Виды жилых помещений

В составе жилых помещений (жилых домов) особо выделяются квартиры и жилые комнаты, которые непосредственно служат жилищем для граждан.

Квартирой считается предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор и отдельную кухню.

Комната – это обособленная постоянными стенами часть квартиры. По своему назначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухня, ванная комната, туалет, Кладовые).

Жилой комнатой считается обособленная постоянными стенами часть помещения, предназначенная и используемая для жилья*.

Это деление жилых помещений имеет исключительно важное значение, так как согласно ст. 52 ЖК РФ и ст. 673 ГК РФ предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат). Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

Для характеристики жилого помещения важно также отметить выделение внутри помещения: 1) полезной (общей) площади, т. е. площади всех жилых комнат квартиры и имеющихся в ней вспомогательных помещений – коридоров, кухни, ванной комнаты и др., и 2) жилой площади, которая включает только площадь жилых комнат, в том числе площадь спальных и столовых комнат, комнат для игр, учебы и отдыха, а также площадь утепленных террас и веранд, оборудованных для проживания.

В законе употребляется также понятие «вспомогательная площадь», под которой имеется в виду площадь кухонь, коридоров, ванных комнат, теплых уборных, прихожих, внутренних кладовых и т. п.*

В Москве с ноября 1995 г. введен особый порядок подсчета жилой и общей площади. Общая площадь квартир определяется как сумма площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых. Общая площадь жилых зданий определяется как сумма общих площадей квартир этих зданий. Жилая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат без учета площади встроенных шкафов и темных комнат (кладовых)*.

Согласно ст. 130 ГК РФ здания (в том числе жилые дома, жилые помещения) относятся к недвижимости (недвижимому имуществу). Закон об основах федеральной жилищной политики к недвижимости в жилищной сфере относит: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры; иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст. 1).

Жилые помещения довольно разнообразны. В соответствии со ст. 6 указанного Закона недвижимость в жилищной сфере, в частности жилищный фонд, либо ее часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством.

Комментарии к ст. 16 ЖК РФ

1. В комментируемой статье перечисляются разновидности жилых помещений и даются определения каждого из них. Следует отметить, что данный перечень не учитывает современных реалий. Речь, в частности, идет о таунхаусах и апартаментах, которые можно рассматривать в качестве особых разновидностей жилых помещений. Отсутствует в нем и понятие многоквартирного дома.

На владельцев апартаментов действие норм жилищного законодательства не распространяется. В связи с этим у собственников апартаментов отсутствует право общей долевой собственности на общее имущество в здании, где расположены апартаменты.

Кроме того, собственники жилых помещений самостоятельно выбирают способ управления многоквартирным домом, которым должны обеспечиваться благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (см. комментарий к ч. ч. 1, 2 ст. 161 ЖК РФ). Тогда как управление зданием, в котором размещаются апартаменты, как правило, осуществляется управляющей компанией, выбранной застройщиком, а оплата коммунальных услуг — по тарифам, установленным для коммерческих, нежилых помещений в соответствии с договорами, заключенными управляющей компанией.

Жилищное законодательство не предусматривает такого понятия, как апартаменты, в связи с чем данный вид недвижимого имущества можно отнести к нежилым помещениям. Нежилые помещения не предназначены для постоянного проживания граждан, поэтому могут быть только местом их временного нахождения.

С учетом изложенного можно сделать вывод о том, что апартаменты — это нежилые помещения, относящиеся к местам временного размещения (пребывания) граждан, не предназначенные для их постоянного проживания.

2. В ч. 2 комментируемой статьи дано определение индивидуального жилого дома, однако косвенно раскрывается понятие «многоквартирный дом», который можно определить как индивидуально-определенное здание, которое состоит из квартир, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

3. В качестве главного квалифицирующего признака квартиры как разновидности жилых помещений в ч. 3 комментируемой статьи указана возможность прямого доступа из квартиры в помещения общего пользования. Если из жилых помещений в доме нет прямого доступа в помещения общего пользования в таком доме, а есть выходы непосредственно на земельный участок, на котором расположен дом, то такие жилые помещения не являются квартирами, а дом не является многоквартирным.

