Предварительный договор купли продажи земли с домом

В сделках с недвижимостью решение принимают две стороны – покупатель и продавец. Сроки осуществления сделки зависят от множества факторов, порой на приобретение и переоформление имущества может уйти несколько месяцев или даже год. За это время каждая из сторон может поменять свое решение.

Чтобы обезопасить себя в подобных случаях, юристы рекомендуют заключать предварительный договор купли-продажи. О том как правильно его составить, мы расскажем в данной статье.

Что такое предварительный договор на дом с участком?

В первую очередь, это временный документ, который регулирует отношения сторон лишь на период ограниченного срока действия. Помимо обязательств покупателя и продавца, нормативно-правовой акт описывает все нюансы и условия, которых обязаны обоюдно придерживаться стороны.

Заключение предварительного договора купли-продажи выгодно обеим сторонам. Поэтому, как правило, покупатель и продавец не отказываются от оформления подобной бумаги. Она страхует всех и позволяет упорядочить договоренности, оговоренные в устной форме. Если сторона не согласна заключить временный договор — это повод задуматься о несерьезности ее намерений.

В каких случаях он необходим?

Неопытные продавцы могут не знать всех деталей, необходимых для продажи своего имущества. Лишь на этапе рассмотрения бумаг, большинство сталкивается с проблемами, когда не хватает каких-то документов.

К примеру, нельзя продать земельный участок с домом при отсутствии свидетельства на право собственности или без кадастрового паспорта. В этом случае, продавцу необходимо взять паузу, чтобы дополнить пакет документов. Если покупатель уже найден, с ним на период сбора и оформления всех справок заключается временный договор.

Со стороны покупателя может быть проблема, связанная с отсутствием полной суммы на руках. Если физлицо решается оформить ипотеку или кредит, то на сбор всех документов и перечисление суммы тоже нужно время.

Временный договор страхует продавца от всех рисков, в особенности, если ему придется давать на руки какие-то оригиналы правоустанавливающих документов.

В текущее положение дел могут вмешаться и жизненные обстоятельства. Например, срочный переезд или болезнь родственника. Если стороны уже оговорили все нюансы и не отказываются от своего решения, но готовы подождать, предварительный договор создает все условия для выполнения достигнутых договоренностей.

Важные детали содержания договора

Все же, основная причина, для чего составляется этот документ — это фиксация стоимости объекта. Предварительный договор позволяет зафиксировать текущий курс или стоимость дома с участком в условиях рыночной нестабильности. Это особо важно в российских реалиях.

Кроме того, если завтра продавцу предложат больше денег за объект, он не сможет принять эти условия, если уже закрепил отношения с предыдущим покупателем.

Предварительный договор имеет типовую форму. Среди основных реквизитов в нем указано:

1. период действия и вступления в силу;
2. полные идентификационные данные и наименования сторон;
3. описание предмета договора (дом и участок с его реквизитами);
4. соглашение о подписании договора купли-продажи на данный объект в будущем.

Характеристики земельного участка и дома включают в себя: кадастровый номер, площадь, вид пользования, точный адрес. По отношению к дому или коттеджу указывается его площадь и этажность.

Важным нюансом является указание права, по которому текущий собственник владеет данным имуществом (купля-продажа, дарение, наследство и т.д.). Это связано с последующими нюансами законного оформления сделки.

Помимо фиксированной стоимости дома с участком могут указываться другие нюансы. К примеру, стороны могут зафиксировать условия, по которым будет производиться оплата.

Сроки действия предварительного договора

Продавец и покупатель могут отталкиваться от конкретных дат, устанавливать определенный промежуток времени или привязываться к событию, после наступления которого заключается договор купли-продажи. Как правило, эти условия четко прописываются составителем документа. Но если продавец и покупатель решили не привязываться к хронологии, то период действия бумаги законодательно ограничен сроком в 1 год.

Главный упор в договоре делается на обязательства сторон. Все, что от них требуется, провести и узаконить сделку по купле-продаже земли с домом в установленные сроки. Помимо этого, при возникновении спорных моментов, можно урегулировать их в главе «Заключительные положения». Вносить коррективы в этот раздел может каждая из сторон, а не только инициатор.

Ответственность в случае нарушения договора

Мера ответственности определяется наказанием за нарушение положений соглашения. Как правило, это компенсации материального характера. К примеру, пеня за просрочку или штраф с фиксированным размером. Чтобы санкции по отношению к нарушителю имели законную силу, рекомендуется заверить предварительный договор купли-продажи у нотариуса.

