Площадь квартиры оказалась меньше чем по ДДУ

15.11.2019

Узнайте, как действовать, если после сдачи дома ваша квартира оказалась больше или меньше заявленной в ДДУ площади. Кто должен платить за разницу, какие ограничения для выплаты предусмотрены законом, как самостоятельно рассчитать общую площадь квартиры и что делать, если денег на доплату нет.

Понятие площади помещения

Определение данного термина указано в ст. 15 ЖК РФ: под площадью квартиры следует понимать общий метраж всех комнат без учета террас, балконов, веранд и лоджий. Проще говоря, при расчете площади необходимо учитывать размеры комнат, кухни, кладовок, санузлов, холлов и коридоров.

Приведенная площадь

К общей площади прибавляются размеры террас, веранд, лоджий и балконов. Они рассчитываются с учетом понижающих коэффициентов: для холодных кладовых и веранд – 1, для лоджий – 0,5, для террас и балконов – 0,3.

Почему площадь квартиры меняется в процессе строительства

Существует такое понятие, как строительная погрешность. Это значит, что проектная площадь может отличаться от фактической. То есть после сдачи дома купленная вами квартира может быть ольше или меньше заявленной в договоре площади.

Самая низкая строительная погрешность характерна для панельных домов. Готовые панельные блоки, из которых строятся такие здания, позволяют минимизировать отклонение от запроектированной площади, однако не исключают его полностью.

При монолитной технологии строительства погрешность встречается гораздо чаще. Причем количество комнат напрямую влияет на величину погрешности и, следовательно, отклонения от проекта.

Как быть, если площадь изменилась?

Поскольку подобное встречается повсеместно, в ДДУ изначально прописывают план действий на такой случай.

Если после сдачи дома окажется, что площадь квартиры меньше той, которая прописана в договоре, покупатель получит разницу за переплаченные метры от застройщика. Для возврата переплаченных средств владелец квартиры должен подать соответствующее заявление с указанием платежных реквизитов. Застройщик обязан вернуть разницу в течение 15 дней.

Если же площадь недвижимости в ходе реализации увеличилась, разницу должен вернуть покупатель. Законом предусмотрено ограничение: если увеличение площади составило более 5%, покупатель обязан возместить сумму только до этого предела.

Увеличение площади в залоговой квартире

Банк оформляет ипотеку на основании ДДУ. Следовательно, оформление происходит на указанную в нем сумму. Корректировка площади не учитывается. Поэтому в случае увеличения размеров квартиры покупатель будет вынужден компенсировать разницу за счет собственных средств.

Для большего понимания рассмотрим пример: клиент приобрел квартиру за 4,5 млн рублей. Прописанная в договоре площадь составляет 45 м2. Размер ипотечного займа составил указанную в договоре сумму. В процессе проведения замеров после сдачи дома выяснилось, что площадь выросла на один квадратный метр и составила 46 м2. Покупателю пришлось компенсировать разницу в 100 тыс. рублей (стоимость одного «квадрата) из собственного кармана.

Что делать, если разница в площади оказалась существенной?

Тут также следует руководствоваться законом о 5%, свыше этого покупатель не переплачивает. Пример: в проектной документации указана площадь 100 м2, после сдачи дома метраж составил 120 м2. Покупатель должен доплатить только за 5 м2.

В большинстве случаев застройщики идут навстречу своим клиентам и предоставляют рассрочку на доплату. Если переговоры зашли в тупик, а денег нет, то единственным выходом из ситуации будет расторжение договора.

Как самостоятельно высчитать площадь квартиры?

Выполнить самостоятельный обмер довольно просто – для этого понадобится лишь обычная рулетка. Однако делать это нецелесообразно, так как замеры практически во всех случаях совпадают с данными БТИ.

Явление не редкое: очень многие дольщики встречаются с тем, что площадь купленной квартиры после обмеров оказывается не совсем такой, какой она зафиксирована в документах. Формально, по закону о защите прав потребителей, покупатель должен получить тот продукт, за который заплатил. И в судебной практике были решения, которые обязывали застройщика, к примеру, передать квартиру дольщику большей площади без доплаты. Судьи гуманно рассуждали, что доплачивать дольщик, который ориентировался на определенную сумму, брал кредит, не должен. А суммы выходили немаленькие. В последние годы сложилась практика, что условия ДДУ содержат специальный пункт о выплатах, но обо всем поподробнее.

