Проект планировки территории, что это?

Главная >> Градразвитие территорий >> Проект планировки территории (ППТ)

Проект планировки территории (ППТ) – градостроительный документ, определяющий на определенной территории (квартал, микрорайон и т.д.) параметры уже существующих объектов капитального строительства и параметры объектов, которые могут быть размещены на рассматриваемой территории. ППТ содержит основные показатели, необходимые для определения инвестиционной привлекательности территории, – численность населения и возможные объекты нового строительства (жилищного, делового, социального, культурно-бытового, транспортного и инженерного). Материалы ППТ утверждаются распорядительным документом Правительства Москвы и являются одним из необходимых документов для совершения реконструкции и нового строительства Объектов.

Разработка проекта планировки требуется для получения ГПЗУ при новом строительстве или при реконструкции объектов.

Типовой состав документации в проекте планировки территории:
1. Утверждаемая часть:
— чертеж планировки территории;
— положения.
2. Обосновывающая часть:
— пояснительная записка;
— схема расположения элемента планировочной структуры;
— схема организации улично-дорожной сети;
— схема границ зон с особыми условиями в М 1:2000;
— схема благоустройства в М 1:2000;
— схема вертикальной планировки и инженерной подготовки территории;
— схема размещения инженерных сетей и сооружений в М 1:2000;
— разбивочный чертеж красных линий;
— чертеж архитектурно – градостроительной концепции.
3. Типовые этапы согласования проекта планировки:
— предварительные согласования основных ТЭПов Объекта;
— проведение тендера на выбор генерального проектировщика на разработку архитектурной и градостроительной концепции;
— получение исходных данных для проектирования;
— разработка проекта технического задания;
— разработка презентационных материалов;
— распоряжение уполномоченного органа на разработку ППТ;
— разработка проекта планировки территории;
— рассмотрение документации по планировке территории на публичных слушаниях;
— утверждение проекта планировки территории субъектом РФ.
В состав проекта планировки территории могут входить проект межевания территории, проект ГПЗУ.

Какие же шаги необходимо предпренять правообладателю земельного участка, заинтересованному в капитализации развитии земельного участка? Необходима разработка проекта планировки территории. В результате появится ответ на вопрос, что в перспективе может быть построено на рассматриваемой земле, какого функционала и каком количестве.

Для примера рассмотрим условный арендуемый (или находящийся в собственности) земельный участок площадью 10 га с существующими капитальными Объектами производственно-складского и административного назначения, расположенный в районе Третьего транспортного кольца Москвы. Цифры рассмотрим условные, но эта ситуация достаточно распространена для большинства городских территорий и может рассматриваться как для одного земельного участка площадью 10 га, так и для нескольких участков площадью 1–3 гектара.

Этапность действий для последующей разработки ППТ следующая:
— проведение оценки возможностей использования территории (АИС-анализ);
— разработка эскиза Архитектурно-градостроительного решения (АГР);
— разработка обосновывающего материала градостроительного потенциала развития территории и расчет ее градостроительной емкости.
При этом должны быть учтены вопросы градостроительного окружения, наличия или отсутствия природоохранных зон и ограничения, обусловленные присутствием объектов исторического наследия, влиянием санитарно-защитных зон, а также транспортного обеспечения.

Предположим, что в результате предварительных проработок возникает концепция размещения административно-жилого квартала общей площадью новой застройки 200 тыс. кв.м, включающего в себя жилой массив, школу, детский сад, культурно-бытовой объект и бизнес-центр на 2500 рабочих мест. Материалы концепции должны быть представлены на согласование руководству Москомстройинвеста и Москомархитектуры, затем поступить для обсуждения и одобрения в рабочую группу ГЗК и на заседание ГЗК у Мэра города с вопросом: «о разработке материалов ППТ за счет средств инвестора».

Выполнение обоснования развития, его согласование и представление на ГЗК вряд ли может быть выполнено самостоятельно правообладателем территории, так как все это требует определенных градостроительных навыков. Тем более что в каждом конкретном случае развития той или иной территории предстоит решение конкретных сложных градостроительных вопросов.

В роли Технического заказчика по сопровождению разработки обосновывающего материала для выпуска и утверждения ППТ оптимальным исполнителем выступает коллектив компании «УКС «ЛАРЖ».

После получения решения ГЗК о возможности выполнения ППТ за счет средств инвестора и определения границ разработки проекта планировки территории наши специалисты совместно с ответственным органом исполнительной власти Правительства Москвы подготовят техническое задание на выполнение материалов ППТ с указанием функционала застройки будущего квартала и ориентировочной цифрой будущих квадратных метров.

Непосредственно выполнение графических и расчетных материалов ППТ последует при участии института НИиПИ Генплана Москвы или ГУП ГлавАПУ в отношении разработки транспортной доступности будущего квартала и, возможно, специалистов в части застройки зон охраны памятников, если таковые попадают в территорию. Разработка материалов ППТ должна проводиться в тесном контакте с Префектурой административного округа, где впоследствии необходимо провести публичные слушания по материалам ППТ на территории района размещения.

После всех согласований готовые материалы ППТ утверждаются на заседании ГЗК с последующим выпуском распорядительного документа Правительства Москвы об утверждении ППТ. При наличии протокола Префектуры о положительных публичных слушаниях специалисты компании «УКС «ЛАРЖ» подготовят полный пакет документов правообладателя земельного участка, на основании которого Москомархитектура выпускает градостроительный план земельного участка (ГПЗУ с функционалом и ТЭПы будущих объектов строительства в соответствии с материалами ППТ).