Примечательно то, что в законодательстве нет шаблона или иного четкого бланка предварительного договора при покупке недвижимости. Документ является набором положений и реквизитов, необходимых для идентификации предмета сделки, покупателя и продавца, а также условий их сотрудничества.

Ознакомиться с бланком или типовым договором можно непосредственно на консультации у юриста. После заключения соглашения каждая из сторон получает по одному оригинальному экземпляру документа.

Юридический статус

Стоит учитывать, что предварительный договор не регистрируется в специальных органах по причине отсутствия каких-либо изменений статуса недвижимости. Предварительный договор также не накладывает арест на недвижимость. Продавец по-прежнему может ее продать, но при этом он оплатит штраф или пеню за нарушение временного соглашения. Нотариальное заверение договора также проводится по решению сторон.

Документ вступает силу с момента его подписания. В условиях также фигурирует понятие отказа от обязательств при наличии весомых оснований. Это значит, что продавец или покупатель могут дать попятную, если докажут, что на это есть повод. Эти нюансы важно учесть на этапе составления документа.

Решит ли проблему задаток?

Фактически, обязательство по «придерживанию» недвижимости ложится на собственника, если он уже принял от покупателя задаток. Передачу аванса в счет заключения будущей сделки по купле-продаже нужно оформлять другим договором. Предварительный договор является альтернативой подобному варианту. Если вы заключаете временный документ и указываете в нем пункт о передаче авансовых средств, то это не является доказательством в суде.

Стоит учитывать, что заключать предварительный договор может исключительно текущий собственник дома и участка. Это должно быть уполномоченное лицо, владеющее правом передавать на законных основаниях в собственность предмет сделки. К соглашению прикрепляются копии правоустанавливающих документов на объект.

Предварительный ДКП. На что еще стоит обратить внимание?

Заключение предварительного договора купли-продажи также дает покупателю время на более детальное изучение объекта. Это важно, в особенности, если речь идет о сделке на миллионы рублей.

При визуальном осмотре дома вы можете обнаружить, что текущее состояние не соответствует данным, закрепленным в техпаспорте на дом. Если собственник делал перепланировку и не внес изменения в документы, эта проблема может в дальнейшем стать вашей.

То же самое касается нюансов, связанных с участком. Фактическая площадь объекта может отличаться от заявленной в правоустанавливающих документах, и этот вопрос нужно решить еще до купли-продажи.

Бывают случаи, когда после принятия решения всплывают нюансы, которые существенным образом влияют на мнение покупателя. Важно обсудить и учесть возможные риски с юристом, чтобы в дальнейшем можно было максимально безболезненно разорвать соглашение.

Не спешите с подписанием!

В деле купли-продажи недвижимости спешка может привести к серьезным финансовым потерям. Недобросовестные продавцы могут попытаться продать дом, на котором «висит» кредит, есть залог или другое обременение. Кроме того, в коттедже могут быть прописаны несовершеннолетние лица или другие категории граждан. Это вносит дополнительные осложнения и еще больше затягивает срок оформления купли-продажи. Обязательно проверьте информацию в реестре, чтобы не стать жертвой мошенников.

Если вы действительно хотите перестраховаться и обезопасить себя, не идите на уловки и составляйте предварительное соглашение у нотариуса. Многие стараются сэкономить на всех аспектах и не тратятся на услуги юриста. Лучше на экономить на этом, так как у вас больше шансов доказать свою правоту, если договор будет нотариально оформлен. Самостоятельно составленный на основе бланка документ может не учитывать важных для вас нюансов. И как следствие, экономия обернется дополнительными финансовыми потерями.

Старайтесь внимательно изучить земельный участок и дом на этапе его осмотра. Не суетитесь и хорошо взвесьте все аспекты сделки. Отсутствие спешки и взвешенность помогут вам получить желанный объект недвижимости без дополнительных хлопот.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Мы составим предварительный договор купли-продажи для внесения задатка по Вашей сделке купли-продажи дома с земельным участком в Новой Москве.

как правило все предлагают стандартную схему – Вам предлагают дать деньги как задаток, подписав соглашения о задатке. Вообще понятие Предварительный договор включает в себя понятие Соглашение о Задатке. Потому что Предварительный договор кроме суммы задатка, сроков выхода на сделку содержит еще дополнительную информацию о сделке, кроме информации о том, что когда основной договор купли-продажи будет зарегистрирован в управлении Федеральной службы регистрации кадастра и картографии, сумма задатка будет вычтена из общей цены Дома с участком (домовладения).