4. ЖК в комментируемой статье ввел в качестве отдельной разновидности жилого помещения комнату в жилом доме, которая определяется как часть жилого дома, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в доме. Следует отметить, что указание на такую разновидность жилых помещений вполне обоснованно. В противном случае применительно к жилому дому можно было бы говорить только о праве на долю в общей собственности на жилой дом, а не о праве на конкретную часть жилого дома. Зачастую арифметические доли в праве общей собственности на жилой дом не соответствуют тем реальным помещениям, которыми владеют сособственники.

Однако обобщающее определение понятия «часть жилого дома» в Жилищном кодексе Российской Федерации отсутствует. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации также указывает на часть жилого дома как на недвижимую вещь, которая может являться самостоятельным предметом сделки (ст. 558).

Определение понятия «жилое помещение»
Виды жилых помещений:

  • жилой дом (жилой дом многоквартирный, индивидуальный жилой дом, блокированный жилой дом; по типу: жилое здание галерейного типа, жилое здание коридорного типа, жилое здание секционного типа);
  • квартира, коммунальная квартира;
  • комната.

Виды жилищного фонда в зависимости от целей использования
Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда
Виды жилищного фонда в зависимости от вида собственности на жилое помещение
Жилище и жилое помещение. Разница в понятиях

Определение понятия «жилое помещение»

В статье 130 ГК РФ в качестве самостоятельных объектов гражданских прав выделяются такие виды недвижимого имущества, как жилые и нежилые помещения.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Статья 16 ЖК РФ устанавливает следующие виды жилых помещений:

1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.

Виды жилых помещений

Определение понятия «жилой дом», прежде всего, содержится в части 2 статьи 16 ЖК РФ:

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Выделяют многоквартирные, индивидуальные, блокированные жилые дома:

  • Жилой дом многоквартирный — жилой дом, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы («Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004» (утв. Госстроем России).
  • Индивидуальный жилой дом — отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи (объект индивидуального жилищного строительства) (Решение Совета депутатов городского поселения Шаховская МО от 29.10.2013 N 10/62 (в редакции от 28.10.2014) «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского поселения Шаховская Шаховского муниципального района Московской области»).
  • Индивидуальный жилой дом — одноквартирный жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи и имеющий придомовый участок (Решение Совета депутатов городского округа Дзержинский МО от 22.02.2012 N 5/2 (в редакции от 28.11.2012) «О Положении об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования «Городской округ Дзержинский» Московской области»).
  • Блокированный жилой дом: Здание, состоящее из двух квартир и более, каждая из которых имеет непосредственно выход на придомовую территорию (Приказ МЧС России от 24.04.2013 N 288 (в редакции от 18.07.2013) «Об утверждении свода правил СП 4.13130 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (вместе с «СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям»).
  • Блокированный жилой дом — жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет индивидуальный выход на территорию общего пользования (Решение Совета депутатов городского поселения Шаховская МО от 29.10.2013 N 10/62 (в редакции от 28.10.2014) «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского поселения Шаховская Шаховского муниципального района Московской области»).
  • Блокированный жилой дом — здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок («Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности» (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8).

По типу выделяют следующие жилые здания:

  • Жилое здание галерейного типа — здание, в котором квартиры (или комнаты общежитий) имеют выходы через общую галерею не менее чем на две лестницы («Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности» (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8).
  • Жилое здание коридорного типа: здание, в котором все квартиры этажа имеют выходы через общий коридор не менее чем в две лестничные клетки («СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (утв. Приказом МЧС России от 24.04.2013 N 288).
  • Жилое здание коридорного типа — здание, в котором квартиры (или комнаты общежитий) имеют выходы на лестницы через общий коридор («Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности» (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8).
  • Жилое здание секционного типа: здание, состоящее из одной или нескольких секций, отделенных друг от друга в жилой части строительными конструкциями без проемов и имеющих самостоятельные эвакуационные выходы («СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (утв. Приказом МЧС России от 24.04.2013 N 288).
  • Жилое здание секционного типа — здание, состоящее из одной или нескольких секций («Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности» (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8).