Отдельно необходимо отметить, что в тех случаях, когда на территории разработки ППТ расположены земельные участки и объекты недвижимости нескольких правообладателей, получение ГПЗУ будет значительно сложнее, так как ТЭП всей разработки должны быть поделены для каждого участника. В этой ситуации повышается роль Технического заказчика – разработчика обосновывающего материала застройки и материалов ППТ. Он должен еще на этапе разработки обоснования по возможности удовлетворить желания всех соседей. Проблема зачастую непростая, и решать ее приходится на всех этапах разработки ППТ. Ее позитивным итогом является получение всеми соседями ГПЗУ на свои земельные участки, удовлетворяющие общие представления о будущей застройке.

Для разработки материалов ППТ для земельных участков, расположенных на территории новой Москвы, к вышеописанным действиям добавляется взаимодействие с Департаментом развития новых территорий города Москвы и необходимость «вписаться» в территориальные схемы развития новой Москвы, разрабатываемые институтом НИиПИ Генплана Москвы.

Компания «УКС «ЛАРЖ» выполняет работы по разработке и согласованию проектов планировки территории (и проектов межевания территории):
1. Разработка архитектурно-функциональной Концепции.
2. Разработка презентации Проекта.
3. Разработка градостроительной концепции.
4. Разработка проекта планировки территории.
5. Разработка проекта межевания территории.
6. Сопровождение согласования и выпуска проекта планировки территории.

Декабрь 2010 года

В статье подробно разобраны процедуры разработки ППТ и ПМ в Санкт-Петербурге. Мы остановимся на особенностях инвестиционного процесса, в части подготовки проекта планировки территории и межевания (ППТ) и ответим на наиболее типичные вопросы.

ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ БАЗА ДЛЯ РАЗРАБОТКИ ППТиПМ И ПОРЯДОК РАЗРАБОТКИ

Разработка ППТ в Санкт-Петербурге регулируется целым рядом законодательных актов:

1) Постановление Правительства Санкт-Петребурга N 596 «Об утверждении положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти по вопросам подготовки и согласования документации по планировке территорий (ППТ)»;

2) Приказ КГА № 515 «Об утверждении инструкции о порядке разработки, составе и содержании документации по планировке территории в Санкт-Петербурге»;

3) Приказ КГА № 154 «О порядке взаимодействия структурных подразделений Комитета и государственного учреждения «Центр информационного обеспечения градостроительной деятельности» по вопросам подготовки документации по планировке территории»;

4) Приказ КГА № 81 «Об описании формы электронной версии документации по планировке территории»;

ПРИМЕЧАНИЕ: В 2014 году распоряжением вице-губернатора Оганесяна М.М., были отменены все выше перечисленные нормативные акты и новый регламент вступит в силу 15 04 2016. До того момента будет действовать переходный период.

Схема взаимодействия государственных органов власти при разработке инвестором ППТ показана на схеме ниже:

Схема разработана ГУ «Управление Инвестиций»

ЭТАПЫ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЦЕССА РАЗРАБОТКИ ППТ и МЕЖЕВАНИЯ.

Всё начинается с подачи заявки на территорию. Если она ещё не занята (что маловероятно в черте Санкт-Петербурга), вы можете подать заявку на интересующий Вас квартал (или несколько кварталов). Заявка подается по установленной форме в Управление Инвестиций.

Полезно на этом этапе:

• заглянуть в Правила Землепользования и Застройки (ПЗЗ) — посмотреть, какой тип застройки разрешён в приглянувшемся Вам месте.
• заглянуть в закон «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон», который регламентирует высотность, плотность застройки и много других параметров в исторических районах города (зоны ЗРЗ, ЗОЛ и т.п.).
• уточнить о возможном включении вашей территории в адресный перечень объектов, которые готовят на торги ФИ силами УИ.

Немного истории: сама работа по созданию проекта планировки и межевания ранее не делалась инвестором. В худшем случае ему требовалось сделать корректировку квартала, но процедура усложнилась после принятия нового Генерального плана развития Санкт-Петербурга.

Генеральный план (а в последствии и ПЗЗ) прописал направление развития территорий, а воплощение плана в каждом отдельном квартале возложили на плечи инвесторов. Теперь, даже если Вы хотите построить небольшой объект, Вам придётся делать проект планировки и межевания всего квартала, что достаточно долго, дорого и хлопотно.

Вам повезло, если ППТ по кварталу уже был сделан до Вас (к примеру, в квартале недавно построили новый капитальный объект), или есть ещё и другие интересанты (с которыми Вы можете объединиться), которые тоже хотят строиться в Вашем квартале. Тогда Ваши затраты меньше.

Если говорить про разработку ППТ и межевания, то до кризиса, цены в Санкт-Петербурге достигали 500 тыс. руб./ Га. После кризиса цены упали и сейчас можно говорить про существенно меньшие цены — 50 — 200 тыс. руб./Га, но специалисты работающие на этом рынке говорят, что есть нижняя планка стоимости работ, ниже которых в силу трудоёмкости опускаться не рентабельно при любом раскладе. На лето 2010 года, это от 1,0 млн. рублей за комплект документации и от 1,0 млн. руб. за согласования.
Итак:

Этап первый: Заключение договора с ГУ «Управление Инвестиций».

