Гос регистрация договора найма жилого помещения

Договор аренды земельного участка чаще все заключается в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственниками зданий, расположенных на таких земельных участках или юридическими и физическими лицами для ведения предпринимательской или иной деятельности.

В любом случае, когда земельный участок передается собственникам в аренду и заключается соответствующий договор, необходима государственная регистрация договора аренды земельного участка, только после этого договор будет считаться заключенным для третьих лиц и права сторон договора будут полностью защищены.

Стоимость услуг по регистрации договора аренды земельного участка

Вид услуги	Стоимость (руб.)	Срок исполнения
Регистрация договора аренды земельного участка	от 9 800	7—10 раб. дней
Постановка земельного участка на кадастровый учет	от 9 800	7—10 раб. дней
Получение распоряжения на заключение договора аренды земельного участка в ДГИ г. Москвы (иных муниципальных органах)	от 25 000	От 1 мес.
Госпошлина за регистрацию договора аренды земельного участка	2 000 для физических лиц; 22 000 для юридических лиц.

Комплекс услуг по регистрации договора аренды земельного участка

• Правовая экспертиза представленных документов на возможность заключения договора аренды земельного участка;
• Сбор необходимых документов и формирование их комплекта для представления в Росреестр;
• Представление интересов заказчика в Росреестре.

Как осуществляется регистрация договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности в соответствии с Земельным кодексом РФ, может происходить на торгах и без проведения торгов. Если Вы являетесь собственником здания, расположенного на земельном участке, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проведение торгов не требуется. Для заключения договора аренды нужно обратиться в уполномоченный орган (в Москве – это Департамент городского имущества города Москвы) с соответствующим заявлением, а после получения разрешения ДГИ и подписания договора должна пройти обязательная государственная регистрация договора аренды земельного участка.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации договора аренды земельного участка:

• договор аренды земельного участка со всеми приложениями (оригинал, не менее 2 экз;);
• учредительные документы для юридического лица – арендатора (оригинал или нот.копия);
• документ, подтверждающий полномочия руководителя юридического лица – арендатора (копия, заверенная обществом);
• документ об уплате госпошлины за регистрацию договора аренды земельного участка;
• документы, подтверждающие право заявителя на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов;
• при заключении договора аренды на торгах дополнительно предоставляется: решение уполномоченного органа о проведении аукциона, протокол о результатах аукциона, документ, подтверждающий публикацию извещения о проведении аукциона.

Госпошлина за регистрацию договора аренды земельного участка составляет:

• 22 000 руб. – для юридических лиц;
• 2000 руб. для физических лиц;
• 350 руб. для всех категорий плательщиков, если в аренду передаются земли сельскохозяйственного назначения.

За более подробной информацией об услугах по государственной регистрации договора аренды земельного участка обращайтесь к нашим специалистам по телефону: +7 (495) 642-45-97.

Юридический центр RegPractic Комплект документов подаваемых в Росреестр для погашения регистрационной записи об аренде в ЕГРН, помощь юриста МГЮА в регистрации Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в ЕГРН. Если обременение в виде записи об аренде нежилого помещения «висит» в ЕГРН, то зарегистрировать новый договор на это помещение не получится. Проблемы с погашением записи об аренде в ЕГРН могут возникнуть в следующих случаях:

• арендатор перестал платить (потребуется в судебном порядке расторгнуть договор, взыскать задолженность и штрафные санцкии и погасить запись в ЕГРН);
• арендатор исчез и получить от него какие-либо документы (в частности акт о возврате арендованного имущества) невозможно;
• арендатор не хочет платить и освобождать помещение, пытается втянуть вас в переписку, предлагая уменьшить арендную плату или предоставить рассрочку по оплате долга.

Если вы оказались в такой ситуации, позвоните по тел. 8-903-120-51-06, Ежедневно с 9 до 23 ч. В офисе проконсультируем о возможных путях решения вашей задачи с анализом предоставленных вами документов. Цена консультации: 3000 рублей.