Квартира

Определение понятия «квартира» содержится в части 3 статьи 16 Жилищного кодекса РФ:

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Определения понятия «квартира» в законодательстве

  • Жилая квартира — жилые комнаты, коридоры, холлы, кухни, санузлы, ванные, кладовые, внутренние тамбуры, передние («Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004» (утв. Госстроем России).
  • Жилая квартира — изолированная часть здания, предназначенная для проживания одной или нескольких семей.
  • Жилая квартира в двух уровнях — квартира, жилые и подсобные помещения которой размещены в двух смежных этажах и соединены внутриквартирной лестницей («Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности» (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8)

Определение понятия «жилая квартира» в литературе:

Жилая квартира — «конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования)» (Кичихин А.Н. Жилищные права. Пользование и собственность: комментарии и разъяснения / А.Н. Кичихин, И.Б. Марткович, Н.А. Щербакова; Под ред. И.Б. Мартковича. М.: Юристъ, 1997. С. 94.)

Коммунальная квартира

  • Коммунальная квартира — квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и (или) собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, совместно использующим вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования («Методические рекомендации по осуществлению в МЧС России предоставления сотрудникам федеральной противопожарной службы Государственной противопожарной службы единовременной социальной выплаты» (утв. МЧС России 23.07.2015 N 2-4-87-27-25).
  • Коммунальная квартира — квартира, обеспечивающая возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме и помещениям общего пользования в квартире, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), в которой проживают два и более пользователя и (или) собственника, не являющихся членами одной семьи, на основании отдельных договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования, заключенных с городом Москвой в установленном порядке в отношении отдельных жилых помещений в квартире (комнат), или на основании права собственности на отдельные жилые помещения в квартире (комнаты) (ст. 11 Закона г. Москвы от 27.01.2010 N 2 (в редакции от 28.12.2016) «Основы жилищной политики города Москвы»).

Комната

Определение понятия «комната» содержится в части 4 статьи 16 Жилищного кодекса РФ:

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Жилая комната: жилое помещение для постоянного проживания в квартирах, а также временного проживания в гостиницах, пансионатах, домах отдыха, кемпингах и других общественных зданиях временного пребывания («СП 137.13330.2012. Свод правил. Жилая среда с планировочными элементами, доступными инвалидам. Правила проектирования» (утв. Приказом Госстроя от 27.12.2012 N 119/ГС).

Виды жилищного фонда в зависимости от целей использования

В соответствии с частью 3 статьи 19 Жилищного кодекса РФ, в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

  • жилищный фонд социального использования (ст. 49 – 91 ЖК) — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов.;
  • специализированный жилищный фонд (ст. 92 ЖК РФ)- совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
  • индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
  • жилищный фонд коммерческого использования (статья 671 – 688 ГК РФ) — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей части.

Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда

Статья 92 Жилищного Кодекса РФ установила исчерпывающий перечень видов специализированных жилых помещений:

  • служебные жилые помещения;
  • жилые помещения в общежитиях;
  • жилые помещения маневренного фонда;
  • жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан;
  • жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
  • жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
  • жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;
  • жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Целевое назначение указанных жилых помещений определяется в ст. ст. 93 — 98 Жилищного кодекса РФ.

Основанием для включения конкретных помещений в специализированный жилищный фонд и исключения жилых помещений из указанного фонда является решение соответствующего органа, уполномоченного собственником на управление государственным или муниципальным жилищным фондом (см., например статью «Как приватизировать служебное жилье?»)