Логика всех этих действий такова: если один из участников предполагаемой сделки, будь это Продавец или Покупатель, откажется от сделки купли-продажи недвижимости, к нему применяются штрафные санкции: если откажется Покупатель, то не получит свой задаток назад, если откажется Продавец, то он обязан вернуть задаток в двойном размере. Для обоих участников будущей сделки предварительная оплата в виде задатка служит гарантией того, что основной договор купли-продажи дома, дачи или домовладения с участком будет заключен в сроки, согласованные сторонами. Покупатель предварительно вносит задаток и начинает собирать недостающие деньги или оформляет ипотеку в банке, или занимает деньги у друзей. Продавец радостно потирает руки и собирает документы для сделки купли-продажи.

Все с нетерпением ждут того дня, когда будет подписан договор купли-продажи и его можно сдавать на регистрацию в органы осуществляющие регистрацию недвижимости и сделок с ним. Сразу могу сказать что сумма задатка должна быть не меньше, что бы Продавец начал шевелится и собирать документы и не больше того что Покупатель может позволит себе потерять. Обратите внимание на то, что если дом не зарегистрирован, нет разрешения на строительства, Вам предлагают купить земельный участок, есть сложности с которыми Вам придется иметь дело в последствии.

По устоявшимся на сегодняшний день правилам заключения сделок купли-продажи недвижимости — соглашение о задатке обычно заключается между Продавцом и Покупателем в отрыве от основного договора купли-продажи, до его заключения, поэтому часто при уточнении формулировок основного договора купли-продажи недвижимости и возникают споры и непонимание сторон. Советуем вставить в предварительный договор купли-продажи формулировки основного договора со ссылкой что основной договор купли-продажи, Например основной договор купли-продажи будет изложен в следующей редакции: практически весь договор купли-продажи дома с земельным участком.

На практике, составляя предварительный договор купли-продажи не бойтесь оговорить большой круг критериев которые должны быть приведены в точное соответствие. И само собой соглашение го задатке должо пройти красной нитью через весь предварительный договор. Даже если Вы уже участвовали в сделках купли-продажи недвижимости и видели как происходят расчеты, даже если считаете себя профессиональным покупателем на рынке недвижимости, все равно обратите внимание на важные моменты при продажи дома с земельным участком :

1. Срок заключения основного договора купли-продажи недвижимости и срок сдачи его на регистрацию управление Федеральной службы регистрации кадастра и картографии
2. Порядок проведения расчетов: Банк в две ячейки, ключ у Продавца
3. Обязательное предоставление согласие супруги продавца в день сделки
4. Выписка из домовой книги или справка из местной администрации что в этом доме никто не прописан
5. Справка из психоневрологического диспансера и справка из наркологического диспансера должна быть в день сделки, обычно эти документы заменяют водительские права
6. Наличие в предварительном договоре соглашения о том, что дом продается с мебелью или без неё ( кухня — это тоже мебель) является важным моментом
7. Обязательно отразите в предварительном договоре четкие гарантии, что продавец не демонтирует оборудование, например: насос, отопительный котел или радиаторы отопления
8. Перед подписанием Акта приема –передачи дома обязательно проверьте фундамент должен быть без трещин, проверьте как течёт вода из крана: это должен быть хороший, уверенный напор особенно если источник воды колодец или скважина, вода в унитазе должна уходить как в городе, батареи отопления должны быть горячими все, обязательно протопите печь или камин если они есть.

Мы составляем предварительные договора купли-продажи домов, дач и земельных участков.

Договор купли-продажи земельного участка — это весьма ответственное соглашение. Оно носит ответственный характер и в результате требует длительной подготовки. Именно поэтому имеет смысл до заключения основного соглашения. Фиксирующего сам факт сделки по купле-продаже со ставить предварительный договор аналогичного содержания. В нем будет зафиксирована воля обоих участников на то, чтобы произвести возмездный переход надела от одной из сторон к другой и намечены контуры будущего соглашения. Таким образом будет заранее оговорено, что в будущем договор купли-продажи будет иметь место. Хотя на данный момент стороны не могут его заключить. Поскольку предварительно им нужно произвести ряд приготовлений.

О купле-продаже недвижимости

Сделка купли-продажи недвижимости, в том числе земельного надела (с домом или без него), предполагает, что одна из сторон, продавец, передает своему контрагенту по данному соглашению, покупателю, соответствующий объект. В свою очередь покупатель выплачивает продавцу определенную сумму.

Предварительно необходимо удостоверить, что продавец в самом деле владеет тем участком, права на который перейдут к покупателю в ходе сделки. Также нужно собрать пакет документов, который требуется для заключения сделки. После этого составляется сам договор купли-продажи, который должен включать ряд определенных условий.

После того как такое соглашение подписано, составляется передаточный акт, который также заверяется подписями покупателя и продавца.

Следует отметить, что договор купли-продажи земли составляется в простой письменной форме, его регистрация государством не требуется. Однако зарегистрирована должно быть то обстоятельство, что права на данный объект перешли к новому собственнику. Это фиксируется путем внесения правок в Единый реестр прав на недвижимость.

В целом данная процедура носит весьма сложный характер. И предварительный договор купли-продажи земли выступает в качестве весьма полезного способа зафиксировать намерения сторон на ранней стадии. Поэтому практика его заключения в настоящее время весьма распространена.

Назначение предварительного договора

Процедура купли-продажи земельного участка имеет весьма длительный характер. Прежде всего владелец земли принимает решение выставить ее на продажу. И по своей стороны другое лицо определяется с намерением приобрести этот объект. Далее они тем или иным образом связываются друг с другом и покупатель осознает, что данный объект ему подходит.

Таким образом, на этот момент имеет место ситуация, когда у обеих сторон существует намерение вступить в данную сделку. В то же время во многих случаях у одной из сторон или даже у обеих по тем или иным причинам могут отсутствовать некоторые необходимые предпосылки для вступления в сделку, в том числе:

• Продавец может не располагать всеми документами, которые надлежащим образом удостоверяют его право на надел. В таком случае ему понадобится время, чтобы их оформить;
• Земля может быть заложена, в таком случае продавцу потребуется время, чтобы снять это обременение со своего объекта;
• Покупатель может на соответствующий момент не располагать деньгами. При этом быть уверен, что в дальнейшем в его распоряжении будет вся требуемая сумма. В частности речь может идти о том, что он со своей стороны продает какой-то другой объект;
• Земля приобретается в ипотеку, поэтому деньги покупателю даст банк. Которому предварительно необходимо произвести анализ данного объекта недвижимости. И выяснить целесообразность сделки для самого кредитного учреждения.

Во всех этих случаях рациональным решением станет заключение предварительного договора купли-продажи земли. С помощью этого соглашения обе стороны подтвердят наличие у них определенной воли. Также оба участника будущей сделки могут быть уверены в том, что для них важно. Покупателю будет гарантировано, что данная земля зарезервирована именно за ним. А продавец — в том, что покупатель у него уже есть. Также обе стороны определяют в данном документе условия будущей сделки.

Данное соглашение может быть оформлено с задатком, подобная сумма, переходящая к продавцу от покупателя. Она дополнительно гарантирует, что сделка состоится и объект перейдет именно текущему покупателю.

Срок предварительного договора

Рекомендуется, чтобы стороны четко зафиксировали в предварительном документе, когда будет подписан основной. Оговаривается определенный срок, в течение которого сделка купли-продажи должна быть совершена. Другой вариант — указание точной даты. При этом может быть установлено, либо что договор купли продажи должен быть заключен до этой даты. Либо же, что он должен быть подписан именно в этот день.

Если же этот период не указан, то принимается, что он равен одному году с даты подписания предварительного соглашения.

Если в течение соответствующего срока стороны не подписывают основной документ, то по его истечении предварительный договор утрачивает свою силу. При этом необходимо, чтобы на протяжении этого периода ни одна из сторон нее направляла обращения ко второй относительно подписания основного соглашения.

Обязательный характер предварительного договора

В случае заключения предварительного договора у обеих его сторон, как продавца, так и покупателя, возникает безусловная обязанность заключить и основную сделку. Таким образом, если предварительный договор был подписан. То в дальнейшем в течение указанного в нем срока у любой из сторон имеется право понудить вторую составить главный документ и скрепить его подписями.

В случае, если один из участников соглашения продолжает выражать волю к сделке, а второй отказывается от нее, первый может подать в суд для защиты своих интересов.

Форма предварительного договора

Данное соглашение имеет такую же форму, что и основной документ, а именно простую письменную. Устная форма в данном случае не допускается. В то же время не существует и требования относительно нотариального заверения. Хотя стороны могут пойти на него при обоюдном согласии для усиления формы сделки.

Условия предварительного договора

Предварительный договор может содержать целый ряд условий, в число которых входят:

• Название самого соглашения (в стандартном случае — Предварительный договор купли-продажи земельного участка);
• ФИО сторон (продавца и покупателя), их паспортные данные и адрес регистрации;
  • Если одна или обе стороны соглашения — юридические лица, то требуется указать их реквизиты;
• Суть договора, а именно купля-продажа объекта недвижимости;
• Информация относительно самого земельного надела, необходимо указать:
  • Его площадь;
  • Кадастровый номер;
  • Местонахождение с привязкой к населенному пункту;
  • Категория, к которой относится данный участок (сельскохозяйственного назначения, земля городского поселения или иная);
• Наличие строений на наделе и их особенности — назначение, площадь, текущее состояние;
• Основание, на котором участок принадлежит продавцу;
• Реквизиты свидетельства о государственной регистрации прав на землю, оформленные продавцом;
• Стоимость земли и жилого дома (при его наличии). Которую покупатель обязан выплатить продавцу в соответствии с договором. Необходимо привести действительную сумму, которую одна из сторон передаст другую. В противном случае сделка впоследствии может быть признана фиктивной;
• Авансовый платеж при его наличии. И условия, на которых эта сумма будет засчитываться в общую цену участка;
• График выплат;
• Пени, которые уплачиваются покупателем, если он окажется не в состоянии произвести выплаты своевременным образом;
• Неустойки которые накладываются на любого из участников, продавца или покупателя, в случае, если он впоследствии не исполнит своего обязательства по заключению основного договора;
• Срок, в течение которого сохраняется обязанность заключить главное соглашение;
• Обременения в пользу третьих лиц, существующие для данной территории;

Комментарии к условиям предварительного договора

Кроме того, оговаривается, что у продавца возникает обязанность сообщать покупателю относительно любых претензий на участок, которые после заключения данного соглашения могут быть предъявлены третьими лицами.

Наконец, в договоре укажите дату его заключения и населенный пункт, в котором Вы его подписали. Также обе стороны должны подписаться под этим документом

При этом все условия, которые названы выше, не должны в обязательном порядке перейти из предварительного договора в остальной документ. Единственная обязанность, которая безусловно устанавливается в предварительном соглашении — это будущее заключение главного. В то же время любые отдельные норма могут быть пересмотрены, если на это пойдут оба участника.

Хотя строгой формы для подобного документа не существует, в целом образец подобного соглашения должен включать вышеперечисленную информацию.

Документы, требуемые при оформлении предварительного договора

При заключении данного соглашения сторонам необходимо представить определенные документы.

Если договор между физическими лицами, то обоим участникам, как продавцу, так и покупателю, необходимо предоставить бумаги, которые подтверждают их личность. В стандартном случае это общегражданский паспорт, однако приемлем и иной документ, такой как военный билет.

Если же продается участок принадлежащий несовершеннолетнему, требуется его свидетельство о рождении.

В ситуации, когда от имени продавца или покупателя действует представитель, ему понадобится предъявить нотариально заверенную доверенность. При этом в таком документе должно быть оговорено право на совершение данного действия.

Если участок продает юридическое лицо, то его представитель должен подтвердить, что он в самом деле имеет полномочия на подписание предварительного соглашение. Для этого требуются корпоративные документы этой компании, а также выписка из единого госреестра юрлиц.

Помимо этого продавцу необходимо предъявить покупателю целый ряд бумаг, относящихся к объекту недвижимости, который выступает предметом договора. К ним относятся:

• Правоустанавливающие документы, то есть те, на основании которых земля принадлежит текущему собственнику, а именно:
  • Договор купли продажи либо дарения;
  • Свидетельство о наследстве;
  • Свидетельство о приватизации;
  • Постановление местного органа власти о предоставлении надела;
• Документ, подтверждающий право собственности продавца на земельный надел;
• Выписка из единого госреестра недвижимости, которая должна включать всю основую информацию о наделе, в том числе личность ее собственника, размер, местоположение, наличие обременений и их характер;
• Кадастровый паспорт;
• План размежевания участка.

Вышеперечисленные документы предоставляются в виде копий. Если же какой-нибудь из них у продавца отсутствует, то в таком случае участники соглашения могут оговорить срок, в течение которого продавец должен будет продемонстрировать его покупателю.

Кроме того, к предварительному договору можете приложить и проект основного. Если к моменту его подписания такой проект уже составили.