Документы подаваемые на регистрацию

Погашение регистрационной записи об аренде при истечении срока аренды

Погашение регистрационной записи об аренде является наиболее распространенным регистрационным действием. После истечения срока аренды за погашением регистрационной записи об аренде может обратиться любая из сторон договора аренды. Как правило, за погашением записи об аренде обращается Арендодатель, как заинтересованное лицо. Нужно учитывать, что истечение срока аренды по договору не означает автоматического погашения записи об аренде в Едином государственном реестре недвижимости. Без вашего заявления запись погашена не будет, а это значит, что вы получите уведомление о приостановлении регистрации при попытке зарегистрировать новый договор аренды.

В регистрирующий орган предоставляются:

• заявление о погашении регистрационной записи об аренде;
• акт приема-передачи (возврата) имущества из аренды;
• стандартный комплект документов для регистрации (доверенность, комплект документов от Арендодателя).

Скрыть

Погашение записи в ЕГРН о субаренде в ситуации исчезновения субарендатора в прошлом

Рассмотрим для примера следующую ситуацию. Договор аренды заключен на срок с 01.01.2018г. по 31.12.2023г. Договор субаренды заключен с согласия собственника на срок с 01.03.2018г. до 30.06.2019г. и зарегистрирован в Росреестре. Субарендатор освободил помещение без подписания акта о его возврате, при этом точная дата этого события собственнику помещения неизвестна. 15.01.2020 г. договор аренды расторгается по соглашению сторон в ситуации, когда его стороны не планируют помогать друг-другу в будущем. Запись об аренде погашена на основании соглашения о досрочном расторжении аренды и акта о возврате помещения.

В средине 2020 года собственник помещения решил передать по долгосрочному договору аренды, в том числе часть помещения с непогашенной записью о субаренде. Арендатор запросил выписку из ЕГРН и проблема сразу выяснилась.

Заключать краткосрочный договор арендатор не согласен, поскольку ему нужен долгосрочный договор аренды для получения лицензии на торговлю алкоголем. Рассмотрим правовую сторону вопроса. По правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ по истечении срока субаренды (30.06.2019г.), договор автоматически не прекращается, а продолжает действовать на неопределённый срок. По правилам абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон договора вправе в любое время от него отказаться, предупредив об этом другую сторону за за три месяца, если иное не предусмотрено договором. Поэтому нужно предварительно вычитать договор в этой части, а также в части одностороннего внесудебного порядка его расторжения. В силу пункта 1 статьи 618 ГК РФ с учётом пункта 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 субарендатор имеет право на заключение с собственником договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям договора субаренды. Такое право есть у субарендатора в случае получения арендодателем согласия на субаренду от собственника без ограничения срока. В такой ситуации расторжение договора аренды до истечения срока договора субаренды автоматически не лишает субарендатора прав на пользование помещением. Применительно к рассматриваемой задачи всё зависит от содержания договора аренды, субаренды и полученного согласия на субаренду. Также много зависит от позиции регистратора. Будет ли он считать договор субаренды действующим на неопределённый срок или нет в момент рассмотрения заявления собственника о погашении в отношении его регистрационной записи.

Здесь можно пойти двумя путями: направить заявление от собственника субарендатору о прекращении договора субаренды с пояснением правовой ситуации (по сути не для субарендатора, а для регистратора) и на его основании гасим субаренду. Это гарантировано рабочий вариант, однако здесь можно потерять три месяца (пункт 2 статьи 610 ГК РФ ). При этом если в договоре будут обнаружены условия сокращающие этот срок, можно будет говорить о более коротком периоде времени, необходимого для погашения субаренды. Второй вариант, это направить заявление о погашении субаренды с пояснениями, в которых обосновать, что дата досрочного расторжения аренды позднее даты истечения срока действия договора субаренды. В связи с чем, действие договора субаренды на неопределённый срок прекращается в дату расторжения аренды. Второй вариант по времени быстрее, однако и рисков больше. В такой ситуации можно пойти двумя путями. Если не пройдёт второй вариант, воспользоваться первым. При этом уведомление о прекращении субаренды есть смысл отправить в любом варианте. Здесь важно его правильно составить, поскольку только на его основании будет погашаться запись в ЕГРН.

Скрыть

Погашение записи об аренде в связи с расторжением договора аренды на основании соглашения о расторжении

Соглашение о расторжении договора аренды регистрируется в ЕГРН как сделка (абз. 2 п 99 порядка ведения ЕГРН, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943).