Виды жилищного фонда в зависимости от вида собственности на жилое помещение

Жилищным кодексом РФ выделены следующие виды жилищного фонда:

  • частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
  • государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);
  • муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Жилище и жилое помещение. Разница в понятиях

Нормы ряда законов содержат понятие «жилище», тогда как нормы профильного Жилищного кодекса РФ, регулирующего как раз жилищные правоотношения, такого понятия не раскрывает, оперируя лишь понятием «жилое помещение».

Есть ли разница в понятиях «жилое помещение» и «жилище» или их можно рассматривать как тождественные?

См. далее статью «Понятие «жилище» в законе, практике ЕСПЧ и литературе», где содержатся следующие ответы на вопросы:

  • Понятие «жилое помещение» и «жилище» в гражданском законодательстве
  • Понятие «жилище» в практике Европейского суда по правам человека (ЕСПЧ)
  • Понятия «жилище» и «жилое помещение» в литературе
  • Определение понятия «жилище» в законе (в УК РФ и в УПК РФ)
  • Какое из определений понятий «жилище» (данное в УК РФ или в УПК РФ) следует применять на практике?

Современная малоэтажная застройка — это разнообразные по архитектуре и функциональному содержанию, типологически различные типы жилища — от индивидуального коттеджа до трех-четырех этажных домов комбинированной структуры с квартирами в нескольких уровнях и сложной системой коммуникаций. Малоэтажные жилые дома всех типов обладают общим качеством — наиболее гуманной формой организации жилища.
Разнообразие форм и разновидностей дает возможность малоэтажной застройке органично вписаться в жилую среду городов, соседствовать с многоэтажными районами новостроек, восполнять утраченные фрагменты в исторических зонах.
Городское малоэтажное строительство представлено двумя основными типами застройки — усадебной и плотно-низкой. Первый тип — это индивидуальные или сблокированные жилые дома с частными земельными участками различной площади, второй — многоквартирные дома 2-4-х этажные, комбинированной структуры с участками общего использования и, иногда, частными палисадниками при квартирах первого этажа.
В связи с изменением экономических условий и введением ряда законодательных положений в последнее десятилетие в России значительное развитие получило усадебное строительство. Оно реализуется, преимущественно, на частной основе в виде как «сезонного второго жилища», так и основного, расположенного в ближайшем пригороде.
Городская плотно-низкая застройка до настоящего времени не получила у нас должного развития. Исключение составляют экспериментальное строительство в отдельных районах Москвы (Южное Бутово, Жулебино, Куркино, Марьино и т.д.) (рис. 12.1).

Индивидуальные жилые дома усадебного типа

Малоэтажные жилые дома усадебного типа наиболее распространены в застройке малых и средних городов (до 65% общего объема строительства жилья). В крупных городах малоэтажные жилые дома включают в застройку новых районов ближних пригородов, а также на территориях охранных зон.
Усадебные дома в отечественной архитектурно-строительной практике представлены двумя основными типами: 1-2 квартирными домами и блокированными. Блокированная застройка в экономическом отношении более предпочтительна в городе, т.к. позволяет значительно сократить затраты на содержание и строительство городской инфраструктуры, инженерных сетей и коммуникаций. Применение блокированных жилых домов с четырьмя-десятью квартирами позволяет снизить строительную стоимость квартиры на 20-25%, затраты на отопление на 35-40 %, прокладку инженерных сетей и благоустройство улиц на 40-45% (данные ЦНИИЭП жилища) по сравнению с индивидуальными.

Архитектурно-композиционные возможности блокированной застройки реализуются за счет организации плотного уличного фронта при разнообразном решении блокировки (линейной и с уступами), изменения этажности блоков, а также отступа от красной линии за счет устройства палисадников и атриумов (см. рис. 12.1).
Блокированная застройка является основным типом малоэтажного строительства в городах Европы. В отечественной практике индивидуального строительства до настоящего времени предпочтение отдавалось одноквартирным жилым домам. Изменение земельной политики, ввод платы за землю, земельного налога и государственного регулирования отвода земли неизбежно приведет к изменению соотношения одноквартирных и блокированных жилых домов в пользу последних.

