Аренда бизнес

Сдача в аренду — выгодный бизнес, который не требует больших усилий или финансовых затрат (если учитывать, что недвижимость уже имеется в собственности). Круг потенциальных клиентов широк, что положительно влияет на прибыль.

Есть два способа сдачи в аренду наиболее популярных видов недвижимости (квартир и домов): посуточная и долгосрочная. Долгосрочная аренда менее хлопотная с точки зрения постоянного обслуживания помещения, обеспечения всем необходимым и поддержания в идеальном состоянии. Что касается посуточной аренды, то здесь больше возможностей для роста дохода, но и трудозатраты будут высокие. После каждого выселения гостей необходимо менять, стирать белье и банные принадлежности, а также заменять их на свежие комплекты. Посуточная аренда пользуется большим спросом у туристов, людей, которые приехали по делам в командировку или на семинар, а также у молодых пар. Сдавать дом в аренду целесообразно на долгосрочный срок или на сезон. Спрос на такие объекты сейчас набирает обороты. Многие люди делают выбор в пользу загородной жизни, ценят комфорт и экологически чистое месторасположение.

Сдача в аренду гаража будет хорошей возможностью увеличить доход, так как количество автомобилей растет ежедневно, а место для парковки, обычно, ограничено. Если гараж расположен в хорошем месте и отвечает всем требованиям для содержания автомобиля, при хорошей рекламе можно быстро найти арендатора.

Дополнительную прибыль при сдаче недвижимости в аренду можно извлечь из:

• Сдачи недвижимости под офисы
• Предоставления услуг трансфера до/из аэропорта или других объектов (при наличии автомобиля)
• Сдачи гаража под репетиционную точку с почасовой оплатой

Затраты и прибыль

На стартовом этапе расходы для начала бизнеса по сдаче однокомнатной квартиры в аренду составляют 201 000 ₱ по городу Санкт-Петербургу. Эти расходы включают:

Оформление ИП	6 000
Косметический ремонт	20 000
Мебель, интерьер	160 000
Рекламу	15 000

Ежемесячные расходы:

Коммунальные платежи	3 500
Обслуживание помещения: уборка, стирка, расходные материалы	5 000
Реклама	5 000
Дополнительные затраты	2 000
Налоги	5 000

Разрешения и документы

Чтобы заняться бизнесом по сдаче недвижимости в аренду не нужны никакие специальные документы. Оформите только следующее:

1. 1. Документы о регистрации ИП
2. 2. Гарантийные сертификаты качества на технику и оборудование в помещении
3. 3. Договор с арендатором
4. 4. Опись имущества в квартире/доме

Выбор помещения

Для подобного вида бизнеса офис не нужен. Принимать заявки на размещение можно самостоятельно из дома, имея телефон и интернет. Показывать квартиру будущим арендаторам также можно лично.

Подробный перечень документов, оборудования и расходных материалов

Для сдачи недвижимости в аренду в числе первой необходимости будет ее оформление, покупка предметов обстановки и прочие нюансы. Подробно рассмотрим перечень того, на что предстоит потратить бюджет:

Регистрация документов на ИП	6 000
Мебель, интерьер помещения	150 000
Расходные материалы: полотенца, посуда, постельное белье и др.	10 000
Реклама	15 000
ИТОГО	181 000 ₱

Выбор мебели

Перед тем, как купить мебель и технику в квартиру, проанализируйте следующие факторы:

• Целевая аудитория
• Срок сдачи квартиры в аренду
• Место расположения и возможность быстро добраться
• Качество ремонта

С учетом этих данных вам будет легче ориентироваться в выборе необходимой мебели. Например, если квартира расположена в центре города, в двух шагах от метро и известных достопримечательностей, то не нужно экономить на мебели и технике, так как целевая аудитория будет состоять из арендаторов, рассчитывающих на высокий класс обслуживания. Стоимость аренды можно также назначать выше средней. Если же квартира в спальном районе, с хорошей транспортной доступностью, то целевая аудитория расширяется до туристов и гостей города, которым требуется средний класс обслуживания при адекватной стоимости аренды. В этом случае покупайте качественную мебель среднего ценового сегмента в нейтральном стиле.

Персонал

Необходимость в персонале появляется когда в распоряжении собственника от 3 объектов и более.

Во-первых, для обслуживания этих квартир потребуется заключить договоры с клининговой компанией, химчисткой и охранной фирмой.

Во-вторых, для распределения заявок на размещение и контроля за всей системой потребуется нанять администратора.