Договор с Управлением Инвестиций может быть подписан в следующих основных случаях:

• у Вас есть собственность в границах квартала (территории, по которой разрабатывается ППТ);
• у Вас получены изыскательские работы в границах квартала;
• Вы заключили с Управлением Инвестиций договор без конкурса, согласно установленной процедуре (смотрите бланк заявки ниже);
• Вы заключили договор с Управленеим Инвестиций договор по итогам конкурса, проведённого Управлением Инвестиций;
• Вы победили в торгах Фонда Имущества и вам необходимо разработать ППТ по территории, которая была предметом торгов;

Необходимо подать в канцелярию Управления Инвестиций (Пн, Ср, Чт, Пт с 10 до 17 кроме обеда) заявку на заключение Договора «О разработке Проекта Планировки и Межевания», согласно форме заявки:

Заявка на заключение Договора без конкурса

Заключение Договора в ходе проведения конкурса происходит по довольно сложной процедуре, которую мы опишем отдельно.

Примечание: в связи с поправками в 94 ФЗ вступивших в силу с 01 01 2010 года, начиная с лета 2010 года, по требованию Прокуратуры УИ объявило мороторий на заключение новых Договоров на разработку ППТ и межевания (по конкурсу и без конкурса). Мороторий продолжался до 3 декады декабря 2010 года, пока небыл выработан новый формат Договора между УИ и исполнителями ППТ и межевания.

Этап второй: Получение распоряжения КГА и технического задания на разработку ППТ и межевания.

КГА издает распоряжение на разработку ППТ и межевания на основании наличия договора с Управлением Инвестиций.

Необходимо подать в канцелярию КГА заявку на выпуск распоряжения КГА «О разработке проекта планировки и межевания» по территории, по которой у вас уже должен быть заключён договор с Управлением Инвестиций.

Блан заявки приводится ниже:

Заявка на подготовку распоряжения КГА «О разработке ППТ и межевания»

Заявка подается в канцелярию КГА. Через установленное время получаете ответ. Если ответ положительный, то появляется РАСПОРЯЖЕНИЕ Комитета по градостроительству и архитектуре. Примерно недели через 3 — 4 появится Техническое Задание на разработку ППТ (прилагается к Распоряжению КГА).

Техническое Задание подготавливаестя на основании Приказа КГА №515, который регламентирует содержание разделов ППТ и Межевания. Примерное содержание технического задания на разработку проекта планировки можно посмотреть в Приложении №5 , а содержание технического задания на разработку проекта межевания можно посмотреть в Приложении №6 Приказа КГА №515.

Возможен вариант, когда разработка проекта межевания не требуется (выдаётся распоряжение только на проект планировки).

Вам устанавливают сроки подготовки проектной документации:

• Срок реализации – 11 месяцев.
• Срок подачи эскиза планировки — 4 месяца.

Примечание: в связи с поправками в 94 ФЗ вступивших в силу с 01 01 2010 года, начиная с лета 2010 года, по требованию Прокуратуры УИ объявило мороторий на заключение новых Договоров на разработку ППТ и межевания (по конкурсу и без конкурса). Мороторий продолжался до 3 декады декабря 2010 года, пока небыл выработан новый формат Договора между УИ и исполнителями ППТ и межевания.

Этап третий: Сбор исходных данных.
Собственно для начала работы нужно собрать целый перечень исходных данных, который варьируется от особенностей разрабатываемого проекта.
К обязательным данным относится:

• Свежая топографическая съёмка (если нет – делаете за свой счёт по цене в среднем от 10 до 30 тыс. руб./Га.) Срок ~1 месяц! Съёмку не забудьте утвердить в Геолого-Геодезической Службе КГА – это обычно делает сам исполнитель. Для проведения работы требуется специализированная фирма с лицензией на этот вид деятельности (по городу их много). Особенности работы с топографической съемкой мы подробно описали в нашей статье «Топографическая съемка для ППТ «;
• Данные, полученные по запросу в КГА (в основном это инженерные сети и имущественно-правовые отношения по кварталу). Делают за 2-3 недели, если к письму не забудете приложить копию Распоряжения и схему участка, обновлять их надо будет каждый квартал (электронный вид) и каждый год — бумажный. Альбом КЗР выдают только один раз, поэтому терять его нельзя;
• ТЗ от заказчика (собственно Вас) для проектировщиков – что именно Вы хотите в квартале?
• Другие необходимые документы (список достаточно большой);

Этап четвертый: Выбор проектировщика.

В Санкт-Петербурге работает много хороших проектных институтов и архитектурных бюро. Однако разработка ППТ — это очень специализированная работа, которую умеют делать не все. Компания «Питер Девелопмент» предлагаем своим заказчикам полный комплекс услуг по разработке ППТ от получения распоряжения КГА и до утверждения ППТ.

При выборе исполнителя важно уточнить у компании — подрядчика, как давно они разрабатывают ППТ, посещают-ли их специалисты семинары КГА, владеют-ли они нормативной базой (Приказ от 02.10.2009 № 154 «О порядке взаимодействия структурных подразделений Комитета и государственного учреждения «Центр информационного обеспечения градостроительной деятельности» по вопросам подготовки документации по планировке территориию»; Приказ от 31.05.2010 № 81 «Об описании формы электронной версии документации по планировке территории»).

Однако вне зависимости от конкретного выбранного проектировщика, сроки и этапы выполнения работ стандартны и показаны в таблице ниже:

Этап работ	Срок выполнения
Сбор исходных данных для выполнения проекта планировки и проекта межевания территории, изготовление топосъемки.	от 1 месяца
Разработка проекта чертежа планировки (эскиз планировки (I этап))	от 1 месяца
Согласование чертежа планировки с КГА	от 1 месяца
Разработка проекта планировки и межевания территории (II этап) в соответствии с Техническим заданием и нормативно-технической документации.	~ 4 месяца
Согласование проектов планировки и межевания с КГА, КГиОП, УСПХ, КБДХ, с инженерными ведомствами и отделами Ленгаза, Ленэнерго, Водоканала, КЭИО.и другими контроли-рующими организациями, органами исполнительной власти в соответствии постановлением Правительства Санкт-Петербурга N 596 от 16 мая 2006 года	от 4 месяцев
Итого по проекту:	надо плотно работать, если хотите уложиться в срок действия Распоряжения

В целом, минимальный срок разработки документации, если всё пойдёт очень гладко (что маловероятно), от 8 месяцев.