Права застройщика

Строительство дома, как известно, — процесс довольно сложный. И то, что получается в результате, не всегда соответствует нарисованным планам и задокументированным характеристикам. Застройщик легко может изменить фасадное решение проекта, упростить благоустройство, поменять отделочные материалы (мрамор на плитку, к примеру). То есть пока дом не построен и не сдан в эксплуатацию, его характеристики не являются чем-то неизменными (хотя определенные ограничения трансформации имеются). Площадь квартир — не исключение. Определенные отступления даже разрешены. Эксперты говорят, что страдают такими отступлениями, как правило, дома, построенные по монолитной технологии. Панельные — практически лишены этого недостатка. Эксперты говорят, что случаются расхождения в 5-7 кв. м площади. Для столичной недвижимости речь может идти о нескольких лишних миллионах рублей доплат. Это много. Другой момент — это высота потолков. Застройщик частенько, чтобы объект выглядел привлекательнее, завышает эту высоту. Но по факту сделать с этим ничего нельзя, если этот параметр не прописан в ДДУ и если он не мешает жить.

Платить или не платить за лишние метры?

Упомянутые организацииАгентство

«Специфика современного законодательства такова, что при заключении договоров участия в долевом строительстве застройщики обязаны точно указывать параметры передаваемого объекта. Данные характеристики берутся из проектной документации. При этом строительные нормы позволяют возводить жилые дома с допустимыми отклонениями от этого проекта. Поэтому удивляться расхождениям не стоит. Для примера, дом, размеры которого составляют 15 на 50 метров, будет крупнее на 3,25 кв. м в случае дополнительных 5 см в длину и ширину. Общая площадь увеличится пропорционально количеству этажей, — рассказывает руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН» Дмитрий Логинов. — При этом конфигурация помещений внутри дома не меняется, только отдельные комнаты станут немного больше. Кроме того, бывают случаи, когда уже на стадии возведения многоэтажного дома застройщик вносит изменения в проект, меняя площади квартир. Естественно, у многих дольщиков такое положение вещей вызывает недовольство».

Согласно ст. 5 Закона № 214-ФЗ оплата цены договора участия в долевом строительстве осуществляется в порядке и на условиях, установленных этим договором. Если в договоре предусмотрен механизм безакцептной (то есть автоматической) корректировки цены, то дольщик обязан доплатить за дополнительные квадратные метры. Сумма доплаты легко калькулируется, так как в подавляющем большинстве случаев стоимость квартиры определяется как произведение стоимости одного квадратного метров на количество квадратных метров.

При этом дольщику предоставлено право не согласиться с передачей объекта долевого строительства с характеристиками, отличными от договорных условий. Закон определяет, что существенным расхождением площади является 5%. Однако закон не дает возможности не платить за «лишние метры». 214-ФЗ в таком случае предусматривается только расторжение договора по инициативе дольщика. Таким образом, если площадь увеличилась более чем на 5%, то дольщик может выбрать один из двух вариантов — отказ от квартиры с возвратом денежных средств либо доплату.

Упомянутые организацииАгентство

«Есть также минимальный размер расхождения (0,5 кв. м), за который никто и ничего не доплачивает. В случае превышения оговоренных в ДДУ значений, покупатель может обращаться в суд», — добавляет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Есть, впрочем, и другое мнение. «Большинство договоров предусматривают обязательную доплату дольщиком в случае увеличения площади квартиры после обмера, – отмечает Олег Островский, заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО. – По мнению Управления Роспотребнадзора по Санкт-Петербургу, включение в договор участия в долевом строительстве пунктов об обязательной дополнительной оплате участником долевого строительства в случае увеличения площади квартиры после контрольного обмера, нарушает права потребителя». Однако сложившаяся судебная практика свидетельствует, что суды в этом вопросе становятся на сторону застройщика. Если есть возможность исключить из договора пункт про доплату дольщиком, то нужно это сделать. Хотя вряд ли получится.