Одноквартирные дома

Объемно-планировочная структура одноквартирных домов отличается большим разнообразием. Проектная практика ограничена финансовыми возможностями застройщиков, а также нормативными положениями, которые определяют нижние пределы площадей помещений в жилых домах.
Городские индивидуальные одноквартирные дома проектируют в соблюдением принципов функционального зонирования помещений состав которых тот же, что и в квартирах в многоэтажных домах. В отличие от квартир в многоэтажных домах зонирование помещений происходит по вертикали. Как правило, часть помещений, включая входную группу, общую зону размещаются в нижнем уровне, зона спален — в верхнем. Санитарные узлы, подсобные помещения и дополнительные помещения (жилые комнаты для гостей, кабинет, детская) размещаются в зависимости от планировочного решения как в нижнем так и в верхнем уровне (рис. 12.2).
Одноквартирный дом может быть одноэтажным, мансардным, двухэтажным, с помещениями квартиры в разных уровнях (рис. 12.3).
Одноэтажными, как правило, бывают дома усадебного типа с земельным участком значительных размеров, надворными и хозяйственными постройками.
Городские одноквартирные дома проектируют не менее чем в два этажа — мансардными и коттеджными (рис.12.2—12.5).
В домах мансардного типа для наиболее полного использования пространства верхнего уровня допускается устройство потолков со скосами при высоте стен у начала скоса от 0,5 до 1,2 м (в зависимости от уклона ската). Площадь мансардного этажа меньше площади первого. Широкое внедрение специальных мансардных окон в последние годы привело к значительному разнообразию объемно-пространственных решений малоэтажных жилых домов. Это нашло отражение, как во внешнем облике, например, в форме крыши — от наклонной до криволинейной, так и в изменении характера внутреннего пространства — интерьерах. В домах коттеджного типа площади этажей, как правило совпадают. Некоторые различия в плане возникают за счет размещения балконов, лоджий, зимних садов, пристроенных гаражей, бассейнов и т.д.
На сегодняшний день на рынке недвижимости сложилось условно три группы индивидуальных домов. К первой относятся 4-6 комнатные, дома. Пространственное решение этих домов стандартно — жилые комнаты компонуются вокруг прихожей, кухня и санузел находятся в функциональной связи с общей комнатой, мансардный или второй этажи занимают спальни. К этой группе относятся как одноквартирные жилые дома, так и городские жилые дома блокированного типа, так называемые «town-houses» (см. рис,12.1, 12.11, 12,12).
Вторая группа — дома с более развернутым набором помещений. Наряду с кухней-столовой в них предусматривается отдельная столовая, комнаты для гостей, кабинет. Более высокий уровень комфорта в них определяется развитой системой подсобных помещений, В подвальных и цокольных этажах размещают не только кладовые, склады, но и постирочную, гладильную, мастерские, тренажерные, сауны и др (рис. 12.6).
К этой же группе относятся безусловно перспективные с точки зрения социально-экономической эффективности дома с дополнительной функцией. А именно, предусматривают в структуре дома помещения, ориентированные на организацию профессиональной и индивидуально-трудовой деятельности.
Состав помещений может варьироваться в зависимости от вида деятельности — бытовое обслуживание (ателье, ремонт бытовой техники), мастерские художественных ремесел и промыслов (гончарные, столярные, ткацкие и др.), а также торговые помещения.
Большое распространение получили жилые дома с дополнительной функцией или «бифункциональное жилише» в курортных районах страны. Помимо основной функции в структуре этих домов предусматриваются помещения для размещения отдыхающих (рис. 12.4).
Планировочное решение жилого дома зависит от общего композиционного решения и состава зон помещений для проживания постоянных жителей и отдыхающих и связи этих зон. Особенностью планировочных решений таких домов является наличие рекреационной зоны — увеличения объема рекреационных помещений (террасы, веранды, лоджии, устройство дополнительного санузла, отдельного входа и пр.).
В зависимости от формы проживания постоянных жителей и отдыхающих (совместной, совместно-изолированной и раздельной) зона размещения отдыхающих может располагаться непосредственно в структуре дома (на одном или разных этажах) с помещениями для постоянных жителей или в отдельном объеме, представляющим собой частный пансион или маленькую гостиницу.
Одноквартирные жилые дома третьей группы — особняки, обладают значительной площадью (более 250 м2). Состав помещений в них очень разнообразен. Помимо расширенного набора подсобных помещений хозяйственного назначения получают развитие состав жилых комнат (библиотека, детская-игровая при спальнях детей, каминная, располагаемая на одном или нескольких этажах, бильярдная, комнаты для занятий спортом, бассейн и т.п.) (рис.12.7-12.9).
В домах второй и третьей фуппы увеличивают размеры общих комнат (до 30 м2 и более). Часто они проектируются двухсветными, так же как примыкающий к ним холл гостевых спален с автономным пребыванием гостей. В структуру этих домов как правило, включены одна или более «зеленых комнате, — зимние сады, оранжереи, помещения, где размещаются экзотические растения и животные, гаражи.
Архитектурно-планировочное и объемно-пространственное решение жилых домов зависит от климатических условий района строительства. Так, дома, предназначенные для строительства в холодном и умеренном климате, имеют компактную форму. Все помещение жилого дома располагаются в одном объеме или связаны между собой крытыми проходами. Дома для южных районов решаются более раскрытыми в окружающую среду.