Для погашения регистрационной записи об аренде в Управление Росреестра предоставляются:

• заявление о погашении регистрационной записи об аренде от любой из сторон договора аренды;
• заявление о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды от любой из сторон договора аренды;
• если в соглашении о расторжении договора аренды речь идет только об этом, уплачивать госпошлину не требуется (пп. 8.2 п. 3 ст. 333.35 НК РФ, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2016г. N 10АП-16114/2016 по делу N А41-49898/16, Письмо Министерства финансов РФ № 03-05-06-03/42728 от 14.10.2013г.
• соглашение о расторжении договора аренды (не менее 2-х экземпляров);
• стандартный комплект документов для регистрации (доверенность, комплект документов от Арендодателя).

Скрыть

Погашение записи об аренде по договору, действующему на неопределенный срок

Для случаев, когда договор аренды был заключен на определенный срок и по его окончании арендатор не заявил о его прекращении, продолжая при этом пользоваться помещением — согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ.

Для погашения записи об аренде Арендодателю достаточно подать на регистрацию заявление о погашении аренды (заявление от Арендатора подавать не обязательно) и письменное уведомление в адрес Арендатора о прекращении договора аренды.

Заявление о погашении аренды должно быть подано в Росреестр после истечения трех месяцев с момента получения Арендатором уведомления о прекращении аренды (по правилам второго абзаца пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо с таким расчетом, чтобы три месяца истекли до начала рассмотрения заявления регистратором.

Уведомление о прекращении договора аренды будет считаться полученным Арендатором:

• с момента проставления арендатором отметки о его получении с указанием Ф.И.О. и должности.
• c момента, указанного в договоре аренды в качестве срока, в течение которого уведомление считается полученным Арендатором. Например, если условие о сроке сформулировано так: «Извещение об отказе считается полученным Арендатором на восьмой календарный день с даты отправки».

  Примечание: Акт о передаче арендуемого помещения Арендатору и комплект документов от Арендатора на регистрацию можно не предоставлять. Желательно предоставить выписку из ЕГРН на Арендатора, чтобы подтвердить отправку уведомления на действующий адрес местонахождения общества.

  Примечание: Если в договоре аренды стороны установили иной срок для предупреждения об отказе от договора, чем предусмотренный законом трехмесячный срок (установленный вторым абзацем пункта 2 статьи 610 ГК РФ Российской Федерации), то следует выбрать дату подачи заявления на регистрацию погашения записи об аренде с таким расчетом, чтобы на дату его рассмотрения регистратором, договор аренды был прекращен.

Скрыть

Погашение записи об аренде после истечения срока действия договора аренды, заключенного на определенный срок, в ситуации когда арендатор освободил арендуемое помещение и следы его потерялись

Ситуация, при которой акт о возврате помещения Арендодателю не сохранился, а уведомление о прекращении договора не направлялось.

В таком случае нужно подать на регистрацию только заявление от Арендодателя плюс стандартный пакет документов. Есть вероятность, что запись об аренде Росреестр погасит без требования предоставить какие-либо дополнительные документы. В практике такие регистрационные действия проводились, однако есть судебные решения, признающие обоснованными отказы в регистрации погашения записи об аренде ввиду отсутствия надлежащих доказательств прекращения прав аренды – двустороннего акта приема-передачи арендованного имущества (см., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.03.2010 № Ф03-835/2010 по делу № А51-7887/2009).

Подавать документы на погашение записи об аренде может одна из сторон договора. На регистрацию дополнительно к документам от Арендодателя, необходимо предоставить заявление.

СкрытьОтветы юриста на вопросы

Как погасить запись об аренде, действующей на неопределённый срок, если истек срок, на который был избран Генеральный директор арендодателя?

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Росреестр не вправе самостоятельно вносить ЕГРН запись о погашении регистрационной записи об аренде в связи с истечением указанного в договоре аренды недвижимости срока.

Для погашения регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды достаточно обращения одной из сторон договора с заявлением в регистрационный орган с обязательным приложением уведомления о расторжении договора, направленного в адрес арендатора (в наличии). Уведомление арендатора о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений.

