Судебная практика по приобретательской давности

На сегодняшний день приобретательную давность нельзя назвать распространенным способом приобретения прав на имущество. Причина тому — во многом избыточные требования и жесткие критерии, предъявляемые к лицам, владеющим для давности. Изменить ситуацию призваны разработанные Минэкономразвития проекты с поправками в законодательство. О том, какое правовое регулирование этого института действует сегодня, какие подходы выработала судебная практика и каковы перспективы изменений в сфере применения приобретательной давности, читайте в материале.

Одним из первоначальных способов приобретения права собственности является приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ), то есть приобретение права собственности по давности владения.

В соответствии со ст. 234 ГК РФ гражданин или юридическое лицо, не являющиеся собственниками имущества, могут приобрести право собственности на такое имущество, если они владеют имуществом:

• добросовестно;

• открыто;

• непрерывно;

• как своим собственным;

• в течение установленного срока: 15 лет в отношении недвижимого имущества и пяти лет — в отношении движимого имущества.

Отметим, что институт приобретательной давности является достаточно объемным. Ему посвящено значительное количество литературы, и по многим вопросам, связанным с приобретательной давностью, сложилась устойчивая судебная практика. Ключевые подходы отражены в том числе в п. 15—21 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление № 10/22). Рассмотрим некоторые из них.

Действующее правовое регулирование и судебная практика

Одним из наиболее сложных является вопрос об определении того, когда владение имуществом может быть признано добросовестным для целей приобретения права собственности на него по давности владения.

В отечественной доктрине по данному вопросу сложилось два подхода. В соответствии с одним из них владение имуществом является добросовестным, только если лицо добросовестно заблуждалось в том, что оно является собственником имущества1 («строгий» подход). В соответствии с другим подходом для признания владельца добросовестным достаточно, чтобы он не приобрел имущество преступным путем или способом, заведомо противоречащим основам правопорядка или нравственности2 («нестрогий» подход).

Судебная практика в целом пошла по пути «строгого» подхода к определению добросовестности. Так, в п. 15 Постановления № 10/22 указано, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Аналогичный подход воспринят нижестоящими судами, которые указывают на то, что на момент получения имущества во владение давностный владелец должен не иметь оснований считать себя кем-либо, кроме как собственником соответствующего имущества» (см., например, апелляционные определения Верховного суда Республики Карелия от 04.09.2015 по делу № 33-3499/2015, Московского городского суда от 18.11.2016 по делу № 33-45582/2016, Санкт-Петербургского городского суда от 13.09.2016 № 33-19592/2016 по делу № 2-1456/2016).

В русле «строгого» подхода сформировались следующие позиции судов по конкретным делам. Так, приобретательная давность не применяется в отношении:

• самовольно возведенного строения, расположенного на неправомерно занимаемом земельном участке (см. Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного суда РФ 19.03.2014);

• объекта, который был возведен на земельном участке, не предоставленном для данных целей (см., например, апелляционные определения Московского городского суда от 02.11.2015 по делу № 33-33403/2015, от 10.11.2016 по делу № 33-43812/2016);

• объекта недвижимости, относительно которого в плане приватизации указывалось, что он не подлежит приватизации и сохраняется в государственной собственности (см., например, постановление АС Северо-Западного округа от 06.04.2017 № Ф07-1715/2017 по делу № А56-36800/2016).

Равным образом не может быть удовлетворено требование о признании права собственности на объект по правилам ст. 234 ГК РФ, если из документации о проведении торгов покупатель мог знать об отсутствии у должника прав на этот объект и продаже с торгов имущества, не принадлежавшего должнику (см., например, Определение ВС РФ от 28.05.2015 № 307-ЭС14-8183 по делу № А56-80473/2013 и т.д.).

Одновременно последняя практика Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ (см., например, определения Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 28.07.2015 № 41-КГ15-16, от 12.12.2017 № 67-КГ17-22, от 20.03.2018 № 5-КГ18-3) свидетельствует о смягчении подхода к определению того, когда владение имуществом может считаться добросовестным.

Пример из практики

Так, рассматривая одно дело, Верховный суд указывал, что добросовестность предполагает, что вступление во владение не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями. Напротив, добросовестное заблуждение давностного владельца о наличии у него права собственности на данное имущество положениями ст. 234 ГК РФ не предусмотрено в качестве обязательного условия для возникновения права собственности в силу приобретательной давности.

Определение ВС РФ от 20.03.2018 № 5-КГ18-3

Также при применении норм ст. 234 ГК РФ перед судами встал вопрос о том, что значит владеть имуществом «как своим собственным».

Традиционно соответствующее условие понимается таким образом, что лицо должно осознавать, что оно владеет имуществом не на основании договора (п. 15 Постановления № 10/22), когда очевидно, что его владение производно от чьего-либо права собственности. В соответствии с позицией Верховного суда владение имуществом «как своим собственным» означает владение им «вместо собственника» (см., например, определения Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 28.07.2015 № 41-КГ15-16, от 12.12.2017 № 67-КГ17-22).

Одновременно в судебных актах Верховного суда РФ последних лет сделан ранее не признаваемый нижестоящими судами вывод о том, что давностное владение может начаться после истечения срока владения имуществом по договору, если вещь не будет возвращена собственнику и не истребована им, но не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям (см., например, определения Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 28.07.2015 № 41-КГ15-16, от 27.01.2015 № 127-КГ14-9).

Еще одним вопросом, по которому сложилась судебная практика, является допустимость приобретения права собственности по давности владения на земельные участки.

В данном вопросе суды указывают, что приобретательная давность может быть применена только в отношении земельных участков, которые находятся в частной собственности. Данный вывод обосновывается тем, что в Российской Федерации не существует бесхозяйных земельных участков. В силу п. 2 ст. 214 ГК РФ и п. 1 ст. 16 ЗК РФ земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. При этом предоставление участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется только в порядке, предусмотренном земельным законодательством (см. п. 16 Постановления № 10/ 22, апелляционные определения Московского городского суда от 20.01.2016 по делу № 33-1602/2016, Верховного суда Республики Коми от 16.04.2018 по делу № 33-1714/2018, Московского областного суда от 24.12.2014 по делу № 33-28904/2014, Санкт-Петербургского городского суда от 04.06.2015 № 33-8500/2015 по делу № 2-196/2015).

Предлагаемые изменения

В настоящее время на Федеральном портале проектов нормативных правовых актов (regulation.gov.ru) опубликовано два проекта федеральных законов (далее — проекты):

• «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части совершенствования порядка применения приобретательной давности в качестве основания для возникновения права собственности на недвижимые вещи)» (ID 02/04/04-19/00090986),

• «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях приведения их в соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации в части совершенствования порядка применения приобретательной давности в качестве основания для возникновения права собственности на недвижимые вещи» (ID 02/04/04-19/00090989),

которые предусматривают внесение изменений в ГК РФ, ЗК РФ и Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности». В целом эти проекты направлены на расширение сферы и упрощение применения института приобретательной давности.

Основные предлагаемые проектами изменения сводятся к следующему.

• Исключение добросовестности из числа условий, необходимых для приобретения права собственности по давности владения.

Как можно видеть из приведенной ранее судебной практики, требование о том, что для приобретения права собственности на имущество по правилам ст. 234 ГК РФ давностный владелец должен являться добросовестным, существенным образом сужает сферу применения данного института, особенно в случае восприятия «строгого» подхода к добросовестности.

Исключение такого требования можно объяснить наличием потребности в расширении применения института приобретательной давности и достижении цели ст. 234 ГК РФ в части устранения неопределенности в правовом статусе имущества, владение которым как своим собственным длительное время осуществляется несобственником (см., например, Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 31.07.2018 № 81-КГ18-15).

Отметим, что соответствующее решение нельзя назвать новым. Проект федерального закона № 47538-6, разработанный в соответствии с Концепцией развития гражданского законодательства Российской Федерации3, также предусматривает исключение «добросовестности» из перечня обязательных условий для приобретения права собственности по давности владения. При этом предлагаемый указанным проектом подход является более сбалансированным, поскольку в нем одновременно с исключением условия о добросовестности предусматривается увеличенный срок приобретательной давности (30 лет) для приобретения права собственности на имущество, которое выбыло из владения собственника помимо его воли.

• Изменение момента, с которого начинает течь срок приобретательной давности.

В соответствии с действующей редакцией п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении имущества, находящегося у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ (по правилам о виндикации), начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Соответственно, в таком случае для приобретения права собственности по давности владения необходимо истечение двух сроков: срока исковой давности по виндикационному требованию собственника (три года) и срока приобретательной давности (пять/пятнадцать лет), при этом последний начинает течь после истечения первого.

Указанная норма традиционно вызывала критику ввиду того, что она делает неопределенным момент, с которого начинает течь срок приобретательной давности, и, соответственно, не позволяет достоверно установить, истек ли на момент рассмотрения дела требуемый ст. 234 ГК РФ срок.

Так, в Концепции развития гражданского законодательства указывалось, что «данная норма не только увеличивает фактический срок владения вещью, необходимый для приобретения на нее права собственности, но и делает этот срок неопределенным, поскольку исковая давность по виндикационным искам исчисляется со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении своего права (в соответствии с действующей редакцией п. 1 ст. 200 ГК РФ — со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права — прим. автора). Указанный момент, как правило, может быть установлен лишь при участии собственника. Такое положение не способствует правовой определенности судьбы соответствующего имущества в гражданском обороте». Ввиду этого проект федерального закона № 47538-6 предусматривал, что течение срока приобретательной давности начинается с момента начала владения вещью. Одновременно данный проект предусматривал, что собственник вещи или лицо, имеющее ограниченное вещное право, вправе истребовать вещь у давностного владельца в течение всего срока приобретательной давности.

В соответствии же с новыми проектами Минэкономразвития п. 4 ст. 234 ГК РФ предлагается изложить в следующей редакции: «течение срока приобретательной давности на недвижимые вещи, права на которые не зарегистрированы за гражданами или юридическими лицами, начинается со дня начала владения ими».

Как можно видеть, в основе данного изменения лежит та же идея о необходимости сделать момент начала течения срока приобретательной давности более определенным, однако предлагаемая редакция является достаточно неудачной. Прежде всего, она не дает прямой ответ на вопрос о том, с какого момента должен начинать течь срок приобретательной давности в отношении движимых вещей (очевидно, должен быть также момент завладения вещью), а также недвижимых вещей, в отношении которых зарегистрировано право собственности в ЕГРН.

Также новые проекты не решают вопрос соотношения срока исковой давности по виндикационному требованию и срока приобретательной давности. Формально получается, что эти сроки текут параллельно, являются различными, и момент начала течения данных сроков определяется также по-разному. При этом такое регулирование способно приводить к определенным коллизиям. Например, учитывая, что «объективный» срок исковой давности (со дня нарушения права) составляет десять лет (п. 2 ст. 196 ГК РФ), в отношении движимой вещи может не истечь срок исковой давности по виндикационному требованию собственника, но в связи с истечением пятилетнего срока приобретательной давности на нее уже может возникнуть право собственности в силу приобретательной давности у другого лица.

• Введение возможности приобретать право собственности по давности владения на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Как было указано ранее, сложившаяся судебная практика исходит из невозможности приобретения права собственности в силу приобретательной давности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. В проектах Минэкономразвития в качестве общего правила закреплена допустимость приобретения права собственности на такие земельные участки в порядке приобретательной давности. Одновременно предусмотрены исключения из этого правила, когда право собственности на земельный участок не может быть приобретено по правилам о приобретательной давности:

1) если земельный участок является изъятым из оборота/ограниченным в обороте или является земельным участком (землями, территориями) общего пользования, а также в случае, если такой земельный участок предоставлен иному лицу;

2) если использование земельного участка осуществляется владельцем, ранее привлеченным к административной ответственности в связи с самовольным занятием земельного участка, либо в противоречие правовому режиму земельного участка, если такое использование привело к определенным, перечисленным в проектах негативным последствиям.

При этом в соответствии с проектами границы соответствующих участков могут определяться по результатам проведения комплексных кадастровых работ.

• Иные изменения.

Проекты предлагают и ряд иных, менее значимых изменений, среди которых можно выделить:

1) введение сокращенного семилетнего срока приобретательной давности в отношении линейных сооружений, являющихся опасными производственными объектами и (или) необходимых для оказания услуг населению (данное изменение не имеет под собой какого-либо частноправового обоснования и может быть связано с потребностью в более быстром устранении неопределенности в вопросах принадлежности соответствующего имущества в целях обеспечения его безопасной эксплуатации);

2) введение указания о том, что право собственности по давности владения может быть приобретено вне зависимости от того, признана ли соответствующая вещь бесхозяйной (в отношении недвижимости, для которой применимо правило о постановке бесхозяйной недвижимой вещи на учет, соответствующее положение и сейчас предусмотрено п. 16 и 19 Постановления № 10/22);

3) прямое закрепление того, что под владением для целей ст. 234 ГК РФ понимается «фактическое» владение (необходимо отметить, что концепция «книжного» владения, когда владение определяется внесением записи о праве собственности в ЕГРН, не является распространенной, в том числе она не нашла отражения в Постановлении № 10/22, ввиду чего владение всегда должно определяться как «фактическое», и упоминание об этом только в ст. 234 ГК РФ является излишним).

***

Обобщая изложенное, отметим, что в настоящее время рассматриваемые проекты пока не внесены в Государственную Думу и находятся на стадии обсуждений и экспертизы. Как можно видеть, некоторые предлагаемые изменения не являются новыми (исключение условия о добросовестности, изменение момента начала течения срока приобретательной давности), некоторые положения требуют доработки (в части определения момента начала течения срока приобретательной давности), некоторые изменения являются избыточными, а соответствующие положения следуют из иных норм либо уже признаны судебной практикой. В то же время предложенное проектами Минэкономразвития решение о допустимости приобретения права собственности по давности владения на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, способно вызвать общественный резонанс. Получат ли предлагаемые изменения статус закона, покажет время.

1 Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 1 / под ред. А.П. Сергеева. — М., 2013. — С. 648.

2 Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 1 / С.-Петерб. гос. ун-т; под ред. Ю.К. Толстого. — 7-е изд., перераб. и доп. — М., 2013. — С. 423.

3 Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 октября 2009 г.); проект федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации».

Источник фотографии

Граждане, владеющие имуществом на законных основаниях, могут распоряжаться им в зависимости от юридических особенностей, которыми они наделены. При этом для некоторых категорий данные возможности должны подтверждаться документально, а также быть зарегистрированы в законодательном порядке.

Специалисты департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet объяснили, в чем же разница между титульными и не титульными собственниками, какие права они имеют, а также рассказали об особенностях сделок с их участием.

Титульный собственник – это физическое или юридическое лицо, на имя которого выписаны правоустанавливающие документы на объект. Не титульный, то есть законный собственник – не поименован в документах. Например, супруги – они оба обладают аналогичными правами на недвижимость, однако информация о законном собственнике не внесена ни в один реестр.

«Не титульные собственники, безусловно, находят много положительных сторон в своем статусе, — комментирует Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet. – Например, если им необходимо заполнить декларацию по имеющейся в собственности недвижимости, то получается, что в реестре ни один объект за ними не числится. Значит, если они попадают в льготную категорию граждан, то вполне могут рассчитывать на получения жилья. Также не стоит забывать, что законные собственники освобождены от уплаты налогов на имущество и с его продажи».

Считается, что титульные собственники имеют гораздо больше прав на объект, чем законные. Это ошибочное мнение, так как вторым принадлежит как минимум половина всего имущества, а то и большая доля – например, если в ремонт были вложены их личные средства. В связи с этим для покупателей наличие законных собственников создает множество проблем. Например, за период погашения рассрочки и оформления права собственности мужчина мог несколько раз состоять в браке. Необходимо понимать, что при продаже данного объекта ему потребуется согласие всех жен, а в случае его неполучения любая из них может в будущем заявить о своих правах, после чего как минимум потребовать денег со своего бывшего мужа, а как максимум – оспорить сделку.

Помимо этого, даже получение официального согласия от не титульного собственника не дает стопроцентной гарантии завершения с ним взаимоотношений. Данное согласие дается в рамках действующего Семейного Кодекса, поэтому важно понимать, насколько вменяем законный собственник – в случае, если его дееспособность ограничена, или он состоит на учете в психоневрологическом диспансере, то впоследствии он может оспорить данное согласие, признав, например, что он действовал под принуждением или был «не в себе».

Необходимо понимать, какие права остаются у титульных и не титульных собственников при разводе. В случае, если собственником квартиры является муж, то жене, для того чтобы стать титульным собственником, придется подавать заявление в суд о разделе имущества, предварительно заявив о своих правах и оплатив гос. пошлину. Это достаточно длительный судебный процесс, сопряженный с возможным отказом другой стороны в предоставлении каких-либо документов, в том числе и правоустанавливающих.

«Теперь мы понимаем, что статус законного собственника имеет гораздо больше минусов, чем плюсов. Это достаточно «тревожное» положение, при котором все действия придется согласовывать с титульным собственником – например, даже при желании прописать кого-то в квартиру придется спрашивать разрешение», — замечает Юлия Дымова.

В связи с тем, что в Анапский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю довольно часто обращаются граждане с судебными актами, полагаем, что консультация специалиста для многих заявителей будет полезна.

Гражданский кодекс Российской Федерации (подп. 3 п. 1 ст. 8), в качестве самостоятельного основания возникновения гражданских прав и обязанностей называет судебное решение. Федеральный закон от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) (п. 1 ст. 17) относит вступившие в законную силу судебные акты к основаниям государственной регистрации прав.
Действия регистрационного органа определяются пунктом 1 статьи 28 Закона о регистрации и имеют следующие особенности:
Признанное судом право подлежит регистрации на общих основаниях. Принятие судом решения в пользу заинтересованного лица не избавляет его от дальнейшей необходимости обратиться в регистрирующий орган. Так, в статье 268 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации указано, что решение суда в отношении юридического факта, подлежащего регистрации, служит основанием для регистрации, но не заменяет документы, выдаваемые органами, осуществляющими государственную регистрацию прав. Поэтому правообладателю необходимо обратиться в регистрирующий орган с заявлением, приложив квитанцию об оплате государственной пошлины. Кроме того, объект недвижимости, в отношении которого признается право собственности по судебному акту, должен состоять на кадастровом учете.
Момент возникновения права по решению суда. Существует мнение, что право у заинтересованного лица возникает с момента вступления решения в законную силу. На самом деле: если момент возникновения права специально не указан в решении, то признанное судом право возникает по общему для недвижимости правилу — с момента его государственной регистрации. Момент возникновения права также может быть определен судом, в таком случае право возникает в соответствии с судебным решением. В любом случае на копии решения суда должна стоять отметка о его вступлении в законную силу.
При возникновении права собственности на основании решения суда правовая экспертиза документов, сданных на государственную регистрацию, проводится также в общем порядке.
Правовая экспертиза включает проверку:
— действительности и подлинности представленных документов;
— вступления решения суда в законную силу;
— соответствия решения суда требованиям пункта 1 статьи 18 Закона о регистрации — наличием в решении описания объекта, правообладателя и вида подлежащего регистрации права.

На сайте Legal Report опубликована новость о том, что Минэкономразвития подготовило изменения в ГК в части приобретательной давности (https://legal.report/v-gk-popravjat-polozhenija-o-priobretatelnoj-davnosti/).

Чтобы не мучиться с довольно сумбурным текстом новости и лучше разобраться с предлагаемыми нововведениями в ст.234 ГК (там еще в ст.274 предлагается внести изменения, но о них сейчас не буду говорить), решил для начала посмотреть, какая редакция этой статьи предлагается по итогам изменений.

Итак, берем действующий текст ст.234:

Статья 234. Приобретательная давность

1. Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

и получаем следующее:

Статья 234. Приобретательная давность 1. Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, , открыто и непрерывно владеющее как своим собственным (фактическое владение) недвижимым имуществом вне зависимости от того, признана ли соответствующая вещь бесхозяйной в течение пятнадцати лет (если иной срок не установлен настоящим пунктом) либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Для приобретения права собственности на линейные сооружения, являющиеся опасными производственными объектами и (или) необходимыми для оказания услуг населению, срок приобретательной давности составляет семь лет. Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. 2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. 3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

4. Течение срока приобретательной давности на недвижимые вещи, права на которые не зарегистрированы за гражданами или юридическими лицами, начинается со дня начала владения ими.

5. Особенности приобретения в порядке приобретательной давности права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются земельным законодательством.

6. Если фактическое владение осуществлялось несколькими лицами, то в силу приобретательной давности у них может возникать общая долевая собственность на земельный участок или иную недвижимость.

Полужирным выделены новые положения, удаленные не показаны.

Итак, если отвлечься от проблем авторов законопроекта с русским языком и с техникой законопроектной работы (да, когда из закона что-то исключается, запятые тоже надо указывать как исключаемое, иные получатся две запятые подряд, как это видно в первой же строке, а во вставляемых фразах нужно предусматривать запятые, иначе получится «признана ли недвижимая вещь бесхозяйной в течение пятнадцати лет или иным имуществом в течение пяти лет» — а именно так получается без запятой в нужном месте, которую авторы проекта написать забыли), а также ужасной со стилистицеской точки зрения и бессмысленной вставки слов в скобках (ну вот зачем это «(фактическое владение)» — какой смысл оно несет?) то что мы увидим?

1. Исключение реквизита добросовестности для приобретательной давности.

Исключение этого требования в проекте 2012 года находилось в системной связи с другим довольно спорным предложением — отменой исковой давности по вещным искам вообще. Таким образом, для виндикационного иска приобретательная давность приобретала бы функцию давности исковой, т.е. предельного временнОго ограничения требований. Да, юридическая конструкция выглядела бы совершенно иначе (получается, что истцу бы отказывали в виндикации не потому, что истек срок, а потому, что ответчик стал собственником), но тем не менее, функционально достигалась та же цель. Для исковой же давности, очевидно, добросовестность нарушителя (субъективная добросовестность, т.е. незнание об отсутствии у него права, а именно так указывает понимать реквизит добросовестности в сегодняшней ст.234 ГК п.15 Постановления 10/22) значения не имеет. Наоборот, потенциальный ответчик — покуда течет исковая давность — как правило, прекрасно знает, что он нарушает право другого лица.

Примечательно, что до революции в русском праве уже имело место такая же ситуация: Свод законов гражданских не свзывал приобретение права по давностивладения с добросовестностью приобретателя, что — как показал И.Е. Энгельман — было обусловлено как раз генезисом давности приобретательной из исковой. Энгельман, кстати, критиковал это характеристику русского права, а проект Гражданского уложения, например, в общем допуская приобретение права недобросовестным, вдвое удлинял для него срок давности владения.

Как бы то ни было, уравнение сроков давности приобретательной и исковой необходимо, поскольку из рассогласование создает нехорошую ситуацию, когда забрать у владельца имущество нельзя за истечением исковой давности, а собствеником владелец еще не стал, т.к. приобретательная еще не истекла. Если так, то собственник, чье право превратилось в nudum ius ввиду невозможности его судебной защиты, фактически побуждается к тому, чтобы забрать свою вещь насильно, покуда владелец не стал собственником по давности, что явно не может быть целью законодательного регулирования. Тут могло бы помочь несколько двусмысленное указание п.18 Пленума 10/22: о том, что приобретательная давность после истечения исковой по п.4 действующей редакции ст.234 начинает течь с момента такого истечения и «не ограничено условиями п.1 указанной статьи» — я видел мнение, что под условиями п.1 понимается и добросовестность, и сам срок владения — т.е. по истечении исковой давности тут же следует считать истекшим и приобретательную (по-моему, Михаил Жужжалов предлагал такое прочтение), но, по-моему, оно не соответствует ни тексту п.18 Постановления, ни — тем более — ст.234 ГК. Я же сам, чтобы избежать такого расхождения, в своей диссертации в 2004 году предлагал указать в ст.234, что при истечении исковой давности тут же истекает и приобретательная, т.е. предлагал решать ту же проблему, что и исключение реквизита добросовестности из условий приобретательной давности, но заходом с другой стороны.

(Кстати, отдельно — отмена исковой давности по всякой виндикации одновременно с ее ограничением приобретательной давностью могла бы решить такую — уже обозначенную в законопроектной работе — проблему, как задавнивание виндикационных исков об истребовании общего имущества МКД при том, что такое имущество не подвержено давности приобретательной. Сейчас — пока исковая давность для таких исков есть — по истечении ее что делать с таким имуществом, совершенно непонятно.)

Однако в этом проекте — увязана ли отмена реквизита добросовестности с отменой исковой давности по виндикации? Ни разу. То есть получается, что требования к добросовестности участников гражданского оборота разом снижаются безо всякого заменяющего его положительного воздействия на гражданские отношения. Грабь-воруй, владей 5-15 лет, и все будет твое. Ну молодцы.

2. Легализация старых приобретений

Даже в проекте изменений 2012 года основной целью отмены реквизита добросовестности, как представляется, вовсе не было допущение приобретения права на заведомо неправомерно приобретенное — нет. Гораздо бОльшую пользу это изменение принесло бы в другой области, а именно — в области возврата в оборот старых в первую очередь недвижимых вещей, правоустанавливающих документов на которые не сохранилось.

Представим себе завод, который в давнем 1970-каком-нибудь году построил на своей территории склад хозяйственным способом. Стоял он у него все эти 40 лет. Никакие права не оформлялись. А теперь стало нужно его продать, заложить и т.п. Особенно, если нужно это стало не кому-то, а, например, арбитражному управляющему этого завода — он-то обязан все продать. А как? Надо сначала зарегистрировтаь право. Казалось бы — регистрируй как ранее — до учреждения регистрационной системы — возникшее право. Но для этого нужно подтвердить законность создания объекта в те далекие годы, а документов об этом зачастую нет.

Тут бы и помогла давность, но, пока что, главным препятствием является требования субъективной добросовестности: ведь вы же знали все это время, что у вас нет надлежащего подтверждения законного создания объекта. Отмена этого реквизита приобретательной давности как раз позволила бы вернуть такие обьекты в оборот (хотя Роман Бевзенко скажет, что того же можно добиться и реализацией концепции «единого объекта», но «это уже совсем другая история» (тм)).

Судя по тексту на Legal Report, авторы проекта как раз рассматривают это последствие как одну из целей своих изменений. Но, как видно из п.1 этой заметки, попытка решать частную проблему глобальным решением может привести к тому, что, решив ее, мы столкнуемся со многими новыми — гораздо более серьезными.

3. Преференции отдельной группе объектов (и, де-факто, субъектов)

Ну совсем дико выглядит конечно установление особого сокращенного срока для линейных объектов. Вообще, надо сказать, что гражданское законодательство до последнего держалось под натиском лоббистов, требующих себе тех или иных привелеший. Исторически, пожалуй, только железнодорожники традиционно имели такие привилегии в самом законе. Намного чаще преференции отдельным группам предоставляет судебная практика (возьмем споры с АСВ, госорганами, теми же энергетиками и т.п.). Но в последнее время эти эгалитарные бастионы гражданского законодательства начали падать — возьмем, например, право банков начинать банкротство без судебного решения… Хорошо ли это? Полагаю, безусловно нет. Гражданское право построено на началах равенства. Может ли специфика таких объектов обусловить необходимость их скорейшего возврата в оборот хотя бы через приобретение по давности? Возможно. Но… семь лет? Они серьезно? Если специфика объектов такова, что их ни в коем случае нельзя оставлять без присмотра (опасные объекты, хотя они бывают не только линейными) или они обеспечивают ресурсами большое число людей и в силу этого имеют социальную значимость, то на них надо устанавливать приобретательную давность, ну, в один месяц, например, а 7 или 15 лет здесь совершенно никакой разницы не дают. Либо — другой вариант — более разумный, наверное — создавать систему их эксплуатации до приобретения права собственности давностным владельцем. Кстати, я обещал не обращать внимания на предлагаемые этим же проектом изменения в ст.274 ГК, но они, очевидно, как раз про это.

Итак, в этой части предлагается в очередной раз расшатывать основополагающие принципы гражданского прав в угоду весьма спорным интересам отдельных лиц (потому что, хоть и написано про объекты, но вполне легко читается, что владельцами их будут как раз определенные субъекты), да еще и не достигать целей последних, при том, что имеются и другие способы их достижения.

В эту же групп, наверное, стоит отнести и предлагаемый п.5 ст.234, отсылающий к земельному законодательству в части давности владения земельными участками. Не удивлюсь, если в связи с ним мы вскоре обнаружим, что произойдет фактическая отмена приобретательной давности для публичных земель.

4. Изменение п.4 ст.234

Тут изменения сразу в двух направлениях:

а) отмена отсрочки начала течения срока приобретательной давности истечением срока исковой давности

В действующей редакции п.4 говорится именно об этом, а если этот пункт польностью меняется, то указание на то, что приобретательная давность не течет, пока не истекла исковая, потеряется.

Необходимость этого пункта связана с разной субъектной привязкой сроков давности: исковая привязывается к знанию потерпевшего (прежнего собственника в нашем случае, очевидно) о нарушении его права, а приобретательная — к факту завладения приобретателем. Эта разница особенно важна как раз в случае с вещными правами: я могу и не знать вовсе о том, что у меня что-то украли, например, тем более — о том, кто украл, чтобы предъявить к нему иск. Таким образом, может так получиться, что к тому моменту, как давностный владелец провладел имуществом 5 или 15 лет, для прошлого собственника еще не прошло трех лет с тех пор, как он узнал о нарушении своего права и том, кто является ответчиком. Значит, иск сохранился, а ответчик — уже собственник? Странно это.

Острота проблемы чуть снизилась после того, как в 2013 году появилась объективная 10-летняя исковая давность. С учетом ее, по идее, провладеть 15 лет все равно невозможно раньше, чем пройдет 10 лет с момента утраты владения прежним собственником. Но, во-первых, это начнет работать лишь с 1 сентября 2023 года, а во-вторых, судебная практика редко, правда, допускает иногда случаи «не течения» исковой давности и больший промежуток времени (например, если истец был недееспособен — абз.2 п.2 Постановления Пленума ВС №43).

Кроме того, даже с учетом объективной давности остается вопрос с рассогласованностью сроков приобретательной и исковой давности для движимых вещей. Наложение 5-летнего срока с момента приобретения и 3-летнего, с того момента, как узнал, что утрачено, и кто сейчас владеет, очень даже возможно.

Новая редакция предлагает устранить пункт, исключавший такое наложение. Очевидная глупость. Не было бы так, если б — как в проекте 2012 года — приобретательная давность приняла на себя функцию исковой, а последняя была бы отменена (п.1 выше), но, как мы увидели — здесь-то ничего подобного нет.

б) привязка начала срока не к регистрации, а к владению

Новая редакция предлагает отсчитвать начала срока приобретательной давности на незарегистрированные объекты недвижимости с момента завладения ими. Это имеет смысл, но только для тех случаев, которые описаны выше в п.2 в этой заметке. Но со временем, наверное, число таких случаев будет все сокращаться и сокращаться. Регистрационная система действует уже 20 лет. Хорошо, это правило будет действовать и для вновь построенных, но не зарегистрированных объектов. Но тут возникнет вопрос — а почему они не зарегистрированы — может, потому, что при их строительстве были нарушены какие-нибудь нормы? Наше законодательство о самовольных постройках и практика его применения все ужесточаются и ужесточаются, а тут для них поблажка? Не думаю.

Кроме того, с другой стороны, это предложение серьезно размывает эффективность регистрационной системы. Этак у нас скоро она вообще никакогт смысла иметь не будет, может, уж и распустить тогда Росреестр вовсе — будем, как в Англии прежде — проводить исследования титула вглубь времен. Юристам только работы прибавится. А вот обороту лучше, наверное, не станет.

5. Приобретение по давности в общую собственность

Ну вот против предлагаемого п.6 — единственного — существенных возражений нет. Наверное, можно только сказать, что он излишний — вроде, и так это понятно, но вполне возможно, что вовсе не понятно, так что пусть уж будет.

Резюмируя, можно сказать, что проект имеет слишком много недостатков, как решаемых, вроде проблем со стилистикой русской речи и техникой законодательной работы, так и гораздо более серьезных концептуальных, главная из которых в том, что он совершенно не учитывает системных связей, которые могли бы сделать предлагаемые в нем идеи разымными, но, чтобы эти системные связи восстановить, нужно изменить намного больше в разд.II ГК РФ, а именно — провести-таки подзаброшенную реформу вещного права.

• Поставить закладку
• Посмотреть закладки

О применении судами норм законодательства о признании права собственности в силу приобретательной давности

Судья Верховного Суда

Республики Казахстан

в отставке Д. Тумабеков

Касаясь вопроса о приобретательной давности, прежде всего необходимо отметить, что приобретательная давность — это способ приобретения права собственности, и является одним из старейших механизмов, обеспечивающих надлежащее функционирование имущественного оборота в гражданско-правовых отношениях.