Как рекламировать бизнес

Чтобы реклама давала отдачу и приносила стабильный приток клиентов, вложите деньги в:

• Создание сайта с хорошими фотографиями квартиры и ее описанием
• Рекламу в интернете: доски объявлений, контекстная реклама, реклама в соц.сетях
• «Сарафанное радио”. Часто подобные услуги рекомендуют друзьям и знакомым, поэтому не сбрасывайте со счетов этот универсальный способ рекламы. Договоритесь со знакомыми водителями такси, владельцами туристических агентств и т.п.
• Наружную рекламу в туристических зонах, у аэропортов, вокзалов

Креативная реклама аренды жильяПростая реклама посуточной аренды жильяПростая реклама долгосрочной аренды жилья

В целом бизнес по сдаче в аренду недвижимости может принести средний стабильный доход или сохранить вложенные средства. Чтобы бизнес развивался, обратите внимание на поддержание безупречности сервиса, чистоту и качественную работу обслуживающего персонала. Тогда вас будут рекомендовать друзьям и знакомым. Что касается рентабельности, то при сдаче квартиры на длительный срок, можете рассчитывать через год полностью окупить ваши расходы (при условии, что недвижимость уже была в собственности). Посуточная аренда ускорит этот процесс на 30-40%.

Что выгоднее купить в инвестиционных целях: небольшую квартиру-студию или апартамент? В первом случае придется самому искать жильцов и заниматься всеми сопутствующими делами. Но зато ни с кем не надо делить прибыль или согласовывать увеличение стоимости арендной платы. Во втором случае можно рассчитывать на помощь управляющей компании, но получать при этом ежемесячно строго фиксированную сумму. Как быть? Ответы на эти вопросы Новострой-СПб узнал у экспертов .

Различия квартир и апартаментов

Многие сейчас покупают недвижимость под дальнейшую сдачу в аренду, если в собственности уже есть квартира, пригодная для проживания. Как правило, для этих целей берется небольшая студия, 18-25 кв. м, в спальном районе города. Но также в последние годы наблюдается стойкая тенденция к увеличению числа сервисных апартаментов – в этом сегменте можно приобрести юниты аналогичной площади. Так может, выгоднее сразу купить квадратные метры именно там?

Самое главное, что нужно знать и всегда помнить: апартаменты – это коммерческая, а не жилая недвижимость. В них нельзя прописаться, максимум, что можно сделать – временную регистрацию. А это значит, что не получится «прикрепиться» к поликлинике, школе и детскому саду. Это важно учитывать, если покупатель рассчитывает переехать из региона в Петербург на ПМЖ и стать резидентом города или взять лот под сдачу, но с перспективой переселить туда спустя 10-15 лет своего повзрослевшего ребенка.

Еще один важный нюанс – к коммерческим помещениям предъявляется меньше технических и санитарных требований. Например, допустимый уровень естественной освещенности в них намного ниже, чем в обычных домах. Поэтому есть шансы вместо уютного пространства для жизни и работы получить полутемную клетушку, пригодную разве что для ночевок.

«К апартаментам также не применяются нормы по звукоизоляции, да и сам принцип жизни напоминает общежитие: большое количество помещений небольшого метража на одном этаже. Для семей с детьми это точно не вариант»

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ООО «Отделстрой»

Зато один из основных плюсов апартаментов – это их стоимость. В некоторых случаях, разница с ценой квартиры при одинаковых площадях может оказаться весьма ощутимой. Так называемое «псевдожилье» в низком классе предлагается покупателям значительно дешевле жилой недвижимости. Например, в рамках ЖК одна парадная с недостаточной инсоляцией может быть отдана под апартаменты, и стоимость квадратного метра там будет на 20% ниже, чем в соседней, рассказывает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».

В отличие от жилых домов, которые чаще возводятся в спальных районах, апартаменты обычно имеют более привлекательное расположение. Часто это центр города или прилегающие к нему локации, вблизи торгово-развлекательных комплексов или в деловых кварталах с развитой инфраструктурой, комментирует Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.

«Апарт-отели нередко возводят в уникальных локациях в центре города, где уже нельзя строить жилье»

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»

Во многих комплексах жителям апартаментов предоставляются различные услуги – уборка помещений, доставка еды, заказ билетов и многое другое. Это очень удобно для постоянно занятых людей и тех, кто приехал в командировку на длительный срок.

Управляющие компании (УК), обслуживающие комплекс апартаментов, нередко предоставляют услуги по сдаче юнитов в рамках нескольких инвестиционных программ – достаточно просто заключить договор, говорит Алексей Бушуев.

«Апартаменты – это коммерческая недвижимость, сочетающая в себе возможность жить в ней. Сделано это для того, чтобы в первую очередь использовать их для заработка. Один из главных плюсов апартаментов – возможность полностью переложить всю работу по сдаче и обслуживанию на управляющую компанию, получая при этом фиксированный процент»

Дмитрий Рубин, вице-президент Ассоциации риэлторов

Специфика петербургского рынка апартаментов и цены

Рынок Петербурга существенно отличается от Москвы, и действует пока по своим законам. На нем преобладают сервисные апартаменты – по сути, это гостиницы на паях, считает Светлана Денисова.

Отличие в правовом статусе апартаментов и квартир в жилом доме является определяющим. Девелоперы, реализующие апартаменты, находятся в выигрышном положении в отношении цен, потому что они освобождены от той социальной нагрузки, которая сопровождает строительство жилья. Поэтому стоимость юнита в апарт-отеле, как правило, оказывается ниже аналогичной ему по площади квартиры.

Апартаменты в Петербурге занимают относительно небольшую долю рынка, порядка 8% от общего объема жилищного строительства (в Москве, например, их доля составляет более 20%). «Город проявлял максимум консерватизма при развитии этого сегмента строительной сферы, который исторически формировался как рынок элитного предложения. Потом туда постепенно добавился бизнес-класс, и только в последние 2-3 года апартаменты начали предлагаться по полной линейке», — рассказывает спикер.

По данным компании Knight Frank, по итогам первого полугодия 2019 года на рынке апартаментов в Санкт-Петербурге и области предлагалось 11,7 тыс. юнитов. С начала 2019 года было реализовано 2,2 тыс. апартаментов, что на 11% превысило показатель первого полугодия 2018 года.

Апартаменты приобретаются по той же схеме, что и любой другой вид недвижимости – за собственные средства, в рассрочку или с помощью ипотеки. Сегодня они пользуются большой популярностью, поэтому банки уже более охотно, чем несколько лет назад, выдают кредитные средства, говорит Алексей Бушуев.

В Петербурге сегодня представлены апартаменты практически для всех классов инвесторов. Самые недорогие варианты начинаются от 2 млн руб., а вот в элитных апарт-комплексах цена может превышать и 100 млн руб., утверждает Дмитрий Рубин. На цену влияет как класс объекта, так и его местоположение. К примеру, в апарт-комплексе Royal Park с видом на воду «средняя» стоимость квадратного метра около 250 тыс. руб., а в апарт-комлексе Start – порядка 60 тыс. руб., поэтому уже за 2 млн руб. там можно купить свой собственный апартамент.

В некоторых случаях может показаться, что приобрести квартиру в инвестиционных целях будет выгоднее, нежели апартамент аналогичной площади. Но тогда стоит посчитать, во сколько обойдется ее ремонт и покупка всей современной техники и мебели. Апартаменты продаются уже со всей необходимой «начинкой», поэтому зачастую обходятся своим хозяевам дешевле квартиры, даже если их первоначальная стоимость была больше.

«Покупка квартир и апартаментов — разные типы инвестиций. Выбор в пользу апарт-отелей делают клиенты, которым удобно, чтобы все заботы по сдаче недвижимости взяла на себя управляющая компания. Привычное жилье чаще выбирают люди с консервативным подходом к инвестициям»

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»

«Коммуналка», электричество и так далее… Что дешевле обслуживать?

Коммунальные платежи для нежилых помещений выше, чем для привычных всем квартир. В среднем, оплата электричества и тепла дороже на 25%, воды – на 10-15%. Также сюда стоит прибавить стоимость обслуживания апартаментов, если такая услуга прописана в договоре с управляющей компанией. Налог на имущество также выше – 0,5% против 0,1-0,3% за квартиру.

При покупке апартаментов не предоставляются налоговые вычеты. Не получится использовать материнский капитал, субсидии и различные сертификаты, так как они не распространяются на нежилую недвижимость, информирует Алексей Бушуев.

«С точки зрения проживания, дешевле обслуживать квартиру. Но с точки зрения инвестиций, за счет высокого дохода все платежи в комплексе апартаментов «перекрываются». Важный нюанс: все время, когда ваш номер занят, платежи включаются в тариф гостя. Собственник платит «коммуналку» только за дни простоя»

Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management

Так что выгодней покупать под дальнейшую сдачу в аренду?

В этом вопросе эксперты практически единодушны: выгоднее сдавать апартаменты.

Комплекс кондо-формата (смесь кондоминиума и отеля) с апартаментами будет работать как реальный отельный комплекс с профессиональной управляющей компанией. Он позволяет существенно сохранить время инвесторов и дать возможность получить максимальную доходность. Поэтому по эффективности квартира не идет ни в какое сравнение с апартаментом, считает Катерина Соболева.

Есть большой пул туристов, которые поедут именно в отель – им важно понимать стандарты качества, иметь возможность воспользоваться сервисом, получить документы по оплате. У профильной УК больше возможностей. Это и корпоративные клиенты, и огромное количество площадок размещения, и сервисы, и безопасность. Все это привлекает гостей и зачастую приносит большую прибыль своему владельцу, даже с учетом вознаграждения УК.

Апартаменты с управлением удобнее сдавать посуточно: в услуги управляющей компании входит клининг, смена белья и многое другое. Для краткосрочной аренды подходят именно такие варианты. Учитывая ставки на посуточную аренду, это принесет больший доход, чем сдача недвижимости на долгий срок, говорит Ольга Трошева.

Однако обычные квартиры по-прежнему остаются очень популярными среди инвесторов. Одна из причин – более широкий выбор. Покупатели могут легко найти вариант, подходящий под определенный бюджет и расположенный в конкретной локации: например, рядом с домом. Стоит отметить, что при сдаче в аренду на длительный срок доход от апартаментов и квартир будет примерно одинаковым.

«Апартаменты появились на рынке сравнительно недавно, и с уверенностью говорить о долгосрочных перспективах заработка на 10 лет и более пока сложно. Считается, что апартаменты более надежны»

Дмитрий Рубин, вице-президент Ассоциации риэлторов

Однако, с точки зрения сдачи апартаментов в аренду, нужно учитывать и определенные риски, предостерегает потенциальных покупателей Николай Гражданкин. В комплексе в среднем 1000-1500 юнитов. И если большинство из них приобретается с целью последующей сдачи в аренду, то в какой-то момент в одной локации будет единовременно выведено на рынок огромное количество одинаковых вариантов под сдачу. А найдется ли столько арендаторов? И хватит ли емкости рынка?

«Эта ситуация напоминает ситуацию в Девяткино, Мурино, Парнасе, где квартир под сдачу гораздо больше, чем желающих их снять. Даже избавиться от такой квартиры и продать ее – весьма проблематично», – высказывает свою точку зрения эксперт.

«Инвестируя в арендный бизнес, так же стоит помнить, что это официальный и абсолютно законный доход. Обычные квартиры зачастую сдаются без оплаты налогов путем простых договоренностей и передачи денег «на руки». Если в ближайшем будущем законодательство коснется ужесточения этой сферы деятельности, то владельцам апартаментов не о чем беспокоиться в отличие от тех, кто сдает квартиры»

Дмитрий Рубин, вице-президент Ассоциации риэлторов

Резюме проекта

Пример бизнес-плана будет представлен на основе посуточной аренды квартир в крупном городе. Этот бизнес имеет хорошие перспективы именно в большом городе, где целевая аудитория достаточно широка. Впрочем, этот бизнес не менее выгоден в небольшом туристическом городе. Суть бизнеса в сдаче 3-х квартир, владелец которых сдает жилплощадь посуточно в разных районах города: две в центральном районе и одну – в спальном районе . Соответственно, клиенты будут как среднего и высокого класса, так и ниже среднего.

Общая характеристика квартир:

1. Квартира-студия 1-комнатная на 3-м этаже общей площадью в 30 кв. м в центральном районе.
2. 2-комнатная на 5-м этаже общей площадью в 45 кв. м рядом с метро.
3. Квартира в спальном районе 1-комнатная общей площадью в 30 кв. м на 2-м этаже.

Следует отметить, что как перспектив, так и конкурентов будет много. Однако спрос на этот вид услуги позволяет занять свое место в нише и развивать бизнес, получая пассивный доход. Конкуренты – частные лица, которые сдают аналогичную жилплощадь, и агентства по недвижимости. Основные критерии, которые позволят бороться с конкурентами, – это индивидуальный подход к клиенту, высокий уровень сервиса для квартир в центре города и доступная стоимость для квартиры на окраине города.

Чтобы начать реализацию идеи, необходимо приобрести мебель и технику. Также на стартовом этапе необходимо составить бизнес-план посуточной аренды квартир с расчетами. Чтобы были инвестиции в более перспективный проект, рекомендуется в течение минимум полугода сдавать одну из квартир посуточно с минимальными вложениями на расходный материал (постельное белье и коммунальные услуги). В этом случае будут возможность погасить стартовые затраты на квартиры среднего и VIP-класса.

Для начала следует изучить риски, которые являются камнем преткновения для приобретения стабильного дохода:

• Нестабильный спрос.
• Недобросовестные жильцы (воровство мелкой техники, элементов интерьера, порча имущества).
• Снижение платежеспособности потенциальных жильцов в связи со снижением экономической ситуации в стране.
• Агрессивные конкуренты.
• Неудачное соседство, что может ухудшить сервис и спокойное проживание жильцов.

Заранее предугадать количество жильцов в месяц сложно, однако успех во многом зависит от активного поиска и правильной коммуникации с потенциальными жильцами. Им надо предложить то, что они хотят получить: полную информацию о квартире, выгодные стороны (близость к метро, этажность не ниже 2-го этажа и не выше 10-го, наличие всего необходимого в квартире, балкон, удачный вид).

Для правильного поиска клиентов сам предприниматель должен проанализировать объем конкурентов и понять, кто будет для него ключевым клиентом и на кого направлять максимум усилий. Для квартир в центре города следует искать жильцов таких категорий: парочки, командировочные, туристы. Искать их лучше всего на популярных интернет-ресурсах, где эти люди ищут квартиры. Целевой аудиторией для квартир на окраине города являются молодые компании, туристы и командировочные с меньшим уровнем дохода.

Регистрация деятельности

Для законной деятельности в сфере аренды недвижимости владельцу 3-х квартир стоит пройти юридическую регистрацию. Зарегистрировавшись в качестве индивидуального предпринимателя, собственник квартир избавит себя от риска привлечения к налоговой ответственности и получит гарантии защиты в судебных спорах. При заселении жильцов в квартиру арендодатель имеет возможность защитить себя от лишних затрат в случае порчи имущества договором. Кроме того, можно привлечь командировочных, потому что организациям-работодателям требуется официальный документ, подтверждающий затраты на проживание сотрудников.

Предприниматель может выбрать упрощенную систему налогообложения доходов, где будет отчислять 6% с чистого дохода. При этом ИП обязан внести фиксированную сумму страховых взносов в Пенсионный фонд и в ФСС при условии наличия наемных сотрудников. В нашем случае предприниматель обойдется без штата. Для регистрации ИП необходимо подать документы в местный налоговый орган, оплатить госпошлину и, получив сертификат, начинать заселять жильцов и получать прибыль.

Регистрация потребует небольших затрат, до 3 тыс. рублей, и займет не более недели. В среднем, 3-4 дня.

Оснащение квартир

Чтобы увеличить цену за аренду квартиры, необходимо закупить новое оборудование, удобную и практичную мебель, проверить сантехнику, электричество, водопровод и т.д. Помещение должно быть не только с хорошим ремонтом, но и с базовой и дополнительной комплектацией. Соответственно, нужны определенные вложения в дизайн и обстановку квартиры. Особенно это касается квартир для среднего и высшего уровня дохода жильцов. Расходы на 2 квартиры в центре города:

Наименование	Цена	Количество	Сумма
Закупка материалов для косметического ремонта	200 000	2 квартиры	400 000
Выполнение ремонтных работ	150 000	2 квартиры	300 000
Диван большой раскладной	40 000	2	80 000
Кровать 2-спальная	25 000	1	25 000
Кресла мягкие	15 000	2	30 000
Кухонный гарнитур	50 000	2	100 000
Мини-холодильник INDESIT TT 85	11 000	2	22 000
Стиральная машина INDESIT EWUC 4105	11 000	2	22 000
Микроволновая печь	5 000	2	10 000
Телевизор	30 000	2	30 000
Интернет	4 000	2	8 000
Кондиционер	10 000	2	20 000
Гардеробная	10 000	2	20 000
Сантехника	17 000	2	34 000
Электрочайник	2 000	2	4 000
Жалюзи на окна	1 000	5	5 000
Тумбочки	1000	4	4 000
Элементы декора	10 000	2	20 000
Постельное белье	2 000	5	10 000
Посуда	1 500	2	3 000
Итого			1 147 000

Для сдачи в аренду квартиры на окраине города, при условии ремонта среднего уровня и наличия неновой мебели и кое-какой техники, вложения потребуются минимальные:

Наименование	Цена
Ремонт или обивка дивана и кресел	10 000
Косметический ремонт в кухне	20 000
Ремонт сантехники	10 000
Покупка электрочайника	2 000
Итого	42 000

На коммунальные платежи следует тратить за 3 квартиры не менее 15 тыс. рублей в месяц.

Для обслуживания квартир и поиска клиентов можно нанять людей, но, чтобы затраты были минимальными, на первых порах можно справиться самостоятельно либо при помощи членов семьи. Основная функция – поиск клиентов и размещение объявлений, коммуникация, переписка, созвон и обновление объявлений – может находиться исключительно на собственнике бизнеса. А вот заселение жильцов в квартиры, выселение и уборка помещения будет возложена на одного из родственников. При увеличении количества квартир система уборки и заселения будет пересмотрена, и этим будет заниматься отдельный работник.

В этом случае затрат на сотрудников не будет. Весь доход уйдет в семейных бизнес, благодаря чему рентабельность будет иметь положительный показатель.

Маркетинг и реклама

Несмотря на то, что бизнес посуточной аренды квартир сложно назвать организацией в полном смысле, использование инструментов маркетинга и рекламы напрямую влияет на доходность бизнеса. Они необходимы в борьбе с конкуренцией, которая, как мы уже говорили, достаточно велика.

Объявления о сдаче квартир в посуточную аренду будут размещаться ежемесячно:

Наименование	Сумма
На досках бесплатных объявлений	0
На доске «Авито» в платном разделе	5 000
В газетах	5 000
В социальных группах на топовых местах	5 000
Объявления на улице	500
Флаеры для раздачи в местах скопления ЦА (ж/д и аэропорт)	7 500
Сотрудничество со службой такси, печать на обратной стороне визитки информации о посуточной аренде квартир	5 000
Итого	28 000

Доходы и расходы

Общая таблица стартовых расходов на 3 квартиры:

Статья расходов	Сумма
Оформление	3 000
Оснащение квартир	1 730 000
Маркетинг и реклама	28 000
Всего	1 721 000

На запуск бизнеса планируется выделить 1 721 000 рублей. Благодаря доходу от предыдущей аренды за последний год и личным инвестициям эти деньги необходимо вложить для удорожания арендной платы всех 3-х квартир.

Ежемесячные расходы

Общая таблица ежемесячных расходов со 2-го месяца:

Статья расходов	Сумма
Коммунальные платежи	15 000
Плата за интернет	3 000
Реклама	28 000
Чай, кофе, сахар и т.д.	2 000
Всего	48 000

Доходы

Для расчета рентабельности вложений необходимо запланировать ценовую политику и среднее количество жильцов в месяц. Естественно, этот показатель будет заметно различаться в соответствии с сезонностью. К примеру, в теплое время года будет больше туристов, а зимой – немного меньше. Если вы располагаетесь в городе с активным зимним туризмом, все может быть наоборот.

В праздничные периоды – новогодние и майские праздники – желающих снять квартиру посуточно будет в разы больше, чем в обычные дни. Сделаем расчет с учетом средних показателей востребованности:

Квартира	Цена за сутки	Количество активных суток	Сумма
1-к. квартира в центральном районе	3 500	18	63 000
2-к. квартира в центральном районе	5 500	15	82 500
1-к. квартира на окраине города	2 500	15	37 500
Итого на 2-й месяц			183 000

При 50% наполненности квартир доход на 2-й месяц будет составлять 190 500 рублей. Однако с каждым месяцем количество желающих будет расти:

• Будет отработана система привлечения клиентов.
• Появятся постоянные клиенты, которые будут систематически пользоваться услугами аренды и рекомендовать ее друзьям.

Кроме того, в новогодние и майские праздники цены на посуточную аренду квартир будет увеличены минимум на 20-30%. Эти показатели следует учитывать при планировании срока окупаемости.

Проведем расчет на основе средних показателей доходности.

Определим разницу между доходами и расходами с целью расчета налоговых вычетов:

183 000 – 48 000 = 135 000.

Рассчитываем налоговую выплату:

135 000 х 6% = 8100 рублей.

Таким образом, чистая прибыль составит:

135 000 – 8100 = 126 900 рублей в месяц.

Рассчитываем рентабельность:

(126 900 / 48 000) х 100 = 264%. Рентабельность на первый взгляд достаточно высока. Однако определим срок окупаемости вложений:

1 721 000/ 126 900 = 13,56 месяца (более года).

При этом стоит учесть повышение тарифов на праздничные дни и увеличение количества жильцов до максимума в 90% месяца, тогда доход увеличится минимум вдвое. Поэтому в планах на полгода – создать прочную базу постоянных клиентов, не менее 15% всего объема, и активно работать над поиском жильцов, используя все вышеперечисленные рекламные инструменты.

Как только доходы стартовых затрат окупаются, чистая прибыль может пойти на увеличение количества жилплощади, будут рассматриваться варианты дополнительного приобретения жилья: вложение в строительство либо покупка квартиры в ипотеку.

В итоге

Бизнес на посуточной аренде квартир даже очень прибыльный, однако в основном в том случае, если в наличии уже имеются одна и более квартиры в собственности. Если же вы планируете приобрести жилую площадь под аренду, то лучше ориентироваться на этот доход как на дополнительный. Спрос может неожиданно упасть на месяц или два, и, если у вас не будет источника дохода, за счет которого можно будет погашать кредит за квартиру, вы окажетесь без средств к существованию. Поэтому выходите на путь заработка по аренде недвижимости осторожно.

28 марта 2013 г.

Привычный заработок владельцев жилья — особенно недорогого — становится все менее прибыльным. Специалисты портала о недвижимости «Мир квартир» посчитали, что ежегодный доход от сдачи в аренду сейчас составляет от 5 до 6,7% годовых в разных городах РФ, а срок окупаемости инвестиций — от 15 до 22 лет. Можно предположить, что в ситуации, когда банки предлагают размещать вклады под 10-12% годовых, а контроль государства за доходами арендодателей ужесточается, желающих заниматься этим рискованным бизнесом уже через пару лет станет гораздо меньше.

Сдача недвижимости в аренду — один из самых распространенных и надежных бизнесов, который могут себе позволить владельцы жилья. Иметь «лишнюю» квартиру для сдачи и, соответственно, получения ежемесячного стабильного дохода — заветная мечта многих россиян, а растущие арендные ставки, на первый взгляд, лишь добавляют желающим оптимизма. Однако, как показало исследование, слухи о доходности этого бизнеса оказались несколько преувеличенными, во всяком случае, в категории однокомнатных квартир, то есть наиболее доступного жилья.

Для подсчета эксперты воспользовались данными ежедневного мониторинга по 11 городам России и обобщенными сведениями по Московской области о стоимости приобретения средней однокомнатной квартиры и цене ежемесячной аренды такой недвижимости, и сравнили доходность аренды с доходностью банковским депозитов. «Сначала мы подсчитали валовый ежегодный доход, который может приносить такая недвижимость, и срок окупаемости квартиры, затем «очистили» эти результаты от сопутствующих расходов, — говорит генеральный директор портала «Мир квартир» Павел Луценко. — То есть, вычли оплату коммунальных платежей (в среднем это около 1500 рублей без учета водоснабжения и электроэнергии) и 13%-ый подоходный налог, который обязан платить арендодатель-физическое лицо. После этого доходность от сдачи в аренду оказалась значительно ниже». Но даже эти показатели в реальности завышены, ведь собственнику еще предстоит выплачивать ежегодный налог на саму недвижимость, а также можно было учесть возможные вложения в ремонт помещения и периоды, когда квартира будет простаивать без арендаторов, что вполне возможно.

Доход в теории

Учитывая, что самые высокие арендные ставки в Москве, то именно здесь потенциальный покупатель «однушки» теоретически получит и самый высокий доход — 424512 рублей в год (при средней стоимости аренды в 35376 рублей в месяц). Неплохо заработает на аренде и тот, кто приобретет квартиру в Санкт-Петербурге (284208 рублей в год) или в Московской области (278700 рублей). Из исследованных городов минимальный доход обретет россиянин, купивший однокомнатную квартиру в Ульяновске (114420 рублей в год при средней арендной ставке в 9535 рублей в месяц).

Однако если рассматривать вырученные средства с инвестиционной точки зрения, то даже доходность до вычета расходов и налогов окажется невелика. Ниже всего она в Москве и в Новосибирске — 6,1% годовых, а наиболее высокая — в Ростове-на-Дону (11,7%). Таким образом, в этом южном городе-лидере инвестиции окупятся только через 11,7 лет, а в городах-аутсайдерах, Москве и Новосибирске, — через 16 лет.

Доход, приближенный к реальности

У арендного бизнеса — как, впрочем, и у любого другого, — есть и свои расходы, и свои риски. В графе «реальный доход» специалисты портала «Мир квартир» учли всего два параметра — среднюю цену коммунальных услуг и 13%-й налог, который арендодатели обязаны платить государству. Но даже это серьезно снизило доходность бизнеса и увеличило срок окупаемости инвестиций.

После вычетов годовой доход арендодателя в Москве снизился на 73187 рублей и составил 351325 рублей, а в Ульяновске он получит за год меньше на 32875 рублей — всего 81545 рублей. В лидерах по рентабельности в процентном соотношении остается покупатель из Ростова-на-Дону, однако его доходность снизится с 8,6% до 6,7%, а срок окупаемости инвестиций увеличится почти на три с лишним года (с 11,7 до 15 лет).