В условиях теплого климата «зеленые комнаты» или внутренние дворики становятся центром композиции дома, наилучшим образом обеспечивая функциональное зонирование внутреннего пространства и микроклимат жилища.
Высокая комфортность проживания обеспечивается за счет применения новейшего инженерного оборудования, а также технических устройств — электроплиты с самоочисткой, микроволновой печью, посудомоечной машиной, раковиной с утилизатором бытовых отходов, противопожарной и охранной сигнализацией.

Двухквартирные жилые дома

Двухквартирные жилые дома проектируют одноэтажными, мансардными и коттеджного типа. Дома из двух обособленных квартир с глухой межквартириой стеной для блокировки, вдоль которой располагаются санузлы и кухни, обеспечивают близкий к одноквартирному дому уровень комфорта при существенной экономии средств на инженерные коммуникации и уменьшение периметра наружных ограждений. Объемно-планировочное решение квартир в двухквартирных домах аналогичны решениям одноквартирных домов, за исключение входов в здания, которые следует максимально изолировать друг от друга.

Блокированные дома

Блокированные дома проектируют двухэтажными или мансардными с 3-х и более комнатными квартирами.
Блокированные дома, сохраняя преимущества одноквартирного дома — обособленный вход в квартиру с улицы и непосредственную связь с приквартирным участком — обеспечивают более эффективное по сравнению с отдельно-стоящими домами использование городской территории.
Блокированные дома могут состоять из различных видов блоков — одноквартирных или из нескольких квартир, скомпанованных по вертикали в один объем. Блоки могут иметь различную конфигурацию: прямоугольную, квадратную, Г-образную или быть сложной формы для вариантной блокировки квартир в застройке.
Блокировка может осуществляться линейно-последовательно, попарно-зеркально, со сдвигом, крестообразно и т.д. (рис. 12.14).
Вход в квартиры верхних этажей осуществляют — как по открытой наружной лестнице, так же и по лестнице, размещенной в объеме зданий (в зависимости от климатических особенностей района строительства) (рис. 12.15).
Иногда блокировка осуществляется с помощью одноэтажных вставок, в которых размещают входной тамбур, переднюю или гараж (рис. 12.15).
Для блокированных домов характерно развитие плана в глубину. Это обеспечивает эффективность застройки и существенно сокращает теплопотери за счет уменьшения площади поверхности наружных стен (рис. 12.13).
Разнообразие архитектурной композиции блокированных жилых домов достигается благодаря криволинейной блокировке и наклонным наружным ограждениям с размещенными в их плоскости мансардными окнами.
Во всех малоэтажных домах с квартирами в 2-3 уровнях устраивают внутриквартирные лестницы. Их габариты и конструкция существенно отличаются от лестниц в многоэтажных жилых зданиях. Лестницы можно размещать открыто — в пространстве общей комнаты или передней. Она может также являться активным элементом объемно-планировочной композиции дома, частично или полностью выступая за габариты плана. В лестницах допускается применять забежные ступени и существенно более крутой уклон (1,0:1,1 в лестничных маршах без забежных ступеней и 1,0:1,25 в маршах с забежными ступенями). Ширина марша принимается не меньше 0,9 м.