Этап пятый: Важные мелочи.

Общественные слушания – это головная боль инвесторов. Вам придётся их проводить (проходить через них) на этапе утверждение уже разработанного ППТ и межевания. После положительного прохождения общественных слушаний Вы выполнили свои обязательства перед Городом полностью и можно переходить к процедуре утверждения ППТ.

Учёт изыскательских работ другой организации в границах «вашего» квартала — отдельный вопрос. Обычно КГА будет настаивать, на учёте участков, выданных на изыскательские работы в границах Вашего квартала, но существует практика, когда разработчик ППТ учитывает такие изыскательские работы за денежную компенсацию (её размер доходит до 500 тыс. рублей).

Межевание квартала — в случае застроенных кварталов, на территории которых имеются не оформленные должным образом объекты (не прошедшие кадастровый учёт должным образом), вам предстоит произвести межевание. Особо стоит вопрос создания земельных придомовых участков при кондоминиумах.

Подходя к вопросу о межевании земельных участков в квартале и формировании учаcтков при кондоминимумах, необходимо отталкиваться от нормы п.6 ст. 11.9 Земельного Кодекса РФ, согласно которой, образование земельных участков не должно приводить в клиниванию, вкраплению, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятсвующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования российского законодательства (что логично).

Исходя из положений Свода правил по проектированию по строительству СП 30-101-98 «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах», а также основных принципов, заложенных в данном акте, если земельный участок не был отведен, то границы определяются в зависимости от этажности дома и от СниПов, действовавших в период строительства. Это относится прежде всего к территориям домов массовых серий (хрущёвки и брежневки).

Согласно положениям ст. 36 Жилищного Кодекса РФ, п. 3 ст. 33; п. 2 ст. 35; п. 7 ст. 36 Земельного Кодекса РФ, п.4 ст. 43 Гражданского Кодекса РФ разработчику ППТ и межевания следует обосновать, что устанавливаемые проектом межевания границы и размеры всех не прошедших кадастровый учет застроенных земельных участков, занятых многоквартирными домами определены с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, представив необходимые расчеты размеров вышеуказанных земельных участков (сами расчёты не простые).

Правила Землепользования и Застройки, принятые в Санкт-Петербурге, тоже определили нормативы формирования придомовых земельных участков, но даже при наличии большой правовой базы, сформировать достаточно большой придомовой участок сложно.

КЗРиЗ требует обоснование привышение «лимита», который на сегодняшний день обычно формируется следующим образом:

• если дом имеет внутренний двор (историческая застройка), то обычно вся внутридворовая территория отдаётся ТСЖ;
• если дом стоит отдельно (дома первых массовых серий), то отмежевывать стараются по границам ближайших внутриквартальных проездов (сами проезды остаются в общем доступе), а если таковых нет, то по периметру зданий полосой от 5 до 10 метров;

Продление Распоряжения КГА — это вопрос, который надо начинать решать за 15 — 20 дней до даты окончания срока действия распоряжения КГА на разработку ППТ, если вы не укладываетесь в сроки.

Если вы получаете право на разработку ППТ в «нагрузку» к изыскательским работам, то Вам будет полезна наша статья «Получение права на проведение изыскательских работ». Мы знаем тонкости процесса проведения изыскательских работ, и можем помочь и предостеречь инвесторов в сложных ситуациях, особенно в условиях, когда процедуры всё время меняются.

Коррректироровка ранее разработанного ППТ начинается с похода к районному архитектору (уточняется реальность ваших желаний по строительству). Если районный архитектор подтвердит необходимость корректировки, процедура стандартная и описана выше, глубина корректировки станет понятна только после получения ТЗ от КГА (приложение к Распоряжению КГА).

Более подробную информацию о разделах работ, выполняемых нами при разработке ППТ по типовому ТЗ КГА, вы можете найти в нашем разделе «Разработка проекта планировки».

Источник: компания «Питер Девелопмент»

ПРОЕКТ ПЛАНИРОВКИ ТЕРРИТОРИИ С ПРОЕКТОМ МЕЖЕВАНИЯ В ЕГО СОСТАВЕ, предусматривающий размещение линейного объекта регионального значения «Строительство ПС 110 кв Индустриальная», «Строительство ВЛ 110 кв от II секции ПО кв ПС 110 кв О-4 Черняховск до ПС 110кВ Индустриальная. Строительство ВЛ 110 кв от отпайки в сторону ПС 110 кв О- 32 Черняховск-2 ВЛ 110 кв ПС Советск 330-ПС О-4 Черняховск с отпайкой на ПС О-32 Черняховск-2 (Л-106) до ПС 110кВ Индустриальная» в рамках титула «Строительство ПС 110 кв Индустриальная с заходами» в границах Калининградской области» ПРОЕКТ ПЛАНИРОВКИ ТЕРРИТОРИИ ОСНОВНАЯ (УТВЕРЖДАЕМАЯ) ЧАСТЬ