Окончательным аутсайдером становится покупатель недвижимости в Новосибирске — его доход от сдачи в аренду составит всего 4,5% годовых, а срок окупаемости увеличится до 22 лет.

Печальная действительность

Понятно, что в реальности все будет еще печальнее. «Мы не учитывали ни ежегодный налог на недвижимость, который платит собственник, и который в ближайшее время власти планируют увеличить, ни расходы на отопление, ни затраты на косметический ремонт, а ведь его, по идее, нужно делать каждые пять лет, а затраты могут составить от 10 до 20% от стоимости квартиры», — отметил Павел Луценко. Кроме того, в России есть традиция сдавать квартиру с минимальным набором мебели и бытовой техники, которые также периодически требуют обновления.

И это не считая «обычных» рисков данного бизнеса — простоя из-за отсутствия арендаторов, и затрат, которые редкому владельцу не приходится нести из-за их недобросовестности. Ведь даже обычная «протечка» сантехники может обойтись в «круглую» сумму, не говоря уже о возможности пожара, банального воровства и т.д., а страховать недвижимость в России тоже пока не принято, тем более, страховка серьезно увеличивает затраты и также снижает доходность. «Если учесть все вышеизложенные параметры, то рентабельность этого бизнеса редко будет выше 3% годовых, а сроки окупаемости даже в самых активных регионах превысят четверть века», — говорит Павел Луценко.

Альтернатива?

Таким образом, владельцам недвижимости, все же выбирающих бизнес сдачи жилья в аренду, остается уповать на рост цен на недвижимость, который не только компенсирует возможные потери, но и — при продаже квартиры — принесет прибыль. «Например, за прошлый год цены на вторичном рынке выросли почти в 100% исследованных регионов, рост составил от 4% в Калининграде до 25,4% в Нижнем Новгороде. Но это был период оживления рынка после кризиса, когда экономическая ситуация в России стабилизировалась. Рассчитывать на такой ежегодный рост, все же, не стоит», — предостерегает Павел Луценко.

Альтернативой инвестиций в недвижимость для подавляющей массы россиян в последние годы были банковские вклады, тем более, кредитные учреждения предлагали все более выгодные условия. По данным портала «Банки.ру», сейчас около 25 банков предлагают вложить средства под 12% годовых, вариантов под 10% — еще больше. Сравнивать эти доходы с деньгами, вырученными от аренды, даже неловко. Например, если не покупать однокомнатную квартиру в Москве, а положить эти средства (6970678 рублей) в любой из 25 банков под 12% годовых, то ежегодный доход составит 836481 рублей, т.е. в 2,3 раза больше, чем при сдаче «однушки» в аренду. Даже россиянин, не рискнувший за 1558722 рублей купить квартиру в Ульяновске, а отнесший деньги в банк, получит прибыль в размере 187047 рублей. А учитывая капитализацию процентов, вложенные средства удвоятся всего за 6 лет.

«Впрочем, такой доход можно будет получить при соблюдении нескольких «если»: если не случится очередной экономический кризис, не рухнет банковская система, не произойдет обвал рубля и прочие неприятности, которыми была, к сожалению, богата жизнь наших граждан последние 20 лет. События, происходящие сейчас на Кипре, наглядно демонстрируют, что от кризисов не застрахован никто. А недвижимость, как показывает практика, после любого из кризисов рано или поздно вновь подорожает. Но лишь время покажет, кто из инвесторов окажется в выигрыше», — говорит Павел Луценко.

Сравнение доходности от сдачи квартиры в аренду и размещения средств на депозите

Город	Средняя цена покупки комнатной квартиры на вторичном рынке*, руб.	Средняя цена аренды комнатной квартиры*, руб.	С учетом оплаты налогов и ком мунальных пла тежей **			Ежегодный доход при размещении средств на депозите под 12% годовых, руб.	Недопо лученный доход (разница между доходами от депозита и от сдачи в аренду), %
			Срок окупаемости при сдаче квартиры в аренду, лет	Еже годный реальный доход , %	Еже годный реальный доход, руб.
Москва			19,8	5,0			138,0932
Новосибирск			22,0	4,5			164,3146
Н. Новгород			20,3	4,9			143,4606
Самара			20,2	4,9			142,9777
Казань			19,6	5,1			134,9777
Владимир			19,0	5,3			127,5621
С.-Петербург			16,9	5,9			103,342
Ульяновск			19,1	5,2			129,3789
Ярославль			17,8	5,6			114,0481
Мос. область			16,0	6,2			92,24392
Томск			17,0	5,9			104,0026
Ростов-на-Д.			15,0	6,7			80,09119