Допустимые хитрости

Если с площадью квартиры все более или менее отрегулировано, то изменение параметров общественных помещений остается вне ДДУ и взаимоотношений между застройщиком и дольщиком, хотя новосел и становится владельцем этих помещений, точнее небольшой доли. Специалисты советуют в случае несоответствия параметрам МОП единственный алгоритм — подавать в суд. Но, скажем, о денежной компенсации в этом случае сложно говорить: кто сможет определить стоимость квадратного метра лестничной клетки или холла.

Новость по данной теме17 декабря 2019 Накануне судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ №5-КГ19-180 подтвердила право дольщиков требовать устранения замечаний до подписания акта приема-передачи квартиры.

Наиболее популярные варианты определения цены договора выглядят следующим образом:

Площадь Объекта долевого строительства является ориентировочной.

Уточненная площадь устанавливается по завершении строительства на основании данных технического паспорта БТИ. При этом стороны договорились, что в случае отклонения уточненной площади от проектной, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, стороны производят дополнительные взаиморасчеты, исходя из цены одного квадратного метра квартиры.

Для лучшего понимания ситуации и возможного поведения в ней следует определиться с понятием цены договора участия в долевом строительстве, под которой подразумеваются денежные средства, уплачиваемые участником долевого строительства застройщику на первоначальных условиях. Она оговаривается в договоре на момент его подписания и является по общему правилу неизменной, однако Федеральным законом № 214 предусмотрена возможность увеличения или уменьшения цены договора после момента его заключения в некоторых случаях.

Изменение цены имеет место при обязательном условии указания такой возможности в договоре с определением порядка и случаев такого изменения. Изменение носит форму соглашения, которое не может быть заключено при отсутствии волеизъявления любой стороны договора.

Следовательно, если у Вас в договоре содержится положение, позволяющее изменить цену договора при изменении фактической площади объекта, Вы заключаете описанное выше соглашение. Если застройщик по каким-то причинам отказывается его заключить, денежные средства можно потребовать в судебном порядке, ссылаясь на нормы о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК РФ).

Изменение площади квартиры при долевом строительстве

Площадь квартиры не совпадает с условиями договора долевого участия: как поступить?

Площадь будущей квартиры регламентирована договором, и за нее им уплачена определенная сумма. Но нередки ситуации, когда дольщика в итоге ставят перед фактом, что проектная (заказать консультацию) площадь расходится с реальной. Это легальный повод пересмотреть первоначальную цену договора долевого участия (ДДУ).

Поскольку сумма по ДДУ строго фиксирована, изменить ее можно только:

• заключив дополнительное соглашение об изменении цены;
• при условии, если изменение стоимости объекта допускается договорными условиями.

При этом последующее изменение цены представлено в двух вариантах:

• путем перечисления дольщиком доплаты Застройщику за дополнительные квадратные метры;
• через возврат Застройщиком дольщику излишне уплаченной им суммы за площадь большую, нежели полученная им по фату.

Как производится окончательный перерасчет? Суммы рассчитываются по простой формуле:

СП = (Sп – Sф)*См

Где:

• СП – сумма перерасчета;
• Sп – площадь объекта, предусмотренная первоначально в договоре;
• Sф – площадь фактическая объекта, переданная в итоге дольщику;
• См – стоимость одного квадратного метра, исходя из стоимости метра, установленного ДДУ.

Подлежит ли изменению цена подписанного договора долевого участия?

Как установлено ст. 5 ФЗ № 214 от 30.12.2004г., цена договора ДУ – это тот неизменный на всем протяжении действия договорных обязательств размер финансирования, который обязан уплатить дольщик в установленном данным договором порядке за созданный застройщиком объект долевого строительства.

Причем стороны достигают соглашения о размере финансирования до подписания договора.

Однако частью 2 указанной статьи Законодатель предоставляет сторонам возможность изменить цену договора ДУ (заказать консультацию, как это сделать в конкретной ситуации), подписание которого состоялось.