Проект планировки территории с проектом межевания в его составе, предусматривающий размещение линейного объекта регионального значения «Строительство ПС 110 кв Индустриальная», «Строительство ВЛ 110 кв от II секции ПО кв ПС 110 кв О-4 Черняховск до ПС 110кВ Индустриальная. Строительство ВЛ 110 кв от отпайки в сторону ПС 110 кв О-32 Черняховск-2 ВЛ 110 кв ПС Советск 330-ПС О-4 Черняховск с отпайкой на ПС О-32 Черняховск-2 (Л-106) до ПС 110кВ Индустриальная» в рамках титула «Строительство ПС 110 кв Индустриальная с заходами» в границах Калининградской области» Состав проекта 1. Основная (утверждаемая) часть проекта планировки территории Текстовая часть: Положения о характеристике планируемого развития территории Положение об очередности планируемого развития территории Графические материалы: ПП 1. Чертеж планировки территории (основной чертеж) М 1:2000 2. Материалы по обоснованию проекта планировки территории Текстовая часть (Пояснительная записка) Графические материалы: ПП- 2. Карта планировочной структуры М 1:10000 ПП- 3. Разбивочный чертеж красных линий М 1:2000 ПП- 4. Схема границ зон с особыми условиями использования. Схема современного состояния и использования территории в период подготовки проекта планировки. М 1:2000 3 Основная (утверждаемая) часть проекта межевания территории Текстовая часть (Пояснительная записка) Перечень и сведения о площади образуемых земельных участков Перечень и сведения о площади образуемых земельных участков под территории общего пользования, в отношении которых предполагается резервирование и (или) изъятие для государственных нужд Графические материалы: ПМ- 1. Чертеж межевания территории (основной чертеж) М 1:2000 4. Материалы по обоснованию проекта межевания территории Графические материалы: ПМ-2. Чертеж межевания (обоснование) М 1:2000 2

Справка Руководителя проекта Настоящий проект подготовлен в соответствии с действующими градостроительным, земельным законодательством Российской Федерации, соблюдением всех действующих строительных норм и правил, санитарных, противопожарных норм. Проект подготовлен в соответствии с частью 10 статьи 45, частью 8 статьи 43 Градостроительного кодекса РФ. Руководитель проекта И. М. Папст 3

Проект планировки территории с проектом межевания в его составе, предусматривающий размещение линейного объекта регионального значения «Строительство ПС 110 кв Индустриальная», «Строительство ВЛ 110 кв от II секции ПО кв ПС 110 кв О-4 Черняховск до ПС 110кВ Индустриальная. Строительство ВЛ 110 кв от отпайки в сторону ПС 110 кв О-32 Черняховск-2 ВЛ 110 кв ПС Советск 330-ПС О-4 Черняховск с отпайкой на ПС О-32 Черняховск-2 (Л-106) до ПС 110кВ Индустриальная» в рамках титула «Строительство ПС 110 кв Индустриальная с заходами» в границах Калининградской области» Содержание проекта Проект планировки территории (основная, утверждаемая часть) ВВЕДЕНИЕ ПОЛОЖЕНИЕ О ХАРАКТЕРИСТИКЕ ПЛАНИРУЕМОГО РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИИ 1. СВЕДЕНИЯ О РАЗМЕЩЕНИИ ЛИНЕЙНОГО ОБЪЕКТА 2. ОСНОВНЫЕ ПРОЕКТНЫЕ ПАРАМЕТРЫ ЛИНЕЙНОГО ОБЪЕКТА ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ПЛАНИРУЕМОГО 3. РАЗВИТИЯ ЛИНЕЙНОГО ОБЪЕКТА ПОЛОЖЕНИЕ ОБ ОЧЕРЕДНОСТИ ПЛАНИРУЕМОГО РАЗВТИЯ ТЕРРИТОРИИ Материалы в графической форме п/п Наименование Лист Масштаб 1 2 3 4 1 Чертеж планировки территории ПП-1 М 1:2000 (основой чертеж) 4

ВВЕДЕНИЕ Проект планировки территории с проектом межевания в его составе предусматривающий размещение линейного объекта регионального значения «Строительство ПС 110 кв Индустриальная», «Строительство ВЛ 110 кв от II секции ПО кв ПС 110 кв О-4 Черняховск до ПС 110кВ Индустриальная. Строительство ВЛ 110 кв от отпайки в сторону ПС 110 кв О-32 Черняховск-2 ВЛ 110 кв ПС Советск 330-ПС О-4 Черняховск с отпайкой на ПС О-32 Черняховск-2 (Л-106) до ПС 110кВ Индустриальная» в рамках титула «Строительство ПС 110 кв Индустриальная с заходами» в границах Калининградской области» разработан на основании приказа АО «Янтарьэнерго» от 06. 02.2017 г. 57 и задания на разработку документации по планировке территории. Проект планировки разработан в соответствии: Градостроительным кодексом РФ от 29.12.2004г., 190-ФЗ; Земельным кодексом РФ от25.10.2001г. 136-ФЗ; Федеральным законом «Об электроэнергетике» от 26.03.2003 35-ФЗ; СНиП 11-04-2003 «Инструкция о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации» в части не противоречащей Градостроительному кодексу РФ; СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*; Региональными нормативами градостроительного проектирования Калининградской области, утвержденные постановлением Правительства Калининградской области от 18 сентября 2015 года 552 ( в редакции от 23.03.2016 140); Приказом министерства экономического развития Российской Федерации от 01 сентября 2014 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (в редакции приказа 709 от 30.09.2015); Инструкцией о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации РДС 30-201-98, принятая постановлением Госстроя Российской Федерации от 06 апреля 1998 года 18-30; Учтены рекомендации и требования следующих нормативных документов и проектной документации: Схема территориального планирования РФ в области энергетики, утвержденной Распоряжение Правительства Российской Федерации от 1 августа 2016 г. 1634-р с изменениями, утвержденными распоряжением Правительства Российской Федерации от 1 ноября 2016 г. 2325-р; Инвестиционная программы АО «Янтарьэнерго» на 2017-2021 гг.; Схема и программа перспективного строительства электроэнергетики Калининградской области на 2017-2021 гг., утвержденной распоряжением Губернатора Калининградской области от 29.04.2016 263-р; Проект схемы территориального планирования Калининградской области (внесение изменений 2017г.); Генеральный план муниципального образования «Черняховское городское поселение», утвержденный решением 52 от 15.11.2012 года (в редакции последующих изменений); Настоящий проект подготовлен на основании: — Схемы территориального планирования Калининградской области (находится на стадии утверждения) — Перечня дополнительных мероприятий по технологическому присоединению потребителей на территории Калининградской области, учтенных в расчетных моделях на 2017-2021 гг. для регионального варианта программы перспективного развития электроэнергетики Калининградской области на 2017-2021 годы, утвержденной Распоряжением Губернатора Калининградской области от 29.04.2016 263-р (таблица 45, 5

