Коммерческая недвижимость, это недвижимость приносящая доход ее владельцу. Именно поэтому, одним из основных подходов к оценке коммерческой недвижимости является доходный подход .
Суть данного подхода заключается в том, что стоимость объекта коммерческой недвижимости равна текущей стоимости доходов, которые данный объект принесет в обозримом будущем.
Наиболее вероятным доходом, который приносит объект коммерческой недвижимости, является доход от сдачи его в аренду. Таким образом, для определения величины потенциального валового дохода, оценщики рассчитывают арендную ставку, по которой данный объект может сдаваться в аренду.
Для определения величины чистого операционного дохода, необходимо из величины потенциального валового дохода вычесть все затраты, связанные с эксплуатацией данного объекта. К затратам относятся как непосредственно расходы, которые несет собственник (коммунальные платежи, арендные платежи за право пользования земельным участком, расходы на эксплуатацию объекта, налог на имущество и т.д.), так и упущенные доходы, в виде неполучения арендных платежей, связанных с недобросовестностью арендатора или с поиском нового арендатора.
Для получения рыночной стоимости по доходному подходу, величину будущего чистого операционного дохода необходимо привести в текущую стоимость. Делается это путем дисконтирования будущих денежных потоков в текущую стоимость по соответствующей ставке дисконтирования. Ставка дисконтирования определяется как средняя норма доходности инвестиций в сопоставимые по рискованности активы.
Помимо доходного подхода к оценке объектов коммерческой недвижимости, адекватные результаты можно получить, применив сравнительный подход.
В рамках сравнительного подхода обычно используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не больше той суммы, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.
К оценке отдельно стоящих зданий (ОСЗ) довольно часто применяется затратный подход. Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто из рационально мыслящих людей не заплатит за объект коммерческой недвижимости больше той суммы, которую он может затратить на строительство другого объекта с одинаковой полезностью.
Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.
Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства и потерей стоимости за счет накопленного износа. При этом в стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая прибылью девелопера. Минусом применения затратного подхода к оценке объектов коммерческой недвижимости является то, что оценка рыночной стоимости на основе затратного подхода не учитывает рыночной ситуации на дату определения стоимости. В то же время, преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и/или недостоверность информации о состоявшихся сделках на «пассивных» или малоактивных рынках недвижимости в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке. Также специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и объектов специального назначения.
Заключительным этапом оценки объекта коммерческой недвижимости является согласование результатов, полученных в результате применения того или иного подхода. Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого из подходов.
Произвести правильную оценку коммерческой недвижимости не менее важно, чем получить на нее свидетельство о собственности. Владея коммерческим помещением или только планируя приобрести такой вид недвижимого имущества, необходимо учитывать его реальную стоимость. При этом важно понимать специфику оценки коммерческих помещений и ее главные отличия от оценки жилой недвижимости.
Проблема заключается в том, что практически не существует открытых источников и типовых предложений по коммерческой недвижимости. Сложно найти сопоставимые объекты, по которым можно сделать вывод о стоимости коммерческого помещения, как происходит с большинством типовых жилых квартир.
Содержание
Коммерческие объекты недвижимости
Коммерческие недвижимость – это нежилые здания и сооружения, предназначенные для ведения бизнеса. При этом их оценка определяется качеством строительства, уровнем инженерно-технического оснащения и его перспективностью в качестве бизнес-инструмента. К коммерческим объектам относятся:
- гостиницы,
- офисы,
- торгово-развлекательные центры и комплексы,
- магазины,
- производственные площади,
- склады.
Способы оценки коммерческой недвижимости
Существует множество способов, по которым проводится оценка коммерческой недвижимости, но наиболее распространенными являются:
- метод себестоимости;
- метод сравнения;
- метод доходного подхода.
Метод себестоимости
По методу себестоимости оценка коммерческой недвижимости проводится с учетом всех затрат, понесенных на возведение и строительство данных объектов или на их приобретение. Они суммируются с расходами на эксплуатацию, а также с переплатой по процентам, если коммерческая недвижимость была взята в ипотеку. В итоге получается стоимость недвижимости, продав ниже которой, Вы потеряете часть вложений. При продаже за большую цену можно выявить размер чистой прибыли.
Преимущества метода себестоимости состоят в том, что рассчитать стоимость достаточно просто для тех, кто обладает информацией о коммерческой недвижимости. Видимые недостатки заключаются в следующем: за коммерческое помещение платит покупатель, исходя из собственной оценки данного объекта, а не из суммы, которая была затрачена на помещение продавцом.
Многие коммерческие помещения находятся в продаже, но с собственниками сложно согласовать размер их стоимости, потому что они, в первую очередь, опираются на размер своих затрат при покупке объекта недвижимости под коммерцию, а не на реальную стоимость с учетом рыночной ситуации.
Метод сравнения
Типовые коммерческие объекты оцениваются методом сравнения. Эффективнее всего его использовать при условии приемлемого количества аналогичной коммерческой недвижимости на рынке, которую можно сопоставить. Такие объекты в отличие от жилой недвижимости в редких случаях бывают типовыми. Этаж и местонахождение играют огромную роль при ценообразовании, а тип коммерческого помещения и его планировка в несколько раз могут изменить стоимость объекта. Данный метод работает только при условии, что будут найдены сопоставимые объекты для сравнения.
Метод доходного подхода или дисконтирования денежных потоков
Наиболее действенным способом оценки стоимости коммерческой недвижимости является метод доходного подхода. Большинство покупателей коммерческих помещений покупают не сам объект, а «денежный поток». Расчет идет с точки зрения возможности оплаты определенной суммы для получения регулярного потока денежных средств, которые можно будет получать на протяжении конкретного срока.
Средняя окупаемость торговых и офисных помещений, а также логистических объектов, которые не нуждаются во вложениях, составляет ориентировочно 7-10 лет. Данный метод применяется ко всем видам недвижимости, не требующих дополнительных вложений и доработок.
Оценка стоимости коммерческой недвижимости
Специалистами группы компаний «ПИА Недвижимость» оценка стоимости объекта коммерческой недвижимости осуществляется на основании ряда параметров. Учитывается не только стоимость здания, но также инфраструктура, особенности бизнеса, потенциал. В своей работе мы используем различные методы оценки в зависимости от типа недвижимости.
Заявка на оценку стоимости коммерческой недвижимости
Для заказа услуги обращайтесь к нам по телефону: +7 (812) 335-36-96, закажите обратный звонок или отправьте письмо по электронной почте: info@pia-spb.ru.