Помимо уведомления о расторжении аренды в МФЦ должны быть поданы следующие документы:

• доказательства, подтверждающие направление уведомления о расторжении договора арендатору (почтовая опись по ф. 107 и чек).
• протокол общего собрания акционеров об избрании директора.

Поскольку истёк срок на который был избран Генеральный директор, следовательно, есть риск приостановления регистрации по этому основанию. При этом, согласно Федерального закона «Об акционерных обществах» от 26.12.1995 N 208-ФЗ, если полномочия исполнительных органов Общества ограничены определенным сроком и по истечении такого срока не принято решение об образовании новых исполнительных органов Общества или решение о передаче полномочий единоличного исполнительного органа Общества управляющей организации либо управляющему, полномочия исполнительных органов Общества действуют до принятия указанных решений. Поэтому, в случае отказа в регистрационных действиях по этому основанию, можно будет обжаловать решение регистратора в суде. Как вариант, можно протокол вообще не подавать. Все данные по полномочиям регистратор может запросить в налоговой.

Договор аренды подавать не нужно, он есть в деле. Доверенность нужна нотариальная, у нотариуса могут возникнуть проблемы. Лучше в МФЦ поехать сразу Генеральному директору, трудозатраты будут одинаковыми. Если в МФЦ скажут, что срок полномочий истек, нужно сказать, что у сотрудников МФЦ нет полномочий на отказ в принятии любых заявлений. Сотрудник МФЦ сам готовит заявление на погашение записи об аренде. В нём нужно проверить только буквы и цифры на опечатки.

Скрыть

Погасим запись об аренде в ЕГРН

• Поможем зарегистрировать новый договор аренды в Росреестре
• Консультации в нашем офисе с анализом предоставленных документов. Тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 23 ч.

Как взыскать задолженность по договору аренды? Подробнее об этом в обзоре Взыскание долга по договору аренды

Комментарии ( 6 ) Сначала новые Сначала старые Сначала лучшие
АВТОРИЗУЙТЕСЬ ЧЕРЕЗ СОЦ.СЕТИ ИЛИ ВОЙДИТЕ КАК ГОСТЬ
Войти Загружено по ссылке

Как взыскать задолженность по договору аренды?
Подробнее об этом в статье Взыскание долга по договору аренды

Примечание: Срок погашения записи об аренде – в течение семи рабочих дней с 01.01.2017г. (п. 1 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Примечание: Акт возврата подписывается сторонами с последний день срока аренды.

Примечание: В случае погашения записи об аренде по заявлению Арендатора регистрирующий орган обязан уведомить об этом Арендодателя (собственника недвижимого имущества).

Примечание: Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 6 августа 2004 г. N 135 утратила силу.

Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества

Р.А. Захаров

начальник коммерческого отдела ЗАО «Сахалинская лизинговая компания» города Южно-Сахалинска

Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, — это земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды недвижимого имущества арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору недвижимость. Договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды недвижимости влечет его недействительность. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации1. Срок действия договора недвижимости, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа

предыдущего месяца следующего года, признан равным году2.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Регистрация прав и сделок проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация)3 и ее территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах4. Территориальные органы по государственной регистрации действуют на основании общего положения5. Структура органов по государственной регистрации и принципы их размещения на территориях регистрационных округов определены Министерством юстиции Российской Федерации6. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государ-

1 Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 года № 14-ФЗ. Часть 2. Глава 34 «Аренда». Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения.

2 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

3 См. Интернет-сайт Федеральной регистрационной службы: http://www.rosregistr.ru/

4 Указ Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 года № 1315 «Вопросы Федеральной

регистрационной службы».

5 Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 3 декабря 2004 года № 183 «Об утверждении

Общего положения о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту

(субъектам) Российской Федерации».

ственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В соответствии с налоговым законодательством Российской Федерации за государственную регистрацию договора аренды взимается государственная пошлина в следующих размерах7:

• для физических лиц — 500 рублей;

• для юридических лиц — 7 500 рублей.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Описать объект недвижимости можно посредством кадастрового и технического учета.

Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости — это описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате которого он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера. Кадастровый номер здания или сооружения состоит

из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или его часть, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду8. Кадастровый план представляет собой план, в котором в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре9.