раздел п.4.3 «Планируемые к строительству и выводу из эксплуатации объекты электрической сети выше 60 кв»). Исходные данные: Приказ АО «Янтарьэнерго» от 06 февраля 2017 г. 57; Кадастровые выписки земельных участков. 6

ПОЛОЖЕНИЕ О ХАРАКТЕРИСТИКЕ ПЛАНИРУЕНМОГО РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИИ 1. СВЕДЕНИЯ О РАЗМЕЩЕНИИ ЛИНЕЙНОГО ОБЪЕКТА В административном отношении трасса проектируемой ВЛ 110 кв проходит по Калининградской области, у западной границы города Черняховска. Категория земель, на которых будут располагаться ПС Индустриальная и заходы ВЛ 110 кв на ПС Индустриальная — земли населенных пунктов. Район размещения объекта характеризуется развитой сетью проектируемых и существующих автомобильных дорог. Проектируемая трасса заходов ВЛ 110 кв на ПС «Индустриальная» не проходит по землям лесного фонда. На территории участки ООПТ федерального, регионального и местного значения отсутствуют. Объекты археологического наследия, включенные в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленные объекты археологического наследия отсутствуют. Под участком изысканий месторождения полезных ископаемых отсутствуют. Рассматриваемая территория расположена в границах кадастровых кварталов — Рассматриваемая территория расположена в границах кадастровых кварталов — 39:13:010407, 39:13:010302, 39:13:020706, 39:13:010403. Кадастровый номер земельного участка под размещение ПС 110кВ Индустриальная: 39:13:010407:362. Границы элемента планировочной структуры определены в соответствии с техническим заданием на разработку документации по планировке территории. Размещение объектов федерального значения документами территориального планирования Российской Федерации в границах проекта планировки территории не планируется. Объекты, согласно наименованию в СТП: «Строительство ПС 110 кв Индустриальная», «Строительство ВЛ 110 кв от II секции ПО кв ПС 110 кв О-4 Черняховск до ПС 110кВ Индустриальная. Строительство ВЛ 110 кв от отпайки в сторону ПС 110 кв О- 32 Черняховск-2 ВЛ 110 кв ПС Советск 330-ПС О-4 Черняховск с отпайкой на ПС О-32 Черняховск-2 (Л-106) до ПС 110кВ Индустриальная» в рамках титула «Строительство ПС 110 кв Индустриальная с заходами» являются объектами регионального значения. Размещение указанных объектов предусмотрено схемой территориального планирования Калининградской области, утвержденной постановлением Правительства Калининградской области 907 от 02 декабря 2011 года (с внесенными изменениями, утвержденными постановлением Правительства Калининградской области от 31 августа 2015 года 517) а также материалов проекта Схемы территориального планирования Калининградской области, находящегося на момент подготовки настоящего проекта в стадии утверждения, в части планируемого размещения объектов регионального значения в области инженерной инфраструктуры. С учётом требований градостроительного законодательства Российской Федерации в части определения и требований к установлению красных линий, с учётом норм, определённых постановлением Правительства Российской Федерации от 11.08.2003 г. 486 7