Такое волеизъявление возможно при наличии двух обязательных условий:

• оформив двустороннее письменное соглашение, являющееся неотъемлемым приложением к ранее подписанному ДДУ;
• в ДДУ должен быть пункт (пункты), допускающий ценовую корректировку, и регламентирующий наступление конкретных случаев для такой корректировки, а также ее условия.

Нюансы ценовой корректировки по ДДУ

Два вышеназванных условия изменения объема финансирования застройки логически предполагают дополнительно соблюдение еще трех:

• волеизъявление должен быть обоюдным, если застройщик или дольщик не согласны поменять стоимость, такое односторонне подписанное соглашение не имеет юридической силы (это правило установлено триста десятой статьей Гражданского кодекса);
• застройщик не имеет права самостоятельно, даже если по факту площадь объекта получилась больше договорной, изменить объем финансирования, — это правило закреплено пунктом 1 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», и все той же ст. 310 ГК РФ;
• когда взаимность по корректировке цены достигнута, она фиксируется Соглашением, причем именно в той форме, в какой заключен сам ДДУ, — т.е. это будет письменный документ со всеми установленными для такого типа документа реквизитами.

Как вернуть переплату за помещение меньшего размера?

Закон 214-фз в ст. 7 четко гарантирует дольщику качество, предусмотренное договором и иными нормативно-правовыми актами.

Так, согласно первому пункту этого положения, на застройщика возлагается обязанность передать дольщику ровно такой по качественным характеристикам объект, который утвержден договором.

Законом установлен открытый список требований к качественным характеристикам, которые, кроме непосредственного прописывания в договоре (а стороны могут указать любые условия, не противоречащие законам РФ!), регламентируются:

• проектной документацией;
• различными техническими правилами;
• градостроительными правилами;
• другими правилами, обязательными к исполнению.

Получается, если сдаваемый по акту объект долевого строительства дольщика не устраивает, и на это имеются объективные причины в виде не состыковок с правилами и нормами качества, дольщик имеет право требовать у застройщика соразмерное уменьшение цены, прописанной в договоре.

Важно знать! Определяющим в праве требования будет соразмерность уменьшения, под которой понимается все финансовые издержки, пропорциональные отступлениям от условий договора и нормативно-правовых регламентов.

При этом потребовать от застройщика исключительно снижения цены, и ничего более, возможно при одном условии: если при этом сдаваемый объект остается пригодным для его использования в целях, прописанных в договоре. Это право действует в силу 29 статьи закона, защищающего права потребителей.

Если это не так, и недостатки объекта, равно как и отступления от регламентов делают невозможным целевое использование построенного помещения, возможностей у дольщика прибавляется.

В таком случае закон дает ему право, на его усмотрение, на требование от застройщика:

• устранить недостатки в разумный срок, и притом бесплатно;
• соразмерного снижения стоимости передаваемого объекта;
• возместить произведенные расходы, связанные с приведением объекта в нормальное, отвечающее требованиям договора и нормам качества, состояние.

Эти требования, адресованные к заказчику, достаточно жесткие. Если, к примеру, уменьшение стоимости так и не произведено в срок, установленный дольщиком, он имеет право на такую штрафную в отношении застройщика меру, как отказаться от исполнения договора полностью.

На этом санкции для провинившегося застройщика не заканчиваются. Он будет обязан вернуть/уплатить дольщику:

• все оплаченные дольщиком средства по договору;
• проценты за пользование данными средствами, оказавшимися для застройщика чужими.

Важно знать! Анализируя нормы статей 5 и 7 214-фз, получается, меньшая фактическая площадь помещения не влечет невозможность его использования по целевому назначению, и не является ухудшением его качества, но является отступлением от договорных параметров. Это значит, дольщик, при наличии удовлетворения качества объекта требованиям закона, может претендовать как на снижение стоимости, так и на односторонний отказ от исполнения дду, в силу того, что такой недостаток, как меньшая площадь просто невозможно устранить (п. 2 ст. 7 214-фз).

Как поступить, если застройщик отказался от подписания соглашения?

Такой вариант развития событий, при сдаче застройщиком меньшей, чем оговорено договором, площади, не редкость.

Важно понимать, что устав уговаривать застройщика, дольщик все равно не сможет придать легитимность соглашению одной своей подписью.

Но выход есть! Согласно смыслу статьи 395 ГК РФ, застройщик не имеет никакого права на удержание той части денег, которая ему не причитается, — т.е. разницу суммы за недостачу метров.

Значит, в судебном порядке с такого нерадивого контрагента такие финансовые излишки, называемые «чужими денежными средствами», взыскиваются в полном объеме, да еще и на них начисляются проценты за несвоевременность возвращения.

И проценты, и основная сумма передаются по решению суда участнику долевого строительства.

Важно знать! Любые отговорки застройщика, типа несовпадения проектной документации и площади объекта по факту являются несостоятельными (п. 4 ст. 7 214-фз)!

Излишки фактической площади: есть ли обязанность оплатить?

В данном случае, позиция закона практически зеркальная с позицией, устанавливающей обязанность вернуть излишки стоимости меньшей площади. Для установления обязанности дольщика доплатить требуется два фактора:

• фиксация такой возможности в ДДУ;
• заключение письменного согласия.

Если участник долевого строительства из дачи согласия на доплату уклоняется, его могут принудить через суд (в силу 452 статьи ГК РФ).

В одностороннем порядке, не заручившись подписью дольщика, соглашение остается ничего не значащей бумагой.

Важно знать! При этом застройщик не имеет права ни при каких обстоятельствах отказываться от исполнения договора односторонне!

А вот дольщик при превышении размера сдаваемого ему объекта отказаться от договора по-прежнему в силах.

Вот только для такого отказа необходимо соблюдение сразу двух обязательных условий:

• отказ от договора происходит только в судебном порядке;
• необходимо, чтобы изменения в размере были существенными.

К сожалению, четкой позиции законодателя относительно этой пресловутой существенности не обнаруживаются.

На практике такие судебные споры индивидуализированы, и подкрепляются устоявшимися судебными прецедентами.

Правовые последствия сдачи объекта с фактической площадью, превышающей договорную

Если увеличенный против оговоренных размеров объект не предназначен для использования в коммерческих целях (т.е. для извлечения из его использования прибыли), все незаконные действия застройщика подпадают под законодательство, защищающее права потребителей.

Так, п. 3 статьи 16 этого закона не разрешает исполнителю, не заручившись согласием заказчика, самостоятельно выполнять неоговоренные договорными обязательствами работы, либо увеличивать их объем или качество, и требовать за это денег.

Нет согласия дольщика на увеличение площади, значит:

• он может не платить за лишние метры;
• если метры оплачены, — имеет полное право потребовать вернуть переплату.

Важно знать! Поскольку в России установлен приоритет закона перед условиями договора, даже если обязанность по возмещению излишек площади и была прописана в ДДУ, а согласия на то дольщик не выразил, платить он не обязан. Это будет считаться «подарком» от застройщика.

Противоречия в законе

Таким образом, усматривается очевидная противоречивость ситуации, в которой налицо превышение фактических величин площади.

С одной стороны, уклоняющегося от соглашения на дополнительную плату дольщика можно принудить подписать, а с другой, — он не обязан давать свое согласие в силу закона о защите потребительских прав.

Дать однозначного ответа, как быть и застройщику, и дольщику наличии при площади большей, чем в договоре, не представляется возможным!

Представляется, решение ситуации будет целиком и полностью зависеть от судебного органа, выносящего решение по такому спору: практика судебная очень противоречива, и часто решения выносятся не в пользу дольщика.

Расчет стоимости недостающих или избыточных площадей, подлежащих перерасчету

За исходные величины берутся:

• размеры помещения, указанные в договоре долевого участия;
• стоимость одного квадратного метра;
• размеры из проектной документации;
• реальные замеры (определяются по передаточному акту, технической документации из БТИ, можно и через экспертное бюро).

Бывает, в договоре начальная площадь завуалирована под исключительно цену договора. Тогда ее вычисляют, исходя из этой цены, деля ее на метры, установленные в проектной документации.