Государственный земельный контроль за соблюдением земельного законодательства, требований по охране и использованию земель осуществляет Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость)10. Исполнительные функции по ведению государственного земельного кадастра, возложенные на Рос-недвижимость, осуществляет федеральное государственное учреждение «Земельная кадастровая палата»11.

Представления кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

6 Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 3 декабря 2004 года № 185 «О создании регистрационных округов, в границах которых действуют территориальные органы Федеральной регистрационной службы».

7 Налоговый кодекс Российской Федерации от 5 августа 2000 года № 117-ФЗ. Часть 2. Глава 25.3 «Государственная пошлина». Статья 333.33. Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий.

9 Правила оформления кадастрового плана земельного участка ГЗК-1-Т.О-04-01-01. Утверждены Федеральной службой земельного кадастра России 10 апреля 2001 года.

10 См. Интернет-сайт Федерального агентства кадастра объектов недвижимости: http://www.kadastr.ru/

См. также перечень организаций, подведомственных Федерального агентства кадастра объектов недвижимости: http://www.kadastr.ru/rosnedv/structure/dependent/

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

11 Адресную книгу федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» по кадастровым округам см. на Интернет-сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости: http://www.kadastr.ru/rosnedv/structure/zkp/fgu_zkp/

В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

План объекта недвижимости (технический паспорт) оформляется по результатам технической инвентаризации.

Техническая инвентаризация объектов недвижимости — это комплекс работ, осуществляемых (с соблюдением установленных технических норм и правил) с целью установить на конкретную дату наличие, характеристики зданий (строений) и сооружений и техническое описание с указанием местоположения (адреса), наименования, принадлежности, назначения, фактического использования, состава, технического состояния, стоимости, уровня благоустройства12.

Техническую инвентаризацию объектов недвижимости осуществляют организации, аккредитованные Роснедвижимостью13. Подведомственной Роснедвижимости организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию объектов недвижимости, является федеральное государственное унитарное предприятие «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости» (Ростехинвента-ризация)14.

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей

прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением, на срок аренды здания или сооружения.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Таким образом, на государственную регистрацию договора аренды необходимо представить следующие документы:

12 См. также Захаров Р.А. Техническая инвентаризация недвижимости // Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения. Сентябрь -октябрь 2005. № 5. С. 82-85.

13 Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 5 апреля 2005 года № 70 «Об утверждении Положения об аккредитации Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости организаций технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства», Приказ Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 22 октября 2004 года № П/65 «Об организации работ по проведению аккредитации организаций, осуществляющих техническую инвентаризацию объектов градостроительной деятельности». Перечень аккредитованных организаций см. на Интернет-сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости: http://www.kadastr.ru/upload/www/files/reestr.xls

14 См. Интернет-сайт Российского государственного центра инвентаризации и учета объектов недвижимости: http://www.rosinv.ru/

• учредительные документы юридического лица;

• документ, удостоверяющий личность заявителя (если заявителем является лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица);

• нотариально удостоверенная доверенность (если заявителем является представитель юридического лица);

• заявление о государственной регистрации;

• документ об уплате государственной пошлины;

• договор аренды недвижимого имущества;

• акт приема-передачи недвижимости;

• кадастровый план земельного участка (при регистрации прав на земельный участок);

• план объекта недвижимого имущества (технический паспорт) (если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений).

Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав.

Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия — наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Проведенная государственная регистрация договоров аренды недвижимости удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Особого внимания заслуживает следующее:

1) ГК РФ рассматривает договор финансовой аренды (лизинга) как разновидность договора аренды, следовательно, на него распространяются нормы ГК РФ, регулирующие общие вопросы для всех видов арендных отношений;

2) правило государственной регистрации также распространяется на договоры аренды нежилых помещений15. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ;

3) договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 ГК РФ;

4) если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ);

5) договор, заключенный на неопределенный срок, не подлежит регистрации. Такой вывод содержится, например, в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 июня 2002 года № А56-69/02 и Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 января 2001 года № КГ-А40/6418-00.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 11 Информационного письма от 16 февраля 2001 года № 59 указал, что не нужно регистрировать и договоры аренды, которые стороны перезаключили на неопределенный срок.