«Правила определения размеров земельных участков для размещения воздушных линий электропередачи и опор линий связи » для линейного объекта регионального значения «Строительство ПС 110 кв Индустриальная», «Строительство ВЛ 110 кв от II секции ПО кв ПС 110 кв О-4 Черняховск до ПС 110кВ Индустриальная. Строительство ВЛ 110 кв от отпайки в сторону ПС 110 кв О-32 Черняховск-2 ВЛ 110 кв ПС Советск 330-ПС О-4 Черняховск с отпайкой на ПС О-32 Черняховск-2 (Л-106) до ПС 110кВ Индустриальная» в рамках титула «Строительство ПС 110 кв Индустриальная с заходами» в границах Калининградской области» красные линии не устанавливались. 2. ОСНОВНЫЕ ПРОЕКТНЫЕ ПАРАМЕТРЫ ЛИНЕЙНОГО ОБЪЕКТА Заходы ВЛ 110 кв предназначены для подключения ПС 110/15 кв Индустриальная к распределительным сетям АО «Янтарьэнерго» с целью обеспечения электроснабжения промышленных предприятий индустриального парка «Черняховск». Прохождение трассы осуществляется в существующем коридоре ВЛ 114. Длина коридора = 3,3 км. Описание заходов: Участок 1: Оп. 27 Оп. 32 ВЛ 110 кв Черняховск — 0-50 Междуречье с отпайками Одноцепный участок: L=1,14 км Проектируемый одноцепный участок берет своё начало от проектируемой опоры 27 Участок 2: Оп. 32 — ПС Индустриальная Двухцепный участок: L=2,160 км Проектируемый двухцепный участок берет свое начало от проектируемой опоры 32 ВЛ 110 кв Талаховская ТЭС Черняховск с отпайками и совместно с линией ВЛ 110 кв Черняховск — 0-50 Междуречье с отпайками следует до ПС Индустриальная. Строительство КЛ 15 кв. Началом проектируемой трассы КЛ 15 кв является ЗРУ 15 кв ПС 110/15 кв Индустриальная. Все три двухцепные КЛ 15 кв (к РП-1, РП-2 и РП-3) прокладываются параллельно в траншеях и следуют по территории индустриального парка «Черняховск». Общая протяженность трассы КЛ 15 кв (с учетом заходов на РП) составит 2841,37 м, в том числе: длина КЛ-1 (до РП-1) составит 1354,5 м, КЛ-2 (до РП-2) 2146,51 м, КЛ-3 (до РП- 3) 2925,46 м. Число углов поворота по трассе составит 9 шт., в том числе на 90º — 4 шт. Количество пересечений: с автодорогами 3 шт.; с железной дорогой 1 шт.; с водотоками 5 шт. Планировочное решение представлено на чертеже ПП-1. 3. ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ПЛАНИРУЕМОГО РАЗМЕЩЕНИЯ ЛИНЕЙНОГО ОБЪЕКТА В силу особенностей проектов планировки, предусматривающих размещение линейных объектов, в том числе, неприменимость правил землепользования и застройки при подготовке проекта планировки, предусматривающего размещение линейного объекта (часть 10 ст. 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации), настоящим проектом не устанавливаются плотность и параметры застройки территорий. Настоящим проектом планируются объекты со следующими характеристиками и основными технико-экономическими показателями: 8

Основные технико-экономические показатели ПС Показатель Значение показателя 1 2 ПС 110/15 кв Индустриальная Номинальное напряжение ПС 110/15-15 кв Количество и наименование РУ 110 кв 2 линии: линий, подключаемых к — ВЛ 110 квчерняховск О-50 Междуречье с отпайками; подстанции, по каждому РУ — ВЛ 110 кв Талаховская ТЭС О-4 Черняховск с Количество и мощность силовых трансформаторов Заходы ВЛ 110 кв Протяженностью цепей по участкам Тип опор отпайками. Трансформатор трехфазный 110/15-15 кв, мощностью 40 МВА 2 шт. — ВЛ 110 квталаховская ТЭС Черняховск с отпайками: Двухцепный участок 2 км. — ВЛ 110 квчерняховск О-50 Междуречье с отпайками: Одноцепный участок 1,4 км. Двухцепный участок 2 км. Промежуточные — многогранные опоры. Анкерно-угловые: — стальные решетчатые; — многогранные (на стесненных участках трассы ВЛ) ПОЛОЖЕНИЕ ОБ ОЧЕРЕДНОСТИ ПЛАНИРУЕМОГО РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИИ Этапы строительства ПС 110 кв «Индустриальная»: Согласно техническому заданию строительство ПС 110 кв Индустриальная планируется в два этапа: I этап: Ввод ПС 110 кв Индустриальная с одним трансформатором; II этап: Ввод ПС 110 кв Индустриальная в полном объеме. Проектируемая подстанция ПС 110 кв «Индустриальная» представляет собой открытую ПС, на территории которой размещаются объекты в соответствии с решениями проектной документации. Этапы строительства проектируемой ВЛ 110 КВ: 1. Подготовительные работы. 2. 1 участок оп.27- оп.31(одноцепный участок): 3. 2 участок оп. 31 по оп.42 ПС 110 кв Индустриальная 2км. (новый участок ВЛ): В рамках настоящего титула также планируется прокладка трассы КЛ 15 кв от ЗРУ 15 кв ПС 110/15 кв Индустриальная. Все три КЛ 15 кв (к РП-1, РП-2 и РП-3) прокладываются параллельно в траншеях и следуют по территории индустриального парка «Черняховск». Общая протяженность трассы КЛ 15 кв (с учетом заходов на РП) составит 2841,37 м, в том числе: длина КЛ-1 (до РП-1) составит 1354,5 м, КЛ-2 (до РП-2) 2146,51 м, КЛ-3 (до РП-3) 2925,46 м. 9

2011 год для градостроительной деятельности стал годом изменений.

Многочисленные поручения Президента РФ, утверждение плана мероприятий по совершенствованию контрольно-надзорных и разрешительных функций и оптимизации предоставления государственных услуг в области градостроительной деятельности (утв. Распоряжением Правительства РФ от 15.06.2010 № 982-р) стали залогом активной деятельности законодателя по реформированию правового регулирования градостроительства. Только за 2011 год было принято более десятка федеральных законов о внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ (далее также ГрадК РФ).

Одним из мероприятий, утвержденных Распоряжением Правительства РФ от 15.06.2010 № 982-р, стала отмена требования о подготовке градостроительного плана земельного участка в отношении земельных участков при размещении линейных объектов.

Осуществление проектирования при отсутствии разрешительной документации, определяющей условия размещения объекта, может привести к значительным негативным последствиям, поэтому документом, заменившим градостроительный план земельного участка, стал проект планировки и межевания, предусматривающий размещение линейного объекта.