Лестницы выполняются полностью деревянными, либо по металлическим косоурам с деревянными или каменными ступенями. В последнее время в качестве материала для ступеней и ограждений активно используется армированное стекло. Тип лестницы (одно, двухмаршевой или другой) выбирают в соответствии с планировочной структурой дома.

Дома для застройки высокой плотности

Массовая жилая застройка, сложившаяся за последние десятилетия, в большинстве городов страдает однообразием не столько из-за схожести внешнего облика зданий, но и одинаковой этажности.
При застройке городов часто не учитываются масштаб и характер исторически сложившейся архитектурной среды. Применение лишь многоэтажных жилых домов — 5-9 этажных в малых и средних городах, 17-25 этажных в крупнейших, помимо эстетических имеют еще и ряд функциональных недостатков. Увеличение высоты зданий приводит к росту ингаляционных разрывов, утрате понятия дворового пространства, и вследствие этого снижению уровня благоустройства.
Альтернативой многоэтажной застройке стала малоэтажная низко-плотная застройка разработкой и реализацией которой с 70-х годов занимались зарубежные и российские проектировщики. В европейских странах многие из этих проектных решений осуществлены. В последние годы у нас реализуются жилые комплексы, как в пригородах, так и в Москве (Южное Бутово, Рождествено, Кунцево, Покровско-Глебово, Куркино) (рис. 12.13-12.15). Разработаны проекты для центра Москвы — комплекс таунхаусов «Палаты Муравьевых», спроектированы бюро «Остоженка».
Городская малоэтажная застройка обладает целым рядом достоинств, Она позволяет создать разнообразный по архитектуре и планировочным решениям жилой фонд, уютные сомасштабные человеку дворы, комфортную гуманную городскую среду.
Основным экономическим требованием к планировочным решениям городской малоэтажной застройки является интенсивность использования городской территории. Эта интенсивность характеризуется показателем плотности застройки (м3 общей площади/га) и составляет, согласно градостроительным нормам проектирования 5-этажной застройки 5300 для центральных, 5200 для северных и 5600 для южных районов страны. Наилучшие показатели плотности достигаются при переменной этажности застройки (2-4; 2-5; 2-6 этажей) и устройстве двухуровневых квартир в верхних этажах.
Широкое распространение малоэтажная застройка высокой плотности может получить в малых и средних городах, архитектурно-градостроительному масштабу которых она отвечает в наибольшей степени.
В больших и крупных городах застройка высокой плотности дополняет многоэтажную застройку, особенно в зонах реконструкции исторических городов.
Малоэтажную застройку высокой плотности применяют в условиях жаркого климата, так как при этом обеспечивается лучший температурно-влажностный режим помещений в жаркое время года.
Целесообразно использование застройки высокой плотности на территориях со сложным рельефом, слабыми грунтами и в условиях высокой сейсмичности.
Для малоэтажной застройки высокой плотности применимы все основные типы многоквартирных домов — блокированные, секционные, коридорные и комбинированные структуры.

Виды жилых помещений

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *