяц и 35 000 р. в качестве страхового депозита. Через три дня звонит сосед, с которым вы договорились «приглядывать за квартирой и арендаторами”. Сообщение неприятное. Арендатор залил квартиру и соседей снизу.

Это обычная, самая распространенная ситуация. Стоимость ущерба вашей квартире 20 000 р., соседям 150 000 р. Арендатор сбежал, а вам придется общаться с соседями снизу через суд, который вы проиграете. Квартира ведь ваша, а кого вы там селили и по какому договору, суд разбираться не будет. Собственник отвечает за все.

Как избежать такой ситуации? Вместо того, чтобы брать депозит, договоритесь с арендатором застраховать свои риски. Страховые компании у нас плохо работают, но дешевле и проще судиться с одной страховой, чем с соседями.

5. Покупайте квартиры за 20 км от МКАД у метро или ж/д станции. Квадратные метры стоят дешевле, а аренда практически такая же. Если у вас есть 10 млн рублей, то в Москве купите одну квартиру и будете сдавать её за 50 000 р. В 20 км от МКАД купите две квартиры и получите от 60 000 р., а также распределите вложения в разные объекты недвижимости.

Квартира под сдачу массовому сегменту: минимум техники, мебель IKEA

Если ориентируетесь на средний класс (его крайне мало, в РФ есть богатые и бедные), то обращайтесь к дизайнерам, которые могут сделать красиво и недорого. Мебель китайская, но под Италию. Разницу многие не заметят.

Это то, что мы знаем о жилой недвижимости. Переходим к коммерческой.

Коммерческая недвижимость до 7% годовых

Складские помещения и офисы рассматривать не будем. В Москве рынок офисов перегрет. Хуже всего ситуация с офисами класса «А”.

Если у вас есть деньги выкупить землю и построить складской комплекс, то мы не сможем дать дельный совет. Поэтому поговорим о недвижимости первых этажей (стрит-ритейл).

Москва и до 10 км от МКАД. Продают только те объекты, которые могут потерять свою ликвидность в ближайшее время или уже потеряли её. Вам будут стараться продать прошлые заслуги.

Если вы видите какой-то хороший объект за 30 млн рублей в радиусе 10 км от МКАД, то, скорее всего, он вам не нужен. Потому что в Подмосковье и присоединенных к Москве городах можно купить 2 объекта за эту цену и получать больше денег с аренды.

Между ж/д ст. Реутов и метро Новокосино на тропе «ишака”, 22.5 м2

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty

В какую коммерческую недвижимость вкладывать:

1. Стрит-ритейл в Подмосковье (от 20 до 40 км от МКАД). Ищите недвижимость у ж/д и автобусных станций или на подходе к ним у троп «ишака” (путь «дом/работа”). Найти ликвидную недвижимость сложно даже тут, но если постараетесь, то вложите деньги правильно. Узнайте больше из нашей статьи: «Как найти и выбрать коммерческую недвижимость стрит-ритейл”.

Коммерческая недвижимость в новостройках. Обычно все «жирные” места покупают на этапе котлована и плана застройки. Так как у матерых инвесторов есть связи в строительных комитетах города. Далее эту недвижимость перепродают или оставляют под сдачу в аренду. Если видите площадь рядом с будущей остановкой, тропой «ишака” или автобусной станцией и Москва вот-вот приберет этот район — покупайте не глядя. Окупаемость в районах с новостройками увеличивается на несколько лет, но это стабильный доход и очередь из арендаторов, среди которых будут и сети.

Коммерческая недвижимость в регионах. Недооцененный формат инвестиций. Кроме Москвы есть и другие мегаполисы, а также малые города, которые станут частью мегаполиса в течение ближайших 10 лет. Это лучшая коммерческая недвижимость стрит-ритейл. Она недорогая, растет в цене, а многие неопытные собственники стараются её продать, чтобы, внимание, вложиться в недвижимость Москвы. Идеальный вариант, который непросто найти.

Узнайте подробности из статьи: Коммерческая недвижимость стрит-ритейл: как, куда, зачем и почему

Есть деньги и связи? Влезайте в площади торговых центров. ТЦ — это ликвидные инвестиции с большим сроком окупаемости (от 10 лет).

Так в какую недвижимость лучше инвестировать?

В какую недвижимость вложить деньги? Коммерческую или жилую? Мы взвесили плюсы и минусы в таблице, чтобы помочь вам принять решение.

Недвижимость	Жилая	Коммерческая
Бюджет в Москве	от 5 млн.	от 20 млн. (Подмосковье)
Аренда (по данным порталов «НайдиДом” и Restate за 2019 год)	1200 р./м2 (однушка) 1350 р./м2 (двушка)	2000 р./м2 (стрит-ритейл) 3500 р./м2 (общепит)
Потенциальная годовая доходность	до 6%	до 7%
Цель инвестиций	Заработок, перепродажа, покупка для себя	Заработок, выгодная перепродажа
Сложность выбора недвижимости	Легко	Сложно
Средний срок аренды	от 6 месяцев (двушки от 1 года)	от 1 года (сети от 2 лет)
Сложность управления	Сложно, если объекты разные (лучше строить систему из одинаковых объектов)

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty.

Что запомнить

Нет лучшей недвижимости. Заработать можно как на коммерческой, так и на жилой недвижимости. Важен подход к инвестициям, умение считать и думать.

Есть разница в управлении. Чтобы было проще управлять недвижимостью и масштабироваться, нужно выбрать позиционирование на конкретных объектах.

Выгоднее разделить инвестиции на два объекта, чем купить один дорогой. Децентрализация инвестиций поможет избежать крупных финансовых потерь.

Сравнивайте стоимость и цену аренды за 1 м2. Это ключевые показатели, о которых не думают начинающие инвесторы.