15 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 года № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Комментарий к Ст. 651 ГК РФ

1. Договор аренды зданий и сооружений всегда заключается в письменной форме. Причем если по общему правилу договор в письменной форме может быть заключен также путем обмена документами (п. 2 ст. 434 ГК), то применительно к аренде зданий и сооружений допускается только один способ заключения договора — путем составления одного документа, подписанного сторонами. Такие же требования закон устанавливает в отношении договора продажи недвижимости (ст. 550 ГК).

В случае несоблюдения установленной законом письменной формы договора аренды здания (сооружения) либо нарушения требования о способе заключения такого договора (путем составления одного документа, подписанного сторонами) договор недействителен (ничтожен).

Обычно договор аренды здания (сооружения) заключается в простой письменной форме. По усмотрению сторон он может быть облечен в нотариальную форму (ст. 163 ГК).

2. По общему правилу договоры аренды недвижимого имущества всегда подлежат государственной регистрации. Исключения могут устанавливаться законом (п. 2 ст. 609 ГК). В п. 2 комментируемой статьи установлено исключение из указанного общего правила: договор аренды здания (сооружения) должен быть зарегистрирован, если он заключен на срок не менее одного года. Кроме того, здесь же воспроизводится общее правило, сформулированное в п. 3 ст. 433 ГК РФ: договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (иное может быть установлено законом).

Следовательно, по общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды здания (сооружения), заключенного на год и более, означает отсутствие (незаключенность) договора («нет регистрации — нет договора»). Если, однако, одна из сторон такого договора уклоняется от государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор. Так, индивидуальный предприниматель (арендатор) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью и органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об обязании зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет. Суд установил, что истец неоднократно обращался к арендодателю с требованием передать ему ряд документов, необходимых для регистрации договора аренды. Однако арендодатель без уважительной причины не передал истцу эти документы. Такие действия арендодателя суд квалифицировал как уклонение от государственной регистрации договора аренды, удовлетворил требование истца и принял решение о регистрации договора .

———————————
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 7).

3. Суды исходят из того, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 комментируемой статьи признан равным году .

———————————
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (п. 3).

4. Нередко, заключив договор аренды здания (сооружения), подлежащий государственной регистрации, стороны впоследствии изменяют условия договора путем заключения дополнительных соглашений. В соответствующих случаях такие дополнительные соглашения подчинены требованиям комментируемой статьи — облекаются в письменную форму путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежат государственной регистрации. Так, соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды .

———————————
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 (п. 9).

Уступка требования (цессия) и перевод долга, основанные на сделках, совершенных в простой письменной или нотариальной форме, должны совершаться в соответствующей письменной форме. Уступка требования (цессия) и перевод долга по сделкам, требующим государственной регистрации, должны быть зарегистрированы (если иное не установлено законом) (п. п. 1, 2 ст. 389, п. 2 ст. 391 ГК). Соответственно, уступка требования и перевод долга из договора аренды здания (сооружения) должны совершаться в письменной форме (простой, а если договор облечен в нотариальную форму, то в нотариальной) путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если подлежал государственной регистрации (и зарегистрирован) договор аренды, то и указанные сделки по уступке права (требования) и переводу долга подлежат государственной регистрации. Так, суд указал, что соглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации и при ее отсутствии считается незаключенным .

———————————
Там же, п. 12.

Правила комментируемой статьи должны также применяться при перенайме (передаче арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу) (см. п. 2 ст. 615 ГК и соответствующий комментарий).

Если государственной регистрации подлежит договор аренды здания (сооружения), то и договор субаренды подлежит такой регистрации , поскольку к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды (если иное не установлено законом или иными правовыми актами) (абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК).

———————————
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 (п. 19).

Кроме прочего, распространение требований комментируемой статьи на дополнительные соглашения, договоры субаренды и т.д. в указанных случаях обеспечивает «прозрачность» рынка недвижимости; благодаря этому в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним оказываются сведения, соответствующие действительности.

5. Договор аренды здания (сооружения), заключенный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит. Точно так же, как договор аренды здания (сооружения), возобновленный на неопределенный срок, поскольку в силу закона требуется лишь регистрация договора, заключенного на срок не менее года . Судебная практика исходит из того, что «при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК» .