Действительно, планирование размещения линейных объектов не должно начинаться с градостроительного плана, линейные объекты транспортной и инженерной инфраструктуры имеют особый статус, обусловленный их значением для устойчивого развития территории.

Так, ст. 11 Федерального закона от 20.03.2011 № 41-ФЗ в состав объектов федерального, регионального и местного значения рекомендует включать, соответственно, объекты энергетики, объекты федерального транспорта, автомобильные дороги федерального значения, объекты транспорта (железнодорожного, водного, воздушного транспорта), автомобильные дороги регионального или межмуниципального значения и объекты электро- и газоснабжения поселений, автомобильные дороги местного значения вне границ населенных пунктов в границах муниципального района, объекты электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, автомобильные дороги местного значения.

Планирование размещения линейных объектов на всех этапах градостроительного проектирования (территориальное планирование, планировка территории, градостроительное зонирование) за счет определения оптимального варианта размещения объектов позволит минимизировать затраты на их строительство и приобретение прав на землю.

Включение линейных объектов в состав объектов регионального и местного значения может стать условием финансирования соответствующих проектов из региональных и местных бюджетов.

Таким образом, активное участие организаций, осуществляющих строительство и эксплуатацию линейных объектов, в процессах подготовки и рассмотрения проектов документов территориального планирования может стать залогом их успешной деятельности.

Один проект планировки и межевания может предусматривать размещение нескольких линейных объектов, что также создает условия для сокращения расходов и развития механизмов государственного, муниципального и частного партнерства.

В соответствии с ГрадК РФ (в ред. Федерального закона от 20.03.2011 N 41-ФЗ) наличие проекта планировки и проекта межевания территории, предусматривающих размещение линейного объекта, является обязательным условием выдачи разрешения на его строительство.

В разъяснениях данных в Письме от 06.06.2011 № 14652-АВ/02 Минрегион России указал следующее:

«…по общему правилу, нормативные правовые акты обратной силы не имеют и распространяют свое действие на отношения, возникшие после вступления их в силу. Порядок применения такого нормативно-правового акта к отношениям, возникшим до вступления их в действие, должен быть прямо предусмотрен в законе. <..> Федеральный закон № 41-ФЗ не установил переходных положений, определяющих порядок выдачи разрешений на строительство, в отношении проектной документации, разработанной на основе градостроительного плана земельного участка <..> в случае если разработка проектной документации линейного объекта осуществлялась на основании градостроительного плана земельного участка, выданного до 20 марта 2011 года, то для выдачи разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию должен предоставляться градостроительный план земельного участка…»

Вступление в силу Федерального закона от 19.07.2011 № 246-ФЗ внесло значительные дополнения в указанное разъяснение.

Наличие проекта планировки и межевания, предусматривающего размещение линейного объекта, станет обязательным условием его строительства после 31 декабря 2012 года (ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 19.07.2011 № 246-ФЗ).

До этого времени органам государственной власти и местного самоуправления, организациям, осуществляющим строительство и эксплуатацию линейных объектов, необходимо скоординировать свои действия по обеспечению подготовки документации по планировке территории, предусматривающей размещение линейных объектов.

Несмотря на вышеуказанную отсрочку документация по планировке, предусматривающая размещение линейных объектов, может разрабатываться уже сейчас (процесс разработки может быть весьма продолжительным, необходимо обеспечивать учет интересов на будущее):

– уполномоченные федеральные органы исполнительной власти обеспечивают подготовку документации по планировке территории на основании документов территориального планирования РФ, если такими документами предусмотрено размещение линейных объектов федерального значения (ч.2 ст. 45 ГрадК РФ).

– органы исполнительной власти субъекта РФ обеспечивают подготовку документации по планировке территории на основании документов территориального планирования субъекта РФ, если такими документами предусмотрено размещение линейных объектов регионального значения (ч.3 ст. 45 ГрадК РФ);

– органы местного самоуправления муниципального района обеспечивают подготовку документации по планировке территории на основании документов территориального планирования муниципального района, если такими документами предусмотрено размещение линейных объектов местного значения или объектов капитального строительства на межселенных территориях, а также на основании правил землепользования и застройки межселенных территорий (ч. 4 ст. 45 ГрадК РФ);

– подготовка документации по планировке территории, в том числе предусматривающей размещение объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, может осуществляться физическими или юридическими лицами за счет их средств (ч. 8 ст. 45 ГрадК РФ);

– решение о подготовке документации по планировке территории принимается органом местного самоуправления поселения или органом местного самоуправления городского округа по инициативе указанных органов либо на основании предложений физических или юридических лиц о подготовке документации по планировке территории, а также на основании заявлений о принятии решений о подготовке документации по планировке территории от лиц, указанных в части 8.1 ст. 45 ГрадК РФ;

– со дня опубликования решения о подготовке документации по планировке территории физические или юридические лица вправе представить в орган местного самоуправления поселения или орган местного самоуправления городского округа свои предложения о порядке, сроках подготовки и содержании документации по планировке территории (ч. 3 ст. 46 ГрадК РФ);

— договор о развитии застроенной территории предусматривает обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии — в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры) (ч. 3 ст. 46.2 ГрадК РФ);

– для участия в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства заявители представляют <…> документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе.

– возможность финансирования (софинансирования) проектов планировки и межевания территории, подготовленных по инициативе физических и юридических лиц предусматривается многими муниципальными правовыми актами, определяющими порядок подготовки документации по планировке территории.