Приобретательную давность гражданское законодательство относит к перечню юридических фактов, порождающих за собой определенный комплекс прав и обязанностей.

Это согласуется с пунктом 2 Нормативного Постановления Верховного Суда Республики Казахстан от 28 июня 2002 года № 13 «О судебной практике по делам об установлении фактов, имеющих значение», согласно которому суды могут принимать заявление об установлении фактов, имеющих юридическое значение и рассматривать такие дела в порядке особого производства, если согласно закону такие факты порождают юридические последствия (возникновение, изменение или прекращение личных либо имущественных прав граждан или организаций) и действующим законодательством не предусмотрен иной (внесудебный) порядок их установления (часть 1 статьи 305, статья 306 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее — ГПК)).

Условия, необходимые для установления фактов, имеющих юридическое значение, предусмотрены в статье 306 ГПК, в соответствии с которой суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, лишь при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, либо при невозможности восстановления утраченных документов.

В связи с этим, полагаю необходимым дать разъяснения таким терминам, как «давность» и «юридический факт», которые используются законодателем при формировании диспозиции норм гражданского и гражданского процессуального кодексов.

Давность — это юридический термин, которым обозначается, установленный законом срок, истечение которого влечет юридические последствия. Например, утрату права на иск (исковая давность), на принудительное исполнение решения суда (исполнительная давность), исключением уголовной ответственности либо возможности исполнения обвинительного приговора, а также приобретательная давность, согласно которой, при определенных условиях давность владения вещью служит основанием приобретения права собственности на это имущество.

Юридический факт — это действие (деяние), бездействие или событие, которое порождает правовые последствия или правоотношения

По правилам статьи 240 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее — ГК), гражданин или юридическое лицо приобретает право собственности на имущество по приобретательной давности при условии, если оно добросовестно открыто и непрерывно владело этим имуществом как своим собственным, в течение семи лет.

Исходя из этого, содержание приобретательной давности можно определить как совокупность системообразующих юридических фактов, необходимых для возникновения права собственности.

Пункт 1 статьи 240 ГК устанавливает, что гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение семи лет, либо другим имуществом не менее пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Однако, не имея соответствующих документов, подтверждающих этот факт, лицо затрудняется зафиксировать право собственности, а также произвести другие действия с этим имуществом как собственник по приобретательной давности.

К примеру, зарегистрировать это право собственности на недвижимое имущество в уполномоченном органе, получить технический паспорт на транспортное средство и т.п.

Считаю, что выходом из этой ситуации является определение совокупности юридических фактов, которые необходимо установить в судебном порядке. То есть владение не собственником имуществом добросовестно, открыто и непрерывно, как своим собственным, в течение семи лет (недвижимым имуществом), либо иным имуществом не менее пяти лет (приобретательная давность).

Установление этих юридических фактов в суде порождает правовые последствия — возможность гражданину или юридическому лицу иметь юридический документ (судебный акт) о том, что по приобретательной давности лицо приобрело право собственности на имущество, и далее с этим документом обращаться с требованием регистрации права собственности на недвижимое имущество и т.п.

Это и является основаниями для рассмотрения заявления лица об установлении фактов, имеющих юридическое значение, в порядке особого производства по правилам главы 32 ГПК.

Таким образом, по смыслу и содержанию статьи 240 ГК, при рассмотрении требования давностного владельца для признания права собственности в силу приобретательной давности суду достаточно установить совокупность обстоятельств, подтверждающих добросовестность, открытость и непрерывность владение имуществом как своим собственным в течение семи лет (недвижимым имуществом), либо иным имуществом не менее пяти лет (приобретательную давность).

Обстоятельства добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом могут устанавливаться любыми, полученными законным способом сведениями, включая правоустанавливающие и идентификационные документы на имущество; документы свидетельствующие о расходах на содержание и охрану имущества; акт о техническом состоянии имущества; акт приема передачи; свидетельские показания, иные доказательства, свидетельствующие об обстоятельствах давностного владельца имуществом.

Поскольку речь идет, как это отмечалось выше, об установлении юридических фактов и отсутствует спор о праве, гражданские дела данной категории подлежат рассмотрению в особом производстве в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 290 ГПК, то есть по правилам искового производства с изъятиями и дополнениями, установленными главами 31 — 38 ГПК. Дела особого производства суд рассматривает с участием заявителя и заинтересованных лиц.

Вместе с тем, согласно требованиям части 2 статьи 290 ГПК, если при рассмотрении дела в порядке особого производства возникает подведомственный суду спор о праве, суд выносит определение о рассмотрении дела в порядке искового производства по месту его возбуждения.