———————————
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 (п. 11).

Там же, п. 10.

6. В силу ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда (понятие ограничений (обременений) дано в ст. 1 этого Закона). В п. 1 ст. 26 этого же Закона предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимости производится посредством государственной регистрации договора аренды этой недвижимости (нет отдельной регистрации договора и регистрации аренды (или права аренды), есть только регистрация договора) .

———————————
См. также: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 (п. 6).

В соответствии с п. 3 ст. 26 указанного Закона в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

7. Жилые и нежилые помещения являются объектами недвижимости (ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Следовательно, договор аренды как жилых, так и нежилых помещений подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК). Вскоре после принятия ГК РФ обнаружилось, что складывается алогичная ситуация: договор аренды здания (сооружения) требует государственной регистрации, если он заключается на срок не менее года, а договор аренды помещения во всех случаях подлежит регистрации.

Не может быть сколько-нибудь убедительных доводов, подтверждающих обоснованность такого положения. Поэтому представляется правильным решение, предложенное Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ: к договорам аренды жилых и нежилых помещений должны применяться правила п. 2 комментируемой статьи . Следует подчеркнуть, что речь идет только о форме договора и его государственной регистрации, если он заключается на срок не менее года. Другие правила об аренде зданий, предусмотренные ст. ст. 650, 652 — 655 ГК РФ, при аренде помещений не действуют либо могут применяться лишь по аналогии.

———————————
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53.

Рассмотрев административное дело об оспаривании решения Росреестра, Верховный Суд подчеркнул, что отсутствие регистрации прав всех участников долевой собственности не мешает зарегистрировать договор аренды земельного участка сельхозназначения (Определение ВС от 16 сентября 2020 г. по делу № 46-КАД20-4-К6).

Суды трех инстанций поддержали Росреестр

Собственники земельного участка сельхозназначения, расположенного в с. Борское Самарской области, утвердили на общем собрании условия договора аренды этого участка обществом «Агрофирма «Борское»», а Валентину Артанову наделили полномочиями действовать без доверенности от их имени.

Женщина подписала с агрофирмой утвержденный договор сроком на пять лет, а затем обратилась в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации этого соглашения.

Ведомство приостановило регистрацию фактически по двум основаниям. Первое – в ЕГРН содержится 10 актуальных записей о зарегистрированных правах в отношении этого участка, в то время как число участников общей долевой собственности согласно представленному протоколу общего собрания – 43 человека. Второе – ранее на государственную регистрацию договора аренды в отношении того же участка было представлено другое заявление, по которому решение еще не принято. Дополнительно Росреестр указал на недостатки поданного на регистрацию пакета документов.

Не согласившись с таким подходом, Валентина Артанова, обжаловав решение госоргана в суд, потребовала завершить регистрацию.

Богатовский районный суд Самарской области установил, что одно из указанных Росреестром оснований не актуально: представленное ранее заявление подала вторая сторона договора – «Агрофирма «Борское»», которая на момент рассмотрения спора в суде уже отозвала свое заявление.

Тем не менее удовлетворять административный иск первая инстанция отказалась. По ее мнению, отсутствие регистрации всех земельных долей в силу ст. 69 Закона о государственной регистрации недвижимости «является объективным препятствием» для регистрации обременения в виде аренды. «Оспариваемое решение не ущемляет права и законные интересы участников общей долевой собственности, поскольку они имеют возможность распорядиться своими зарегистрированными земельными долями посредством их выдела в натуре (с последующим совершением действий по предоставлению выделенного земельного участка в аренду согласно нормам действующего законодательства)», – разъяснил районный суд.

С таким подходом согласились Самарский областной суд и Шестой кассационный суд общей юрисдикции. Валентина Артанова обратилась в Верховный Суд.

Верховный Суд обязал Росреестр возобновить регистрацию

Изучив ст. 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, Судебная коллегия по гражданским делам ВС пришла к выводу, что участник общей долевой собственности не может лично обратиться с заявлением о регистрации договора аренды, поскольку в случае избрания на общем собрании уполномоченного лица госрегистрация осуществляется только по заявлению либо этого лица, либо арендатора. То есть невнесение записи о государственной регистрации договора аренды на основании заявления лица, уполномоченного общим собранием собственников, противоречит законодательству и создает препятствия в реализации решений общего собрания участников долевой собственности, подчеркнул ВС.

Он также напомнил, что в силу ст. 18 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Закона 1997 г. о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а при их отсутствии – выписки из принятых до вступления в силу указанного акта решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий.

При этом решения, касающиеся владения, пользования и распоряжения земельным участком сельхозназначения, принимаются общим собранием участников долевой собственности при наличии установленного законом кворума, указал Суд. Такие решения обязательны для всех участников, вне зависимости от того, принимали ли они участие в голосовании и как именно проголосовали. ВС отметил, что договор аренды заключается уполномоченным общим собранием лицом от имени всех участников общей долевой собственности, в том числе собственников, не зарегистрировавших свои права на земельные доли. «Необходимости участия всех собственников земельного участка в обороте земель сельскохозяйственного назначения, в том числе обязательности регистрации права каждого собственника земельной доли в ЕГРН, не имеется, закон такого требования не содержит», – подчеркнул Суд.

Он также отметил, что регистрация договора аренды при отсутствии в ЕГРН сведений о регистрации прав на земельные доли всех собственников не нарушает права и законные интересы тех участников долевой собственности, которые не зарегистрировали свои права. По смыслу п. 5 ст. 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения участники долевой собственности даже после заключения договора аренды земельного участка при наличии у них возражений относительно этого соглашения не лишаются возможности выделить и лично пользоваться или иным образом распорядиться принадлежащими им долями, подчеркнул Суд.

«Таким образом, отсутствие государственной регистрации права долевой собственности на спорный земельный участок всех участников долевой собственности неправомерно признано судами как препятствие регистрации договора аренды на этот участок, что повлекло ошибочность вывода о законности обжалуемого решения Управления Росреестра», – подытожил ВС.

На этом основании Судебная коллегия отменила акты нижестоящих инстанций и приняла новое решение по делу: признала незаконным решение управления Росреестра и обязала его возобновить действия по регистрации договора.

Эксперты «АГ» согласны с основным подходом Суда

Партнер юридической фирмы «Law & Commerce Offer» Антон Алексеев полагает, что решение ВС закономерно: «Права долевых собственников, возникшие до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сохраняются у таких собственников и не должны ущемляться».

Второй важный, по мнению эксперта, факт – то, что в данном споре земельный участок сформирован, поставлен на кадастровый учет, и сведения об этом имеются в ЕГРН. «Данного обстоятельства достаточно для внесения в отношении такого участка регистрационных записей», – пояснил Антон Алексеев.

В то же время, заметил он, ВС указал: несмотря на сдачу в аренду такого рода земельного участка, уже после государственной регистрации договора аренды долевой собственник, возражавший на общем собрании собственников относительно его заключения, вправе выделить свою долю и распорядиться ей по своему усмотрению. «С одной стороны, данный подход защищает права отдельных долевых собственников, но с другой, возникает вопрос о соблюдении прав арендатора», – считает Антон Алексеев.

Партнер Юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников полагает, что в данном деле Верховный Суд учел как фактическое положение дел в сфере регистрации прав на земельные участки сельхозназначения, так и реальные потребности гражданского оборота таких земель.

«Несмотря на время, прошедшее с момента вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 1997 г., а затем и пришедшего ему на смену Закона о государственной регистрации недвижимости 2015 г., до настоящего времени многие собственники земельных участков, находящихся в общей долевой собственности – как, впрочем, и многие индивидуальные собственники других объектов недвижимости – не осуществили регистрацию своих прав», – отметил эксперт.

По его мнению, по сути, Верховный Суд решил, что в случаях, когда речь идет о земельных участках, принадлежащих сразу множеству лиц, медлительность с регистрацией прав части сособственников не должна препятствовать распоряжению участком по решению большинства. «Что в целом отвечает потребностям экономики, это можно только приветствовать», – считает Николай Сапожников.

При этом, добавил он, ВС специально отметил установленную законом гарантию прав сособственников: участники долевой собственности в любом случае, даже после заключения договора аренды, при наличии у них возражений относительно такого договора не лишаются возможности выделить и лично пользоваться или иным образом распоряжаться принадлежащей им земельной долей.